Bản án về tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất số 03/2022/DS-ST

TÒA ÁN NHÂN DÂN HUYỆN ĐỒNG PHÚ, TỈNH BÌNH PHƯỚC

BẢN ÁN 03/2022/DS-ST NGÀY 25/02/2022 VỀ TRANH CHẤP HỢP ĐỒNG CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT VÀ TÀI SẢN GẮN LIỀN VỚI ĐẤT

Ngày 25 tháng 02 năm 2022, tại trụ sở Tòa án nhân dân huyện Đồng Phú, tỉnh Bình Phước xét xử sơ thẩm công khai vụ án thụ lý số 108/2020/TLST- DS ngày 24 tháng 11 năm 2020 về việc “Tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất” theo quyết định đưa vụ án ra xét xử số 05/2022/QĐXXST-DS ngày 11 tháng 01 năm 2022, giữa các đương sự:

*Nguyên đơn:

1.Bà Nguyễn Thị M, sinh năm 1977 Địa chỉ:Ấp Thái Dũng, xã Tân T, huyện Đồng Phú, tỉnh Bình Phước. Có mặt

2.Ông Lê Văn T, sinh năm 1970 Đại diện theo ủy quyến của ông Lê Văn T – Bà Nguyễn Thị M, sinh năm 1977 Địa chỉ:Ấp Thái Dũng, xã Tân T, huyện Đồng Phú, tỉnh Bình Phước. Có mặt

*Bị đơn:

1.Ông Nguyễn Minh T, sinh năm 1955 Địa chỉ: Địa chỉ:Ấp Chợ, xã Tân T, huyện Đồng Phú, tỉnh Bình Phước Có đơn xin xét xử vắng mặt

2.Bà Lê Thị B, sinh năm 1959 Địa chỉ: Địa chỉ:Ấp Chợ, xã Tân T, huyện Đồng Phú, tỉnh Bình Phước Có đơn xin xét xử vắng mặt

NỘI DUNG VỤ ÁN

-Theo đơn khởi kiện đề ngày 09 tháng 11 năm 2020, các văn bản trong hồ sơ vụ án, các đồng nguyên đơn là ông Lê Văn T, bà Nguyễn Thị M trình bày: Ngày 04 tháng 5 năm 2018, vợ chồng ông Lê Văn T, bà Nguyễn Thị M và vợ chồng ông Nguyễn Minh T, bà Lê Thị B có xác lập một hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất.

Nội dung của hợp đồng: Vợ chồng ông Nguyễn Minh T, bà Lê Thị B chuyển nhượng cho vợ chồng ông Lê Văn T, bà Nguyễn Thị M một phần đất có diện tích khoảng 3.6 ha, đất tọa lạc tại ấp Thái Dũng, xã Tân T, huyện Đồng Phú, tỉnh Bình Phước; vị trí đất được xác định: Phía đông giáp đất ông Tấn, phía tây giáp đất Cày, phía nam giáp đường, phía bắc giáp đất cô Chiên. Khi chuyển nhượng thì đất chưa được cấp quyền sử dụng đất, trên đất đã có trồng Cây điều từ năm 1986. Giá chuyển nhượng là 2.000.000.000đ (Hai tỷ đồng). Việc chuyển nhượng có lập thành văn bản, có bên chuyển nhượng và bên nhận chuyển nhượng cùng ký tên nhưng không có công chứng, chứng thực theo quy định của pháp luật.

Quá trình thực hiện hợp đồng: Bên nhận chuyển nhượng là chồng ông Lê Văn T, bà Nguyễn Thị M đã giao đủ cho bên chuyển nhượng là ông Nguyễn Minh T, bà Lê Thị B số tiền 2.000.000.000đ (Hai tỷ đồng) và ngược lại bên chuyển nhượng đã giao đủ diện tích đất cũng như tài sản gắn liến với đất (Cây điều) cho bên nhận chuyển nhượng quản lý, sử dụng từ đó cho đến nay không có tranh chấp.

