Bản án về tranh chấp hợp đồng đặt cọc số 13/2023/DS-PT

TOÀ ÁN NHÂN DÂN TỈNH QUẢNG TRỊ

BẢN ÁN 13/2023/DS-PT NGÀY 07/02/2023 VỀ TRANH CHẤP HỢP ĐỒNG ĐẶT CỌC

Ngày 07/02/2023, tại trụ sở Tòa án nhân dân tỉnh Quảng Trị xét xử phúc thẩm công khai vụ án dân sự thụ lý số: 66/2022/TLPT-DS ngày 01 tháng 12 năm 2022 về việc “Tranh chấp hợp đồng đặt cọc”. Vụ án được xét xử công khai.Do bản án dân sự sơ thẩm số 41/2022/ST-DS ngày 30 tháng 9 năm 2022 của Toà án nhân dân thành phố Đ bị kháng cáo.

Theo Quyết định đưa vụ án ra xét xử phúc thẩm số: 40/2022/QĐ-PT ngày 21 tháng 12 năm 2022, giữa các đương sự:

- Nguyên đơn: Ông Lê Hoàng A; địa chỉ: Khu phố 9, Phường 5, thành phố Đ, tỉnh Quảng Trị và ông Phan Thanh P; địa chỉ: Số 26 đường Lê Thế Hiếu, khu phố 8, Phường 1, thành phố Đ, tỉnh Quảng Trị; vắng mặt.

Người bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của nguyên đơn ông Lê Hoàng A, ông Phan Thanh P là: Ông Võ Ngọc M và bà Mai Thị Tuyết N; địa chỉ: Số 04 đường B, Phường 5, thành phố Đ, tỉnh Quảng Trị; bà Ng vắng mặt; ông M có mặt.

- Bị đơn: Ông Nguyễn Quốc Đ và bà Nguyễn Thị T; cùng địa chỉ: Khu phố 1, phường Đông L, thành phố Đ, tỉnh Quảng Trị; có mặt.

- Ngƣời làm chứng: Chị Nguyễn Thảo N, sinh năm 1998; địa chỉ: Khu phố 1, phường Đ, thành phố Đ, tỉnh Quảng Trị; có mặt.

NỘI DUNG VỤ ÁN

Trong đơn khởi kiện đề ngày 22 tháng 02 năm 2022 của nguyên đơn và trong quá trình giải quyết vụ án, nguyên đơn và bị đơn trình bày:

Ngày 11/12/2021, ông Lê Hoàng A và ông Phan Thanh P với ông Nguyễn Quốc Đ và bà Nguyễn Thị T đã lập Hợp đồng đặt cọc ký kết đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất đối với các thửa đất số 87, 56, 203, tại tờ bản đồ số 42, 43, 25, tọa lạc tại địa chỉ: Khu phố 1, phường Đ, thành phố Đ, tỉnh Quảng Trị.

Theo thỏa thuận, giá chuyển nhượng toàn bộ 03 thửa nêu trên là 9.200.000.000 đồng, bên đặt cọc đã chuyển tiền cọc 600.000.000 đồng vào ngày 11/12/2021 và đến ngày 26/01/2022 chuyển nốt số tiền còn lại là 8.600.000.000 đồng (Tám tỷ sáu trăm triệu đồng chẵn). Sau khi nhận đủ tiền, hai bên tiến hành ký hợp đồng chuyển nhượng tại phòng Công chứng.

Hai bên cam kết “Nếu bên A không chịu chuyển nhượng thì phải bồi thường cho bên B gấp hai lần (02 lần) số tiền cọc (A trả lại cho B 1.800.000.000 đồng)”.

Cho đến nay, phía ông Đ, bà T chấp nhận bồi thường do không thực hiện việc chuyển nhượng và đã trả cho ông A và ông P số tiền 1.200.000.000 đồng, phần còn lại 600.000.000 đồng ông Đ, bà T chưa trả cho ông A và ông P.

