Bản án về tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, tranh chấp quyền sử dụng đất số 82/2022/DS-PT

TÒA ÁN NHÂN DÂN TỈNH BÌNH PHƯỚC

BẢN ÁN 82/2022/DS-PT NGÀY 07/09/2022 VỀ TRANH CHẤP HỢP ĐỒNG CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT, TRANH CHẤP QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT

Trong các ngày 31 tháng 8 và ngày 07 tháng 9 năm 2022, tại trụ sở Tòa án nhân dân tỉnh Bình Phước tiến hành xét xử phúc thẩm công khai vụ án thụ lý số 43/2022/TLPT-DS ngày 29 tháng 4 năm 2022 về việc “Tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất và tranh chấp quyền sử dụng đất”.

Do Bản án Dân sự sơ thẩm số 03/2022/DS-ST ngày 22 tháng 02 năm 2022 của Tòa án nhân dân huyện H, tỉnh Bình Phước bị kháng cáo.

Theo Quyết định đưa vụ án ra xét xử phúc thẩm số 78/2022/QĐXXPT-DS ngày 15 tháng 6 năm 2022, giữa các đương sự:

- Nguyên đơn: Bà Võ Thị Phục H, sinh năm 1956; Địa chỉ: Ấp 23 N, xã P, huyện H, tỉnh Bình Phước; (có mặt)

- Bị đơn: Phạm Thị L, sinh năm 1959; Địa chỉ: Tổ 01, ấp V, xã P, huyện H, tỉnh Bình Phước; (có mặt) Người đại diện theo ủy quyền của bà L: Ông V Công T, sinh năm 1997; Địa chỉ: Tổ 3, ấp Q, xã T, huyện H, tỉnh Bình Phước; (có mặt) - Người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan:

1. Bà Nguyễn Thị Thanh D, sinh năm 1993; (vắng mặt)

2. Ông Trương Hoài V, sinh năm 1993; (vắng mặt) Cùng địa chỉ: Số 423, tổ 6, khu phố P, phường A, thị xã B, tỉnh Bình Phước.

Người đại diện theo ủy quyền của bà Nguyễn Thị Thanh D, ông Trương Hoài V: Bà Nguyễn Thị T1, sinh năm 1984; Địa chỉ: Khu phố N, phường D, thành phố D, tỉnh Bình Dương; (có mặt)

3. Ông Trần Văn H1, sinh năm 1958; (vắng mặt)

4. Bà Nguyễn Thị M, sinh năm 1963; (vắng mặt) Cùng địa chỉ: tổ 01, ấp 9, xã T, huyện H, tỉnh Bình Phước;

5. Ông Nguyễn Văn T2, sinh năm 1958; Địa chỉ: Tổ 01, ấp V, xã P, huyện H, tỉnh Bình Phước. (vắng mặt)

6. Bà Trần Thị Yến T3, sinh năm 1991; Địa chỉ: Tổ 15, khu phố B, phường T, thành phố T, tỉnh Bình Dương. (vắng mặt)

7. Ông Trần Văn M1, sinh năm: 1984, Địa chỉ: Phòng Đ, công ty TNHH M, 693 Q, phường 8, quận G, thành phố Hồ Chí Minh. (vắng mặt)

8. Văn phòng Công chứng H. Địa chỉ: Quốc lộ 13, khu phố 1, thị trấn Tân Khai, huyện H, tỉnh Bình Phước.

Người đại diện theo pháp luật: Ông Nguyễn Đức T4, Trưởng Văn phòng.(vắng mặt)

- Người kháng cáo: Bị đơn bà Phạm Thị L, người có quyền lợi nghĩa vụ liên quan bà Nguyễn Thị Thanh D.

NỘI DUNG VỤ ÁN

Nguyên đơn bà Võ Thị Phục H trình bày:

Năm 2008, bà Võ Thị Phục H có thỏa thuận miệng để nhận chuyển nhượng của bà Phạm Thị L phần đất ngang 6m, dài 20m tọa lạc tại Ấp 23 N, xã P, huyện H, tỉnh Bình Phước với giá 130.000.000đ. Nguồn gốc thửa đất trên là do bà L nhận chuyển nhượng bằng giấy tay của ông Trần Văn H1 từ năm 2007. Đến ngày 20/10/2009 bà L mới làm giấy mua bán viết tay cho bà H, đồng thời bà L đưa cho bà H giấy tay bà L mua đất của ông H1 ngày 10/02/2007. Bà H thanh toán bằng cách trừ hết 130.000.000đ vào số tiền bà L nợ bà H.

Sau khi nhận chuyển nhượng đất, bà H đã xây các công trình phụ trên đất như hầm tiêu hủy, khoan giếng, xây nhà kho, nhà vệ sinh, 01 hàng rào chiều dài 23m, cao 02m, 01 sân bê tông diện tích 120m2, 01 hầm tự hoại thể tích 06m3, 01 căn nhà diện tích 18m2, 01 cổng chung; 01 mái hiên diện tích 4m x 4, 5 m, 01 căn nhà tiền chế 1,5m x 8m; 01 mái cổng diện tích 10m2, 01 cánh cổng 12m2, 03 trụ cổng 1,2m3. Bà H nhiều lần yêu cầu bà L thực hiện thủ tục sang tên quyền sử dụng đất và bà L hứa hẹn nhưng không thực hiện. Đến năm 2017, cán bộ Ngân hàng S đến xác minh thửa đất của anh V, chị D để xem xét đối với khoản vay thì bà H mới nghi ngờ nên đến Phòng Tài nguyên và Môi trường huyện H để yêu cầu cấp trích lục hồ sơ thửa đất, từ đó phát hiện thửa đất bà L bán cho bà H đã được đăng ký số thửa 519, tờ bản đồ số 17 diện tích 120m2 đứng tên ông Trần Văn H1 từ năm 2017 và đã được chuyển nhượng cho con gái, con rể bà L là chị Nguyễn Thị Thanh D và anh Trương Hoài V. Nhận thấy quyền lợi của mình bị xâm phạm nên bà H khởi kiện yêu cầu như sau:

- Yêu cầu công nhận Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất ngày 10/02/2007 đối với thửa đất số 519, tờ bản đồ sồ 17 diện tích 120m2 tọa lạc tại Ấp 23 N, xã P, huyện H, tỉnh Bình Phước của ông Trần Văn H1, bà Nguyễn Thị M cho bà Phạm Thị L.

