Bản án 47/2017/DS-PT ngày 08/12/2017 về tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất

- Hộ NLQ1 mua 170m2 thuộc thửa 27 giá 02 triệu;

- Hộ NLQ3 mua 360m2 thuộc thửa 23 giá 03 triệu;

- Hộ NLQ5 mua 270m2 thuộc thửa 23 giá 2,7 triệu;

- Hộ NLQ7 mua 200m2 thuộc thửa 23 giá 4,7 triệu;

- Hộ NLQ9 mua 270m2 thuộc thửa 23 giá 03 triệu;

- Hộ NLQ11 mua 170m2 thuộc thửa 28 giá 2,3 triệu;

- Hộ NLQ13 mua 340m2 thuộc thửa 27 giá 03 triệu;

- Hộ NLQ15 mua 170m2 thuộc thửa 23 giá 02 triệu;

- Hộ NLQ17 mua 300m2 thuộc thửa 27 giá 2,6 triệu;

- Hộ NLQ19 mua 340m2 thuộc thửa 28 giá 03 triệu;

- Hộ NLQ21 mua 340m2 thuộc thửa 28 giá 03 triệu;

- Hộ NLQ23 mua 270m2 thuộc thửa 23 giá 2,7 triệu;

- Hộ NLQ25 mua 270m2 thuộc thửa 23 giá 03 triệu;

- Hộ NLQ27 mua 360m2 thuộc thửa 23 giá 03 triệu;

- NLQ29 mua 340m2 thuộc thửa 28 giá 03 triệu.

Nay gia đình ông P đòi lại 4.030m2 đất ao này, gia đình ông không đồng ý, đề nghị Tòa án xem xét theo quy định của pháp luật.

Những người trong 15 hộ gia đình đã mua diện tích đất ao Láng là người có quyền lợi nghĩa vụ liên quan trong vụ án trình bày: Họ chỉ biết đã mua bán ao với gia đình ông Lê Danh T1, khi mua đất đó đã có GCNQSDĐ hợp pháp đứng tên ông T1. Mặc dù việc mua bán chỉ bằng giấy viết tay, nhưng ông T1 đã nhận đủ tiền của họ và bàn giao diện tích ao cho từng hộ sử dụng từ tháng 9-2004 đến nay. Hiện các hộ vẫn đang trực tiếp sử dụng, nên không nhất trí trả lại diện tích đất ao cho gia đình ông P hay ông T1, do đó không yêu cầu gia đình ông T1 phải hoàn trả số tiền đã bán ao cho họ từ năm 2004.

Người làm chứng anh Lê Danh L có lời khai: Anh là con trai lớn của ông Lê Danh P. Vì thời gian đã lâu anh không nhớ rõ, nhưng có lần ông Lê Danh T1 mang giấy tờ sang bảo anh ký thay cho bố anh. Anh nhìn thấy đã có dấu đỏ của UBND xã nên đã ký. Anh cũng không đọc, không biết ký vào văn bản gì, chỉ nhớ là ký tên và ký con trai ký thay cho bố. Anh không nhận tiền gì ở ông T1. Việc bố anh và ông T1 có mua bán ao với nhau hay không anh không biết và việc ai đang sử dụng đất ao của bố anh, anh cũng không biết vì mải làm ăn.

Từ nội dung trên, Bản án dân sự sơ thẩm số 04/2017/DS-ST ngày 20 tháng 6 năm 2017 của Tòa án nhân dân huyện Ý Yên đã quyết định:

Căn cứ các Điều 130, 131, 136, 146, 147, 705 Bộ luật Dân sự năm 1995; khoản 2 Điều 3, các Điều 31, 73, 79 Luật Đất đai năm 1993; Điều 147 Bộ luật Tố tụng Dân sự năm 2015; điểm đ khoản 1 Điều 12; điểm b khoản 3 Điều 27 Nghị quyết số 326/2016/UBTVQH14 ngày 30-12-2016 của Ủy ban thường vụ Quốc hội,

1. Không công nhận hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng ba thửa đất ao với diện tích 4.030m2 tại các thửa số 23, số 28, số 27 thuộc xứ đồng Ao Láng, tờ bản đồ số 21 lập năm 1991 ở xóm 22, thôn T, xã Y, huyện Y, tỉnh Nam Định giữa ông Lê Danh P và ông Lê Danh T1 đã giao kết từ năm 2001, năm 2003;

2. Buộc ông Lê Danh P và ông Lê Danh T1 khôi phục lại tình trạng ban đầu, hoàn trả cho nhau những gì đã nhận và phải chịu phần thiệt hại do việc giao kết hợp đồng chuyển nhượng này theo mức độ lỗi của các bên, cụ thể:

- Buộc hộ gia đình ông Lê Danh P (Gồm ông Lê Danh P, bà Dương Thị N, anh Lê Danh H và anh Lê Danh T) phải trả cho vợ chồng ông Lê Danh T1, bà Nguyễn Thị N số tiền là 421.750.000đ (Bốn trăm hai mươi mốt triệu bảy trăm năm mươi ngàn đồng);

