Bản án 49/2020/DS-ST ngày 24/09/2020 về tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, hợp đồng thuê nhà ở, hợp đồng vay tài sản, yêu cầu hủy giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

TÒA ÁN NHÂN DÂN TỈNH AN GIANG

BẢN ÁN 49/2020/DS-ST NGÀY 24/09/2020 VỀ TRANH CHẤP HỢP ĐỒNG CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT, HỢP ĐỒNG THUÊ NHÀ Ở, HỢP ĐỒNG VAY TÀI SẢN, YÊU CẦU HỦY GIẤY CHỨNG NHẬN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT

Ngày 24 tháng 9 năm 2020, tại trụ sở Tòa án nhân dân tỉnh An Giang xét xử sơ thẩm công khai vụ án thụ lý số: 21/2018/TLST-DS ngày 22 tháng 01 năm 2018 về “Tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất; hợp đồng thuê nhà ở; hợp đồng vay tài sản; yêu cầu hủy giấy chứng nhận quyền sử dụng đất” theo Quyết định đưa vụ án ra xét xử số: 48/2020/QĐXXST-DS ngày 17 tháng 8 năm 2020; Quyết định hoãn phiên tòa số: 61/2020/QĐST-DS ngày 10 tháng 9 năm 2020, giữa các đương sự:

1. Nguyên đơn:

1.1. Ông Dương Văn H, sinh năm 1986 (vắng mặt);

1.2. Bà Lư Thị Tuyết N, sinh năm 1993 (vắng mặt);

Cùng địa chỉ cư trú: Số 768/5, khóm K, phường H, thành phố X, tỉnh An Giang.

Người bảo vệ quyền, lợi ích hợp pháp của nguyên đơn: Ông Trần Tiến V là Luật sư của Văn phòng Luật sư Tiến V thuộc Đoàn Luật sư tỉnh An Giang (vắng mặt).

2. Bị đơn:

2.1. Ông Bùi Văn T, sinh năm 1932 (vắng mặt);

2.2. Bà Nguyễn Thị M, sinh năm 1942 (có mặt);

Cùng địa chỉ cư trú: Số 1020/2, khóm K, phường H, thành phố X, tỉnh An Giang.

3. Người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan:

3.1. Bà Nguyễn Thị Bé S, sinh năm 1962 (vắng mặt);

3.2. Ông Bùi Văn V, sinh năm 1986 (có mặt);

3.3. Bà Nguyễn Thị Thu L, sinh năm 1988 (vắng mặt);

3.4. Anh Bùi Văn C, sinh năm 2006 (vắng mặt);

Người đại diện theo pháp luật của anh Bùi Văn C: Ông Bùi Văn V, sinh năm 1986 và bà Nguyễn Thị Thu L, sinh năm 1988 (ông V có mặt, bà L vắng mặt).

3.5. Ông Bùi Văn V1, sinh năm 1991 (vắng mặt);

3.6. Bà Nguyễn Thị Ngọc T, sinh năm 1992 (vắng mặt);

Cùng địa chỉ cư trú: Số 1020/2, khóm K, phường H, thành phố X, tỉnh An Giang.

3.7. Ông Phan Văn H1, địa chỉ cư trú: Số 758/6A, khóm K, phường H, thành phố X, tỉnh An Giang (vắng mặt);

3.8. Ông Bùi Văn Q, sinh năm 1987 (vắng mặt);

3.9. Bà Huỳnh Thị Trúc T2, sinh năm 1988 (vắng mặt);

3.10. Anh Bùi Văn Ch, sinh ngày 14/8/2007 (vắng mặt);

Người đại diện theo pháp luật của anh Bùi Văn Ch: Ông Bùi Văn Q, sinh năm 1987 và bà Huỳnh Thị Trúc T2, sinh năm 1988 (vắng mặt).

Cùng địa chỉ cư trú: Số 1020/2, tổ 10, khóm K, phường H, thành phố X, tỉnh An Giang.

