Bản án tranh chấp hợp đồng đặt cọc số 03/2022/DS-PT

TÒA ÁN NHÂN DÂN TỈNH LAI CHÂU

BẢN ÁN 03/2022/DS-PT NGÀY 26/4/2022 TRANH CHẤP HỢP ĐỒNG ĐẶT CỌC

Trong các ngày 25, 26 tháng 4 năm 2022, tại trụ sở Tòa án nhân dân tỉnh Lai Châu xét xử công khai vụ án dân sự phúc thẩm thụ lý số: 03/2022/TLPT-DS ngày 06/01/2022 về “Tranh chấp hợp đồng đặt cọc”. Do bản án dân sự sơ thẩm số: 01/2021/DS-ST ngày 30/11/2021 của TAND thành phố Lai Châu, tỉnh Lai Châu bị kháng cáo.

Theo Quyết định đưa vụ án ra xét xử số: 05/2022/QĐPT ngày 01/4/2022 của Tòa án nhân dân tỉnh Lai Châu giữa các đương sự:

- Nguyên đơn: bà Trần Thị H, sinh năm: 1964;

Địa chỉ: Căn hộ 1716, tầng 17, tòa nhà B2.1.HH03C khu đô thị TH, xã CK, huyện TO, thành phố Hà Nội.

- Bị đơn: ông Phan Viết H, sinh năm: 1938 và bà Đoàn Thị H, sinh năm: 1945; Cùng địa chỉ: tổ 05, phường ĐK, thành phố Lai Châu, tỉnh Lai Châu (Ông H, bà H có mặt tại phiên tòa).

- Người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan:

1. Anh Trần Tiến Đ, sinh năm 1990 Địa chỉ: Căn hộ 1716, tầng 17, tòa nhà B2.1.HH03C khu đô thị TH, xã CK, huyện TO, thành phố Hà Nội (Có mặt tại phiên tòa).

2. Anh Trần Nhật H, sinh năm 1976 ; Chị Phan Thị H, sinh năm 1978 Cùng địa chỉ: tổ 05, phường ĐK, thành phố Lai Châu, tỉnh Lai Châu (Anh H, chị H có mặt tại phiên tòa).

- Người bảo vệ quyền, lợi ích hợp pháp cho bị đơn Ông Nguyễn Văn A - Luật sư thuộc Văn phòng luật sư Gia Bảo - Đoàn luật sư thành phố Hà Nội Địa chỉ: Số 23 ngõ 84 phố Trần QD, quận ĐĐ, thành phố Hà Nội (Có mặt tại phiên tòa) - Người làm chứng: Văn phòng công chứng Dương Quốc Đ Người Đ diện hợp pháp: Ông Dương Quốc Đ, sinh năm 1975.

Địa chỉ: Số 208, đường TP, phường TP, thành phố Lai Châu, tỉnh Lai Châu. (Có mặt tại phiên tòa)

NỘI DUNG VỤ ÁN

Theo các tài liệu, chứng cứ trong hồ sơ vụ án và bản án sơ thẩm thì nội dung vụ án được tóm tắt như sau * Nguyên đơn bà Trần Thị H trình bày:

Trước khi thực hiện hợp đồng đặt cọc khoảng 01 tuần, con trai bà H là anh Trần Tiến Đ có đưa cho chị Phan Thị H (con gái ông H) số tiền 200.000.000 (hai trăm triệu) đồng để thực hiện hợp đồng đặt cọc. Sau đó, bà H có lên gặp ông Phan Viết H và bà Đoàn Thị H, ông H có nói với bà H là ông bà có thửa đất muốn bán với giá 2.000.000.000 (hai tỷ) đồng, nhưng hiện nay sổ đỏ đang thế chấp ở Ngân hàng. Nếu bà muốn mua thì phải đặt cọc trước số tiền 1.000.000.000 (một tỷ) đồng để gia đình trả tiền cho Ngân hàng lấy sổ đỏ về sau đó mới làm hợp đồng đặt cọc. Bà H đồng ý và đưa cho ông H số tiền 800.000.000 (tám trăm triệu) đồng ở nhà vợ chồng con gái ông H là chị Phan Thị H và con rể là Trần Nhật H. Sau đó, đến chiều ngày 25/7/2018 bà H cùng ông H, chị H, anh H lên Ngân hàng Nông nghiệp và phát triển nông thôn chi nhánh huyện PT, tỉnh Lai Châu để trả số tiền 800.000.000 đồng (tám trăm triệu) cho ngân hàng và nhận sổ đỏ về.

Ngày 25/7/2018, bà H cùng ông Phan Viết H và bà Đoàn Thị H có ký kết hợp đồng đặt cọc. Hợp đồng đặt cọc được công chứng tại Văn Phòng công chứng Dương Quốc Đ, số công chứng 62, quyển sổ 01 TP/CC-SCC/HĐGD ngày 25/7/2018 với nội dung:

+ Ông Phan Viết H và bà Đoàn Thị H thỏa thuận chuyển nhượng cho bà Trần Thị H thửa đất có diện tích 2201,7 m2 tại địa chỉ: tổ 5, phường ĐK thị xã Lai Châu (nay là thành phố Lai Châu), tỉnh Lai Châu thuộc quyền sở hữu của ông H bà H theo Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất số BA 772607 do UBND thị xã Lai Châu cấp ngày 04/02/2010. Giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất là 2.000.000.000 (hai tỷ) đồng.

+ Tại thời điểm ký hợp đồng đặt cọc (ngày 25/7/2018) bà H đã đặt cọc cho ông H, bà H số tiền 1.000.000.000 (một tỷ) đồng để bảo đảm giao kết và thực hiện hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Số tiền đặt cọc này sẽ được trừ vào số tiền bà H phải thanh toán cho ông H, bà H khi thực hiện hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất.

+ Hai bên thỏa thuận: Trong thời hạn 60 ngày, kể từ ngày 25/7/2018 ông H, bà H có nghĩa vụ xóa thế chấp, gia hạn sử dụng đất vườn, đính chính ngày cấp chứng minh thư tại các cơ quan nhà nước có thẩm quyền, giao thửa đất đúng như hiện trạng nói trên cùng toàn bộ bản chính giấy tờ về quyền sử dụng đất cho bà H vào thời điểm ký kết Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất và bà H sẽ thanh toán cho ông H, bà H số tiền 1.000.000.000 (một tỷ) đồng còn lại.