- Yêu cầu công nhận Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất ngày 20/10/2009 đối với thửa đất số 519, tờ bản đồ sồ 17 diện tích 120m2 tọa lạc tại Ấp 23 N, xã P, huyện H, tỉnh Bình Phước giữa bà Phạm Thị L cho bà Võ Thị Phục H.

- Yêu cầu tuyên bố Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất ngày 13/3/2017 đối với thửa đất số 519, tờ bản đồ sồ 17 diện tích 120m2 tọa lạc tại Ấp 23 N, xã P, huyện H, tỉnh Bình Phước giữa ông Trần Văn H1, bà Nguyễn Thị M và chị Nguyễn Thị Thanh D, anh Trương Hoài V vô hiệu.

Yêu cầu Tòa án kiến nghị cơ quan có thẩm quyền thu hồi giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số CG 3844095 ngày 28/3/2017 đối với thửa đất 519, tờ bản đồ số 17, diện tích 120m2, tọa lạc tại Ấp 23 N, xã P, huyện H,tỉnh Bình Phước đã cấp cho bà Nguyễn Thị Thanh D và ông Trương Hoài V.

Bị đơn Phạm Thị L trình bày:

Năm 2007 bà Phạm Thị L đứng ra nhận chuyển nhượng của ông Trần Văn H1 phần đất ngang 6m dài 20m (nay là thửa đất số 519, tờ bản đồ số 17) tọa lạc tại Ấp 23 N, xã P cho con gái là bà Nguyễn Thị Thanh D và ông Trương Hoài V (lúc đó là bạn trai của chị D) với giá 70.000.000đ. Bà D và ông V góp để mua đất nhưng cả hai lúc đó mới khoảng 16 tuổi nên nhờ bà L đứng tên. Ông H1 đã nhận đủ tiền và giao đất cho bà L, hai bên có làm giấy tay sang nhượng đất ngày 10/02/2007. Bà L quản lý đất đến ngày 20/10/2009 thì chuyển nhượng cho bà Võ Thị Phục H với giá 130.000.000đ, hai bên có làm giấy sang nhượng viết tay, do chưa có sổ đỏ để sang tên nên bà L đưa luôn giấy bán đất của ông H1 cho bà H. Trước khi chuyển nhượng thửa đất trên cho bà H thì bà L có cho người khác thuê để bán quán ăn, họ có làm 01 nhà tạm trên đất, khi không thuê nữa, họ đã tháo dỡ nhà để chuyển đi, nên thửa đất trên khi giao cho bà H chủ yếu là đất trống, sau khi bà H nhận đất đã cải tạo, sửa chữa lại căn nhà tạm, khoan giếng, làm sân, làm hàng rào trên đất.

Tuy Giấy sang nhượng ngày 20/10/2009 ghi là bà H đã giao đủ tiền nhưng thực tế bà H mới thanh toán cho bà L 110.000.000đ, còn nợ lại 20.000.000đ. Do bà H chưa trả hết tiền nên bà L không làm thủ tục sang tên quyền sử dụng đất cho bà H. Năm 2010 bà L đã thông báo hủy hợp đồng, lấy lại đất cho con nhưng bà H không có ý kiến gì và hai bên vẫn chưa giải quyết với nhau việc trả lại tiền và trả lại đất.

Năm 2017 sau khi hộ ông H1 được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đã ký hợp đồng chuyển nhượng thửa đất số 519 cho bà D, ông V. Bà D, ông V đã được Sở Tài nguyên và Môi trường tỉnh Bình Phước cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Hợp đồng giữa gia đình ông H1 và bà D, ông V là để hợp thức hóa thủ tục pháp lý cho Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất ngày 10/02/2007 giữa ông H1 và bà L nên hai bên chỉ ký hợp đồng trên giấy tờ, không có giao dịch gì khác.

Bà L đồng ý công nhận hợp đồng chuyển nhượng giữa bà và ông H1, công nhận hợp đồng giữa ông H1 và bà D, ông V; không đồng ý công nhận hợp đồng chuyển nhượng giữa bà L và bà H. Trường hợp Tòa án tuyên hợp đồng ngày 20/10/2009 vô hiệu thì bà L đồng ý giải quyết hậu quả hợp đồng vô hiệu theo quy định của pháp luật.

Người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan có yêu cầu độc lập bà Nguyễn Thị Thanh D trình bày:

Năm 2007, bà Nguyễn Thị Thanh D và ông Trương Hoài V góp tiền mua chung thửa đất 6x20m của ông Trần Văn H1 và bà Nguyễn Thị M. Do thời điểm đó cả hai còn nhỏ nên đã nhờ mẹ chị D là bà Phạm Thị L đứng ra ký giấy nhận chuyển nhượng. Năm 2009 bà L chuyển nhượng đất cho bà H thì bà D và ông V không biết. Đến năm 2017, ông H1 được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và đã ký hợp đồng chuyển nhượng thửa đất 519 cho bà D và ông V. Do vậy, bà D yêu cầu:

- Yêu cầu bà Võ Thị Phục H trả lại thửa đất số 519, tờ bản đồ số 17 diện tích 120m2 tọa lạc tại Ấp 23 N, xã P, huyện H, tỉnh Bình Phước.

