Bản án 89/2024/DS-PT về tranh chấp hợp đồng đặt cọc

TOÀ ÁN NHÂN DÂN TỈNH AN GIANG

BẢN ÁN 89/2024/DS-PT NGÀY 03/04/2024 VỀ TRANH CHẤP HỢP ĐỒNG ĐẶT CỌC

Ngày 03 tháng 4 năm 2024, tại trụ sở Tòa án nhân dân tỉnh A xét xử phúc thẩm công khai vụ án dân sự thụ lý số 346/2023/TLPT-DS ngày 07 tháng 12 năm 2023 về việc “Tranh chấp hợp đồng đặt cọc”;

Do Bản án dân sự sơ thẩm số 143/2023/DS-ST ngày 09 tháng 8 năm 2023 của Tòa án nhân dân huyện C, tỉnh A bị kháng cáo;

Theo Quyết định đưa vụ án ra xét xử phúc thẩm số 57/2024/QĐXXPT-DS ngày 05 tháng 02 năm 2024 của Tòa án nhân dân tỉnh A, giữa các đương sự:

1. Nguyên đơn: Bà Trương Thị D, sinh năm 1993; nơi cư trú: Số C, tổ B, ấp T, xã T, huyện C, tỉnh A (vắng mặt).

2. Bị đơn: Bà Đoàn Thị Thu H, sinh năm 1966; nơi cư trú: Tổ A, ấp T, xã T, huyện C, tỉnh A (có mặt);

3. Người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan: Ông Nguyễn Vạn Đ, sinh năm 1995; nơi cư trú: Số C, tổ B, ấp T, xã T, huyện C, tỉnh A (vắng mặt).

4. Người kháng cáo: Bà Đoàn Thị Thu H, sinh năm 1966; nơi cư trú: Tổ A, ấp T, xã T, huyện C, tỉnh A (có mặt).

NỘI DUNG VỤ ÁN

- Nguyên đơn bà Trương Thị D trình bày: Ngày 15/11/2022, bà Trương Thị D và bà Đoàn Thị Thu H có thỏa thuận chuyển nhượng đối với diện tích đất 180m² (ngang 06m x dài 30m) với giá 360.000.000 đồng. Phần diện tích 180m² bà Trương Thị D nhận chuyển nhượng của bà Đoàn Thị Thu H thuộc diện tích 3.474,2m², thửa số 9, tờ bản đồ số 102 theo Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số CS03945 do Sở Tài nguyên và Môi trường tỉnh A cấp ngày 24/9/2019 cho bà Đoàn Thị Thu H, có lập văn bản theo Biên nhận ngày 15/11/2022.

Bà D đặt cọc cho bà H số tiền 200.000.000 đồng theo Biên nhận ngày 15/11/2022. Bà D và bà H có thỏa thuận khi nào có bản vẽ tách thửa thì bà D và H sẽ ra Văn phòng công chứng để làm thủ tục chuyển nhượng và bà D đưa thêm số tiền 100.000.000 đồng; còn lại số tiền 60.000.000 đồng khi nào bà P nhận được Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đối với diện tích đất nhận chuyển nhượng thì bà D đưa thêm 60.000.000 đồng. Sau khi có bản vẽ tách thửa đối với diện tích mà bà D nhận chuyển nhượng đất của bà H, bà D yêu cầu bà H đến Văn phòng công chứng để làm thủ tục chuyển nhượng thì bà H cứ hứa hẹn mà không thực hiện do Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đối với diện tích đất chuyển nhượng đang được thế chấp tại Ngân hàng. Nguyên nhân hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa bà D và bà H không tiếp tục thực hiện được là do lỗi của bà H, vì bà H hứa lo tiền chuộc Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ra đề thực hiện thủ tục chuyển nhượng phần đất này cho bà D nhưng bà H không thực hiện. Bà D yêu cầu bà H trả lại số tiền đặt cọc là 200.000.000 đồng và số tiền phạt cọc là 100.000.000 đồng.

- Bị đơn bà Đoàn Thị Thu H trình bày: Bà có thỏa thuận chuyển nhượng cho bà D 180m² với giá 360.000.000 đồng, thuộc diện tích 3.474,2m², thửa số 9, tờ bản đồ số 102 theo Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số CS03945 do Sở Tài nguyên và Môi trường tỉnh A cấp ngày 24/9/2019 cho bà Đoàn Thị Thu H. Bà D đã đặt cọc số tiền 200.000.000 đồng theo Biên nhận ngày 15/11/2022, thỏa thuận khi nào có bản vẽ tách thửa đối với diện tích chuyển nhượng thì hai bên sẽ đến Văn phòng công chứng để công chứng hợp đồng chuyển nhượng và bà D đưa thêm 100.000.000 đồng, còn lại số tiền 60.000.000 đồng khi nào bà D nhận được Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đối với diện tích đất nhận chuyển nhượng của bà H thì bà D sẽ đưa đủ số tiền này cho H.

