Bản án 97/2020/DS-PT ngày 25/08/2020 về tranh chấp hợp đồng đặt cọc chuyển nhượng quyền sử dụng đất và yêu cầu bồi thường thiệt hại tài sản

TÒA ÁN NHÂN DÂN TỈNH LÂM ĐỒNG

BẢN ÁN 97/2020/DS-PT NGÀY 25/08/2020 VỀ TRANH CHẤP HỢP ĐỒNG ĐẶT CỌC CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT VÀ YÊU CẦU BỒI THƯỜNG THIỆT HẠI TÀI SẢN

Ngày 25 tháng 8 năm 2020 tại trụ sở Toà án nhân dân tỉnh Lâm Đồng, xét xử phúc thẩm công khai vụ án thụ lý số 89/2020/TLPT-DS ngày 14 tháng 7 năm 2020 về việc “Tranh chấp hợp đồng đặt cọc chuyển nhượng quyền sử dụng đất và yêu cầu bồi thường thiệt hại về tài sản”

Do Bản án Dân sự sơ thẩm số 27/2020/DS-ST ngày 27/05/2020 của Tòa án nhân dân huyện Đức Trọng bị kháng cáo.

Theo Quyết định đưa vụ án ra xét xử số 238/2020/QĐ-PT ngày 03 tháng 8 năm 2020 giữa các đương sự:

1. Nguyên đơn: Bà Lê Thị Bích H, sinh năm 1981; địa chỉ: Tổ A, khu B, thôn NH, xã LH, huyện ĐT, tỉnh Lâm Đồng.

2. Bị đơn: Vợ chồng ông Lê Đắc M, sinh năm 1955; bà Nguyễn Thị H1, sinh năm 1959; địa chỉ: số B thôn TP, xã TH, huyện ĐT, tỉnh Lâm Đồng.

3. Người kháng cáo: Ông Lê Đắc M, bà Nguyễn Thị H1 bị đơn.

(Các đương sự có mặt tại phiên toà)

NỘI DUNG VỤ ÁN

Theo đơn khởi kiện và lời trình bày của nguyên đơn bà Lê Thị Bích H thì:

Ngày 09/7/2019 bà và vợ chồng ông M, bà H1 lập hợp đồng đặt cọc chuyển nhượng quyền sử dụng đất, hai bên chỉ viết giấy tay, hợp đồng đặt cọc chưa được công chứng, chứng thực, Theo hợp đồng đặt cọc chuyển nhượng quyền sử dụng đất thì vợ chồng ông M, bà H1 chuyển nhượng cho bà diện tích 1.956m² đất, thuộc thửa 234, tờ bản đồ số 303G, xã N, huyện ĐT, tỉnh LĐ, với giá là 770.000.000đ. Ngày 09/7/2019 bà đặt cọc cho vợ chồng ông M, bà H1 70.000.000đ. Hai bên thỏa thuận sau khi hoàn thiện mọi thủ tục pháp lý (tại Văn phòng công chứng) thì bà sẽ thanh toán hết số tiền còn lại và thỏa thuận nếu bên vợ chồng ông M, bà H1 đơn phương chấm dứt hợp đồng thì phải bồi thường gấp hai. Còn bên bà không thực hiện đúng thỏa thuận thì không được nhận lại số tiền đã đặt cọc. Thời gian thực hiện hợp đồng 60 ngày kể từ ngày đặt cọc, không tính ngày lễ và ngày nghỉ. Sau khi bà đặt cọc xong thì vợ chồng ông M, bà H1 có trách nhiệm giao đất để làm đường.

