Bản án 23/2024/DS-ST về tranh chấp hợp đồng đặt cọc chuyển nhượng quyền sử dụng đất và đòi lại giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

TÒA ÁN NHÂN DÂN HUYỆN LONG PHÚ, TỈNH SÓC TRĂNG

BẢN ÁN 23/2024/DS-ST NGÀY 25/03/2024 VỀ TRANH CHẤP HỢP ĐỒNG ĐẶT CỌC CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT VÀ ĐÒI LẠI GIẤY CHỨNG NHẬN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT

Ngày 25 tháng 3 năm 2024, tại trụ sở Tòa án nhân dân huyện Long Phú, tỉnh Sóc Trăng xét xử sơ thẩm công khai vụ án dân sự thụ lý số 124/2023/TLST-DS ngày 07/11/2023 về việc “Tranh chấp hợp đồng đặt cọc chuyển nhượng quyền sử dụng đất, đòi lại giấy chứng nhận quyền sử dụng đất” theo Quyết định đưa vụ án ra xét xử số 19/2024/QĐXXST-DS ngày 20/02/2024, giữa các đương sự:

- Nguyên đơn : Ông Huỳnh Thanh Đ, sinh năm 1983; Địa chỉ: ấp M, xã H, huyện K, tỉnh Sóc Trăng.

Người đại diện theo ủy quyền của nguyên đơn: Ông Lưu Trí D-Văn phòng Luật sư N thuộc Đoàn Luật sư tỉnh Sóc Trăng; Địa chỉ: Số 351 đường Nguyễn Văn L, Khóm 3, Phường 2, thành phố S, tỉnh Sóc Trăng. (có mặt)

- Bị đơn: 1. Ông Trần Khắc C, sinh năm 1957; Địa chỉ: ấp H, thị trấn Đ, huyện L, tỉnh Sóc Trăng.

Người đại diện theo ủy quyền cho bị đơn: Ông Trần Quang T, sinh năm 1991; Địa chỉ: Số 118 ấp Đ, xã Q, huyện X, tỉnh Sóc Trăng. (có mặt) 

2. Bà Nguyễn Thị T, sinh năm 1993; Địa chỉ: ấp H, thị trấn Đ, huyện L, tỉnh Sóc Trăng. (vắng mặt) 

NỘI DUNG VỤ ÁN

Theo đơn khởi kiện và trong quá trình giải quyết vụ án cũng như tại phiên toà, nguyên đơn là ông Huỳnh Thanh Đ và người đại diện theo ủy quyền của nguyên đơn là ông Lưu Trí D thống nhất trình bày:

Vào ngày 29/7/2022, ông Đ và bà T có ký hợp đồng đặt cọc chuyển nhượng quyền sử dụng đất được Văn phòng Công chứng Trần Văn N. Lý do nhận cọc là do ông Đ chuyển nhượng quyền sử dụng đất đối với thửa đất số 52, tại tờ bản đồ số 17, tọa lạc tại ấp M, xã H, huyện K, tỉnh Sóc Trăng, diện tích là 4037m2.

Nhưng thực tế hợp đồng này là hợp đồng giả cách vì thật sự ông Đ không có chuyển nhượng đất cho bà T, không có việc giao nhận tiền đặt cọc, việc ký hợp đồng đặt cọc chỉ nhằm mục đích vay tiền của bà T là 30.000.000 đồng để thế chấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nêu trên cho bà T bằng hợp đồng viết tay ghi ngày 29/7/2020. Bà T hứa đến ngày 30/7/2022, bà T đưa thêm cho ông Đ 20.000.000 đồng.

Khi các bên giao nhận số tiền 10.000.000 đồng thì ông Đ giao giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, đến ngày nhận thêm số tiền 20.000.000 đồng (ngày 30/7/2022) thì ông Đ phát hiện bà T đã trốn khỏi địa phương. Khi ông Đ trình báo chính quyền báo mất giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thì phát hiện bà T đã đem giấy chứng nhận cầm cho ông Trần Khắc C số tiền là 150.000.000 đồng. Khi ông Đ gặp ông C để đòi lại giấy thì ông C yêu cầu ông Đ trả thay bà T số tiền cầm giấy là 150.000.000 đồng mới đồng ý trả giấy.

Tại phiên tòa, người đại diện theo ủy quyền của nguyên đơn thay đổi yêu cầu khởi kiện đề nghị tuyên bố vô hiệu hợp đồng đặt cọc giữa ông Đ với bà T ký kết ngày 29/7/2022 do giả tạo và buộc ông C trả lại bản chính giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Ngoài ra, bổ sung yêu cầu khởi kiện đề nghị hủy Hợp đồng cầm cố tài sản ngày 29/7/2022, giữa ông Đ với bà T.

