Bản án 46/2018/DS-ST ngày 19/09/2018 về tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất

TÒA ÁN NHÂN DÂN HUYỆN KẾ SÁCH, TỈNH SÓC TRĂNG

BẢN ÁN 46/2018/DS-ST NGÀY 19/09/2018 VỀ TRANH CHẤP HỢP ĐỒNG CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT

Trong ngày 19 tháng 9 năm 2018, tại trụ sở Tòa án nhân dân huyện Kế Sách, tỉnh Sóc Trăng xét xử sơ thẩm công khai vụ án dân sự thụ lý số: 59/2018/TLST - DS, ngày 11 tháng 4 năm 2018 “Về việc tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất” theo Quyết định đưa vụ án ra xét xử số: 121/2018/QĐST – DS, ngày 03 tháng 8 năm 2018 và quyết định hoãn phiên tòa số: 76/2018/QĐST- DS, ngày 27 tháng 8 năm 2018, giữa các đương sự:

1. Nguyên đơn: Ông Võ Văn D, sinh năm 1971. Địa chỉ: ấp 7, xã B, huyện K, tỉnh Sóc Trăng (có mặt).

2. Bị đơn:

1.1. Ông Lê Văn L. Địa chỉ: ấp K, xã Đ, huyện K, tỉnh Sóc Trăng (vắng mặt).

1.2. Bà Nguyễn Thị T. Địa chỉ: ấp K, xã Đ, huyện K, tỉnh Sóc Trăng (vắng mặt).

3. Người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan:

3.1. Ông Nguyễn Văn T1, sinh năm 1977. Địa chỉ: ấp 7, xã B, huyện K, tỉnh Sóc Trăng (có mặt).

3.2. Bà Thiều Thị L (tên gọi khác: T2), sinh năm 1979. Địa chỉ: ấp 7, xã B, huyện K, tỉnh Sóc Trăng (có mặt).

3.3. Chi cục Thi hành án huyện Kế Sách, tỉnh Sóc Trăng. Người đại diện theo ủy quyền ông Nguyễn Thanh S – Chấp hành viên sơ cấp công tác tại Chi cục Thi hành án huyện Kế Sách, tỉnh Sóc Trăng. Địa chỉ: ấp An Thành, thị trấn Kế Sách, huyện Kế Sách, tỉnh Sóc Trăng (theo văn bản ủy quyền số 394/GUQ-CCTHADS, ngày 9/7/2018).

NỘI DUNG VỤ ÁN

Theo đơn khởi kiện ngày 09/4/2018, các lời khai trong quá trình giải quyết vụ án và tại phiên tòa sơ thẩm nguyên đơn Võ Văn D trình bày:

Vào ngày 08/4/2014 âl (nhằm ngày 6/5/2014 dl) vợ chồng ông Lê Văn L và bà Nguyễn Thị T có sang (chuyển nhượng) cho ông 03 công đất ruộng tầm 3m, thuộc một phần thửa 88, tờ bản đồ số 02, có diện tích 7.350 m2 tọa lạc tại ấp Kinh Ngây, xã Đại Hải, huyện Kế Sách, tỉnh Sóc Trăng. Đất này do ông Lê Văn L đứng tên trong Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, phần đất 03 công tầm lớn trên ông mua của vợ chồng ông L, bà T với giá 214.500.000đồng, số tiền này ông đã giao đủ cho ông L, bà T bằng hình thức cấn trừ nợ hụi và tiền nợ phân thuốc, khi chuyển nhượng thì có làm giấy tay do T3 là con trai của ông L, bà T viết nhưng không có công chứng và đến nay vẫn chưa chuyển quyền sử dụng đất sang cho ông. Sau khi sang phần đất này ông đã cố lại cho vợ chồng ông Nguyễn Văn T1, bà Thiều Thị L cùng ngụ taị ấp 7, xã Ba Trinh, huyện Kế Sách, tỉnh Sóc Trăng với giá 30 chỉ vàng 24K và vợ chồng ông T1, bà L canh tác đất cho đến nay. Nay ông được biết Quyền sử dụng phần đất của ông Lê Văn L và bà Nguyễn Thị T bị Chi cục thi hành án dân sự huyện Kế Sách kê biên phát mãi tài sản để Thi hành án trong đó có cả 03 công đất ruộng mà vợ chồng ông L, bà T đã sang cho ông. Vì vậy, ông Võ Văn D khởi kiện yêu cầu công nhận Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất ruộng lập ngày 08/4/2014 âl, về 03 công đất ruộng tầm 3m, thuộc một phần thửa 88, tờ bản đồ số 02, tọa lạc tại ấp Kinh Ngây, xã Đại Hải, huyện Kế Sách, tỉnh Sóc Trăng do ông L, bà T chuyển nhượng cho ông là hợp pháp.