Ngày 07/9/2019 bà và vợ chồng ông M, bà H1 ra Văn phòng Công chứng Phan Thị Báu. Văn phòng Công chứng Phan Thị Báu yêu cầu: Phải có mặt vợ chồng ông M, bà H1, 08 người con của vợ chồng ông M, bà H1 và 02 người con dâu của ông M, bà H1 (vì trong hộ khẩu của ông M có tất cả 12 người). Ngoài ra, Văn phòng Công chứng Phan Thị Báu yêu cầu phải có giấy xác minh hộ khẩu tại thời điểm của hộ ông M, bà H1 năm 2005. Tuy nhiên, chỉ có bà, vợ chồng ông M, bà H1 và 02 người con của ông M, bà H1 đến Văn phòng công chứng và cũng không có giấy xác minh hộ khẩu hộ ông M tại thời điểm năm 2005 nên hợp đồng chuyển nhượng không thể ký kết và công chứng được. Do ông M, bà H1 không yêu cầu các con ông bà có mặt đầy đủ và không có giấy xác minh hộ khẩu tại thời điểm của hộ ông M, bà H1 năm 2005 nên hợp đồng chuyển nhượng không thể thực hiện được nên bà không đồng ý giao đủ số tiền còn lại cho ông M, bà H1.

Nay bà yêu cầu ông M, bà H1 trả lại cho bà 70.000.000đ tiền đặt cọc và phạt cọc 70.000.000đ, tổng cộng bà yêu cầu ông M, bà H1 trả cho bà 140.000.000đ.

Đối với yêu cầu phản tố của bị đơn bà có ý kiến như sau:

Sau khi ký hợp đồng đặt cọc thì vợ chồng ông M, bà H1 đã giao toàn bộ diện tích 1.956m² đất, thuộc thửa 234, tờ bản đồ số 303G, xã N, huyện ĐT cho bà sử dụng và đến khoảng tháng 10/2019 vợ chồng ông M, bà H1 đã lấy lại để sử dụng. Trong quá trình sử dụng thì bà đã lấp hồ nước. Nay theo bà việc múc hồ nước như cũ thì chi phí là 10.000.000d. Hồ nước tưới này không thuộc thửa 234, tờ bản đồ số 303G, xã N, huyện ĐT. Khi giao đất cho bà thì trên đất có trồng toàn bộ đậu phộng (lạc) trị giá khoảng 10.000.000d. Tại thời điểm hai bên thỏa thuận chuyển nhượng bà nói để bà ủi đi nếu sau này sang nhượng xong thì bà trả thêm cho vợ chồng ông M, bà H1 10.000.000đ tiền đậu phộng nhưng do hợp đồng không thực hiện được nên bà không đồng ý trả. Sau đó bà có liên lạc nhiều lần để thực hiện hợp đồng nhưng hai bên không hợp tác được.

Nay vợ chồng ông M, bà H1 yêu cầu bà trả cho vợ chồng ông M, bà H1 tiền múc lại hồ nước chi phí là 60.000.000đ và tiền giá trị hoa màu (đậu phộng) là 10.000.000đ. Tổng cộng là 70.000.000đ bà không đồng ý.

Theo bị đơn vợ chồng ông Lê Đắc M, bà Nguyễn Thị H1 trình bày:

Ngày 09/7/2019 bà H và vợ chồng ông bà lập hợp đồng đặt cọc chuyển nhượng quyền sử dụng đất, hai bên chỉ viết giấy tay, hợp đồng đặt cọc chưa được công chứng, chứng thực. Theo hợp đồng đặt cọc chuyển nhượng quyền sử dụng đất này thì vợ chồng ông bà chuyển nhượng cho bà H diện tích 1.956m² đất, thuộc thửa 234, tờ bản đồ số 303G, xã N, huyện ĐT, với giá là 770.000.000đ. Ngày 09/7/2019 bà H đặt cọc đưa cho vợ chồng ông bà số tiền 70.000.000đ. Hai bên thỏa thuận sau khi hoàn thiện mọi thủ tục pháp lý (tại Văn phòng công chứng) thì bà H sẽ thanh toán hết số tiền còn lại và thỏa thuận nếu bên vợ chồng ông, bà đơn phương chấm dứt hợp đồng thì phải bồi thường gấp hai, còn bên bà H không thực hiện đúng thỏa thuận thì không được nhận lại số tiền đã đặt cọc. Thời gian thực hiện hợp đồng 60 ngày, kể từ ngày đặt cọc không tính ngày lễ và ngày nghỉ. Sau khi bà H đặt cọc xong thì vợ chồng ông, bà có trách nhiệm giao đất để làm đường.

