Bản án 76/2020/DS-PT ngày 30/12/2020 về tranh chấp hợp đồng mua bán nhà, chuyển nhượng quyền sử dụng đất, tuyên bố hợp đồng vô hiệu và yêu cầu hủy giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

TÒA ÁN NHÂN DÂN TỈNH LẠNG SƠN

BẢN ÁN 76/2020/DS-PT NGÀY 30/12/2020 VỀ TRANH CHẤP HỢP ĐỒNG MUA BÁN NHÀ, CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT, TUYÊN BỐ HỢP ĐỒNG VÔ HIỆU VÀ YÊU CẦU HỦY GIẤY CHỨNG NHẬN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT

Ngày 30 tháng 12 năm 2020 tại trụ sở Tòa án nhân dân tỉnh Lạng Sơn xét xử phúc thẩm công khai vụ án dân sự thụ lý số 69/2020/TLPT-DS ngày 30 tháng 10 năm 2020 về việc Tranh chấp hợp đồng mua bán nhà, chuyển nhượng quyền sử dụng đất, yêu cầu tuyên bố hợp đồng vô hiệu và yêu cầu hủy giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.

Do Bản án dân sự sơ thẩm số 04/2020/DS-ST ngày 15 tháng 9 năm 2020 của Tòa án nhân dân huyện Đình Lập, tỉnh Lạng Sơn bị kháng cáo.

Theo Quyết định đưa vụ án ra xét xử phúc thẩm số 96/2020/QĐ-PT ngày 15 tháng 12 năm 2020, giữa các đương sự:

- Nguyên đơn: Ông Lý Văn H; địa chỉ: Ngõ .., đường M, phường V, thành phố L, tỉnh Lạng Sơn; có mặt.

Người bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp cho ông Lý Văn H: Bà Nguyễn Thị Trung V, Luật sư văn phòng luật sư K, đoàn luật sư tỉnh Lạng Sơn. Địa chỉ: T…, đường L, khu Đ, phường V, thành phố L, tỉnh Lạng Sơn; có mặt.

- Bị đơn: Ông Nông Văn T; địa chỉ: Khu ..., thị trấn Đ, huyện Đ, tỉnh Lạng Sơn; có mặt.

Người đại diện theo ủy quyền của bị đơn: Ông Trần Văn Đ; địa chỉ: 417, chung cư …, phường Đ, quận H, thành phố H (Theo Hợp đồng uỷ quyền ngày 16 tháng 7 năm 2020); có mặt.

- Người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan:

1. Bà Tô Thị Đ; có mặt.

2. Anh Nông Thanh K; vắng mặt.

Cùng địa chỉ: Khu ..., thị trấn Đ, huyện Đ, tỉnh Lạng Sơn.

Người đại diện theo ủy quyền của bà Tô Thị Đ và anh Nông Thanh K: Ông Trần Văn Đ; địa chỉ: …., phường Đ, quận H, thành phố H. (Hợp đồng uỷ quyền ngày 16 tháng 7 năm 2020); có mặt.

3. Bà Lục Thị T; địa chỉ: Số …, đường L, phường Đ, thành phố L, tỉnh Lạng Sơn; vắng mặt.

Người đại diện hợp pháp của bà Lục Thị T: Ông Lý Văn H (Theo giấy ủy quyền ngày 27/4/2020); có mặt.

4. Bà Mã Thị T; địa chỉ: Khu ..., thị trấn Đ, huyện Đ, tỉnh Lạng Sơn.

Vắng mặt.

5. Bà Hoàng Kim L; địa chỉ: Khu ..., thị trấn Đ, huyện Đ, tỉnh Lạng Sơn:

vắng mặt.

6. Ông Lý Xuân Đ; địa chỉ: Khu ..., thị trấn Đ, huyện Đ, tỉnh Lạng Sơn:

vắng mặt.

