Bản án 57/2020/DS-PT ngày 18/06/2020 về tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất và hợp đồng ủy quyền

TÒA ÁN NHÂN DÂN THÀNH PHỐ CẦN THƠ

BẢN ÁN 57/2020/DS-PT NGÀY 18/06/2020 VỀ TRANH CHẤP HỢP ĐỒNG CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT VÀ HỢP ĐỒNG ỦY QUYỀN 

Trong các ngày 16, 17 và 18 tháng 6 năm 2020 tại Trụ sở Tòa án nhân dân thành phố Cần Thơ xét xử phúc thẩm công khai vụ án thụ lý số: 209/2019/TLPT-DS ngày 05 tháng 12 năm 2019 về việc “Tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất và hợp đồng ủy quyền”.

Do bản án dân sự sơ thẩm số 52/2019/DS-ST ngày 02/8/2019 của Tòa án nhân dân quận Cái Răng bị kháng cáo, kháng nghị.

Theo Quyết định đưa vụ án ra xét xử phúc thẩm số: 131/2020/QĐ-PT ngày 01 tháng 6 năm 2020, giữa các đương sự:

- Nguyên đơn:

1/ Ông Trần Thế N, sinh năm 1942

2/ Bà Lê Thị L, sinh năm 1960

3/ Ông Trần Văn M, sinh năm 1983

4/ Bà Đặng Thị D, sinh năm 1985

Cùng địa chỉ: Phường A, quận B, thành phố Cần Thơ.

Người đại diện theo ủy quyền: Ông Trịnh Văn B, sinh năm 1977 hoặc ông Trần Văn A, sinh năm 1990. (Văn bản ủy quyền ngày 21/5/2020) Ông Trịnh Văn B có mặt.

Người bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của nguyên đơn ông Trần Thế N, bà Lê Thị L: Luật sư Trần Văn T và Luật sư Lê Văn K Luật sư Lê Văn K có mặt.

- Bị đơn: Bà Phan Thị Y, sinh năm 1987 Địa chỉ: Phường D, quận G, thành phố Cần Thơ.

Người đại diện theo ủy quyền: Ông Trần Văn S (Văn bản ủy quyền ngày 27/4/2020) (Có mặt).

Địa chỉ: Phường H, Thành phố T, tỉnh Bình Dương.

- Người có quyền lợi và nghĩa vụ liên quan:

1/ NLQ1.

Địa chỉ: Phường L, quận G, thành phố Cần Thơ.

Người đại diện theo ủy quyền: Ông Ngô Văn T, sinh năm 1974. Địa chỉ: Phường T, quận G, thành phố Cần Thơ. Xin vắng mặt.

2/ NLQ2 Địa chỉ: Phường P, quận C, thành phố Cần Thơ. Xin vắng mặt. Người kháng cáo: Nguyên đơn ông Trần Thế N, bà Lê Thị L. Người kháng nghị: Viện kiểm sát nhân dân quận Cái Răng.

NỘI DUNG VỤ ÁN

Theo đơn khởi kiện, đơn khởi kiện bổ sung đề ngày 07/9/2018 và quá trình giải quyết vụ án, người đại diện theo ủy quyền của nguyên đơn ông Nguyễn Văn H trình bày:

Trong thời kỳ hôn nhân ông Trần Thế N và bà Lê Thị L có tạo lập được tài sản là nhà và đất theo giấy chứng nhận QSD đất số 02273 cấp ngày 20/11/2001. Đến khoảng năm 2007 thì tài sản này bị thu hồi để thực hiện dự án khu tái định cư do Công ty Phát triển và Kinh doanh nhà (sau đây gọi là Công ty) làm chủ đầu tư. Diện tích đất ông N bị thu hồi thực tế chỉ được nhận nền tái định cư diện tích 60m2 nhưng theo thiết kế dự án thì lô nền tái định cư có diện tích là 92,5m2 nên thực tế ông N được nhận nền 92,5m2. Vì vậy, ông N phải đóng thêm tiền cơ sở hạ tầng đối với diện tích chênh lệch cho Công ty số tiền là 66.060.000đ, ông N đã đóng xong.

