Bản án về công nhận hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất có hiệu lực pháp luật số 06/2024/DS-ST

TÒA ÁN NHÂN DÂN HUYỆN VIỆT YÊN, TỈNH BẮC GIANG

BẢN ÁN 06/2024/DS-ST NGÀY 30/01/2024 VỀ CÔNG NHẬN HỢP ĐỒNG CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT CÓ HIỆU LỰC PHÁP LUẬT

Trong ngày 30/01/2024 tại trụ sở Tòa án nhân dân huyện Việt Yên xét xử sơ thẩm công khai vụ án dân sự thụ lý số: 41/2023/DS-ST ngày 14/4/2023 về việc “Công nhận hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất có hiệu lực pháp luật; Tuyên bố hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất vô hiệu và giải quyết hậu quả của hợp đồng vô hiệu” theo Quyết định đưa vụ án ra xét xử số: 73/2023/QĐ-ST-DS ngày 05/9/2023; Quyết định hoãn phiên tòa số 106/2023/QĐ-ST-DS ngày 21/9/2023; Quyết định tạm ngừng phiên tòa số: 68a/2023/QĐ-ST-DS ngày 26/9/2023; Quyết định tạm ngừng phiên tòa số: 71a/2023/QĐ-ST-DS ngày 30/9/2023; Thông báo thay đổi thời gian mở phiên tòa số 54/TB-TA ngày 30/10/2023; Thông báo thay đổi thời gian mở phiên tòa số 61/TB-TA ngày 29/10/2023; Quyết định hoãn phiên tòa số 116/2023/QĐ-ST-DS ngày 28/11/2023 của Tòa án nhân dân huyện Việt Yên giữa các đương sự:

- Nguyên đơn: Ông Lê Văn L, sinh năm 1961. Địa chỉ: TDP M, thị trấn N, huyện V, tỉnh Bắc Giang. (vắng mặt) Đại diện theo ủy quyền: Công ty L5+. Địa chỉ: Văn phòng S 39, số D bà Huyện T, phường V, quận C, thành phố Hồ Chí Minh.

Đại diện theo ủy quyền tham gia tố tụng: Ông Nguyễn Duy P, sinh năm 1997. Địa chỉ: Văn phòng S.39, số D bà Huyện T, phường V, quận C, thành phố Hồ Chí Minh. (có mặt) Người bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp cho nguyên đơn là Luật sư Nguyễn Duy A - Luật sư thuộc Công ty L5+. (có mặt) Địa chỉ: Văn phòng S.39, số D bà Huyện T, phường V, quận C, thành phố Hồ Chí Minh.

Bị đơn:

1. Bà Vũ Thị C, sinh năm 1956. (vắng mặt, có đơn xin xử vắng mặt) 2. Ông Lê Đức H, sinh năm 1949. (vắng mặt, có đơn xin xử vắng mặt) Cùng địa chỉ: TDT M, thị trấn N, huyện V, tỉnh Bắc Giang.

- Người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan:

1. Anh Lê Đức H1, sinh năm 1978.

2. Chị Lê Thị T, sinh năm 1981.

3. Chị Lê Thu T1, sinh năm 1983.

4. Anh Phùng Văn T2, sinh năm 1979.

5. Bà Nguyễn Thị H2, sinh năm 1961.

Đều địa chỉ: TDP M, thị trấn N, huyện V, tỉnh Bắc Giang. (Bà H2, anh H1, chị T, chị T1 và anh T2 vắng mặt, có đơn xin xử vắng mặt)

6. Anh Nguyễn Xuân T3, sinh năm 1980. Địa chỉ: TDT M, thị trấn N, huyện V, tỉnh Bắc Giang. (vắng mặt)

7. UBND thị trấn N, huyện V, tỉnh Bắc Giang.

Người đại diện: ông Đỗ Văn L1. Chức vụ: Chủ tịch UBND thị trấn N. (vắng mặt, có đơn xin xử vắng mặt)

8. UBND huyện V, tỉnh Bắc Giang. Người đại diện: Ông Nguyễn Đại L2 - Chức vụ: Chủ tịch UBND huyện V. (vắng mặt)

NỘI DUNG VỤ ÁN

Tại đơn khởi kiện, đơn khởi kiện bổ sung và trong quá trình xét xử, nguyên đơn ông Lê Văn L vắng mặt nhưng có đại diện theo ủy quyền là ông Nguyễn Duy P có mặt tại phiên toà trình bày:

Ngày 14/6/2014, ông Lê Văn L và ông Lê Đức H, bà Vũ Thị C đã ký kết văn bản “Xác nhận mua bán đất dịch vụ 72m²”, theo đó, ông H, bà C chuyển nhượng quyền sử dụng lô đất dịch vụ 72m² nằm trong dự án quy hoạch khu dân cư trên phạm vi thôn M, huyện V, tỉnh Bắc Giang.

Thông tin của lô đất nêu trên đã được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà và tài sản khác gắn liền với đất số: CI 186003 do UBND huyện V cấp ngày 04/5/2017. Cụ thể như sau:

Thửa đất số: Lô số 50, MĐ 2; Tờ bản đồ: Sơ đồ phân lô Địa chỉ thửa đất: Khu đất ở và kinh doanh dịch vụ thôn M, xã H, huyện V, tỉnh Bắc Giang Diện tích: 72m² Hình thức sử dụng: Sử dụng riêng Mục đích sử dụng đất: Đất ở nông thôn (ONT) Thời hạn sử dụng đất: Lâu dài Nguồn gốc sử dụng đất: Cấp lần 1, Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất.

