Bản án 45/2024/DS-PT về tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất 

TÒA ÁN NHÂN DÂN TỈNH TIỀN GIANG

BẢN ÁN 45/2024/DS-PT NGÀY 17/01/2024 VỀ TRANH CHẤP HỢP ĐỒNG CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT

Trong các ngày 10 và 17 tháng 01 năm 2024, tại trụ sở Tòa án nhân dân tỉnh G xét xử phúc thẩm công khai vụ án dân sự thụ lý số 564/2023/TLPT-DS ngày 13 tháng 12 năm 2023 về việc tranh chấp “Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất”;

Do bản án dân sự sơ thẩm số 371/2023/DS-ST, ngày 25/9/2023 của Tòa án nhân dân huyện Gò Công Tây, tỉnh G bị kháng cáo;

Theo Quyết định đưa vụ án ra xét xử số 1084/2023/QĐ-PT ngày 19/12/2023, giữa các đương sự:

1. Nguyên đơn: Lê Thị M, sinh năm 1968;

Địa chỉ: Ấp T, xã T, huyện G, tỉnh G.

Đại diện theo ủy quyền của Lê Thị M: Đỗ Thị Thu N, sinh năm 1985; Địa chỉ: Khu phố C, thị trấn V, huyện G, tỉnh G.

2. Bị đơn: Lê Thị L, sinh năm 1955;

Địa chỉ: Ấp T, xã T, huyện G, tỉnh G.

3. Người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan: Võ Thị Ngọc L1, sinh năm 1960;

Địa chỉ: Ấp B, xã T, huyện G, tỉnh G.

*. Người kháng cáo: Bị đơn Lê Thị L.

(Tại phiên tòa phúc thẩm có mặt: chị N, bà L, bà L1)

NỘI DUNG VỤ ÁN

Theo án sơ thẩm, nguyên đơn Lê Thị M trình bày: Bà M, bà L và bà L1 là bạn bè, bà L có nợ bà L1 số tiền là 350.000.000 đồng nên bà L có nhờ bà L1 giới thiệu người mua đất của bà L để bà L có tiền trả nợ cho bà L1;

Bà L1 có giới thiệu bà M mua đất của bà L nên vào ngày 19/12/2021 (âm lịch) nhằm ngày 21/01/2022 dương lịch, bà Lê Thị L có chuyển nhượng cho bà M phần đất có diện tích 2.000m2 và phần diện tích bờ kênh chạy dài bao gồm các thửa đất số 558, 559, 623, tờ bản đồ số 8, đất tại ấp T, xã T, huyện G, tỉnh G do bà Lê Thị L đứng tên với giá là 1.000.000.000 đồng (một tỷ đồng);

Bà M đồng ý chừa lại chiều ngang 1m làm lối đi vào mộ của gia đình bà L, bà L có đưa giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đối với phần đất nêu trên cho bà M xem. Ngoài ra, hai bên thoả thuận bên bà L sẽ trực tiếp làm các thủ tục chuyển quyền sử dụng đất nên bản chính giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hiện nay do bên bà L giữ;

Bà M đã đưa cho bà L đủ số tiền 1.000.000.000 đồng, cụ thể như sau:

Ngày 19/12/2021 (âm lịch) nhằm ngày 21/01/2022, bà M có giao tiền cọc cho bà L số tiền 200.000.000 đồng, thoả thuận khi nào hoàn tất thủ tục đo đạc ra công chứng hợp đồng mua bán thì sẽ giao đủ số tiền 800.000.000 đồng còn lại trong vòng 30 ngày;

Cách một ngày sau, bà L lại cần tiền nên có hỏi vay tiền của bà L1 số tiền 100.000.000 đồng, với lãi suất là 2,5%/tháng, 01 tháng sau, bà L đề nghị bà M trả tiền giùm bà L 100.000.000 đồng cho bà L1 và bà L đồng ý với bà M chuyển số tiền 100.000.000 đồng tiền vay nêu trên sang tiền cọc;