- Buộc vợ chồng ông Lê Danh T1, bà Nguyễn Thị N phải hoàn trả diện tích 4.030m2  đất ao tại các thửa số 23, số 28, số 27 thuộc xứ đồng Ao Láng, tờ bản đồ số 21 lập năm 1991 (Được ghi trong GCNQSDĐ số C176506 ngày 15-7-1998 mang tên ông Lê Danh P) ở xóm 22, thôn T, xã Y, huyện Y, tỉnh Nam

Định cho hộ gia đình ông Lê Danh P;

3. Buộc 15 hộ gia đình gồm:

- Vợ chồng NLQ1, NLQ2;

- Vợ chồng NLQ3, NLQ4;

- Vợ chồng NLQ5, NLQ6;

- Vợ chồng NLQ7, NLQ8;

- Vợ chồng NLQ9, NLQ10;

- Vợ chồng NLQ11, NLQ12;

- Vợ chồng NLQ13, NLQ14;

- Vợ chồng NLQ15, NLQ16;

- Vợ chồng NLQ17, NLQ18;

- Vợ chồng NLQ19, NLQ20;

- Vợ chồng NLQ21, NLQ22;

- Vợ chồng NLQ23, NLQ24;

- Vợ chồng NLQ25, NLQ26;

- Vợ chồng NLQ27, NLQ28;

- NLQ29.

Phải có nghĩa vụ trả lại những diện tích đất ao đã nhận từ vợ chồng ông Lê Danh T1, bà Nguyễn Thị N từ năm 2004, tại các thửa số 23-28-27 thuộc xứ đồng Ao Láng, tờ bản đồ số 21, lập năm 1991, ở xóm 22, thôn T, xã Y, huyện Y, tỉnh Nam Định hiện đang quản lý, sử dụng cho vợ chồng ông Lê Danh T1, bà Nguyễn Thị N để vợ chồng ông T1, bà N hoàn trả 4.030m2  đất ao tại các thửa đất nêu trên cho hộ gia đình ông Lê Danh P

15 hộ gia đình này có quyền khởi kiện đối với vợ chồng ông Lê Danh T1, bà Nguyễn Thị N để giải quyết hậu quả của việc chuyển nhượng diện tích đất ao bằng vụ án dân sự khác, nếu họ có yêu cầu.

Ngày 14-7-2017 Viện kiểm sát nhân dân (Sau đây viết tắt là VKSND) tỉnh Nam Định có quyết định kháng nghị số 02/QĐKNPT-VKS-DS với nội dung: Bản án sơ thẩm xác định hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất ao giữa ông P và ông T1 vô hiệu là không đúng bởi lẽ: Đối với ý chí của ông P trong việc chuyển nhượng đất đã có đủ căn cứ khẳng định thông qua việc ông P trực tiếp ký các tài liệu chuyển nhượng, còn đối với các thành viên khác trong gia đình ông P cũng có căn cứ xác định đã thống nhất ý chí chuyển nhượng vì: Giấy chứng nhận thể hiện cấp cho ông Lê Danh P, (không phải hộ gia đình ông P). Bản thân ông P là chủ hộ được đại diện cho hộ gia đình trong các giao dịch dân sự theo quy định tại Điều 117 BLDS năm 1995. Anh Lê Danh L là con trai cả trong gia đình là người có đủ năng lực hành vi dân sự đã ghi rõ ký thay ông P, khi ông P không có mặt ở địa phương, tiếp tục khẳng định ý chí chung của gia đình ông P, năm 2004 ông T1 được cấp GCNQSDĐ đất ao, các thành viên trong hộ gia đình ông P cũng không ai có ý kiến gì, đến nay bị đơn còn cung cấp được tài liệu chứng minh năm 2004 gia đình ông P phải làm hợp đồng mua lại 720m2 đất của ông T1, nếu không có việc đã chuyển nhượng làm sao có việc mua lại. Nên có đủ căn cứ vững chắc xác định gia đình ông P đã chuyển nhượng 4750m2 đất ao cho gia đình ông T1. Bản án sơ thẩm xác định hợp đồng chuyển nhượng đất ao giữa ông P và ông T1 vô hiệu, từ đó xem xét lỗi và kéo theo hợp đồng chuyển nhượng giữa ông T1 với 15 hộ khác vô hiệu là không khách quan, không phù hợp các quy định của pháp luật và không đảm bảo quyền lợi của các bên đương sự. Mặt khác, về mặt thực tế 15 hộ gia đình đang sử dụng đất ao hợp pháp lâu dài, nay bản án xác định hợp đồng vô hiệu buộc trả lại hiện trạng của những năm 1990 theo GCNQSDĐ là chưa thoả đáng, không có khả năng thi hành.