Giá trị chuyển nhượng lô đất trên là 150.000.000đ (một trăm năm mươi triệu) đồng. Ông Lê Văn L đã thanh toán toàn bộ số tiền trên cho ông H, bà C và được xác nhận tại Điều 6 Giấy xác nhận mua bán đất ngày 14/6/2014.

Căn cứ theo Giấy xác nhận mua bán đất ngày 14/6/2014, ông H, bà C có trách nhiệm trong việc hoàn thành các thủ tục liên quan để chuyển quyền sử dụng đối với lô đất này cho ông Lê Văn L. Tuy nhiên, cho đến nay phía ông H, bà C vẫn không thực hiện thủ tục sang tên theo đúng thỏa thuận.

Xác nhận mua bán đất dịch vụ 72m² ngày 14/6/2014 được lập thành văn bản, có chữ ký của đầy đủ những người liên quan (trong đó có ông H, bà C, người làm chứng). Văn bản được xác nhận của Trưởng thôn My Điền 2 và được chứng thực bởi UBND xã H.

Đối với yêu cầu độc lập của anh H1 yêu cầu Tòa án tuyên bố giấy Xác nhận mua bán đất dịch vụ 72m² là vô hiệu với lý do việc ông L nhận chuyển nhượng khi chưa có GCNQSDĐ và chưa có đủ chữ ký của các thành viên trong hộ gia đình. Ông L có quan điểm như sau:

Thứ nhất, tại Xác nhận mua bán đất dịch vụ 72m², bà Vũ Thị C đã cam kết về thẩm quyền đại diện hộ gia đình ký kết giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất với ông L.

Thứ hai, tại Xác nhận mua bán đất dịch vụ 72m², phía bà C đã cam kết thực hiện các công việc cần thiết “đến khi lô đất chuyển nhượng có hồ sơ cần thiết chứng minh thuộc quyền sử dụng của vợ chồng ông L”, có xác nhận của Trưởng thôn My Điền 2 và chứng thực của UBND xã H.

Tuy nhiên, khi ông L yêu cầu phía bà C phối hợp làm thủ tục sang tên thì bà lại không chấp nhận.

Ngoài ra, tại thời điểm xác lập giao dịch, phía bà C đã được xác định có quyền đối với lô đất 72m²; giao dịch cũng phù hợp vì căn cứ theo quy định tại điểm b.2 tiểu mục 2.3 mục 2 Phần II Nghị quyết 02/2004/NQ-HĐTP, Giấy Xác nhận mua bán đất dịch vụ 72m² không bị coi là vô hiệu do vi phạm điều kiện được cấp chứng nhận quyền sử dụng đất.

Việc anh Lê Đức H1 cho rằng ông Lê Văn L có lỗi là không có căn cứ.

Việc anh H1 yêu cầu xác định giá đất là 1.080.000.000đ cũng là không có cơ sở, vì kết quả định giá này thấp hơn rất nhiều so với giá thị trường giao dịch tại địa phương.

Đề nghị Tòa án không chấp nhận yêu cầu độc lập của ông Lê Đức H1. Trong trường hợp Hội đồng xét xử tuyên bố Hợp đồng vô hiệu, đề nghị hội đồng xét xử xác định giá trị quyền sử dụng đất là 3.125.490.192đ để xác định thiệt hại phải bồi thường sau khi trừ đi số tiền ông H và bà C phải trả lại cho ông L 150.000.000đ tiền nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất và số tiền 18.500.000đ theo Phiếu thu ngày 10/10/2016 mà ông L đã nộp để được cấp GCNQSDĐ.

Nay ông L giữ nguyên yêu cầu Tòa án:

Công nhận hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất (giấy xác nhận mua bán đất dịch vụ 72m²) có hiệu lực pháp luật.

Buộc ông Lê Đức H và bà Bùi Thị C1 phải thực hiện nghĩa vụ làm thủ tục sang tên cho ông L theo đúng thỏa thuận.

Trường hợp nếu theo quy định của pháp luật mà hợp đồng vô hiệu, đề nghị Tòa án giải quyết hậu quả của Hợp đồng vô hiệu, buộc ông H và bà C1 phải:

Hoàn trả lại toàn bộ số tiền đã nhận của ông Lê Văn L là 168.500.000đ.

Bồi thường toàn bộ thiệt hại phát sinh cho ông Lê Văn L là số tiền:

3.125.490.192đ - 168.500.000đ = 2.956.990.192đ.

Bị đơn bà Vũ Thị C và ông Nguyễn Đức H3 vắng mặt tại phiên tòa nhưng có lời khai trình bày:

Năm 2008 Hộ gia đình bà C được Nhà nước thu hồi khoảng hơn 1.100m² đất ruộng và gia đình bà C được Nhà nước hỗ trợ 1 lô đất dịch vụ có diện tích là 72m².

Năm 2013, do không có nhu cầu sử dụng nên bà C đã bán lô đất được hỗ trợ cho anh Phùng Văn T2, sinh năm 1979, địa chỉ Tổ dân phố M, thị trấn N, huyện V, tỉnh Bắc Giang với giá 185.000.000đ. Năm 2014 anh T2 lại chuyển nhượng lại cho ông Lê Văn L và bà Nguyễn Thị H2. Do hồ sơ mang tên hộ gia đình bà C nên anh T2 lập văn bản giấy xác nhận mua bán đất dịch vụ 72m² và mang đến nhà cho bà C và chồng bà C ông H3 ký. Thực tế số tiền bà C nhận của anh T2 là 185.000.000đ nhưng trên giấy xác nhận mua bán đất dịch vụ 72m² lại ghi giá chuyển nhượng là 150.000.000đ. Bà C không được nhận số tiền 150.000.000đ của ông L và bà H2. Về đất gia đình bà C chưa nhận bàn giao và cũng chưa giao cho ai.