Vì vậy, ông Lê Hoàng A và ông Phan Thanh P khởi kiện, yêu cầu Tòa án giải quyết buộc ông Nguyễn Quốc Đ và bà Nguyễn Thị T phải trả thêm cho ông A, ông P số tiền phạt cọc còn lại là 600.000.000 đông (sáu trăm triệu đồng chẵn). Đối với tiền lãi ông Lê Hoàng A và ông Phan Thanh P rút không yêu cầu Tòa án giải quyết.

Phía bị đơn thừa nhận : Vào ngày 11/12/2021, ông Nguyễn Quốc Đ cùng vợ là Nguyễn Thị T có lập hợp đồng đặt cọc với ông Lê Hoàng A và ông Phan Thanh P nhằm để tiến tới lập hợp đồng chuyển quyền sử dụng đất đối với các thửa đất số 87+56+203, các tờ bản đồ số 42-43-25, tọa lạc tại khu phố 1, phường Đ, thành phố Đ, tỉnh Quảng Trị. Vào ngày 11/12/2021, ông Đ bà T có nhận số tiền đặt cọc là 600.000.000 đồng của ông Lê Hoàng A và ông Phan Thanh P.

Tuy nhiên, trong 03 thửa đất hai bên thỏa thuận chuyển nhượng thì có 02 thửa đất là thửa số 56 và thửa số 203 được UBND thành phố Đ cấp cho “Hộ gia đình”. Hộ gia đình ông Đ, bà T bao gồm 04 thành viên và chưa được sự chấp thuận chuyển nhượng của 02 thành viên còn lại. Vì vậy, ông Đ, bà T đã mời ông Lê Hoàng A và ông Phan Thanh P đến thương lượng hoàn lại tiền cọc và đã được sự đồng ý của 02 ông. Vào ngày 27/12/2021, ông Phan Thanh P đại diện đến và nhận số tiền là 1.200.000.000 đồng.

Bản án dân sự sơ thẩm số 41/2022/ST-DS ngày 30/9/2022 của Tòa án nhân dân thành phố Đ tuyên xử:

1. Tuyên bố Hợp đồng đặt cọc được ký kết ngày 11/12/2021, giữa bên A (ông Nguyễn Quốc Đ và bà Nguyễn Thị T) với bên B (ông Lê Hoàng A và ông Phan Thanh P) vô hiệu một phần đối với việc cam kết chuyển nhượng thửa đất số 56, tờ bản đồ số 43, diện tích 139m2; địa chỉ: Khu phố 1, phường Đ, thành phố Đ, tỉnh Quảng Trị và thửa đất số 203, tờ bản đồ số 25, diện tích 137m2; địa chỉ: Khu phố 1, phường Đông Lương, thành phố Đ, tỉnh Quảng Trị.

2. Chấp nhận một phần yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn ông Lê Hoàng A và ông Phan Thanh P; buộc ông Nguyễn Quốc Đ và bà Nguyễn Thị T phải bồi thường tiền phạt cọc cho ông Lê Hoàng A và ông Phan Thanh P số tiền 900.000.000 đồng (Chín trăm triệu đồng); ông Nguyễn Quốc Đ và bà Nguyễn Thị T đã bồi thường 600.000.000 đồng (Sáu trăm triệu đồng), số tiền còn lại ông Nguyễn Quốc Đ, bà Nguyễn Thị T phải bồi thường thêm là 300.000.000 đồng (Ba trăm triệu đồng).

3. Đình chỉ đối với yêu cầu phản tố của bị đơn ông Nguyễn Quốc Đ và bà Nguyễn Thị T về việc buộc nguyên đơn ông Lê Hoàng A và ông Phan Thanh P phải trả lại cho ông Nguyễn Quốc Đ và bà Nguyễn Thị T số tiền đã hoàn thừa là 600.000.000 đồng (Sáu trăm triệu đồng). Do ông Đ, bà T rút yêu cầu phản tố. Trả lại cho ông Nguyễn Quốc Đ và bà Nguyễn Thị T số tiền tạm ứng án phí phản tố đã nộp là 14.000.000 đồng theo Biên lai thu tiền tạm ứng án phí, lệ phí Tòa án số: CC/2021/0000251 ngày 11/5/2022 của Chi cục thi hành án dân sự thành phố Đ, tỉnh Quảng Trị. Nhưng được trừ vào số tiền án phí dân sự sơ thẩm mà ông Nguyễn Quốc Đ và bà Nguyễn Thị T phải chịu theo quy định của pháp luật.