Đến ngày 31/3/2023, Văn phòng Đ1 - Chi nhánh C ban hành Bản trích đo địa chính đối với diện tích mà bà H chuyển nhượng cho bà D. Tuy nhiên, do giấy chứng nhận quyền sử dụng đất của bà H đang thế chấp cho Ngân hàng để đảm bảo nghĩa vụ trả nợ của bà H nên bà H không thể đến Văn phòng công chứng để thực hiện thủ tục chuyển nhượng cho bà D. Bà H yêu cầu bà D cho thêm thời gian để chuyển nhượng thêm một phần diện tích nữa để có tiền chuộc Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất từ ngân hàng và tiếp tục thực hiện hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất đối với bà D nhưng bà D không đồng ý nên mới khởi kiện tại Tòa án.

Bà H đồng ý trả lại bà Trương Thị D số tiền đã nhận cọc là 200.000.000 (hai trăm triệu) đồng, không đồng ý trả tiền phạt cọc đối với số tiền 100.000.000 đồng theo yêu cầu của bà Trương Thị D.

- Người cỏ quyền lợi, nghĩa vụ liên quan ông Nguyễn Vạn Đ trình bày: Việc thỏa thuận chuyển nhượng và đặt cọc số tiền 200.000.000 đồng do bà Trương Thị D trực tiếp thỏa thuận với bà Đoàn Thị Thu H. Số tiền 200.000.000 đồng mà bà Trương Thị D đặt cọc cho bà Đoàn Thị Thu H là tài sản của bà Trương Thị D. Ông Đ không có ý kiến đối với yêu cầu khởi kiện của bà Trương Thị D.

Tại Bản án sơ thẩm số 143/2023/DS-ST ngày 09 tháng 8 năm 2023 của Tòa án nhân dân huyện C, tỉnh A đã tuyên xử:

Chấp nhận toàn bộ yêu cầu khởi kiện của bà Trương Thị D.

Buộc bà Đoàn Thị Thu H có nghĩa vụ trả cho bà Trương Thị D tổng số tiền 300.000.000 (ba trăm triệu) đồng, trong đó:

- Tiền đặt cọc là 200.000.000 (hai trăm triệu) đồng;

- Tiền phạt cọc là 100.000.000 (một trăm triệu) đồng.

Ngoài ra, bản án còn tuyên về nghĩa vụ trả lãi do chậm thi hành án, án phí sơ thẩm và quyền kháng cáo của các đương sự.

Sau khi xét xử sơ thẩm ngày 23/8/2023, bị đơn bà Đoàn Thị Thu H có đơn kháng cáo đề nghị Tòa án cấp phúc thẩm xem xét lại toàn bộ vụ án; bà H không đồng ý trả tiền phạt cọc và yêu cầu húy bản án sơ thẩm số 143/2023/DS-ST ngày 09/8/2023 của Tòa án nhân dân huyện C, tỉnh A.

Tại phiên toà phúc thẩm:

- Bị đơn bà Đoàn Thị Thu H xác định lại nội dung kháng cáo là yêu cầu sửa bản án sơ thẩm, đề nghị không chấp nhận yêu cầu phạt cọc của bà D. Bà H đồng ý trả lại tiền cọc 200.000.000 đồng và tự nguyện trả thêm cho bà D 40.000.000 đồng do bà cũng có lỗi trong việc không thực hiện được thỏa thuận chuyển nhượng đất với bà D.

- Bà Trương Thị D và ông Nguyễn Vạn Đ vắng mặt.

- Đại diện Viện kiểm sát nhân dân tỉnh A phát biểu quan điểm:

Về tố tụng: Trong quá trình thụ lý, Thẩm phán đã thực hiện nhiệm vụ, quyền hạn theo đúng quy định tại Điều 48 Bộ luật Tố tụng dân sự năm 2015. Tại phiên tòa Hội đồng xét xử, Thư ký phiên tòa đã thực hiện đúng quy định của Bộ luật Tố tụng dân sự về phiên tòa phúc thẩm, đảm bảo đúng các nguyên tắc, phạm vi xét xử, thành phần và sự có mặt của các thành viên Hội đồng xét xử, thủ tục phiên tòa được đảm bảo đúng pháp luật của Bộ luật Tố tụng dân sự 2015.

Về chấp hành pháp luật của những người tham gia tố tụng: Từ khi thụ lý vụ án và tại phiên tòa, các đương sự đã thực hiện đúng quyền và nghĩa vụ theo quy định của Bộ luật Tố tụng dân sự năm 2015.

