Bản án 60/2018/DS-PT ngày 22/03/2018 về tranh chấp hợp đồng cho thuê quyền sử dụng đất và đòi lại tài sản

Ngày 22 tháng 3 năm 2018, tại trụ sở Tòa án nhân dân tỉnh Cà Mau xét xử phúc thẩm công khai vụ án dân sự thụ lý số: 01/2018/TLPT-DS ngày 02 tháng 01 năm 2018 về việc “Tranh chấp hợp đồng thuê quyền sử dụng đất và đòi lại quyền sử dụng đất”.

Do bản án dân sự sơ thẩm số: 03/2017/DS-ST ngày 09 tháng 11 năm 2017 của Tòa án nhân dân huyện Thới Bình, tỉnh Cà Mau bị kháng cáo.

Theo Quyết định đưa vụ án ra xét xử phúc thẩm số: 41/2018/QĐ-PT ngày 28 tháng 02 năm 2018 giữa các đương sự:

- Nguyên đơn: Nhà thờ Mẹ Thiên Chúa – Giáo xứ HS; địa chỉ: Ấp 2, xã TP, huyện TB, tỉnh Cà Mau.

Người đại diện hợp pháp: Ông Võ Minh C, sinh năm 1954, chức vụ: Chánh xứ Giáo xứ Huyện Sử; địa chỉ cư trú: Ấp 2, xã TP, huyện TB, tỉnh Cà Mau (có mặt).

- Bị đơn: Ông Phạm Thuận K; địa chỉ cư trú: Ấp 2, xã TP, huyện TB, tỉnh Cà Mau; chỗ ở hiện tại: Ấp 10, xã TP, huyện TB, tỉnh Cà Mau (có mặt).

- Người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan:

1. Bà Nguyễn Thị L, sinh năm 1966; địa chỉ cư tru: Ấp 2, xã TP, huyện TB, tỉnh Cà Mau (có mặt).

2. Chị Phạm TL, sinh năm 1992; địa chỉ cư tru: Ấp 2, xã TP, huyện TB, tỉnh Cà Mau (vắng mặt).

- Người kháng cáo:

1. Ông Võ Minh C là đại diện hợp pháp của nguyên đơn.

2. Ông Phạm Thuận K là bị đơn và bà Nguyễn Thị L là người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan.

NỘI DUNG VỤ ÁN

Ý kiến trình bày của bị đơn ông Nguyễn Thuận K và bà Nguyễn Thị L: Thừa nhận ngày 21/5/2001 có thuê phần đất của Nhà thờ Huyện Sử để kinh doanh tôm giống, thời gian thuê 05 năm, giá thuê mỗi năm 1.000.000 đồng. Khi gần hết hợp đồng, phần đất thuê nằm trong khu vực quy hoạch giải tỏa, ông Nguyễn Văn L đại diện Nhà thờ Huyện Sử thống nhất cho ông, bà thuê phần đất khác tại khu vực đường mương lòi mía, thời gian thuê lâu dài, chỉ thỏa thuận miệng, không làm văn bản. Ông, bà đã san lắp mặt bằng với chi phí 45.000.000 đồng và cất nhà cơ bản kinh doanh, hàng năm đều thanh toán đủ tiền thuê đất.

Năm 2012 Nhà thờ Huyện Sử do ông Nguyễn Văn T là Chủ tịch Hội đồng Giáo xứ, lập lại hợp đồng với thời gian thuê đất 03 năm (từ 21/6/2012 đến 21/6/2015), giá thuê 2.000.000 đồng một năm. Ông và bà đã thanh toán đủ tiền thuê 03 năm theo hợp đồng này. Ông K, bà L không thống nhất yêu cầu của nguyên đơn về việc trả lại phần đất đang thuê mà yêu cầu tiếp tục duy trì hợp đồng đến năm 2022. Khi đó ông, bà sẽ di dời toàn bộ tài sản trên đất không yêu cầu bồi thường, hỗ trợ. Trường hợp, Nhà thờ Huyện Sử buộc ông, bà trả lại đất tại thời điểm này thì yêu cầu Nhà thờ Huyện sử bồi thường, hỗ trợ tiền di dời tài sản trên đất là 100.000.000 đồng.