Ngày 04-7-2017 VKSND huyện Y có quyết định kháng nghị số 654/KN- VKS-DS với nội dung: Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa ông P và hộ ông T1 có hiệu lực một phần vì đất ao là sở hữu chung hợp nhất có thể phân chia, ông P đã thể hiện ý chí chuyển nhượng đất ao cho ông T1, đã trực tiếp ký vào một số giấy tờ để làm thủ tục chuyển nhượng nên có hiệu lực đối với phần quyền sử dụng đất ao của ông P, chỉ vô hiệu đối với phần quyền sử dụng ao của bà N, anh H, anh T. Bản án sơ thẩm xác định hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa ông P với ông T1 vô hiệu toàn bộ là không đúng. Đối với những người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan là các hộ gia đình nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất ao từ ông T1 khi ông T1 đã có GCNQSDĐ nên xác định là người thứ ba ngay tình khi giao dịch dân sự vô hiệu, việc họ có quan điểm không chấp nhận xác định hợp đồng dân sự vô hiệu, không thể coi là họ không yêu cầu Toà án giải quyết hậu quả hợp đồng dân sự vô hiệu. Bản án sơ thẩm buộc họ có nghĩa vụ trả lại đất cho ông P, nhưng không giải quyết về quyền, lợi ích hợp pháp của họ là không đúng, vi phạm Điều 146, 147 BLDS năm 1995 và gây khó khăn cho công tác thi hành án.

Ngày 30-6-2017, ông Lê Danh P, bà Dương Thị N là nguyên đơn trong vụ án có đơn kháng cáo với nội dung: Không nhất trí với bản án sơ thẩm vì gia đình ông bà không ai ký giấy tờ mua bán đất ao, chỉ nói miệng cho ông T1 mượn đất ao  đến  năm  2013,  ông  T1  và  địa  chính  xã  làm  giả  hồ  sơ  để  được  cấp GCNQSDĐ, nay GCNQSDĐ đó đã bị thu hồi. Bản án sơ thẩm xác định gia đình ông bà có lỗi 70% là không đúng, đề nghị xét xử phúc thẩm lại, xác định ông T1, bà N phải chịu 100% lỗi.

Ngày 02-7-2017 ông Lê Danh T1, bà Nguyễn Thị N là bị đơn trong vụ án có đơn kháng cáo với nội dung: Không nhất trí với bản án sơ thẩm vì đã huỷ hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa gia đình ông P, bà N và ông bà, đề nghị xét xử lại công nhận hợp đồng.

Ngày 03-7-2017 những người có quyền lợi nghĩa vụ liên quan trong vụ án đều có đơn kháng cáo với nội dung: Không nhất trí với bản án sơ thẩm đã buộc phải trả đất ao cho ông T1 để trả ông P, đề nghị công nhận các hợp đồng đã chuyển nhượng để đảm bảo quyền lợi cho những người có quyền lợi nghĩa vụ liên quan trong vụ án.

Tại phiên toà phúc thẩm: Nguyên đơn giữ nguyên yêu cầu khởi kiện, các đương sự không thoả thuận được với nhau về việc giải quyết vụ án,

Ông P giữ nguyên yêu cầu kháng cáo và trình bày: Ông chỉ cho ông T1 mượn đất ao đến năm 2013, hai bên có giấy viết tay, nhưng ông đã đưa cho ông T1 giữ, không còn để xuất trình cho Toà án. Ông chuyển vào miền Nam ở từ năm 1991, đến năm 1996 mua được nhà để ở giá 14 triệu, đến năm 2001 ông bà mua nhà khác giá 58.000.000đ. Tiền mua nhà khi đó ông bà phải đi vay lãi, sau đó các con ông làm nghề vận chuyển trả nợ dần. Năm 2001 ông T1 có trả ông 2.000.000đ tiền hoa lợi nhưng ông đã tự ý chi tiêu hết, không đưa và cũng không nói cho bà N và các con biết. Nhà đất thổ cư ở quê ông bà đã bán cho em gái. Năm 2004 vì muốn lấy lại một phần để sử dụng nên ông đã ký vào hợp đồng mua 720m2 đất ao với ông T1. Tuy nhiên, nay ông cũng không biết đã ký vào lúc nào. Diện tích 720m2  này ông lấy lại mục đích cho ông sử dụng, nhưng vẫn để không suốt từ đó đến nay. Khi ông đi miền Nam ông gửi GCNQSDĐ mang tên ông cho anh L giữ hộ. Năm 2004 ông về xem GCNQSDĐ có biết trang sau GCNQSDĐ của ông ghi việc chuyển nhượng cho ông T1 4030m2. Nhưng ông không nói cho bà N và các con biết, cũng không có ý kiến gì vì đến năm 2013 mới hết hạn cho ông T1 mượn đất. Ông xác nhận ông bà có 02 người con trai và 3 người con gái vẫn sống ở quê, nhưng cũng chỉ có mình ông thỉnh thoảng đi về, còn bà N và anh H, anh T không về, chỉ đến khi cưới con anh Đức thì bà N và anh T, anh H mới về quê. Khoảng năm 2013 bà N và ông về quê sống, khi đó bà N mới biết về các sự việc liên quan đến đất ao. Ông bà đã làm đơn khiếu nại yêu cầu UBND huyện Y thu hồi GCNQSDĐ, đồng thời khởi kiện ra Toà án, sau đó ông rút đơn khởi kiện ở Toà là để chờ kết quả giải quyết của UBND huyện. Khi ông đang ở miền Nam ông có biết việc một số người tiến hành đổ đất vào ao bị xã bắt xúc đi. Nay, ông xác định ông chỉ cho ông T1 mượn đất đến năm 2013, không bán đất ao, mà do ông T1 làm giả hồ sơ để được cấp GCNQSDĐ. Hơn nữa, nếu xác định ông có bán thì cũng chỉ chấp nhận đã bán phần quyền lợi của ông, còn phần của bà N và anh H, anh T phải trả lại cho gia đình ông. Nếu thiện chí hoà giải ông yêu cầu trả cho gia đình ông 1.000m2 đất ao và 500.000.000đ.