3.11. Ông Nguyễn Văn Ng, sinh năm 1967 (vắng mặt);

3.12. Bà Võ Thị P, sinh năm 1966 (vắng mặt);

3.13. Ông Nguyễn Thị Kim P1, sinh năm 1987 (vắng mặt);

3.14. Ông Nguyễn Thanh V2, sinh năm 1988 (vắng mặt);

3.15. Chị Nguyễn Thị Kim Th, sinh năm 1990 (vắng mặt);

3.16. Bà Nguyễn Thị Mỹ D, sinh năm 1988 (vắng mặt);

3.17. Chị Nguyễn Thị Kiều D1, sinh năm 2006 (vắng mặt);

3.18. Anh Nguyễn Văn B, sinh năm 2014 (vắng mặt);

3.19. Anh Nguyễn Trọng Nh, sinh năm 2012 (vắng mặt);

Người đại diện theo pháp luật của chị Nguyễn Thị Kiều D, anh Nguyễn Văn B, anh Nguyễn Trọng Nh: Bà Nguyễn Thị Kim Th, sinh năm 1988 (vắng mặt).

3.20. Chị Nguyễn Thị Thanh D2, sinh năm 2009 (vắng mặt);

3.21. Anh Nguyễn Thái D3, sinh năm 2017 (vắng mặt);

Cùng địa chỉ cư trú: Số 1021/11, tổ 11, khóm K, phường H, thành phố X, tỉnh An Giang.

Người đại diện theo pháp luật của chị Nguyễn Thị Thanh D2, Nguyễn Thái D3: Ông Nguyễn Thanh V2, sinh năm 1988 và bà Nguyễn Thị Mỹ D, sinh năm 1988 (vắng mặt);

3.22. Bà Bùi Thị B, sinh năm 1984 (vắng mặt);

3.23. Anh Bùi Nhựt L, sinh ngày 28/3/2004 (vắng mặt);

Người đại diện theo pháp luật của anh Bùi Nhựt L: Bà Bùi Thị B, sinh năm 1984 (vắng mặt).

Cùng địa chỉ cư trú: Số 1022/11, tổ 11, khóm K, phường H, thành phố X, tỉnh An Giang.

3.24. Sở T tỉnh An Giang; địa chỉ trụ sở: Số 169 đường T, phường K, thành phố X, tỉnh An Giang.

Người đại diện hợp pháp của Sở T tỉnh An Giang (vắng mặt).

NỘI DUNG VỤ ÁN

Theo đơn khởi kiện đề ngày 28/6/2017, nguyên đơn bà Lư Thị Tuyết N và ông Dương Văn H (sau đây gọi tắt là bà N, ông H) trình bày:

Ngày 21/10/2014, ông, bà có nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất của ông Bùi Văn T và bà Nguyễn Thị M (sau đây gọi tắt là ông T, bà M) với diện tích 457,6m2 đất ở tại phường H, thành phố X, tỉnh An Giang, với số tiền 75.000.000 đồng, có lập hợp đồng và có công chứng tại Văn phòng Công chứng X, ông T và bà M đã nhận đủ 75.000.000 đồng. Ngày 13/4/2016, ông, bà được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng (sau đây viết tắt GCN QSD đất). Sau khi chuyển nhượng quyền sử dụng đất, ông T và bà M ký hợp đồng thuê lại nhà để ở, giá thuê 3.000.000 đồng/tháng. Quá trình thực hiện hợp đồng thuê nhà, ông T và bà M có trả tiền thuê nhà đến tháng 3/2016 thì ngưng. Ông, bà khởi kiện yêu cầu ông T và bà M phải giao trả nhà, đất và trả tiền thuê nhà là 45.000.000 đồng.