Để được cấp giấy chứng nhận thì gia đình bà C phải nộp vào Nhà nước số tiền 18.500.000đ nhưng số tiền này do ông L nộp.

Hiện tại giấy chứng nhận quyền sử dụng đất gia đình bà C chưa được nhận. Ông L là người đang giữ giấy chứng nhận QSDĐ.

Theo bà C được biết thì ông L đã chuyển nhượng lại cho anh T3 thửa đất trên.

Quyền sử dụng đất này là của hộ gia đình bà C gồm những người sau đây có quyền sử dụng đất:

1. Bà Vũ Thị C, sinh năm 1953.

2. Anh Lê Đức H1, sinh năm 1978.

3. Chị Lê Thị T, sinh năm 1981.

4. Chị Lê Thu T1, sinh năm 1983.

Ông H3 đi công tác không có định suất ruộng bị thu hồi nên không có đất dịch vụ được giao.

Vào thời điểm bà C chuyển nhượng cho anh T2 thì chỉ mình bà C bán, ông H3, anh H1, chị T, và chị T không được biết.

Sau khi có giấy chứng nhận QSDĐ năm 2017 thì gia đình bà C không thấy anh T2, anh L hoặc ai khác đến đặt vấn đề chuyển nhượng sang tên cho người mua.

Nay ông L khởi kiện yêu cầu Tòa án buộc bà C và ông H3 phải thực hiện thủ tục sang tên cho ông L quyền sử dụng đất. Bà C không thể thực hiện được vì lý do anh H1, chị T và chị T không đồng ý.

Người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan là anh Lê Đức H1 vắng mặt tại phiên tòa nhưng có ý kiến trình bày như sau:

Anh H1 yêu cầu Tòa án: Tuyên bố hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất (giấy xác nhận mua bán đất dịch vụ 72m²) là vô hiệu do vi phạm điều cấm của pháp luật. Căn cứ anh H1 đưa ra là:

Năm 2008 Hộ gia đình anh được Nhà nước thu hồi khoảng 1.100m² đất ruộng và gia đình anh được Nhà nước hỗ trợ 1 lô đất dịch vụ có diện tích là 72m². Ngày 04/5/2017 gia đình bà C được UBND huyện V cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Tên người sử dụng đất: hộ bà Vũ Thị C.

Năm 2014 theo giấy xác nhận mua bán đất dịch vụ 72m² thì ngày 14/6/2014 bà C và ông H3 đã chuyển nhượng quyền sử dụng 72m² đất trên cho vợ chồng ông L và bà H2 với giá là 180.000.000đ.

Việc chuyển nhượng trên là không hợp pháp, không đúng quy định của pháp luật: Chuyển nhượng quyền sử dụng đất khi chưa có giấy chứng nhận QSDĐ, không được sự đồng ý của các thành viên còn lại có quyền sử dụng đất là anh H1, chị T1 và chị T. Việc ông H3 ký vào giấy xác nhận mua bán đất dịch vụ 72m² là không đúng vì ông H3 không có định suất đất nông nghiệp bị Nhà nước thu hồi.

Hiện nay Giấy chứng nhận QSDĐ ông L là người đang giữ.

Quyền sử dụng đất trên là của hộ gia đình anh gồm những người sau đây có quyền sử dụng đất:

1. Bà Vũ Thị C, sinh năm 1953.

2. Anh Lê Đức H1, sinh năm 1978.

3 .Chị Lê Thị T, sinh năm 1981.

4. Chị Lê Thu T1, sinh năm 1983.

Nay anh H1 yêu cầu Tòa án tuyên bố hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất (giấy xác nhận mua bán đất dịch vụ 72m²) là vô hiệu do vi phạm điều cấm của pháp luật. Việc ông L yêu cầu: Trường hợp nếu theo quy định của pháp luật mà hợp đồng vô hiệu, đề nghị Tòa án giải quyết hậu quả của Hợp đồng vô hiệu, bao gồm:

Hoàn trả lại toàn bộ số tiền đã nhận của ông Lê Văn L;

Bồi thường toàn bộ thiệt hại phát sinh cho ông Lê Văn L là số tiền: 3.125.490.192đ - 168.500.000đ = 2.956.990.192đ.

Hộ gia đình anh H1 chỉ đồng ý bồi thường cho ông L theo giá trị quyền sử dụng đất mà hội đồng định giá lại lần 2 là 1.080.000.000đ sau khi trừ đi số tiền gia đình anh đã nhận 180.000.000đ, cụ thể: 1.080.000.000đ - 180.000.000đ = 900.000.000đ. H1 xác định 2 bên cùng có lỗi và lỗi 50/50 nên mỗi bên phải chịu thiệt hại 50%. Tổng cộng số tiền gia đình anh H1 đồng ý trả cho ông L là: 630.000.000đ. Trong đó: trả lại tiền mua đất 180.000.000đ; tiền bồi thường thiệt hại 450.000.000đ.

Người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan là chị Lê Thị T và chị Lê Thu T1 vắng mặt tại phiên tòa nhưng có ý kiến trình bày như sau:

Ngày 06/8/2023 chị T và chị T1 có làm đơn đề nghị Tòa án xem xét hành vi ký giả mạo tên anh, chị trong hồ sơ cấp giấy CNQSDĐ và yêu cầu ông L trả giấy CNQSDĐ cho hộ bà C.

Nay chị T và chị T1 xin rút toàn bộ yêu cầu trên.

Việc ông L yêu cầu Tòa án:

Công nhận hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất (giấy xác nhận mua bán đất dịch vụ 72m²) có hiệu lực pháp luật.