Đến ngày 03 hay 04 tháng giêng, bà L có năn nỉ bà M giao tiếp 200.000.000 đồng để bà sắm vòng vàng đi đám cưới nên bà M đồng ý, số tiền này bà M giao cho bà L tại ngân hàng V;

Sau đó, địa chính của Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất xuống đo đạc cắm ranh, khi địa chính đo đạc cắm ranh xong thì bà M có hỏi địa chính diện tích thực tế qua đo đạc là bao nhiêu thì cán bộ địa chính nói sẽ cung cấp khi ra bản vẽ vì tính toán diện tích trên máy mới chính xác, và lúc này bà L cũng đã giao đất cho bà M sử dụng;

Trong khi chờ địa chính ra bản vẽ để công chứng thì bà L có nhờ bà L1 nói với bà M giao tiếp cho bà L luôn 500.000.000 đồng còn lại để bà L có tiền để trả nợ cho bà L1 và cho người khác;

Bà M còn nói với bà L1 là bà M chưa chuẩn bị kịp tiền thì bà L1 đồng ý cho bà M mượn tiền để đưa trước cho bà L. Vì là chỗ bạn bè, vả lại đất bà L cũng đã giao bà M sử dụng rồi, chỉ đợi ngày ra công chứng thôi nên bà M đã đồng ý. Vì vậy, vào ngày 09/3/2022 bà M đã giao tiền cho bà L tại ngân hàng V, lúc đầu bà L có nói với bà M là bà sẽ nhận đủ 500.000.000 đồng bằng tiền mặt đem về cho các con bà thấy rồi sau đó mới trả lại cho bà L1 nhưng khi đến ngân hàng thì bà lại nói với bà M bà chỉ nhận 250.000.000 đồng thôi, còn 250.000.000 đồng còn lại bà nhờ bà M chuyển trả nợ của bà cho bà L1 giùm vì vậy nên nên bà L nhờ cán bộ ngân hàng làm thủ tục chuyển khoản cho bà L1 để trả nợ giùm bà L1 xem như bà L đã nhận đủ tiền bán đất từ bà M.

Sau khi nhận tiền xong, về nhà, thì bà L cũng đồng ý ký vào tờ giấy xác nhận đã nhận đủ số tiền 1.000.000.000 đồng (một tỉ đồng) tiền bán đất. Ngoài ra, sau đó, bà L có đề nghị với bà M và bà L1 lập 01 tờ giấy để xác nhận bà L1 có nhận 250.000.000 đồng do bà L nhờ bà M chuyển trả nợ giùm nên bà L1 có lập 01 tờ giấy và bà L đã đồng ý ký tên xác nhận vào tờ giấy với nội dung là bà M có giao tiền 500.000.000 đồng cho bà L với hình thức nhận 250.000.000 đồng bằng tiền mặt và 250.000.000 đồng nhờ bà M chuyển trả nợ cho bà L1.

Sau đó, không hiểu lý do gì thì bà L nói rằng bà M còn thiếu bà L 500.000.000 đồng nên bà không đồng ý công chứng chuyển quyền sử dụng đất.

Sau đó, bà M kiện bà L tại Ủy ban nhân dân xã T thì bà L cho rằng bà M còn nợ bà 350.000.000 đồng (Ba trăm năm mươi triệu đồng) nên không đồng ý công chứng nên dẫn đến tranh chấp.

Nay, bà M thay đổi yêu cầu khởi kiện: Bà M yêu cầu bà L trả số tiền vốn là 1.000.000.000 đồng và yêu cầu tính lãi từ ngày 09/3/2022 đến ngày xét xử sơ thẩm, tạm tính đến ngày 05/5/2023.

Trong suốt quá trình giải quyết vụ án cũng như tại các buổi hòa giải bà L không trình bày ý kiến và cũng không cung cấp tài liệu, chứng cứ.