+ Hai bên cam kết: Nếu sau khi hết thời hạn 60 ngày mà ông H, bà H không chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho bà H hoặc vi phạm hợp đồng thì bà H được quyền đơn phương chấm dứt hợp đồng và ông H, bà H phải trả lại cho bà H số tiền đặt cọc đã nhận và chịu phạt một khoản là 1.000.000.000 (một tỷ) đồng; Nếu sau khi ký hợp đồng mà bà H không nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất hoặc vi phạm hợp đồng thì ông H, bà H được quyền đơn phương chấm dứt hợp đồng và bà H sẽ không được nhận lại số tiền đã đặt cọc cho ông H, bà H.

Sau thời điểm ký kết hợp đồng đặt cọc (ngày 25/7/2018) bà H có gọi điện cho ông H, bà H để thúc giục thực hiện hợp đồng nhưng ông H nhiều lần xin khất và nói khi nào xong thủ tục thì sẽ báo. Khi hết hạn hợp đồng (ngày 23/9/2018) không thấy ông H liên lạc gì nên bà H tiếp tục gọi điện và ông H có xin gia hạn thêm thời gian để đi làm các thủ tục, lúc đầu bà H nhất trí nhưng vì ông H xin gia hạn nhiều lần mà vẫn không thực hiện nên bà H không đồng ý. Hiện nay ông H, bà H đã trả cho bà H số tiền 120.000.000 đồng (một trăm hai mươi triệu) (Lần 1: ngày 01/02/2019, anh H, chị H trả tiền mặt 100.000.000 (một trăm triệu) đồng cho bà H; lần 2: ngày 15/3/2019, anh H chuyển trả 20.000.000 (hai mươi triệu) đồng qua tài khoản của con gái bà H là chị Trần Thu Thủy). Ngày 14/8/2018, vợ chồng ông H, bà H đã tự ý hiến 82,7m2 đất vườn để làm đường dân sinh mà không thông báo cho bà H biết và ông H, bà H đã không thực hiện các nghĩa vụ đã ký kết trong hợp đồng đặt cọc. Do đó bà H yêu cầu ông Phan Viết H và bà Đoàn Thị H phải trả cho bà số tiền 1.000.000.000 (một tỷ) đồng mà bà đã đặt cọc và yêu cầu ông Phan Viết H và bà Đoàn Thị H phải chịu phạt cọc 1.000.000.000 đồng (một tỷ) (trừ số tiền 120.000.000 đồng ông H, bà H đã trả) còn lại bà yêu cầu phạt cọc 880.000.000 (tám trăm tám mươi triệu) đồng, tổng cộng bà H yêu cầu ông Phan Viết H và bà Đoàn Thị H phải trả cho bà số tiền là 1.880.000.000 (một tỷ tám trăm tám mươi triệu) đồng.

* Bị đơn ông Phan Viết H và bà Đoàn Thị H trình bày:

Chị H (con gái ông bà) có thế chấp quyền sử dụng đất đứng tên ông bà để vay vốn tại Ngân hàng Nông nghiệp và phát triển nông thôn chi nhánh PT (viết tắt là ngân hàng). Chiều ngày 24/7/2018 ông và chị H có lên Ngân hàng để làm thủ tục ký nhận lại sổ đỏ do chị H đã tất toán khoản vay trước đó. Sau khi H thiện các thủ tục tại Ngân hàng, chiều tối ngày 25/7/2018 chị H có gọi điện bảo ông bà sang nhà chị H để ký vào giấy tờ của ngân hàng. Khi đến nhà chị H thì ông H mới biết bà H. Lúc này bà H cũng bảo với ông H là ký nốt vào giấy tờ của ngân hàng còn sót. Sau khi ông ký xong đi về nhà thì bà H cũng đến và chị H có đưa văn bản mà ông H vừa ký cho bà H ký vào. Vì tin tưởng con gái nên ông bà thừa nhận có ký vào Văn bản ngày 25/7/2018 nhưng không đọc nội dung. Chỉ đến khi được Tòa án thông báo thụ lý vụ án và được con rể là Trần Nhật H nói thì ông H, bà H mới biết văn bản mà ông bà ký không phải là văn bản giấy tờ của Ngân hàng mà là hợp đồng đặt cọc đã ký với bà H. Ông H, bà H đều cho rằng ông bà không nhận được số tiền đặt cọc 1.000.000.000 đồng (một tỷ) theo như hợp đồng đặt cọc đã ký với bà H.

Khoảng hơn 1 năm sau ngày ký hợp đồng, bà H có gọi điện cho ông H bảo con gái ông trả tiền cho bà H, ngoài ra ông H không nhận được cuộc điện thoại hay thông báo bằng văn bản nào khác của bà H về việc thúc giục ông bà thực hiện hợp đồng đặt cọc. Toàn bộ giấy tờ, thủ tục xóa thế chấp, gia hạn sử dụng đất vườn và việc hiến đất đều do con rể ông H là anh Trần Nhật H làm chứ ông H không trực tiếp đi làm. Liên quan đến việc hiến đất, ông H chỉ nghe anh Trần Nhật H nói còn các thủ tục hiến đất do anh H đi làm, ông và bà H đều không biết.

Nay bà Trần Thị H khởi kiện yêu cầu ông bà trả lại cho bà H số tiền đặt cọc 1.000.000.000 (một tỷ) đồng và phạt cọc 880.000.000 (tám trăm tám mươi triệu) đồng thì ông bà không đồng ý. Vì thực tế ông bà không được nhận tiền đặt cọc và ông bà có ký vào văn bản nhưng không biết đó là hợp đồng đặt cọc chuyển nhượng quyền sử dụng đất.