7. Chị Hoàng Thị H; vắng mặt.

8. Anh Nguyễn Tuấn A; vắng mặt.

Cùng địa chỉ: Ngõ ..., đường T, phường C, thành phố L, tỉnh Lạng Sơn:

9. Chị Hoàng Thị T; vắng mặt.

10. Anh Hoàng Văn C; vắng mặt.

Cùng địa chỉ: Khu ..., thị trấn Đ, huyện Đ, tỉnh Lạng Sơn:

11. Ủy ban nhân dân huyện Đ, tỉnh Lạng Sơn.

Người đại diện theo ủy quyền của Chủ tịch Ủy ban nhân dân huyện Đ, tỉnh Lạng Sơn: Ông Nguyễn Chiến H - Trưởng phòng Tài nguyên và Môi trường huyện Đ, tỉnh Lạng Sơn. (Theo Quyết định số 583/QĐ-UBND ngày 13/3/2019); có mặt.

Người kháng cáo: Ông Lý Văn H là nguyên đơn.

NỘI DUNG VỤ ÁN

Theo tài liệu có trong hồ sơ vụ án và Bản án dân sự sơ thẩm, nội dung vụ án được tóm tắt như sau:

Vào khoảng tháng 5 năm 1995, ông Lý Văn H và vợ chồng ông Nông Văn T, bà Tô Thị Đ có thỏa thuận với nhau về việc chuyển nhượng nhà và đất tại thị trấn Đ với giá thỏa thuận là 24.000.000đ, việc thỏa thuận không lập thành văn bản, chỉ thống nhất với nhau bằng lời nói. Tại thời điểm thỏa thuận chuyển nhượng ông H chưa được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Khi thỏa thuận chuyển nhượng các bên cũng không đo đạc diện tích nhà và đất mua bán nên không biết cụ thể diện tích đất và số lô, số thửa của mảnh đất.

Theo ông Lý Văn H trình bày: Năm 1995 ông Lý Văn H bán ngôi nhà và đất xung quanh tại khu 1 (nay là khu 4) thị trấn Đ, huyện Đ, tỉnh Lạng Sơn cho ông Nông Văn T và bà Tô Thị Đ. Giá thỏa thuận mua bán cả nhà và đất là 24.000.000 đồng (hai mươi tư triệu đồng). Việc mua bán hai bên chỉ thỏa thuận bằng miệng, khi nào bên mua trả tiền xong thì bên bán làm thủ tục giấy tờ. Thời điểm đó ông Nông Văn T, bà Tô Thị Đ không có đủ tiền để trả hết một lần, nên xin được trả dần, đến nay gia đình ông Nông Văn T mới trả tiền cho ông Lý Văn H một lần vào tháng 5/1995 với số tiền là 8.600.000 đồng, lần 2 bằng 04 hộp gỗ lim cùng với đợt ông Lý Văn H mua gỗ với Hạt kiểm lâm huyện Đ vào ngày 03/01/1998, giá 04 hộp gỗ lim là 300.000 đồng; ngoài ra có một lần ông Nông Văn T gửi qua ông Lý Xuân Đ 5.000.000 đồng để trả cho ông Lý Văn H. Tổng cộng với số tiền là 13.900.000 đồng. Từ đó đến nay ông Lý Văn H đã yêu cầu gia đình ông Nông Văn T trả số tiền còn lại, nhưng gia đình ông Nông Văn T đều lấy lý do kinh tế khó khăn, chưa thu xếp được và hứa sẽ cố gắng thu xếp để trả sau. Đầu năm 2018 ông Lý Văn H đã nhiều lần đến nhà ông Nông Văn T để yêu cầu trả nợ, thì được vợ chồng ông Nông Văn T và bà Tô Thị Đ nói là đã trả hết tiền mua nhà cho ông Lý Văn H từ lâu, cụ thể một lần trả trực tiếp cho ông Lý Văn H là 8.600.000 đồng; lần 2 trả bằng 04 hộp gỗ lim; số nợ còn lại đã trả qua ông Lý Xuân Đ 10.000.000 đồng, một lần khác trả qua bà Hoàng Kim L, bà Mã Thị T với số tiền là 5.000.000 đồng.