4. Đình chỉ đối với yêu cầu của nguyên đơn ông Lê Hoàng A và ông Phan Thanh P về yêu cầu trả tiền lãi. Do nguyên đơn ông A, ông P rút một phần yêu cầu khởi kiện.

Ngoài ra bản án sơ thẩm còn tuyên nội dung án phí và quyền kháng cáo của các đương sự.

Ngày 04/10/2022, nguyên đơn có đơn kháng cáo yêu cầu cấp phúc thẩm sửa bản án sơ thẩm, chấp nhận toàn bộ yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn. Ngày 13/10/2022, bị đơn có đơn kháng cáo yêu cầu sửa bản án sơ thẩm, không chấp nhận yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn.

Trong quá trình giải quyết phúc thẩm, nguyên đơn và bị đơn không cung cấp thêm các tài liệu chứng cứ mới.

Tại phiên tòa: Nguyên đơn và bị đơn giữ nguyên nội dung kháng cáo.

Kiểm sát viên đề nghị HĐXX áp dụng khoản 2 Điều 308 BLTTDS, chấp nhận kháng cáo của nguyên đơn, không chấp nhận kháng cáo của bị đơn; đề nghị HĐXX sửa bản án dân sự sơ thẩm số 41/2022/ST-DS ngày 30/9/2022 của Tòa án nhân dân thành phố Đ theo hướng chấp nhận toàn bộ yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn. Tổng cộng số tiền ông Đ, bà T phải trả cho ông A, ông P là 1.800.000.000 đồng, trong đó tiền cọc là 600.000.000 đồng, tiền phạt cọc là 1.200.000.000 đồng. Ông Đ, bà T đã trả trước cho ông A, ông P 1.200.000.000 đồng. Như vậy, số tiền còn lại ông Đ, bà T phải trả cho ông A, ông P là 600.000.000 đồng.

Về án phí: Do chấp nhận yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn nên buộc bị đơn phải chịu án phí dân sự sơ thẩm 28.000.000 đồng và 300.000 đồng án phí dân sự phúc thẩm. Nguyên đơn không phải chịu án phí dân sự phúc thẩm.

NHẬN ĐỊNH CỦA TÒA ÁN

Sau khi nghiên cứu tài liệu, chứng cứ có trong hồ sơ vụ án đã được xem xét tại phiên tòa và căn cứ vào kết quả tranh tụng tại phiên tòa, ý kiến của Kiểm sát viên, Hội đồng xét xử nhận định:

[1] Về thủ tục tố tụng: Sau khi xét xử sơ thẩm, ông Lê Hoàng A, ông Hoàng Thanh Phú là nguyên đơn và ông Nguyễn Quốc Đ, bà Nguyễn Thị T là bị đơn làm đơn kháng cáo bản án sơ thẩm. Xét thấy, đơn kháng cáo của nguyên đơn và bị đơn phù hợp với các Điều 271, 272 và 273 của Bộ luật tố tụng dân sự về thời hạn kháng cáo nên Hội đồng xét xử phúc thẩm xét kháng cáo theo quy định của pháp luật.

[2] Về quan hệ tranh chấp: Tranh chấp giữa ông Lê Hoàng A, ông Hoàng Thanh Phú với ông Nguyễn Quốc Đ, bà Nguyễn Thị T trong vụ án này được phát sinh từ hợp đồng đặt cọc. Do đó, Tòa án cấp sơ thẩm xác định quan hệ pháp luật tranh chấp là: “Tranh chấp hợp đồng cặt cọc” là đúng theo quy định.

