Bản án 969/2023/DS-PT về tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, mua bán nhà

TÒA ÁN NHÂN DÂN THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH

BẢN ÁN 969/2023/DS-PT NGÀY 21/09/2023 VỀ TRANH CHẤP HỢP ĐỒNG CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT, MUA BÁN NHÀ

Vào ngày 21 tháng 9 năm 2023, tại trụ sở Tòa án nhân dân Thành phố Hồ Chí Minh, tiến hành xét xử phúc thẩm công khai vụ án dân sự thụ lý số 322/2023/TLPT-DS ngày 04 tháng 8 năm 2023 về việc “Tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, mua bán nhà”.

Do Bản án dân sự sơ thẩm số 12/2023/DS-ST ngày 12 tháng 01 năm 2023 của Tòa án nhân dân huyện Hóc Môn, Thành phố Hồ Chí Minh bị kháng cáo.

Theo Quyết định đưa vụ án ra xét xử phúc thẩm số 3418/2023/QĐ-PT ngày 10 tháng 8 năm 2023 giữa:

- Nguyên đơn: Bà Đỗ Thùy L, sinh năm 1988.

Thường trú: 14 Ngách C C, phường C, quận Đ, Thành phố Hà Nội.

Địa chỉ liên lạc: Số F Khu phố F, thị trấn H, huyện H, Thành phố Hồ Chí Minh.

Người đại diện ủy quyền của nguyên đơn:

Ông Trần Đắc T, sinh năm 1983. (Vắng mặt) Địa chỉ: Số F Khu phố F, thị trấn H, huyện H, Thành phố Hồ Chí Minh.

(Theo văn bản ủy quyền số công chứng 004380 ngày 13/8/2022, lập tại Văn phòng C).

Người bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của nguyên đơn: Luật sư Nguyễn Hữu T1 - Công ty L3 thuộc Đoàn Luật sư Thành phố H. (có mặt)

- Bị đơn: Ông Trần Danh L1, sinh năm 1979.

Địa chỉ: Số E khu phố B, phường T, thành phố T, tỉnh Bình Dương.

Người đại diện ủy quyền của bị đơn:

Ông Bồ Văn B, sinh năm 1958. (Có mặt) Địa chỉ: Số E khu phố A, phường A, thành phố T, tỉnh Bình Dương.

(Theo văn bản ủy quyền số công chứng 0301 ngày 20/01/2022, lập tại Văn phòng C1).

- Người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan:

1. Ông Trần Đắc T, sinh năm 1983. (Vắng mặt) Địa chỉ: Số F Khu phố F, thị trấn H, huyện H, Thành phố Hồ Chí Minh.

2. Bà Tống Thị H, sinh năm 1982.

Địa chỉ: Số E khu phố B, phường T, thành phố T, tỉnh Bình Dương.

Người đại diện ủy quyền của bà H:

Ông Bồ Văn B, sinh năm 1958. (Có mặt) Địa chỉ: Số E khu phố A, phường A, thành phố T, tỉnh Bình Dương.

(Theo văn bản ủy quyền số công chứng 0407 ngày 14/02/2022, lập tại Văn phòng C1).

3. Ông Nguvễn Văn P, sinh năm 1972. (Xin vắng mặt)

4. Bà Huỳnh Thị P1, sinh năm 1976. (Xin vắng mặt) Cùng địa chỉ: C ấp T, xã T, huyện H, Thành phố Hồ Chí Minh.

5. Ông Bồ Văn B, sinh năm 1958. (Có mặt) Địa chỉ: Số E khu phố A, phường A, thành phố T, tỉnh Bình Dương.

6. Ông Trần Hữu Q, sinh năm 1981. (Xin vắng mặt) Địa chỉ: Số A, đường số B, khu phố Ô, phường L, thành phố T, Thành phố Hồ Chí Minh.

7. Ông Lê Sơn T2, sinh năm 1970. (Có mặt) Địa chỉ tạm trú: Số C đường B, Phường A, Quận D, Thành phố Hồ Chí Minh.

HKTT: Tổ 10, ấp X Gò Bà K, xã L, huyện L, tỉnh Đồng Nai.

8. Văn phòng công chứng Nguyễn Thị Minh H1. (Vắng mặt) Địa chỉ: Số C L, ấp C, xã T, huyện H, Thành phố Hồ Chí Minh.

- Người kháng cáo: Bị đơn ông Trần Danh L1, người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan ông Bồ Văn B và ông Lê Sơn T2.

NỘI DUNG VỤ ÁN

Theo đơn khởi kiện và các tài liệu chứng cứ có trong hồ sơ, nguyên đơn bà Đỗ Thùy L trình bày:

Ngày 13/3/2019, ông Nguyễn Văn P và bà Huỳnh Thị P1 có lập hợp đồng ủy quyền số công chứng 000814, quyển số 01/2019-TP/CC-SCC/HĐGD tại Văn phòng C. Theo đó, ông P và bà Phước ủy quyền cho bà Đỗ Thùy L được toàn quyền quản lý, sử dụng và định đoạt quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở đối với nhà đất thuộc thửa đất số 1103, tờ bản đồ số 5(SĐN)-TT.HM, có diện tích đất 68,7m², diện tích sử dụng 63,4m², diện tích xây dựng 52,2m², tọa lạc tại địa chỉ: F T, thị trấn H, huyện H, Thành phố Hồ Chí Minh theo Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở số 70137011022, hồ sơ gốc số 1166/03 do Ủy ban nhân dân huyện H, Thành phố Hồ Chí Minh cấp ngày 19/9/2003 cho bà Võ Ánh T3, đã được cập nhật biến động cho bà Nguyễn Thị P2 ngày 01/7/2012.

Tuy hai bên ký hợp đồng ủy quyền nhưng thực tế đây là giao dịch mua bán đất, bà L đã giao đủ tiền cho ông P, bà Phước và nhận đất, nhưng chưa làm thủ tục mua bán sang tên do bà L muốn xây sửa nhà của ông P và bà Phước theo giấy phép xây dựng ngày 02/12/2018, sau khi xây dựng xong thì bà L mới đi đăng bộ sang tên.

Tuy nhiên quá trình đó, ông Trần Đắc T - chồng bà L có nhu cầu vay tiền để sử dụng nên qua sự giới thiệu có gặp ông Trần Danh L1 để vay số tiền 3.000.000.000 đồng. Ông L1 đồng ý với yêu cầu bà L và ông T phải thế chấp bản chính Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở cho ông L1 và phải ký hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất đề làm tin; lãi suất vay là 3%/tháng.

Ngày 07/6/2019, bà L với tư cách người đại diện cho ông P, bà P3 đã ký với ông L1 hợp đồng mua bán nhà ở và chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở số công chứng 002170, quyển số 01/TP/CC-SCC/HĐGD tại Văn phòng C về việc chuyển nhượng toàn bộ nhà đất trên cho ông L1 với giá 3.000.000.000 đồng.

Cùng ngày 07/6/2019, theo đề nghị của bà L, ông L1 có viết Giấy cam kết cộng hợp đồng vay mượn và cùng điểm chỉ, ký tên với bà L với nội dung xác nhận ông L1 có cho bà L vay số tiền 3.000.000.000 đồng và bà L có thể chấp 01 hợp đồng công chứng số 002170 tại số F T do Công chứng viên Nguyễn Văn L2 thuộc phòng công chứng Nguyễn Thị Minh H1 chứng nhận, thời hạn vay là 90 ngày. Việc giao nhận tiền vay được thực hiện như sau:

Ngày 07/6/2019, bà Tống Thị H là vợ ông L1 có chuyển vào tài khoản Trần Đắc T số tiền 1.800.000.000 đồng. Ngày 10/6/2019, bà Bồ Thị P4 tiếp tục chuyển vào tài khoản Trần Đắc T số tiền 1.020.000.000 đồng.