* Người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan anh Trần Tiến Đ trình bày:

Vào năm 2018, anh Đ có quen anh Trần Nhật H và chị Phan Thị H là vợ anh H. Vợ chồng anh H chị H có nói với anh Đ là bố mẹ vợ anh H có mảnh đất tại tổ 5, phường ĐK, thành phố Lai Châu đang thế chấp tại Ngân hàng muốn bán. Anh Đ kiểm tra thông tin đúng là ông H, bà H có mảnh đất trên đang thế chấp ở Ngân hàng nên đã đặt cọc 200.000.000 (hai trăm triệu) đồng cho vợ chồng anh H chị H, chị H có viết tay tờ giấy nhận tiền đặt cọc đưa cho anh Đ cầm. Sau đó, anh Đ về nhà nói chuyện với mẹ là bà H. Khoảng 1 tuần sau mẹ anh là bà H có mang 800.000.000 (tám trăm triệu) đồng và tờ giấy nhận tiền đặt cọc của anh Đ đưa cho đến làm việc trực tiếp với ông H, bà H. Còn nội dung làm việc cụ thể như thế nào thì anh Đ không biết. Anh Đ có cùng với mẹ anh là bà H, chị H anh H và ông H đi lên Ngân hàng để trả số tiền 800.000.000 (tám trăm triệu) đồng mà ông H đã vay và có thế chấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đứng tên ông bà.

* Người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan chị Phan Thị H trình bày:

Vào năm 2018, chị H có quen với anh Trần Tiến Đ (con trai bà H) và có nói với anh Đ là “bố mẹ chị có thửa đất muốn bán tại tổ 5, phường ĐK, thành phố Lai Châu (thực tế chị H không nói việc mua bán đất này cho ông H, bà H biết) nhưng hiện nay thửa đất đang thế chấp tại Ngân với số tiền vay là 800.000.000 (tám trăm triệu) đồng, em xem có ai mua thì giới thiệu hộ chị”. Sau đó mấy ngày thì anh Đ gọi điện thoại cho chị H nói mẹ anh Đ là bà H muốn mua thửa đất trên. Chị H đồng ý và nói nếu muốn mua thì đặt cọc, sau đó anh Đ có đưa số tiền 200.000.000 (hai trăm triệu) đồng tiền mặt cho chị H, chị H có làm giấy tờ nhận tiền đặt cọc đưa cho anh Đ. Đến khoảng giữa tháng 7 năm 2018, anh Đ cùng với mẹ là bà H đến xem đất thì có anh Trần Nhật H là chồng chị và chị cùng với bà H trao đổi về việc mua bán thửa đất nói trên với giá 2.000.000.000 (hai tỷ) đồng, nếu bà H muốn mua thì phải đưa tiếp số tiền 800.000.000 (tám trăm triệu) đồng nữa để chị H trả tiền cho Ngân hàng. Sau đó, bà H, anh Đ có cầm số tiền 800.000.000 (tám trăm triệu) đồng cùng vợ chồng chị đi lên Ngân hàng để trả số tiền mà ông H đang bảo lãnh thế chấp quyền sử dụng đất để Công ty chị H vay vốn. Do thửa đất đứng tên ông Phan Viết H, nên vợ chồng chị có về đón ông H lên Ngân hàng để ký thủ tục nhận sổ đỏ. Sau khi trả tiền ngân hàng xong thì tất cả mọi người về nhà chị và chị có gọi điện cho Văn phòng công chứng Dương Quốc Đ đến nhà để ký hợp đồng đặt cọc. Chị không nói rõ cho ông H, bà H về nội dung hợp đồng đã ký là hợp đồng đặt cọc để thực hiện việc mua bán mảnh đất mang tên ông H. Do ông H, bà H không biết việc ký kết hợp đồng đặt cọc để chuyển nhượng quyền sử dụng đất và cũng không nhận tiền đặt cọc nên vợ chồng chị là người trả số tiền 180.000.000 (một trăm tám mươi triệu) đồng cho bà H.

Liên quan đến các thủ tục xóa đăng ký thế chấp, gia hạn đất vườn và đính chính ngày cấp chứng minh thư nhân dân của ông H, bà H theo như hợp đồng đều do vợ chồng chị là người đứng ra thực hiện nên bố mẹ chị là ông H bà H không biết việc này.

Lý do hợp đồng chưa thực hiện được là bên mua chưa thực hiện chuyển nốt số tiền 1.000.000.000 (một tỷ) đồng còn lại cho bên bán. Khi hết thời hạn của hợp đồng, bên bán có thông báo cho bà H biết, nhưng bà H không nói gì về việc gia hạn hợp đồng.

Đối với hợp đồng đặt cọc 1.000.000.000 (một tỷ) đồng bao gồm 800.000.000 (tám trăm triệu) đồng bà H trả cho Ngân hàng và 200.000.000 (hai trăm triệu) đồng là tiền lãi trong tổng số tiền đặt cọc. Còn số tiền 200.000.000 (hai trăm triệu) đồng mà anh Đ đưa cho chị không liên quan đến hợp đồng đặt cọc.

Tại pH tòa sơ thẩm, chị H lại cho rằng số tiền 800.000.000 (tám trăm triệu) đồng là chị vay của bà H với lãi suất cao, lãi ngày 8.000 đồng/1triệu/ngày; số tiền 200.000.000 (hai trăm triệu) đồng là chị vay của anh Đ chứ không phải là tiền đặt cọc mua đất.

* Người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan anh Trần Nhật H trình bày:

Vào năm 2018, anh H có quen với anh Trần Tiến Đ (con trai bà H) và anh có nói với anh Đ là vợ chồng anh chị (vợ là Phan Thị H) đang thế chấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất mang tên bố vợ anh là Phan Viết H để vay số tiền 800.000.000 (tám trăm triệu) đồng tại Ngân hàng. Anh H có nhờ anh Đ giúp đáo sổ ra giúp vợ chồng anh rồi anh H sẽ vay mượn tiền để trả cho anh Đ, anh Đ đồng ý. Đến khoảng một tuần sau thì anh Đ cùng với mẹ là bà H và vợ chồng anh H, chị H đi lên Ngân hàng để trả số tiền 800.000.000 (tám trăm triệu) đồng mà Công ty chị H đang vay. Do thửa đất đứng tên bố vợ anh là ông Phan Viết H nên vợ chồng anh chị có về đón ông H lên Ngân hàng để ký các giấy tờ liên quan đến thủ tục nhận sổ đỏ là tài sản thế chấp. Đến ngày hôm sau thì bà H có bảo với vợ chồng anh H, chị H là bảo ông H, bà H xuống nhà anh để làm hợp đồng đặt cọc mua đất, sau đó vợ chồng anh có gọi ông H, bà H xuống nhà anh. Bà H có yêu cầu vợ anh gọi công chứng đến để làm hợp đồng đặt cọc số tiền 1.000.000.000 (một tỷ) đồng. Vợ chồng anh có gọi cho Văn phòng công chứng Dương Quốc Đ đến để làm hợp đồng đặt cọc giữa bố mẹ anh là ông Phan Viết H, bà Đoàn Thị H với bà Trần Thị H. Ký kết xong thì bố mẹ anh là ông H, bà H đi về.