Ông C nhất trí với nội dung trình bày của ông P, theo ông khoảng năm 2008  bà N mới  về quê.  Bà N có biết nhưng không  được sử dụng  số tiền2.000.000đ tiền hoa lợi ông T1 trả cho ông P. Việc bà N có đơn trình bày về số tiền 2.000.000đ như thế nào thì ông chỉ là người được bà N uỷ quyền nên ông không biết. Bà N có quan điểm nếu hoà giải thì phải đảm bảo quyền lợi cho gia đình bà N 500m2  đất và 500.000.000đ. Nếu không đồng ý, đề nghị Toà án giải quyết theo pháp luật.

Những người có quyền lợi nghĩa vụ liên quan trong vụ án giữ nguyên yêu cầu kháng cáo. Người bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của những người có quyền lợi nghĩa vụ liên quan trình bày: Bản án sơ thẩm không công nhận hợp đồng là không áp dụng đầy đủ quy định của pháp luật, thiếu khách quan, ảnh hưởng đến quyền lợi của các đương sự trong vụ án. Đã có đủ căn cứ xác định năm 2001 các bên đã tự nguyện thoả thuận ký kết hợp đồng, hợp đồng được lập thành văn bản và đã làm đúng quy định về hình thức của hợp đồng, được cơ quan có thẩm quyền xác nhận. Các thành viên của hộ gia đình ông P phải chịu trách nhiệm đối với giao dịch do ông P đại diện hộ gia đình xác lập vì lợi ích chung cả hộ theo quy định tại Điều 117 BLDS năm 1995.  Bà N xác nhận việc ông T1 đã đưa 2.000.000đ (BL 289), xác nhận đã biết về việc GCNQSDĐ mang tên ông T1 nhưng không phản đối (BL 289) nên đề nghị áp dụng án lệ số 04 có nội dung khái quát là “Trường hợp nhà đất là tài sản chung, hợp đồng chỉ một người ký tên, nếu có đủ căn cứ xác định người còn lại đã biết, cùng sử dụng tiền, không phản đối thì coi là đã đồng ý”. Việc ông P trình bày không ký hợp đồng là không trung thực, vì kết luận giám định đã khẳng định đúng chữ ký ông P. Khi hoà giải tại cơ sở ông P cũng thừa nhận đã chuyển nhượng đất ao cho ông T1 và phải là đã chuyển nhượng thì ông P mới phải làm thủ tục mua lại 720m2. Như vậy, hoàn toàn có đủ căn cứ xác định Hợp đồng chuyển nhượng đất ao giữa ông P và ông T1 là hợp pháp, không vi phạm cả nội dung và hình thức. Việc 15 hộ gia đình nhận chuyển nhượng đất của ông T1 là giao dịch với người thứ ba ngay tình nên có hiệu lực pháp luật, đề nghị huỷ án sơ thẩm giải quyết lại theo trình tự sơ thẩm để bảo vệ quyền lợi cho những người có quyền lợi nghĩa vụ liên quan trong vụ án.

Những người có quyền lợi nghĩa vụ liên quan nhất trí với nội dung trình bày của Luật sư đồng thời nêu quan điểm nếu ông P thiện chí hoà giải để cho 15 hộ gia đình tiếp tục sử dụng đất ao, 15 hộ gia đình sẽ tự nguyện hỗ trợ cho gia đình ông P 550.000.000đ.

Chị Nguyễn Thị H là người đại diện theo uỷ quyền của NLQ14 trình bày bổ sung: Ông P khai cho ông T1 mượn ao và khai năm 2004 làm thủ tục lấy lại720m2  do có nhu cầu canh tác là mâu thuẫn với thực tế đất ao ông P vẫn để hoang từ đó đến nay, phải là hộ ông P đã bán toàn bộ ao thì mới phải làm thủ tục mua lại, nếu chỉ cho thuê, cho mượn muốn lấy lại một phần việc gì phải làm hồ sơ chuyển nhượng, phải nộp thuế chuyển nhượng.