Trong quá trình giải quyết vụ án, ông H và bà N có đơn sửa đổi, bổ sung yêu cầu khởi kiện như sau:

Ông, bà yêu cầu tuyên bố hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa ông, bà với ông T, bà M lập ngày 21/10/2014 vô hiệu do giả tạo; hủy GCN QSD đất do ông, bà đứng tên diện tích 457,6m2 đất ở tại phường H, thành phố X, tỉnh An Giang; yêu cầu ông T và bà M trả vốn vay 50.000.000 đồng và tiền lãi tính từ tháng 10/2014 đến ngày xét xử sơ thẩm theo lãi suất do pháp luật quy định; yêu cầu ông T và bà M trả lại tiền thuế chuyển quyền sử dụng đất, thuế đất tổng cộng là 16.175.000 đồng.

Theo đơn phản tố và trong quá trình giải quyết vụ án, bị đơn ông T, bà M trình bày:

Ông Phan Văn H1 giới thiệu cho ông, bà vay 75.000.000 đồng của ông H và bà N vào ngày 21/10/2014 nhưng không lập hợp đồng vay. Để đảm bảo cho hợp đồng vay, ông H và bà N yêu cầu phải lập hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất diện tích 457,6m2 đất ở do vợ chồng ông, bà đứng tên GCN QSD đất, hợp đồng có công chứng. Sau khi vay tiền, ông, bà có trả vốn vay 25.000.000 đồng cho ông H và bà N nhận vào ngày 15/02/2015 âl, còn nợ vốn vay 50.000.000 đồng, ông H và bà N yêu cầu ông, bà phải trả lãi hàng tháng là 2.000.000 đồng nhưng phải viết giấy thuê nhà giá 2.000.000 đồng/tháng. Sau đó, ông, bà có trả lãi cho ông H và bà N tổng cộng 12.000.000 đồng.

Nay ông, bà phản tố yêu cầu tuyên bố hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất lập ngày 21/10/2014 giữa ông, bà với ông H và bà N vô hiệu do giả tạo; hủy GCN QSD đất do ông H và bà N đứng tên diện tích 457,6m2 đất ở tại phường H, thành phố X, tỉnh An Giang. Ông, bà trả cho ông H và bà N vốn vay 50.000.000 đồng và tiền lãi tính từ tháng 10/2014 đến ngày xét xử sơ thẩm theo lãi suất do pháp luật quy định và phải trừ 12.000.000 đồng lãi đã trả. Ông, bà đồng ý trả cho ông H và bà N tiền thuế quyền sử dụng đất, chuyển quyền sử dụng đất là 16.175.000 đồng.

Người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan:

- Sở T tỉnh An Giang có văn bản trình bày: Việc chỉnh lý biến động chuyển quyền sử dụng đất cho ông H và bà N là đúng trình tự, thủ tục theo quy định của pháp luật.

- Ông Bùi Văn V và bà Nguyễn Thị Bé S trình bày: Thống nhất như ý kiến và yêu cầu của bà M.

- Ông Phan Văn H1 trình bày: Ông H1 có chở bà M đến Văn phòng Công chứng X để ký kết hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất với ông H, bà N, tuy nhiên, nội dung trong hợp đồng các bên thỏa thuận thế nào ông H1 không biết. Ông H1 có ký chứng kiến trong hợp đồng thuê nhà giữa ông H, bà N với ông T, bà M ngày 21/10/2014 và ngày 15/3/2015 âm lịch. Giấy biên nhận ngày 15/02/2015 âm lịch cũng do ông H1 viết và ký chứng kiến. Nay ông H1 không có ý kiến và yêu cầu gì trong vụ án.

- Những người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan khác không có văn bản trình bày ý kiến và vắng mặt trong suốt quá trình tố tụng.

Tại phiên tòa:

- Bà N và ông H: Có đơn đề nghị vắng mặt tại phiên tòa.

- Ông T: Có đề nghị vắng mặt tại phiên tòa.

- Bà M trình bày: Giữ nguyên yêu cầu phản tố; đồng ý theo đơn sửa đổi, bổ sung yêu cầu khởi kiện của ông H và bà N.

- Ông Bùi Văn V trình bày: Thống nhất như ý kiến và yêu cầu của bà M.