Thực tế ông L1 phải chuyển đủ số tiền vay là 3.000.000.000 đồng nhưng tổng số tiền ông Trần Danh L1 đã chuyển cho ông Trần Đắc T là 2.820.000.000 đồng, như vậy ông L1 đã trừ lại số tiền 180.000.000 đồng để tính đó là tiền lãi.

Tuy nhiên, để đảm bảo cho hợp đồng vay thực hiện đúng hạn, ông T chồng bà L vẫn trả tiền lãi cho ông L1 bằng cách chuyển khoản vào tài khoản của ông Trần Danh L1 theo số tài khoản 0281001744130 tại Ngân hàng V1. Chi tiết như sau:

Ngày 16/7/2019: chuyển khoản cho ông L1 90.000.000 đồng.

Ngày 26/8/2019: chuyển khoản cho ông L1 90.000.000 đồng.

Đến ngày 07/9/2019 hết hạn hợp đồng vay nhưng do kinh tế còn khó khăn nên ông T và bà L chưa có tiền chuyển khoản trả cho ông L1 nên tiếp tục việc trả tiền lãi cho ông L1.

Ngày 23/9/2019: chuyển khoản cho ông L1 45.000.000 đồng.

Ngày 09/11/2019: chuyển khoản cho ông L1 90.000.000 đồng.

Ngày 18/11/2019: Bà L chuyển khoản cho ông L1 45.000.000 đồng, để trả thêm tiền lãi cho tháng 9 còn thiếu.

Ngày 20/12/2019: Ông T chuyển khoản cho ông L1 30.000.000 đồng.

Ngày 22/01/2020: Ông T chuyển khoản cho ông L1 50.000.000 đồng.

Như vậy tổng số tiền lãi bà L và ông T đã trả cho ông Trần Danh L1 là 620.000.000 đồng, đã bao gồm 180.000.000 đồng mà ông L1 đã tự trừ trước.

Ông L1 và người đại diện theo ủy quyền của ông L1 là ông Bồ Văn B vẫn tiếp tục lập các giấy cam kết xác nhận có việc vay tiền và gia hạn thời gian trả tiền với bà L cùng chồng là ông Trần Đắc T. Tuy nhiên sau đó ông L1 đã tự ý sang tên trên Giấy chứng nhận mà không được sự đồng ý của bà L, ông T.

Hợp đồng giữa bà L với ông L1 là hợp đồng giả tạo vì đây là cách thức che đậy cho việc vay mượn tiền chứ thực tế không có việc mua bán hay chuyển nhượng gì cả. Bà L, ông T hay ông P, bà Phước cũng chưa có việc bàn giao nhà đất cho ông L1. Nhà đất trên vẫn do bà L, ông T quản lý, sử dụng và cho ông Trần Hữu Q thuê lại từ ngày 05/12/2019 sau khi nhà được xây dựng xong.

Tuy 02 Giấy cam kết ngày 11/11/2019, ngày 19/10/2020 là do bà L ghi, chừ ký, chữ viết cũng của bà L; Đồng thời, chữ ký, chừ viết, và dấu lăn tay trong Giấy cam kết cộng hợp đồng vay nợ ngày 07/6/2019 là của bà L nhưng bà L không hề có mục đích muốn chuyển nhượng nhà đất cho ông L1 do đó đề nghị Tòa án giải quyết những nội dung sau:

- Tuyên vô hiệu hợp đồng mua bán nhà ở và chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở có số công chứng 002170, quyển số 01/TP/CC-SCC/HĐGD giữa ông Nguyễn Văn P, bà Huỳnh Thị P1, bà Đỗ Thùy L và ông Trần Danh L1 ký ngày 07/6/2019 tại Văn phòng C do đây là hợp đồng giả tạo do thực tế giữa bà L với ông L1 hoàn toàn không có thỏa thuận mua bán hay chuyển nhượng nhà đất mà chỉ có việc vay mượn tiền.

- Hủy việc cập nhật sang tên tài sản trên cho ông Trần Danh L1 của Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai huyện H ngày 10/7/2020.

Do bà L yêu cầu tuyên vô hiệu hợp đồng, hủy cập nhật sang tên nên ông T và bà L không có ý kiến hay yêu cầu gì về căn nhà đã xây dựng sau khi nhận chuyển nhượng từ bà Phước và ông P tại địa chỉ F T, thị trấn H, huyện H, Thành phố Hồ Chí Minh.

Về giao dịch giữa bà L và ông P, bà Phước thì ông T và bà L không yêu cầu Tòa án xem xét.

Do là giao dịch vay mượn tiền nên bà L và ông T đồng ý trả lại cho ông L1 toàn bộ tiền gốc đã vay và tiền lãi theo quy định pháp luật.

Theo các bản tự khai, ông Bồ Văn B là người đại diện theo ủy quyền của bị đơn ông Trần Danh L1 trình bày:

Vào ngày 07/6/2019, ông Trần Danh L1 có mua căn nhà số F T, thị trấn H, huyện H, Thành phố Hồ Chí Minh theo Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở cập nhật biến động ngày 03/7/2012 mang tên Huỳnh Thị P1 do bà Đỗ Thùy L ký bán theo sự ủy quyền của ông Nguyễn Văn p và bà Huỳnh Thị P1 với giá 3.000.000.000 đồng theo hợp đồng mua bán nhà ở và chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở số công chứng 002170, quyển số 01/TP/CC-SCC/HĐGD tại Văn phòng C. Đó là hợp đồng chuyển nhượng, hoàn toàn tự nguyện, thực tế, hợp pháp, không có gì là giả tạo theo đơn khởi kiện của bà L. Ông L1 đã thanh toán đủ số tiền 3.000.000.000 đồng cho bà L và ông L1 đã đóng thuế, cập nhật thông tin, thực hiện đầy đủ mọi nghĩa vụ.

Sau khi bà L thay mặt bà Phước bán nhà đất trên, bà L có đề nghị ông L1 bán lại nhà đất trên cho liền ranh với nhà đất phía sau của bà L với giá cũ, nên thương lượng mỗi tháng bà L phải trả cho ông L1 số tiền 90.000.000 đồng gồm tiền cho thuê nhà và tiền lãi do bất động sản tăng giá. Để đảm bảo thỏa thuận, bà L yêu cầu ông L1 lập cam kết ngày 07/6/2019 để có cơ sở mua lại đúng với giá mua ban đầu là 3.000.000.000 đồng mà không tăng giá theo giá thị trường.

Bà L đã trả tiền thuê cho ông L1 từ tháng 6/2019 đến tháng 11/2019 thì không trả nữa nên ông L1 đã ủy quyền cho ông B ký hợp đồng thuê nhà với bên thuê nhà. Nhưng từ tháng 11/2019 đến nay, bà L đã dùng nhiều cách quấy rối khiến ông L1 không nhận được tiền thuê nhà.

Do bà L không thực hiện đúng như cam kết nên bà L có thương lượng với ông L1 và viết cam kết ngày 11/11/2019 với nội dung nếu sau ngày 06/02/2020 mà bà L không mua lại thì ông L1 được sang nhượng nhà đất trên cho người khác.

Bà L cam kết nhưng không chịu mua lại nhà còn chồng của bà L là ông Trần Đắc T đã dùng đủ hình thức đe dọa, ông L1 không muốn phiền phức nên có nhờ Công an thị trấn H hòa giải.