- Yêu cầu tuyên bố Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất ngày 20/10/2009 giữa bà Phạm Thị L cho bà Võ Thị Phục H đối với thửa đất số 519, tờ bản đồ sồ 17 tại Ấp 23 N, xã P, huyện H, tỉnh Bình Phước vô hiệu.

Người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan ông Trương Hoài V:

Ông V trình bày thống nhất với toàn bộ ý kiến của bà Nguyễn Thị Thanh D.

Người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan ông Nguyễn Văn T2:

Ông T2 trình bày thống nhất với toàn bộ ý kiến của bà Nguyễn Thị Thanh D.

Ông Trần Văn H1 và bà Nguyễn Thị M trình bày:

Năm 2005 ông Trần Văn H1 và bà Nguyễn Thị M mua đấu giá thửa đất 6x20m tại xã P. Do không có nhu cầu sử dụng nên năm 2007 ông bà chuyển nhượng cho bà Phạm Thị L với giá 70.000.000đ, chỉ mình ông H1 đứng tên bán đất. Hai bên chỉ làm hợp đồng tay, không có công chứng, chứng thực. Sau khi làm hợp đồng chuyển nhượng gia đình ông H1, bà M giao toàn bộ giấy tờ cho bà L và thỏa thuận bà L chịu trách nhiệm làm các thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Ông bà được biết năm 2009 bà L chuyển nhượng quyền sử dụng đất nói trên cho bà H. Năm 2017 bà L mang hợp đồng chuyển nhượng theo mẫu cho ông, bà và các thành viên trong gia đình ký, gia đình ông ký tên nhưng không đọc, chỉ nghĩ bà L làm thủ tục để sang tên sổ đất cho bà H. Đến khi bà H khởi kiện ra tòa thì ông bà mới biết là đã ký hợp đồng chuyển nhượng cho bà Nguyễn Thị Thanh D và ông Trương Hoài V. Ông H1 và bà M không giao dịch, thỏa thuận và không biết bà D, ông V là ai. Ông H1, bà M nhận thấy những yêu cầu của bà H là đúng với thực tiễn giao dịch của các bên. Đề nghị Tòa án xem xét giải quyết theo quy định của pháp luật.

Quá trình giải quyết vụ án bà Trần Thị Yến T3 và ông Trần Văn M1 trình bày:

Ông M1 và bà T3 là con ruột của ông H1 và bà M. Thửa đất có tranh chấp trong vụ án này có nguồn gốc là tài sản riêng của cha mẹ, đất cũng đã bán từ năm 2007. Ông bà không tranh chấp, không liên quan đến vụ việc này và yêu cầu được vắng mặt trong toàn bộ quá trình giải quyết vụ án.

Tại Bản án dân sự sơ thẩm số 03/2022/DS-ST ngày 22 tháng 02 năm 2022 của Tòa án nhân dân huyện H, tỉnh Bình Phước đã quyết định:

“1. Chấp nhận yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn bà Võ Thị Phục H.

Công nhận Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất ngày 10/02/2007 (Thể hiện tại Giấy sang nhượng đất ngày 10/02/2007) đối với thửa đất diện tích 120m2 (nay là thửa đất số 519, tờ bản đồ số 17) tọa lạc tại Ấp 23 N, xã P, huyện H, tỉnh Bình Phước của ông Trần Văn H1 cho bà Phạm Thị L.

Công nhận Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất ngày 20/10/2009 (Thể hiện tại Giấy sang nhượng đất ngày 20/10/2009) đối với thửa đất diện tích 120m2 (nay là thửa đất số 519, tờ bản đồ số 17) tọa lạc tại Ấp 23 N, xã P, huyện H, tỉnh Bình Phước của bà Phạm Thị L cho bà Võ Thị Phục H. Đất có tứ cận: phía Tây bắc giáp đường nhựa liên xã có cạnh dài 6,00m, phía Đông nam giáp mương có cạnh dài 6,00m, phía Đông bắc giáp thửa 520 có cạnh dài 20,00m, phía Tây nam giáp thửa 518 có cạnh dài 20,00m (có sơ đồ đo vẽ ngày 05/9/2018 của Công ty TNHH một thành viên đo đạc bản đồ Bình Long kèm theo). Trên đất có: 01 cây Lộc Vừng 10 năm tuổi; 01 cây Mận 10 năm tuổi; 01 giếng khoan sâu 150m; 01 giếng khoan sâu 85m; 01 giếng đào sâu 25m; 01 hàng rào chiều dài 23m, cao 2m;

01 sân bê tông diện tích 120m2; 01 hầm tự hoại thể tích 36m3; 01 căn nhà cấp 4, kết cấu tường gạch xây, lợp mái tôn diện tích 4mx4.5m; 01 mái hiên diện tích 4mx4,5m; 01 căn nhà có kết cấu cột sắt, mái tôn diện tích 1,5mx8m nằm trên diện tích đất không tranh chấp có gắn liền với căn nhà nằm trên diện tích đất đang tranh chấp; 01 cổng mái lợp ngói diện tích 10m2; 01 cánh cổng có diện tích 12m2;

03 trụ cổng có thể tích 1,2m3.

Tuyên bố Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất ngày 13/3/2017, số 00616 lập tại Văn phòng Công chứng H, địa chỉ: Xã T, huyện H, tình Bình Phước, đối với thửa đất số 519, tờ bản đồ số 17 diện tích 120m2 tọa lạc tại Ấp 23 N, xã P, huyện H, tỉnh Bình Phước của hộ ông Trần Văn H1, bà Nguyễn Thị M cho chị Nguyễn Thị Thanh D, anh Trương Hoài V vô hiệu.

Do không có thiệt hại xảy ra nên không bên nào phải bồi thường thiệt hại do hậu quả hợp đồng vô hiệu.

2. Không chấp nhận yêu cầu độc lập của chị Nguyễn Thị Thanh D về việc yêu cầu tuyên bố Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất ngày 20/10/2009 giữa bà Phạm Thị L và bà Võ Thị Phục H đối vô hiệu và yêu cầu bà Võ Thị Phục H trả lại thửa đất số 519, tờ bản đồ số 17 diện tích 120m2 tọa lạc tại Ấp 23 N, xã P, huyện H, tỉnh Bình Phước.