NLQ11 trình bày: Khoảng năm 2009 ông cùng anh L, NLQ17 có tiến hành vượt lập được một ít. Anh L vượt phần đất 720m2 ông P mua lại của ông T1 năm2004, nhưng UBND xã đã yêu cầu dừng lại vì không được phép chuyển mục đích sử dụng đất. Phần đất nổi hiện nay trong thửa đất ao đang tranh chấp vẫn là hiện trạng ban đầu khi ông P chuyển nhượng cho ông T1 đã có. Từ khi mua ao các gia đình cũng chưa tiến hành chia tách mà sử dụng để thả cá chung.

Đại diện Viện kiểm sát nhân dân tỉnh Nam Định phát biểu quan điểm: Những người tiến hành tố tụng đã chấp hành đúng những quy định của Bộ luật Tố tụng Dân sự năm 2015. Bị đơn và một số người có quyền lợi nghĩa vụ liên quan vắng mặt không có lý do là chưa nghiêm túc chấp hành pháp luật. Về nội dung: Bản án sơ thẩm xác định nguồn gốc đất ao là của hộ gia đình ông P và xác định ông P đã chuyển nhượng cho ông T1 là đúng. Tuy nhiên, Bản án lại xác định hợp đồng vô hiệu là không khách quan, không đảm bảo quyền lợi cho các đương sự, nhất là những người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan. Việc anh L ghi con trai ký thay đã khẳng định ý chí chung của hộ gia đình. Tại cấp phúc thẩm các đương sự xuất trình được chứng cứ chứng minh ông P phải làm thủ tục mua lại 720m2 đất ao từ ông T1. Số còn lại ông T1 đã bán cho 15 hộ gia đình sử dụng ổn định, nay buộc trả lại như hiện trạng từ khi cấp GCNQSDĐ là không khả thi. Tại phiên toà phúc thẩm ông P còn xác nhận năm 2004 ông đã biết phía sau GCNQSDĐ của ông đã ghi về việc chuyển nhượng 4030m2  đất ao cho ông T1.

Ông C xác nhận năm 2008 bà N đã về quê. Còn có đến 5 người con ông P, bà N vẫn sống ở địa phương. Như vậy có đủ cơ sở khẳng định bà N, anh H, anh T đã biết về việc ông P chuyển nhượng đất. Việc bà N, anh H, anh T nhiều năm đã biết mà không ai có ý kiến gì là hết thời hiệu yêu cầu tuyên bố hợp đồng vô hiệu. Đối với kháng cáo của ông P cho rằng chỉ cho mượn là không có căn cứ chấp nhận vì đã giám định chữ ký và ông P đã thừa nhận tại buổi hoà giải ở cơ sở. Đề nghị Hội đồng xét xử chấp nhận kháng cáo của những người có quyền lợi nghĩa vụ liên quan, sửa án sơ thẩm, không chấp nhận yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn.

NHẬN ĐỊNH CỦA TÒA ÁN

Sau khi nghiên cứu các tài liệu có trong hồ sơ vụ án được thẩm tra tại phiên toà và căn cứ vào kết quả tranh luận tại phiên toà, Hội đồng xét xử nhận định:

[1] Toà án đã triệu tập hợp lệ 2 lần bị đơn vẫn vắng mặt, nên đình chỉ xem xét kháng cáo của bị đơn. Tuy nhiên, vẫn xét nội dung kháng nghị của VKSND tỉnh Nam Định có liên quan đến nội dung kháng cáo của bị đơn.

[2] Một số người có quyền lợi nghĩa vụ liên quan vắng mặt nhưng đã được cấp phúc thẩm triệu tập hợp lệ đến lần thứ hai, hơn nữa những người vắng mặt có chung quyền lợi và yêu cầu kháng cáo với những người có quyền lợi nghĩa vụ liên quan khác, mỗi hộ gia đình đã có ít nhất 01 người đại diện có mặt, nên Toà án tiến hành xét xử vắng mặt một số người có quyền lợi nghĩa vụ liên quan trong vụ án.

[3] Đối với kháng cáo của ông P, bà N cho rằng gia đình ông bà không ai ký giấy tờ mua bán đất ao, chỉ nói miệng cho ông T1 mượn đến năm 2013, ông T1 và địa chính xã làm giả hồ sơ để được cấp GCNQSDĐ. Nên ông T1 có lỗi 100%, là không có căn cứ chấp nhận bởi lẽ: Đã có đủ cơ sở xác định ông P đã tự nguyện thoả thuận chuyển nhượng 4.750m2 đất ao cho ông Lê Danh T1 và đã ký vào các giấy tờ để làm thủ tục chuyển nhượng từ ngày 23 tháng 11 năm 2001 vì, tại biên bản hòa giải ở UBND xã Y ngày 05-3-2014 (Bút lục số 12), ông Lê Danh P khai: “Việc để lại diện tích ao cho ông T1 là có thật và thời hạn theo quy định là đến hết năm 2013….” và biên bản ngày 27-11-2015 (Bút lục số 14) ông P khai: “Tôi chỉ chuyển nhượng diện tích ao cho ông T1 đến hết năm 2013….”. Kết quả giám định chữ ký, chữ viết của ông Lê Danh P tại tờ khai nộp thuế chuyển quyền sử dụng đất ngày 23-11-2001 và Sơ đồ mặt bằng khu đất - Phụ lục kèm theo hợp đồng chuyển nhượng ngày 23-11-2001 đã khẳng định chữ ký của người khai, của bên chuyển nhượng do chính ông P ký.