Từ nội dung trên, tại bản án sơ thẩm số: 03/2017/DS-ST ngày 09 tháng 11 năm 2017 của Tòa án nhân dân huyện Thới Bình, tỉnh Cà Mau quyết định:

Áp dụng các Điều 164, 166, 357, 468, 472, 474, 482, 500, 579, 580 của Bộ luật dân sự năm 2015; các Điều 703, 706, 707, 713 của Bộ luật dân sự 2005; các Điều 106, 117 của Luật đất đai; Pháp Lệnh số 10/2009/PL-UBTVQH12 ngày 27/02/2009 của Uỷ ban Thương vu Quốc hội quy định về án phí, lệ phí Tòa án.

Chấp nhận một phần khởi kiện của Nhà thờ Mẹ Thiên Chúa – Giáo xứ HS yêu cầu ông Phạm Thuận K trả lại quyền sử dụng đất cho thuê.

Buộc ông Phạm Thuận K và bà Nguyễn Thị L tháo dỡ, di dời toàn bộ tài sản gồm căn nhà chính, nhà phụ, mái che, hàng rào, cây nước ngầm, đồng hồ điện và các cây trồng gồm: 01 cây dừa, 02 cây mai vàng, 02 bụi phát tài, 01 cây sung, cùng các tài sản khác (nếu có) để giao trả lại cho Nhà thờ Mẹ Thiên Chúa – Giáo xứ HS phần đất thuê theo đo đạc có diện tích 249,4 m2, tọa lạc tại ấp 2, xã Trí Phải, huyện Thới Bình, tỉnh Cà Mau; theo bản vẽ hiện trạng ngày 05/10/2016 của Trung tâm Kỹ thuật – Công nghệ - Quan trắc Tài nguyên và Môi trường thuộc Sở Tài nguyên và Môi trường tỉnh Cà Mau có tứ cận và kích thước như sau: Hướng đông giáp đất còn lại của Nhà thờ Mẹ Thiên Chúa – Giáo xứ HS dài 29,94m; Hướng tây giáp đất còn lại của Nhà thờ Mẹ Thiên Chúa – Giáo xứ HS dài 31,40m; Hướng nam giáp lộ bê tông dài 8,82m; Hướng bắc giáp đất còn lại của Nhà thờ Mẹ Thiên Chúa – Giáo xứ HS dài 7,58m.

Giao cho Nhà thờ Mẹ Thiên Chúa – Giáo xứ HS sử dụng phần bồi lấp đất và cát trên đất do ông Phạm Thuận K và bà Nguyễn Thị L đầu tư trên đất giao trả có diện tích tích 249,4 m2 nêu trên.

Buộc Nhà thờ Mẹ Thiên Chúa – Giáo xứ HS thanh toán giá trị phần đầu tư bồi lấp đất và cát trên đất giao trả cho ông ông Phạm Thuận K và bà Nguyễn Thị L số tiền 30.987.000 đồng.

Không chấp nhận khởi kiện của Nhà thờ Mẹ Thiên Chúa – Giáo xứ HS yêu cầu ông Phạm Thuận K và bà Nguyễn Thị L trả tiền thuê đất thời gian 15 tháng với số tiền là 15.000.000 đồng.

Ngoài ra, án sơ thẩm còn tuyên về nghĩa vụ chịu lãi suất chậm thi hành án; quyền, nghĩa vụ thi hành án; chi phí tố tụng; án phí và quyền kháng cáo theo luật định.