Kiến nghị Sở Tài nguyên và môi trường tỉnh Bình Phước thu hồi giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số CG 384095, số vào sổ CS 04204, thửa 519, tờ bản đồ số 17 cấp cho anh Trương Hoài V và chị Nguyễn Thị Thanh D ngày 28/3/2017.

Bà Võ Thị Phục H có trách nhiệm liên hệ Cơ quan có thẩm quyền để đăng ký biến động đất đai đối với thửa đất 519, tờ bản đồ sồ 17 theo quy định tại Điều 95 của luật Đất đai năm 2013...”;

Ngoài ra còn quyết định về án phí, chi phí tố tụng, nghĩa vụ thi hành án và quyền kháng cáo của các đương sự theo luật định.

Ngày 28/02/2022, bị đơn bà Phạm Thị L có đơn kháng cáo bản án dân sự sơ thẩm trên, đề nghị Tòa án nhân dân tỉnh Bình Phước sửa toàn bộ bản án dân sự sơ thẩm theo hướng không chấp nhận yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn.

Ngày 28/02/2022, người có quyền lợi nghĩa vụ liên quan bà Nguyễn Thị Thanh D có đơn kháng cáo bản án dân sự sơ thẩm trên, đề nghị Tòa án nhân dân tỉnh Bình Phước sửa toàn bộ bản án dân sự sơ thẩm, công nhận hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa bà D, ông Trương Hoài V với ông H1, bà M, buộc bà H phải giao lại toàn bộ quyền sử dụng đất cho vợ chồng bà D.

Tại phiên tòa phúc thẩm:

- Bị đơn bà Phạm Thị L và người đại diện theo ủy quyền của bà L là ông V Công T giữ nguyên yêu cầu kháng cáo. HĐXX sơ thẩm áp dụng Nghị quyết số 02/2004/NQ-HĐTPTANDTC của Hội đồng Thẩm phán TAND Tối cao vào việc giải quyết đối với vụ án này để công nhận hợp đồng chuyển nhượng giữa bà L với bà H là không có căn cứ, không đúng quy định, vì Nghị quyết này chỉ áp dụng điều chỉnh những quan hệ pháp luật phát sinh trước ngày 01/4/2004. Đề nghị Hội đồng xét xử cấp phúc thẩm sửa bản án dân sự sơ thẩm, không chấp nhận yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn, công nhận hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa bà L và ông H1, công nhận hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa ông H1 và chị D, anh V; không công nhận hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa bà L và bà H.

- Người đại diện theo ủy quyền của bà Nguyễn Thị Thanh D, ông Trương Hoài V là bà Nguyễn Thị T1 giữ nguyên yêu cầu kháng cáo, đề nghị HĐXX cấp phúc thẩm sửa bản án dân sự sơ thẩm theo hướng hủy hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa bà L và bà H, công nhận hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa ông H1 và chị D, anh V. Do hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa bà L và bà H vô hiệu không tuân thủ về mặt hình thức, thời điểm ký hợp đồng thì ông H1 chưa được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.

- Nguyên đơn bà H Võ Thị Phục H trình bày: Tôi không đồng ý theo ý kiến của bị đơn và người liên quan. Đề nghị HĐXX giữ nguyên bản án sơ thẩm.

Ý kiến của Kiểm sát viên - Đại diện Viện kiểm sát nhân dân tỉnh Bình Phước tại phiên tòa:

- Về việc tuân theo pháp luật của Thẩm phán và Hội đồng xét xử, kể từ khi thụ lý vụ án và tại phiên tòa, Thẩm phán và Hội đồng xét xử tuân thủ đúng các quy định của Bộ luật tố tụng dân sự.

- Về hướng giải quyết vụ án: Đề nghị Hội đồng xét xử áp dụng Khoản 1 Điều 308, Điều 309 của Bộ luật Tố tụng dân sự, không chấp nhận yêu cầu kháng cáo của bị đơn bà Phạm Thị L và người có quyền lợi nghĩa vụ liên quan bà Nguyễn Thị Thanh D, giữ nguyên bản án dân sự sơ thẩm số 03/2022/DS-ST ngày 22 tháng 02 năm 2022 của Tòa án nhân dân huyện H, tỉnh Bình Phước.

NHẬN ĐỊNH CỦA TÒA ÁN

Căn cứ vào các tài liệu, chứng cứ có trong hồ sơ vụ án và quan điểm của đại diện Viện kiểm sát đã được tranh tụng tại phiên tòa, Hội đồng xét xử nhận định:

[1] Về thủ tục tố tụng:

Đơn kháng cáo của bà Phạm Thị L, bà Nguyễn Thị Thanh D được nộp trong hạn luật định nên được chấp nhận xem xét giải quyết theo trình tự phúc thẩm, vì vậy Tòa án nhân dân tỉnh Bình Phước thụ lý và giải quyết phúc thẩm vụ án là đúng theo quy định tại Điều 273 Bộ luật tố tụng dân sự năm 2015.

[2] Xét kháng cáo của bà Phạm Thị L, bà Nguyễn Thị Thanh D thấy rằng:

[2.1] Về nguồn gốc đất:

Ông Trần Văn H1 mua trúng đấu giá thửa đất có diện tích ngang 6m x dài 20m, nay là thửa đất số 519 tờ bản đồ số 17 tại xã P theo Quyết định về việc phê duyệt kết quả đấu giá quyền sử dụng đất khu dân cư xã P, huyện Bình Long số 307/QĐ-UBND ngày 22/02/2006 của Ủy ban nhân dân tỉnh Bình Phước. Ngày 10/02/2007 ông Trần Văn H1 chuyển nhượng phần đất trên cho bà Phạm Thị L với giá 70.000.000đ. Do chưa được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nên hai bên chỉ làm hợp đồng viết tay. Ông H1 giao toàn bộ hồ sơ cho bà L và thỏa thuận bà L tự làm các thủ tục đăng ký cấp sổ, ông H1 chỉ có trách nhiệm ký hồ sơ.