[4] Căn cứ hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa ông P và ông T1 vào ngày 23-11-2001 đã được UBND xã Y chứng thực, kết hợp với tờ khai nộp thuế chuyển quyền sử dụng đất cùng ngày 23-11-2001 và Sơ đồ mặt bằng khu đất Phụ lục kèm theo bản hợp đồng chuyển nhượng đó đã được giám định đúng chữ ký của ông P chứng tỏ tại thời điểm năm 2001 giữa ông P và ông T1 đã làm đầy đủ thủ tục về hình thức của hợp đồng. Hợp đồng đã được cơ quan có thẩm quyền chứng thực hợp pháp. Sở dĩ bản hợp đồng còn lưu giữ được chỉ là chữ ký photo là vì theo quy định khi làm hồ sơ chuyển nhượng hợp đồng đã được photo làm nhiều bản trước khi chứng thực. Đến nay ông P cũng chỉ trình bày hợp đồng năm 2004 do con trai ông ký thay ông là giả mạo, chứ không đưa ra được chứng cứ chứng minh hợp đồng ngày 23-11-2001 đã được UBND xã chứng thực cũng có việc UBND xã phối hợp cùng với ông T1 giả mạo chữ ký của ông.

[5] Do sau khi hai bên đã ký kết đầy đủ hồ sơ chuyển nhượng vào năm 2001, ông T1 chưa tiến hành ngay thủ tục đề nghị cấp GCNQSDĐ. Đến năm 2003 ông P lại về thoả thuận lấy lại 720m2, nên năm 2004 khi ông T1 đi làm thủ tục cấp GCNQSDĐ đã làm lại hợp đồng chuyển nhượng, mục đích trừ luôn 720m2  ông P đã thoả thuận lấy lại. Khi đó vì đã có hợp đồng vào ngày 23-11-2001 đã được UBND xã chứng thực nên anh Lê Danh L đã ghi con trai ký thay vào hợp đồng mới, UBND xã Y ký xác nhận hồ sơ để cho ông Lê Danh T1 làm thủ tục xin cấp GCNQSDĐ.

[6] Việc GCNQSDĐ của ông T1 nay đã bị thu hồi, hay việc anh L ký thay ông P vào hợp đồng mới mục đích để làm thủ tục cấp GCNQSDĐ không làm mất đi bản chất việc giữa ông P và ông T1 đã thoả thuận ký kết hợp đồng chuyển nhượng đất ao vào năm 2001. Điều 138 BLDS năm 1995 cũng quy định: “Khi các bên xác lập giao dịch dân sự một cách giả tạo nhằm che dấu một giao dịch khác, thì giao dịch giả tạo vô hiệu, còn giao dịch bị che dấu vẫn có hiệu lực”.

[7] Theo tài liệu chứng cứ mới bổ sung tại cấp phúc thẩm là hợp đồng mua lại 720m2  đất ao giữa ông T1 và ông P và các tài liệu kèm theo hồ sơ chuyển nhượng, kết quả giám định đã kết luận đúng chữ ký của ông P, ông P cũng đã thừa nhận, càng chứng tỏ phải có việc chuyển nhượng vào năm 2001, mới có việc ông P phải mua lại đất ao của chính gia đình mình vào năm 2004.

[8] Việc ông P khai đã thoả thuận miệng với ông T1 là chỉ chuyển nhượng đến hết năm 2013, tại phiên toà phúc thẩm lại khai có viết giấy giao cho ông T1 giữ là mâu thuẫn và không có chứng cứ để chứng minh, trong khi chính ông P đã ký tờ khai nộp thuế chuyển quyền sử dụng đất, nên không có cơ sở chấp nhận lời khai ông P về việc giữa ông P và ông T1 đã thoả thuận chỉ chuyển nhượng đến hết năm 2013.

[9] Như vậy, có cơ sở khẳng định việc chuyển nhượng đất ao giữa ông P và ông T1 vào năm 2001 là sự thật và đã được UBND xã chứng thực hợp đồng.