Vì đất do ông Nguyễn Minh T, bà Lê Thị B đăng ký kê khai mục kê sổ địa chính, ông T, bà M yêu cầu ông T, bà B làm thủ tục xin cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và thực hiện việc sang tên cho ông Lê Văn T, bà Nguyễn Thị M nhưng ông T, bà B không thực hiện.

Ông Lê Văn T, bà Nguyễn Thị M khởi kiện yêu cầu Tòa án xem xét, giải quyết:

1.Công nhận hợp đồng được xác lập giữa ông Nguyễn Minh T, bà Lê Thị B và ông Lê Văn T, bà Nguyễn Thị M vào ngày 04 tháng 5 năm 2018.

2.Giao cho ông Lê Văn T, bà Nguyễn Thị M được quyền sử dụng phần đất có diện tích khoảng 3.6 ha (Qua đo đạc thì đất có diện tích 35.426,5m2 (Trong đó có 940m2 đất thuộc hành lang bảo vệ đường bộ)), tọa lạc tại ấp Thái Dũng, xã Tân T, huyện Đồng Phú, tỉnh Bình Phước; vị trí đất được xác định vị trí đất được xác định: Phía đông giáp đất Nông trường cao su Tân Lập, phía tây giáp đường và đất Nông trường cao su Tân Lập, phía nam đất ông Hoàng Văn Lưu, bà Hoàng Thị Tỉnh, phía bắc giáp đất Nông trường cao su Tân Lập và sở hữu toàn bộ tài sản (198 cây điều) trồng trên đất.

3.Giao cho ông Lê Văn T, bà Nguyễn Thị M được quyền liên hệ với các cơ quan chức năng để xin cấp quyền sử dụng phần diện tích đất nói trên đứng tên người sử dụng là Lê Văn T, Nguyễn Thị M.

Tại phiên tòa, bà Nguyễn Thị M vẫn giữ nguyên yêu cầu khởi kiện ban đầu.

-Tại các bản tự khai đề ngày 18 tháng 4 năm 2021, ngày 22 tháng 02 năm 2022 và các văn bản hòa giải, các đồng bị đơn là ông Nguyễn Minh T, bà Lê Thị B trình bày:

Ông Nguyễn Minh T, bà Lê Thị B có sang nhượng mảnh đất vườn điều cho vợ chồng anh T, chị M theo Giấy sang nhượng lập ngày 04 tháng 5 năm 2018, đất và điều tọa lạc tại ấp Thái Dũng, xã Tân T, huyện Đồng Phú, tỉnh Bình Phước. Từ khi sang nhương đến nay, bên mua (anh T, chị M) đã sử dụng, chăm sóc và thu hoạch vườn điều ổn định, không có tranh chấp.

Trong giấy sang nhượng đất vườn lập ngày 04 tháng 5 năm 2018, ông Nguyễn Minh T, bà Lê Thị B đã giao cho bên mua toàn bộ quyền sử dụng, chăm sóc và thu hoạch vường điều, giao toàn bộ quyền giải quyết, quyết định mọi vấn đề có liên quan đến quyền và nghĩa vụ đối với mảnh đất vườn điều này. Từ đó đến nay, ông T, bà B luôn thực hiện đúng lời cam kết đó, không hủy hợp đồng mua bán đã xác lập và luôn tạo mọi điều kiện thuận lợi cho bên mua.

-Đại diện Viện kiểm sát nhân dân huyện Đồng Phú, tỉnh Bình Phước tham gia phiên tòa phát biểu ý kiến của Viện kiểm sát về việc tuân theo pháp luật tố tụng trong quá trình giải quyết vụ án của Thẩm phán, Hội đồng xét xử, việc chấp hành pháp luật của nguyên đơn, bị đơn. Phân tích các tình tiết của vụ án, tài liệu, chứng cứ được kiểm tra tại phiên tòa, đối chiếu với quy định của pháp luật.