Để chứng minh cho yêu cầu của mình ông Võ Văn D có nộp cho Tòa án một bản photo quyết định về việc cưỡng chế kê biên quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất số 15/QĐ-CCTHADS, ngày 19/3/2018 của Chi cục Thi hành án huyện Kế Sách, một bản sau giấy chứng nhận quyền sử dụng đất do Ủy ban nhân dân huyện Kế Sách cấp cho ông Lê Văn L ngày 05/2/1993; tờ chuyển nhượng đất ruộng được lập ngày 08/4/2014 âl viết bằng tập học sinh và một số giấy tờ có liên quan khác.

Đối với bị đơn Lê Văn L và Nguyễn Thị T: Sau khi Tòa án thụ lý vụ án, Tòa án đã tống đạt hợp lệ thông báo thụ lý vụ án cho ông L, bà T nhưng ông L, bà T không có ý kiến gì đối với yêu cầu khởi kiện của ông D. Tòa án cũng đã gặp bà T để lấy lời khai nhưng bà T từ chối không đồng ý cung cấp lời khai vì vậy không thể ghi lời khai của bà T. Tòa án cũng đã triệu tập hợp lệ ông L, bà T nhiều lần để tham gia phiên họp kiểm tra việc giao nộp, tiếp cận công khai chứng cứ và hòa giải tại tòa nhưng ông L, bà T đều vắng mặt không có lý do. Vì vậy, Tòa án đã lập biên bản không tiến hành hòa giải được và công khai chứng cứ vắng mặt ông Lê Văn L và bà Nguyễn Thị T. Tòa án đã đưa vụ án ra xét xử theo quy định của pháp luật.

Người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan ông Nguyễn Văn T và bà Thiều Thị L1 cùng trình bày: Vào ngày 08/4/2014 âl ông Võ Văn D có chuyển nhượng đất của bà Nguyễn Thị T và ông Lê Văn L là 03 công tầm lớn đất ruộng, ngày chuyển nhượng đất ông, bà có chứng kiến và biết được. Sau khi chuyển nhượng thì ông D có kêu ông, bà qua để cố phần đất này lại cho ông, bà. Phần đất ruộng của ông L, bà T theo ông bà biết thì tổng cộng là 05 công. Khi ông, bà qua nhà ông L, bà T thì ông, bà thấy phía bà T, ông L đã làm giấy tay chuyển nhượng cho ông D 03 công và việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa vợ chồng bà T và ông D thỏa thuận như thế nào thì ông, bà không biết. Còn 02 công đất ruộng còn lại thì vợ chồng bà T làm giấy cố cho ông, bà cùng ngày 08/4/2014 với giá 04 cây vàng 24K, khi cố thì chỉ làm giấy tay và cũng không không có đo đạc thực tế và phần đất đã bán cho ông D thì vợ chồng bà T cũng không có đo. Khi đó ông, bà chỉ nghe vợ chồng bà T nói phần đất bán cho ông D khúc trên, còn đất cố cho ông, bà khúc dưới. Đối với yêu cầu của ông Võ Văn D ông, bà không có ý kiến và yêu cầu gì tùy Tòa án quyết định khi nào giải quyết phần đất này không thuộc của ông D thì vợ chồng ông, bà sẽ thỏa thuận với ông D sau không yêu cầu Tòa án giải quyết.

Tại phiên tòa hôm nay nguyên đơn vẫn giữ nguyên yêu cầu khởi kiện là yêu cầu công nhận hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa ông với ông Lê Văn L và bà Nguyễn Thị T là hợp pháp; bị đơn đã được Tòa án triệu tập hợp lệ lần thứ hai để tham gia phiên tòa nhưng vắng mặt không lý do.

Kiểm sát viên phát biểu ý kiến về việc tuân theo pháp luật tố tụng của những người tiến hành tố tụng, người tham gia tố tụng trong quá trình giải quyết vụ án từ khi thụ lý vụ án và tại phiên tòa sơ thẩm; đồng thời Kiểm sát viên phát biểu quan điểm về nội dung vụ án, sau khi phân tích và đánh giá chứng cứ thì kiểm sát viên đề nghị Hội đồng xét xử áp dụng các Điều 122, Điều 137, khoản 2 Điều 689, Điều 692, Điều 697 Bộ luật dân sự năm 2005; Khoản 1 Điều 106, điểm b khoản 1 Điều 127 và khoản 1 Điều 146 Luật đất đai năm 2003 không chấp nhận yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn và tuyên bố hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa nguyên đơn Võ Văn D với bị đơn Lê Văn L và Nguyễn Thị T được xác lập ngày 8/4/2014 âl là vô hiệu.