[10] Về ý thức chủ quan của bà N và anh H, anh T. Ông P khai cùng thời gian năm 2001 gia đình ông P mua nhà trong miền Nam giá 58 triệu đồng, còn phải vay lãi để mua nhà, cùng với việc gia đình ông P cùng thời điểm đó đã bán toàn bộ nhà đất thổ cư, không lẽ nào riêng đất ao thì lại không bán. Tại đơn kháng cáo (BL441) bà N trình bày: “Tôi chỉ cho ông T1 mượn để canh tác…ông T1 đã đưa tay cho chồng tôi 2.000.000đ gọi là tiền hoa lợi”. Tại phiên toà sơ thẩm khi hỏi về số tiền 2 triệu có đưa cho bà N không và có ai có ý kiến gì không, ông P đã khai: “Khi lấy tiền về tôi có đưa cho vợ con tôi, tôi có nói đây là tiền hoa màu tôi cho ông T1 thuê đất, vợ con tôi đồng ý không có ý kiến gì” (BL 289). Gia đình ông P vẫn còn anh L, anh Đức và 3 người con gái khác sống ở địa phương còn không được cho mượn ao, năm 2004 muốn sử dụng còn phải mua lại 720m2  và trên thực tế ao lại do 15 hộ gia đình khác sử dụng, thì không thể nào bà N, anh H, anh T trong suốt khoảng thời gian 17 năm vẫn nghĩ rằng ông P chỉ cho ông T1 mượn ao không phải trả tiền. Khi có công việc vui buồn các thành viên trong gia đình ông P không thể không đi về. Anh L là người có năng lực hành vi dân sự đầy đủ đã khai vì nhìn thấy hợp đồng chuyển nhượng đã có xác nhận của UBND xã, nên đã ký thay để ông T1 làm thủ tục cấp GCNQSDĐ. Sau khi cơ quan có thẩm quyền ghi “Xác nhận hộ ông Lê Danh P được chuyển nhượng 4030m2  đất ao… cho hộ ông Lê Danh T1” vào mặt sau GCNQSDĐ của ông P thì anh L lại tiếp tục quản lý GCNQSDĐ của ông P, không lẽ nào anh L lại vẫn không biết chỉ vì “Mải làm ăn”. Ông P cũng thừa nhận năm 2004 ông P đã xem GCNQSDĐ của mình và đã biết việc ghi nội dung chuyển nhượng đất cho ông T1. Gia đình ông P đã khởi kiện sau đó lại rút đơn, đã khiếu nại đến UBND huyện Y về việc cấp GCNQSDĐ cho ông T1, thì không thể nói rằng bà N, anh H, anh T hoàn toàn không biết về việc ông P chuyển nhượng ao của gia đình. Cấp sơ thẩm chưa xem xét toàn diện các tình tiết có liên quan để đánh giá về ý thức chủ quan của bà N, anh H và anh T, đã xác định ông P tự ý định đoạt tài sản chung của hộ gia đình, tuyên bố hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất ao giữa ông P và ông T1 vô hiệu là chưa thoả đáng.

[11] Đối với kháng cáo của những người có quyền lợi nghĩa vụ liên quan trong vụ án, do sau khi có GCNQSDĐ, ông T1 đã tiến hành chuyển nhượng lại toàn bộ 4.030m2  đất ao cho 15 hộ gia đình trong xã. Các hộ gia đình nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất ao từ ông T1 khi ông T1 đã có GCNQSDĐ nên xác định là người thứ ba ngay tình khi giao dịch dân sự vô hiệu. Tại câu 2 phần III Công văn số 01 ngày 07-4-2017 của Toà án tối cao giải đáp một số vấn đề về nghiệp vụ nêu rõ: “Khi giải quyết vụ án dân sự có yêu cầu tuyên bố hợp đồng dân sự vô hiệu nhưng đương sự không yêu cầu giải quyết hậu quả hợp đồng vô hiệu thì Toà án phải giải thích cho các đương sự về hậu quả pháp lý của việc tuyên bố hợp đồng vô hiệu. Việc giải thích phải được ghi vào biên bản và lưu vào hồ sơ vụ án. Trường hợp Toà án đã giải thích nhưng tất cả các đương sự vẫn không yêu cầu …thì Toà án tuyên bố hợp đồng vô hiệu mà không phải giải quyết hậu quả hợp đồng vô hiệu”. Khi làm việc với cấp sơ thẩm những người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan có quan điểm không chấp nhận xác định hợp đồng dân sự vô hiệu, không chấp nhận trả đất nên không yêu cầu bồi thường, không thể coi là họ không yêu cầu Toà án giải quyết hậu quả hợp đồng dân sự vô hiệu. Cấp sơ thẩm không lập biên bản thể hiện đã giải thích rõ về việc trong trường hợp xác định các hợp đồng chuyển nhượng đất vô hiệu thì được quyền yêu cầu Toà án giải quyết hậu quả hợp đồng vô hiệu. Bản án sơ thẩm buộc những người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan có nghĩa vụ trả lại đất cho ông P nhưng không tuyên bố các giao dịch giữa những người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan với ông T1 vô hiệu, cũng không giải quyết về quyền, lợi ích hợp pháp của họ là không đúng, vi phạm Điều 147 BLDS năm 1995 “Bảo vệ quyền lợi của người thứ ba ngay tình khi giao dịch dân sự vô hiệu” và khó khăn cho việc thi hành bản án. Nên kháng nghị của VKSND tỉnh Nam Định và VKSND huyện Y về nội dung này là có căn cứ chấp nhận.