Đề nghị Hội đồng xét xử áp dụng các Điều 129, 500, 501, 502 và 503 của Bộ luật dân sự, chấp nhận yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn.

1.Công nhận hợp đồng được xác lập giữa ông Nguyễn Minh T, bà Lê Thị B và ông Lê Văn T, bà Nguyễn Thị M vào ngày 04 tháng 5 năm 2018.

2.Giao cho ông Lê Văn T, bà Nguyễn Thị M được quyền sử dụng phần đất có diện tích 35.426,5m2 (Trong đó có 940m2 đất thuộc hành lang bảo vệ đường bộ), tọa lạc tại ấp Thái Dũng, xã Tân T, huyện Đồng Phú, tỉnh Bình Phước; vị trí đất được xác định: Phía đông giáp đất Nông trường cao su Tân Lập, phía tây giáp đường và đất Nông trường cao su Tân Lập, phía nam đất ông Hoàng Văn Lưu, bà Hoàng Thị Tỉnh, phía bắc giáp đất Nông trường cao su Tân Lập và sở hữu toàn bộ tài sản gắn liền với đất là 198 cây điều trồng năm 1986.

Ông Lê Văn T, bà Nguyễn Thị M có nghĩa vụ liên hệ với các cơ quan chức năng để xin cấp quyền sử dụng phần diện tích đất là 35.426,5m2 (Trong đó có 940m2 đất thuộc hành lang bảo vệ đường bộ) nói trên theo quy định của pháp luật đất đai.

Sau khi nghiên cứu các tài liệu có trong hồ sơ vụ án được thẩm tra tại phiên toà, căn cứ vào kết quả tranh luận tại phiên toà, ý kiến của Kiểm sát viên và đương sự;

NHẬN ĐỊNH CỦA TÒA ÁN

Về quan hệ pháp luật: Ông Lê Văn T, bà Nguyễn Thị M khởi kiện yêu cầu công nhận hợp đồng được xác lập giữa ông Nguyễn Minh T, bà Lê Thị B và và ông Lê Văn T, bà Nguyễn Thị M vào ngày 04 tháng 5 năm 2018, theo đó giao cho ông Lê Văn T, bà Nguyễn Thị M được quyền sử dụng phần đất có diện tích 35.426,5m2 (Trong đó có 940m2 đất thuộc hành lang bảo vệ đường bộ), tọa lạc tại ấp Thái Dũng, xã Tân T, huyện Đồng Phú, tỉnh Bình Phước; vị trí đất được xác định: Phía đông giáp đất Nông trường cao su Tân Lập, phía tây giáp đường và đất Nông trường cao su Tân Lập, phía nam đất ông Hoàng Văn Lưu, bà Hoàng Thị Tỉnh, phía bắc giáp đất Nông trường cao su Tân Lập và sở hữu toàn bộ tài sản gắn liền với đất là 198 cây điều trồng năm 1986; Giao cho ông Lê Văn T, bà Nguyễn Thị M được quyền liên hệ với các cơ quan chức năng để xin cấp quyền sử dụng theo quy định của pháp luật đất đai. Vì vậy, đây là "Tranh chấp hợp đồng chuyền nhượng quyền sử dụng đất và tài sản gắn liến với đất” được quy định tại khoản 3 Điều 26 của Bộ luật tố tụng dân sự.

Về thẩm quyền giải quyết của Tòa án: Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất và tài sản gắn liến với đất được xác lập giữa ông Nguyễn Minh T, bà Lê Thị B và ông Lê Văn T, bà Nguyễn Thị M ngày 04 tháng 5 năm 2018 được thực hiện tại xã Tân T, huyện Đồng Phú, tỉnh Bình Phước. Theo quy định tại điểm a khoản 1 Điều 35; khoản 1, khoản 3 Điều 36; điểm g khoản 1 Điều 40 của Bộ luật tố tụng dân sự thì đây là vụ án thuộc thẩm quyền giải quyết của Tòa án nhân dân huyện Đồng Phú, tỉnh Bình Phước.