Buộc ông Lê Đức H và bà Bùi Thị C1 phải thực hiện nghĩa vụ làm thủ tục sang tên cho ông L theo đúng thỏa thuận.

Chị T và chị T1 không đồng ý. Đề nghị Tòa án không chấp nhận toàn bộ yêu cầu trên. Chị T và chị T1 đồng ý với ý kiến trình bày của anh Lê Đức H1. Đề nghị Tòa án chấp nhận yêu cầu khởi kiện của anh Lê Đức H1 tuyên bố hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất (giấy xác nhận mua bán đất dịch vụ 72m²) là vô hiệu do vi phạm điều cấm của pháp luật.

Người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan là bà Nguyễn Thị H2 vắng mặt tại phiên tòa nhưng có ý kiến trình bày như sau:

Ngày 14/6/2014, ông Lê Đức H và bà Vũ Thị C đã ký bán cho vợ chồng ông Lê Văn L và bà Lê Thị H4 một lô đất theo Giấy xác nhận mua bán đất dịch vụ 72m². Sau đó chồng bà là ông L đã thanh toán đầy đủ số tiền 150.000.000đ cho ông H, bà C. Ông L và bà H4 đã quản lý thửa đất từ năm 2015 đến nay. Tuy nhiên, khi yêu cầu ông H, bà C phối hợp làm thủ tục sang tên thì ông, bà lại không chấp nhận. Bà H4 nhận thấy việc gia đình ông H và bà C trước đó đã đồng ý chuyển nhượng đất, nhưng sau lại không đồng ý chuyển nhượng. Vì vậy, bà H4 đề nghị Tòa án chấp nhận yêu cầu khởi kiện của ông L: Công nhận hiệu lực pháp lý của giấy xác nhận mua bán đất dịch vụ 72m². Buộc ông H và bà C phải thực hiện nghĩa vụ là thủ tục sang tên cho ông Lê Đức L3 lô đất trên theo đúng thỏa thuận.

Người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan là anh Nguyễn Xuân T3 vắng mặt tại phiên tòa nhưng có ý kiến trình bày như sau:

Anh T3 có nhận được văn bản của Tòa án nhân dân huyện Việt Yên xác nhận tôi là người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan. Tuy nhiên, anh T3 xác định mình không liên quan gì đến tranh chấp trong vụ án nêu trên, đề nghị Tòa án không xác định anh T3 là người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan trong vụ án và không tống đạt các giấy tờ của vụ án cho anh T3.

Người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan là UBND thị trấn N, huyện V do ông Đỗ Văn L1 - Chức vụ: Chủ tịch là đại diện vắng mặt tại phiên tòa nhưng có ý kiến trình bày như sau:

Ngày 16/6/2014 UBND xã H (nay là thị trấn N) có xác nhận chữ ký của ông Trưởng thôn My Điền 2 Nguyễn Quang H5. Giấy xác nhận mua bán 72m² đất dịch vụ có chữ ký của ông H và bà C (bên chuyển nhượng) với ông L3 và bà H6 (bên nhận chuyển nhượng) có xác nhận của trưởng thôn My Điền 2. Việc mua bán giữa các bên là mua bán tiêu chí đã được Nhà nước phê duyệt theo diện tích đất nông nghiệp bị thu hồi (1.250m² đất nông nghiệp được hỗ trợ 72m² đất ở và kinh doanh dịch vụ), chưa có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.

Việc UBND xã H xác nhận vào Giấy xác nhận mua bán đất dịch vụ chỉ là xác nhận chữ ký của trưởng thôn không phải là chứng thực về giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất.

Thửa đất lô số 50, MĐ 2, tờ bản đồ sơ đồ phân lô, địa chỉ: khu đất ở và kinh doanh dịch vụ thôn M, xã H (nay là tổ dân phố M, thị trấn N) huyện V, tỉnh Bắc Giang, được UBND huyện V cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số CI 186003 ngày 04/5/2017. Tên chủ sử dụng: hộ bà Vũ Thị C.

Nguồn gốc thửa đất trên là do UBND huyện V thu hồi 1.250m² đất nông nghiệp của hộ bà Vũ Thị C, bao gồm định suất ruộng 4 người trong gia đình được Nhà nước giao gồm bà Vũ Thị C, anh Lê Đức H1, chị Lê Thị T và chị Lê Thị Thu T4. Vào thời điểm chia ruộng, ông H đi công tác nên không có định suất ruộng.

Việc các bên chuyển nhượng đất tiêu chí và xác lập Giấy xác nhận mua bán đất dịch vụ 72m² là không đảm bảo tính pháp lý theo quy định của pháp luật. UBND thị trấn N đề nghị Tòa án giải quyết theo quy định của pháp luật.

Đối với giá đất ở theo thị trường của lô số 50, MĐ 2, diện tích 72m². Vào thời điểm đầu năm 2021 có giao dịch và giá chuyển nhượng tại địa phương là trên 3 tỷ đồng. Nhưng vào thời điểm hiện tại, đất hạ giá và không có giao dịch. Việc Tòa án định giá 1.922.400.000đ là phù hợp.

Quá trình giải quyết vụ án, Tòa án thu thập chứng cứ là hồ sơ cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất của hộ gia đình bà C, được Chi nhánh văn phòng đăng ký đất đai huyện V cung cấp hồ sơ gồm:

- Đơn đề nghị cấp đổi Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.

- Hồ sơ kỹ thuật thửa đất;

- Biên bản xác định ranh giới, mốc giới.

- Trích lục bản đồ địa chính.

