Bản án 69/2021/DS-PT về tranh chấp hợp đồng mua bán căn hộ chung cư

TÒA ÁN NHÂN DÂN TỈNH BÌNH ĐỊNH

BẢN ÁN 69/2021/DS-PT NGÀY 12/04/2021 VỀ TRANH CHẤP HỢP ĐỒNG MUA BÁN CĂN HỘ CHUNG CƯ

Ngày 12 tháng 4 năm 2020 tại trụ sở Tòa án nhân dân tỉnh Bình Định xét xử phúc thẩm công khai vụ án thụ lý số 49/2020/TLPT-DS ngày 10 tháng 11 năm 2020 về tranh chấp hợp đồng mua bán căn hộ chung cư.

Do Bản án dân sự sơ thẩm số 151/2020/DS-ST ngày 24 tháng 9 năm 2020 của Tòa án nhân dân thành phố N, tỉnh Bình Định bị kháng cáo.

Theo Quyết định đưa vụ án ra xét xử phúc thẩm số 33/2020/QĐPT-DS ngày 07 tháng 12 năm 2020 giữa các đương sự:

- Nguyên đơn: Bà Chung Thị T; trú tại: Căn hộ dãy A3, phòng 16, số nhà 08 đường T, thành phố N, tỉnh Bình Định; địa chỉ liên hệ: Số 96/22 đường L, phường H, thành phố N, tỉnh Bình Định (Có mặt) - Bị đơn: Anh Lê Thái H; trú tại: Số 236A đường L, thành phố N, tỉnh Bình Định. (Có mặt) Người bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của bị đơn: Ông Bùi Văn P – Luật sư đang hoạt động tại Công ty Luật Trách nhiệm hữu hạn Một thành viên P thuộc Đoàn luật sư tỉnh Bình Định; địa chỉ: Số 654 đường N, thành phố N, tỉnh Bình Định (Có mặt) - Người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan:

1. Trung tâm Phát triển nhà và Tư vấn xây dựng tỉnh Bình Định trực thuộc Sở Xây dựng tỉnh Bình Định; địa chỉ: Số 423 đường Trần Hưng Đạo, thành phố N, tỉnh Bình Định.

2. Chị Nguyễn Thị Hồng N; trú tại: Số 236A đường Lê Hồng Phong, thành phố N, tỉnh Bình Định. (Vắng mặt)

3. Ông Phạm Trường A; (Vắng mặt)

4. Anh Phạm Trường A1; (Vắng mặt)

5. Anh Phạm Trường L; (Vắng mặt) Ông Phạm Trường A, anh Phạm Trường A1 và anh Phạm Trường L đồng trú tại: Căn hộ dãy A3, phòng 16, số nhà 08 đường T, thành phố N, tỉnh Bình Định; địa chỉ liên hệ: Số 96/22 đường L, phường H, thành phố N, tỉnh Bình Định.

Người đại diện hợp pháp của người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan: Bà Chung Thị T; trú tại: Căn hộ dãy A3, phòng 16, số nhà 08 đường T, thành phố N, tỉnh Bình Định; địa chỉ liên hệ: Số 96/22 đường L, phường H, thành phố N, tỉnh Bình Định là người đại diện theo ủy quyền của ông Phạm Trường A (Theo Giấy ủy quyền lập ngày 20/01/2021 tại Văn phòng Công chứng Thanh Bình) - Người kháng cáo: Bị đơn anh Lê Thái H; trú tại: Số 236A đường L, thành phố N, tỉnh Bình Định.

NỘI DUNG VỤ ÁN

Theo đơn khởi kiện và các lời khai tiếp theo, nguyên đơn bà Chung Thị T trình bày:

Từ năm 2017 đến tháng 7/2018, bà đã nhiều lần vay mượn tiền của anh Lê Thái H với tổng số tiền là 200.000.000 đồng để chi trả cho những khoản chi tiêu riêng; bà đã trả lãi cho anh H nhiều lần với lãi suất 5%/tháng nhưng bà không nhớ chính xác là đã trả lãi được bao nhiêu và bà không có tài liệu, chứng cứ nào chứng minh.