Sau đó, bà Phạm Thị L chuyển nhượng thửa đất trên cho bà Võ Thị Phục H với giá 130.000.000đ.

Do theo trình tự phải đăng ký cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho ông H1 là người trúng đấu giá trước mới được chuyển nhượng cho người khác nên năm 2017 bà L đến gặp ông H1 nói bị mất giấy tờ nên ông H1 và gia đình đồng ý ký hồ sơ làm Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Đến ngày 17/01/2017 hộ ông H1 được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho thửa đất số 519. Ngày 13/3/2017 bà L tiếp tục liên hệ với ông H1 để làm thủ tục ký Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho chị Nguyễn Thị Thanh D, anh Trương Hoài V (Bút lục 381). Ngày 28/3/2017 chị Nguyễn Thị Thanh D và anh Trương Hoài V được cấp giấy chứng nhận Quyền sử dụng đất đối với thửa đất 519.

[2.2] Về hình thức hợp đồng:

[2.2.1] Xét “Giấy sang nhượng đất ngày 10/02/2007” của ông Trần Văn H1 ký cho bà Phạm Thị L và “Giấy sang nhượng đất ngày 20/10/2009” giữa bà Phạm Thị L và bà Võ Thị Phục H: Do chưa có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nên hợp đồng giữa ông H1 và bà L, giữa bà L và bà H các bên chỉ làm giấy tay, hợp đồng không có công chứng, chứng thực theo quy định nên vi phạm quy định tại Điều 106 và Điều 127 Luật đất đai 2003.

[2.2.2] Xét hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất ngày 13/3/2017 được ký kết khi hộ ông H1 đã có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, hợp đồng được công chứng nên đảm bảo quy định về mặt hình thức. Căn cứ quy định tại khoản 2 Điều 689 Bộ luật dân sự 2005; khoản 1 Điều 106, Điều 127 Luật đất đai 2003 thì đất đã có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và hợp đồng phải lập thành văn bản có công chứng chứng thực là hai trong các điều kiện cơ bản để công nhận hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất.

[2.3] Xét hiệu lực của hợp đồng:

[2.3.1] Đối với Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất ngày 10/02/2007 của ông Trần Văn H1, bà Nguyễn Thị M cho bà Phạm Thị L: Nguyên đơn bà H yêu cầu công nhận hợp đồng, bị đơn bà L và các người có quyền lợi nghĩa vụ liên quan ông H1, bà M, chị D, anh V đều thống nhất công nhận và không có ý kiến phản đối. Xét yêu cầu của nguyên đơn phù hợp với thực tiễn giao dịch, tuy vi phạm quy định về hình thức nhưng các bên đã thực hiện xong tất cả các điều khoản của hợp đồng, đất đã chuyển nhượng cho người khác sử dụng ổn định nên Hội đồng xét xử thống nhất chấp nhận yêu cầu khởi kiện công nhận hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất thể hiện tại Giấy sang nhượng ngày 10/02/2007.

[2.3.2] Đối với Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất ngày 20/10/2009 của bà L cho bà H Hội đồng xét xử thấy rằng:

- Hai bên đương sự đều thống nhất nội dung chuyển nhượng nhưng về nghĩa vụ thanh toán bà L cho rằng bà H mới trả được 110.000.000đ, còn lại 20.000.000đ đến nay không trả. Tuy nhiên, Giấy sang nhượng đất ngày 20/10/2009 ghi rõ bà H đã thanh toán hết 130.000.000đ. Do bà L không chứng minh được bà H còn nợ 20.000.000đ như lời khai của bà nên Hội đồng xét xử xác định lời khai của bà H về việc đã trả hết tiền cho bà L là đúng sự thật.

- Đối với việc bà L cho rằng bà đã hủy hợp đồng với bà H từ năm 2010 thì bà H không thừa nhận, bà L cũng không có tài liệu chứng cứ chứng minh. Lời khai của các đương sự thể hiện quá trình bà H quản lý, sử dụng, xây dựng các công trình kiên cố trên đất như trồng cây lộc vừng, cây Mận đến nay hơn 10 năm tuổi; làm 02 giếng khoan, 01 giếng đào, làm hàng rào kiên cố, đổ sân bê tông, hầm tự hoại, làm 01 căn nhà cấp 4, 01 mái hiên; 01 cổng mái lợp ngói, 01 cánh cổng, 03 trụ cổng nhưng bà L, chị D, anh V chưa lần nào có ý kiến tranh chấp hay phản đối. Dù cho rằng đã hủy hợp đồng nhưng bà L không trả lại tiền cho bà H, cũng không đòi bà H trả lại đất. Do đó, lời khai của bà L cho rằng đã hủy hợp đồng với bà H từ năm 2010 là không có căn cứ chấp nhận.

- Người đại diện theo ủy quyền của chị D, anh V cho rằng cây lộc vừng trên đất theo biên bản thẩm định không phải là cây lâu năm do bà H trồng. Tuy nhiên, theo lời khai của bà L thì phần đất bà chuyển nhượng cho bà H chỉ có 01 khung nhà tạm ở cuối đất còn lại là đất trống, sau khi bà H nhận đất thì cải tạo và xây dựng lại, do đó lời khai của bà H xác nhận cây trồng trên đất do bà H trồng là phù hợp.