Ngày 19 tháng 10 năm 2020 tại trụ sở c thị trấn H, ông T và vợ là bà Đỗ Thùy L đề nghị ông L1 và ông Bình b lại căn nhà 60 T và có viết giấy cam kết. Nội dung cam kết là ông T, bà L đề nghị ông L1, ông Bình bán lại nhà đất trên với giá 3.950.000.000 đồng, nếu sau ngày 20/11/2020 ông T và bà L không mua lại thì ông Bồ Văn B (Được ủy quyền của Ông Trần Danh L1 và bà Tống Thị H) có quyền bán cho người khác, bà L và Ông T không khiếu nại dưới sự chứng kiến của ông Trần Hữu Q là người đang thuê nhà. Đến ngày 23 tháng 11 năm 2020, ông T và bà L môi giới cho ông Lê Son T2 sinh năm 1970, địa chỉ: Tổ A, ấp X Gò Bà K, xã L, huyện L, tỉnh Đồng Nai thỏa thuận đặt cọc mua nhà đất trên với giá 4.000.000.000 đồng và đặt cọc 1.920.000.000 đồng. Công chứng hợp đồng đặt cọc tại phòng công chứng Nguyễn Thị Minh H1, địa chỉ C ấp C, xã T, huyện H, TP Hồ Chí Minh, sau đó ông T2 đã tự ý bỏ cọc. Ông L1 và ông B hoàn toàn không nhận tiền mua bán đất gì từ bà L, ông T.

Ngày 23/11/2020, ông L1, bà H, ông B và ông Q có ký hợp đồng thuê nhà nhưng ông Q chỉ trả được tiền thuê 03 tháng sau đó cũng không trả nữa. Ông L1 đã khởi kiện ông Q đến Tòa án liên quan đến hợp đồng thuê nhà.

Do đó, ông Trần Danh L1 có người đại diện theo ủy quyền ông Bồ Văn B xác định không đồng ỷ với yêu cầu khởi kiện của bà Đỗ Thùy L và không đồng ý hòa giải trong vụ án này tại Tòa án.

Trường hợp ông Trần Đắc T và bà Đỗ Thùy L vẫn có nguyện vọng mua lại nhà đất nêu trên thì đề nghị liên hệ thỏa thuận riêng và nếu giá chuyển nhượng hợp lý theo giá thị trường thì phía ông L1, ông B sẽ đồng ý chuyển nhượng lại.

Bản chính Giấy chứng nhận nhà đất trên hiện vẫn do ông L1 đang giữ. Nhà đất trên hiện vẫn do ông L1 đứng tên trên Giấy chứng nhận, chưa có mua bán, thế chấp hay chuyển nhượng cho ai.

Ông B đại diện cho ông L1 xác định Giấy cam kết cộng hợp đồng vay nợ ngày 07/6/2019 là do ông L1 ghi. Đồng thời, chữ ký, chữ viết Trần Danh L1 và dấu lăn tay có trong Giấy cam kết cộng hợp đồng vay nợ ngày 07/6/2019 là chữ ký, chữ viết và dấu lăn tay của ông L1.

Ông B thừa nhận chữ ký, chữ viết Bồ Văn B và dấu lăn tay có trong Giấy cam kết ngày 19/10/2020 là chữ ký, chữ viết và dấu lăn tay của ông B (được ông B thực hiện theo nội dung ủy quyền của ông L1).

Số tiền 90.000.000 đồng mà ông T đã chuyển khoản hàng tháng cho ông L1 thì ông B đại diện cho ông L1 xác nhận là ông L1 có nhận được nhưng đây là tiền cho thuê nhà và tiền lãi do bất động sản tăng giá. Tổng số tiền ông L1 đã nhận là 540.000.000 đồng. Còn việc bà L có cho ông Q thuê nhà với giá bao nhiêu thì ông L1 và ông B không biết cụ thể, chỉ biết rằng hàng tháng bà L, ông T có nghĩa vụ chuyển cho ông L1 số tiền 90.000.000 đồng để có cơ sở mua lại đúng với giá mua ban đầu mà không bị tăng giá theo giá thị trường.

Do đó, đề nghị Tòa án nhân dân huyện Hóc Môn bác toàn bộ yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn do nguyên đơn khi ký hợp đồng là tự nguyện đã đọc kỹ nội dung trên hợp đồng.

Ngoài ra không đồng ý đưa ông T2 vào tham gia tố tụng do làm kéo dài vụ án.

Theo bản tự khai, người có quyền lợi nghĩa vụ liên quan ông Trần Đắc T trình bày:

Ông Trần Đắc T là chồng của bà Đỗ Thùy L. Nhà đất thuộc thửa đất số 1103, tờ bản đồ số 5(SĐN)-TT.HM, tọa lạc tại địa chỉ: F T, thị trấn H, huyện H, Thành phố Hồ Chí Minh là do ông T đứng ra mua của ông Nguyễn Văn P và bà Huỳnh Thị P1 và dự định giao cho bà L đứng tên trên Giấy chứng nhận.

Tuy nhiên, sau khi ký hợp đồng chuyển nhượng tại Văn phòng công chứng và thực hiện thủ tục sang tên thì hồ sơ bị trả lại với lý do nhà đất chưa được đo vẽ lại theo nội dung trong Giấy chứng nhận đã cấp cho ông P, bà Phước đồng thời ông T cùng bà L muốn xây dựng lại nhà theo giấy phép xây dựng nên đã yêu cầu ông P, bà Phước làm thủ tục ủy quyền giao toàn bộ nhà đất trên cho bà L được toàn quyền định đoạt. Ông T cũng đã thanh toán đủ tiền mua và ông P, bà Phước đã bàn giao lại nhà đất cho ông T, bà L xây dựng.

Quá trình làm ăn, ông T có nhu cầu vay tiền nên đã liên hệ với ông L1 và đồng ý thế chấp bản chính Giấy chứng nhận nhà đất trên cho ông L1. Tuy nhiên, ông L1 yêu cầu phải ký hợp đồng mua bán nhà đất để làm tin thì ông L1 mới đồng ý cho vay tiền. Do bà L đang đứng tên ủy quyền nhà đất trên nên ông T để bà L đứng ra ký hợp đồng mua bán đất với ông L1.

Theo thỏa thuận, ông L1 cho ông T vay số tiền 3.000.000.000 đồng. Tiền lãi hàng tháng ông T đã chuyển khoản vào tài khoản của ông L1 với số tiền 90.000.000 đồng/tháng.

Ông T thừa nhận chữ ký, chữ viết Trần Đắc T và dấu lăn tay có trong Giấy cam kết ngày 19/10/2020 là chữ ký, chữ viết và dấu lăn tay của mình được lập tại Công an thị trấn H, huyện H.

Ông Trần Đắc T thống nhất với toàn bộ phần trình bày của bà Đỗ Thùy L không có ý kiến hay yêu cầu gì khác.

Do bà L yêu cầu tuyên vô hiệu hợp đồng, hủy cập nhật sang tên nên ông T và bà L không có ý kiến hay yêu cầu gì về căn nhà đã xây dựng tại địa chỉ F T, thị trấn H, huyện H, Thành phố Hồ Chí Minh do ông T và bà L đã xây dựng lại sau khi nhận chuyển nhượng từ bà Phước và ông P.

Về giao dịch giữa bà L và ông P, bà Phước thì ông T và bà L không yêu cầu Tòa án xem xét.

Do là giao dịch vay mượn tiền nên ông T và bà L đồng ý trả lại cho ông L1 toàn bộ tiền gốc đã vay và tiền lãi theo quy định pháp luật.

Theo bản tự khai, người có quyền lợi nghĩa vụ liên quan bà Tống Thị H có người đại diện theo ủy quyền ông Bồ Văn B trình bày:

Bà Tống Thị H thống nhất với phần trình bày của bị đơn ông Trần Danh L1 và không có ý kiến hay yêu cầu gì khác.

