Bản án về tranh chấp đòi nhà, đất số 158/2023/DS-PT

TÒA ÁN NHÂN DÂN THÀNH PHỐ H

BẢN ÁN 158/2023/DS-PT NGÀY 15/02/2023 VỀ TRANH CHẤP ĐÒI NHÀ, ĐẤT

Trong các ngày 07, 10 và 15 tháng 02 năm 2023 tại trụ sở Tòa án nhân dân Thành phố H xét xử phúc thẩm công khai vụ án thụ lý số 555/DS-PT ngày 01 tháng 12 năm 2022 về việc “Tranh chấp đòi nhà, đất”. Do Bản án dân sự sơ thẩm số 359/2022/DS-ST ngày 28 tháng 9 năm 2022 của Tòa án nhân dân Quận M bị kháng cáo. Theo Quyết định đưa vụ án ra xét xử số 6274/2022/QĐ-PT ngày 14 tháng 12 năm 2022, giữa:

Nguyên đơn: Ông Quách Gia Th, sinh năm 1996 (có mặt).

Địa chỉ: số 460/197 đường P, Phường B, Quận N, Thành phố H.

Người đại diện theo ủy quyền: Ông Quách Gia V, sinh năm 1983.

Địa chỉ: số 460/197 đường P, Phường B, Quận N, Thành phố H. Giấy ủy quyền ngày 03/02/2023.

Bị đơn: Ông Trần Tuấn V1, sinh năm 1968 (có mặt).

Địa chỉ: số 673-675 (673/3-Lửng) đường L, Phường M, Quận M, Thành phố H.

Người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan:

1. Ông Nguyễn Thanh T, sinh năm 1977 (vắng mặt).

Địa chỉ: số 186/33 đường B, Phường M2, Quận M1, Thành phố H.

2. Bà Nguyễn Trường An Th1, sinh năm 1978 (vắng mặt).

Địa chỉ: số 186/33 đường B, Phường M2, Quận M1, Thành phố H.

3. Ngân hàng A.

Địa chỉ: Lầu 8, Tòa nhà A, số 444A-446 đường C, Phường M1, Quận B, Thành phố H.

Người đại diện theo ủy quyền: Ông Lê Hoàng M (có mặt).

4. Bà Lư Thị Ngọc L, sinh năm 1970.

Địa chỉ: số 673-675 (673/3-Lửng) đường L, Phường M, Quận M, Thành phố H.

Người đại diện theo ủy quyền: Ông Trần Tuấn V, sinh năm 1968 (có mặt).

Địa chỉ: số 673-675 (673/3-Lửng) đường L, Phường M, Quận M, Thành phố H.

Giấy ủy quyền ngày 27/10/2022.

5. Ông Trần Thiên A, sinh năm 1990 (có đơn đề nghị Tòa án xét xử vắng mặt).

Địa chỉ: số 673-675 (673/3-Lửng) đường L, Phường M, Quận M, Thành phố H.

NỘI DUNG VỤ ÁN

Theo đơn khởi kiện ngày 28-02-2022, quá trình tham gia tố tụng và tại phiên tòa, nguyên đơn ông Quách Gia Th trình bày:

Ngày 31-5-2021, ông mua căn nhà số 576/3F đường L, Phường M, Quận M, Thành phố H của ông Nguyễn Thanh T và bà Nguyễn Trường An Th1, theo Hợp đồng mua bán nhà ở và quyền sử dụng đất ở được Phòng Công chứng số 2 công chứng số 10608, quyển số 05/2021 TP/CC-SCC/HĐGD. Hai bên đã thực hiện xong việc giao nhận tiền và nhà ngay sau khi công chứng. Ông đã được Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai Quận M cập nhật đăng bộ quyền sở hữu ngày 14-6-2021.