Để làm rõ số tiền đã trả qua những người nêu trên, ông Lý Văn H đã đến hỏi bà Hoàng Kim L, bà Mã Thị T thì những người này cho biết không được nhận tiền với vợ chồng ông Nông Văn T, bà Tô Thị Đ; đối với số tiền trả qua ông Lý Xuân Đ thì được ông Lý Xuân Đ khẳng định chỉ được nhận một lần duy nhất với số tiền là 5.000.000 đồng, chưa có lần nào được nhận số tiền là 10.000.000 đồng. Việc thanh toán tiền mua bán nhà, đất đến nay vẫn chưa xong nên ông Lý Văn H chưa làm giấy tờ mua bán nhà và đất cho ông Nông Văn T, nhưng ông Nông Văn T đã được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.

Quá trình giải quyết vụ án tại cấp sơ thẩm lần thứ hai ông Lý Văn H trình bày: Năm 1995 ông chuyển nhượng nhà, đất cho gia đình ông Nông Văn T gồm có 03 mảnh đất tách rời nhau, hiện nay là thửa 178, 185 và một phần đất vườn nằm ở phía bên dưới đường bê tông (là thửa 172 tờ bản đồ 27c bản đồ địa chính thị trấn Đ). Phần đất thuộc thửa 172 ông chưa yêu cầu giải quyết, diện tích đất này ông Nông Văn T đã chuyển nhượng cho vợ chồng chị Hoàng Thị H, anh Nguyễn Tuấn A, sau đó vợ chồng chị Hoàng Thị H đã xây nhà ở trên đất này, được một thời gian thì chuyển nhượng cho vợ chồng chị Hoàng Thị T, anh Hoàng Văn C.

Nay ông khởi kiện yêu cầu ông Nông Văn T thanh toán cho ông 42,08% giá trị các tài sản sau: Giá trị nhà chính, nhà bếp là 231.650.636 đồng; giá thị thửa đất 178 là 562.373.500 đồng; giá trị thửa 185 là 2.494.800 đồng; giá trị 38,4m2 thuộc thửa 172 là 211.200.000 đồng. Tổng cộng: 1.007.718.436 đồng.

1.007.718.436 đồng x 42,08% = 424.047.917 đồng (làm tròn số là 424.000.000 đồng).

Yêu cầu hủy Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đối với thửa 178, 185 đã cấp cho hộ ông Nông Văn T vì cấp không đúng quy định của pháp luật.

Ông Lý Văn H rút 02 yêu cầu khởi kiện không yêu cầu lấy lại nhà, đất đã bán và không yêu cầu tuyên bố hợp đồng vô hiệu.

Bị đơn ông Nông Văn T trình bày: Năm 1995 ông nhận chuyển nhượng nhà, đất với ông Lý Văn H. Ngày 12/6/1995 giao dịch mua bán giữa ông và ông Lý Văn H đã thanh toán xong. Ông Nông Văn T đã thanh toán tiền đủ cho ông Lý Văn H qua 03 lần. Cụ thể: Lần 1, ông Nông Văn T thanh toán trong năm 1995 với số tiền là 8.600.000 đồng, lần 2 trả trực tiếp cho ông Lý Văn H, bà Lục Thị T 8.000.000 đồng, lần 3 thanh toán cho ông Lý Văn H thông qua ông Lý Xuân Đ với số tiền là 5.000.000 đồng và 04 hộp gỗ lim trị giá 3.500.000 đồng. Những lần thanh toán tiền chỉ giao dịch bằng miệng trên cơ sở tin tưởng lẫn nhau, không làm giấy tờ gì. Ngày 14/6/1995 hai bên đã làm giấy chuyển nhượng có xác nhận của Uỷ ban nhân dân thị trấn Đình Lập. Năm 2000 khi kê khai cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ông Nông Văn T đã nộp Giấy chuyển nhượng này cho cán bộ địa chính thị trấn Đ nhưng nay đã bị thất lạc. Ông Nông Văn T không chấp nhận các yêu cầu khởi kiện của ông Lý Văn H. Ông Nông Văn T yêu cầu Tòa án áp dụng thời hiệu khởi kiện đối với các yêu cầu khởi kiện của ông Lý Văn H.