Theo bản tự khai, người có quyền lợi nghĩa vụ liên quan ông Nguyễn Văn P và bà Huỳnh Thị P1 trình bày:

Mặc dù đã ký hợp đồng ủy quyền nhưng thực tế ông P và bà Phước đã chuyển nhượng mua bán, đã nhận đủ tiền và đã bàn giao nhà cho bà Đỗ Thùy L. Nhà hiện tại trên đất là do bà L tự xây dựng, trước khi bàn giao nhà ông P và bà Phước bàn giao nhà cấp 4, trệt, không có lầu như hiện trạng thực tế hiện nay.

Ông P và bà Phước thống nhất toàn bộ theo yêu cầu của bà Đỗ Thùy L tuyên vô hiệu hợp đồng mua bán nhà ở và chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở có số công chứng 002170, quyển số 01/TP/CC-SCC/HĐCTB giữa ông Nguyễn Văn P, bà Huỳnh Thị P1 và bà Đỗ Thùy L, ông Trần Danh L1 ký ngày 07/6/2019 tại Văn phòng C do đây là hợp đồng giả tạo.

Hủy việc cập nhật sang tên tài sản trên cho ông Trần Danh L1 của Chi nhánh văn phòng đăng ký đất đai huyện H ngày 10/7/2020.

Theo bản tự khai, người có quyền lợi nghĩa vụ liên quan ông Trần Hữu Q trình bày:

Ông Trần Hữu Q thuê căn nhà tại địa chỉ số F đường T, thị trấn H, huyện H, Thành phố Hồ Chí Minh của bà Đỗ Thùy L. Việc mua bán nhà giữa bà L và ông L1 thì ông Q không biết, ông Q bắt đầu thuê nhà của bà L từ ngày 15/11/2019. Từ đó đến nay không có ai đến nhận nhà đất và ông Q chỉ làm việc trực tiếp với bà L.

Có một thời gian ông Q được biết bà L mượn tiền của ông L1 và ông B, nên ông Q được bà L yêu cầu trả tiền thuê nhà cho bà L vào tài khoản ông B. Ông Q theo đề nghị của bà L đã chuyển khoản vào tài khoản của ông B từ tháng 11/2020 đến tháng 03/2021 là 141.000.000 đồng và có ký hợp đồng thuê nhà với ông B theo đề nghị của bà L, nhưng đến tháng 04/2021 bà L yêu cầu ông không trả tiền cho ông B nữa mà trả trực tiếp cho bà L.

Trong vụ án này ông Q không có ý kiến gì, nếu Tòa án giải quyết giao nhà đất cho ai thì ông Q sẽ trả lại nhà đã thuê, không yêu cầu bồi thường gì về tiền đã trả do ông Q có thuê nhà nên chuyển khoản số tiền 141.000.000 đồng là tiền thuê nhà.

Theo bản tự khai, người có quyền lợi nghĩa vụ liên quan ông Lê Sơn T2 trình bày:

Ông Lê Sơn T2 có mối quan hệ quen biết trong công việc làm ăn với ông Trần Đắc T và bà Đỗ Thùy L. Ông T2 có biết việc bà L và ông T vay tiền của ông Trần Danh L1 và bà Tống Thị H, các bên đã thỏa thuận không ký hợp đồng vay mà ký hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất và mua bán nhà tại số F T, thị trấn H. Vì ông T, bà L chưa kịp trả tiền nhà nên ông L1 đã sang tên trên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Do đó, ông T2 cho ông T và bà L mượn số tiền là 1.920.000.000 đồng để trả tiền vay; Mục đích của ông T2 là muốn trả tiền vay cho ông T, bà L để ông T, bà L lấy lại nhà đất 60 T nhưng ông T và bà L lại yêu cầu ông ký với ông B hợp đồng đặt cọc đất vì lý do ông L1 đã được cập nhật sang tên trên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và quyền sở hữu nhà, và ủy quyền toàn quyền lại cho ông B, ông T2 muốn trả nợ thay thì phải ký hợp đồng đặt cọc đề nhận chuyển nhượng lại nhà đất nêu trên.

Ngày 23/11/2020, ông T2 đã ký hợp đồng đặt cọc với ông L1 và bà H do ông B làm đại diện và chuyển cho ông B số tiền 1.920.000.000 đồng. Nay bà L yêu cầu hủy hợp đồng với ông L1 và hủy cập nhật sang tên dẫn đến việc nhà đất không phải của ông L1 nên ông T2 yêu cầu hủy hợp đồng đặt cọc ký ngày 23/11/2020 với ông B, ông L1 và bà H đồng thời yêu cầu ông B, ông L1 và bà H phải trả lại cho ông số tiền 1.920.000.000 đồng do đã nhận tiền của ông.

Trong quá trình giải quyết vụ án, Văn phòng đăng ký đất đai Thành phố H - Chi nhánh huyện H trình bày:

Ngày 10/7/2020, Giấy chứng nhận số 70137011022, hồ sơ gốc số 1166/03 do Ủy ban nhân dân huyện H cấp ngày 19/9/2003 được Chi nhánh huyện H xác nhận cập nhật biến động chuyển nhượng cho ông Trần Danh L1 theo điều 79 Nghị định 43/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính Phủ quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật đất đai.

- Theo nội dung xác nhận ngày 03/7/2012 trên trang 3 Giấy chứng nhận nêu trên “Thửa đất này phải được đo đạc xác định ranh, diện tích chính xác trên bản đồ địa chính khi đăng ký biến động tiếp theo mà phải cấp giấy chứng nhận mới”. Tuy nhiên ông Trần Danh L1 nộp hồ sơ đăng ký biến động chuyển nhượng xác nhận thay đổi trên Giấy chứng nhận đã cấp, không đề nghị cấp mới giấy chứng nhận.

- Việc hủy cập nhật sang tên cho ông Trần Danh L1 ngày 10/7/2020 đề nghị Tòa án xem xét và căn cứ theo quy định của pháp luật.

Trong quá trình giải quyết vụ án, Văn phòng Công chứng Nguyễn Thị Minh H1 trình bày:

Văn phòng Công chứng đề nghị Tòa án nhân dân huyện Hóc Môn xét xử vụ án theo quy định của pháp luật và xin vắng mặt trong quá trình giải quyết vụ án.

Tại Bản án dân sự sơ thẩm số 12/2023/DS-ST ngày 12 tháng 01 năm 2023 của Tòa án nhân dân huyện Hóc Môn, Thành phố Hồ Chí Minh đã:

- Căn cứ khoản 1 Điều 5, khoản 3 Điều 26, điểm a khoản 1 Điều 35, điểm a khoản 1 Điều 39, Điều 91, Điều 147, Điều 227, Điều 228, Điều 264, Điều 266 và Điều 267 Bộ luật Tố tụng dân sự;

- Căn cứ Điều 124, Điều 131, Điều 357, Điều 463, Điều 466 và Điều 468 Bộ luật dân sự 2015;

- Căn cứ điểm b khoản 3 Điều 27 Nghị quyết số: 326/2016/UBTVQH14 ngày 30 tháng 12 năm 2016 của Ủy ban Thường vụ Quốc hội quy định về mức thu, miễn, giảm, thu, nộp, quản lý và sử dụng án phí và lệ phí Tòa án;

Tuyên xử:

[1] Chấp nhận toàn bộ yêu cầu khởi kiện của bà Đỗ Thùy L.