Để có đủ tiền mua nhà, ông đã vay của Ngân hàng A số tiền 1.200.000.000 đồng, theo Hợp đồng cấp tín dụng số: BSG.CN.3063.250521 ngày 31-5-2021; Bản thỏa thuận các điều khoản và điều kiện tín dụng chung số: BSG.CN.3000.250521 ngày 31-5-2021. Tài sản bảo đảm cho khoản vay là căn nhà số 576/3F đường L, Phường M, Quận M, Thành phố H, theo Hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất số: BSG.BĐCN.347.150621 ngày 16-6-2021.

Khi ông nhận nhà, hiện trạng nhà hoàn toàn trống. Do thời điểm dịch bệnh và thực hiện giãn cách xã hội, nên ông chưa chuyển đến ở mà chỉ tới lui trông nom, quét dọn. Vào lúc 10h sáng ngày 14-10-2021, ông phát hiện ổ khóa nhà đã bị thay đổi, trong nhà có ông Trần Tuấn V1 và gia đình đang xâm phạm bất hợp pháp nhà ở của ông. Ông đã trình báo công an đề nghị chính quyền địa phương giải quyết nhưng được hướng dẫn khởi kiện ra Tòa.

Hàng tháng ông phải trả tiền nợ gốc và lãi ngân hàng và chi phí thuê nhà ở mỗi tháng 10.000.000 đồng nên rất khó khăn khi không có chỗ ở.

Trước đó, ông không hề biết ông Trần Tuấn V1 là ai và cũng hoàn toàn không biết những tranh chấp mà ông V1 trình bày tại Tòa án. Việc mua nhà là hợp pháp, ngay tình, tuân thủ đúng quy định của pháp luật và không có già gian dối. Do vậy, ông yêu cầu Tòa án buộc ông Trần Tuấn V1 và tất cả những người đang cư trú, sử dụng nhà phải giao trả lại căn nhà cho ông ngay khi bản án, quyết định của Tòa án có hiệu lực pháp luật.

Ngoài ra, ông không có yêu cầu gì khác.

Ông xác định từ khi mua nhà đến nay, căn nhà nguyên hiện trạng như lúc ông mua. Sau khi mua nhà, ông và gia đình không có bỏ tiền để xây dựng sửa chữa nhà.

2. Trình bày của bị đơn ông Trần Tuấn V1:

Ông là em họ của bà Trần Thị Ng. Căn nhà số 576/3F đường L, Phường M, Quận M, Thành phố H có nguồn gốc trước đây của bà Trần Thị Ng. Năm 1990, bà Ng cho ông ở nhờ và ông có đăng ký tạm trú vào ngày 22/5/2010. Năm 2015, ông mua được căn hộ tại địa chỉ số 673-675 (673/3-Lửng) đường L, Phường M, Quận M và dọn về đây sinh sống và đăng ký hộ khẩu thường trú tại đây, không còn cư trú tại căn nhà số 576/3F đường L, Phường M, Quận M, Thành phố H nữa.

Bà Trần Thị Ng đã đi nước ngoài vào năm 2009. Khi bà Ng đi nước ngoài, trong nhà còn có bà Trần Thị M1 (là dì ruột của bà Ng) sinh sống, đến ngày 28/8/2017 thì bà M1 chết, căn nhà khóa cửa và không có ai ở trong căn nhà này. Tuy nhiên, ông vẫn qua lại trông coi căn nhà.

Năm 2019, em ruột của bà Ng là ông Trần Minh Th2 ở nước ngoài về yêu cầu ông bàn giao nhà cho ông Th2. Vì nghĩ căn nhà của gia đình ông Th1, nên ông đã bàn giao căn nhà cho ông Th2. Việc bàn giao nhà cho ông Th2 có lập biên bản bàn giao nhà tại Ủy ban nhân dân Phường M, Quận M.

Ông không biết sự việc sau đó ông Th2 đã bán nhà cho ông T và cũng không biết sự việc ông T bán lại căn nhà cho ông Th. Khoảng tháng 6/2021 ông phát hiện Báo, Đài đăng tin bà Ng mất tích nên ông đã thông báo cho bà Ng biết. Sau đó, bà Ng làm giấy ủy quyền cho ông được toàn quyền trông coi căn nhà cho bà Ng. Do vậy, ông đã phá ổ khóa nhà và dọn vô nhà ở để giữ nhà cho bà Ng.