Vì bà không có khả năng tiếp tục trả nợ nên anh H có gợi ý bà bán nhà để trả nợ. Do sợ ồn ào nên bà có năn nỉ chồng bà là ông Phạm Trường A ký vào Giấy bán nhà do bà viết vào ngày 31/7/2018 để bán căn hộ dãy A3, phòng 16, số nhà 08, đường T, thành phố N, tỉnh Bình Định (Viết tắt là căn hộ dãy A3, phòng 16) cho anh H với giá 500.000.000 đồng. Anh H đã trừ nợ số tiền 200.000.000 đồng, số tiền còn lại là 300.000.000 đồng anh H sẽ giao cho vợ chồng bà vào ngày 31/7/2020.

Tuy nhiên, sau khi tìm hiểu thì bà biết được căn hộ dãy A3, phòng 16 do vợ chồng bà thuê ở là tài sản thuộc quyền sở hữu của Nhà nước, vợ chồng bà không được chuyển nhượng với mọi hình thức. Do đó, vợ chồng bà có nhiều lần đến gặp anh H để đề nghị hủy giấy bán nhà ngày 31/7/2018 và xin trả số nợ 200.000.000 đồng cùng với tiền lãi theo lãi suất ngân hàng Nhà nước nhưng anh H không đồng ý.

Đối với lời khai của anh H là vào ngày 15/6/2019, ông Phạm Trường A có yêu cầu anh H đưa thêm 50.000.000 đồng để làm đám cưới cho con và nói tính vào tiền mua bán căn hộ là không đúng, bà không chấp nhận. Thực chất số tiền 50.000.000 đồng là tiền gốc 30.000.000 đồng cộng với tiền lãi 1.500.000 đồng/tháng từ tháng 9/2018 cho đến nay mà con bà là anh Phạm Trường A1 đã vay mượn của anh H trong thời gian đi bộ đội.

Nay bà khởi kiện yêu cầu Tòa án tuyên vô hiệu giấy bán nhà ngày 31/7/2018 giữa vợ chồng bà với anh Lê Thái H; vợ chồng bà sẽ hoàn trả lại cho anh H số tiền đã nhận 200.000.000 đồng và bồi thường tiền lãi theo quy định từ ngày 31/7/2018 cho đến nay. Ngoài ra, vợ chồng bà thống nhất trả luôn khoản nợ 50.000.000 đồng của anh Phạm Trường A1.

Bị đơn anh Lê Thái H trình bày:

Ông Phạm Trường A là cậu ruột của anh. Vì bà Chung Thị T nợ nần không có khả năng trả nợ nên vợ chồng ông A, bà T có đến tìm và năn nỉ anh mua lại căn hộ dãy A3, phòng 16 để lấy tiền trả nợ. Ngày 31/7/2018, vợ chồng ông A, bà T có viết giấy bán căn hộ nói trên cho anh với giá 500.000.000 đồng; anh đã đưa trước 200.000.000 đồng, phần còn lại 300.000.000 đồng đến ngày 31/7/2020 anh sẽ giao đủ. Khi đó, anh không biết căn hộ đang thuê của Nhà nước và cũng không biết sau này Nhà nước sẽ hóa giá cho ông A, bà T. Ngày 15/6/2019, ông A có yêu cầu anh đưa thêm 20.000.000 đồng để làm đám cưới cho con là anh Phạm Trường L cộng với 30.000.000 đồng mà anh Phạm Trường A1 đã nhờ anh dẫn đi vay trước đó và ông A đã nhờ anh trả nợ giùm cho anh A1 số tiền nói trên; tổng cộng là 50.000.000 đồng. Vì là chỗ cậu cháu nên anh tin tưởng không yêu cầu ông A viết giấy biên nhận số tiền 50.000.000 đồng.

Việc vợ chồng ông A, bà T lật ngược, nói sai sự thật nhằm mục đích không thực hiện giấy bán nhà ngày 31/7/2018 mà hai bên đã ký kết. Việc anh A1 cho rằng số tiền 50.000.000 đồng là tiền vay mượn của anh 30.000.000 đồng cùng với tiền lãi 1.500.000 đồng/tháng là bịa đặt.