[1.1] Tuyên bố Hợp đồng mua bán nhà ở và chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở có số công chứng 002170, quyển số 01/TP/CC-SCC/HDGD giữa ông Nguyễn Văn P, bà Huỳnh Thị P1, bà Đỗ Thùy L và ông Trần Danh L1 ký ngày 07/6/2019 tại Văn phòng C vô hiệu.

[1.2] Hủy việc cập nhật biến động chuyển nhượng cho ông Trần Danh L1 CMND số 281175137, địa chỉ E khu phố B của Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai huyện H ngày 10/7/2020 đối với nhà đất tại trang 03 của Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở số phát hành 70137011022, Hồ sơ gốc số 1166/03, ngày 19/9/2003 do Ủy ban nhân dân huyện H cấp cho ông Nguyễn Trí Đ và bà Võ Ánh T3, bà Huỳnh Thị P1 được cập nhật biến động ngày 03/7/2012.

Buộc ông Trần Danh L1 phải có nghĩa vụ trả lại bản chính Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở số phát hành 70137011022, Hồ sơ gốc số 1166/03, ngày 19/9/2003 cho bà Đỗ Thùy L, ông Nguyễn Văn P và bà Huỳnh Thị P1.

Bà Đỗ Thùy L, ông Nguyễn Văn P và bà Huỳnh Thị P1 được quyền liên hệ với cơ quan nhà nước có thẩm quyền để hủy bỏ nội dung cập nhật biến động ngày 10/7/2020.

Trường hợp ông L1 không trả lại bản chính Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở số phát hành 70137011022, Hồ sơ gốc số 1166/03, ngày 19/9/2003 cho ông Nguyễn Văn P và bà Huỳnh Thị P1 và bà Đỗ Thùy L, kiến nghị Ủy ban nhân dân huyện H, Thành phố Hồ Chí Minh thu hồi Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở nêu trên. Bà Đỗ Thùy L, ông Nguyễn Văn P và bà Huỳnh Thị P1 được quyền liên hệ với cơ quan nhà nước có thẩm quyền thực hiện các thủ tục đăng ký cấp lại giấy chứng nhận quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật.

[1.3] Buộc bà Đỗ Thùy L và ông Trần Đắc T phải trả cho ông Trần Danh L1 và bà Tống Thị H tổng số tiền gốc và lãi là 3.811.396.875 đồng.

Ngoài ra, Tòa án cấp sơ thẩm còn tuyên về nghĩa vụ thi hành án, án phí và quyền kháng cáo của các đương sự theo quy định pháp luật.

Sau đó, bị đơn ông Trần Danh L1, người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan ông Bồ Văn B và ông Lê Sơn T2 kháng cáo bản án sơ thẩm.

Tại phiên tòa phúc thẩm:

Ông Bồ Văn B là người đại diện theo ủy quyền của bị đơn ông Trần Danh L1 đồng thời là người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan trình bày:

Đề nghị hủy toàn bộ phán quyết của bản án sơ thẩm, tuyên hủy bỏ toàn bộ yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn do đã đánh giá chứng cứ chưa đầy đủ, gây ảnh hưởng quyền lợi của bị đơn.

Ông Lê Sơn T2 là người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan trình bày:

Tòa án cấp sơ thẩm không chấp nhận yêu cầu của ông vì lý do ông không nộp tiền tạm ứng án phí đối với yêu cầu độc lập là chưa chính đáng vì do ông đi công tác xa không kịp đóng tiền tạm ứng án phí. Khi xét xử sơ thẩm, do ông đi làm xa không kịp đến dự phiên tòa. Đề nghị sửa án sơ thẩm theo hướng chấp nhận yêu cầu độc lập của ông, buộc ông Bồ Văn B, ông Trần Danh L1, bà Tống Thị H phải trả lại cho ông số tiền 1.920.000.000 đồng đã nhận.

Luật sư Nguyễn Hữu T1 là người bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của nguyên đơn bà Đỗ Thùy L trình bày:

Đề nghị giữ nguyên bản án sơ thẩm. Không chấp nhận kháng cáo của bị đơn và người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan.

*Đại diện Viện kiểm sát nhân dân Thành phố Hồ Chí Minh phát biểu ý kiến về việc tuân theo pháp luật trong quá trình giải quyết vụ án tại Tòa án cấp phúc thẩm như sau:

Về tố tụng: Thẩm phán, Hội đồng xét xử thực hiện đúng quy định của Bộ luật Tố tụng Dân sự, đảm bảo cho các đương sự có các quyền và nghĩa vụ theo quy định; gửi các Quyết định, Thông báo cho Viện kiểm sát cùng cấp, đương sự đầy đủ, đúng thời hạn. Hội đồng xét xử đúng thành phần, phiên tòa diễn ra theo đúng trình tự và quy định của pháp luật.

Về nội dung vụ án: Đề nghị giữ nguyên bản án, không chấp nhận kháng cáo của bị đơn và người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan.

NHẬN ĐỊNH CỦA TÒA ÁN

Sau khi nghiên cứu các tài liệu có trong hồ sơ vụ án được thẩm tra tại phiên tòa và căn cứ vào kết quả tranh luận tại phiên tòa, Hội đồng xét xử nhận định:

[1] Vào ngày 07/6/2019, bà Đỗ Thùy L là người đại diện theo ủy quyền của ông Nguyễn Văn P, bà Huỳnh Thị P1 ký hợp đồng mua bán đối với toàn bộ nhà ở và quyền sử dụng đất ở tại thửa đất số 1103, tờ bản đồ số 5, địa chỉ 60 đường T, thị trấn H, huyện H, Thành phố Hồ Chí Minh cho ông Trần Danh L1. Giá mua bán nhà đất trên hợp đồng là 3.000.000.000 đồng, hợp đồng được Văn phòng C chứng nhận, có số công chứng 002170.

Cũng trong ngày 07/6/2019, bà L và ông L1 ký Giấy cam kết cộng hợp đồng vay nợ với nội dung: “...Ông L1 cho bà L vay số tiền là 3.000.000.000 đồng. Bà L thế chấp cho ông L1 01 hợp đồng công chứng số 002170 tại số F T - H do Công chứng viên Nguyễn Văn L2 thuộc phòng công chứng Nguyễn Thị Minh H1 chứng nhận... Thời gian vay là 90 ngày (kể từ ngày 07/6/2019 đến 07/9/2019). Sau thời hạn trên nếu bà L không trả lại số tiền 3.000.000.000 đồng thì ông L1 được quyền bán đất và tài sản trên đất. Nếu sau 90 ngày bà L có quyền xin gia hạn vay tăng thêm thời gian. Sau khi bà L trả lại số tiền (Ba tỷ đồng) thì ông L1 sẽ hủy hợp đồng công chứng”. Ông L1, bà L cùng ký tên, lăn tay trên Giấy cam kết cộng hợp đồng vay nợ.

Theo sao kê tài khoản Ngân hàng thể hiện vào ngày 07/6/2019 bà Tống Thị H (là vợ ông L1) chuyển vào tài khoản ông Trần Đắc T (là chồng bà L) lần lượt số tiền 1.600.000.000 đồng và 200.000.000 đồng. Và vào ngày 10/6/2019 bà Bồ Thị Phước C vào tài khoản ông T số tiền 670.000.000 đồng và 350.000.000 đồng. Nội dung của những lần chuyển tiền là “thanh toán tiền mua nhà”. Bà H, bà Phước đều xác định toàn bộ số tiền chuyển cho ông T là tiền của ông L1.

Sau đó vào các ngày 16/7/2019, 26/8/2019 ông T lần lượt chuyển vào tài khoản ông L1 mỗi lần số tiền 90.000.000 đồng và ngày 23/9/2019 chuyển số tiền 45.000.000 đồng; nội dung chuyển tiền là “Trả tiền lãi vay nhà Trưng Nữ V 3 tỷ”.