Về nội dung: Đề nghị Hội đồng xét xử căn cứ khoản 2 Điều 308 Bộ luật tố tụng dân sự năm 2015, phúc xử: Chấp nhận một phần kháng cáo của bị đơn bà Đoàn Thị Thu H; sửa bản án sơ thẩm số 143/2023/DS-ST ngày 09/8/2023 của Tòa án nhân dân huyện C về nội dung bà H không phải chịu tiền phạt cọc 100.000.000 đồng cho bà D; công nhận sự tự nguyện của bà H hỗ trợ cho bà D 40.000.000 đồng; các phần khác của bản sơ thẩm giữ nguyên; bị đơn không phải chịu án phí phúc thẩm.

NHẬN ĐỊNH CỦA TÒA ÁN

[1] Về thủ tục tố tụng:

Bị đơn bà Đoàn Thị Thu H kháng cáo trong thời hạn luật định, có nộp tạm ứng án phí phúc thẩm nên được chấp nhận xem xét giải quyết theo trình tự phúc thẩm.

Nguyên đơn bà Trương Thị D và người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan Nguyễn Vạn Đ đã được triệu tập hợp lệ đến lần thứ hai nhưng vắng mặt. Căn cứ Điều 296 Bộ luật Tố tụng dân sự, Hội đồng xét xử tiến hành xét xử vắng mặt bà D và ông Đ.

[2] Về nội dung:

Căn cứ vào lời khai của các đương sự xác định: Vào ngày 15/11/2022, bà Đoàn Thị Thu H có thỏa thuận chuyển nhượng cho bà Trương Thị D quyền sử dụng đất diện tích 180m² (ngang 06m x dài 30m) thuộc diện tích 3.474,2m², thửa số 9, tờ bản đồ số 102 theo Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số CS03945 do Sở Tài nguyên và Môi trường tỉnh A cấp ngày 24/9/2019 cho bà Đoàn Thị Thu H, giá chuyển nhượng là 360.000.000 đồng. Bà D đặt cọc cho bà H số tiền 200.000.000 đồng và có lập Biên nhận ngày 15/11/2022 (Biên nhận được viết tay). Các bên thỏa thuận đến khi có Bản trích đo địa chính đối với diện tích đất chuyển nhượng thì sẽ thực hiện thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất.

Tuy nhiên, sau khi có Bản trích đo địa chính thì các bên không thực hiện được thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất do bà H đã thế chấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số CS03945 do Sở Tài nguyên và Môi trường tỉnh A cấp ngày 24/9/2019 để vay tiền của Ngân hàng.

Theo bà H trình bày thì khi đo đạc diện tích đất chuyển nhượng tăng thêm 09 m², bà có yêu cầu bà D trả thêm tiền đối với diện tích đất tăng thêm nhưng D không đồng ý và do bà không có tiền trả nợ Ngân hàng để giải chấp nên không thể thực hiện thủ tục chuyển nhượng đất với D.

Xét thấy, bà D và bà H đã xác lập hợp đồng đặt cọc để đảm bảo cho việc giao kết, thực hiện hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Tuy nhiên trên thực tế, thỏa thuận chuyển nhượng theo Biên nhận ngày 15/11/2022 chưa được các bên xác lập bằng văn bản, có công chứng, chứng thực hợp pháp theo quy định tại Điều 502 Bộ luật Dân sự và Điều 188 Luật Đất đai. Do đó họng đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất chưa được giao kết.

Về lỗi làm cho hợp đồng không được giao kết, theo lời khai của các bên là do bà H đã thế chấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho Ngân hàng (diện tích đất 3.474,2 m²). Trong đó có diện tích tích đất thỏa thuận chuyển nhượng cho bà D và không có khả năng thanh toán nên không giải chấp được. Lỗi làm do hợp đồng không được giao kết là do bà H. Tuy nhiên, phía bà D cũng có lỗi là không tìm hiểu trước về tình trạng pháp lý của diện tích đất nhận chuyển nhượng. Đến khi bà H không có khả năng trả nợ Ngân hàng thì bà D cũng từ chối việc giao kết và thực hiện hợp đồng với bà H. Do đó, bà D cũng có lỗi trong việc không giao kết hợp đồng.

Tòa án cấp sơ thẩm xác định bà H có lỗi làm cho hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất không thực hiện được và buộc bà H trả lại tiền đặt cọc cho bà D là có căn cứ. Tuy nhiên, cấp sơ thẩm không xem xét lỗi của bà D là chưa đánh giá đầy đủ, toàn diện tình tiết của vụ án.