Trước đây, anh không chấp nhận yêu cầu khởi kiện của bà T yêu cầu Tòa án tuyên vô hiệu giấy bán nhà ngày 31/7/2018; nay vì tình cảm gia đình nên anh thống nhất không tiếp tục thực hiện giấy bán nhà ngày 31/7/2018 nhưng vợ chồng bà T, ông A phải giao trả và bồi thường cho anh số tiền là 400.000.000 đồng.

Người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan, Trung tâm Phát triển nhà và Tư vấn xây dựng tỉnh Bình Định trình bày:

Trung tâm Phát triển nhà và Tư vấn xây dựng tỉnh Bình Định (viết tắt là Trung tâm) có ký hợp đồng thuê nhà với hộ ông Phạm Trường A; địa chỉ: Chung cư 08 T – dãy A3, tầng 3, phòng 16 tại Hợp đồng thuê nhà số 19/HĐ ngày 05/01/2017 (Viết tắt là Hợp đồng số 19). Theo điểm đ khoản 2 Điều 5 của hợp đồng thuê nhà nói trên thì bên thuê không được tự ý chuyển nhượng hợp đồng thuê nhà ở; do đó, việc các bên tự ý chuyển nhượng căn hộ dãy A3, phòng 16 là trái quy định của pháp luật.

Hiện nay, hộ ông Phạm Trường A đã thực hiện xong các thủ tục mua bán nhà ở chung cư cũ thuộc sở hữu nhà nước tại Quyết định bán nhà số 1772/QĐ-UBND ngày 12/5/2020 của Ủy ban nhân dân tỉnh Bình Định.

Người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan, ông Phạm Trường A trình bày:

Ông thống nhất với nội dung trình bày và yêu cầu khởi kiện của bà Chung Thị T. Ngoài ra, ông không có yêu cầu hoặc trình bày nào khác.

Người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan, anh Phạm Trường A1 trình bày:

Vào tháng 9/2017, anh có vay của anh Lê Thái H số tiền 30.000.000 đồng để mua điện thoại và chi tiêu sinh hoạt trong thời gian anh ở trong quân đội; việc vay mượn nói trên cha mẹ anh không biết và khi vay mượn tiền, trả lãi, hai bên chỉ nói miệng, không có người khác biết. Anh H đã đưa tiền cho anh tại nhà của anh H và anh đã trả lãi hàng tháng với số tiền 1.500.000 đồng/tháng từ ngày vay mượn cho đến tháng 9/2018. Từ tháng 9/2018 cho đến nay, anh chưa trả gốc và lãi phát sinh và anh thống nhất để cha mẹ anh trả nợ thay anh số tiền 50.000.000 đồng.

Người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan, anh Phạm Trường L trình bày:

Anh hoàn toàn không biết việc mẹ anh vay tiền của anh H và việc cha, mẹ anh bán căn hộ dãy A3, phòng 16 cho anh H vì thời gian đó anh đi học ở Quảng Nam. Anh cũng không biết việc anh H nói cha anh mượn tiền làm đám cưới cho anh. Anh thống nhất với yêu cầu khởi kiện của mẹ anh là yêu cầu Tòa án tuyên bố giấy bán nhà 31/7/2018 là vô hiệu.

Người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan, chị Nguyễn Thị Hồng N trình bày:

Chị là vợ của anh Lê Thái H. Việc xác lập giấy bán nhà, giao nhận tiền mua căn hộ dãy A3, phòng 16 cũng như việc anh H đưa cho ông Phạm Trường A 50.000.000 đồng cụ thể như thế nào chị không biết do thời điểm đó chị đang ở ngoài quê dưỡng bệnh. Chị thống nhất với nội dung trình bày và yêu cầu của anh H. Ngoài ra, chị không có yêu cầu hoặc trình bày nào khác.