Tại pH tòa, anh H cũng nhất trí với ý kiến của chị H là số tiền 800.000.000 đồng là anh chị vay của bà H với lãi suất cao, lãi ngày 8.000 đồng/1 triệu/ngày; anh chị cũng không nói với anh Đ là bố mẹ anh chị muốn bán đất; số tiền 200.000.000 (hai trăm triệu) đồng là anh chị vay của anh Đ chứ không phải là tiền đặt cọc mua đất.

* Đ diện Văn phòng công chứng Dương Quốc Đ trình bày:

Ngày 25/7/2018, Văn phòng công chứng Dương Quốc Đ có công chứng hợp đồng đặt cọc công chứng số 62 ngày 25/7/2018 về việc đặt cọc chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa ông Phan Viết H, bà Đoàn Thị H và bà Trần Thị H. Khi công chứng hợp đồng, do bà H ông H đã có tuổi, già yếu và đi lại khó khăn nên Văn phòng công chứng đã đến gia đình chị Phan Thị H để cho các bên ký kết vào hợp đồng đặt cọc theo yêu cầu của gia đình. Trước khi ký kết vào hợp đồng thì các bên đều có đầy đủ năng lực hành vi dân sự, mục đích, nội dung của hợp đồng đặt cọc các bên ký không vi phạm pháp luật, sau khi giao kết hợp đồng các bên đều được đọc lại nội dung của hợp đồng và trước khi ký vào hợp đồng đặt cọc công chứng viên đã giải thích đầy đủ quyền và nghĩa vụ cho các bên, sau đó các bên đều nhất trí cùng nhau ký và điểm chỉ vào hợp đồng đặt cọc.

* Người bảo vệ quyền và lời ích hợp pháp cho bị đơn trình bày:

Đối với yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn buộc ông Phan Viết H, bà Đoàn Thị H phải trả số tiền đặt cọc 1.000.000.000 (một tỷ) đồng và phạt cọc 1.000.000.000 (một tỷ) đồng (trừ số tiền 120.000.000 đồng ông H, bà H đã trả) còn lại bà yêu cầu phạt cọc 880.000.000 đồng, tổng số tiền bị đơn phải trả cho bà H 1.880.000.000 (một tỷ tám trăm tám mươi triệu) đồng là không có căn cứ. Bởi lẽ: Ông Phan Viết H và bà Đoàn Thị H không nhận số tiền 1.000.000.000 (một tỷ) đồng; tại thời điểm ký hợp đồng đặt cọc bà Trần Thị H, ông Phan Viết H, bà Đoàn Thị H không cùng một lúc có mặt tại nhà anh H, chị H để ký hợp đồng đặt cọc; công chứng viên Dương Quốc Đ không giải thích quyền và nghĩa vụ cho bà H, ông H, bà H là vi phạm điểm d khoản 2 Điều 17 Luật công chứng; nội dung hợp đồng đặt cọc không thể hiện Công chứng viên chứng kiến việc bà H giao nhận số tiền 1.000.000.000 (một tỷ) đồng cho ông H, bà H. Vì vậy Hợp đồng đặt cọc chuyển nhượng quyền sử dụng đất số công chứng 62, quyển số 01/TP/CC-SCC/HĐGD do Văn phòng Công chứng Dương Quốc Đ lập ngày 25/7/2018 giữa bên đặt cọc bà Trần Thị H với bên nhận đặt cọc ông Phan Viết H, bà Đoàn Thị H là hợp đồng giả tạo, nhằm mục đích che dấu, bảo đảm cho một giao dịch khác.

Từ những căn cứ nêu trên Luật sư bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp cho ông H, bà H đề nghị Hội đồng xét xử không chấp nhận yêu cầu của nguyên đơn về việc buộc ông ông H, bà H phải trả cho bà Trần Thị H số tiền đặt cọc 1.000.000.000 (một tỷ) đồng và số tiền phạt cọc 880.000.000 (tám trăm tám mươi triệu) đồng.

Áp dụng Điều 328; Điều 124; Điều 131 Bộ luật dân sự tuyên bố hủy Hợp đồng đặt cọc chuyển nhượng quyền sử dụng đất số công chứng 62, quyển số 01/TP/CC-SCC/HĐGD do Văn phòng Công chứng Dương Quốc Đ lập ngày 25/7/2018 giữa bên đặt cọc bà Trần Thị H với bên nhận đặt cọc ông Phan Viết H, bà Đoàn Thị H vô hiệu do hợp đồng giả tạo, nhằm mục đích che dấu, bảo đảm cho một giao dịch khác.

Tại bản án dân sự sơ thẩm số: 01/2021/DS-ST ngày 30/11/2021 về việc “Tranh chấp hợp đồng đặt cọc” của TAND thành phố Lai Châu đã căn cứ khoản 3 Điều 26; điểm a khoản 1 Điều 35; điểm a khoản 1 Điều 39; Điều 147; Điều 271;

Điều 273 của Bộ luật tố tụng dân sự; Điều 117; khoản 2 Điều 328 Bộ luật dân sự 2015; điểm đ khoản 1 Điều 12 Nghị quyết 326/2016/UBTVQH14 ngày 30/12/2016 của Ủy ban Thường vụ Quốc hội về mức thu, miễn, giảm, thu, nộp, quản lý và sử dụng án phí và lệ phí Tòa án. Tuyên xử: Chấp nhận yêu cầu khởi kiện của bà Trần Thị H đối với ông Phan Viết H và bà Đoàn Thị H về việc “Tranh chấp hợp đồng đặt cọc”. Buộc ông Phan Viết H và bà Đoàn Thị H phải trả cho bà Trần Thị H tiền đặt cọc 1.000.000.000 đồng (Một tỷ đồng) và tiền phạt cọc 880.000.000 đồng (Tám trăm tám mươi triệu đồng), tổng cộng 1.880.000.000 đồng (Một tỷ tám trăm tám mươi triệu đồng). Ngoài ra bản án sơ thẩm còn tuyên về án phí, trách nhiệm thi hành án và quyền kháng cáo của đương sự.