Ngoài ra, theo thỏa thuận trong biên nhận đặt cọc thì khi “kể từ ngày công chứng tới 100 ngày tôi sẽ hoàn tất sổ. Nếu có sổ D không lấy sẽ mất tiền cọc tôi không giao sổ hồng sẽ đền tiền cọc bằng 2 lần tiền” Như vậy, trên thực tế hợp đồng chuyển nhượng chưa được các bên ký kết và công chứng, chứng thực nên chưa làm phát sinh quyền và nghĩa vụ của các bên trong hợp đồng đặt cọc. Do đó, cấp sơ thẩm tuyên buộc bà H bồi thường tiền phạt cọc cho bà D 100.000.000 đồng là không có căn cứ.

Bà H kháng cáo yêu cầu xem xét lại việc phạt cọc là có căn cứ. Tuy nhiên tại phiên tòa, bà H đồng ý tự nguyện trả thêm cho bà D số tiền 40.000.000 đồng do bà H có lỗi trong việc không thực hiện được việc chuyển nhượng và số tiền cọc bà đã nhận của bà D từ ngày 15/11/2022 đến nay đã lâu. Đây là sự tự nguyện không trái pháp luật nên được công nhận.

Quan điểm của đại diện Viện kiểm sát nhân dân tỉnh A đề nghị chấp nhận một phần kháng cáo của bà H, sửa bản án sơ thẩm về phần phạt cọc là có căn cứ nên được chấp nhận.

[3] Về án phí phúc thẩm: Do kháng cáo được chấp nhận nên bà H không phải chịu án phí dân sự phúc thẩm.

Vì các lẽ trên;

QUYẾT ĐỊNH

Căn cứ vào khoản 2 Điều 308, Điều 309; khoản 2 Điều 148 của Bộ luật Tố tụng dân sự năm 2015; khoản 2 Điều 29 Nghị quyết số 326/2016/UBTVQH14 ngày 30/12/2016 của Ủy ban Thường vụ Quốc Hội quy định về mức thu, miễn, giảm, thu, nộp, quản lý và sử dụng án phí, lệ phí Toà án;

Chấp nhận một phần yêu cầu kháng cáo của bà Đoàn Thị Thu H.

Sửa bản án dân sự sơ thẩm số 143/2023/DS-ST ngày 09 tháng 8 năm 2023 của Tòa án nhân dân huyện C, tỉnh A.

- Chấp nhận một phần yêu cầu khởi kiện của bà Trương Thị D.

Buộc bà Đoàn Thị Thu H có nghĩa vụ trả cho bà Trương Thị D tiền đặt cọc là 200.000.000 đồng (hai trăm triệu đồng);

Kể từ ngày có đơn yêu cầu thi hành án của người được thi hành án (đối với các khoản tiền phải trả cho người được thi hành án) cho đến khi thi hành án xong, tất cả các khoản tiền, hàng tháng bên phải thi hành án còn phải chịu khoản tiền lãi của số tiền còn phải thi hành án theo mức lãi suất quy định tại khoản 2 Điều 468 Bộ luật Dân sự năm 2015.

- Không chấp nhận yêu cầu khởi kiện của bà Trương Thị D về việc buộc bà Đoàn Thị Thu H trả tiền phạt cọc là 100.000.000 đồng (một trăm triệu đồng).

Công nhận sự tự nguyện của bà Đoàn Thị Thu H trả thêm cho bà Trương Thị D số tiền 40.000.000 đồng (bốn mươi triệu đồng).

- Về án phí dân sự sơ thẩm:

Bà Đoàn Thị Thu H phải chịu 10.000.000 đồng (mười triệu đồng) án phí dân sự sơ thẩm.

Bà Trương Thị D phải chịu 3.000.000 đồng án phí dân sự sơ thẩm, được khấu trừ tiền tạm ứng án phí đã nộp là 7.500.000 đồng theo Biên lai thu số 0013704 ngày 31/5/2023 của Chi cục thi hành án dân sự huyện C, tỉnh A. Hoàn trả lại bà D 4.500.000 đồng tạm ứng án phí.

- Án phí dân sự phúc thẩm: Bà Đoàn Thị Thu H không phải chịu án phí dân sự phúc thẩm, hoàn trả lại bà H tiền tạm ứng án phí đã nộp là 300.000 đồng theo Biên lai thu số 0013924 ngày 23/8/2023 của Chi cục Thi hành án dân sự huyện C, tỉnh A.

Trường hợp bản án, quyết định được thi hành theo quy định tại Điều 2 Luật Thi hành án dân sự thì người được thi hành án dân sự, người phải thi hành án dân sự có quyền thoả thuận thi hành án, quyền yêu cầu thi hành án, quyền tự nguyện thi hành án hoặc bị cưỡng chế thi hành án theo quy định tại các Điều 6,7 và 9 Luật Thi hành án dân sự; thời hiệu thi hành án được thực hiện theo quy định tại Điều 30 Luật Thi hành án dân sự.

Bản án phúc thẩm có hiệu lực pháp luật kể từ ngày tuyên án.