Tại Bản án dân sự sơ thẩm số 151/2020/DS-ST ngày 24 tháng 9 năm 2020, Tòa án nhân dân thành phố N, tỉnh Bình Định đã quyết định:

- Chấp nhận yêu cầu khởi kiện của bà Chung Thị T.

- Tuyên bố Giấy bán nhà ngày 31/7/2018 giữa ông Phạm Trường A, bà Chung Thị T và anh Lê Thái H vô hiệu.

- Buộc bà Chung Thị T, ông Phạm Trường A có nghĩa vụ hoàn trả cho anh Lê Thái H 250.000.000 đồng và bồi thường thiệt hại cho anh Lê Thái H 98.767.123 đồng, tổng cộng là 348.767.123 đồng.

- Ngoài ra, Tòa án cấp sơ thẩm còn quyết định về phần án phí dân sự sơ thẩm, quyền nghĩa vụ thi hành án, quyền kháng cáo của các đương sự.

Sau khi xét xử sơ thẩm, ngày 06/10/2020, anh Lê Thái H đã có đơn kháng nộp qua đường bưu điện; nội dung đơn kháng cáo yêu cầu Tòa án cấp phúc thẩm xét xử sửa bản án sơ thẩm; yêu cầu tiếp tục thực hiện giao dịch theo Giấy bán nhà ngày 31/7/2018 giữa anh với vợ chồng ông Phạm Trường A, bà Chung Thị T; yêu cầu định giá lại căn hộ dãy A3, phòng 16, số nhà 08 đường T, thành phố N, tỉnh Bình Định vì giá trị bồi thường căn hộ cũ cho anh thấp hơn so với giá thị trường.

Tại phiên tòa phúc thẩm, anh Lê Thái H rút yêu cầu kháng cáo về phần yêu cầu định giá lại căn hộ dãy A3, phòng 16 và đề nghị sửa bản án sơ thẩm, yêu cầu tiếp tục thực hiện giao dịch theo Giấy bán nhà ngày 31/7/2018 giữa anh với vợ chồng ông Phạm Trường A, bà Chung Thị T.

Tại phiên tòa phúc thẩm, bà Chung Thị T không đồng ý với yêu cầu kháng cáo của anh H và đề nghị giữ nguyên bản án sơ thẩm.

Tại phiên tòa phúc thẩm, người bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của bị đơn trình bày bản luận cứ và đề nghị Hội đồng xét xử phúc thẩm tuyên bố Giấy bán nhà ngày 31/7/2018 giữa anh với vợ chồng ông Phạm Trường A, bà Chung Thị T là vô hiệu và buộc vợ chồng bà T phải bồi thường cho anh H theo trị giá hình thành của khu chung cư trong tương lai.

Tại phiên tòa phúc thẩm, đại diện Viện kiểm sát nhân dân tỉnh Bình Định phát biểu xác định về trình tự, thủ tục Tòa án thực hiện trong quá trình giải quyết vụ án ở giai đoạn phúc thẩm là đúng quy định của pháp luật và đề nghị Hội đồng xét xử bác kháng cáo của anh H; giữ nguyên bản án sơ thẩm.

NHẬN ĐỊNH CỦA TÒA ÁN

Căn cứ vào các tài liệu, chứng cứ đã được xem xét tại phiên tòa; kết quả tranh tụng tại phiên tòa và các quy định của pháp luật; Hội đồng xét xử phúc thẩm nhận thấy:

[1] Căn hộ dãy A3, phòng 16 thuộc diện nhà ở cũ đã được bố trí sử dụng từ ngày 17/10/2000 cho hộ ông Phạm Trường A theo Hợp đồng thuê nhà số 452/HĐ giữa Công ty Xây dựng Phát triển đô thị Bình Định và ông A (Người đại diện). Theo Hợp đồng số 19 thì thời hạn hộ ông A thuê căn hộ nói trên là 03 năm (Kể từ ngày 05/01/2017 đến ngày 31/12/2019). Mặc dù căn hộ đã được hóa giá cho hộ ông Phạm Trường A theo Quyết định số 1481/QĐ-UBND ngày 21/4/2020 và Quyết định số 1772/QĐ-UBND ngày 12/5/2020 của Ủy ban nhân dân tỉnh Bình Định, Hợp đồng mua bán nhà ở cũ thuộc sở hữu nhà nước số 16/HĐ-SXD ngày 01/6/2020 nhưng hiện nay, toàn bộ khu chung cư (Có bao gồm căn hộ dãy A3, phòng 16) thuộc quy hoạch Dự án cải tạo, xây dựng mới chung cư đã được Ủy ban nhân dân tỉnh Bình Định chấp thuận đầu tư và phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư, đã bị thu hồi giao cho chủ đầu tư để triển khai dự án.