Trong quá trình giải quyết vụ án cũng như tại phiên toà, người đại diện theo ủy quyền của bị đơn là ông Trần Quang T trình bày:

Ông Trần Khắc C không đồng ý với yêu cầu khởi kiện của ông Đ vì thực tế ông C không có giữ bản chính Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất số CX824507 do Sở Tài nguyên-Môi trường tỉnh Sóc Trăng cấp ngày 04/9/2020 cho ông Huỳnh Thanh Đ đối với thửa đất số 52, tại tờ bản đồ số 17, tọa lạc tại ấp M, xã H, huyện K, tỉnh Sóc Trăng.

Vào ngày 29/7/2022, khi ông C cho bà T vay số tiền 150.000.000 đồng thì bà T có cho ông C xem hợp đồng đặt cọc chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa ông Đ với bà T. Ngoài ra, bà T cũng không có giao bản chính giấy chứng nhận quyền sử dụng đất của ông Đ cho ông C cất giữ nên đối với yêu cầu buộc ông C trả lại giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thì đề nghị không chấp nhận yêu cầu này của ông Đ.

Đối với bà Nguyễn Thị T đã được triệu tập hợp lệ tham gia phiên tòa đến lần thứ hai nhưng vắng mặt không có lý do.

Tại phiên tòa, Kiểm sát viên phát biểu ý kiến:

- Về tố tụng: Từ khi thụ lý vụ án đến khi Hội đồng xét xử vào nghị án thì Thẩm phán xác định về thẩm quyền, quan hệ pháp luật, tư cách đương sự, thời hạn chuẩn bị xét xử đúng quy định của pháp luật và thời hạn gửi hồ sơ cho Viện kiểm sát cũng đảm bảo. Tại phiên tòa Hội đồng xét xử, Thư ký cũng chấp hành đúng theo quy định của pháp luật.

- Về nội dung: Căn cứ vào các tài liệu, chứng cứ có trong hồ sơ vụ án, qua thẩm tra chứng cứ và kết quả tranh luận tại phiên tòa. Đề nghị Hội đồng xét xử chấp nhận một phần yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn về tuyên bố hợp đồng đặt cọc giữa ông Đ với bà T vô hiệu do giả tạo, còn đối với yêu cầu đòi lại giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thì đề nghị không chấp nhận yêu cầu này của ông Đ. Ngoài ra, do yêu cầu hủy hợp đồng cầm cố tài sản của nguyên đơn tại phiên tòa là vượt quá phạm vi khởi kiện ban đầu nên đề nghị không chấp nhận thụ lý, giải quyết yêu cầu này của nguyên đơn.

NHẬN ĐỊNH CỦA TÒA ÁN

Sau khi nghiên cứu các tài liệu có trong hồ sơ vụ án được thẩm tra tại phiên tòa và căn cứ vào kết quả tranh luận tại phiên tòa, Hội đồng xét xử nhận định:

[1]. Ông Huỳnh Thanh Đ khởi kiện bà Nguyễn Thị T về yêu cầu hủy hợp đồng đặt cọc giữa ông Đ với bà T ngày 29/7/2022. Căn cứ vào Khoản 3 Điều 68 của Bộ luật Tố tụng Dân sự về đương sự trong vụ việc dân sự quy định: “Bị đơn trong vụ án dân sự là người bị nguyên đơn khởi kiện…”. Do đó, Hội đồng xét xử xác định lại tư cách tham gia tố tụng của bà T là bị đơn trong vụ án.

[2]. Tại phiên tòa, bị đơn là bà Nguyễn Thị T vắng mặt. Xét thấy, bà T đã được triệu tập hợp lệ tham gia phiên tòa đến lần thứ hai nhưng vắng mặt không có lý do chính đáng, không vì sự kiện bất khả kháng hoặc trở ngại khách quan nên căn cứ vào điểm b Khoản 2 Điều 227; Khoản 3 Điều 228 của Bộ luật Tố tụng Dân sự tiến hành xét xử vắng mặt đối với bà T.

[3]. Tại phiên tòa, người đại diện theo ủy quyền của nguyên đơn thay đổi yêu cầu khởi kiện về yêu cầu tuyên bố vô hiệu hợp đồng đặt cọc chuyển nhượng quyền sử dụng đất ngày 29/7/2022 giữa ông Đ với bà T là vô hiệu. Xét thấy, việc thay đổi yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn là hoàn toàn tự nguyện, không vượt quá phạm vi yêu cầu khởi kiện nên căn cứ Khoản 1 Điều 244 của Bộ luật Tố tụng Dân sự, Hội đồng xét xử chấp nhận.