Đến ngày 23/4/2008, vợ chồng ông N được công ty giao nền số 281A3. Hiện trạng nền khi bàn giao vẫn chưa hoàn thành cơ sở hạ tầng, không có đường đi...

Ngày 21/11/2013, vợ chồng ông nhận ký văn bản thỏa thuận chuyển nhượng lô nền trên cho bị đơn với giá 520.000.000đ. Nguyên đơn đã nhận xong tiền chuyển nhượng.

Đến thời điểm hiện nay lô nền trên vẫn chưa hoàn thiện về cơ sở hạ tầng, chưa có đường đi. Tuy nhiên, do đang có nhu cầu về nhà ở và nhận thấy việc thỏa thuận chuyển nhượng với bị đơn là không đúng quy định pháp luật nên vợ chồng ông N có gặp bị đơn để thỏa thuận hủy việc chuyển nhượng nhưng bị đơn không đồng ý. Do đó nguyên đơn khởi kiện yêu cầu hủy văn bản thỏa thuận về việc chuyển nhượng lô nền được ký kết giữa ông Trần Thế N, bà Lê Thị L, ông Trần Văn M, bà Đặng Thị D với bị đơn là bà Phan Thị Y. Nguyên đơn đồng ý trả lại cho bị đơn số tiền 520.000.000đ tiền đã nhận chuyển nhượng.

Ông M, bà D là con trai và con dâu của ông N, bà L. Ông M, bà D thừa nhận có ký tên trong văn bản thỏa thuận chuyển nhượng lô nền với bị đơn như ông N, bà L đã trình bày. Do lô nền được cấp cho cha mẹ nên đó là tài sản của cha mẹ, ông bà không có quyền định đoạt đối với tài sản này. Vì vậy việc ký tên trong văn bản thỏa thuận chuyển nhượng với bị đơn là không đúng quy định.

Ông M và bà D cũng thống nhất với yêu cầu khởi kiện của ông N và bà L.

* Đại diện ủy quyền của bị đơn trình bày:

Ngày 21/11/2013, bị đơn có ký kết văn bản thỏa thuận việc chuyển nhượng lô nền như nguyên đơn trình bày, đã được công chứng chứng thực. Việc chuyển nhượng này do nguyên đơn hoàn toàn tự nguyện. Bị đơn cũng đã thực hiện nghĩa vụ giao đủ tiền chuyển nhượng và nguyên đơn đã bàn giao lô nền cho bị đơn sử dụng đến nay. Vì bị đơn thật sự có nhu cầu về nhà ở nên vẫn để lại lô nền này đợi đến ngày được cấp giấy mới tiến hành xây dựng nhà ở. Lý do không xây dựng được là khi mua bán đến nay nền tái định cư này vẫn chưa hoàn tất cơ sở hạ tầng, không có đường để xe vật tư vào đến đất. Thời gian chuyển nhượng đến nay đã quá lâu nên việc nguyên đơn yêu cầu hủy văn bản thỏa thuận chuyển nhượng là không có căn cứ nên bị đơn không đồng ý. Bị đơn yêu cầu được ổn định sử dụng nền đất này để xây dựng nhà ở và hoàn thành các thủ tục chuyển nhượng.

Tại bản án số 52/2019/DS-ST ngày 02/8/2019 của Tòa án nhân dân quận Cái Răng đã quyết định:

Không chấp nhận yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn ông Trần Thế N, bà Lê Thị L, ông Trần Văn M và bà Đặng Thị D về việc “Yêu cầu hủy văn bản thỏa thuận về việc chuyển nhượng lô nền ngày 21/11/2013 và hợp đồng ủy quyền ngày 21/11/ 2013 đối với lô nền số 281A3.

Các bên đương sự tiếp tục thực hiện theo văn bản thỏa thuận chuyển nhượng lô nền ngày 21/11/2013 và văn bản ủy quyền ngày 21/11/2013.

Ngoài ra, bản án còn tuyên về án phí, chi phí thẩm định và quyền kháng cáo của các đương sự.