Quá trình giải quyết vụ án, Tòa án thu thập chứng cứ là kết quả xem xét thẩm định tại chỗ và định giá tài sản theo giá thị trường đối với tài sản tranh chấp là quyền sử dụng thửa đất số 50 MĐ 2, lô đất kinh doanh dịch vụ như sau:

Định giá lần 1 có giá là: 3.125.490.192đ. Định giá lần 2 có giá là: 1.080.000.000đ. Định giá lần 3 có giá là: 1.922.400.000đ. Đại diện theo ủy quyền và Luật sư của ông L3 phát biểu tranh luận:

Bà C là đại diện của hộ gia đình có quyền tham gia giao dịch chuyển nhượng QSDĐ; Những thành viên còn lại mặc dù không ký nhưng đều biết việc chuyển nhượng; Theo Nghị quyết 02/2004/NQ-HĐTP thì việc chuyển nhượng được đảm bảo; Hình thức được đảm bảo vì có xác nhận của trưởng thôn và của UBND xã; việc thanh toán tiền đã vượt quá 2/3 theo như quy định tại khoản 2 Điều 129 Bộ luật dân sự.

Đại diện Viện kiểm sát nhân dân huyện Việt Yên tham gia phiên tòa phát biểu quan điểm:

Về việc tuân theo pháp luật tố tụng: Thẩm phán và Hội đồng xét xử đã chấp hành đúng quy định tại Điều 48 Bộ luật tố tụng dân sự năm 2015 và thực hiện đúng các quy định của bộ luật tố tụng dân sự về phiên toà sơ thẩm. Việc chấp hành pháp luật của những người tham gia tố tụng kể từ khi thụ lý vụ án cho đến trước thời điểm Hội đồng xét xử nghị án: nguyên đơn đã thực hiện đúng các quyền và nghĩa vụ quy định tại các Điều 70, Điều 71 Bộ luật tố tụng dân sự năm 2015; bị đơn và một số người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan còn vắng mặt khi Tòa án triệu tập thực hiện không đúng các quy định tại Điều 70, Điều 72 và Điều 78 Bộ luật tố tụng dân sự năm 2015. Thời hạn giải quyết vụ án đúng theo quy định tại khoản 1 Điều 203 Bộ luật tố tụng dân sự năm 2015.

Về nội dung: Đề nghị Hội đồng xét xử: Áp dụng khoản 3 Điều 26; khoản 1 Điều 35, Điều 39; Điều 147; Điều 165, Điều 166 Bộ luật tố tụng dân sự;

Áp dụng Điều 121, Điều 122, Điều 124, Điều 128, Điều 137, Điều 410, Điều 697 Bộ luật dân sự 2005 Áp dụng Điều 106 Luật đất đai năm 2003. Áp dụng Điều 12 Nghị quyết số 326/2016/UBTVQH14 ngày 30/12/2016 của Ủy ban thường vụ Quốc hội về mức thu miễn, giảm, thu nộp, quản lý và sử dụng án phí và lệ phí tòa án.

1. Không chấp nhận yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn ông Nguyễn Văn L4 về việc yêu cầu Tòa án: Công nhận hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất (giấy xác nhận mua bán đất dịch vụ 72m2) có hiệu lực pháp luật.

2. Chấp nhận yêu cầu độc lập của ông Lê Đức H1 yêu cầu Tòa án: Tuyên bố hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất (giấy xác nhận mua bán đất dịch vụ 72m²) là vô hiệu do vi phạm điều cấm của pháp luật.

3. Chấp nhận một phần yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn ông Nguyễn Văn L4 về việc giải quyết hậu quả của hợp đồng vô hiệu: Buộc ông Lê Đức H và bà Vũ Thị C phải trả cho ông Nguyễn Văn L4 tổng cộng: 1.045.450.000đ (Một tỷ không trăm bốn mươi lăm triệu, bốn trăm năm mươi nghìn đồng), trong đó: số tiền đã nhận của ông L4 168.500.000đ; tiền bồi thường thiệt hại cho ông L4 876.950.000đ.

Ông Nguyễn Văn L4 có nghĩa vụ hoàn trả lại cho hộ bà Vũ Thị C Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đối với thửa đất lô số 50, MĐ 2, tờ bản đồ sơ đồ phân lô, địa chỉ: khu đất ở và kinh doanh dịch vụ thôn M, xã H (nay là tổ dân phố M, thị trấn N) huyện V, tỉnh Bắc Giang, được UBND huyện V cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số CI 186003 ngày 04/5/2017. Tên chủ sử dụng: hộ bà Vũ Thị C.

4. Đương sự phải chịu chi phí tố tụng theo quy định pháp luật.

NHẬN ĐỊNH CỦA TÒA ÁN

Căn cứ vào tài liệu, chứng cứ đã được xem xét tại phiên tòa, kết quả tranh tụng tại phiên toà, ý kiến Kiểm sát viên, Hội đồng xét xử nhận định:

[1] Về tố tụng:

[1.1] Tại phiên tòa, bị đơn là ông Nguyễn Đức H3 và bà Vũ Thị C vắng mặt, người có quyền lợi liên quan là anh H1, chị T và chị T4 vắng mặt nhưng đã có ý kiến xin xử vắng mặt. UBND thị trấn N có ý kiến xin xét xử vắng mặt. UBND huyện V vắng mặt. Hội đồng xét xử tiến hành xét xử vắng mặt các đương sự theo quy định tại Điều 227 và Điều 228 Bộ luật Tố tụng dân sự.

[1.2] Về thẩm quyền giải quyết vụ án: Nguyên đơn khởi kiện tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất và bị đơn có địa chỉ tại thị trấn N, huyện V, tỉnh Bắc Giang. Do vậy, theo quy định tại Điều 35 Bộ luật Tố tụng dân sự thì vụ án thuộc thẩm quyền giải quyết của Tòa án nhân dân huyện Việt Yên.

