Bản án 462/2023/DS-PT về tranh chấp hợp đồng đặt cọc, hợp đồng chuyển nhượng nhà

TÒA ÁN NHÂN DÂN TỈNH LONG AN

BẢN ÁN 462/2023/DS-PT NGÀY 27/12/2023 VỀ TRANH CHẤP HỢP ĐỒNG ĐẶT CỌC, HỢP ĐỒNG CHUYỂN NHƯỢNG NHÀ

Trong ngày 27 tháng 12 năm 2023, tại trụ sở Tòa án nhân dân tỉnh L xét xử phúc thẩm công khai vụ án thụ lý số: 379/2023/TLPT-DS ngày 25 tháng 10 năm 2023, về việc tranh chấp về Hợp đồng đặt cọc; hợp đồng chuyển nhượng nhà và quyền sử dụng đất.

Do Bản án dân sự sơ thẩm số: 49/2023/DS-ST ngày 24 tháng 8 năm 2023 của Tòa án nhân dân huyện Cần Đước bị kháng cáo.

Theo Quyết định đưa vụ án ra xét xử phúc thẩm số 684/2023/QĐ-PT ngày 09 tháng 11 năm 2023, giữa các đương sự:

- Nguyên đơn: Ông Trần Văn T, sinh năm: 1988;

Địa chỉ: Số E, đường N, khu phố E, thị trấn T, huyện B, Thành phố H (có mặt).

Người bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của nguyên đơn: Luật sư Nguyễn Đ T1 - Văn phòng Luật sư Nguyễn Đ T1 - thuộc Đoàn luật sư Thành phố H (có mặt).

- Bị đơn: Bà Nguyễn Thị T2, sinh năm: 1982;

Địa chỉ: Số G, đường H, Phường A, Quận F, Thành phố H (có mặt).

Người bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp cho bà T2: Luật sư Lê Vinh Thái B và luật sư Đoàn Văn N- Công ty L1 – Đoàn luật sư thành phố H (có mặt).

- Người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan: Bà Nông Thị L, sinh năm: 1992; Địa chỉ: Thôn T, xã Đ, huyện Đ, tỉnh Đ

Địa chỉ liên hệ: Số E, đường N, khu phố E, thị trấn T, huyện B, Thành phố H (có mặt).

- Người làm chứng:

1. Ông Nguyễn Đức T3, sinh năm: 1984 Nơi đăng ký hộ khẩu thường trú: Thôn B, xã T, thị xã K, tỉnh Hải Dương;

Tạm trú: Số nhà G, đường H, Phường A, Quận F, Thành phố H (có mặt).

2. Ông Trần Văn V, sinh năm: 1983 Địa chỉ: xã Đ, huyện Đ, tỉnh Đ.

Địa chỉ liên hệ: Số nhà B, ấp D, xã T, huyện B, Thành phố H (có - mặt).

Người kháng cáo: bị đơn bà Nguyễn Thị T2.

NỘI DUNG VỤ ÁN

Trong đơn khởi kiện đề ngày 22/4/2019; các lời khai trong quá trình giải quyết vụ án cũng như tại phiên tòa, nguyên đơn ông Trần Văn T trình bày:

Vào ngày 26/5/2017 giữa ông và bà Nguyễn Thị T2 có ký hợp đồng đặt cọc mua bán nhà ở và chuyển nhượng quyền sử dụng đất tại thửa đất số 480, tờ bản đồ số 1, diện tích 110m2, loại đất ở tại nông thôn, tọa lạc tại ấp C, xã L, huyện C, tỉnh L do Ủy ban nhân dân huyện C cấp cho bà Nguyễn Thị T2 vào năm 2008. Hai bên có làm giấy tay do bà T2 lập thỏa thuận giá chuyển nhượng là 1.630.000.000đồng, ông đặt cọc 130.000.000đồng, hai bên tiến hành làm thủ tục mua bán nhà tại Văn phòng Công chứng Thành phố H (do mẫu hợp đồng đánh sẵn, thực tế hai bên có thể chọn nơi công chứng khác) và ông đưa tiếp cho bà T2 số tiền 1.500.000.000đồng sau khi ký hợp đồng công chứng. Đồng thời, hai bên có cam kết chung “kể từ ngày 26/5/2017 đến 30/6/2017 nếu ông không thanh toán tiếp số tiền còn lại cho bà T2 sau khi ra công chứng xong thì coi như ông bỏ tiền đặt cọc và ngược lại nếu bà T2 không tiến hành thủ tục mua bán tại phòng công chứng thì bà T2 phải bồi thường cho ông gấp hai lần số tiền ông đặt cọc”. Ngoài ra, giữa hai bên có thỏa thuận khác: do thửa đất chuyển nhượng phải đổi qua sổ mới, diện tích có thể hơn sổ cũ từ 15-25m2 nên bà T2 chịu trách nhiệm thực hiện thủ tục và đóng thuế thửa đất.

Đến ngày 30/6/2017, hai bên thoả thuận đến Văn phòng công chứng Cần Đước tỉnh L để ký chuyển nhượng nhưng do sổ cũ chưa cấp đổi xong nên ông không đồng ý ký chuyển nhượng. Lúc này bà T2 yêu cầu ông phải đưa thêm 100.000.000đồng nếu không sẽ mất cọc nên buộc ông phải đưa thêm số tiền chuyển nhượng 100.000.000đồng, do ông Nguyễn Đức T3 (em ruột bà T2) lập giấy biên nhận tiền với nội dung “bà T2 đã nhận đủ số tiền chuyển nhượng quyền sử dụng đất lần 2”.

Ông xác định số tiền 100.000.000đồng nêu trên là tiền chuyển nhượng và sẽ được thanh toán trừ vào tiền ký hợp đồng công chứng. Số tiền còn lại 1.400.000.000đồng sẽ thanh toán khi ra sổ mới và làm hợp đồng mua bán khi Nhà nước cấp sổ mới bên bán báo trước cho bên mua 05 ngày.

Bà Nguyễn Thị T2 được Ủy ban nhân dân huyện C cấp thửa đất mới là 138, tờ bản đồ số 3, diện tích 133m2, loại đất ở tại nông thôn vào ngày 20/7/2017. Khi bà T2 báo có sổ đỏ mới, ông có đến phô tô và chuẩn bị tiền, sau đó ông điện thoại cho bà T2 để hai bên thống nhất ngày ký chuyển nhượng, chọn Văn phòng công chứng nhưng bà T2 buộc ông phải đưa thêm 50.000.000đồng tiền nộp phạt, sau đó giảm xuống còn 30.000.000đồng nếu không sẽ mất cọc nên ông không đồng ý vì số tiền này không có quy định trong hợp đồng. Bà T2 cho rằng nhiều lần điện thoại nhắn tin với ông là không đúng vì thời điểm đó và cho đến hiện tại ông vẫn sử dụng số điện thoại 096757xxxx đã ghi trong hợp đồng đặt cọc nhưng ông vẫn không nhận được bất cứ tin nhắn nào từ bà T2. Sau đó ông có liên lạc với bà T2 để yêu cầu tiếp tục chuyển nhượng nhưng bà T2 không đồng ý nên ông đã nộp đơn khởi kiện bà T2 tại Tòa án. Đến khoảng năm 2018 ông mới biết được bà T2 đã chuyển nhượng thửa đất nêu trên cho người khác, hành vi này của bà T2 là vi phạm pháp luật và hợp đồng không thực hiện được là do lỗi của bà T2.

Trước đây, ông yêu cầu hủy hợp đồng đặt cọc mua bán nhà ở và chuyển nhượng quyền sử dụng đất ngày 26/5/2017 giữa ông và bà Nguyễn Thị T2. Buộc bà T2 trả lại cho ông số tiền đặt cọc là 130.000.000đồng cùng số tiền đã nhận thêm để chuyển nhượng là 100.000.000đồng, đồng thời bồi thường gấp 2 lần số tiền đặt cọc là 260.000.000đồng, tổng cộng là 490.000.000đồng, trả một lần khi bản án có hiệu lực pháp luật.