NHẬN ĐỊNH CỦA TÒA ÁN

Sau khi nghiên cứu các tài liệu, chứng cứ có trong hồ sơ vụ án được thẩm tra tại phiên tòa và căn cứ vào kết quả tranh luận tại phiên tòa, Hội đồng xét xử nhận định:

[1]Về tố tụng: Các bị đơn ông Lê Văn L và bà Nguyễn Thị T và người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan Chi cục Thi hành án huyện Kế Sách đã được Tòa án triệu tập hợp lệ đến lần thứ hai để tham gia tố tụng tại phiên tòa sơ thẩm nhưng vẫn vắng mặt không lý do. Tại phiên tòa hôm nay các đương sự có mặt yêu cầu Hội đồng xét xử xét xử vắng mặt bị đơn Lê Văn L, Nguyễn Thị T và người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan Chi cục Thi hành án huyện Kế Sách; vị Kiểm sát viên đại diện Viện kiểm sát nhân dân huyện Kế Sách cũng đề nghị Hội đồng xét xử tiếp tục xét xử vụ án. Sau khi hội ý tại chổ Hội đồng xét xử căn cứ điểm b khoản 2 Điều 227; khoản 3 Điều 228 Bộ luật tố tụng dân sự quyết định tiếp tục xét xử vụ án.

[2]Về nội dung vụ án:

[2.1] Ông Võ Văn D yêu cầu công nhận hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa ông và ông Lê Văn L, bà Nguyễn Thị T được lập ngày 8/4/2014 âl nhằm ngày 06/5/2014 dl là hợp pháp, vì ông cho rằng vào ngày 8/4/2014 âl ông Lê Văn L và bà Nguyễn Thị T có chuyển nhượng cho ông phần đất có diện tích 03 công tầm lớn với giá 214.500.000 đồng, việc chuyển nhượng này chỉ làm bằng giấy tay không có công chứng, chứng thực của cơ quan nhà nước có thẩm quyền và hiện nay cũng chưa làm thủ tục sang tên theo quy định. Ông đã giao tiền đủ cho ông L, bà T bằng hình thức khấu trừ nợ hụi và nợ mua phân thuốc, ông L bà T cũng đã giao đất cho ông cùng ngày 8/4/2014 âl. Về phía ông L, bà T sau khi Tòa án thông báo thụ lý vụ án ông L, bà T không phản đối và việc chuyển nhượng này cũng đã được bà T thừa nhận trong bản án số 60/2017/DS-ST, ngày 13/9/2017 của Tòa án nhân dân huyện Kế Sách. Do đó, có cơ sở xác định việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa ông Võ Văn D với ông Lê Văn L và bà Nguyễn Thị T có thật không cần phải chứng minh theo quy định tại khoản 1 Điều 92 của Bộ luật tố tụng dân sự.

[2.2] Xét thấy, việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa ông Lê Văn L và bà Nguyễn Thị T được lập ngày 8/4/2014 âl nhằm ngày 6/5/2014 dl chỉ làm bằng giấy tay không có công chứng của nhà nước hoặc chứng thực của cơ quan nhà nước có thẩm quyền và cũng chưa làm thủ tục sang tên theo quy định pháp luật. Tại Điều 692 của Bộ luật dân sự năm 2005 có quy định “việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký quyền sử dụng đất theo quy định của luật đất đai” và tại đoạn 2 điểm b khoản 1 Điều 127 của Luật đất đai năm 2003 cũng quy định “hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải có chứng nhận của công chứng nhà nước; trường hợp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất của hộ gia đình, cá nhân thì được lựa chọn hình thức chứng nhận của công chứng nhà nước hoặc chứng thực của Ủy ban nhân dân, xã, phường, thị trấn nơi có đất”. Căn cứ theo quy định này thì thấy rằng hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất được thiết lập giữa nguyên đơn Võ Văn D với bị đơn Lê Văn L và Nguyễn Thị T là chưa đủ điều kiện công nhận do vi phạm về hình thức. Đồng thời hiện nay phần đất này cũng đã bị Chi cục Thi hành án huyện Kế Sách kê biên để Thi hành án theo quyết định cưỡng chế kê biên số 15/QĐ-CCTHADS, ngày 19/3/2018. Vì vậy, cần thiết phải tuyên bố hợp đồng vô hiệu theo quy định tại khoản 2 Điều 122 và Điều 134 của Bộ luật dân sự năm 2005 do vi phạm về hình thức và xử lý hậu quả của hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất vô hiệu theo quy định tại Điều 137 của Bộ luật dân sự năm 2005.