Không đồng ý với bản án sơ thẩm, nguyên đơn ông Trần Thế N, bà Lê Thị L kháng cáo toàn bộ nội dung bản án sơ thẩm, đề nghị cấp phúc thẩm xét xử lại theo hướng sửa án sơ thẩm, chấp nhận yêu cầu của nguyên đơn.

Ngày 15/8/2019, Viện kiểm sát nhân dân quận Cái Răng kháng nghị bản án sơ thẩm, đề nghị cấp phúc thẩm xét xử theo hướng hủy bản án sơ thẩm. Tại phiên tòa phúc thẩm:

- Nguyên đơn giữ nguyên yêu cầu kháng cáo, đề nghị Tòa án chấp nhận yêu cầu.

- Bị đơn đề nghị giữ nguyên bản án sơ thẩm.

- Đại diện Viện kiểm sát nhân dân thành phố Cần Thơ cho rằng:

Thỏa thuận chuyển nhượng lô nền ngày 21/11/2013 với giá 520.000.000đồng ở thời điểm nguyên đơn chưa được cấp quyền sử dụng đất; vì vậy, không có quyền định đoạt, vì vậy không thể cho đương sự tiếp tục thực hiện thỏa thuận vì ngay từ đầu đã bị vô hiệu. Hợp đồng ủy quyền tại Phòng Công chứng, tuy tự nguyện, đúng quy định nhưng đây là loại hợp đồng không có thù lao, nguyên đơn chỉ cần báo trước thời gian hợp lý thì nguyên đơn yêu cầu hủy hợp đồng là có cơ sở.

Tuy nhiên, để giải quyết hậu quả của hợp đồng vô hiệu thì cần phải điều tra làm rõ mức độ lỗi của hai bên đương sự, cấp phúc thẩm không khắc phục được nên đề nghị hủy án sơ thẩm giao toàn bộ hồ sơ về cấp sơ thẩm xét xử lại theo quy định chung.

Sau khi nghiên cứu tài liệu chứng cứ có trong hồ sơ, thẩm tra lại các chứng cứ này tại phiên tòa, nghe các bên đương sự trình bày, tranh tụng; nghe quan điểm của đại diện Viện kiểm sát, Hội đồng xét xử nhận định:

NHẬN ĐỊNH CỦA TÒA ÁN

[1] Xét quan hệ pháp luật đây là loại kiện “Tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất (QSDĐ) và hợp đồng ủy quyền”, đất tranh chấp tọa lạc tại quận Cái Răng nên thuộc thẩm quyền giải quyết sơ thẩm là Tòa án nhân dân quận Cái Răng, theo quy định tại khoản 3 Điều 26, điểm c khoản 1 Điều 39 của Bộ luật tố tụng dân sự (BLTTDS) năm 2015.

[2] Về tố tụng: NLQ2 có yêu cầu xét xử vắng mặt. Căn cứ khoản 1 Điều 228 BLTTDS năm 2015 xét xử vắng mặt đương sự là phù hợp.

[3] Xét nội dung kháng cáo của nguyên đơn: Yêu cầu cấp phúc thẩm chấp nhận yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn, nghĩa là hủy văn bản thỏa thuận về việc chuyển nhượng lô nền ngày 21/11/2013 với bị đơn và đồng thời hủy văn bản hợp đồng ủy quyền ngày 21/11/2013 đối với lô nền số 281A3.

Nhận thấy: Việc thỏa thuận chuyển nhượng QSDĐ giữa bà Lê Thị L, ông Trần Thế N cùng với các con trong hộ là ông Trần Văn M, bà Đặng Thị D với bà Phan Thị Y qua văn bản thỏa thuận chuyển nhượng ký ngày 21/11/2013 đã thể hiện chuyển nhượng lô nền tái định cư đang chờ cấp giấy tại vị trí 281A3, diện tích 92,5m2 (5m x 18,5m) theo hợp đồng góp vốn số 305/HĐGV-KDN ký ngày 01/6/2007 và biên bản giao đất giữa bà Lê Thị L với Công ty Phát triển kinh doanh nhà (nay là NLQ1) với số tiền 520.000.000đồng. Tại phiên tòa phúc thẩm hai bên đương sự nguyên đơn và bị đơn đều thừa nhận nguyên đơn đã nhận số tiền 520.000.000đồng nêu trên từ bị đơn.