Người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan bà Võ Thị Ngọc L1 trình bày: Bà, bà M, bà L là bạn bè thân thiết. Trước đây, bà L có mượn của bà số tiền là 200.000.000 đồng, lãi suất là 3%/tháng do dịch Covid nên không có tiền trả thì bà L kêu bà bán đất diện tích hơn 2000m2 là 1.400.000.000đồng, thỏa thuận chừa ra 01m để bà đi vào phần mộ của gia đình bà. Do bán mắc quá nên bà không mua. Tháng 9/2021 bà L thỏa thuận xin bà không trả lãi nữa của số tiền 200.000.000 đồng. Do không có tiền đi chợ, chi tiêu trong mùa dịch C nên bà L có mượn nhiều lần tiền đi chợ và cộng với số tiền lãi của số tiền trước đó là 50.000.000đồng, tổng cộng là 250.000.000 đồng.

Sau đó, bà L thỏa thuận giảm tiền bán đất xuống còn 1.000.000.000 đồng trên diện tích hơn 2000m2, bà cũng không mua, bà L kêu bà mua đi để cho bà L có tiền trả cho bà. Bà có giới thiệu bà M mua phần đất nêu trên của bà L. bà M đồng ý mua, bà L đồng ý bán cho bà M số tiền là 1.000.000.000 đồng và yêu cầu bà M giao tiền đủ cho bà. Sau đó khi có mặt ba bên thì bà M giao tiền cọc mua đất cho bà L là 200.000.000 đồng, 01 tháng sau thì bà L kêu bà vay giùm bà số tiền 100.000.000 đồng nữa để lấy sổ đỏ ra, có đóng lãi 2.500.000đồng, tháng sau thì bà L kêu bà đưa số tiền 100.000.000 đồng mà bà nhờ bà mượn giùm cộng vào tiền cọc đất tổng cộng là 300.000.000đồng, được 03 bên đồng ý. Sau đó, bà có chuyển khoản cho bà M mượn 02 lần với số tiền là 700.000.000đồng (01 lần 200.000.000 đồng, 01 lần là 500.000.000 đồng) để bà M giao tiền đất cho bà L đủ số tiền bán đất là 1.000.000.000 đồng. Trong lần chuyển khoản 500.000.000 đồng thì bà L kêu bà M chuyển ngược lại trả cho bà số tiền 250.000.000 đồng trả nợ cho bà.

Bà là người biết rõ sự việc bà L bán đất cho bà M với số tiền 1.000.000.000 đồng và bà L đã viết biên nhận nhận tiền đủ là 1.000.000.000 đồng. Nay, bà thống nhất với lời trình bày và yêu cầu của bà M.

Bản án dân sự sơ thẩm số 371/2023/DSST, ngày 25/9/2023 của Tòa án nhân dân huyện Gò Công Tây, tỉnh G đã quyết định:

Áp dụng Điều 468, Điều 500, Điều 501, Điều 502, Điều 503 Bộ luật dân sự;

Áp dụng Nghị quyết số 326/2016/UBTVQH14 ngày 30/12/2016 của Uỷ ban thường vụ Quốc Hội quy định về mức thu, miễn, giảm, thu, nộp, quản lý và sử dụng án phí, lệ phí Tòa án.

Chấp nhận yêu cầu khởi kiện của bà Lê Thị M.

Buộc bà Lê Thị L có nghĩa vụ trả cho bà Lê Thị M số tiền vốn là 1.000.000.000 đồng và tiền lãi là 153.826.000đồng, tổng cộng là 1.153.826.000 đồng (Một tỷ một trăm năm mươi ba triệu tám trăm hai mươi sáu ngàn đồng) khi án có hiệu lực pháp luật.

Kể từ ngày có đơn yêu cầu thi hành án của bà M cho đến khi thi hành án xong, bà L còn phải chịu khoản tiền lãi của số tiền còn phải thi hành án theo mức lãi suất quy định tại Điều 357, 468 của Bộ luật dân sự.

Hủy biên bản thỏa thuận về việc giao nhận tiền đặt cọc mua bán đất tháng 1/2022, giấy giao tiền ngày 09/3/2022 và giấy đưa tiền ngày 04/3/2022.