Tại phiên tòa, ông xin thay đổi yêu cầu khởi kiện, cụ thể: ông yêu cầu hủy hợp đồng đặt cọc mua bán nhà ở và chuyển nhượng quyền sử dụng đất ngày 26/5/2017 giữa ông và bà Nguyễn Thị T2. Ông chỉ yêu cầu bà Nguyễn Thị T2 trả lại số tiền cọc 130.000.000đồng và số tiền nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất lần 2 là 100.000.000đồng, tổng cộng 230.000.000đồng. Ông xin rút lại yêu cầu số tiền phạt cọc 260.000.000đồng. Ông cũng không yêu cầu giải quyết hậu quả bồi thường thiệt hại của hợp đồng mua bán nhà ở và chuyển nhượng quyền sử dụng đất nêu trên nên không yêu cầu Tòa án tiến hành đo đạc, định giá, xem xét thẩm định tại chỗ.

Các lời khai trong quá trình giải quyết vụ án cũng như tại phiên tòa, bị đơn bà Nguyễn Thị T2 trình bày:

Bà thống nhất với trình bày nêu trên của ông Trần Văn T việc thỏa thuận đặt cọc để chuyển nhượng nhà, đất về vị trí thửa đất, giá chuyển nhượng, nhận tiền đặt cọc của ông T tổng cộng là 230.000.000 đồng (ngày 26/5/2017 nhận 130.000.000đồng theo “hợp đồng mua bán nhà ở và chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở” do bà lập và ngày 30/6/2017 nhận 100.000.000đồng theo giấy biên nhận tiền do em trai bà là ông Nguyễn Đức T3 lập). Trong quá trình giao dịch do thửa đất số 480 nêu trên phải cấp đổi sổ mới, diện tích có thể tăng lên 15-25m2 nhưng giá chuyển nhượng không thay đổi, thủ tục do bà thực hiện nên hai bên thỏa thuận đến ngày 30/6/2017 mới ra ký công chứng. Do thủ tục cấp đổi sổ chưa xong nên ngày 30/6/2017 giữa hai bên có đến Văn phòng C thỏa thuận thêm về gia hạn hợp đồng, cụ thể thỏa thuận số tiền còn lại 1.400.000.000đồng sẽ thanh toán khi ra sổ mới và làm hợp đồng mua bán khi Nhà nước cấp sổ mới bên bán báo trước cho bên mua 05 ngày.

Ngày 31/7/2017, bà nhận được giấy chứng nhận quyền sử dụng đất mới nên có thông báo cho ông T biết, ngày 02/8/2017 ông T đến phô tô giấy đỏ và chuẩn bị tiền trong thời hạn 05 ngày, hai bên thống nhất đến ngày 07/8/2017 sẽ ký chuyển nhượng tại Văn phòng C. Vài ngày sau ông T điện thoại cho bà thông báo là không đủ tiền mua vì thế hai bên không tiến hành chuyển nhượng được. Vì cũng có thiện chí mua bán nên bà đã nhiều lần gọi điện thoại, nhắn tin qua số 096757xxxx nhưng vẫn không liên lạc được với ông T, tất cả các tin nhắn bà còn lưu lại và lập Bộ vi bằng để làm bằng chứng. Do nhu cầu cần bán nhà đất nên vào năm 2018 bà đã làm hợp đồng tặng cho thửa đất nêu trên cho bà Trịnh Chung T4. Bà xác định không có yêu cầu nộp phạt 50.000.000đồng như ông T trình bày.