- Luật sư bảo vệ quyền, lợi ích hợp pháp của nguyên đơn: Vắng mặt nhưng có gửi cho Hội đồng xét xử Bản luận cứ. Đề nghị Hội đồng xét xử: Chấp nhận yêu cầu khởi kiện của ông H và bà N theo Biên bản hòa giải ngày 14/8/2020.

- Những người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan khác: Vắng mặt. Đại diện Viện Kiểm sát nhân dân tỉnh An Giang phát biểu ý kiến:

+ Về tuân theo pháp luật tố tụng:

Thẩm phán, Hội đồng xét xử và Thư ký phiên tòa thực hiện nhiệm vụ, quyền hạn theo đúng quy định của Bộ luật Tố tụng dân sự.

Những người tham gia tố tụng: Các đương sự đã thực hiện đúng quyền và nghĩa vụ theo quy định của Bộ luật Tố tụng dân sự.

+ Về giải quyết vụ án: Đề nghị Hội đồng xét xử: Chấp nhận đơn sửa đổi, bổ sung yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn ông H và bà N; chấp nhận yêu cầu phản tố của bị đơn ông T, bà M.

Tuyên bố hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa ông T, bà M với ông H, bà N lập ngày 21/10/2014 vô hiệu.

Hủy GCN QSD đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất do ông H, bà N đứng tên diện tích 457,6m2 đất ở tại phường H, thành phố X, tỉnh An Giang.

Buộc ông T và bà M cùng có nghĩa vụ trả cho ông H và bà N số tiền vốn vay 50.000.000 đồng và tiền lãi tính từ tháng 10/2014 đến nay theo lãi suất do ông H, bà N và bà M thỏa thuận tại phiên hòa giải.

Buộc ông T và bà M cùng có nghĩa vụ trả cho ông H và bà N thuế quyền sử dụng đất và chuyển quyền sử dụng đất là 16.175.000 đồng.

Ông H, bà N phải chịu chi phí tố tụng; ông T, bà M được miễn án phí theo quy định của pháp luật.

NHẬN ĐỊNH CỦA TÒA ÁN

Sau khi nghiên cứu các tài liệu có trong hồ sơ vụ án, được xem xét tại phiên tòa, căn cứ kết quả tranh tụng tại phiên tòa, ý kiến của Kiểm sát viên. Hội đồng xét xử nhận định:

[1]. Về hình thức:

[1.1]. Ông H, bà N có đơn đề nghị xét xử vắng mặt; người bảo vệ quyền, lợi ích hợp pháp của ông H, bà N vắng mặt không có lý do; ông T có đề nghị xét xử vắng mặt; Sở T tỉnh An Giang có đơn đề nghị xét xử vắng mặt; người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan khác vắng mặt không có lý do. Căn cứ điểm b và điểm đ khoản 2 Điều 227; khoản 1 và khoản 3 Điều 228 của Bộ luật Tố tụng dân sự, Hội đồng xét xử tiến hành xét xử vắng mặt đương sự.

[1.2]. Trong quá trình giải quyết vụ án, ông H, bà N có đơn sửa đổi, bổ sung yêu cầu khởi kiện. Xét, việc ông H, bà N đơn sửa đổi, bổ sung yêu cầu khởi kiện trong phạm vi yêu cầu phản tố của ông T, bà M đã được Tòa án thụ lý.

[1.3]. Tại phiên họp kiểm tra việc giao nộp, tiếp cận, công khai chứng cứ và hòa giải, ông H, bà N và bà M thỏa thuận được việc giải quyết vụ án. Tuy nhiên, ông T vắng mặt nên không tiến hành hòa giải được.

[2]. Về nội dung:

[2.1]. Ông H, bà N và bà M thống nhất việc xác lập hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất ngày 21/10/2014 là giả tạo nhằm che giấu hợp đồng vay tiền. Sự thống nhất của đương sự phù hợp với tài liệu, chứng cứ do nguyên đơn và bị đơn giao nộp (như: Giấy tờ ghi nhận ông T và bà M nhận của bà N 75.000.000 đồng (nhận 02 lần) ngày 18/8/2014 và ngày 21/10/2014; Giấy ghi nhận ngày 15/02/2015 âl, ông T và bà M có thiếu ông H 75.000.000 đồng, trả 25.000.000 đồng, còn lại 50.000.000 đồng, mỗi tháng trả 2.000.000 đồng).