Riêng đối với yêu cầu khởi kiện bổ sung của nguyên đơn về việc xem xét hủy Hợp đồng cầm cố tài sản ngày 29/7/2022, giữa ông Đ với bà T. Xét thấy, đối với yêu cầu này của nguyên đơn là vượt quá phạm vi khởi kiện ban đầu nên căn cứ Khoản 1 Điều 244 của Bộ luật Tố tụng Dân sự nên Hội đồng xét xử không chấp nhận.

[4]. Ông Huỳnh Thanh Đ khởi kiện yêu cầu ông Trần Khắc C trả lại giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và yêu cầu tuyên bố vô hiệu hợp đồng đặt cọc chuyển nhượng quyền sử dụng đất ngày 29/7/2022 giữa ông Đ với bà Nguyễn Thị T là vô hiệu nên quan hệ pháp luật tranh chấp là “Tranh chấp hợp đồng đặt cọc chuyển nhượng quyền sử dụng đất, đòi lại giấy chứng nhận quyền sử dụng đất” và Tòa án nhân dân huyện Long Phú đã thụ lý giải quyết là đúng thẩm quyền theo quy định tại Khoản 2, Khoản 3 Điều 26; điểm a Khoản 1 Điều 35; điểm a Khoản 1 Điều 39 của Bộ luật Tố tụng Dân sự.

[5]. Đối với bị đơn là bà Nguyễn Thị T sau khi thụ lý vụ án Tòa án đã tiến hành cấp, tống đạt hợp lệ các văn bản tố tụng của Tòa án cho bà T nhưng bà T không có ý kiến gì hay gửi văn bản cho Tòa án trình bày ý kiến đối với yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn, không tham gia phiên họp và phiên hòa giải nên điều này cho thấy bà T đã tự từ chối quyền được trình bày để bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của mình cũng như trình bày ý kiến phản đối về yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn. Do đó, căn cứ Khoản 2, Khoản 4 Điều 91; Điều 93; Điều 95 của Bộ luật Tố tụng Dân sự năm 2015, Hội đồng xét xử công nhận những tình tiết, sự kiện và tài liệu do nguyên đơn cung cấp và Tòa án thu thập có giá trị dùng làm chứng cứ để tiến hành giải quyết vụ án theo những chứng cứ đã thu thập được có trong hồ sơ vụ án.

[6]. Ông Huỳnh Thanh Đ yêu cầu ông Trần Khắc C trả lại Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất số CX824507 do Sở Tài nguyên-Môi trường tỉnh Sóc Trăng cấp ngày 04/9/2020 cho ông Huỳnh Thanh Đ đối với thửa đất số 52, tại tờ bản đồ số 17, tọa lạc ấp M, xã H, huyện K, tỉnh Sóc Trăng, diện tích là 4037m2, còn ông C thì không thừa nhận có giữ bản chính giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nêu trên của ông Đ cho rằng khi tiến hành cho bà T vay số tiền 150.000.000 đồng thì bà T không có giao bản chính giấy chứng nhận quyền sử dụng đất của ông Đ cho ông C giữ.

Xét thấy, Tòa án đã ban hành nhiều thông báo cho ông Đ để tạo điều kiện cho ông Đ cung cấp tài liệu, chứng cứ chứng minh ông Đ có giao bản chính giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nêu trên cho ông C và hiện ông C đang giữ bản chính Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất của ông Đ, nhưng ông Đ vẫn không cung cấp tài liệu, chứng cứ theo yêu cầu của Tòa án.

Căn cứ Khoản 4 Điều 91 của Bộ luật Tố tụng Dân sự quy định: “Đương sự có nghĩa vụ đưa ra chứng cứ để chứng minh mà không đưa ra được chứng cứ hoặc không đưa ra đủ chứng cứ thì Tòa án giải quyết vụ việc dân sự theo những chứng cứ đã thu thập được có trong hồ sơ vụ việc.” Do ông Đ ngoài lời trình bày thì không cung cấp được tài liệu, chứng cứ để chứng minh cho yêu cầu khởi kiện này của ông Đ là có căn cứ và hợp pháp nên không đủ căn cứ chấp nhận yêu cầu của ông Đ về việc buộc ông C giao trả lại bản chính Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất số CX824507 do Sở Tài nguyên-Môi trường tỉnh Sóc Trăng cấp ngày 04/9/2020 cho ông Đ.