Tại khoản b.3 mục 2.3 phần II Nghị quyết số 02/2004/NQ-HĐTP ngày 10/8/2004 của Hội đồng thẩm phán Tòa án nhân dân Tối cao hướng dẫn trong trường hợp các bên chuyển nhượng đất chưa có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và vi phạm hình thức hợp đồng thì “nếu sau khi thực hiện hợp đồng chuyển nhượng, bên nhận chuyển nhượng đã trồng cây lâu năm, đã làm nhà kiên cố... và bên chuyển nhượng không phản đối và cũng không bị cơ quan nhà nước có thẩm quyền xử lý vi phạm hành chính theo các quy định của Nhà nước về xử lý vi phạm hành chính trong lĩnh vực đất đai, thì Toà án công nhận hợp đồng”. Đối chiếu hướng dẫn trên với vụ án này thì thấy rằng sau khi nhận chuyển nhượng bà H đã xây dựng công trình kiên cố trên đất, bà L không phản đối, cũng không có cơ quan có thẩm quyền nào xử phạt nên yêu cầu công nhận hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất ngày 20/10/2009 của bà H có cơ sở để chấp nhận.

[2.4] Xét yêu cầu độc lập của chị Nguyễn Thị Thanh D về việc yêu cầu tuyên bố Hợp đồng ngày 20/10/2009 giữa bà L và bà H vô hiệu, đồng thời đòi bà H trả lại thửa đất 519. Hội đồng xét xử nhận thấy: Quá trình giải quyết vụ án, chị D, anh V và bà L thống nhất khai là năm 2007 chị D, anh V góp tiền nhờ bà L đứng tên nhận chuyển nhượng thửa đất 6x20m (nay là thửa 519) của ông H1. Tuy nhiên, Giấy sang nhượng đất ngày 10/02/2007 thể hiện bà L là người nhận chuyển nhượng và trả tiền cho ông H1, đồng thời Giấy sang nhượng đất ngày 20/10/2009 cũng thể hiện bà L là người ký giấy chuyển nhượng thửa đất trên cho bà H. Hai giấy sang nhượng đất trên cũng phù hợp với lời khai của ông H1, bà M về việc ông bà chỉ chuyển nhượng đất cho bà L. Do không có căn cứ nào khác để xác định chị D, anh V là người trả tiền để nhận chuyển nhượng đất của ông H1 nên việc bà L liên hệ ông H1 để chuyển nhượng thửa đất 519 cho chị D anh V là không phù hợp, vì anh chị không có quyền gì liên quan đến thửa đất trên. Hợp đồng ngày 13/3/2017 về hình thức đã được công chứng nhưng có mục đích chuyển phần đất đang thuộc quyền quản lý, sử dụng của bà H sang cho chị D, anh V là trái pháp luật, xâm phạm đến quyền và lợi ích hợp pháp của bà H nên vô hiệu theo quy định tại Điều 9, Điều 122 và Điều 128 Bộ luật dân sự 2005.

Từ các nhận định trên Hội đồng xét xử cấp phúc thẩm nhận thấy Tòa án cấp sơ thẩm chấp nhận các yêu cầu khởi kiện của bà H là có căn cứ; Không chấp nhận đối với yêu cầu độc lập của chị Nguyễn Thị Thanh D là có cơ sở.

[2.5] Về việc bà H yêu cầu Tòa án kiến nghị cơ quan có thẩm quyền thu hồi giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số CG 3844095 ngày 28/3/2017 đối với thửa đất 519, tờ bản đồ số 17, diện tích 120m2, tọa lạc tại Ấp 23 N, xã P, huyện H,tỉnh Bình Phước đã cấp cho bà Nguyễn Thị Thanh D và ông Trương Hoài V là phù hợp về mặt thủ tục hành chính và là điều kiện để bà H được cơ quan có thẩm quyền xem xét cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho thửa đất 519 nên Hội đồng xét xử cấp sơ thẩm chấp nhận là phù hợp.

[2.6] Về hậu quả hợp đồng vô hiệu:

Theo quy định tại Điều 131 Bộ luật dân sự 2015 thì Giao dịch dân sự vô hiệu không làm phát sinh, thay đổi, chấm dứt quyền, nghĩa vụ dân sự của các bên kể từ thời điểm giao dịch được xác lập, các bên khôi phục lại tình trạng ban đầu, hoàn trả cho nhau những gì đã nhận. Bên có lỗi gây thiệt hại thì phải bồi thường.

Hợp đồng vô hiệu do đương sự cố ý kê khai không trung thực nên Văn phòng công chứng có lỗi do nguyên nhân khách quan. Ông H1, bà M ký hợp đồng mà không đọc nội dung dẫn đến chuyển nhượng sai chủ thể có quyền nhận chuyển nhượng nên ông bà cũng có một phần lỗi. Tuy nhiên, lỗi chính dẫn đến hợp đồng vô hiệu là do hành vi của bà L, chị D, anh V đã không trung thực khi làm hồ sơ chuyển nhượng. Tuy nhiên, do Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất ngày 13/3/2017 chỉ được thực hiện trên giấy tờ, giữa các bên không thực hiện việc giao đất, trả tiền vì đã thực hiện xong từ năm 2007 nên không có thiệt hại xảy ra, không bên nào phải bồi thường thiệt hại do hậu quả hợp đồng vô hiệu.

[2.7] Đối với việc chị D, anh V cho rằng anh chị đã góp tiền nhờ bà L mua đất nhưng sau đó bà L đã chuyển nhượng cho người khác, nếu sau này có căn cứ xác thực đây là sự thật thì chị D, anh V có thể tự thỏa thuận với bà L hoặc khởi kiện thành vụ án khác nếu có yêu cầu.

Từ nhận định trên, Hội đồng xét xử cấp phúc thẩm xét thấy cần giữ nguyên bản án dân sự sơ thẩm của Toà án nhân dân huyện H, không chấp nhận yêu cầu kháng cáo của bị đơn bà Phạm Thị L, người có quyền lợi nghĩa vụ liên quan bà Nguyễn Thị Thanh D.