Ngày 31/7/2018, vợ chồng ông A và bà T đã xác lập giấy bán căn hộ dãy A3, phòng 16 cho anh Lê Thái H với số tiền 500.000.000 đồng; giấy bán nhà nói trên không được công chứng, chứng thực; bên mua đưa trước 200.000.000 đồng, phần còn lại đến ngày 31/7/2020 anh H sẽ thanh toán, ông A và bà T sẽ giao nhà cho anh H.

Giao dịch dân sự nói trên của vợ chồng ông A và bà T với anh H thuộc trường hợp vô hiệu do vi phạm điều cấm của luật và do không tuân thủ quy định về hình thức; bởi lẽ: Căn cứ quy định tại điểm đ khoản 2 Điều 5 của Hợp đồng số 19 có quy định là bên thuê (Hộ ông A) không được tự ý chuyển nhượng hợp đồng thuê nhà ở; giao dịch mua bán căn hộ chung cư đang thuê thuộc sở hữu Nhà nước là vi phạm điều cấm quy định tại khoản 9 Điều 6 và điểm a khoản 1 Điều 119 của Luật Nhà ở; hợp đồng mua bán nhà thuộc trường hợp phải xác lập bằng văn bản có công chứng, chứng thực nhưng giấy bán căn hộ ngày 31/7/2018 không được công chứng, chứng thực theo quy định; ngoài ra, bên mua nhà (Anh H) chỉ mới thanh toán được gần 2/3 giá trị hợp đồng.

Do đó, căn cứ các Điều 117, 123, 129, 131 và 407 của Bộ luật dân sự, Tòa án cấp sơ thẩm đã tuyên xử chấp nhận yêu cầu khởi kiện của bà T; tuyên bố Giấy bán nhà ngày 31/7/2018 giữa ông A, bà T với anh H vô hiệu, các bên phải hoàn trả cho nhau những gì đã nhận đồng thời bên có lỗi (Ông A, bà T) phải bồi thường thiệt hại là đúng quy định. Do đó, Hội đồng xét xử phúc thẩm bác kháng cáo của anh H về việc yêu cầu tiếp tục thực hiện giao dịch theo Giấy bán nhà ngày 31/7/2018 giữa anh với vợ chồng ông A, bà T; giữ nguyên bản án sơ thẩm.

[2] Các phần còn lại của bản án sơ thẩm không có kháng cáo, kháng nghị được giữ nguyên.

[3] Về án phí dân sự phúc thẩm: Anh Lê Thái H phải chịu 300.000 đồng;

được trừ 300.000 đồng tiền tạm ứng án phí đã nộp theo biên lai số 0002928 ngày 27 tháng 10 năm 2020 của Chi cục Thi hành án dân sự thành phố N, tỉnh Bình Định.

[4] Tại phần đầu bản án sơ thẩm có nội dung như sau: “Ngày 24 tháng 9 năm 2020 tại trụ sở Tòa án nhân dân thành phố N, tỉnh Bình Định xét xử sơ thẩm công khai vụ án thụ lý số 89/2020/TLST-DS ngày 10 tháng 6 năm 2020 về tranh chấp hợp đồng mua bán căn hộ chung cư theo Quyết định đưa vụ án ra xét xử số .130/2020/QĐST-DS ngày 10 tháng 8 năm 2020, Quyết định hoãn phiên tòa số 111/2020/QĐST-DS ngày 28 tháng 8 năm 2020 và Quyết định hoãn phiên tòa số 127/2020/QĐST-DS ngày 16 tháng 9 năm 2020...”; căn cứ biểu mẫu bản án ban hành kèm theo Nghị quyết số 01/2017/NQ-HĐTP ngày 13/01/2017 của Hội đồng Thẩm phán tòa án nhân dân tối cao thì hình thức nội dung nói trên của bản án sơ thẩm không đúng quy định. Đề nghị Tòa án cấp sơ thẩm rút kinh nghiệm trong những lần xét xử tiếp theo.