Từ những tài liệu, chứng cứ nêu trên cho thấy, hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa ông T, bà M với ông H, bà N là giao dịch dân sự giả tạo nhằm che giấu giao dịch vay số tiền 75.000.000 đồng. Do đó, ông H, bà N và bà M thống nhất yêu cầu tuyên bố hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất diện tích 457,6m2 lập ngày 21/10/2014 vô hiệu; thống nhất hủy GCN QSD đất do Sở T tỉnh An Giang cấp cho ông H và bà N diện tích 457,6m2 đất ở tại phường H, thành phố X, tỉnh An Giang; thống nhất giải quyết hậu quả của hợp đồng vay tài sản là có căn cứ phù hợp với quy định tại Điều 129 của Bộ luật Dân sự năm 2005. Do đó, Hội đồng xét xử chấp nhận đơn sửa đổi, bổ sung yêu cầu khởi kiện của ông H và bà N, chấp nhận yêu cầu phản tố của bà M như đề nghị của đại diện Viện kiểm sát nhân dân tỉnh An Giang. Tuyên bố hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất ngày 21/10/2014 giữa ông T, bà M với ông H, bà N vô hiệu; hủy GCN QSD đất số: CS07553 ngày 13/4/2016 do Sở T tỉnh An Giang cấp cho ông H và bà N.

[2.2]. Ông H, bà N và bà M thống nhất vốn vay chưa thanh toán là 50.000.000 đồng; thống nhất tính lãi từ tháng 10/2014 đến khi xét xử sơ thẩm là tháng 9/2020 theo lãi suất 0,833%/tháng. Vậy, đến nay ông T và bà M còn nợ lãi của hợp đồng vay là 17.571.000 đồng (cụ thể: Vốn 50.000.000 đồng x 0,833%/tháng x 71 tháng = 29.571.000 đồng - 12.000.000 đồng tiền lãi đã trả). Căn cứ vào Điều 471, khoản 1 và khoản 5 Điều 474, khoản 1 Điều 476 của Bộ luật Dân sự năm 2005, ông T và bà M có nghĩa vụ trả cho ông H và bà N vốn vay 50.000.000 đồng và lãi 17.571.000 đồng.

[2.3]. Ông H và bà N yêu cầu ông T và bà M phải trả lại tiền thuế quyền sử dụng đất và chuyển quyền sử dụng đất 16.175.000 đồng do các bên xác lập hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất giả tạo; bà M đồng ý theo yêu cầu của ông H và bà N. Xét thấy, sự thỏa thuận của đương sự là phù hợp pháp luật nên Hội đồng xét xử buộc ông T và bà M có nghĩa vụ hoàn trả cho ông H và bà N tiền thuế quyền sử dụng đất và chuyển quyền sử dụng đất là 16.175.000 đồng.

[3]. Về chi phí tố tụng: Ông H, bà N tự nguyện chịu chi phí đo đạc, định giá, xem xét, thẩm định tại chỗ là 1.572.500 đồng (ông H, bà N đã nộp đủ).

[4]. Về án phí dân sự: Bà M và ông T có đơn xin miễn án phí dân sự do thuộc trường hợp người cao tuổi. Căn cứ điểm đ khoản 1 Điều 12 của Nghị quyết số: 326/2016/UBTVQH14 ngày 30/12/2016 của Ủy ban thường vụ Quốc hội quy định về mức thu, miễn, giảm, thu, nộp, quản lý và sử dụng án phí, lệ phí Tòa án, Hội đồng xét xử miễn án phí dân sự sơ thẩm cho bà M và ông T.