Ngày 07/9/2019 bà H và vợ chồng ông bà ra Văn phòng Công chứng P. Văn phòng Công chứng P yêu cầu: Phải có mặt vợ chồng ông, bà và 08 người con của vợ chồng ông, bà và 02 người con dâu của ông, bà vì trong hộ khẩu của ông bà có tất cả 12 người nhưng chỉ có mặt bà H, vợ chồng ông bà và 02 người con của ông là Lê Đắc H, Lê Đắc C nên hợp đồng chuyển nhượng không thể công chứng được (trong hộ khẩu của ông có 12 người là ông M, bà H1, các con là Lê Đắc H, Lê Đắc C, Lê Thị N (vợ Lê Đắc C), Lê Đắc T, Lê Thị A, Lê Đắc H1, Lê Đắc T1, Lê Đắc T2, Lê Đắc Q2, Trần Thị H (vợ Lê Đắc Q đã ly hôn). Ngoài ra, Văn phòng Công chứng P yêu cầu phải có giấy xác minh hộ khẩu tại thời điểm của hộ ông bà năm 2005 nhưng cũng không có nên hợp đồng chuyển nhượng không thể ký kết được.

Vợ chồng ông bà có nói với bà H đưa tiếp cho vợ chồng ông bà 600.000.000đ nữa còn lại 100.000.000đ để vợ chồng ông bà kêu những người con của ông bà về ký hợp đồng vì những người con ông bà làm ăn ở xa nhưng bà H không đồng ý nên đến nay hợp đồng không thực hiện được.

Nay bà H yêu cầu vợ chồng ông bà trả lại cho bà H 70.000.000đ tiền nhận cọc và phạt cọc 70.000.000đ, tổng cộng là 140.000.000đ vợ chồng ông bà không đồng ý.

Sau khi ký hợp đồng đặt cọc thì vợ chồng ông bà đã giao toàn bộ diện tích 1.956m² đất, thuộc thửa 234, tờ bản đồ số 303G, xã N, huyện ĐT cho bà H sử dụng và đến khoảng tháng 10/2019 vợ chồng ông bà đã lấy lại để sử dụng. Trong thời gian bà H sử dụng diện tích 1.956m² đất, thuộc thửa 234, tờ bản đồ số 303G, xã N, huyện ĐT thì bà H có lấp 01 hồ nước của vợ chồng ông bà diện tích khoảng 350m² (hồ để tưới nước có chiều rộng 10m, dài 35m, sâu 4m), hồ nước này thuộc thửa 234, tờ bản đồ số 303G, xã N, huyện ĐT. Nay chi phí để múc lại hồ này là 60.000.000đ. Ngoài ra, khi giao đất cho bà H thì trên đất có trồng toàn bộ đậu phộng (lạc) trị giá khoảng 10.000.000đ, bà H nói để bà ủi đi nếu sau này sang nhượng xong thì bà trả cho vợ chồng ông bà 10.000.000đ.

Tại thời điểm hai bên lập giấy đặt cọc chuyển nhượng quyền sử dụng đất 09/7/2019 thì diện tích 1.956m² đất, thuộc thửa 234, tờ bản đồ số 303G, xã N, huyện ĐT vợ chồng ông bà đang thế chấp tại Ngân hàng N - Phòng giao dịch T, huyện ĐT, tỉnh Lâm Đồng. Vợ chồng ông bà thế chấp diện tích 1.956m² đất, thuộc thửa 234, tờ bản đồ số 303G, xã N, huyện ĐT để vay 200.000.000đ tháng 02/2019 cho đến nay diện tích 1.956m² đất, thuộc thửa 234, tờ bản đồ số 303G, xã N, huyện ĐT vẫn đang thế chấp để vay vốn tại Ngân hàng này. Khi hai bên lập giấy đặt cọc chuyển nhượng quyền sử dụng đất thì ông bà chỉ cung cấp cho bà H xem giấy chứng nhận quyền sử dụng đất photo.

Sau đó bà H có liên lạc 01 lần để thực hiện hợp đồng nhưng hai bên không hợp tác được.