Ngày 14/12/2021, ông Phan Viết H và bà Đoàn Thị H kháng cáo không nhất trí với bản án dân sự sơ thẩm và yêu cầu Tòa án cấp phúc thẩm xem xét lại toàn bộ nội dung bản án sơ thẩm.

Tại phiên tòa phúc thẩm:

Ông Phan Viết H và bà Đoàn Thị H vẫn giữ nguyên nội dung kháng cáo và đề nghị Hội đồng xét xử phúc thẩm huỷ bản án sơ thẩm để xét xử lại theo hướng không chấp nhận yêu cầu khởi kiện buộc ông H bà H phải trả số tiền đặt cọc và phạt cọc là 1.880.000 (một tỷ tám trăm tám mươi triệu) đồng của bà Trần Thị H. Đề nghị Toà án tuyên bố huỷ hợp đồng đặt cọc chuyển nhượng quyền sử dụng đất số công chứng 62, quyển số 01/TP/CC-SCC/HĐGD do Văn phòng Công chứng Dương Quốc Đ lập ngày 25/7/2018 giữa bên đặt cọc bà Trần Thị H với bên nhận đặt cọc ông Phan Viết H, bà Đoàn Thị H Nguyên đơn bà Trần Thị H đề nghị Hội đồng xét xử không chấp nhận kháng cáo, giữ nguyên bản án sơ thẩm.

Người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan anh Trần Tiến Đ: Nhất trí với trình bày và đề nghị của bà Trần Thị H theo đó đề nghị Hội đồng xét xử giữ nguyên bản án sơ thẩm của Toà án nhân dân thành phố Lai Châu.

Người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan anh Trần Nhật H, chị Phan Thị H trình bày: Hợp đồng đặt cọc được ký giữa bố mẹ chị và bà H là nhằm che đậy một giao dịch khác giữa bà H và chị H. Ông H và bà H không được nhận số tiền đặt cọc nên không có nghĩa vụ trả số tiền đặt cọc và phạt cọc. Số tiền 800.000.000 (tám trăm triệu) đồng là tiên vay giữa bà H và chị H để trả cho khoản vay của công ty Cổ phần Ngân Hoà do chị H là người Đ diện theo pháp luật, số tiền 200.000.000 (hai trăm triệu) đồng là khoản vay của anh, chị với bà H không liên quan đến hợp đồng đặt cọc như bà H nêu. Anh H, chị H đề nghị: Đối với khoản nợ 800.000.000 (tám trăm triệu) đồng Công ty cổ phần Ngân Hoà sẽ có trách nhiệm thanh toán cho bà H; số tiền 200.000.000 (hai trăm triệu) đồng anh chị H H đã trả 120.000.000 (một trăm hai mươi triệu) đồng còn lại 80.000.000 (tám mươi triệu) đồng anh chị sẽ có trách nhiệm trả cho bà H.

Đại diện VKSND tỉnh Lai Châu tham gia phiên tòa phát biểu ý kiến việc tuân theo pháp luật ở giai đoạn xét xử phúc thẩm và đề nghị :

Về tố tụng: Người tham gia tố tụng và người tiến hành tố tụng đã thực hiện đúng quy định của Bộ luật tố tụng dân sự.

Về nội dung vụ án: Căn cứ Điều 26; khoản 1 Điều 148; khoản 1 Điều 308 của BLDS; Nghị quyết 326/2016/UBTVQH14 đề nghị HĐXX không chấp nhận nội dung kháng cáo của bị đơn ông Phan Viết H và bà Đoàn Thị H, giữ nguyên bản án sơ thẩm số 01/2022/DS-ST ngày 30/11/2021 của TAND thành phố Lai Châu, tỉnh Lai Châu; xác định trách nhiệm chịu án phí dân sự phúc thẩm của đương sự theo quy định của pháp luật.

Sau khi nghiên cứu các tài liệu có trong hồ sơ vụ án được thẩm tra tại phiên toà và căn cứ vào kết quả tranh tụng tại phiên toà, trên cơ sở xem xét khách quan, toàn diện ý kiến của các bên đương sự và những người tham gia tố tụng khác.

NHẬN ĐỊNH CỦA TÒA ÁN

Căn cứ vào các tài liệu có trong hồ sơ vụ án và lời trình bày các đương sự tại pH tòa sơ thẩm, phúc thẩm, kết quả tranh tụng tại phiên tòa, ý kiến của Đại diện Viện kiểm sát nhân dân tỉnh Lai Châu, Hội đồng xét xử phúc thẩm nhận định:

[1]. Về tố tụng: Kháng cáo của bị đơn trong thời thạn luật định nên được chấp nhận là phù hợp theo quy định tại Điều 272; 273 Bộ luật tố tụng dân sự. [2]. Về nội dung kháng cáo:

[2.1]. Xét hiệu lực của hợp đồng có tranh chấp:

Căn cứ lời khai của các đương sự và chứng cứ có tại hồ sơ vụ án thì thửa đất có diện tích 2201,7 m2 tại địa chỉ: tổ 5, phường ĐK thị xã Lai Châu (nay là thành phố Lai Châu), tỉnh Lai Châu thuộc quyền sở hữu của ông H bà H theo Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất số BA 772607 do UBND thị xã Lai Châu cấp ngày 04/02/2010.