Về thủ tục tố tụng: Bị đơn là ông Nguyễn Minh T, bà Lê Thị B không có yêu cầu phản tố và có đơn xin giải quyết vắng mặt. Vì vậy, áp dụng khoản 1 Điều 227 của Bộ luật tố tụng dân sự để đưa vụ án ra xét xử vụ án theo thủ tục chung Yêu cầu của đương sự:

[1] Các đồng nguyên đơn là ông Lê Văn T, bà Nguyễn Thị M và các đồng bị đơn là ông Nguyễn Minh T, bà Lê Thị B thừa nhận: Ngày 04 tháng 5 năm 2018, ông Nguyễn Minh T, bà Lê Thị B và và ông Lê Văn T, bà Nguyễn Thị M có xác lập một hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất với nội dung: Ông Nguyễn Minh T, bà Lê Thị B chuyển nhượng cho ông Lê Văn T, bà Nguyễn Thị M phần đất có diện tích khoảng 3,6 ha, tọa lạc tại ấp Thái Dũng, xã Tân T, huyện Đồng Phú, tỉnh Bình Phước; vị trí đất được xác định: Phía đông giáp đất cày, phía nam giáp đường, phía bắc giáp đất cô Chiên, giá chuyển nhượng là 2.000.000.000đ (Hai tỷ đồng). Ngày 05 tháng 5 năm 2018, ông Lê Văn T, bà Nguyễn Thị M giao đủ số tiền 2.000.000.000đ (Hai tỷ đồng) cho ông Nguyễn Minh T, bà Lê Thị B và ngược lại ông Nguyễn Minh T, bà Lê Thị B giao đủ diện tích đất chuyển nhượng cùng tài sản gắn liền với đất cho ông Lê Văn T, bà Nguyễn Thị M quản lý, sử dụng từ đó đến nay. Lời thừa nhận của các đương sự phù hợp với Giấy sang nhượng đất vướn điều lập ngày 04 tháng 5 năm 2018, phù hợp với các tài liệu có trong hồ sơ vụ án được kiểm tra công khai tại phiên tòa. Vì vậy, Hội đồng xét xử có đủ cơ sở để kết luận ngày 04 tháng 5 năm 2018, ông Nguyễn Minh T, bà Lê Thị B và ông Lê Văn T, bà Nguyễn Thị M có xác lập một hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền vời đất.

Qua đo đạc thực tế và xem xét thẩm định tại chỗ thì diện tích đất chuyển nhượng là 35.426,5m2 (Trong đó có 940m2 đất thuộc hành lang bảo vệ đường bộ), tọa lạc tại ấp Thái Dũng, xã Tân T, huyện Đồng Phú, tỉnh Bình Phước; vị trí đất được xác định: Phía đông giáp đất Nông trường cao su Tân Lập, phía tây giáp đường và đất Nông trường cao su Tân Lập, phía nam đất ông Hoàng Văn Lưu, bà Hoàng Thị Tỉnh, phía bắc giáp đất Nông trường cao su Tân Lập (Thuộc thửa số 05, tở bản đồ số 26, xã Tân T); trên đất có trồng 198 cây điều năm 1986. Quá trình sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất, ông T, bà M đã cải tạo và trực tiếp chăm sóc, bảo quản cây điều trên phần đất này không có tranh chấp cũng không bị chính quyền địa phương xử phạt vi phạm hành chính về lĩnh vực này.