[2] Về yêu cầu khởi kiện:

Nguyên đơn khởi kiện yêu cầu Tòa án: Công nhận hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất (giấy xác nhận mua bán đất dịch vụ 72m²) có hiệu lực pháp luật. Buộc ông Lê Đức H và Bà Bùi Thị C1 phải thực hiện nghĩa vụ làm thủ tục sang tên cho ông L4 theo đúng thỏa thuận. Căn cứ mà ông L4 đưa ra là: Bản Xác nhận mua bán đất dịch vụ 72 m² ngày 14/6/2014 được lập thành văn bản, có chữ ký của đầy đủ những người liên quan (trong đó có ông H, bà C1, người làm chứng là anh T2); được xác nhận của Trưởng thôn My Điền 2 và được chứng thực bởi UBND xã H. Ông L4 đã thanh toán đủ số tiền cho bà C1. Bà C1 có quyền là đại diện hộ gia đình ký kết giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất với ông L4. Ngoài ra, tại thời điểm xác lập giao dịch, phía bà C1 đã được xác định có quyền đối với lô đất 72m²; giao dịch cũng phù hợp vì căn cứ theo quy định tại điểm b.2 tiểu mục 2.3 mục 2 Phần II Nghị quyết 02/2004/NQ-HĐTP, Hợp đồng (hay Xác nhận mua bán đất dịch vụ 72m²) không bị coi là vô hiệu do vi phạm điều kiện được cấp chứng nhận quyền sử dụng đất.

Trường hợp nếu theo quy định của pháp luật mà hợp đồng vô hiệu, đề nghị Tòa án giải quyết hậu quả của Hợp đồng vô hiệu, bao gồm:

Hoàn trả lại toàn bộ số tiền đã nhận của ông Lê Văn L;

Bồi thường toàn bộ thiệt hại phát sinh cho ông Lê Văn L, trong đó bao gồm cả số tiền chênh lệch giữa giá trị quyền sử dụng đất tại thời điểm xác lập hợp đồng với giá trị quyền sử dụng đất tại thời điểm xét xử.

Người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan là anh Lê Đức H1 yêu cầu Tòa án: Tuyên bố hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất (giấy xác nhận mua bán đất dịch vụ 72m²) là vô hiệu do vi phạm điều cấm của pháp luật. Căn cứ mà anh H1 đưa ra là: Việc chuyển nhượng trên là không hợp pháp, không đúng quy định của pháp luật: Chuyển nhượng quyền sử dụng đất khi chưa có giấy chứng nhận QSDĐ, không được sự đồng ý của các thành viên còn lại có quyền sử dụng đất là anh H1, chị T4 và chị T. Việc ông H ký vào giấy xác nhận mua bán đất dịch vụ 72m² là không đúng vì ông H không có định suất đất nông nghiệp bị Nhà nước thu hồi.

Hội đồng xét xử nhận thấy:

Về nguồn gốc thửa đất và quá trình sử dụng đất:

Theo như nội dung mà UBND thị trấn N và lời khai của các bên đương sự và những người có quyền lợi và nghĩa vụ liên quan xác định: Nguồn gốc thửa đất trên là do UBND huyện V thu hồi 1.250m² đất nông nghiệp của hộ bà Vũ Thị C, bao gồm định suất ruộng 4 người trong gia đình được Nhà nước giao gồm bà Vũ Thị C, anh Lê Đức H1, chị Lê Thị T và chị Lê Thị Thu T4. Vào thời điểm chia ruộng, ông H đi công tác nên không có định suất ruộng.

Năm 2015, ông H và bà C chuyển nhượng cho ông L và bà H4 với giá tiêu chí là 150.000.000đ. Việc các bên chuyển nhượng đất tiêu chí và xác lập Giấy xác nhận mua bán đất dịch vụ 72m² có xác nhận của trưởng thôn My Điền và của UBND xã H.

Các bên đương sự đều đồng ý việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.

Việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng cho hai hộ, UBND huyện V cấp lần đầu là đúng trình tự thủ tục và đúng quy định của pháp luật.

Theo đề nghị của ông L, Tòa án tiến hành định giá lần 1 có giá là: 3.125.490.192đ.

Theo đề nghị định giá lại của bà C, Tòa án tiến hành định giá lần 2 có giá là: 1.080.000.000đ.

Theo đề nghị định giá lại của ông L, Tòa án tiến hành định giá lần 3 có giá là: 1.922.400.000đ.

Ông L đề nghị Hội đồng xét xử áp dụng giá đất là 3.125.490.192đ. Anh H1 đề nghị Hội đồng xét xử áp dụng giá đất là 1.080.000.000đ. Ý kiến của UBND thị trấn N: Việc Tòa án định giá 1.922.400.000đ là phù hợp. Hội đồng xét xử xét thấy:

1. Xét yêu cầu của Nguyên đơn yêu cầu Tòa án: Công nhận hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất (giấy xác nhận mua bán đất dịch vụ 72m²) có hiệu lực pháp luật. Buộc ông Lê Đức H và bà Bùi Thị C1 phải thực hiện nghĩa vụ làm thủ tục sang tên cho ông L theo đúng thỏa thuận.

Vào thời điểm chuyển nhượng đất năm 2015 thì hộ gia đình bà C1 chưa được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Việc chuyển nhượng đất hộ gia đình chỉ có ông H và bà C ký chuyển nhượng, những thành viên còn lại có quyền sử dụng đất là không ký chuyển nhượng. Việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất khi chưa có giấy CNQSDĐ, không được sự đồng ý của các thành viên còn lại có quyền sử dụng đất là anh H1, chị T4 và chị T là không đúng quy định tại Điều 106 Luật đất đai năm 2003.