[3] Xét nội dung kháng cáo:

Theo hợp đồng đặt cọc hai bên thỏa thuận: Giá chuyển nhượng toàn bộ 03 thửa đất số 87+56+203, các tờ bản đồ số 42-43-25, tọa lạc tại khu phố 1, phường Đ, thành phố Đ, tỉnh Quảng Trị là 9.200.000.000 đồng, bên B (ông A, ông P) đặt cọc cho bên A (ông Đ, bà T) số tiền 600.000.000 đồng, hai bên cam kết đến ngày 26/01/2022, bên B giao số tiền còn lại cho bên A là 8.600.000.000 đồng và hai bên tiến hành ký kết hợp đồng chuyển nhượng tại phòng Công chứng; đến ngày hẹn công chứng, nếu bên B không đến Văn phòng Công chứng để tiến hành thủ tục chuyển nhượng thì bên A không trả lại số tiền đã cọc. Ngược lại, nếu bên A không chịu chuyển nhượng thì phải bồi thường cho bên B gấp 02 lần số tiền cọc (A trả lại B tổng cộng 1.800.000.000 đồng).

Tại thời điển ký hợp đồng đặt cọc, bên B đã đặt cọc cho bên A đủ số tiền 600.000.000 đồng. Tuy nhiên, sau khi ký kết hợp đồng đặt cọc thì bên A đã từ chối chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho bên B và thông báo đến ngày 27/12/2021, bên B gặp bên A để thanh lý hợp đồng đặt cọc, bên A đã trả lại cho bên B số tiền 1.200.000.000 đồng nhưng hai bên không thanh lý hợp đồng và cũng không xác lập văn bản thỏa thuận chấm dứt hợp đồng. Do đó, hợp đồng đặt cọc được hai bên ký kết ngày 11/12/2021 đang có hiệu lực pháp luật và xảy ra tranh chấp. Sau nhiều lần ông A, ông P yêu cầu ông Đ, bà T phải trả đầy đủ số tiền phạt cọc theo cam kết tại hợp đồng, nhưng ông Đ, bà T không thực hiện nên ông A, ông P khởi kiện yêu cầu ông Đ, bà T phải tiếp tục thực hiện nghĩa vụ trả thêm cho ông A, ông P số tiền phạt cọc 600.000.000 đồng phát sinh từ hợp đồng đặt cọc mà hai bên đã cam kết.

Như vậy, căn cứ vào nội dung và hình thức của hợp đồng đặt cọc, việc nguyên đơn yêu cầu bị đơn trả lại tiền cọc 600.000.000 đồng và phải chịu phạt cọc số tiền 1.200.000.000 đồng là có cơ sở.

Việc Tòa án cấp sơ thẩm nhận định “ông Đ, bà T là người đại diện tham gia ký kết hợp đồng đặt cọc mục đích để chuyển nhượng quyền sử dụng của hộ gia đình, nhưng không có văn bản ủy quyền cũng như sự thỏa thuận của tất cả các thành viên gia đình là người thành niên có năng lực hành vi dân sự đầy đủ của hộ gia đình là ông Nguyễn Quốc Gia Hưng và Nguyễn Thảo Như, là đã vi phạm quyền và lợi ích hợp pháp của anh Hưng, chị Như” là không đúng vì đây là tranh chấp hợp đồng đặt cọc chứ không phải tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Việc ông Đ, bà T từ chối chuyển nhượng quyền sử dụng đất là lỗi của ông Đ, bà T. Do đó ông Đ, bà T phải có nghĩa vụ phải chịu trả tiền phạt cọc theo quy định của pháp luật.

Tòa án cấp sơ thẩm nhận định lỗi là do cả hai bên nên tuyên hợp đồng đặt cọc vô hiệu một phần là không có căn cứ. Phía nguyên đơn ông A, ông P không có lỗi, nguyên đơn không buộc phải biết đây là tài sản chung của hộ gia đình ông Đ, bà T mà nghĩa vụ cam kết thuộc về phía bị đơn. Tại Điều 6 của hợp đồng đặt cọc, “Bên A cam kết có toàn quyền chuyển nhượng bất động sản trên” . Như vậy, trong trường hợp này, xét về cả lỗi chủ quan hay khách quan thì lỗi hoàn toàn thuộc về ông Đ, bà T. Bên cạnh đó, Tòa án cấp sơ thẩm tuyên bố hợp đồng đặt cọc vô hiệu một phần là vượt quá yêu cầu khởi kiện, nguyên đơn không yêu cầu tuyên bố hợp đồng vô hiệu mà chỉ yêu cầu phía bị đơn trả số tiền chịu phạt cọc còn lại dẫn đến việc nhầm lẫn trong việc áp dụng pháp luật để giải quyết tranh chấp.