Vì các lẽ trên;

QUYẾT ĐỊNH

- Căn cứ khoản 1 Điều 308 Bộ luật Tố tụng dân sự;

- Căn cứ các Điều 123, 129, 131, 357, 407 và khoản 1 Điều 468 của Bộ luật dân sự; khoản 9 Điều 6 và điểm a khoản 1 Điều 119 của Luật Nhà ở.

- Căn cứ Nghị quyết số 326/2016/UBTVQH14 ngày 30/12/2016 của Ủy ban Thường vụ Quốc hội quy định về mức thu, miễn, giảm, thu, nộp quản lý và sử dụng án phí và lệ phí Tòa án.

Không chấp nhận kháng cáo của anh Lê Thái H. Giữ nguyên bản án sơ thẩm.

1. Chấp nhận yêu cầu khởi kiện của bà Chung Thị T.

1.1. Tuyên bố Giấy bán nhà ngày 31/7/2018 giữa ông Phạm Trường A, bà Chung Thị T và anh Lê Thái H vô hiệu.

1.2. Buộc bà Chung Thị T, ông Phạm Trường A có nghĩa vụ hoàn trả cho anh Lê Thái H 250.000.000 đồng và bồi thường thiệt hại cho anh Lê Thái H 98.767.123 đồng, tổng cộng là 348.767.123 đồng.

2. Về án phí:

2.1. Về án phí dân sự sơ thẩm:

- Anh Lê Thái H phải chịu án phí về hợp đồng vô hiệu là 300.000 đồng.

- Bà Chung Thị T và ông Phạm Trường A phải chịu án phí về hậu quả hợp đồng vô hiệu là 17.438.356 đồng; trừ các khoản tạm ứng án phí đã nộp 300.000 đồng và 6.100.000 đồng theo các Biên lai thu tạm ứng án phí, lệ phí Toà án số 0008037 và số 0008038 ngày 10 tháng 6 năm 2020 của Chi cục Thi hành án dân sự thành phố N, tỉnh Bình Định nên bà T và ông A còn phải nộp 11.038.356 đồng.

2.2. Về án phí dân sự phúc thẩm: Anh Lê Thái H phải chịu 300.000 đồng;

được trừ 300.000 đồng tiền tạm ứng án phí đã nộp theo biên lai số 0002928 ngày 27 tháng 10 năm 2020 của Chi cục Thi hành án dân sự thành phố N, tỉnh Bình Định.

3. Quyền, nghĩa vụ thi hành án:

3.1. Kể từ ngày bản án, quyết định có hiệu lực pháp luật hoặc kể từ ngày có đơn yêu cầu thi hành án của người được thi hành án cho đến khi thi hành án xong, bên phải thi hành án còn phải chịu khoản tiền lãi của số tiền còn phải thi hành án theo mức lãi suất quy định tại Điều 357 và Điều 468 của Bộ luật dân sự, trừ trường hợp pháp luật có quy định khác.

3.2. Trường hợp bản án, quyết định được thi hành theo quy định tại Điều 2 Luật thi hành án dân sự, thì người được thi hành án dân sự, người phải thi hành án dân sự có quyền thỏa thuận thi hành án, quyền yêu cầu thi hành án, tự nguyện thi hành án hoặc bị cưỡng chế thi hành án theo quy định tại Điều 6, 7 và 9 Luật thi hành án dân sự; thời hiệu thi hành án được thực hiện theo quy định tại Điều 30 Luật thi hành án dân sự.

4. Hiệu lực Bản án phúc thẩm: “Bản án phúc thẩm có hiệu lực pháp luật kể từ ngày tuyên án”./.