Việc Luật sư và người đại diện của ông L cho rằng bà C1 có quyền là đại diện hộ gia đình ký kết giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất với ông L khi không có giấy ủy quyền của các thành viên còn lại trong hộ gia đình là trái với quy định tại khoản 5 Điều 14 Thông tư số 02/2015TT-BTNMT.

Tại khoản 5 Điều 14 Thông tư 02/2015/TT-BTNMT quy định: Người có tên trên Giấy chứng nhận hoặc người được ủy quyền theo quy định của pháp luật về dân sự quy định tại Khoản 1 Điều 64 của Nghị định số 43/2014/NĐ-CP chỉ được thực hiện việc ký hợp đồng, văn bản giao dịch về quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất khi đã được các thành viên trong hộ gia đình sử dụng đất đồng ý bằng văn bản và văn bản đó đã được công chứng hoặc chứng thực theo quy định của pháp luật.

Hội đồng xét xử không chấp nhận yêu cầu khởi kiện của ông L.

2. Xét yêu cầu của anh H1 yêu cầu Tòa án: Tuyên bố hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất (giấy xác nhận mua bán đất dịch vụ 72m²) là vô hiệu do vi phạm điều cấm của pháp luật.

Việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất khi chưa có giấy CNQSDĐ, không được sự đồng ý của các thành viên còn lại có quyền sử dụng đất là anh H1, chị T4 và chị T là không đúng quy định của pháp luật. Hội đồng xét xử xét thấy cần chấp nhận yêu cầu độc lập của anh H1.

3. Giải quyết hậu quả của hợp đồng vô hiệu.

Ông L yêu cầu: Trường hợp nếu theo quy định của pháp luật mà hợp đồng vô hiệu, đề nghị Tòa án giải quyết hậu quả của Hợp đồng vô hiệu, bao gồm:

Hoàn trả lại toàn bộ số tiền đã nhận của ông Lê Văn L;

Bồi thường toàn bộ thiệt hại phát sinh cho ông Lê Văn L là số tiền:

Đề nghị Hội đồng xét xử xác định giá trị quyền sử dụng đất là 3.125.490.192đ để xác định bồi thường. Đề nghị Hội đồng xét xử buộc ông H và bà C1 phải bồi thường cho ông L 100% thiệt hại. Cụ thể: 3.125.490.192đ - 168.500.000đ = 2.956.990.192đ.

Căn cứ ông L đưa ra là: Ông L không có lỗi. Việc anh H1 đề nghị áp dụng giá đất là 1.080.000.000đ là không có cơ sở, vì kết quả định giá này thấp hơn rất nhiều so với giá thị trường giao dịch tại địa phương. Hội đồng định giá cũng đã không dựa vào các phương pháp thẩm định giá theo Luật giá năm 2012 và các Tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam để cho ra kết quả định giá. Thực tế, Tòa án đã phải tiến hành định giá lại giá trị của thửa đất.

Anh H1 đề nghị: Hộ gia đình anh H1 chỉ đồng ý bồi thường cho ông L tổng cộng là: 630.000.000đ. Trong đó: trả lại tiền mua đất 180.000.000đ; tiền bồi thường thiệt hại 450.000.000đ.

Hội đồng xét xử xét thấy căn cứ kết luận định giá lần 3 của Công ty cổ phần Đ và thẩm định giá Tiên P1 là 1.922.400.000 đồng là có căn cứ, phù hợp với ý kiến của UBND thị trấn N và phù hợp với giá đất trên thị trường.

Hội đồng xét xử xác định số tiền ông L thanh toán cho bà C1 là: 150.000.000đ + 18.500.000đ = 168.500.000đ.

Do vào thời điểm chuyển nhượng đất chưa có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nên không được giao dịch chuyển nhượng. Hội đồng xét xử xác định lỗi thuộc về cả hai bên và lỗi 50/50. Thiệt hại xảy ra là số tiền 1.922.400.000 - 168.500.000đ = 1.753.900.000đ, mỗi bên chịu một nửa tương đương 876.950.000đ là có cơ sở cần chấp nhận.

Do hợp đồng vô hiệu nên các bên phải hoàn trả cho nhau những gì đã nhận, nếu có thiệt hại thì phải bồi thường. Bà C1 và ông H phải trả lại cho ông L số tiền 168.500.000đ và phải bồi thường cho ông L thiệt hại là 876.950.000đ. Tổng cộng số tiền ông H và bà C1 phải trả cho ông L là: 1.045.450.000đ.

Do ông L được nhận lại tiền chuyển nhượng và được bồi thường thiệt hại nên ông Nguyễn Văn L4 phải có nghĩa vụ hoàn trả lại cho hộ bà Vũ Thị C Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đối với thửa đất lô số 50, MĐ 2, tờ bản đồ sơ đồ phân lô, [3] Về số tiền chi phí định giá, thẩm định tại chỗ và hợp đồng đo đạc kỹ thuật tổng cộng 40.000.000đồng, trong đó: Tiền thẩm định tại chỗ và định giá tài sản lần 1 là 15.000.000đ (số tiền này ông L4 nhận chịu), tiền thẩm định tại chỗ và định giá tài sản lần 2 là 5.000.000đ, tiền thuê đơn vị tư vấn định giá lần 3 là 20.000.000đ. Do tiền thẩm định tại chỗ và định giá tài sản lần 1 là 15.000.000đ ông L4 nhận chịu nên Hội đồng xét xử ghi nhận sự tự nguyện này. Do yêu cầu khởi kiện của ông L4 được chấp nhận một phần nên nguyên đơn và bị đơn đều phải chịu chi phí thẩm định tại chỗ và định giá tài sản lần 2 và lần 3, mỗi bên phải chịu 12.500.000 đồng.