Ngày 22 tháng 11 năm 2017 bị đơn ông Phạm Thuận K và bà Nguyễn Thị L nộp đơn kháng cáo, nội dung yêu cầu cấp phúc thẩm sửa án sơ thẩm theo hướng duy trì thời hạn thuê đất đến năm 2022 vì giá trị đầu tư của ông, bà trên đất rất lớn.

Ngày 24 tháng 11 năm 2017 ông Võ Minh C có đơn kháng cáo yêu cầu cấp phúc thẩm xem xét: Án sơ thẩm buộc trả ông K số tiền san lấp đất, cát trên phần đất tranh chấp 30.987.000 đồng là không chính xác, quá lớn so với đất, cát san lấp, đề nghị cho tính toán lại. Thời gian hết hợp đồng 21/6/2015 đến 24/11/2017 K không trả mặt bằng gây ảnh hưởng lớn đến bố trí công việc của họ đạo, đề nghị phạt bồi thường mỗi tháng 1.000.000 đồng, tổng cộng phải bồi thường 29.000.000 đồng.

Tại phiên tòa phúc thẩm, ông Võ Minh C, ông Phạm Thuận K và bà Nguyễn Thị L đều giữ nguyên yêu cầu kháng cáo.

Đại diện Viện kiểm sát nhân dân tỉnh Cà Mau phát biểu về thủ tục tố tụng: Thẩm phán, Hội đồng xét xử tiến hành đúng theo quy định của pháp luật tố tụng và các đương sự cũng chấp hành đúng với quyền và nghĩa vụ của các đương sự được pháp luật quy định; Về nội dung: Đề nghị Hội đồng xét xử áp dụng khoản 1 Điều 308 của Bộ luật tố tụng dân sự không chấp nhận kháng cáo của nguyên và bị đơn, giữ nguyên quyết định của bản án sơ thẩm số: 03/2017/DS-ST ngày 09 tháng 11 năm 2017 của Tòa án nhân dân huyện Thới Bình, tỉnh Cà Mau.

NHẬN ĐỊNH CỦA TÒA ÁN

[1] Kháng cáo của cả nguyên và bị đơn trong vụ án đều trong hạn luật định là hợp pháp, được xem xét.

[2] Về nội dung: Nhà thờ Mẹ Thiên Chúa – Giáo xứ HS khởi kiện xác định hợp đồng cho thuê đất giữa nguyên đơn với bị đơn đã hết thời hạn từ 21/6/2015 nhưng bị đơn không giao trả đất. Yêu cầu phía bị đơn giao trả lại đất và buộc bị đơn bồi thường thiệt hại do việc chiếm giữ, sử dụng đất từ 21/6/2015 đến ngày khởi kiện là 15.000.000 đồng.

Bị đơn xác định hợp đồng ký kết thời hạn thuê 03 năm từ 21/6/2012 đến21/6/2015 là ký kết sau này do nghe theo lời ông Nguyễn Văn T, Chủ tịch Hội đồng Giáo xứ Huyện Sử. Trong khi trước đó ông Nguyễn Văn L là Chánh Giáo xứ Huyện Sử có thống nhất thỏa thuận miệng cho hợp đồng thuê đất lâu dài. Vì vậy, bị đơn yêu cầu tiếp tục thực hiện hợp đồng thuê đến năm 2022. Trường hợp buộc phải di dời thì yêu cầu Nhà thờ Huyện Sử trả tiền đầu tư 100.000.000 đồng.

Án sơ thẩm của Tòa án nhân dân huyện Thới Bình, tỉnh Cà Mau xác định quan hệ pháp luật tranh chấp là tranh chấp hợp đồng thuê đất, đòi lại tài sản là đúng. Từ đó, căn cứ vào hợp đồng cho thuê đất ký kết giữa hai bên, án sơ thẩm buộc ông K di dời tài sản gồm nhà, vật kiến trúc, cây trồng để giao trả lại diện tích 249,4 m2 đất cho Nhà thờ. Nhà thờ có nghĩa vụ trả lại tiền đầu tư san lấp mặt bằng cho ông K, bà L là 30.987.000 đồng.