[7]. Xét yêu cầu vô hiệu hợp đồng đặt cọc ngày 29/7/2022 được ký kết giữa ông Đ với bà T, thấy rằng:

Vào ngày 29/7/2022, thì ông Đ với bà T có ký Hợp đồng đặt cọc về việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất đối với thửa đất số 52, tại tờ bản đồ số 17, tọa lạc tại ấp M, xã H, huyện K, tỉnh Sóc Trăng, diện tích là 4037m2 theo Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất số CX824507 do Sở Tài nguyên-Môi trường tỉnh Sóc Trăng cấp ngày 04/9/2020 cho ông Huỳnh Thanh Đ được công chứng tại Văn Phòng Công chứng Trần Văn Năm với số tiền đặt cọc là 150.000.000 đồng. Tuy nhiên, thực tế giữa ông Đ với bà T không có việc giao nhận số tiền cọc 150.000.000 đồng mà việc ký kết hợp đồng đặt cọc này chỉ nhằm đảm bảo cho khoản vay của ông Đ tại Hợp đồng cầm cố tài sản được ký giữa ông Đ với bà T ngày 29/7/2022 cùng thời điểm với việc ký kết hợp đồng đặt cọc. Quá trình giải quyết vụ án thì ông Đ và bà T cũng không cung cấp được tài liệu, chứng cứ thể hiện việc giao nhận số tiền cọc 150.000.000 đồng nêu trên.

Theo nội dung tại Điều 2, Điều 3 của Hợp đồng đặt cọc về việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất ngày 29/7/2022 thì ông Đ và bà T đã thỏa thuận trong thời hạn đặt cọc là 02 tháng kể từ ngày hợp đồng đặt cọc được công chứng và trong thời hạn đặt cọc ông Đ với bà T sẽ tiến hành việc ký hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, nhưng thực tế các bên không liên hệ với nhau để đến Văn phòng Công chứng thực hiện việc ký kết hợp đồng chuyển như trong nội dung hợp đồng đặt cọc.

Mặt khác, thời gian cầm cố tài sản tại Hợp đồng cầm cố tài sản ngày 29/7/2022 là 02 tháng tính từ ngày 29/7/2022 đến 29/7/2022 là phù hợp với thời hạn đặt cọc của Hợp đồng đặt cọc nêu trên giữa ông Đ và bà T, đều này thể hiện ý chí việc ông Đ và bà T ký kết hợp đồng đặt cọc chỉ nhằm đảm bảo cho hợp đồng cầm cố tài sản mà không có việc đặt cọc để chuyển nhượng quyền sử dụng đất nên hợp đồng đặt cọc này không làm phát sinh quyền, nghĩa vụ của ông Đ với bà T khi tham gia giao kết.

Căn cứ Khoản 1 Điều 124 Bộ luật Dân sự quy định giao dịch dân sự vô hiệu do giả tạo: “1. Khi các bên xác lập giao dịch dân sự một cách giả tạo nhằm che giấu một giao dịch dân sự khác thì giao dịch dân sự giả tạo vô hiệu...” Căn cứ Khoản 1, Khoản 2 Điều 131 Bộ luật Dân sự về hậu quả pháp lý của giao dịch dân sự vô hiệu quy định: “1. Giao dịch dân sự vô hiệu không làm phát sinh, thay đổi, chấm dứt quyền, nghĩa vụ dân sự của các bên kể từ thời điểm giao dịch được xác lập. 2. Khi giao dịch dân sự vô hiệu thì các bên khôi phục lại tình trạng ban đầu, hoàn trả cho nhau những gì đã nhận…” Từ những cơ sở và căn cứ pháp lý nêu trên, xét thấy việc ông Đ ký kết hợp đồng đặt cọc với bà T là không thật, chỉ nhằm che giấu ý chí của các bên, ông Đ với bà T thực tế không có ý định thiết lập quyền và nghĩa vụ với nhau tại hợp đồng đặt cọc mà chỉ nhằm che giấu và đảm bảo quyền, nghĩa vụ của các bên tại Hợp đồng cầm cố tài sản cùng ngày 29/7/2022 nên hợp đồng đặt cọc nêu trên là giả tạo. Do đó, Hội đồng xét xử chấp nhận yêu cầu khởi kiện tuyên bố hợp đồng đặt cọc giữa ông Đ với bà T là vô hiệu, hơn nữa do không có việc giao nhận tiền cọc giữa ông Đ và bà T cũng như nhận bản chính giấy chứng nhận quyền sử dụng đất giữa ông Đ với bà T nên không đặt ra xem xét giải quyết hậu quả của hợp đồng đặt cọc (các bên khôi phục lại tình trạng ban đầu, hoàn trả cho nhau những gì đã nhận).