[12] Do cấp sơ thẩm chưa giải quyết đối với hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa ông T1 với 15 hộ gia đình, căn cứ Điều 293 quy định về phạm vi xét xử phúc thẩm: “Toà án cấp phúc thẩm chỉ xem xét lại phần của Bản án sơ thẩm có kháng cáo..”, nên không thể giải quyết ngay tại cấp phúc thẩm yêu cầu kháng cáo đề nghị công nhận hợp đồng chuyển nhượng đất ao giữa ông T1 và 15 hộ gia đình của những người có quyền lợi liên quan. Và do cấp sơ thẩm chưa làm rõ một số nội dung mà không thể bổ sung tại phiên toà phúc thẩm, cũng chưa xem xét quyền lợi của những người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan để giải quyết dứt điểm vụ án. Nên, cũng không có căn cứ chấp nhận đề nghị của vị đại diện VKSND tỉnh Nam Định tại phiên toà là sửa án sơ thẩm, bác đơn khởi kiện của nguyên đơn, mà cần huỷ Bản án sơ thẩm để giải quyết lại làm rõ việc bà N, anh H, anh T hàng năm từ năm 2001 đến nay đã đi về địa phương như thế nào? thời điểm nào thì biết về việc ông P chuyển nhượng đất ao cho ông T1? diễn biến việc thanh toán tiền mua ao của ông T1 cho ông P, bà N như thế nào? được sử dụng vào mục đích gì? từ khi bà N, anh H, anh T biết về việc chuyển nhượng thì có còn thời hiệu yêu cầu tuyên bố giao dịch dân sự vô hiệu hay không? làm việc với chính quyền địa phương để làm rõ diễn biến việc chứng thực vào hợp đồng chuyển nhượng ngày 23-11-2001 giữa ông P và ông T1? lý do vì sao nay chỉ còn bản có xác nhận của UBND xã nhưng chữ ký phôtô? lý do vì sao có việc UBND cho phép ông T1 làm lại hợp đồng chuyển nhượng đất ao vào năm 2004, quan điểm của chính quyền địa phương về việc giải quyết vụ án như thế nào?

[13] Nếu có đủ căn cứ xác định bà N, anh H, anh T tuy không ký vào hợp đồng nhưng đã biết mà không phản đối, tiền ông T1 trả cho ông P đã sử dụng vào mục đích chung của gia đình hoặc đã hết thời hiệu yêu cầu tuyên bố hợp đồng vô hiệu thì áp dụng án lệ số 04 công nhận hợp đồng chuyển nhượng giữa ông P và ông T1, bác yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn, đồng thời xác minh về việc trong giao dịch chuyển nhượng đất ao giữa ông P và ông T1, các bên đã thực hiện việc nộp thuế chuyển quyền sử dụng đất và thuế trước bạ hay chưa? đã thực hiện việc đăng ký trong sổ theo dõi chuyển nhượng quyền sử dụng đất của Phòng tài nguyên môi trường huyện Y hay chưa, để áp dụng Công văn 418/STNMT-Ttra ngày 21/3/2014 của Sở Tài nguyên môi trường tỉnh Nam Định xác định khi Nhà nước gia hạn thời hạn sử dụng đất thì quyền sử dụng đất đó có thuộc về bên nhận chuyển nhượng hay không và xem xét các điều kiện để có thể áp dụng Điều 147 BLDS năm 1995 bảo vệ quyền lợi của người thứ ba ngay tình khi giao dịch dân sự vô hiệu hay không.

[14] Trường hợp có thành viên hộ gia đình ông P không trực tiếp ký vào hợp đồng chuyển nhượng vào ngày 23-11-2001 lại đưa ra được căn cứ xác thực chứng minh không biết, không được sử dụng tiền và vẫn còn thời hiệu yêu cầu tuyên bố hợp đồng vô hiệu thì công nhận một phần hợp đồng chuyển nhượng đất ao giữa ông P với ông T1, giải quyết hậu quả đối với phần hợp đồng bị vô hiệu. Đồng thời, giải quyết các hợp đồng chuyển nhượng đất ao giữa ông T1 và 15 hộ gia đình trong cùng vụ án.

[15] Mặt khác, diện tích của ba thửa đất ao số 23- 28- 27 xứ đồng Ao Láng thuộc tờ bản đồ số 21 lập năm 1991 của UBND xã Y, qua xem xét, thẩm định tại chỗ có sự biến động giảm so với diện tích ghi trong Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, cần làm rõ sự thay đổi diện tích ba thửa ao này như thế nào và lý do vì sao để đảm bảo việc quyết định của bản án được chính xác và có đủ điều kiện đưa ra thi hành.

[16] Về án phí: Do huỷ án sơ thẩm nên án phí sơ thẩm được xem xét khi giải quyết lại vụ án, án phí phúc thẩm người kháng cáo không phải nộp.

Vì các lẽ trên;

QUYẾT ĐỊNH

Căn cứ khoản 3 Điều 308 Bộ luật Tố tụng Dân sự năm 2015,

Huỷ bản án sơ thẩm số 04/2017/DS-ST ngày 20 tháng 6 năm 2017 của Tòa án nhân dân huyện Y

Giao hồ sơ cho Toà án nhân dân huyện Y xét xử sơ thẩm lại với Hội đồng xét xử khác.

Bản án phúc thẩm có hiệu lực thi hành kể từ ngày tuyên án.