Từ những phân tích trên, xét thấy cần chấp nhận kháng cáo của nguyên đơn, không chấp nhận kháng cáo của bị đơn; sửa bản án dân sự sơ thẩm số 41/2022/ST- DS ngày 30/9/2022 của Tòa án nhân dân thành phố Đ theo hướng chấp nhận toàn bộ yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn. Tổng cộng số tiền ông Đ, bà T phải trả cho ông A, ông P là 1.800.000.000 đồng, trong đó tiền cọc là 600.000.000 đồng, tiền phạt cọc là 1.200.000.000 đồng. Ông Đ, bà T đã trả trước cho ông A, ông P 1.200.000.000 đồng. Như vậy, số tiền còn lại ông Đ, bà T phải trả cho ông A, ông P là 600.000.000 đồng.

[4] Về án phí dân sự phúc thẩm: Do kháng cáo của bị đơn không được chấp nhận nên buộc bị đơn phải chịu án phí dân sự phúc thẩm 300.000 đồng. Nguyên đơn không phải chịu án phí dân sự phúc thẩm.

Vì các lẽ trên,

QUYẾT ĐỊNH

Căn cứ khoản 2 Điều 308 Bộ luật tố tụng dân sự: Chấp nhận kháng cáo của nguyên đơn ông Lê Hoàng A, ông Phan Thanh P; không chấp nhận kháng cáo của bị đơn ông Nguyễn Quốc Đ, bà Nguyễn Thị T; sửa bản án dân sự sơ thẩm số 41/2022/ST-DS ngày 30/9/2022 của Tòa án nhân dân thành phố Đ.

Áp dụng khoản 1, khoản 2 Điều 68; khoản 3 Điều 26; khoản 1 Điều 38; điểm a khoản 1 Điều 39; Điều 147; Điều 148 và khoản 2 Điều 244 của Bộ luật Tố tụng dân sự;

Áp dụng Điều 328; Điều 401; Điều 587 của Bộ luật Dân sự năm 2015;

Áp dụng Điều 26, Điều 29 Nghị quyết số 326/2016/UBTVQH14 ngày 30/12/2016 của Ủy ban Thường vụ Quốc hội quy định về mức thu, miễn, giảm, thu, nộp, quản lý và sử dụng án phí và lệ phí. Tuyên xử:

1. Chấp nhận toàn bộ yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn ông Lê Hoàng A và ông Phan Thanh P; buộc ông Nguyễn Quốc Đ và bà Nguyễn Thị T phải trả lại số tiền cọc là 600.000.000 đồng (Sáu trăm triệu đồng) và phải có trách nhiệm liên đới bồi thường số tiền phạt cọc cho ông Lê Hoàng A và ông Phan Thanh P là 1.200.000.000 đồng (Một tỷ hai trăm triệu đồng) theo phần bằng nhau. Ông Nguyễn Quốc Đ và bà Nguyễn Thị T đã trả cho ông Lê Hoàng A và ông Phan Thanh P số tiền 1.200.000.000 đồng (Một tỷ hai trăm nghìn đồng). Như vậy, ông Nguyễn Quốc Đ, bà Nguyễn Thị T phải có trách nhiệm liên đới bồi thường thêm số tiền 600.000.000 đồng (Sáu trăm triệu đồng) cho ông Lê Hoàng A và ông Phan Thanh P theo phần bằng nhau.

2. Đình chỉ đối với yêu cầu phản tố của bị đơn ông Nguyễn Quốc Đ và bà Nguyễn Thị T về việc buộc nguyên đơn ông Lê Hoàng A và ông Phan Thanh P phải trả lại cho ông Nguyễn Quốc Đ và bà Nguyễn Thị T số tiền đã hoàn thừa là 600.000.000 đồng (Sáu trăm triệu đồng). Do ông Đ, bà T rút yêu cầu phản tố. Trả lại cho ông Nguyễn Quốc Đ và bà Nguyễn Thị T số tiền tạm ứng án phí phản tố đã nộp là 14.000.000 đồng theo Biên lai thu tiền tạm ứng án phí, lệ phí Tòa án số: CC/2021/0000251 ngày 11/5/2022 của Chi cục thi hành án dân sự thành phố Đ, tỉnh Quảng Trị. Nhưng được trừ vào số tiền án phí dân sự sơ thẩm mà ông Nguyễn Quốc Đ và bà Nguyễn Thị T phải chịu theo quy định của pháp luật.