[2.3]. Tại Điều 137 của Bộ luật dân sự năm 2005 có quy định: Giao dịch dân sự vô hiệu không làm phát sinh, thay đổi, chấm dứt quyền, nghĩa vụ dân sự của các bên kể từ thời điểm xác lập; Khi giao dịch dân sự vô hiệu thì các bên khôi phục lại tình trạng ban đầu, hoàn trả cho nhau những gì đã nhận; nếu không hoàn trả được bằng hiện vật thì phải hoàn trả bằng tiền, trừ trường hợp tài sản giao dịch, hoa lợi, lợi tức thu được bị tịch thu theo quy định của pháp luật. Bên có lỗi gây thiệt hại phải bồi thường. Do hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa ông Võ Văn D với ông Lê Văn L và bà Nguyễn Thị T bị vô hiệu và hiện nay phần đất chuyển nhượng này ông Võ Văn D đã cố cho ông Nguyễn Văn T1 và bà Thiều Thị L1 và ông T1, bà L1 đang quản lý canh tác nên ông Võ Văn D, bà Thiều Thị L ông Nguyễn Văn T1 có nghĩa vụ giao trả cho ông Lê Văn L và bà Nguyễn Thị T phẩn đất 03 công tầm lớn thuộc một phần của thửa đất số 88, tờ bản đồ số

2, loại đất 2L tọa lạc tại ấp Kinh Ngây, xã Đại Hải, huyện Kế Sách, tỉnh Sóc Trăng, phần đất theo biên bản xem xét và thẩm định tại chổ ngày 07/6/2018 có số đo và vị trí như sau:

+ Hướng Đông: giáp phần đất ông Ngô Văn Dinh có số đo: 133,89m

+ Hướng Tây: giáp đất ông Lê Văn T4 có số đo 134,65m;

+ Hướng Nam: giáp phần đất còn lại của thửa 88 do ông Lê Văn L đứng tên có số đo: 32,60m;

+ Hướng Bắc: Giáp với xã Ba Trinh có số đo 27,45m Diện tích: 3.962,4m2.

[2.4] Ông Lê Văn Văn và bà Nguyễn Thị T có nghĩa vụ trả cho ông Võ Văn D số tiền nợ đã thỏa thuận chuyển nhượng đất là 214.500.000 đồng (Hai trăm mười bốn triệu, năm trăm nghìn đồng).

[2.5] Đối với hợp đồng cầm cố quyền sử dụng đất giữa ông Võ Văn D với ông Nguyễn Văn T1 và bà Thiều Thị L1 do ông Dinh, ông T1, bà L1 không yêu cầu Tòa án xem xét mà họ tự thỏa thuận nên Hội đồng xét xử không đặc ra xem xét.

[3] Từ những phân tích trên thấy rằng đề nghị của kiểm sát viên là có căn cứ Hội đồng xét xử chấp nhận.

[4] Về chi phí xem xét thẩm định tại chổ và định giá tài sản: 1.950.000 đồng (một triệu chín trăm năm chục nghìn đồng) do nguyên đơn ông Võ Văn D yêu cầu và yêu cầu của ông Võ Văn D không được chấp nhận nên ông Võ Văn D phải chịu theo quy định tại khoản 1 Điều 157 và khoản 1 Điều 165 của Bộ luật tố tụng dân sự năm 2015 và ông Võ Văn D đã nộp xong.

[7] Về án phí dân sự sơ thẩm: Do yêu cầu của nguyên đơn không được chấp nhận nên nguyên đơn phải chịu án phí dân sự sơ thẩm theo quy định tại Điều 147 của Bộ luật tố tụng dân và khoản 1 Điều 26 Nghị quyết số 326/2016/UBTVQH14, ngày 30/12/2016 quy định về mức thu, miển giảm, thu, nộp, quản lý và sử dụng án phí, lệ phí Tòa án của Ủy ban thường vụ Quốc Hội. Ông Lê Văn L và bà Nguyễn Thị T phải chịu án phí có giá ngạch là 214.500.000 đồng X 5% = 10.725.000 đồng.

Vì các lẽ trên,

QUYẾT ĐỊNH

Áp dụng: Khoản 3 Điều 26; Điều 34; điểm a khoản 1 Điều 35; khoản 1 Điều 39; khoản 1 Điều 147, Điều 157, Điều 161, Điều 162, Điều 165, Điều 227 và 228 của Bộ luật tố tụng dân sự 2015; các Điều 122, 134, Điều 137; Điều 692 và Điều 697 của Bộ luật dân sự năm 2005; Điều 127; Điều 136 Luật đất đai năm 2003; Áp dụng khoản 1 và khoản 3 Điều 27 Nghị quyết 326/2016/UBTVQH14, ngày 30/12/2016 quy định về mức thu, miển giảm, thu, nộp, quản lý và sử dụng án phí, lệ phí Tòa án của Ủy ban thường vụ Quốc Hội.