Nay vợ chồng ông bà yêu cầu bà H trả cho vợ chồng ông bà tiền múc lại hồ nước chi phí là 60.000.000d và tiền giá trị hoa màu (đậu phộng) là 10.000.000d. Tổng cộng là 70.000.000đ vợ chồng ông bà đồng ý trả lại cho bà H 70.000.000đ tiền nhận đặt cọc chuyển nhượng đất, còn phạt cọc 70.000.000đ vợ chồng ông bà không đồng ý.

Tòa án đã tiến hành phiên họp kiểm tra việc giao nộp, tiếp cận, công khai chứng cứ và hòa giải nhưng không thành.

Tại bản án Dân sự sơ thẩm số 27/2020/DS-ST ngày 27/5/2020 của Toà án nhân dân huyện Đức Trọng đã xử:

Chấp nhận yêu cầu khởi kiện của bà Lê Thị Bích H. Buộc vợ chồng ông Lê Đắc M, bà Nguyễn Thị H1 có nghĩa trả cho bà Lê Thị Bích H 70.000.000đ tiền đặt cọc chuyển nhượng quyền sử dụng đất và số tiền 70.000.000đ phạt cọc.

Chấp nhận một phần yêu cầu phản tố của vợ chồng ông Lê Đắc M, bà Nguyễn Thị H1. Buộc bà Lê Thị Bích H có nghĩa vụ bồi thường trả cho vợ chồng ông Lê Đắc M, bà Nguyễn Thị H1 số tiền 45.000.000đ (10.000.000đ giá trị đậu phộng và 35.000.000đ chi phí múc lại hồ nước).

Ngoài ra bản án còn tuyên về án phí, quyền kháng cáo, trách nhiệm thi hành án của các bên đương sự.

Ngày 09/6/2020, bị đơn ông Lê Đắc M, bà Nguyễn Thị H1 có đơn kháng cáo toàn bộ bản án. Cụ thể, ông không đồng ý trả cho bà H số tiền 70.000.000đ tiền phạt cọc và yêu cầu bà H phải thanh toán cho ông 70.000.000đ gồm tiền múc lại hồ nước chi phí 60.000.000đ và tiền giá trị hoa màu là 10.000.000đ.

Tại phiên tòa hôm nay: Ông M, bà H1 vẫn giữ nguyên yêu cầu kháng cáo. Bà H không đồng ý với kháng cáo của ông M, bà H1 đề nghị giải quyết như án sơ thẩm.

Đại diện Viện kiểm sát nhân dân tỉnh Lâm Đồng nêu ý kiến về việc chấp hành pháp luật của Hội đồng xét xử: Tại giai đoạn phúc thẩm cũng như tại phiên toà hôm nay, Hội đồng xét xử phúc thẩm đã chấp hành đứng quy định của Bộ luật tố tụng dân sự. Đồng thời nêu quan điểm đề nghị không chấp nhận kháng cáo của vợ chồng ông M, bà H1; căn cứ khoản 2 Điều 308 Bộ luật Tố tụng dân sự, sửa bản án sơ thẩm về quan hệ tranh chấp.

NHẬN ĐỊNH CỦA TÒA ÁN

[1] Về quan hệ tranh chấp: Nguyên đơn bà H khởi kiện yêu cầu bị đơn vợ chồng ông M, bà H1 trả lại 70.000.000đ tiền đặt cọc chuyển nhượng quyền sử dụng đất và 70.000.000đ tiền phạt cọc. Bị đơn không đồng ý với yêu cầu của nguyên đơn và phản tố yêu cầu nguyên đơn bồi thường thiệt hại về tài sản nên các bên phát sinh tranh chấp. Vì vậy, phải xác định quan hệ tranh chấp là “Tranh chấp hợp đồng đặt cọc chuyển nhượng quyền sử dụng đất và yêu cầu bồi thường thiệt hại về tài sản ” theo quy định tại khoản 1 Điều 328 và Điều 589 Bộ luật Dân sự năm 2015; Điều 26 Bộ luật Tố tụng dân sự năm 2015. cấp sơ thẩm xác định quan hệ tranh chấp “Tranh chấp hợp đồng đặt cọc chuyển nhượng quyền sử dụng đất” là xác định thiếu quan hệ tranh chấp.