[3] Quan điểm của Đại diện Viện kiểm sát nhân dân tỉnh Bình Phước là có căn cứ một phần, phù hợp với nhận định của Hội đồng xét xử nên được chấp nhận một phần.

[4] Đối với việc chị D, anh V cho rằng anh chị đã góp tiền nhờ bà L mua đất nhưng sau đó bà L đã chuyển nhượng cho người khác, nếu sau này có căn cứ xác thực đây là sự thật thì chị D, anh V có thể tự thỏa thuận với bà L hoặc khởi kiện thành vụ án khác nếu có yêu cầu.

[5] Chi phí tố tụng:

Chi phí đo đạc, định giá và xem xét, thẩm định tại chỗ tài sản bà Võ Thị Phục H đã đóng tạm ứng theo biên lai thu ngày 27/7/2018 của TAND huyện H 7.500.000đ (Trong quá trình giải quyết sơ thẩm lần 1). Theo thông báo nộp tạm ứng chi phí tố tụng số 09/TB-TA ngày 28/01/2021 bà H đã nộp số tiền 4.000.000đ. Tổng cộng 11.500.000đ (Mười một triệu năm trăm nghìn đồng).

Do yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn bà H được chấp nhận, còn yêu cầu độc lập của người có quyền lợi nghĩa vụ liên quan chị D không được chấp nhận nên bị đơn bà L và người có quyền lợi nghĩa vụ liên quan chị D mỗi người phải chịu 1/2 tổng chi phí tố tụng là 5.750.000đ. Do bà H đã đóng toàn bộ tiền tạm ứng chi phí tố tụng nên bà L và chị D mỗi người phải trả lại cho bà H số tiền 5.750.000đ.

[6] Về án phí dân sự sơ thẩm:

- Bà Phạm Thị L phải chịu 300.000 đồng án phí dân sự sơ thẩm.

Tuy nhiên, theo quy định tại Điều 2 Luật người cao tuổi; điểm đ Điều 12 Nghị quyết số 326/2016/UBTVQH14 ngày 30/12/2016 của Ủy ban thường vụ Quốc hội quy định về mức thu, miễn, giảm, thu, nộp, quản lý và sử dụng án phí và lệ phí Tòa án, bà Phạm Thị L là người cao tuổi nên bà L được miễn án phí theo quy định của pháp luật đối với phần án phí bà L phải chịu. Nhưng Tòa án cấp sơ thẩm không nhận định và giải quyết về nghĩa vụ phải chịu án phí của bà L là có thiếu sót. Do đó, cần phải sửa bản án sơ thẩm về phần này.

- Bà Võ Thị Phục H không phải chịu án phí. Chi cục Thi hành án dân sự huyện H trả lại cho bà Võ Thị Phục H 300.000đ tạm ứng án phí đã nộp theo biên lai thu số 0004739 ngày 01/6/2018.

- Chị Nguyễn Thị Thanh D phải chịu 600.000 đồng án phí dân sự sơ thẩm.

được trừ vào tạm ứng án phí đã nộp theo biên lai thu số 023616 ngày 04/5/2021.

[7] Về án phí dân sự phúc thẩm: Do kháng cáo của bà Phạm Thị L, bà Nguyễn Thị Thanh D không được chấp nhận nên bà Phạm Thị L, bà Nguyễn Thị Thanh D phải chịu theo quy định của pháp luật.

Tuy nhiên, theo quy định tại Điều 2 Luật người cao tuổi; điểm đ Điều 12 Nghị quyết số 326/2016/UBTVQH14 ngày 30/12/2016 của Ủy ban thường vụ Quốc hội quy định về mức thu, miễn, giảm, thu, nộp, quản lý và sử dụng án phí và lệ phí Tòa án, bà Phạm Thị L là người cao tuổi nên bà L được miễn án phí theo quy định của pháp luật đối với phần án phí bà L phải chịu. Bà L được miễn tiền án phí phúc thẩm.

Vì các lẽ trên;

QUYẾT ĐỊNH

Căn cứ vào khoản 2 Điều 308, Điều 309 của Bộ luật Tố tụng Dân sự năm 2015;

Chấp nhận một phần yêu cầu kháng cáo của bị đơn bà Phạm Thị L.

Không chấp nhận toàn bộ yêu cầu kháng cáo của người có quyền lợi nghĩa vụ liên quan bà Nguyễn Thị Thanh D.

Sửa một phần bản án dân sự sơ thẩm số 03/2022/DS-ST ngày 22 tháng 02 năm 2022 của Tòa án nhân dân huyện H, tỉnh Bình Phước.

- Áp dụng khoản 3 Điều 26, khoản 1 Điều 35, điểm c khoản 1 Điều 39, các Điều 146, 147, 266 của Bộ luật Tố tụng dân sự năm 2015;

- Áp dụng các điều 9, 122,124, 127,128, 137 của Bộ luật dân sự năm 2005, - Áp dụng khoản 1 Điều 106, Điều 127 Luật đất đai năm 2003;

- Áp dụng Nghị quyết số 326/2016/UBTVQH14 ngày 30 tháng 12 năm 2016 quy định về mức thu, miễn, giảm, thu nộp, quản lý và sử dụng án phí và lệ phí Tòa án của Ủy ban thường vụ Quốc Hội;

Tuyên xử:

1. Chấp nhận yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn bà Võ Thị Phục H.

- Công nhận Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất ngày 10/02/2007 (Thể hiện tại Giấy sang nhượng đất ngày 10/02/2007) đối với thửa đất diện tích 120m2 (nay là thửa đất số 519, tờ bản đồ số 17) tọa lạc tại Ấp 23 N, xã P, huyện H, tỉnh Bình Phước của ông Trần Văn H1 cho bà Phạm Thị L.