[3] Xét kháng cáo của các bên đương sự về thời hạn hợp đồng thuê đất còn hay hết thời hạn, thấy rằng: Bị đơn ông Phạm Thuận K xác định hợp đồng thuê đất giữa ông với Nhà thờ Huyện Sử là dài hạn, do trước đây ông Nguyễn Văn L hứa miệng với ông. Song tại hồ sơ và tại phiên tòa phúc thẩm ngoài lời trình bày ông K không có tài liệu, chứng cứ nào khác để chứng minh. Trong khi đó đại diện của nguyên đơn ông Võ Minh C chứng minh bằng hợp đồng thuê đất ký kết ngày 21/6/2012 giữa ông Nguyễn Văn T đại diện cho Họ đạo Huyện Sử với ông Phạm Thuận K. Tại hợp đồng ghi rõ thời hạn thuê đất là 03 năm từ 21/6/2012 đến 21/6/2015 (BL: 24), án sơ thẩm căn cứ vào hợp đồng bằng văn bản có quy định rõ ràng, cụ thể thời hạn của hợp đồng là 03 năm, xử buộc ông Phạm Thuận K và bà Nguyễn Thị L giao trả đất thuê lại cho Nhà thờ Huyện Sử là đúng pháp luật.

Không có cơ sở để chấp nhận kháng cáo của bị đơn tiếp tục thực hiện hợp đồng thuê đến năm 2022, cần giữ nguyên quyết định bản án sơ thẩm phần này.

Đối với yêu cầu của ông K cho rằng giá trị đầu tư trên đất của ông rất lớn, nếu phải di dời thì thiệt hại của ông rất nhiều. Xét ông K có thực hiện việc san lấp mặt bằng, xây cất nhà trên đất thuê như ông trình bày là đúng. Tại phiên tòa, ông Võ Minh C cũng thừa nhận diện tích đất ông K thuê trước đây là con mương. Tuy nhiên, khi ông K xây cất nhà có viết Tờ cam kết ngày 09/11/2008 thể hiện nội dung “Khi nào tôi không còn thuê nữa thì gia đình tôi tự giở đi, không bồi thường công cán xây dựng bất cứ điều kiện gì” (Bl: 29). Do đó, nay hợp đồng thuê đất đã hết thời hạn, Nhà thờ có nhu cầu lấy lại đất, án sơ thẩm buộc ông K tháo dỡ di dời nhà, công trình vật kiến trúc, cây trồng trên đất là đúng. Thiệt hại này phù hợp ý chí thỏa thuận ban đầu của các bên.

Đối với khoảng tiền 30.987.000 đồng án sơ thẩm buộc Nhà thờ Huyện Sử hoàn trả cho ông K công san lấp đất, cát trên diện tích thuê 249,4 m2 cho thuê, ông Võ Minh C kháng cáo yêu cầu xem xét lại. Tại phiên tòa phúc thẩm, ông Võ Minh C đồng ý hỗ trợ di dời cho ông K số tiền 10.000.000 đồng. Hội đồng xét xử nhận thấy tại hợp đồng cho thuê đất và Tờ cam kết của ông K đều không thể hiện sự thỏa thuận giữa các bên việc san lấp mặt bằng khi hết hợp đồng xử lý như thế nào. Thực tế các bên thừa nhận ông K có đầu tư san lấp mặt bằng từ con mương để sử dụng. Nay ông K giao trả lại đất thì Nhà thờ Huyện Sử được hưởng lợi từ mặt bằng đã được san lấp này. Vì vậy, án sơ thẩm buộc Nhà thờ Huyện Sử hoàn lại tiền san lấp cho ông K, bà L là phù hợp. Theo biên bản định giá tài sản số 1120/2017/BBĐG ngày 24/5/2017 của Hội đồng định giá tài sản huyện Thới Bình kết luận: “Tổng giá trị bồi đắp tính theo giá trị tại thời điểm định giá là 25.399.200 đồng (tính theo giá đất, cát dẻ là 30.987.000 đồng)” (Bl: 162 - 164). Kết quả định giá được các bên đương sự thừa nhận, không ai có yêu cầu, ý kiến gì. Nay ông Võ Minh C cho là cao, yêu cầu xét lại là không có căn cứ để chấp nhận.