Bà không đồng ý toàn bộ yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn, bà đồng ý hủy hợp đồng đặt cọc lập ngày 26/5/2017, đồng thời bà không yêu cầu tiếp tục hợp đồng chuyển nhượng và không yêu cầu giải quyết hậu quả bồi thường thiệt hại của hợp đồng mua bán nhà ở và chuyển nhượng quyền sử dụng đất nêu trên nên không yêu cầu Tòa án tiến hành đo đạc, định giá. Theo bà đúng như thỏa thuận trong hợp đồng, nếu ông T không thanh toán tiếp số tiền còn lại cho bà sau khi ra công chứng xong thì coi như ông T bỏ tiền đặt cọc và ngược lại nếu bà không tiến hành thủ tục mua bán tại phòng công chứng thì bà phải bồi thường cho ông T gấp hai lần số tiền ông T đặt cọc. Sự việc hai bên không tiến hành chuyển nhượng được hoàn toàn do lỗi ông T nên ông T phải mất tiền cọc và bà không có nghĩa vụ bồi thường.

- Người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan bà Nông Thị L trình bày: Bà là vợ ông Trần Văn T, bà thống nhất với lời trình bày của ông T, bà không tranh chấp hay yêu cầu gì trong vụ kiện này. Đồng thời đề nghị Tòa án xét xử vắng mặt bà trong suốt quá trình tố tụng tại Tòa án.

- Người làm chứng ông Nguyễn Đức T3 trình bày: Ông là em ruột của bà T2.

Giấy “hợp đồng mua bán nhà ở và chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở” ngày 26/5/2017 là do bà T2 lập và giấy biên nhận tiền ngày 30/6/2017 do ông lập. Ông thống nhất với toàn bộ trình bày của bà T2 vì các thỏa thuận giữa hai bên ông đều chứng kiến. Khi có sổ mới, bà T2 có báo cho bên ông T biết trước 05 ngày, sau đó bà T2 đã gọi điện thoại, nhắn tin nhiều lần nhưng vẫn không liên lạc được với ông T. Tuy nhiên việc điện thoại, nhắn tin cho ông T thì ông chỉ nghe bà T2 nói chứ ông không chứng kiến.

- Người làm chứng ông Trần Văn V trình bày: Ông là anh ruột của ông Trần Văn T, nội dung sự việc đúng như thỏa thuận trong “hợp đồng mua bán nhà ở và chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở” ngày 26/5/2017 và giấy “biên nhận tiền” ngày 30/6/2017, hai lần giao nhận tiền và tất cả thỏa thuận nói chuyện giữa các bên ông đều chứng kiến nên ông thống nhất với lời trình bày của ông T. Ngoài ra ông không bổ sung gì thêm.

Tòa án cấp sơ thẩm đã tiến hành hòa giải giữa các đương sự nhưng không thành. Tại bản án dân sự sơ thẩm số 49/2023/DS-ST ngày 24 tháng 8 năm 2023 của Tòa án nhân dân huyện Cần Đước đã tuyên xử:

[1]. Chấp nhận yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn ông Trần Văn T đối với bị đơn bà Nguyễn Thị T2 về việc “Tranh chấp hợp đồng đặt cọc, hợp đồng chuyển nhượng nhà và quyền sử dụng đất”.

[1.1]. Hủy hợp đồng đặt cọc mua bán nhà ở và chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở ngày 26/5/2017 giữa ông Trần Văn T và bà Nguyễn Thị T2.

[1.2]. Buộc bà Nguyễn Thị T2 có trách nhiệm hoàn trả lại cho ông Trần Văn T số tiền đã nhận là 230.000.000đồng (Hai trăm ba mươi triệu đồng).

[1.3]. Kể từ ngày có đơn yêu cầu của người được thi hành án cho đến khi thi hành án xong khoản tiền trên, hàng tháng bên phải thi hành án còn phải chịu thêm khoản tiền lãi của số tiền còn phải thi hành theo quy định tại khoản 2 Điều 468 của Bộ luật Dân sự 2015.

[2]. Đình chỉ xét xử yêu cầu khởi kiện phạt cọc của ông Trần Văn T đối với bà Nguyễn Thị T2.