- Công nhận Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất ngày 20/10/2009 (Thể hiện tại Giấy sang nhượng đất ngày 20/10/2009) đối với thửa đất diện tích 120m2 (nay là thửa đất số 519, tờ bản đồ số 17) tọa lạc tại Ấp 23 N, xã P, huyện H, tỉnh Bình Phước của bà Phạm Thị L cho bà Võ Thị Phục H. Đất có tứ cận: phía Tây bắc giáp đường nhựa liên xã có cạnh dài 6,00m, phía Đông nam giáp mương có cạnh dài 6,00m, phía Đông bắc giáp thửa 520 có cạnh dài 20,00m, phía Tây nam giáp thửa 518 có cạnh dài 20,00m (có sơ đồ đo vẽ ngày 05/9/2018 của Công ty TNHH một thành viên đo đạc bản đồ Bình Long kèm theo). Trên đất có: 01 cây Lộc Vừng 10 năm tuổi; 01 cây Mận 10 năm tuổi; 01 giếng khoan sâu 150m; 01 giếng khoan sâu 85m; 01 giếng đào sâu 25m; 01 hàng rào chiều dài 23m, cao 2m;

01 sân bê tông diện tích 120m2; 01 hầm tự hoại thể tích 36m3; 01 căn nhà cấp 4, kết cấu tường gạch xây, lợp mái tôn diện tích 4mx4.5m; 01 mái hiên diện tích 4mx4,5m; 01 căn nhà có kết cấu cột sắt, mái tôn diện tích 1,5mx8m nằm trên diện tích đất không tranh chấp có gắn liền với căn nhà nằm trên diện tích đất đang tranh chấp; 01 cổng mái lợp ngói diện tích 10m2; 01 cánh cổng có diện tích 12m2; 03 trụ cổng có thể tích 1,2m3.

- Tuyên bố Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất ngày 13/3/2017, số 00616 lập tại Văn phòng Công chứng H, địa chỉ: Xã T, huyện H, tình Bình Phước, đối với thửa đất số 519, tờ bản đồ số 17 diện tích 120m2 tọa lạc tại Ấp 23 N, xã P, huyện H, tỉnh Bình Phước của hộ ông Trần Văn H1, bà Nguyễn Thị M cho chị Nguyễn Thị Thanh D, anh Trương Hoài V vô hiệu.

Do không có thiệt hại xảy ra nên không bên nào phải bồi thường thiệt hại do hậu quả hợp đồng vô hiệu.

2. Không chấp nhận yêu cầu độc lập của bà Nguyễn Thị Thanh D về việc yêu cầu tuyên bố Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất ngày 20/10/2009 giữa bà Phạm Thị L và bà Võ Thị Phục H vô hiệu và yêu cầu bà Võ Thị Phục H trả lại thửa đất số 519, tờ bản đồ số 17 diện tích 120m2 tọa lạc tại Ấp 23 N, xã P, huyện H, tỉnh Bình Phước.

Kiến nghị Sở Tài nguyên và Môi trường tỉnh Bình Phước thu hồi giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số CG 384095, số vào sổ CS 04204, thửa 519, tờ bản đồ số 17 cấp cho anh Trương Hoài V và chị Nguyễn Thị Thanh D ngày 28/3/2017.

Bà Võ Thị Phục H có trách nhiệm liên hệ Cơ quan có thẩm quyền để đăng ký biến động đất đai đối với thửa đất 519, tờ bản đồ sồ 17 theo quy định tại Điều 95 của luật Đất đai năm 2013.

3. Về chi phí tố tụng:

Bà Phạm Thị L và bà Nguyễn Thị Thanh D mỗi người phải chịu 1/2 tổng chi phí tố tụng là 5.750.000đ. Do bà Võ Thị Phục H đã đóng toàn bộ tiền tạm ứng chi phí tố tụng nên bà Phạm Thị L và chị Nguyễn Thị Thanh D mỗi người phải trả lại cho bà Võ Thị Phục H số tiền 5.750.000đ.

4. Về án phí dân sự sơ thẩm:

- Bà Phạm Thị L được miễn tiền án phí dân sự sơ thẩm.

- Bà Võ Thị Phục H không phải chịu án phí. Chi cục Thi hành án dân sự huyện H trả lại cho bà Võ Thị Phục H 300.000đ tạm ứng án phí đã nộp theo biên lai thu số 0004739 ngày 01/6/2018 của Chi cục Thi hành án dân sự huyện H, tỉnh Bình Phước.

- Bà Nguyễn Thị Thanh D phải chịu 600.000 đồng án phí dân sự sơ thẩm, nhưng được trừ vào tạm ứng án phí đã nộp theo biên lai thu số 023616 ngày 04/5/2021 của Chi cục Thi hành án dân sự huyện H, tỉnh Bình Phước.

5. Về án phí dân sự phúc thẩm:

- Bà Phạm Thị L được miễn, Chi cục Thi hành án dân sự huyện H hoàn trả cho bà L 300.000 đồng (Ba trăm nghìn đồng) theo biên lai thu số 0013775, ngày 07 tháng 3 năm 2022 của Chi cục Thi hành án Dân sự huyện H, tỉnh Bình Phước.

- Bà Nguyễn Thị Thanh D phải chịu 300.000 đồng (Ba trăm nghìn đồng) án phí dân sự phúc thẩm, nhưng được trừ vào tạm ứng án phí đã nộp theo biên lai thu số 0013776 ngày 07 tháng 3 năm 2022 của Chi cục Thi hành án Dân sự huyện H, tỉnh Bình Phước.

Trường hợp bản án, quyết định được thi hành theo quy định tại Điều 2 Luật thi hành án dân sự thì người được thi hành án dân sự, người phải thi hành án dân sự có quyền yêu cầu thi hành án, tự nguyện thi hành án hoặc bị cưỡng chế thi hành án theo quy định tại Điều 6, 7 và 9 của Luật thi hành án dân sự, thời hiệu thi hành án được thực hiện theo quy định tại Điều 30 của Luật thi hành án dân sự.

Bản án phúc thẩm có hiệu lực pháp luật kể từ ngày tuyên án./.