[4] Việc bà C trình bày là mình chuyển nhượng đất cho anh T2 sau đó anh T2 lại chuyển nhượng lại cho ông L4. Tuy nhiên, căn cứ Giấy xác nhận mua bán đất dịch vụ 72m² ngày 14/6/2014 được lập thành văn bản thì bên chuyển nhượng là ông H, bà C, bên nhận chuyển nhượng là ông L4 và bà H4. Do vậy, xác định ông H với bà C mới là bên chuyển nhượng, bên nhận chuyển nhượng là ông L4 và bà H4, anh T2 là người môi giới đồng thời là người chứng kiến.

[5] Về án phí dân sự sơ thẩm: Miễn án phí cho nguyên đơn, bị đơn do là người cao tuổi.

[6] Đề nghị của đại diện Viện Kiểm sát tại phiên toà là phù hợp với các quy định của pháp luật.

Vì các lẽ trên,

QUYẾT ĐỊNH

Căn cứ khoản 3 Điều 26, khoản 1 Điều 35, Điều 39, Điều 147, Điều 157, Điều 165, Điều 166, Điều 266, Điều 271, Điều 273, Điều 227, Điều 228 Bộ luật Tố tụng dân sự.

Căn cứ Điều 121, Điều 122, Điều 124, Điều 128, Điều 137, Điều 410, Điều 697 Bộ luật dân sự 2005 Căn cứ Điều 106 Luật đất đai năm 2003. Căn cứ Điều 12 Nghị quyết số 326/2016/UBTVQH14 ngày 30/12/2016 của Ủy ban thường vụ Quốc Hội quy định về mức thu, nộp án phí, lệ phí Tòa án.

Xử:

1. Không chấp nhận yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn ông Nguyễn Văn L4 về việc yêu cầu Tòa án: Công nhận hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất (giấy xác nhận mua bán đất dịch vụ 72m2) có hiệu lực pháp luật.

2. Chấp nhận yêu cầu độc lập của ông Lê Đức H1 yêu cầu Tòa án: Tuyên bố hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất (giấy xác nhận mua bán đất dịch vụ 72m²) là vô hiệu do vi phạm điều cấm của pháp luật.

3. Chấp nhận một phần yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn ông Nguyễn Văn L4 về việc giải quyết hậu quả của hợp đồng vô hiệu: Buộc ông Lê Đức H và bà Vũ Thị C phải trả cho ông Nguyễn Văn L4 tổng cộng: 1.045.450.000đ (Một tỷ không trăm bốn mươi lăm triệu, bốn trăm năm mươi nghìn đồng), trong đó: số tiền đã nhận của ông L4 168.500.000đ; tiền bồi thường thiệt hại cho ông L4 876.950.000đ.

Ông Nguyễn Văn L4 có nghĩa vụ hoàn trả lại cho hộ bà Vũ Thị C Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đối với thửa đất lô số 50, MĐ 2, tờ bản đồ sơ đồ phân lô, địa chỉ: khu đất ở và kinh doanh dịch vụ thôn M, xã H (nay là tổ dân phố M, thị trấn N) huyện V, tỉnh Bắc Giang, được UBND huyện V cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số CI 186003 ngày 04/5/2017. Tên chủ sử dụng: hộ bà Vũ Thị C.

Kể từ ngày có đơn yêu cầu thi hành án của người được thi hành án cho đến khi thi hành án xong, tất cả các khoản tiền hàng tháng bên phải thi hành án còn phải chịu khoản tiền lãi của số tiền còn phải thi hành án theo mức lãi suất quy định tại khoản 2 Điều 357, khoản 2 Điều 468 Bộ luật dân sự năm 2015.

4. Về chi phí định giá, thẩm định tại chỗ và đo vẽ kỹ thuật: Buộc ông Nguyễn Văn L4 phải chịu số tiền định giá 12.500.000đ (mười hai triệu năm trăm nghìn đồng), nhưng được trừ vào số tiền 20.000.000đ (Hai mươi triệu đồng) ông L4 đã tạm ứng, ông L4 được nhận lại 7.500.000 đ (bảy triệu năm trăm nghìn đồng). Bà C phải chịu số tiền định giá 12.500.000 đ (mười hai triệu năm trăm nghìn đồng), nhưng được trừ vào số tiền 5.000.000đ (năm triệu đồng) bà C đã tạm ứng, bà C phải tiếp tục nộp số tiền 7.500.000 đ (bảy triệu năm trăm nghìn đồng). Ông L4 được nhận số tiền 7.500.000 đ (bảy triệu năm trăm nghìn đồng) khi bà C nộp.

5. Về án phí: Miễn án phí cho ông Nguyễn Văn L4, ông Lê Đức H và bà Vũ Thị C.

6. Các đương sự có mặt có quyền kháng cáo trong thời hạn 15 ngày kể từ ngày tuyên án, đương sự vắng mặt tại phiên toà có quyền kháng cáo trong thời hạn 15 ngày kể từ ngày nhận được bản án hoặc niêm yết bản án.

7. Trường hợp bản án được thi hành theo quy định tại Điều 2 Luật Thi hành án thì người được thi hành án dân sự, người phải thi hành án dân sự có quyền thoả thuận thi hành án, quyền yêu cầu thi hành án, tự nguyện thi hành án hoặc bị cưỡng chế thi hành án theo quy định tại các điều 6, 7, 7a, 7b và 9 Luật Thi hành án dân sự; thời hiệu thi hành án được thực hiện theo quy định tại Điều 30 Luật Thi hành án dân sự.