Trong các bản tự khai và lời khai tại phiên tòa người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan bà Tô Thị Đ và anh Nông Thanh K nhất trí với ý kiến của ông Nông Văn T.

Trong các bản tự khai và lời khai của nguời có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan bà Mã Thị T, bà Hoàng Kim L cùng trình bày: Không biết việc ông Lý Văn H thực hiện mua bán nhà, đất với vợ chồng ông Nông Văn T, bà Tô Thị Đ và không có việc các bà lấy hộ tiền cho ông Hạnh.

Người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan ông Lý Xuân Đ trình bày: Việc ông là Lý Văn H thực hiện mua bán nhà với vợ chồng ông Nông Văn T, bà Tô Thị Đ với nhau như thế nào thì ông không biết; năm 1995 ông được nhận hộ ông Lý Văn H số tiền là 5.000.000 đồng và kèm theo một bức thư tay.

Người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan chị Hoàng Thị H, anh Nguyễn Tuấn A trình bày: Năm 1998 vợ chồng chị mua một mảnh đất với ông Nông Văn T, diện tích 65m2 giá 3.600.000 đồng. Khi mua có lập giấy chuyển nhượng viết tay có xác nhận của chính quyền địa phương. Khi đó đất này chưa được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, đến năm 2010 vợ chồng chị kê khai cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Anh chị không biết việc ông Lý Văn H và ông Nông Văn T mua bán nhà đất với nhau như thế nào. Chị xác định không có quyền lợi nghĩa vụ liên quan nên từ chối tham gia tố tụng, đề nghị Tòa án xét xử vắng mặt.

Người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan chị Hoàng Thị T, anh Hoàng Văn C trình bày: Năm 2017 chị mua nhà và đất với chị Hoàng Thị H và anh Nguyễn Tuấn A với diện tích 41,6m2 với số tiền 550.000.000 đồng, khi mua có làm hợp đồng chuyển nhượng và đã sang tên sổ đỏ mang tên vợ chồng chị là Hoàng Văn C và Hoàng Thị T. Đề nghị Tòa án giải quyết theo quy định của pháp luật.

Ủy ban nhân dân huyện Đ có ý kiến, quan điểm về việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cấp cho hộ ông Nông Văn T và bà Tô Thị Đ như sau: Qua kiểm tra xem xét hồ sơ và trên cơ sở quy định của pháp luật về đất đai, quan điểm của Ủy ban nhân dân huyện Đ về việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho hộ ông Nông Văn T đảm bảo đúng trình tự, thủ tục và đúng đối tượng theo quy định.

Vụ án đã được xét xử nhiều lần và tại Bản án dân sự số 04/2020/DS-ST ngày 15-9-2020 của Tòa án nhân dân huyện Đình Lập, tỉnh Lạng Sơn đã quyết định: Căn cứ vào khoản 3 Điều 26, điểm a, khoản 1 Điều 35, điểm a khoản 1 Điều 39, khoản 1 Điều 147, khoản 1 Điều 157, khoản 2 Điều 161, khoản 1 Điều 165, Điều 271, khoản 1 Điều 273 của Bộ luật Tố tụng dân sự; Căn cứ vào khoản 2 Điều 149, khoản 3 Điều 150, Điều 429, khoản 2 Điều 357 của Bộ luật Dân sự:

Căn cứ vào điểm đ, khoản 1 Điều 12, khoản 6 Điều 15, khoản 1 Điều 26 Nghị quyết số: 326/2016/UBTVQH14 ngày 30/12/2016 của Uỷ ban thường vụ Quốc hội quy định về mức thu, miễn, giảm, thu, nộp, quản lý và sử dụng án phí và lệ phí Tòa án.

1. Không chấp nhận yêu cầu khởi kiện của ông Lý Văn H yêu cầu ông Nông Văn T và bà Tô Thị Đ thanh toán tiền mua bán nhà, đất còn lại tương đương 42,08% tổng giá trị các tài sản với tổng số tiền 424.000.000 đồng.