Đến ngày 11/11/2019 bà L viết Giấy cam kết có nội dung: “... bà L hứa sẽ trả lãi cho ông L1 vào mùng 6 hàng tháng (lãi cuối tháng). Bà L xin gia hạn vay tiền thêm 03 tháng nữa. Hết hạn vào mùng 06/02/2020. Nếu bà L không thanh toán tiền gốc cho ông L1 thì ông L1 được quyền sang nhượng sổ đỏ cho người khác”. Bà L ký tên trên Giấy cam kết.

Ngày 28/11/2019 bà L chuyển vào tài khoản của ông L1 số tiền 45.000.000 đồng, nội dung chuyển tiền là “trả lãi tháng 9”.

Sau đó vào các ngày 20/12/2019, 22/01/2020 ông T tiếp tục chuyền vào tài khoản ông L1 mỗi lần số tiền 30.000.000 đồng và 50.000.000 đồng, nội dung là “trả tiền lãi”.

Đến ngày 19/10/2020, bà L viết Giấy cam kết nội dung: “Vợ chồng bà L cam kết với ông Bồ Văn B tới ngày 20/11/2020 sẽ mua lại căn nhà với giá 3 tỷ 950 triệu. Nếu đến thời hạn trên không mua lại thì ông B được toàn quyền sở hữu căn nhà, sử dụng, cho thuê, bán cho người khác...”. Bà L, ông T, ông B cùng ký tên, lăn tay trên giấy cam kết. Tại thời điểm này, ông B là người được vợ chồng ông L1, bà H ủy quyền để giải quyết các vấn đề liên quan đến nhà đất số F T.

Trong quá trình giải quyết vụ án, phía bà L, ông T, ông L1, ông B thừa nhận chữ ký, chữ viết, dấu lăn tay và nội dung trên các Giấy cam kết cộng hợp đồng vay nợ ngày 07/6/2019, Giấy cam kết ngày 11/11/2019, Giấy cam kết ngày 19/10/2020 là đúng.

[2] Hội đồng xét xử nhận thấy, căn cứ theo các giấy cam kết nêu trên đã thể hiện rõ nội dung vào ngày 07/6/2019 ông L1 đã cho bà L, ông T vay số tiền 3.000.000.000 đồng; để đảm bảo cho khoản vay, bà L đã ký hợp đồng mua bán nhà đất số 60 Trưng Nữ Vương cho ông L1. Trên thực tế giữa ông L1 và bà L không phát sinh giao dịch mua bán nhà đất vào ngày 07/6/2019.

Việc vay mượn tiền còn được thể hiện bằng việc lần lượt vào các tháng tiếp theo, vợ chồng bà L, ông T đều chuyển trả tiền lãi số tiền 90.000.000 đồng vào tài khoản của ông L1. Số tiền 90.000.000 đồng tương đương 3% của số tiền vay 3.000.000.000 đồng. Điều này phù hợp với lời trình bày của bà L, ông T về việc các bên thỏa thuận lãi suất vay là 3%; phù hợp với việc ông L1 không chuyển cho bà L, ông T số tiền 3.000.000.000 đồng mà chỉ chuyển số tiền 2.820.000.000 đồng, tức là đã trừ trước hai tháng tiền lãi là 180.000.000 đồng. Tại phiên tòa phúc thẩm, ông B trình bày số tiền 180.000.000 đồng là tiền đặt cọc mua nhà, đã được ông L1 giao bằng tiền mặt cho bà L trong ngày 07/6/2019. Tuy nhiên, ông B cũng xác định không cung cấp được cho Tòa án giấy thỏa thuận đặt cọc hoặc giấy giao nhận số tiền 180.000.000 đồng.

Mặc dù phía ông L1, ông B luôn khẳng định không có việc vay mượn tiền, luôn khẳng định ông L1 mua nhà đất nhưng lại không giải thích rõ được lý do tại sao ông L1 lại ký tên, lăn tay trên Giấy cam kết cộng hợp đồng vay nợ ngày 07/6/2019. Phía ông L1, ông B trình bày do vợ chồng bà L có đề nghị ông L1 bán lại nhà đất trên với giá cũ nên hai bên thương lượng mỗi tháng bà L phải trả cho ông L1 số tiền 90.000.000 đồng gồm tiền cho thuê nhà và tiền lãi do bất động sản tăng giá; bà L yêu cầu ông L1 lập cam kết ngày 07/6/2019 để có cơ sở mua lại đúng với giá mua ban đầu là 3.000.000.000 đồng mà không tăng giá theo giá thị trường. Những lời trình bày này của ông L1, ông B là không có cơ sở để chấp nhận vì không phù hợp với các tài liệu trên thực tế. Giấy cam kết cộng hợp đồng vay nợ ngày 07/6/2019 không có bất kỳ nội dung nào về những sự việc mà ông L1, ông B đã trình bày như thỏa thuận bà L đứng ra cho thuê nhà rồi giao lại cho ông L1 hay thỏa thuận số tiền 90.000.000 đồng là tiền cho thuê nhà và tiền lãi do bất động sản tăng giá.

Ông L1, ông B trình bày bà L, ông T đã nhiều lần cam kết nếu đến thời hạn không mua lại nhà thì ông L1 có toàn quyền sở hữu, sang nhượng, cho thuê... đối với nhà đất. Do bà L, ông T vi phạm cam kết nên ông L1 là chủ sở hữu hợp pháp của nhà đất. Hội đồng xét xử nhận thấy, lời trình bày này của ông L1, ông B là không có cơ sở đề chấp nhận bởi lẽ ngay từ đầu giao dịch giữa ông L1 và vợ chồng bà L là giao dịch vay mượn tiền; vợ chồng bà L đã trả lãi vay trong một khoảng thời gian cho ông L1. Theo Chứng thư thẩm định giá ngày 15/9/2022 của Công ty cổ phần Đ1 (VATC) thì nhà đất tại 60 Trưng Nữ Vương có giá trị là 7.574.000.000 đồng; điều này càng khẳng định việc vào tháng 6/2019 ông L1 thỏa thuận giá mua bán nhà đất chỉ có 3.000.000.000 đồng và vào tháng 11/2022 bà L hứa sẽ mua lại nhà đất với giá 3.950.000.000 đồng là không phù hợp với giá trị thực tế của nhà đất. Ý chí của bà L khi viết các giấy cam kết là nhằm mục đích xin gia hạn thời gian trả nợ và có thể được giữ lại nhà đất khi trả hết nợ gốc và lãi cho ông L1.

Tòa án cấp sơ thẩm đã áp dụng Điều 124, 131 của Bộ luật Dân sự năm 2015 để xác định hợp đồng mua bán nhà đất ký ngày 07/6/2019 giữa bà L với ông L1 là giả tạo, nhằm che giấu giao dịch vay tài sản; từ đó tuyên bố hợp đồng mua bán nhà đất vô hiệu là có căn cứ, đúng quy định pháp luật. Hội đồng xét xử không chấp nhận kháng cáo của ông L1 và ông B về việc đề nghị xác định hợp đồng mua bán nhà đất giữa ông L1 và bà L là có giá trị, phát sinh hiệu lực.