Ngoài ra bản án sơ thẩm còn tuyên về án phí dân sự sơ thẩm và quyền kháng cáo của đương sự.

Ngày 02/10/2023, bị đơn Lê Thị L kháng cáo toàn bộ bản án dân sự sơ thẩm với nội dung: Không chấp nhận yêu cầu khởi kiện của bà Lê Thị M, bà M phải mất tiền cọc là 200.000.000 đồng và chấm dứt hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất.

Tại phiên tòa phúc thẩm:

Bà Bà Lê Thị L vẫn giữ nguyên yêu cầu kháng cáo;

Nguyên đơn Lê Thị M đề nghị không chấp nhận yêu cầu kháng cáo giữ nguyên bản án dân sự sơ thẩm;

Đại diện Viện kiểm sát nhân dân tỉnh G phát biểu ý kiến trong quá trình thụ lý, giải quyết vụ án Thẩm phán, Hội đồng xét xử và các đương sự đã tuân thủ đúng các quy định của Bộ luật Tố tụng dân sự. Về nội dung vụ án đại diện Viện kiểm sát đề nghị không chấp nhận kháng cáo của bị đơn Lê Thị L, giữ nguyên bản án dân sự sơ thẩm.

NHẬN ĐỊNH CỦA TÒA ÁN

Sau khi nghiên cứu các tài liệu có trong hồ sơ vụ án đã được thẩm tra tại phiên tòa và căn cứ vào kết quả tranh luận tại phiên tòa, ý kiến của Kiểm sát viên và những quy định pháp luật, Tòa án nhận định:

[1]. Xét quan hệ pháp luật tranh chấp, thẩm quyền giải quyết, thời hạn kháng cáo, sự có mặt, vắng mặt của đương sự, Hội đồng xét xử xét thấy:

Căn cứ vào yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn bà Lê Thị M thì vụ án thuộc quan hệ pháp luật tranh chấp “Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất” được quy định tại Điều 500 Bộ luật dân sự. Vụ án thuộc thẩm quyền giải quyết của Tòa án được quy định tại khoản 3 Điều 26 Bộ luật Tố tụng dân sự;

Bà Lê Thị L có cung cấp văn bản ủy quyền cho Nguyễn Thị Ngọc H nhưng tại phiên tòa, bà L xin rút văn bản ủy quyền bà yêu cầu tham gia phiên tòa, Hội đồng xét xử xét thấy việc rút văn bản ủy quyền của bà L là hoàn toàn tự nguyện không trái quy định pháp luật nên Hội đồng xét xử chấp nhận yêu cầu này của bà L.

Xét trong quá trình thụ lý vụ án và chuẩn bị xét xử, Tòa án đã tống đạt hợp lệ các văn bản tố tụng cho đương sự theo đúng quy định của Bộ luật Tố tụng dân sự, các đương sự có mặt nên phiên tòa vẫn được tiến hành xét xử;

[2]. Xét yêu cầu kháng cáo của người kháng cáo về việc sửa bản án dân sự sơ thẩm, Hội đồng xét xử xét thấy:

[2.1]. Giao kết và thực hiện hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa các đương sự:

Căn cứ vào lời trình bày của bà Lê Thị M và bà Lê Thị L thì vào ngày 19/12/2021 (âm lịch) nhằm ngày 21/01/2022 dương lịch, bà Lê Thị L có chuyển nhượng cho bà M phần đất có diện tích 2.000m2 và phần diện tích bờ kênh chạy dài bao gồm các thửa đất số 558, 559, 623, tờ bản đồ số 8, tại ấp T, xã T, huyện G, tỉnh G do bà Lê Thị L đứng tên với giá là 1.000.000.000 đồng;

Căn cứ vào giấy giao nhận tiền đặt cọc tháng 01/2022, giấy giao nhận tiền ngày 04/3/2022 và giấy giao tiền ngày 09/3/2022 thì bà Lê Thị L đã nhận đủ số tiền 1.000.000.000 đồng;