Hợp đồng đặt cọc chuyển nhượng quyền sử dụng đất ngày 25/7/2018 giữa bà Trần Thị H với ông Phan Viết H và bà Đoàn Thị H được ký kết nhằm đảm bảo giao kết và thực hiện Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đối với thửa đất nêu trên. Giá chuyển nhượng là 2.000.000.000 (hai tỷ) đồng. Số tiền đặt cọc là 1.000.000.000 (một tỷ) đồng. (Số tiền này sẽ được trừ vào số tiền phải thanh toán 2.000.000.000 đồng khi ông H, bà H thực hiện hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho bà H). Các bên thỏa thuận: Trong thời hạn 60 ngày kể từ ngày 25/7/2018, Bà H sẽ thanh toán cho ông H, bà H toàn bộ số tiền còn lại là 1.000.000.000 (một tỷ) đồng; Ông H và bà H có nghĩa vụ xóa thế chấp, gia hạn sử dụng đất vườn, đính chính ngày cấp chứng minh nhân dân, giao thửa đất đúng hiện trạng cùng toàn bộ bản chính giấy tờ quyền sử dụng đất cho bà H vào thời điểm ký kết hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Hết thời hạn 60 ngày kể từ ngày 25/7/2018, nếu ông H bà H không chuyển nhượng quyền sử dụng đất hoặc vi phạm hợp đồng thì Bà H có quyền đơn phương chấm dứt hợp đồng và ông H bà H phải trả cho bà H số tiền đặt cọc 1.000.000.000 (một tỷ) cộng số tiền phạt cọc 1.000.000.000 (một tỷ); nếu bà H không nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất hoặc vi phạm hợp đồng thì ông H, bà H có quyền đơn phương chấm dứt hợp đồng và bà H không được nhận lại số tiền đã đặt cọc 1.000.000.000 (một tỷ). Nếu một bên phát hiện bên kia có hành vi vi phạm hợp đồng và có căn cứ về việc vi phạm đó thì phải thông báo bằng văn bản cho bên có hành vi vi phạm biết và yêu cầu khắc phục các vi phạm đó. Trong thời hạn 10 ngày kể từ ngày nhận được thông báo mà bên có hành vi vi phạm không khắc phục toàn bộ các vi phạm thì bên có quyền lợi bị vi phạm có quyền đơn phương chấm dứt hợp đồng và xử lý tiền đặt cọc tương ứng như trên.

Tòa án cấp sơ thẩm xác định quan hệ tranh chấp của vụ án là “Tranh chấp hợp đồng đặt cọc” là phù hợp với quy định tại Điều 328 của Bộ luật dân sự. Việc giao kết thỏa thuận đặt cọc thực hiện bằng văn bản (Hợp đồng đặt cọc được công chứng tại Văn Phòng công chứng Dương Quốc Đ, số công chứng 62, quyển sổ 01 TP/CC- SCC/HĐGD ngày 25/7/2018); có công chứng viên; các chủ thể tham gia ký kết hợp đồng đều có đầy đủ năng lực hành vi dân sự; nội dung hợp đồng không vi phạm điều cấm; chữ ký và dấu điểm chỉ đều do các bên H toàn tự nguyện ký và điểm chỉ vào hợp đồng. Số tiền đặt cọc 1.000.000.000 (một tỷ) đồng đã được bà Trần Thị H chuyển giao trước khi hai bên thực hiện ký kết hợp đồng. Do đó, về hình thức, nội dung thực hiện giao kết hợp đồng là đảm bảo theo quy định tại Điều 117 của BLDS.

[2.2]. Tại phiên toà Ông H, bà H đều cho rằng ông bà có ký vào văn bản ngày 25/7/2018 nhưng không đọc nội dung và không biết đó là hợp đồng đặt cọc chuyển nhượng quyền sử dụng đất, ông bà không được nhận tiền đặt cọc nên không đồng ý trả lại cho bà H tổng số tiền là 1.880.000.000 (một trăm tám mươi triệu) đồng (trong đó: tiền đặt cọc 1.000.000.000 đồng và phạt cọc 1.000.000.000 đồng (trừ số tiền 120.000.000 đồng đã trả) còn lại phạt cọc 880.000.000 đồng. Tuy nhiên căn cứ vào các tài liệu chứng cứ có trong hồ sơ và lời trình bày các đương sự tại phiên toà hôm nay đều thống nhất về việc Bà H cùng với ông H, chị H, anh H đi lên Ngân hàng Nông nghiệp và phát triển nông thôn chi nhánh huyện PT, tỉnh Lai Châu để làm các thủ tục tất toán số tiền 800.000.000 (tám trăm triệu) đồng mà Công ty cổ phần Ngân Hoà đã thế chấp quyền sử dụng đất số BA 772607 do UBND thị xã Lai Châu cấp ngày 04/02/2010 cho ông Phan Viết H và bà Đoàn Thị H để vay vốn. Ngay sau khi nhận sổ đỏ về, các bên đã thực hiện giao kết thỏa thuận đặt cọc. Như vậy, số tiền 800.000.000 (tám trăm triệu) đồng mà bà H vừa chuyển giao tại Ngân hàng có sự chứng kiến của ông là căn cứ để ông H, bà H ký kết vào hợp đồng đặt cọc. Hợp đồng đặt cọc ghi số tiền đặt cọc là 1.000.000.000 (một tỷ) đồng, số tiền đặt cọc này trong hợp đồng đặt cọc không thể hiện hình thức thanh toán nhận tiền đặt cọc nhưng bà H diễn giải số tiền đặt cọc đã xác lập trước bằng 2 giao dịch: lần thứ nhất anh Đ chuyển cho chị H vay 200.000.000 (hai trăm triệu) đồng; lần thứ hai là bà H giải ngân vào ngân hàng để đảm bảo cho khoản vay của ông H bà H. Hội đồng xét xử nhận thấy: Lời khai mà bà H trình bày phù hợp với lời khai của chị Phan Thị H (bút lúc 104, 107) và các tài liệu chứng cứ khác đã được thu thập. Hợp đồng đặt cọc tuy không thể hiện hình thức nhận tiền đặt cọc, ông H bà H không nhận tiền mặt từ bà H nhưng các giao dịch thể hiện bà H đã thanh toán khoản vay, khoản nợ để hình thành lên số tiền đặt cọc là đúng sự thật, các đương sự đều thừa nhận qua lời khai và lời trình bày của mình. Phía bị đơn kháng cáo cho rằng ông, bà không được nhận tiền đặt cọc nên không có trách nhiệm H cọc và phạt cọc, Hội đồng xét xử nhận định về nội dung này: Hợp đồng đặt cọc thoả thuận tiền đặt cọc là 1.000.000.000 (một tỷ) đồng, theo đó ghi rõ bên B giao cho bên A số tiền đặt cọc nêu trên, (bà H) đã thanh toán số tiền xong mới xác lập Hợp đồng đặt cọc, ông H bà H biết số tiền đặt cọc đã được thanh toán và bằng việc bà H trả cho khoản vay của Công ty Ngân Hòa do chị H là người đại diện theo pháp luật thế chấp bằng tài sản là quyền sử dụng đất của ông bà nhưng ông H bà H không phản đối về việc này; việc bà H đã đưa 1.000.000.000 (một tỷ) đồng đảm bảo cho Hợp đồng đặt cọc là có thật nên cấp sơ thẩm buộc ông H bà H phải trả lại tiền cọc là đúng quy định của pháp luật.