Đối với kháng cáo của ông Võ Minh C yêu cầu buộc ông K, bà L bồi thường thiệt hại cho Nhà thờ vì chiếm giữ đất khi đã hết hợp đồng đến nay tương đương với 29 tháng bằng tiền là 29.000.000 đồng là kháng cáo vượt yêu cầu khởi kiện banđầu. Vì tại cấp sơ thẩm, Nhà thờ chỉ yêu cầu đến khi khởi kiện tương ứng 15.000.000 đồng. Án sơ thẩm không chấp nhận yêu cầu này của Nhà thờ vì cho rằng thời gian này ông K không thuê đất và không gây thiệt hại cho Nhà thờ là chưa chính xác. Trong trường hợp này tuy hợp đồng đã hết nhưng ông K tiếp tục chiếm giữ, sử dụng đất nên phải có nghĩa vụ thanh toán tiền cho Nhà thờ theo giá cho thuê đất. Vì vậy, cần chấp nhận một phần kháng cáo của ông Võ Minh C buộc ông Phạm Thuận K và bà Nguyễn Thị L có nghĩa vụ trả cho Nhà Thờ Huyện Sử số tiền 2.500.000 đồng (thời gian sử dụng đất 15 tháng x giá 2.000.000 đồng/1 năm (12 tháng) = 2.500.000 đồng).

[4] Do sửa án sơ thẩm nên cần xác định lại nghĩa vụ chịu án phí như sau:

Ông K, bà L phải chịu 400.000 đồng án phí dân sự sơ thẩm, gồm: 200.000 đồng đối với phần đất giao trả và 200.000 đồng đối với số tiền phải trả cho Nhà thờ Huyện Sử.

Nhà thờ Huyện Sử phải chịu án phí dân sự sơ thẩm là 2.174.350 đồng, gồm:5% án phí có giá ngạch trên số tiền yêu cầu không được chấp nhận 12.500.000đồng và 5% án phí trên số tiền phải hoàn trả cho ông K, bà L 30.987.000 đồng.

Án phí phúc thẩm dân sự Nhà thờ Huyện Sử không phải chịu. Án phí phúc thẩm dân sự ông K và bà L phải chịu.

[5] Các quyết định khác của bản án sơ thẩm không có kháng cáo, kháng nghị đã có hiệu lực pháp luật kể từ ngày hết thời hạn kháng cáo, kháng nghị nên Hội đồng xét xử không đặt ra xem xét.

Vì các lẽ trên,

QUYẾT ĐỊNH

Căn cứ vào khoản 2 Điều 308; Điều 309 của Bộ luật tố tụng dân sự;

Áp dụng các điều 166; 170; 419; 472; 474; 482; 500; 579; 580 của Bộ luật dân sự; Pháp Lệnh số 10/2009/PL-UBTVQH12 ngày 27/02/2009; Nghị quyết số 326/2016/UBTVQH14 ngày 30/12/2016 của Ủy ban Thường vụ Quốc hội quy định về án phí, L phí Tòa án.

Chấp nhận một phần yêu cầu kháng cáo của Nhà thờ Mẹ Thiên Chúa – Giáo xứ HS.

Sửa một phần bản án dân sự sơ thẩm số 03/2017/DS-ST ngày 09/11/2017 của Tòa án nhân dân huyện Thới Bình về tiền bồi thường.