Tại thời điểm chuyển nhượng, các bên tham gia xác lập hợp đồng là người có đấy đủ năng lực hành vi, phần diện tích đất chuyển nhượng chưa được cấp quyền sử dụng đất; Tuy nhiên, tại Công văn số 1442/UBND-NC ngày 31 tháng 5 năm 2021, Ủy ban nhân dân huyện Đồng Phú xác định phần diện tích đất 35.426,5m2 tọa lạc tại ấp Thái Dũng, xã Tân T, huyện Đồng Phú, tỉnh Bình Phước đang có tranh chấp nói trên thuộc trường hợp b tiểu mục 3.3, Mục 3, Phần 1 của Thông tư liên tịch số 01/2002/TTLT – TANDTC – VKSNDTC – TCĐC ngày 03/02/2002 của Tòa án nhân dân tối cao – Viện kiểm sát nhân dân tối cao – Tổng cục địa chính (Phần diện tích đất này đã được giao về địa phương quản lý, không vi phạm quy hoạch và có thể được xem xét để giao quyền sử dụng đất).

Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất và tài sản gắn liến với đất được xác lập ngày 04 tháng 5 năm 2018 giữa ông Nguyễn Minh T, bà Lê Thị B và ông Lê Văn T, bà Nguyễn Thị M được lập thành văn bản nhưng văn bản không đúng với quy định của pháp luật, vi phạm quy định về bắt buộc công chứng, chứng thực nhưng bên nhận chuyển nhượng đã thực hiện đầy đủ nghĩa vụ trả tiền. Theo quy định tại Điều 129 của Bộ luật dân sự, Tòa án ra quyết định công nhận hiệu lực của Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất và tài sản gắn liến với đất được xác lập giữa ông Nguyễn Minh T, bà Lê Thị B và ông Lê Văn T, bà Nguyễn Thị M vào ngày 04 tháng 5 năm 2018.

Vì vậy, các đồng nguyên đơn là ông Lê Văn T, bà Nguyễn Thị M yêu cầu công nhận Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất được xác lập giữa các bên vào ngày 04 tháng 5 năm 2018 đối với phần diện tích đất 35.426,5m2 tọa lạc tại ấp Thái Dũng, xã Tân T, huyện Đồng Phú, tỉnh Bình Phước nói trên là có căn cứ và được chấp nhận.

[2] Ông Nguyễn Minh T, bà Lê Thị B không có yêu cầu phản tố, tại các bản tự khai đề ngày 18 tháng 4 năm 2021, ngày 22 tháng 02 năm 2022, ông Nguyễn Minh T, bà Lê Thị B khẳn định là ông T, bà B luôn thực hiện đúng lời cam kết, không yêu cầu hủy hợp đồng mua bán đã xác lập và luôn tạo mọi điều kiện thuận lợi cho bên mua, điều này đồng nghĩa với việc ông Nguyễn Minh T, bà Lê Thị B đồng ý thực hiện hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất và tài sản gắn liến với đất được các bên xác lập vào ngày 04 tháng 5 năm 2018 nên được ghi nhận.

[3] Ông Lê Văn T, bà Nguyễn Thị M yêu cầu giao cho ông Lê Văn T, bà Nguyễn Thị M được quyền sử dụng phần đất có diện tích 35.426,5m2 (Trong đó có 940m2 đất thuộc hành lang bảo vệ đường bộ), tọa lạc tại ấp Thái Dũng, xã Tân T, huyện Đồng Phú, tỉnh Bình Phước; vị trí đất được xác định: Phía đông giáp đất Nông trường cao su Tân Lập, phía tây giáp đường và đất Nông trường cao su Tân Lập, phía nam đất ông Hoàng Văn Lưu, bà Hoàng Thị Tỉnh, phía bắc giáp đất Nông trường cao su Tân Lập và sở hữu toàn bộ tài sản gắn liền với đất là 198 cây điều trồng năm 1986 là có căn cứ như đã nhận định tại mục [1] nên được chấp nhận.

[4] Ông Lê Văn T, bà Nguyễn Thị M có nghĩa vụ liên hệ với các cơ quan chức năng để xin cấp quyền sử dụng đất của phần diện tích đất là 11.785,4m2 nói trên theo quy định của pháp luật đất đai.

[5]Về Chi phí tố tụng khác: Các bên đượng sự không có yêu cầu nên không xem xét, giải quyết.