Tuyên xử:

1. Không chấp nhận yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn Võ Văn D về việc công nhận hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa ông với ông Lê Văn L và bà Nguyễn Thị T là hợp pháp. Tuyên bố: Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa ông Võ Văn D với ông Lê Văn L và bà Nguyễn Thị T được lập ngày 8/4/2014 âl là vô hiệu do vi phạm hình thức.

2. Ông Võ Văn D, ông Lê Văn T1 và bà Thiều Thị L1 có nghĩa vụ giao trả phần đất có diện tích 03 công tầm lớn (diện tích theo đo đạt thực tế: 3.962,4m2) thuộc một phần thửa 88, tờ bản đồ số 02, tọa lạc tại ấp Kinh Ngây, xã Đại Hải, huyện Kế Sách, tỉnh Sóc Trăng do Ủy ban nhân dân huyện Kế Sách cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng cho ông Lê Văn L, ngày 05/2/1993. Phần đất có vị trí và số đo cụ thể như sau:

+ Hướng Đông: giáp phần đất ông Ngô Văn Dinh có số đo: 133,89m

+ Hướng Tây: giáp đất ông Lê Văn Tốt có số đo 134,65m;

+ Hướng Nam: giáp phần đất còn lại của thửa 88 do ông Lê Văn L đứng tên có số đo: 32,60m;

+ Hướng Bắc: Giáp với xã Ba Trinh có số đo 27,45m

3. Buộc các bị đơn ông Lê Văn L và bà Nguyễn Thị T có nghĩa vụ trả cho ông Võ Văn D số tiền theo hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất là 214.500.000 đồng (hai trăm mười bốn triệu, năm trăm nghìn đồng).

Kể từ ngày ông D có đơn yêu cầu thi hành án ông L, bà T không trả số tiền trên thì hàng tháng ông L, bà T còn phải chịu khoản tiền lãi của số tiền còn phải thi hành án tương ứng với thời gian chậm trả tại thời điểm Thi hành án theo quy định tại khoản 2 Điều 468 Bộ luật Dân sự năm 2015 với mức lãi suất 10%/năm.

4. Về chi phí thẩm định và định giá tài sản: 1.950.000 đồng (một triệu chín trăm năm chục nghìn đồng) do nguyên đơn ông Võ Văn D yêu cầu và yêu cầu của ông Võ văn D không được chấp nhận nên ông Võ Văn D phải chịu theo quy định tại khoản 1 Điều 157 và khoản 1 Điều 165 của Bộ luật tố tụng dân sự năm 2015 và ông Võ Văn D đã thực hiện xong.

5. Án phí dân sự sơ thẩm:

- Ông Võ Văn D phải chịu là 300.000 đồng, ông D được khấu trừ vào số tiền tạm ứng án phí đã nộp 300.000 đồng theo biên lai thu tiền tạm ứng án phí số 001125 ngày 09/4/2018 của Chi cục Thi hành án dân sự huyện Kế Sách. Ông D đã nộp xong án phí.

- Ông Lê Văn L và bà Nguyễn Thị T phải chịu án phí dân sự có giá ngạch là 10.725.000 đồng (Mười triệu, bảy trăm hai mươi lăm nghìn đồng).

6. Các đương sự đựơc quyền kháng cáo bản án này trong thời hạn 15 ngày kể từ ngày tuyên án. Riêng đối với các bị đơn vắng mặt thì thời hạn kháng cáo nêu trên được tính kể từ ngày nhận được bản án hay bản án được niêm yết công khai tại Ủy ban nhân dân xã nơi cư trú cũa bị đơn vắng mặt để yêu cầu Toà án nhân dân tỉnh Sóc Trăng xét xử phúc thẩm.

7. Trường hợp bản án được thi hành theo quy định tại Điều 2 Luật thi hành án dân sự thì người được thi hành án dân sự, người phải thi hành án dân sự có quyền thoả thuận thi hành án, quyền yêu cầu thi hành án, tự nguyện thi hành án hoặc bị cưỡng chế thi hành án theo quy định tại các Điều 6, 7, 7a, 7b và 9 Luật Thi hành án dân sự; thời hiệu thi hành án được thực hiện theo quy định tại Điều 30 Luật Thi hành án dân sự.