Buộc ông Phạm Thuận K và bà Nguyễn Thị L tháo dỡ, di dời toàn bộ tài sản gồm căn nhà chính, nhà phụ, mái che, hàng rào, cây nước ngầm, đồng hồ điện và các cây trồng gồm: 01 cây dừa, 02 cây mai vàng, 02 bụi phát tài, 01 cây sung, cùng các tài sản khác (nếu có) để giao trả lại cho Nhà thờ Mẹ Thiên Chúa – Giáo xứ HS phần đất thuê theo đo đạc có diện tích 249,4 m2, tọa lạc tại ấp 2, xã Trí Phải, huyện Thới Bình, tỉnh Cà Mau; theo bản vẽ hiện trạng ngày 05/10/2016 của Trung tâm Kỹ thuật – Công nghệ – Quan trắc Tài nguyên và Môi trường thuộc Sở Tài nguyên và Môi trường tỉnh Cà Mau có tứ cận và kích thước như sau: Hướng đông giáp đất còn lại của Nhà thờ Mẹ Thiên Chúa – Giáo xứ HS dài 29,94m; Hướng tây giáp đất còn lại của Nhà thờ Mẹ Thiên Chúa – Giáo xứ HS dài 31,40m; Hướng nam giáp lộ bê tông dài 8,82m; Hướng bắc giáp đất còn lại của Nhà thờ Mẹ Thiên Chúa – Giáo xứ HS dài 7,58m.

Giao cho Nhà thờ Mẹ Thiên Chúa – Giáo xứ HS sử dụng phần bồi lấp đất và cát trên đất do ông Phạm Thuận K và bà Nguyễn Thị L đầu tư trên đất giao trả có diện tích tích 249,4 m2 nêu trên.

Buộc Nhà thờ Mẹ Thiên Chúa – Giáo xứ HS thanh toán giá trị phần đầu tư bồi lấp đất và cát trên đất giao trả cho ông ông Phạm Thuận K và bà Nguyễn Thị L số tiền 30.987.000 đồng (Ba mươi triệu chín trăm tám mươi bảy nghìn đồng).

Buôc ông Phạm Thuận K và bà Nguyễn Thị L có nghĩa vụ trả cho Nhà thờ Mẹ Thiên Chúa – Giáo xứ HS số tiền 2.500.000 đồng (Hai triệu năm trăm nghìn đồng) tiền chiếm giữ, sử dụng đất từ sau ngày 21/6/2015 đến ngày khởi kiện. Bác yêu cầu của Nhà thờ Mẹ Thiên Chúa – Giáo xứ HS đòi ông K, bà L bồi thường 12.500.000 đồng (Mười hai triệu năm trăm nghìn đồng) tiền chiếm giữ, sử dụng đất từ sau ngày 21/6/2015 đến ngày khởi kiện.

Kể từ ngày có đơn yêu cầu thi hành án của người được thi hành án, cho đến khi thi hành án xong, tất cả các khoản tiền, hàng tháng bên phải thi hành án còn phải chịu khoản tiền lãi của số tiền còn phải thi hành án theo mưc lai quy đinh tai khoản 2 Điêu 468 Bộ luật Dân sự năm 2015.

Về án phí:

Nhà thờ Mẹ Thiên Chúa – Giáo xứ HS phải chịu tiền án phí sơ thẩm là 2.174.350 đồng, được đối trừ số tiền tạm ứng án phí 575.000 đồng theo biên lai thutiền số 03317 ngày 22/4/2016 và biên lai thu tiền số 0018076 ngày 10/10/2016 củaChi cục Thi hành án dân sự huyện Thới Bình, như vậy Nhà thờ Mẹ Thiên Chúa – Giáo xứ HS còn phải nộp tiếp 1.599.350 đồng; không phải chịu án phí phúc thẩm, được nhận lại số tiền tạm ứng án phí đã nộp là 300.000 đồng theo biên lai thu tiền số 0018903 ngày 24/11/2017 của Chi cục Thi hành án dân sự huyện Thới Bình.