Căn cứ kết luận giám định ghi ngày 03/3/2022 không đúng so với thời gian thực hiện giám định nên ngày 25/5/2023 và văn bản số 1465 đính chính lại thời giám định là ngày 03/03/2023;

Căn cứ vào lời thừa nhận của bà L là có giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất diện tích 2000m2 với giá 1.000.000.000đồng cho bà M và bà L thừa nhận các chữ ký trong các giấy nhận tiền là của bà, trong đó có biên nhận tiền ngày 09/3/2022 với số tiền 1.000.000.000đồng là do bà ký tên xác nhận và bà có ký tên nhận số tiền 1.000.000.000đồng;

Bà L cho rằng thực tế bà chỉ nhận số tiền 650.000.000đồng, số tiền còn lại bà không có nhận do bà L yêu cầu bà M chuyển số tiền còn lại cho bà L1 do bà L có nợ tiền của bà L1 số tiền 350.000.000 đồng, việc thỏa thuận chuyển tiền trả cho bà L1 được bà L1, bà L, bà M đồng ý;

Do đó, giữa bà L và bà M có sự thỏa thuận bà M chuyển dùm bà L số tiền 250.000.000đồng trả nợ cho bà L1 qua tài khoản Ngân hàng và 100.000.000đồng là số tiền bà L nợ bà L1 thì bà L đã yêu cầu bà L1 cộng với số tiền đặt cọc đất cho bà M nên bà L đã ký nhận số tiền 1.000.000.000 đồng;

Từ những căn cứ trên và lời thừa nhận của các đương sự thì có sự việc giao kết hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất ngày 21/01/2022 giữa bà Lê Thị L và bà Lê Thị M. Bà M đã giao đủ tiền cho bà Lê Thị L nhưng bà L không làm thủ tục sang tên quyền sử dụng đất và giao đất cho bà Lê Thị M nên phát sinh tranh chấp;

Do đương sự không còn thiện chí tiếp tục thực hiện hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất cần tuyên bố chấm dứt hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất ngày 21/01/2022 (thỏa thuận miệng) nên các bên đã nhận những gì của nhau thì phải trả cho nhau những gì đã nhận. Bà M yêu cầu nhận lại số tiền đã giao cho bà L là 1.000.000.000 đồng là có cơ sở nên Tòa án cấp sơ thẩm chấp nhận yêu cầu khởi kiện của bà M là phù hợp.

[2.2]. Lỗi và thiệt hại khi không thực hiện hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa các đương sự:

Như đã nhận định trên, bà M đã giao đủ tiền cho bà L nhưng bà L không có thiện chí thực hiện hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, bà L đưa ra nhiều lý do cho rằng lỗi từ bà M là không có cơ sở;

Do đó, có căn cứ xác định lỗi trong việc không thực hiện được hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa bà M và bà L thì lỗi hoàn toàn thuộc về bà L nên bà L có trách nhiệm phải bồi thường thiệt hại cho bà M;

Bà M yêu cầu bà L trả tiền lãi trên số tiền số tiền 1.000.000.000 đồng từ ngày 09/3/2022 đến ngày xét xử 25/9/2023 với mức lãi suất 10%/năm (0,83%/tháng) với số tiền 153.826.000 đồng là có cơ sở nên Tòa án cấp sơ thẩm chấp nhận yêu cầu này của bà M là có căn cứ;

Tại phiên tòa phúc thẩm, bà L không có cung cấp được chứng cứ nào khác ngoài chứng cứ mà cấp sơ thẩm đã xem xét nên Hội đồng xét xử không chấp nhận yêu cầu kháng cáo của bà L;

[3]. Những thiếu sót của Tòa án cấp sơ thẩm:

Căn cứ vào yêu cầu khởi kiện của bà Lê Thị M thì xác định quan hệ pháp luật tranh chấp “Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất”. Tuy nhiên, Tòa án cấp sơ thẩm tuyên “Hủy biên bản thỏa thuận về việc giao nhận tiền đặt cọc mua bán đất tháng 01/2022, giấy giao tiền ngày 09/3/2022 và giấy đưa tiền ngày 04/3/2022”. Đây là những chứng cứ xác định bà L đã nhận đủ số tiền 1.000.000.000 đồng từ bà M để buộc bà L trả lại số tiền này. Tòa án cấp sơ thẩm tuyên hủy là không phù hợp;

Ngoài ra, Tòa án cấp sơ thẩm tuyên án không rõ ràng về việc chấm dứt hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất trước khi buộc bị đơn có nghĩa vụ đối với nguyên đơn;

Do đó cần sửa một phần án sơ thẩm.