Ông xác định từ trước đến nay, ông và gia đình không có bỏ tiền để xây dựng sửa chữa nhà.

Đối với yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn thì ông không đồng ý giao lại nhà vì ông là người trông coi nhà cho bà Ng có giấy ủy quyền đúng quy định của pháp luật, và Tòa án Thành phố H cũng đang thụ lý giải quyết yêu cầu của bà Ng hủy quyết định tuyên bố bà Ng là đã chết.

Ngoài ra, ông không có yêu cầu gì khác trong vụ án.

3.Trình bày của người có quyền lợi và nghĩa vụ liên quan ông Lê Hoàng M (đại diện Ngân hàng A):

Ngày 16/6/2021, ông Th đã thế chấp căn nhà số 576/3F đường L, Phường M, Quận M, Thành phố H để đảm bảo cho khoản vay số tiền 1.200.000.000 đồng tại Ngân hàng A. Ngân hàng A đã thực hiện thủ tục xem xét, thẩm định và cho vay theo đúng quy định.

Việc ông V1 và gia đình tự ý phá khóa, dọn đến ở trong căn nhà trên là việc xâm phạm nhà ở bất hợp pháp. Do vậy, để đảm bảo quyền lợi của bên nhận thế chấp, Ngân hàng A đề nghị Tòa án chấp nhận yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn.

Đối với khoản vay của ông Th, hiện nay Ngân hàng A không yêu cầu Tòa án giải quyết.

Ngoài ra, Ngân hàng A không có yêu cầu nào khác.

Tại Bản án dân sự sơ thẩm số 359/2022/DS-ST ngày 28 tháng 9 năm 2022 của Tòa án nhân dân Quận M, quyết định:

Ngoài ra, Tòa án cấp sơ thẩm còn quyết định về án phí và quyền kháng cáo theo quy định của pháp luật.

Ngày 29/7/2022 ông V1 kháng cáo toàn bộ bản án sơ thẩm.

Tại phiên tòa ph c thẩm:

- Ông Trần Tuấn V1 không đồng ý trả nhà cho ông Th vì bà Ng ủy quyền cho ông V1 quản lý, sử dụng nhà.

- Ông V đại diện cho ông Th đề nghị Hội đồng xét xử không chấp nhận yêu cầu kháng cáo của ông V1, giữ nguyên bản án sơ thẩm.

- Ông Trần Tuấn V đại diện cho bà L thống nhất với ý kiến của ông Trần Tuấn V1.

- Ý kiến của đại diện Viện Kiểm sát nhân dân Thành phố H:

Về tố tụng: Tòa án cấp phúc thẩm đã thực hiện đúng các quy định Bộ luật Tố tụng dân sự từ khi thụ lý đến khi xét xử. Tại phiên tòa phúc thẩm, Hội đồng xét xử thực hiện đúng trình tự, thủ tục tố tụng.

Về nội dung: Nhà và đất là tài sản chung của bà Ng, ông Th2 và ông Th3. Bà Ng ủy quyền cho ông Trần Tuấn V1 quản lý, sử dụng nhà, Giấy ủy quyền có sự xác nhận của Tổng Lãnh Sự quán Việt Nam tại Hoa Kỳ; bà Ng vẫn còn sống. Tòa án cấp sơ thẩm không đưa bà Ng, ông Th2 và ông Th3 vào tham gia tố tụng với tư cách là người có quyền lợi và nghĩa vụ liên quan là thiếu sót, không đảm bảo quyền lợi hợp pháp của bà Ng, ông Th2 và ông Th3.

Đề nghị Hội đồng xét xử hủy bản án sơ thẩm, giao hồ sơ vụ án cho Tòa án nhân dân Thành phố H xét xử sơ thẩm lại, và chờ kết quả giải quyết yêu cầu tuyên bố hủy quyết định tuyên bố bà Ng là người đã chết.