[3] Đối với kháng cáo của người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan ông Lê Sơn T2:

Hội đồng xét xử nhận thấy vào ngày 07/12/2022, ông T2 có nộp đơn yêu cầu độc lập, nội dung đề nghị ông L1, bà H, ông B phải trả lại cho ông T2 số tiền 1.920.000.000 đồng đã nhận. Ngay trong ngày 07/12/2022 Tòa án cấp sơ thẩm đã ra Thông báo nộp tiền yêu cầu ông T2 phải đến Chi cục Thi hành án dân sự huyện Hóc Môn để làm thủ tục nộp tiền tạm ứng án phí trong thời hạn 07 ngày kể từ ngày nhận được Thông báo. Ông T2 đã ký nhận Thông báo nộp tiền tạm ứng án phí sơ thẩm. Tuy nhiên hết thời hạn nêu trong thông báo, ông T2 vẫn không xuất trình biên lai đã nộp tiền tạm ứng án phí cho Tòa án. Tòa án cấp sơ thẩm đã căn cứ điềm d khoản 1 Điều 192 của Bộ luật Tố tụng dân sự trả lại đơn yêu cầu độc lập của ông T2 là đúng quy định. Hiện nay, ông T2 kháng cáo cho rằng do ông đi công tác xa nên không kịp đóng tiền tạm ứng án phí. Khi Tòa án cấp sơ thẩm xét xử sơ thẩm, ông T2 cũng không có mặt tham gia phiên tòa theo giấy triệu tập của Tòa án, lý do ông T2 đưa ra cũng là do đi công tác xa. Việc đi công tác xa không phải là lý do chính đáng, không phải là trở ngại khách quan, sự kiện bất khả kháng được pháp luật quy định. Vì yêu cầu độc lập của ông T2 chưa được Tòa án cấp sơ thẩm thụ lý, giải quyết nên Hội đồng xét xử cấp phúc thẩm không thể xem xét giải quyết được, do đó không chấp nhận kháng cáo của ông T2 về việc đề nghị buộc ông L1, bà H, ông B phải trả lại cho ông T2 số tiền 1.920.000.000 đồng.

[4] Đối với việc giải quyết giao dịch vay tài sản giữa bà L, ông T với ông L1:

Mặc dù bà L, ông T không kháng cáo đối với số tiền nợ gốc và lãi phải trả cho ông L1; phía ông L1 cũng chỉ kháng cáo về việc đề nghị công nhận hợp đồng mua bán nhà đất. Tuy nhiên, Hội đồng xét xử nhận thấy việc tính lãi cùng số nợ gốc mà bà L, ông T phải trả cho ông L1, việc xác định thời hạn hợp đồng vay của Tòa án cấp sơ thẩm chưa chính xác; điều này ảnh hưởng đến quyền lợi của ông L1 nên Hội đồng xét xử xác định lại số tiền nợ gốc và lãi cụ thể như sau:

- Trên Giấy cam kết cộng hợp đồng vay nợ ngày 07/6/2019 thể hiện ông L1 cho bà L vay số tiền 3.000.000.000 đồng. Trên thực tế ông L1 chỉ chuyển cho ông T, bà L số tiền 2.820.000.000 đồng. Theo bà L, ông T trình bày thì ông L1 đã trừ trước 02 tháng tiền lãi là 180.000.000 đồng (3%/tháng). cấp sơ thẩm dựa trên việc chuyển tiền trên thực tế để xác định ông L1 cho ông T, bà L vay số tiền là 2.820.000.000 đồng; đồng thời theo đó cũng không tính toán lại số tiền 180.000.000 đồng đã được cấn trừ là tiền lãi nên có cơ sở để chấp nhận.

- Về lãi suất: bà L, ông T xác định lãi suất vay hai bên thỏa thuận là 3%/tháng. Mặc dù ông L1 không thừa nhận việc cho vay tiền nhưng theo các bản sao kê tài khoản tại Ngân hàng thể hiện hàng tháng ông L1 đều nhận tiền lãi từ bà L, ông T số tiền 90.000.000 đồng, tương đương lãi suất 3%/tháng. Do đó đây thuộc trường hợp giao dịch vay có thỏa thuận lãi suất, mức lãi suất được xác định là 3%/tháng. Cấp sơ thẩm nhận định đây là giao dịch vay không thỏa thuận lãi suất là chưa chính xác.

- Về xác định thời hạn vay: Theo Giấy cam kết cộng hợp đồng vay nợ ngày 07/6/2019 thể hiện “thời hạn vay là 90 ngày kể từ ngày 07/6/2019 đến ngày 07/9/2019, nếu sau 90 ngày bên bà L có quyền xin gia hạn vay tăng thêm thời gian”. Đến ngày 11/11/2019 bà L có giấy cam kết với nội dung “Xin gia hạn vay thêm 03 tháng nữa, hết hạn vào mùng 06/02/2020 sẽ thanh toán”. Trong khoảng thời gian từ tháng 7/2019 đến tháng 01/2020 ông T, bà L đều chuyển trả tiền lãi cho ông L1; ông L1 vẫn nhận mà không có ý kiến gì. Điều này chứng tỏ ông L1 cũng đồng ý gia hạn thời hạn vay đến ngày 06/02/2020.

Do đó cần xác định hợp đồng vay giữa ông L1 và bà L, ông T có thời hạn từ ngày 07/6/2019 đến ngày 06/02/2020.

- Theo quy định tại Điều 466, 468 của Bộ luật Dân sự năm 2015 và khoản 2 Điều 5 của Nghị quyết số 01/2019/NĐ-HĐTP ngày 11/01/2019 của Hội đồng thẩm phán Tòa án nhân dân tối cao thì: Trường hợp vay có lãi mà khi đến hạn bên vay không trả hoặc trả không đầy đủ thì bên vay phải trả lãi trên nợ gốc theo lãi suất thỏa thuận; lãi suất vay do các bên thỏa thuận nhưng không được vượt quá 20%/năm của khoản tiền vay đồng thời còn phải trả lãi trên nợ gốc quá hạn chưa trả bằng 150% lãi suất vay theo hợp đồng nhưng không được vượt quá 150% mức lãi suất 20%/năm (tối đa 30%/năm) của khoản tiền vay.

Do lãi suất 3%/tháng tức 36%/năm mà các bên thỏa thuận đã vượt quá mức lãi suất do pháp luật quy định nên tiền lãi được tính lại như sau:

- Tiền lãi trên nợ gốc trong hạn tính từ ngày 07/6/2019 đến ngày 06/02/2020 là: 2.820.000.000 đồng x 20%/năm x 08 tháng = 376.000.000 đồng.

Bà L, ông T đã trả tiền lãi trong hạn là 440.000.000 đồng.

Như vậy bà L, ông T đã trả số tiền lãi vượt quá là 64.000.000 đồng.

Số tiền lãi vượt quá được trừ vào nợ gốc. Như vậy nợ gốc còn lại là:

2.820.000.000 đồng - 64.000.000 đồng = 2.756.000.000 đồng.

- Tiền lãi trên nợ gốc quá hạn chưa trả tính từ ngày 07/02/2020 đến ngày xét xử sơ thẩm 12/01/2023 là 02 năm 11 tháng 05 ngày:

2 năm = 2.756.000.000 đồng x 30%/năm x 2 = 1.653.600.000 đồng.

11 tháng = 2.756.000.000 đồng x 2,5%/tháng x 11 tháng = 757.900.000 đồng.

5 ngày = (2.756.000.000 đồng x 2,5%/tháng)/30 x 5 ngày = 11.483.500 đồng.

=> Lãi trên nợ gốc quá hạn là 2.422.983.500 đồng.

Như vậy, bà L, ông T phải trả cho ông L1 nợ gốc là 2.756.000.000 đồng cùng tiền lãi trên nợ gốc quá hạn là 2.422.983.500 đồng, tổng cộng là 5.178.983.500 đồng.

Do đó, Hội đồng xét xử sửa một phần bản án sơ thẩm về trách nhiệm trả nợ gốc và tiền lãi của bà L, ông T đối với ông L1.