[6]Về án phí dân sự sơ thẩm: Tại phiên tòa, bà Nguyễn Thị M đồng ý nộp tiền án phí dân sự sơ thẩm thay cho ông T, bà B. Yêu cầu này xuất phát từ sự tự nguyện của bà M, phù hợp với quy định của pháp luật nên được ghi nhận.

[7]Đề nghị của Đại diện Viện kiểm sát nhân dân huyện Đồng Phú, tỉnh Bình Phước nêu trên là có căn cứ nên được chấp nhận.

Vì các lẽ trên;

QUYẾT ĐỊNH

Áp dụng khoản 3 Điều 26 , điểm a khoản 1 Điều 35; khoản 1, khoản 3 Điều 36; điểm a khoản 1 Điều 39; g khoản 1 khoản 1 Điều 40, Điều 147, Điều 227 và Điều 228 của Bộ luật tố tụng dân sự;

Áp dụng các Điều 129, 500, 501, 502 và 503 của Bộ luật dân sự;

Áp dụng Nghị quyết 326/2016/UBTVQH14 ngày 30 tháng 12 năm 2016 của Ủy ban thường vụ Quốc hội quy định về mức thu, miễn, giảm, thu nộp, quản lý và sử dụng án phí và lệ phí Tòa án.

Tuyên xử:

1.Chấp nhận yêu cầu của ông Lê Văn T, bà Nguyễn Thị M.

Công nhận hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất được xác lập giữa ông Nguyễn Minh T, bà Lê Thị B và ông Lê Văn T, bà Nguyễn Thị M vào ngày ngày 04 tháng 5 năm 2018.

Giao cho ông Lê Văn T, bà Nguyễn Thị M được quyền sử dụng đối với diện tích đất 35.426,5m2 (Trong đó có 940m2 đất thuộc hành lang bảo vệ đường bộ), tọa lạc tại ấp Thái Dũng, xã Tân T, huyện Đồng Phú, tỉnh Bình Phước; vị trí đất được xác định: Phía đông giáp đất Nông trường cao su Tân Lập, phía tây giáp đường và đất Nông trường cao su Tân Lập, phía nam đất ông Hoàng Văn Lưu, bà Hoàng Thị Tỉnh, phía bắc giáp đất Nông trường cao su Tân Lập và sở hữu toàn bộ tài sản gắn liền với đất là 198 cây điều trồng năm 1986 Ông Lê Văn T, bà Nguyễn Thị M có nghĩa vụ liên hệ với các cơ quan chức năng để được cấp quyền sử dụng đất của phần diện tích đất nói trên theo quy định của pháp luật đất đai.

2.Về án phí dân sự sơ thẩm: Ông Lê Văn T, bà Nguyễn Thị M phải liên đới nộp 300.000 đồng; được khấu trừ vào số tiền tạm ứng án phí 300.000 đồng mà ông Lê Văn T, bà Nguyễn Thị M đã nộp theo biên lai thu tiền số 0004473, quyển số 0090 ngày 23 tháng 11 năm 2020 của Chi cục Thi hành án dân sự huyện Đồng Phú, tỉnh Bình Phước.

3.Trường hợp bản án, quyết định được thi hành theo quy định tại Điều 2 Luật thi hành án dân sự thì người được thi hành án dân sự, người phải thi hành án dân sự có quyền yêu cầu thi hành án, tự nguyện thi hành án hoặc bị cưỡng chế thi hành án theo quy định tại Điều 6, 7 và 9 Luật thi hành án dân sự, thời hiệu thi hành án được thực hiện theo quy định tại Điều 30 Luật thi hành án dân sự.

4.Nguyên đơn có mặt tại phiên toà được quyền kháng cáo trong hạn 15 ngày kể từ ngày tuyên án. Bị đơn vắng mặt tại phiên tòa được quyền kháng cáo trong hạn 15 ngày kể từ ngày nhận được bản án hoặc từ ngày bản án được niêm yết theo quy định của pháp luật.