NHẬN ĐỊNH CỦA TÒA ÁN

Sau khi nghiên cứu các tài liệu có trong hồ sơ vụ án, được thẩm tra tại phiên tòa và căn cứ vào kết quả tranh tụng tại phiên tòa, sau khi nghe đại diện Viện kiểm sát nhân dân Thành phố H phát biểu quan điểm, sau khi nghị án, Hội đồng xét xử nhận định:

[1] Những người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan là ông Nguyễn Thanh T, bà Nguyễn Trường An Th1 đã được Tòa án triệu tập hợp lệ lần thứ hai nhưng vắng mặt, ông Trần Thiên A có đơn đề nghị Tòa án xét xử vắng mặt. Do đó, Hội đồng xét xử tiến hành xét xử vụ án vắng mặt đương sự theo quy định tại Điều 227 và Điều 228 của Bộ luật Tố tụng dân sự năm 2015.

[2] Nhà và đất số 576/3F đường L, Phường M, Quận M, Thành phố H có nguồn gốc là của cụ Trần B và Trần Thị T1 tạo lập năm 1964. Cụ Trần B và Trần Thị T1 có ba người con là bà Trần Thị Ng, ông Trần Minh Th1 và ông Trần Văn Th3. Cụ Trần B chết năm 1965 và cụ Trần Thị T1 chết năm 1981, không để lại di chúc. Bà Trần Thị Ng đại diện các thừa kế khai nhận di sản và được Ủy ban nhân dân Quận M cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở, hồ sơ gốc số 3256/03 ngày 29/12/2003.

[3] Ngày 18/9/2020, Tòa án nhân dân Thành phố H ban hành Quyết định số 1522/QĐST-DS về việc tuyên bố một người là đã chết đối với bà Trần Thị Ng.

[4] Ngày 31/12/2020, nhà và đất số 576/3F đường L, Phường M, Quận M, Thành phố H được khai nhận di sản thừa kế cho ông Trần Minh Th2 và ông Trần Văn Th3.

[5] Sau đó, ông Trần Minh Th2 và ông Trần Văn Th3 chuyển nhượng cho ông Nguyễn Thanh T và bà Nguyễn Trường An Th1; ông T bà Th1 đã được Sở Tài nguyên và Môi trường Thành phố H cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, hồ sơ gốc số CS 01485 ngày 05/4/2021.

[6] Tiếp đó, ngày 31/5/2021 ông Nguyễn Thanh T và bà Nguyễn Trường An Th1 chuyển nhượng cho ông Quách Gia Th; ông Quách Gia Th đã được Văn phòng Đăng ký đất đai Quận M xác nhận cập nhật sang tên vào ngày 14/6/2021.

[7] Tại khoản 1 Điều 161 của Bộ luật dân sự quy định về thời điểm xác lập quyền sở hữu, quyền khác đối với tài sản: “Thời điểm xác lập quyền sở hữu, quyền khác đối với tài sản thực hiện theo quy định của Bộ luật này, luật khác có liên quan; trường hợp luật không có quy định thì thực hiện theo thỏa thuận của các bên; trường hợp luật không quy định và các bên không có thỏa thuận thì thời điểm xác lập quyền sở hữu, quyền khác đối với tài sản là thời điểm tài sản được chuyển giao. Thời điểm tài sản được chuyển giao là thời điểm bên có quyền hoặc người đại diện hợp pháp của họ chiếm hữu tài sản.

[8] Tại Điều 503 của Bộ luật dân sự quy định về hiệu lực của chuyển quyền sử dụng đất: “Việc chuyển quyền sử dụng đất có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký theo quy định của Luật đất đai”.

[9] Tại khoản 1 Điều 12 của Luật nhà ở năm 2014 quy định: “Trường hợp mua bán nhà ở mà không thuộc diện quy định tại khoản 3 Điều này và trường hợp thuê mua nhà ở thì thời điểm chuyển quyền sở hữu nhà ở là kể từ thời điểm bên mua, bên thuê mua đã thanh toán đủ tiền mua, tiền thuê mua và đã nhận bàn giao nhà ở, trừ trường hợp các bên có thỏa thuận khác”.