Tranh chấp hiện nay giữa nguyên đơn và bị đơn là tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Không phải tranh chấp về việc đặt cọc đối với số tiền 520.000.000đồng mà nguyên đơn đã nhận.

Nguyên đơn, bị đơn thừa nhận thời điểm giao kết thỏa thuận chuyển nhượng lô nền đất này nguyên đơn chưa được cấp quyền sử dụng đất bị đơn cũng biết rõ như vậy nhưng bị đơn vẫn tin 100% nguyên đơn sẽ được cấp đất. Nay xảy ra tranh chấp nguyên đơn yêu cầu hủy hợp đồng, bị đơn yêu cầu tiếp tục hợp đồng. Do vậy nên căn cứ vào Bộ luật dân sự năm 2005 và Luật đất đai năm 2003 (sửa đổi, bổ sung năm 2009) để giải quyết.

Theo quy định của pháp luật: “Quyền sử dụng đất của cá nhân, pháp nhân, hộ gia đình chủ thể khác được xác lập do Nhà nước giao đất, cho thuê hoặc công nhận quyền sử dụng đất”, “cá nhân, pháp nhân, hộ gia đình chủ thể khác sử dụng đất được pháp luật cho phép chuyển nhượng quyền sử dụng đất mới có quyền chuyển quyền sử dụng đất” (khoản 2 Điều 688 và khoản 1 Điều 691 Bộ luật dân sự năm 2005) Việc chuyển nhượng nêu trên không có hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo đúng quy định. Theo điểm b khoản 1 Điều 127 Luật đất đai 2003 quy định “Hồ sơ chuyển nhượng quyền sử dụng đất gồm hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất và giấy chứng nhận quyền sử dụng đất”. Điều kiện có hiệu lực của giao dịch dân sự khi nội dung, mục đích giao dịch không vi phạm điều cấm của pháp luật… Hình thức giao dịch dân sự là điều kiện có hiệu lực của giao dịch trong trường hợp pháp luật có quy định (khoản 1, khoản 2 Điều 122 và Điều 127 Bộ luật dân sự 2005) Như vậy, việc thỏa thuận, ủy quyền việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất của nguyên đơn với bị đơn trái quy định của pháp luật cả nội dung lẫn hình thức từ đó vô hiệu ngay từ đầu. Lỗi dẫn đến hợp đồng vô hiệu do cả hai bên nguyên đơn và bị đơn, bởi lẽ ngay từ đầu cả nguyên đơn và bị đơn đều biết rõ lô nền tái định cư có ký hiệu 281A3 chỉ trên giấy kể cả Công ty (nay là NLQ1) đến năm 2018 mới được Sở Tài nguyên và Môi trường cấp quyền sử dụng đất. Điều này vi phạm Điều 62 Luật đất đai năm 2003 điều kiện để đất tham gia vào thị trường bất động sản, điểm e khoản 2 Điều 7 Luật kinh doanh bất động sản.

Căn cứ Điều 137 Bộ luật dân sự năm 2005 quy định: “giao dịch dân sự vô hiệu không làm phát sinh, thay đổi, chấm dứt quyền, nghĩa vụ dân sự của các bên kể từ thời điểm xác lập”.

Số tiền 520.000.000đồng mà nguyên đơn đã nhận của bị đơn không phải là tiền cọc và hai bên tại tòa cũng không tranh chấp khoản tiền này và cũng xác định đây không phải là tiền đặt cọc nên không thể phạt cọc, càng không thể lấy số tiền mua bán vô hiệu từ đầu vi phạm điều cấm của luật mà phạt gấp 3 lần như thỏa thuận của hai bên (tại điều 3 văn bản thỏa thuận chuyển nhượng quyền sử dụng đất ký ngày 21/11/2013).