Tại phiên toà sơ thẩm, phúc thẩm ông H bà H cho rằng việc ông ký vào Hợp đồng đặt cọc là bị bà H, anh H, công chứng viên Dương Quốc Đ lừa đảo để che đậy một giao dịch khác là mâu thuẫn với lời khai của chính các đương sự và tài liệu chứng cứ có trong hồ sơ vụ việc, ngoài lời ra ông H bà H không cung cấp tài liệu chứng cứ nào để thể hiện ông bị ép buộc.

[2.3]. Xác định lỗi làm cho hợp đồng không thực hiện được, HĐXX thấy rằng:

Trong hợp đồng đặt cọc hai bên cam kết: Nếu sau khi hết thời hạn 60 ngày mà ông H, bà H không chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho bà H hoặc vi phạm hợp đồng thì bà H được quyền đơn phương chấm dứt hợp đồng và ông H, bà H phải trả lại cho bà H số tiền đặt cọc đã nhận và chịu phạt một khoản là 1.000.000.000 (một tỷ) đồng; Nếu sau khi ký hợp đồng mà bà H không nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất hoặc vi phạm hợp đồng thì ông H, bà H được quyền đơn phương chấm dứt hợp đồng và bà H sẽ không được nhận lại số tiền đã đặt cọc cho ông H, bà H.

Như vậy trong thời hạn 60 ngày kể từ ngày kí kết hợp đồng: Ngày 10/8/2018 ông H, bà H đã hiến 82,7 m2 đất làm đường dân sinh, diện tích còn lại 2.118,4 m2 mà không thông báo cho bà H biết, hơn nữa ngày 05/10/2018 ông H đã thực hiện thủ tục cấp đổi lại GCNQSDĐ sang GCNQSDĐ số CM 642833 (theo tờ bản đồ địa chính là thửa đất số 56, tờ bản đồ số 13, địa chỉ tổ 5, phường ĐK, thành phố Lai Châu, tỉnh Lai Châu, diện tích 2171,1 m2); ngày 09/10/2018 ông H thực hiện thủ tục đăng ký chuyển mục đích sử dụng đất 492,8m2 từ đất bằng trồng cây hàng năm khác sang đất ở đô thị, đến ngày 22/10/2018 được cấp đổi sang GCNQSDĐ số CM 642927; ngày 02/01/2019 ông H thực hiện thủ tục tách thửa, tách thửa 56, tờ bản đồ số 13, địa chỉ tổ 5, phường ĐK, thành phố Lai Châu, tỉnh Lai Châu thành 06 thửa đất mới và được cấp thành 06 giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Chị Phan Thị H cho rằng hợp đồng đặt cọc là nhằm che đậy giao dịch khác nhưng tại pH toà sơ thẩm, phúc thẩm chị H đều cho rằng lỗi dẫn đến việc hợp đồng không thực hiện được với các lý do như sau: khi hết hạn hợp đồng bên bán đã thông báo cho H về việc xin ra hạn nhưng bà H không nói gì, lý do tiếp theo do bên mua bà H chưa chuyển nốt số tiền 1.000.000.000 (một tỷ) đồng nhưng ông H không thừa nhận có đặt cọc nên không đưa ra lỗi, chị H đưa ra lỗi nhưng không có tài liệu chứng cứ. Hội đồng xét xử nhận thấy lỗi làm cho Hợp đồng không thực hiện được là H toàn do lỗi của bên nhận đặt cọc là ông H, bà H.

Như vậy, ông H, bà H đã không làm thủ tục đính chính ngày cấp chứng minh thư; không giao thửa đất đúng như hiện trạng nói trên cùng toàn bộ bản chính giấy tờ về quyền sử dụng đất; không thực hiện thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo đúng thời hạn như đã giao kết tại Hợp đồng đặt cọc. Do đó, ông H, bà H là người vi phạm hợp đồng đặt cọc trước, do đó ông H, bà H là người có lỗi làm cho hợp đồng không thực hiện được. Căn cứ khoản 2 Điều 328 Bộ luật dân sự, Tòa án cấp cơ thẩm buộc ông H, bà H phải chịu phạt cọc theo quy định điểm a mục 2.3 Điều 2 của Hợp đồng đặt cọc số 62 ngày 25/7/2018 với số tiền là 1.000.000.000 (một tỷ) đồng; ông H, bà H đã trả được cho bà H số tiền 120.000.000 (một trăm hai mươi triệu) đồng tiền phạt cọc, số còn lại ông H, bà H phải trả cho bà H là 880.000.000 (tám trăm tám mươi triệu) đồng; tổng số tiền ông H, bà H phải trả cho bà H là 1.880.000.000 (một tỷ tám trăm tám mươi triệu) đồng là có căn cứ.