[2] Xét kháng cáo của bị đơn ông Lê Đắc M, bà Nguyễn Thị H1.

[2.1] Đối với yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn:

Ngày 09/7/2019 giữa bà H và vợ chồng ông M, bà H1 lập hợp đồng đặt cọc chuyển nhượng quyền sử dụng đất diện tích 1.956m², thuộc thửa 234, tờ bản đồ số 303G, xã N, huyện ĐT, tỉnh LĐ, với giá là 770.000.000đ, cả hai bên đều thừa nhận ông M, bà H1 đã nhận 70.000.000đ tiền cọc, hẹn 60 ngày sẽ ra công chứng hợp đồng chuyển nhượng. Cùng ngày 09/7/2019 hai bên ra phòng công chứng để làm hợp đồng chuyển nhượng nhưng không công chứng được do phía ông M, bà H1 không đủ người theo Văn phòng công chứng yêu cầu. Sau đó bà H nhiều lần yêu cầu vợ chồng ông M, bà H1 hoàn tất thủ tục để ra công chứng hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất nhưng bị đơn không hợp tác. Hiện nay các bên không tiếp tục thực hiện hợp đồng nên buộc các bên hoàn lại cho nhau những gì đã giao nhận là phù hợp.

Xét về lỗi dẫn đến hợp đồng không thực hiện được: Khi hai bên lập giấy đặt cọc chuyển nhượng quyền sử dụng đất thì ông M, bà H1 chỉ cung cấp cho bà H xem giấy chứng nhận quyền sử dụng đất bản photo (BL 61, 62). Tuy nhiên, qua thu thập tài liệu chứng cứ tại Ngân hàng nông nghiệp và phát triển nông thôn Việt Nam, Phòng giao dịch Tân Hội, Đức Trọng thì ông M, bà H1 không thế chấp đối với diện tích đất này (BL số 87). Tại phiên tòa sơ thẩm và phúc thẩm hôm nay vợ chồng ông M, bà H1 trình bày Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất lúc đặt cọc ông bà giữ, sau đó thì đem cầm cho người khác để lấy tiền mua đất chỗ khác.

Phía ông M, bà H1 cho rằng ông bà yêu cầu bà H trả thêm 600.000.000đ sẽ gọi các con về công chứng hợp đồng. Tuy nhiên, điều này không đúng với thoả thuận của hai bên trong hợp đồng đặt cọc. Đồng thời, phía bà H cũng nhiều lần yêu cầu ông M, bà H1 tiếp tục thực hiện hợp đồng nhưng ông M, bà H1 không thực hiện. Do đó, hợp đồng không thực hiện được là do phía ông M, bà H1 không thiện chí nên lỗi hoàn toàn thuộc về ông M, bà H1.

[2.2] Đối với yêu cầu phản tố của bị đơn:

Vợ chồng ông M, bà H1 yêu cầu bà H trả cho ông bà tiền múc lại hồ nước chi phí 60.000.000đ và tiền giá trị hoa màu là 10.000.000đ. Tổng cộng 70.000.000đ. Xét giữa hai bên mới đặt cọc để thực hiện hợp đồng việc chuyển nhượng nhưng bà H đã quản lý, sử dụng đất làm thiệt hại cho bị đơn và các bên không tiếp tục thực hiện hợp đồng nữa nên cần buộc bà H bồi thường thiệt hại cho bị đơn. Đối với giá trị hoa màu bà H và vợ chồng ông M, bà H1 đều thừa nhận giá trị cây đậu phộng trồng trên đất là 10.000.000đ. Đối với chi phí múc lại hồ nước bà H chỉ đồng ý thanh toán 10.000.000đ, bị đơn yêu cầu 60.000.000đ, cả hai bên không yêu cầu định giá nên cấp sơ thẩm đã căn cứ vào Điều 17 Thông tư số 02/2014/TTLT-TANDTC-VKSNDTC-BTP-BTC ngày 28/3/2014 quy định “...Trường hợp các đương sự đưa ra các mức giá khác nhau, thì Tòa án lẩy mức giá trung bình cộng của các mức giá do các đương sự đã đưa ra ” để chấp nhận một phần yêu cầu phản tố của bị đơn đối với chi phí múc lại hồ nước 35.000.000đ là có cơ sở.