2. Không chấp nhận yêu cầu của ông Lý Văn H yêu cầu hủy giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đã cấp cho hộ ông Nông Văn T.

3. Đình chỉ đối với yêu cầu lấy lại nhà, đất đã bán và yêu cầu tuyên bố hợp đồng vô hiệu của ông Lý Văn H.

4. Không chấp nhận yêu cầu áp dụng thời hiệu của ông Nông Văn T đối với yêu cầu khởi kiện của ông Lý Văn H.

Ngoài ra bản án sơ thẩm còn tuyên về trách nhiệm chịu chi phí tố tụng, án phí, quyền kháng cáo của các đương sự.

Sau khi xét xử sơ thẩm, nguyên đơn Lý Văn H kháng cáo yêu cầu sửa Bản án dân sự sơ thẩm, buộc ông Nông Văn T và bà Tô Thị Đ phải trả tiền mua bán nhà, đất còn lại tương đương với 42,08% tổng giá trị các tài sản với tổng số tiền 424.000.000đ; hủy giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đã cấp cho hộ ông Nông Văn T; ông Nông Văn T và bà Tô Thị Đ phải chịu toàn bộ chi phí tố tụng.

Tại phiên tòa phúc thẩm, ông Lý Văn H và ông Nông Văn T, bà Tô Thị Đ thỏa thuận được với nhau về việc giải quyết toàn bộ nội dung vụ án, cụ thể: Ông Nông Văn T, bà Tô Thị Đ nhất trí hỗ trợ trả cho ông Lý Văn H số tiền là 50.000.000đ (Năm mươi triệu đồng chẵn). Hai bên yêu cầu thoản thuận này ghi trong bản ản phúc thẩm.

Ý kiến của đại diện Viện Kiểm sát nhân dân tỉnh Lạng Sơn: Quá trình thụ lý, giải quyết vụ án tại cấp phúc thẩm và tại phiên tòa phúc thẩm, Thẩm phán, Hội đồng xét xử, Thư ký phiên tòa và các đương sự chấp hành đúng quy định của Bộ luật Tố tụng dân sự; các đương sự đã chấp hành theo đúng quy định của pháp luật. Việc thỏa thuận của các đương sự tại phiên tòa là hoàn toàn tự nguyện, không trái đạo đức xã hội, đề nghị Hội đồng xét xử công nhận sự tự thỏa thuận của các đương sự, sửa Bản án dân sự sơ thẩm của Tòa án nhân dân huyện Đình Lập, tỉnh Lạng Sơn.

NHẬN ĐỊNH CỦA TÒA ÁN

[1] Tại phiên Tòa phúc thẩm, các bên đương sự tự thỏa thuận được với nhau về việc giải quyết toàn bộ vụ án như sau: Ông Nông Văn T, Bà Tô Thị Đ nhất trí hỗ trợ cho ông Lý Văn H số tiền là 50.000.000đ (Năm mươi triệu đồng) kể từ khi Bản án phúc thẩm có hiệu lực pháp luật.

[2] Xét thấy, đây là sự thỏa thuận tự nguyện giữa các bên, không vi phạm điều cấm của luật và không trái đạo đức xã hội, Hội đồng xét xử xét thấy cần công nhận sự thỏa thuận này, sửa Bản án sơ thẩm số 04/2020/DS-ST, ngày 15/9/2020 của Tòa án nhân dân huyện Đình Lập, tỉnh Lạng Sơn, công nhận sự thỏa thuận của các đương sự. Việc sửa án sơ thẩm là do có tình tiết mới, cấp sơ thẩm không có lỗi.

[3] Về chi phí tố tụng: Ông Lý Văn H tự nguyện chịu chi phí xem xét thẩm định tại chỗ và định giá tài sản với số tiền là: 7.343.000 đồng (bảy triệu ba trăm bốn mươi ba nghìn đồng). Xác nhận ông Lý Văn H đã nộp đủ số tiền này.