3. Đình chỉ đối với yêu cầu của nguyên đơn ông Lê Hoàng A và ông Phan Thanh P về yêu cầu trả tiền lãi. Do nguyên đơn ông A, ông P rút một phần yêu cầu khởi kiện.

4. Về án phí:

- Về án phí dân sự sơ thẩm:

Buộc bị đơn ông Nguyễn Quốc Đ và bà Nguyễn Thị T phải chịu 28.000.000 đồng án phí dân sự sơ thẩm. Nhưng được trừ vào số tiền tạm ứng án phí dân sự sơ thẩm đã nộp là 14.000.000 đồng (Mười bốn triệu đồng) theo Biên lai thu tiền tạm ứng án phí, lệ phí Tòa án số: CC/2021/0000251 ngày 11 tháng 5 năm 2022 của Chi cục thi hành án dân sự thành phố Đ, tỉnh Quảng Trị. Như vậy, bị đơn ông Nguyễn Quốc Đ và bà Nguyễn Thị T phải liên đới nộp thêm 14.000.000 đồng án phí dân sự sơ thẩm.

Hoàn trả cho nguyên đơn ông Lê Hoàng A và ông Phan Thanh Phủ số tiền số tiền tạm ứng án phí dân sự sơ thẩm đã nộp là 14.010.000 đồng (Mười bốn triệu không trăm mười nghìn đồng) theo Biên lai thu tiền tạm ứng án phí, lệ phí Tòa án số: CC/2021/0000159 ngày 03 tháng 3 năm 2022 của Chi cục thi hành án dân sự thành phố Đ, tỉnh Quảng Trị.

- Về án phí dân sự phúc thẩm:

Buộc ông Nguyễn Quốc Đ và bà Nguyễn Thị T phải liên đới chịu số tiền 300.000 đồng án phí dân sự phúc thẩm, nhưng đã nộp đủ theo biên lai thu tiền số CC/2021/0000496 ngày 20/10/2022 của Chi cục thi hành án dân sự thành phố Đ, tỉnh Quảng Trị.

Ông Lê Hoàng A và ông Phan Thanh P không phải chịu án phí dân sự phúc thẩm, hoàn trả lại cho ông A và ông P số tiền tạm ứng án phí 300.000 đồng theo biên lai thu tiền số CC/2021/0000493 ngày 19/10/2022 của Chi cục thi hành án dân sự thành phố Đ, tỉnh Quảng Trị.

Kể từ ngày bản án có hiệu lực pháp luật và người được thi hành án có đơn yêu cầu thi hành án, nếu người phải thi hành án không chịu thi hành khoản tiền trên, thì hàng tháng còn phải chịu thêm khoản tiền lãi tương ứng với số tiền chậm thi hành án, tại thời điểm thanh toán. Lãi suất phát sinh do chậm trả tiền được xác định theo thỏa thuận của các bên nhưng không được vượt quá mức lãi suất được quy định tại khoản 1 Điều 468 của Bộ luật dân sự; nếu không có thỏa thuận thì thực hiện theo quy định tại khoản 2 Điều 468 của Bộ luật dân sự.

Trường hợp bản án được thi hành án theo quy định tại Điều 2 Luật Thi hành án dân sự thì người được thi hành án dân sự, người phải thi hành án dân sự có quyền thỏa thuận thi hành án, quyền yêu cầu thi hành án, tự nguyện thi hành án hoặc bị cưỡng chế thi hành án theo quy định tại các Điều 6, 7 và Điều 9 Luật thi hành án dân sự, thời hiệu thi hành được thực hiện theo quy định tại Điều 30 Luật Thi hành án.

Bản án phúc thẩm có hiệu lực pháp luật kể từ ngày tuyên án.