[3]. Về án phí dân sự sơ thẩm:

[3.1]. Buộc bà Nguyễn Thị Thu c 11.500.000đồng án phí dân sự sơ thẩm để sung công quỹ Nhà nước.

[3.2]. Hoàn trả cho ông Trần Văn T 11.800.000đồng tiền tạm ứng án phí đã nộp theo biên lai thu số 0011120 ngày 06/5/2019 của Chi cục Thi hành án dân sự Thành phố H.

Ngoài ra, án sơ thẩm còn tuyên về quyền kháng cáo và hướng dẫn thi hành án.

Ngày 29/8/2023, bị đơn bà Nguyễn Thị T2 kháng cáo toàn bộ bản án sơ thẩm, đề nghị sửa bản án sơ thẩm theo hướng bác toàn bộ yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn.

Tại phiên tòa phúc thẩm, nguyên đơn ông T và bị đơn bà T2 đã thỏa thuận được với nhau về việc giải quyết toàn bộ vụ án cụ thể như sau: Hai bên thỏa thuận hủy bỏ hợp đồng đặt cọc được ký ngày 26/5/2017; bà T2 hoàn trả cho ông T số tiền 120.000.000đồng, ngày trả tiền là ngày 27/12/2023; án phí dân sự sơ thẩm xử lý theo quy định của pháp luật.

Phần tranh luận: Đương sự và các Luật sư bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp cho các đương sự không tranh luận.

Kiểm sát viên phát biểu ý kiến:

Về chấp hành pháp luật: Đơn kháng cáo của bị đơn bà Nguyễn Thị T2 đúng quy định của pháp luật nên được xem xét theo trình tự phúc thẩm. Kể từ khi thụ lý vụ án cho đến trước thời điểm Hội đồng xét xử nghị án Thẩm phán, Hội đồng xét xử, Thư ký phiên tòa đã tuân thủ đúng những quy định của Bộ luật tố tụng dân sự, những người tham gia tố tụng đã chấp hành đúng pháp luật.

Về việc giải quyết vụ án: tại phiên tòa các đương sự thỏa thuận được với nhau về việc giải quyết toàn bộ vụ án, xét thấy sự thỏa thuận của các đương sự là tự nguyện và không trái pháp luật. Do đó, đề nghị Hội đồng xét xử căn cứ Điều 300 Bộ luật tố tụng dân sự, sửa bản sơ thẩm, công nhận sự thỏa thuận của các đương sự.

NHẬN ĐỊNH CỦA TÒA ÁN

[1] Về thủ tục tố tụng: Đơn kháng cáo của bị đơn bà Nguyễn Thị T2 đúng quy định của pháp luật nên được xem xét theo trình tự phúc thẩm.

[2] Xét yêu cầu kháng cáo của bà T2: Tại phiên tòa phúc thẩm các đương sự đã thỏa thuận được với nhau về việc giải quyết toàn bộ vụ án, cụ thể như sau:

- Hủy bỏ hợp đồng đặt cọc xác lập ngày 26/5/2017 giữa ông Trần Văn T với bà Nguyễn Thị T2 về việc đặt cọc chuyển nhượng quyền sử dụng thửa đất số 480, tờ bản đồ số 1, diện tích 110m2, loại đất ở tại nông thôn, tọa lạc tại ấp C, xã L, huyện C, tỉnh L.

- Bà Nguyễn Thị T2 có nghĩa vụ hoàn trả cho ông Trần Văn T số tiền 120.000.000đồng, thời hạn trả tiền ngày 27/12/2023 (bà T2 đã hoàn trả xong số tiền trên cho ông T theo giấy nhận tiền ngày 27/12/2023).

- Về án phí dân sự sơ thẩm bà Nguyễn Thị T2 phải chịu 300.000đồng án phí đối với việc hủy bỏ hợp đồng đặt cọc.