[4] Ông Nông Văn T tự nguyện chịu chi phí giám định với số tiền là 4.670.000 đồng (bốn triệu sáu trăm bảy mươi nghìn đồng). Xác nhận ông Nông Văn T đã nộp đủ số tiền này.

[5] Về án phí dân sự sơ thẩm và phúc thẩm: Ông Lý Văn H được miễn toàn bộ án phí dân sự sơ thẩm và phúc thẩm.

[6] Các quyết định khác của Bản án sơ thẩm không có kháng cáo, kháng nghị đã có hiệu lực pháp luật kể từ khi hết thời hạn kháng cáo, kháng nghị.

Vì các lẽ trên,

QUYẾT ĐỊNH

Căn cứ vào khoản 2 Điều 5, Điều 157, Điều 300 Bộ luật tố tụng dân sự năm 2015.

Căn cứ điểm đ khoản 1 Điều 12 Nghị quyết số 326/2016/UBTVQH14 ngày 30/12/2016 của Uỷ ban Thường vụ Quốc hội khoá 14 quy định về mức thu, miễn, giảm, thu nộp, quản lý và sử dụng án phí và lệ phí Toà án.

Sửa Bản án dân sự sơ thẩm số 04/2020/DS-ST ngày 15-9-2020 của Tòa án nhân dân huyện Đình Lập, tỉnh Lạng Sơn; công nhận sự thỏa thuận của nguyên đơn ông Lý Văn H đối với bị đơn ông Nông Văn T.

1. Ông Nông Văn T có trách nhiệm trả cho ông Lý Văn H số tiền là 50.000.000đ (năm mươi triệu đồng) kể từ khi Bản án phúc thẩm có hiệu lực pháp luật.

Khi bản án có hiệu lực pháp luật, bên được thi hành án có đơn yêu cầu thi hành án, nếu bên có nghĩa vụ chậm trả tiền thì bên đó phải trả lãi đối với số tiền chậm trả theo qui định tại Điều 357 và khoản 2 Điều 468 Bộ luật Dân sự năm 2015.

2. Về chi phí tố tụng: Ông Lý Văn H tự nguyện chịu chi phí xem xét thẩm định tại chỗ và định giá tài sản với số tiền là: 7.343.000 đồng (bảy triệu ba trăm bốn mươi ba nghìn đồng). Xác nhận ông Lý Văn H đã nộp đủ số tiền này.

Ông Nông Văn T tự nguyện chịu chi phí giám định với số tiền là 4.670.000 đồng (bốn triệu sáu trăm bảy mươi nghìn đồng). Xác nhận ông Nông Văn T đã nộp đủ số tiền này.

3. Các quyết định khác của Bản án sơ thẩm không có kháng cáo, kháng nghị đã có hiệu lực pháp luật kể từ khi hết thời hạn kháng cáo, kháng nghị.

4. Về án phí: Ông Lý Văn H được miễn toàn bộ án phí dân sự sơ thẩm và phúc thẩm. Hoàn trả cho ông Lý Văn H số tiền tạm ứng án phí đã nộp là 5.625.000đ (năm triệu, sáu trăm hai mươi năm nghìn đồng) theo biên lai thu tiền tạm ứng án phí số AA/2012/04230 ngày 14/01/2019 tại Chi cục Thi hành án dân sự huyện Đình Lập, tỉnh Lạng Sơn.

Bản án dân sự phúc thẩm có hiệu lực pháp luật kể từ ngày tuyên án./.

Trường hợp Bản án được thi hành theo quy định tại Điều 2 Luật Thi hành án dân sự thì người được thi hành án dân sự, người phải thi hành án dân sự có quyền thỏa thuận thi hành án, quyền yêu cầu thi hành án, tự nguyện thi hành án hoặc bị cưỡng chế thi hành án theo quy định tại các Điều 6, 7 và 9 Luật Thi hành án dân sự; thời hiệu thi hành án được thực hiện theo quy định tại Điều 30 Luật Thi hành án dân sự.