Vì các lẽ trên;

QUYẾT ĐỊNH

Căn cứ vào:

- Khoản 1 Điều 273 của Bộ luật Tố tụng dân sự;

- Điều 129, Điều 471, khoản 1 và khoản 5 Điều 474, khoản 1 Điều 476 của Bộ luật Dân sự năm 2005;

- Điểm đ khoản 1 Điều 12 của Nghị quyết số: 326/2016/UBTVQH14 ngày 30/12/2016 quy định về mức thu, miễn, giảm, thu, nộp, quản lý và sử dụng án phí, lệ phí Tòa án.

Tuyên xử:

1. Chấp nhận đơn sửa đổi, bổ sung yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn Dương Văn H và Lư Thị Tuyết N.

2. Chấp nhận yêu cầu phản tố của bị đơn Bùi Văn T và Nguyễn Thị M.

3. Tuyên bố hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất ngày 21/10/2014 giữa ông Dương Văn H, bà Lư Thị Tuyết N với ông Bùi Văn T, bà Nguyễn Thị M vô hiệu.

4. Hủy Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất số: CS07553 ngày 13/4/2016 do Sở T tỉnh An Giang cấp cho ông Dương Văn H và bà Lư Thị Tuyết N.

5. Buộc ông Bùi Văn T và bà Nguyễn Thị M cùng có nghĩa vụ trả cho ông Dương Văn H và bà Lư Thị Tuyết N vốn vay và lãi là 67.571.000 đồng; trả cho ông Dương Văn H và bà Lư Thị Tuyết N tiền thuế quyền sử dụng đất, chuyển quyền sử dụng đất là 16.175.000 đồng. Tổng cộng là 83.746.000 đồng.

6. Về chi phí tố tụng: Ông Dương Văn H và bà Lư Thị Tuyết N tự nguyện chịu chi phí đo đạc, xem xét, thẩm định tại chỗ và định giá là 1.572.500 đồng (ông H, bà N đã nộp đủ).

7. Về án phí dân sự sơ thẩm:

- Ông Dương Văn H và bà Lư Thị Tuyết N được nhận lại tạm ứng án phí 3.000.000 đồng (Ba triệu đồng) đã nộp theo Biên lai thu số 0017870 ngày 10/7/2017 của Chi cục Thi hành án dân sự thành phố Long Xuyên, tỉnh An Giang.

- Ông Bùi Văn T và bà Nguyễn Thị M được miễn án phí dân sự sơ thẩm (do thuộc trường hợp người cao tuổi).

8. Về nghĩa vụ chậm thi hành án: Kể từ ngày bản án có hiệu lực pháp luật (đối với các trường hợp cơ quan thi hành án có quyền chủ động ra quyết định thi hành án) hoặc kể từ ngày có đơn yêu cầu thi hành án của người được thi hành án (đối với các khoản tiền phải trả cho người được thi hành án) cho đến khi thi hành án xong tất cả các khoản tiền, hàng tháng, bên phải thi hành án còn phải chịu khoản tiền lãi của số tiền còn phải thi hành theo mức lãi suất quy định tại khoản 2 Điều 468 Bộ luật Dân sự năm 2015.

9. Về quyền kháng cáo: Các đương sự có mặt tại phiên tòa có quyền kháng cáo trong thời hạn 15 ngày kể từ ngày tuyên án. Các đương sự vắng mặt tại phiên tòa có quyền kháng cáo trong thời hạn 15 ngày kể từ ngày bản án được tống đạt hoặc được niêm yết.

Trường hợp bản án được thi hành theo quy định tại Điều 2 Luật Thi hành án Dân sự thì người được thi hành án dân sự, người phải thi hành án dân sự có quyền thoả thuận thi hành án, quyền yêu cầu thi hành án, tự nguyện thi hành án hoặc bị cưỡng chế thi hành án theo quy định tại các Điều 6, 7, 7a, 7b và 9 Luật Thi hành án Dân sự; thời hiệu thi hành án được thực hiện theo quy định tại Điều 30 Luật Thi hành án Dân sự.