[2.4] . Những vấn đề khác:

Về việc không đưa công ty cổ phân Ngân Hoà do bà Phan Thị H là giám đốc công ty vào tham gia tố tụng, HĐXX thấy rằng: Như đã lập luận nêu trên, quan hệ pháp luật trong vụ án này là “Tranh chấp hợp đồng đặt cọc” tức chỉ giải quyết mối quan hệ giữa các chủ thể tham gia ký kết hợp đồng với số tiền đặt cọc và phạt cọc khi các bên có tranh chấp, do đó chỉ làm phát sinh quyền và nghĩa vụ giữa bên A là ông bà H H và bên B là bà H. Việc bà H đưa số tiền 800.000.000 (tám trăm triệu) đồng cho công ty Ngân Hoà thanh toán khoản vay được bảo đảm bằng quyền sử dụng đất của ông bà H H (là đối tượng của hợp đồng đặt cọc) thể hiện số tiền bà H đã đặt cọc có liên quan đến ông H, bà H và cá nhân chị H. Tại pH toà ngày hôm nay, chị H cũng đã được Toà án triệu tập tham gia với tư cách là người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan từ đó cho thấy vụ án đã đảm bảo đầy đủ về người tham gia tố tụng.

Tại phiên tòa, anh H, chị H lại cho rằng số tiền 800.000.000 (tám trăm triệu) đồng là anh chị vay của bà H với lãi suất cao, lãi ngày 8.000 đồng/ngày/1triệu đồng; anh chị cũng không nói với anh Đ là bố mẹ anh chị muốn bán đất và số tiền 200.000.000 đồng là anh chị vay của anh Đ chứ không phải là tiền đặt cọc mua đất. Ngoài lời khai của anh chị ra không có tài liệu, chứng cứ khác để chứng minh. Do đó, không có căn cứ chấp nhận.

Ý kiến của người bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của ông bà H, H đề nghị Hội đồng phúc thẩm chấp nhận yêu cầu kháng cáo của ông H bà H để xem xét lại toàn bộ vụ án huỷ hợp đồng đặt cọc giữa bà Trần Thị H và ông Phan Viết H bà Đoàn Thị H.

Đại diện Viện kiểm sát nhân dân nhân dân tỉnh Lai Châu đề nghị Hội đồng phúc thẩm giữ nguyên bản án sơ thẩm của Toà án nhân dân thành phố Lai Châu.

Từ những phân tích ở trên, HĐXX phúc thẩm thấy Tòa án cấp sơ thẩm đã tuyên xử chấp nhận yêu cầu của nguyên đơn là có căn cứ phù hợp với quy định của pháp luật. Tuy nhiên, việc Toà án thành phố áp dụng quy định tại Điều 357; 468 của Bộ luật dân sự tính lãi suất phát sinh do trậm trả cả khoản tiền phạt cọc là không đúng với tinh thần Nghị quyết 01/2019/NQ-HĐTP ngày 11/01/2019.

[3] Về án phí: Căn cứ khoản 2 Điều 148/BLTTDS; điểm đ khoản 1 Điều 12 Nghị quyết 326/2016 UBTVQH14 ngày 30/12/2016 của Uỷ ban thường vụ Quốc hội quy định về mức thu, miễn, giảm, thu, nộp, quản lý và sử dụng án phí và lệ phí Toà án miễn toàn bộ án phí dân sự phúc thẩm cho ông Phan Viết H và bà Đoàn Thị H.

Vì các lẽ trên;

QUYẾT ĐỊNH

Căn cứ vào 293; khoản 1 Điều 308 BLTTDS;

Không chấp nhận kháng cáo của bị đơn ông Phan Viết H và bà Đoàn Thị H. Giữ nguyên bản án dân sự sơ thẩm số: 01/2021/DS-ST ngày 31/11/2021 của Tòa án nhân dân thành phố Lai Châu, tỉnh Lai Châu:

Chấp nhận yêu cầu khởi kiện của bà Trần Thị H đối với ông Phan Viết H và bà Đoàn Thị H về việc trả lại tiền đặt cọc và phạt cọc.

Buộc ông Phan Viết H và bà Đoàn Thị H phải trả cho bà Trần Thị H tổng số tiền đặt cọc và tiền phạt cọc là 2.000.000.000 (hai tỷ) đồng. Xác nhận ông H, bà H đã trả 120.000.000 (một trăm hai mươi triệu) đồng. Số tiền còn lại mà ông H, bà H phải trả cho bà H là 1.880.000.000 (Một tỷ tám trăm tám mươi triệu) đồng.

Kể từ khi án có hiệu lực pháp luật và nguyên đơn có đơn yêu cầu thi hành án mà bị đơn chưa trả số tiền này cho nguyên đơn thì còn phải chịu lãi theo lãi suất cơ bản của Ngân hàng Nhà nước đối với số tiền đặt cọc 1.000.000.000 (một tỷ) đồng chưa thanh toán tại thời điểm thi hành án theo quy định tại khoản 2 Điều 468 BLDS.

Lãi suất phát sinh do chậm trả tiền được xác định theo thỏa thuận của các bên nhưng không được vượt quá mức lãi suất được quy định tại khoản 1 Điều 468 Bộ luật dân sự 2015; nếu không thỏa thuận thì thực hiện theo quy định tại Điều 357 và Điều 468 Bộ luật dân sự 2015.

2. Về án phí:

Án phí sơ thẩm: Miễn toàn bộ án phí dân sự có giá ngạch cho ông Phan Viết H và bà Đoàn Thị H. Bà Trần Thị H được H lại số tiền 34.200.000 đồng (Ba mươi tư triệu hai trăm nghìn đồng) tiền tạm ứng án phí đã nộp theo biên lai số: AA/2016/0000481 ngày 16/7/2020 tại Chi cục thi hành án dân sự thành phố Lai Châu.

Về án phí phúc thẩm: Căn cứ khoản 2 Điều 148/BLTTDS; điểm đ khoản 1 Điều 12 Nghị quyết 326/2016 UBTVQH14 ngày 30/12/2016 của Uỷ ban thường vụ Quốc hội quy định về mức thu, miễn, giảm, thu, nộp, quản lý và sử dụng án phí và lệ phí Toà án, miễn toàn bộ án phí dân sự phúc thẩm cho ông Phan Viết H và bà Đoàn Thị H. Ông H, bà H được hoàn lại số tiền 300.000 đồng (Ba trăm nghìn đồng) tiền tạm ứng án phí phúc thẩm đã nộp tại biên lai số AA/2021/0001020 ngày 14/12/2021 tại Chi cục thi hành án dân sự thành phố Lai Châu, tỉnh Lai Châu.

3. Bản án phúc thẩm có hiệu lực pháp luật kể từ ngày tuyên án./