Xét thấy, sự thỏa thuận của các đương sự là tự nguyện, không vi phạm điều cấm của pháp luật và không trái đạo đức xã hội. Căn cứ Điều 300 Bộ luật tố tụng dân sự năm 2015 sửa bản án sơ thẩm, công nhận sự thỏa thuận của các đương sự.

[3] Về án phí dân sự phúc thẩm: Bà T2 phải chịu án phí dân sự phúc thẩm theo khoản 5 Điều 29 Nghị quyết số 326/2016/UBTVQH14 ngày 30/12/2016 quy định về mức thu, miễn, giảm, thu, nộp, quản lý và sử dụng án phí và lệ phí Tòa án.

Vì các lẽ trên;

QUYẾT ĐỊNH

Căn cứ Điều 300, khoản 2 Điều 308, Điều 309 Bộ luật Tố tụng Dân sự; Chấp nhận kháng cáo của bà Nguyễn Thị T2;

Sửa bản án dân sự sơ thẩm số: 49/2023/DS-ST ngày 24 tháng 8 năm 2023 của Tòa án nhân dân huyện Cần Đước, tỉnh L.

Căn cứ các điều 26, 37, 39, 147, 148, 307, 313 của Bộ luật tố tụng dân sự năm 2015; các điều 328, 423 Bộ luật Dân sự 2015, Điều 26, Điều 29 Nghị quyết số 326/2016/UBTVQH14 ngày 30/12/2016 của Ủy ban thường vụ Quốc hội quy định về mức thu, miễn, giảm, thu, nộp, quản lý và sử dụng án phí và lệ phí Tòa án.

Tuyên xử:

1. Công nhận sự thỏa thuận của các đương sự về việc giải quyết vụ án, sự thỏa thuận của các đương sự như sau:

1.1. Hủy bỏ hợp đồng đặt cọc xác lập ngày 26/5/2017 giữa ông Trần Văn T với bà Nguyễn Thị T2 về việc đặt cọc chuyển nhượng quyền sử dụng thửa đất số 480, tờ bản đồ số 1, diện tích 110m2, loại đất ở tại nông thôn, tọa lạc tại ấp C, xã L, huyện C, tỉnh L.

1.2. Bà Nguyễn Thị T2 có nghĩa vụ hoàn trả cho ông Trần Văn T số tiền 120.000.000đồng. Bà T2 đã hoàn trả xong số tiền trên cho ông T theo giấy nhận tiền ngày 27/12/2023.

2. Về án phí dân sự sơ thẩm: Bà Nguyễn Thị T2 phải chịu 300.000đồng đối với việc hủy bỏ hợp đồng đặt cọc.

3. Hoàn trả cho ông Trần Văn T 11.800.000đồng tiền tạm ứng án phí đã nộp theo biên lai thu số 0011120 ngày 06/5/2019 của Chi cục Thi hành án dân sự Quận 6, Thành phố H.

4. Về án phí dân sự phúc thẩm: Bà Nguyễn Thị T2 phải chịu 300.000đồng án phí dân sự phúc thẩm, nhưng được khấu trừ vào 300.000đồng tạm ứng án phí phúc thẩm đã nộp theo biên lai thu số 0005961 ngày 29/8/2023 của Chi cục thi hành án dân sự huyện Cần Đước, tỉnh L.

5. Về hiệu lực của bản án: Bản án phúc thẩm có hiệu lực pháp luật kể từ ngày tuyên án.

6. Về hướng dẫn thi hành án: Trường hợp bản án được thi hành theo quy định tại Điều 2 Luật Thi hành án dân sự thì người được thi hành án, người phải thi hành án có quyền thỏa thuận thi hành án, quyền yêu cầu thi hành án, tự nguyện thi hành án hoặc bị cưỡng chế thi hành án theo quy định tại các Điều 6, 7 và 9 Luật Thi hành án dân sự; thời hiệu thi hành án được thực hiện theo quy định tại Điều 30 Luật Thi hành án dân sự.