[10] Hội đồng xét xử xét thấy: Ông Trần Tuấn V1 giao lại cho ông Trần Minh Th2 vào năm 2019; ông Trần Minh Th2 và ông Trần Văn Th3 đã chuyển nhượng cho ông Nguyễn Thanh T và bà Nguyễn Trường An Th1; ông T và bà Th1 đã chuyển nhượng cho ông Quách Gia Th. Giao dịch mua bán nhà giữa ông T và bà Th1 với ông Quách Gia Th đã được thực hiện xong, hai bên đã giao nhận tiền và nhà, không có tranh chấp về hợp đồng mua bán nhà ở. Ông Quách Gia Th đã được Văn phòng Đăng ký đất đai Quận M xác nhận cập nhật sang tên chủ sở hữu nhà số 576/3F đường L, Phường M, Quận M, Thành phố H. Do vậy, quyền sử dụng đất ở, quyền sở hữu nhà đã được chuyển giao và xác lập cho ông Th.

Xét, bà Trần Thị Ng ủy quyền cho ông Trần Tuấn V1 quản lý, sử dụng nhà trong khi bà Ng đã bị Tòa án tuyên bố là đã chết mà chưa có quyết định hủy quyết định tuyên bố bà Ng đã chết nên không có giá trị về mặt pháp lý; vào thời điểm ủy quyền bà Ng không còn là chủ sở hữu nhà nên giấy ủy quyền nên không có quyền ủy quyền cho ông V1 quản lý, sử dụng nhà.. Mặt khác, ông V1 chiếm hữu, sử dụng nhà trong khi quyền sở hữu nhà của ông Th đã được xác lập và ông Th cũng là người đang sử dụng nhà hợp pháp nên hành vi chiếm hữu, sử dụng nhà của ông V1 là trái pháp luật.

Do đó, Tòa án cấp sơ thẩm căn cứ khoản 1 Điều 166 của Bộ luật dân sự năm 2015, buộc ông Trần Tuấn V1, bà Lư Thị Ngọc L và những người đang sử dụng nhà phải giao nhà và đất số 576/3F đường L, Phường M, Quận M, Thành phố H cho ông Quách Gia Th là có căn cứ.

[11] Đối với giao dịch vay tài sản và thế chấp tài sản giữa ông Quách Gia Th với Ngân hàng A có liên quan đến nhà và đất nêu trên, các đương sự không có yêu cầu nên Hội đồng xét xử không xem xét.

[12] Xét nhà và đất số 576/3F đường L, Phường M, Quận M, Thành phố H là tài sản chung của bà Ng, ông Th2 và ông Th3. Bà Ng ủy quyền cho ông Trần Tuấn V1 quản lý, sử dụng nhà, Giấy ủy quyền có sự xác nhận của Tổng Lãnh sự quán Việt Nam tại Hoa Kỳ; thực tế bà Ng vẫn còn sống. Tòa án cấp sơ thẩm không đưa bà Ng, ông Th2 và ông Th3 vào tham gia tố tụng với tư cách là người có quyền lợi và nghĩa vụ liên quan là thiếu sót. Tuy nhiên, trong vụ án này các bên đương sự không có tranh chấp về quyền sở hữu tài sản và tranh chấp hợp đồng mua bán nhà, trường hợp đưa bà Ng vào tham gia tố tụng không làm thay đổi nội dung vụ án. Để tránh kéo dài thời gian giải quyết vụ án, bảo đảm quyền lợi hợp pháp của ông Th Hội đồng xét xử xét thấy không cần thiết phải hủy bản án sơ thẩm như lời đề nghị của đại diện Viện kiểm sát nhân dân Thành phố H.