Nếu căn cứ vào điểm C.3 tiểu mục 2.3 mục 2 Nghị quyết 02/2004/NQ- HĐTP ngày 10/8/2004 của Hội đồng Thẩm phán Tòa án nhân dân Tối cao để buộc nguyên đơn bồi thường cho bị đơn gấp 3 lần số tiền đã nhận là không chính xác bởi lẽ Nghị quyết 02 nêu trên đề cập đến đối tượng trong hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất là đất có quyền sử dụng đất chính thức nhưng khi xác lập hợp đồng chuyển nhượng đương sự không tuân thủ về hình thức. Còn trong trường hợp tranh chấp này thì ngay từ đầu giao dịch đã vi phạm cả nội dung (đất không chủ quyền) về hình thức (không có hợp đồng chuyển nhượng, không tuân thủ các quy định của pháp luật). Vì vậy, chỉ buộc đôi bên khôi phục lại tình trạng ban đầu trả lại tiền và đất lại cho nhau. Do hai bên đều có lỗi biết giao dịch “thỏa thuận chuyển nhượng lô nền” không phải là hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo luật định, đất chưa có quyền sử dụng đất mà vẫn tin tưởng giao dịch nên giải quyết hậu quả này thì phải khôi phục lại tình trạng ban đầu. Tại phiên tòa phúc thẩm, nguyên đơn đồng ý trả lại số tiền 520.000.000đồng đã nhận của bị đơn là phù hợp. Ngoài ra còn tự nguyện trả một phần lãi suất 1%/tháng tính từ tháng 11/2013 đến ngày xét xử phúc thẩm tháng 6/2020. Tự nguyện này không trái luật và đạo đức xã hội nên Hội đồng xét xử ghi nhận.

Đối với yêu cầu hủy hợp đồng ủy quyền lập ngày 21/11/2013 tại NLQ2 giữa các thành viên trong hộ bà Lê Thị L với bà Phan Thị Y, không sai phạm về thủ tục công chứng nhưng do đây là công việc ủy quyền không có thù lao nên nguyên đơn có quyền đơn phương chấm dứt hợp đồng với bà Phan Thị Y vào bất cứ thời gian nào nhưng phải thông báo trước một thời gian hợp lý là có căn cứ theo khoản 1 Điều 588 Bộ luật dân sự năm 2005. Yêu cầu này của nguyên đơn có căn cứ.

Đối với quan điểm cho rằng yêu cầu tuyên bố hợp đồng vô hiệu có thời hiệu 02 năm, nay thời hiệu này đã hết có nghĩa là hợp đồng có hiệu lực. Quan điểm này không phù hợp pháp luật vì (Điều 136 BLDS 2005) có quy định nhưng loại trừ quan hệ giao dịch trái pháp luật thì không áp dụng thời hiệu.

Quan điểm Viện kiểm sát xác định văn bản thỏa thuận giữa đôi bên về việc bán lô nền vô hiệu; hợp đồng ủy quyền nguyên đơn tuyên bố hủy là có căn cứ. Đề nghị này của kháng nghị là hoàn toàn có căn cứ nên Hội đồng xét xử chấp nhận.

Đối với đề nghị hủy toàn bộ án sơ thẩm để xét xử lại làm rõ lỗi của hai bên từ đó giải quyết hậu quả của hợp đồng vô hiệu mới bảo đảm quyền lợi cho đương sự. Quan điểm này, Hội đồng xét xử thấy rằng không cần thiết phải hủy toàn bộ bản án sơ thẩm bởi lẽ từ đầu đã xác định đây là tranh chấp giao dịch dân sự có điều kiện đã bị vô hiệu tuyệt đối do vi phạm điều cấm như phân tích bên trên, đã xác định hai bên cùng có lỗi như nhau nghĩa là biết đất không có quyền sử dụng nhưng vẫn mua bán, mong muốn sẽ thực hiện giao dịch trót lọt, nhưng nay xảy ra tranh chấp thì xác định lỗi để cho người cố ý vi phạm pháp luật trục lợi từ nguồn lợi ích trượt giá đất từ quy hoạch đất đai của nhà nước là không thể chấp nhận được, nếu chấp nhận cho bồi thường gấp 3 lần số tiền 520.000.000đồng là khuyến khích cho việc làm ăn gian dối trái pháp luật còn hơn bội phần người kinh doanh chân chính. Đương sự xác nhận lô nền tranh chấp hiện tại có giá hơn 03 tỷ đồng.