[8]. Riêng đối với Hợp đồng cầm cố tài sản ngày 29/7/2022 được ký kết giữa ông Đ với bà T khi nào phát sinh tranh chấp sẽ được giải quyết bằng một quan hệ pháp luật tranh chấp khác trong vụ án dân sự khác khi có yêu cầu theo quy định pháp luật.

[9]. Về án phí dân sự sơ thẩm: Do yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn được chấp nhận một phần nên nguyên đơn phải chịu án phí đối với phần yêu cầu không được chấp nhận. Riêng bị đơn phải chịu án phí đối với phần yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn được chấp nhận.

[10]. Xét đề nghị của Kiểm sát viên về tố tụng và quan điểm giải quyết vụ án là có căn cứ nên được Hội đồng xét xử chấp nhận.

Vì các lẽ trên, 

QUYẾT ĐỊNH

Căn cứ vào Khoản 2, Khoản 3 Điều 26; điểm a Khoản 1 Điều 35; điểm a khoản 1 Điều 39; Khoản 4 Điều 91; Khoản 1 Điều 147; Khoản 1 Điều 244; Điều 271; Điều 273; Điều 278; Điều 280 của Bộ luật Tố tụng Dân sự.

Căn cứ vào các Điều 116; Khoản 1 Điều 124; Điều 131 của Bộ luật Dân sự năm 2015.

Căn cứ Khoản 1, Khoản 4 Điều 26 của Nghị Quyết 326/2016/UBTVQH14 ngày 30/12/2016 của Ủy ban thường vụ Quốc Hội về mức thu, miễn, giảm, thu, nộp, quản lý và sử dụng án phí và lệ phí Tòa án.

Tuyên xử:  1. Chấp nhận một phần yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn là ông Huỳnh Thanh Đ đối với bị đơn là bà Nguyễn Thị T về Hợp đồng đặt cọc chuyển nhượng quyền sử dụng đất ngày 29/7/2022.

Tuyên bố Hợp đồng đặt cọc về việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất ngày 29/7/2022, được ký kết giữa ông Huỳnh Thanh Đ với bà Nguyễn Thị T là vô hiệu.

2. Không chấp nhận một phần yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn là ông Huỳnh Thanh Đ về việc yêu cầu buộc bị đơn là ông Trần Khắc C giao trả bản chính Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất số CX824507 do Sở Tài nguyên-Môi trường tỉnh Sóc Trăng cấp ngày 04/9/2020 cho ông Huỳnh Thanh Đ đối với thửa đất số 52, tại tờ bản đồ số 17, tọa lạc tại ấp M, xã H, huyện K, tỉnh Sóc Trăng.

3. Về án phí dân sự sơ thẩm:

Ông Huỳnh Thanh Đ phải chịu án phí là 300.000 đồng nhưng được khấu trừ vào số tiền tạm ứng án phí là 600.000 đồng mà ông Huỳnh Thanh Đ đã nộp tại Biên lai thu tạm ứng án phí, lệ phí Tòa án số 0010110 ngày 03-11-2023 của Chi cục Thi hành án Dân sự huyện L, tỉnh Sóc Trăng. Hoàn trả cho ông Huỳnh Thanh Đ số tiền tạm ứng án phí còn thừa là 300.000 đồng sau khi đã khấu trừ tiền án phí sơ thẩm.

Bà Nguyễn Thị T phải chịu án phí là 300.000 đồng.

Nguyên đơn, bị đơn có mặt có quyền kháng cáo bản án sơ thẩm trong thời hạn 15 ngày, kể từ ngày tuyên án. Riêng bị đơn là bà Nguyễn Thị T vắng mặt có quyền kháng cáo bản án sơ thẩm trong thời hạn 15 ngày, kể từ ngày nhận được bản án hoặc bản án được cấp, tống đạt hợp lệ theo quy định pháp luật. Để yêu cầu Tòa án nhân dân tỉnh Sóc Trăng xét xử lại theo trình tự phúc thẩm.

Trường hợp Bản án được thi hành theo quy định tại Điều 2 của Luật Thi hành án Dân sự năm 2008 (được sửa đổi bổ sung năm 2014), thì người được thi hành án dân sự, người phải thi hành án dân sự có quyền thỏa thuận thi hành án, quyền yêu cầu thi hành án, tự nguyện thi hành án hoặc bị cưỡng chế thi hành án theo quy định tại các Điều 6, 7, 7a và 9 của Luật Thi hành án Dân sự năm 2008 (được sửa đổi bổ sung năm 2014); Thời hiệu thi hành án được thực hiện theo quy định tại Điều 30 của Luật Thi hành án Dân sự năm 2008 (được sửa đổi bổ sung năm 2014).