Trong trường hợp, Tòa án chấp nhận yêu cầu của bà Ng và hủy Quyết định số 1522/QĐST-DS ngày 18/9/2020 của Tòa án nhân dân Thành phố H về việc tuyên bố một người là đã chết đối với bà Trần Thị Ng thì bà Ng, ông Th2 và ông Th3 có quyền khởi kiện yêu cầu Tòa án xem xét giao dịch mua bán nhà giữa ông Th2 và ông Th3 với ông T và bà Th1, giữa ông T và bà Th1 với ông Th, và giao dịch thế chấp tài sản giữa ông Th với Ngân hàng A hoặc bà Ng có quyền khởi kiện yêu cầu ông Th2 và ông Th3 yêu cầu trả lại giá trị tài sản trong vụ án dân sự khác, nhưng phải đảm bảo các điều kiện khởi kiện theo quy định của pháp luật tố tụng dân sự.

[13] Từ những nhận định trên, Hội đồng xét xử không chấp nhận đề nghị của đại diện Viện kiểm sát nhân dân Thành phố H và không chấp nhận yêu cầu kháng cáo của ông Trần Tuấn V1, giữ nguyên bản án sơ thẩm.

[14] Về án phí: Do yêu cầu kháng cáo không được chấp nhận nên ông Trần Tuấn V1 phải chịu án phí dân sự phúc thẩm là 300.000 đồng, theo quy định tại Điều 27 của Nghị quyết 326/2016/UBTVQH14 ngày 30/12/2016 của Ủy ban thường vụ Quốc Hội quy định về mức thu, miễn, giảm, thu, nộp, quản lý và sử dụng án phí và lệ phí Tòa án.

Vì các lẽ trên;

QUYẾT ĐỊNH

- Căn cứ vào khoản 1 Điều 308 của Bộ luật Tố tụng dân sự năm 2015;

- Căn cứ vào khoản 1 Điều 166 của Bộ luật Dân Sự năm 2015;

- Căn cứ vào khoản 1 Điều 12 của Luật Nhà ở năm 2014;

- Căn cứ Luật Thi hành án dân sự năm 2008, được sửa đổi, bổ sung năm 2014;

- Căn cứ Điều 27 của Nghị quyết 326/2016/UBTVQH14 ngày 30/12/2016 của Ủy ban Thường vụ Quốc hội về mức thu, miễn giảm, thu, nộp và quản lý và sử dụng án phí, lệ phí Tòa án;

Tuyên xử:

Không chấp nhận yêu cầu kháng cáo của ông Trần Tuấn V1, giữ nguyên bản án sơ thẩm như sau:

1. Chấp nhận yêu cầu khởi kiện của ông Quách Gia Th.

Buộc ông Trần Tuấn V1, bà Lư Thị Ngọc L và những người đang cư trú, sử dụng nhà và đất số 576/3F đường L, Phường M, Quận M, Thành phố H phải giao trả lại nhà, đất cho ông Quách Gia Th.

2. Về chi phí tố tụng: Ông Quách Gia Th tự nguyện chịu và đã nộp đủ chi phí xem xét, thẩm định tại chỗ.

3. Về án phí:

Án phí dân sự sơ thẩm ông Trần Tuấn V1 phải chịu là 300.000 đồng. Án phí dân sự phúc thẩm ông Trần Tuấn V1 phải chịu là 300.000 đồng, trừ vào số tiền tạm ứng án phí đã nộp theo Biên lai thu số: AA/2021/0019062 ngày 20/10/2022 của Chi cục Thi hành án dân sự Quận M, Thành phố H, ông V1 đã nộp đủ án phí dân sự phúc thẩm.

4. Trường hợp bản án, quyết định được thi hành theo quy định tại Điều 2 Luật Thi hành án dân sự, người được thi hành án dân sự, người phải thi hành án dân sự có quyền thỏa thuận thi hành án, quyền yêu cầu thi hành án, tự nguyện yêu cầu thi hành án hoặc bị cưỡng chế thi hành án theo quy định tại các điều 6, 7a, 7b và 9 luật Thi hành án dân sự; thời hiệu thi hành án được thực hiện theo quy định tại Điều 30 Luật thi hành án dân sự.

5. Bản án phúc thẩm có hiệu lực pháp luật kể từ ngày tuyên án.