Tuy khôi phục lại tình trạng ban đầu mà không giải quyết bồi thường như phân tích trên nhưng nguyên đơn tự nguyện chịu lãi của số tiền 520.000.000đồng x 1% x79 tháng = 410.000.000đồng là có lợi cho bị đơn. Hội đồng xét xử ghi nhận điều này.

Từ phân tích trên, Hội đồng xét xử chấp nhận phần lớn kháng nghị của Viện kiểm sát, sửa án sơ thẩm, không cần hủy toàn bộ bản án sơ thẩm, chấp nhận kháng cáo của nguyên đơn.

Vì các lẽ trên, 

QUYẾT ĐỊNH

Căn cứ

 - Khoản 3 Điều 26; điểm c khoản 1 Điều 39; Điều 92; Điều 147; Điều 228; Điều 271; Điều 273; khoản 2 Điều 308 Bộ luật tố tụng dân sự;

- Điều 121; 122; 581; 688; 689; 690 Bộ luật dân sự năm 2005;

- Nghị quyết 326/2016/UBTVQH14 ngày 30/12/2016 của Ủy ban Thường vụ Quốc hội.

Tuyên xử:

- Chấp nhận một phần kháng nghị số 179/QĐKNPT – VKS-DS ngày 15/8/2019 của đại diện Viện kiểm sát nhân dân quận Cái Răng, thành phố Cần Thơ.

- Sửa án sơ thẩm Chấp nhận kháng cáo và yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn về việc “Tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất và hợp đồng ủy quyền” Tuyên bố văn bản thỏa thuận chuyển nhượng lô nền tái định cư lập ngày 21/11/2013 giữa bà Lê Thị L, ông Trần Thế N, ông Trần Văn M, bà Đặng Thị D với bà Phan Thị Y là vô hiệu. Hủy hợp đồng ủy quyền ký ngày 21/11/2013 tại NLQ2 số công chứng: 4903, quyển XI/2013/TP/CC-SCC/HĐGD giữa bà Lê Thị L, ông Trần Thế N, ông Trần Văn M, bà Đặng Thị D với bà Phan Thị Y.

Buộc bà Lê Thị L, ông Trần Thế N, ông Trần Văn M, bà Đặng Thị D trả lại cho bà Phan Thị Y 520.000.000đồng (Năm trăm hai mươi triệu đồng).

Ghi nhận sự tự nguyện của nguyên đơn trả thêm cho bị đơn 410.000.000đồng (Bốn trăm mười triệu đồng) tiền lãi.

Về chi phí thẩm định: Ghi nhận nguyên đơn tự nguyện nộp xong.

- Về án phí dân sự sơ thẩm: Nguyên đơn không phải chịu nên nguyên đơn được nhận lại 300.000đồng theo biên lai thu số 006690 ngày 20/7/2018 và 300.000đồng theo biên lai thu số 006792 ngày 06/9/2019.

- Về án phí dân sự phúc thẩm: Không ai phải chịu.

Nguyên đơn được nhận lại 300.000đồng theo biên lai thu số 005568 ngày 14/8/2019 và 300.000đồng theo biên lai thu số 005567 ngày 14/8/2019.

Đương sự nhận lại tạm ứng án phí tại Chi cục Thi hành án dân sự quận Cái Răng, thành phố Cần Thơ.

Bản án này là phúc thẩm có hiệu lực thi hành kể từ ngày tuyên án. Án xử ngày 16, 17/6/2020, tuyên án ngày 18/6/2020.

Trường hợp bản án được thi hành theo quy định tại Điều 2 của Luật Thi hành án dân sự, người phải thi hành án dân sự có quyền thỏa thuận thi hành án, quyền yêu cầu thi hành án, tự nguyện thi hành án hoặc bị cưỡng chế thi hành án theo quy định tại các Điều 6,7 và 9 Luật Thi hành án dân sự. Thời hiệu thi hành án dân sự được thực hiện theo quy định tại Điều 30 Luật Thi hành án dân sự.