[4]. Về án phí dân sự phúc thẩm: Do bà L là người cao tuổi nên không phải chịu án phí dân sự phúc thẩm.

Đối với đề nghị của Đại diện Viện kiểm sát nhân dân tỉnh G phù hợp một phần với nhận định của Hội đồng xét xử.

Vì các lẽ trên,

QUYẾT ĐỊNH

Căn cứ vào Điều 148; khoản 2 Điều 308; Điều 309 của Bộ luật Tố tụng dân  sự;

Áp dụng Điều 422, Điều 428, Điều 357, Điều 468, Điều 500, Điều 501, Điều 502, Điều 503 Bộ luật dân sự;

Áp dụng vào Nghị quyết số 326/2016/UBTVQH14 ngày 30/12/2016 của Ủy ban Thường vụ Quốc hội quy định về mức thu, miễn giảm, thu, nộp, quản lý và sử dụng án phí và lệ phí Tòa án; Căn cứ Luật thi hành án dân sự.

Xử: 1. Không chấp nhận yêu cầu kháng cáo của bà Lê Thị L;

Sửa một phần bản án dân sự sơ thẩm số 371/2023/DSST, ngày 25/9/2023 của Tòa án nhân dân huyện Gò Công Tây, tỉnh G;

Chấp nhận yêu cầu khởi kiện của bà Lê Thị M;

Chấm dứt hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất (thỏa thuận miệng) ngày 21/01/2022 giữa bà Lê Thị M và bà Lê Thị L;

Buộc bà Lê Thị L có nghĩa vụ trả cho bà Lê Thị M số tiền 1.000.000.000 đồng và tiền lãi 153.826.000đồng, tổng cộng là 1.153.826.000 đồng (một tỉ, một trăm năm mươi ba triệu, tám trăm hai mươi sáu ngàn đồng);

Kể từ ngày bà Lê Thị M có đơn yêu cầu thi hành án, nếu bà Lê Thị L chậm thực hiện nghĩa vụ trả tiền thì hàng tháng còn phải trả lãi theo mức lãi suất được quy định tại khoản 2 Điều 468 Bộ luật Dân Sự tương ứng với số tiền và thời gian chậm thi hành án;

Về án phí dân sự sơ thẩm: Bà Lê Thị L được miễn án phí dân sự sơ thẩm. Trả lại cho bà Lê Thị M số tiền tạm ứng án phí 300.000 đồng theo biên lai số 0026539 ngày 21/10/2022 và số tiền 22.000.000đồng theo biên lai số 0027089 ngày 05/5/2023 của Chi cục Thi hành án dân sự huyện Gò Công Tây.

3. Về án phí dân sự phúc thẩm: Bà Lê Thị L không phải chịu án phí dân sự phúc thẩm.

Trường hợp bản án, quyết định được thi hành theo quy định tại Điều 2 Luật Thi hành án dân sự thì người được thi hành án dân sự, người phải thi hành án dân sự có quyền thỏa thuận thi hành án, quyền yêu cầu thi hành án, tự nguyện thi hành án hoặc bị cưỡng chế thi hành án theo quy định tại các Điều 6, 7 và 9 Luật Thi hành án dân sự; thời hiệu thi hành án được thực hiện theo quy định tại Điều 30 Luật Thi hành án dân sự.

Bản án phúc thẩm có hiệu lực pháp luật kể từ ngày tuyên án.

Án tuyên vào lúc 08 giờ ngày 17 tháng 01 năm 2024, có mặt chị N, bà L, bà D.