[5] Đối với hợp đồng thuê nhà giữa ông Trần Hữu Q và ông B cùng số tiền ông Q chuyển cho ông B: do trong vụ án, các bên đương sự không có tranh chấp, Tòa án cấp sơ thẩm không thụ lý giải quyết nên Hội đồng xét xử phúc thẩm không đề cập.

[6] Về án phí:

- Án phí dân sự phúc thẩm: Do kháng cáo của ông Trần Danh L1, ông Lê Sơn T2 không được chấp nhận nên ông L1, ông T2 phải chịu án phí dân sự phúc thẩm. Riêng ông Bồ Văn B do là người cao tuổi và có đơn nộp cho Tòa án nên được miễn nộp án phí dân sự phúc thẩm.

Bởi các lẽ nêu trên;

QUYẾT ĐỊNH

Căn cứ khoản 2 Điều 308, Điều 309 của Bộ luật Tố tụng dân sự năm 2015;

Căn cứ Điều 124, Điều 131, Điều 357, Điều 463, Điều 466 và Điều 468 của Bộ luật Dân sự 2015 Căn cứ khoản 2 Điều 5, Điều 9 của Nghị quyết số 01/2019/NĐ-HĐTP ngày 11/01/2019 của Hội đồng thẩm phán Tòa án nhân dân tối cao hướng dẫn áp dụng một số quy định của pháp luật về lãi, lãi suất, phạt vi phạm;

- Căn cứ Nghị quyết số 326/2016/UBTVQH14 ngày 30 tháng 12 năm 2016 của Ủy ban Thường vụ Quốc hội quy định về mức thu, miễn, giảm, thu, nộp, quản lý và sử dụng án phí và lệ phí Tòa án;

Tuyên xử:

Sửa bản án sơ thẩm.

[1] Chấp nhận toàn bộ yêu cầu khởi kiện của bà Đỗ Thùy L.

[1.1] Tuyên bố Hợp đồng mua bán nhà ở và chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở có số công chứng 002170, quyển số 01/TP/CC-SCC/HĐGD giữa ông Nguyễn Văn P, bà Huỳnh Thị P1, bà Đỗ Thùy L và ông Trần Danh L1 ký ngày 07/6/2019 tại Văn phòng C vô hiệu.

[1.2] Hủy việc cập nhật biến động chuyển nhượng cho ông Trần Danh L1, CMND số 281175137, địa chỉ E khu phố B của Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai huyện H ngày 10/7/2020 đối với nhà đất tại trang 03 của Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở số phát hành 70137011022, hồ sơ gốc số 1166/03 ngày 19/9/2003 do Ủy ban nhân dân huyện H cấp cho ông Nguyễn Trí Đ và bà Võ Ánh T3, bà Huỳnh Thị P1 được cập nhật biến động ngày 03/7/2012.

Ông Trần Danh L1 có nghĩa vụ trả lại bản chính Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở số phát hành 70137011022, hồ sơ gốc số 1166/03 ngày 19/9/2003 cho bà Đỗ Thùy L, ông Nguyễn Văn P và bà Huỳnh Thị P1.

Bà Đỗ Thùy L, ông Nguyễn Văn P và bà Huỳnh Thị P1 được quyền liên hệ với cơ quan nhà nước có thẩm quyền để hủy bỏ nội dung cập nhật biến động ngày 10/7/2020.

Trường hợp ông L1 không trả lại bản chính Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở số phát hành 70137011022, hồ sơ gốc số 1166/03 ngày 19/9/2003 cho ông Nguyễn Văn P và bà Huỳnh Thị P1 và bà Đỗ Thùy L, kiến nghị Ủy ban nhân dân huyện H, Thành phố Hồ Chí Minh thu hồi Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở nêu trên. Bà Đỗ Thùy L, ông Nguyễn Văn P và bà Huỳnh Thị P1 được quyền liên hệ với cơ quan nhà nước có thẩm quyền thực hiện các thủ tục đăng ký cấp lại giấy chứng nhận quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật.

[1.3] Bà Đỗ Thùy L và ông Trần Đắc T phải liên đới trả cho ông Trần Danh L1 và bà Tống Thị H số tiền 5.178.983.500 đồng (Năm tỷ một trăm bảy mươi tám triệu chín trăm tám mươi ba ngàn năm trăm đồng), trong đó bao gồm nợ gốc là 2.756.000.000 đồng (Hai tỷ bảy trăm năm mươi sáu triệu đồng) cùng tiền lãi trên nợ gốc quá hạn tính từ ngày 07/02/2020 đến ngày xét xử sơ thẩm 12/01/2023 là 2.422.983.500 đồng (Hai tỷ bốn trăm hai mươi hai triệu chín trăm tám mươi ba ngàn năm trăm đồng).

Kể từ ngày tiếp theo của ngày xét xử sơ thẩm cho đến khi thi hành án xong, bên phải thi hành án còn phải chịu khoản tiền lãi của số tiền còn phải thi hành án theo mức lãi suất quy định tại khoản 2 Điều 468 Bộ luật Dân sự 2015.

[2] Về chi phí tố tụng: Nguyên đơn đã tạm ứng và tự nguyện chịu chi phí xem xét thẩm định tại chỗ và thẩm định giá tài sản, nguyên đơn đã nộp xong.

[3] Về án phí:

[3.1] Án phí dân sự sơ thẩm:

- Ông Trần Danh L1 phải chịu án phí dân sự sơ thẩm là 300.000 đồng.

- Ông Trần Đắc T và bà Đỗ Thùy L phải chịu án phí dân sự sơ thẩm là 113.179.000 đồng (làm tròn). Sau khi cấn trừ vào số tiền tạm ứng án phí 46.000.000 đồng đã nộp theo Biên lai thu tiền tạm ứng án phí, lệ phí Tòa án số: AA/2019/0074897 ngày 143 tháng 4 năm 20210 của Chi cục Thi hành án dân sự huyện Hóc Môn, ông Trần Đắc T và bà Đỗ Thùy L phải nộp thêm số tiền là 67.179.000 đồng.

[3.2] Án phí dân sự phúc thẩm:

- Ông Bồ Văn B được miễn án phí dân sự phúc thẩm.

- Ông Trần Danh L1 phải nộp án phí dân sự phúc thẩm là 300.000 đồng (Ba trăm nghìn đồng), được cấn trừ toàn bộ vào số tiền tạm ứng án phí đã nộp 300.000 đồng (Ba trăm nghìn đồng) theo Biên lai thu tiền tạm ứng án phí số AA/2022/0016101 ngày 04/4/2023 của Chi cục thi hành án dân sự huyện Hóc Môn, Thành phố Hồ Chí Minh.

- Ông Lê Sơn T2 phải nộp án phí dân sự phúc thẩm là 300.000 đồng (Ba trăm nghìn đồng), được cấn trừ toàn bộ vào số tiền tạm ứng án phí đã nộp 300.000 đồng (Ba trăm nghìn đồng) theo Biên lai thu tiền tạm ứng án phí số AA/2022/0016481 ngày 12/6/2023 của Chi cục thi hành án dân sự huyện Hóc Môn, Thành phố Hồ Chí Minh.

Trường hợp bản án được thi hành theo Điều 2 Luật thi hành án dân sự, thì người được thi hành án dân sự, người phải thi hành án dân sự có quyền thỏa thuận thi hành án, yêu cầu thi hành án, tự nguyện thi hành án hoặc bị cưỡng chế thi hành án theo quy định tại các Điều 6, 7 và 9 Luật Thi hành án dân sự, thời hiệu thi hành án được thực hiện theo Điều 30 Luật Thi hành án dân sự.

Bản án phúc thẩm có hiệu lực pháp luật kể từ ngày tuyên án.