Từ những phân tích trên, không có căn cứ chấp nhận kháng cáo của ông M, bà H1, sửa bản án sơ thẩm về quan hệ tranh chấp.

[3] Về án phí: Do yêu cầu kháng cáo không được chấp nhận nên ông M, bà H1 phải chịu án phí dân sự phúc thẩm. Do ông M, bà H1 đều là người cao tuổi và có đơn xin miễn án phí nên miễn toàn bộ án phí cho ông M, bà H1.

Vì các lẽ trên;

QUYẾT ĐỊNH

- Căn cứ khoản 2, Điều 308 Bộ luật tố tụng dân sự;

- Áp dụng Nghị quyết số 326/2016/UBTVQH14 ngày 30/12/2016 của ủy ban thường vụ Quốc hội quy định về mức thu, miễn, giảm, thu, nộp, quản lý và sử dụng phí, án phí và lệ phí Tòa án.

- Không chấp nhận yêu cầu kháng cáo của bị đơn ông Lê Đắc M, bà Nguyễn Thị H1. Sửa bản án sơ thẩm về quan hệ tranh chấp.

Xử:

1. Chấp nhận yêu cầu khởi kiện của bà Lê Thị Bích H về “Tranh chấp hợp đồng đặt cọc chuyển nhượng quyền sử dụng đất” đối với vợ chồng ông Lê Đắc M, bà Nguyễn Thị H1. Buộc vợ chồng ông Lê Đắc M, bà Nguyễn Thị H1 có nghĩa trả cho bà Lê Thị Bích H 70.000.000đ tiền đặt cọc chuyển nhượng quyền sử dụng đất và số tiền 70.000.000đ phạt cọc.

2. Chấp nhận một phần yêu cầu phản tố của vợ chồng ông Lê Đắc M, bà Nguyễn Thị H1 về “Yêu cầu bồi thường thiệt hại về tài sản ” đối với bà Lê Thị Bích H. Buộc bà Lê Thị Bích H có nghĩa vụ bồi thường cho vợ chồng ông Lê Đắc M, bà Nguyễn Thị H1 số tiền 45.000.000đ (10.000.000đ giá trị đậu phộng và 35.000.000đ chi phí múc lại hồ nước).

Kể từ ngày Bản án có hiệu lực pháp luật (đối với các trường hợp cơ quan thi hành án có quyền chủ động ra quyết định thi hành án) hoặc kể từ ngày có đơn yêu cầu thi hành án của người được thi hành án cho đến khi thi hành án xong, bên phải thi hành án còn phải chịu khoản tiền lãi của số tiền còn phải thi hành án theo mức lãi suất quy định tại Điều 357, Điều 468 của Bộ luật Dân sự.

3. Về án phí: Buộc bà Lê Thị Bích H phải chịu 2.250.000đ án phí dân sự sơ thẩm, được trừ vào số tiền 4.250.000đ tạm ứng án phí đã nộp theo biên lai thu số AA/2016/0013939 ngày 12/11/2019 của Chi cục Thi hành án dân sự huyện Đức Trọng, tỉnh Lâm Đồng. Hoàn trả cho bà Lê Thị Bích H số tiền 2.000.000đ còn thừa.

Miễn án phí dân sự sơ thẩm cho vợ chồng ông Lê Đắc M, bà Nguyễn Thị H1.

Trường hợp bản án được thi hành theo quy định tại Điều 2 Luật thi hành án Dân sự thì người được thi hành án dân sự, người phải thi hành án dân sự cỗ quyền thỏa thuận thi hành án, tự nguyện thi hành án hoặc bị cưỡng chế thi hành theo quy định tại các Điều 6,7 và 9 Luật thi hành án dân sự, thời hiệu thi hành án được thực hiện theo quy định tại Điều 30 Luật thi hành án Dân sự.

Bản án dân sự phúc thẩm có hiệu lực pháp luật kể từ ngày tuyên án./.