Bản án 39/2023/DS-ST về kiện yêu cầu thanh toán phí dịch vụ chung cư

TOÀ ÁN NHÂN DÂN QUẬN SƠN TRÀ, THÀNH PHỐ ĐÀ NẴNG

BẢN ÁN 39/2023/DS-ST NGÀY 17/08/2023 VỀ KIỆN YÊU CẦU THANH TOÁN PHÍ DỊCH VỤ CHUNG CƯ

Ngày 17.8.2023 tại trụ sở Tòa án nhân dân quận Sơn Trà, thành phố Đà Nẵng xét xử sơ thẩm công khai vụ án thụ lý số 95/TLST-DS ngày 01 tháng 6 năm 2023 về việc "Kiện yêu cầu thanh toán phí dịch vụ chung cư” theo Quyết định đưa vụ án ra xét xử số 95/2022/QĐXXST-DS ngày 14.7.2023, quyết định hoãn phiên tòa số 76/2023/QĐST-DS ngày 31.7.2023, giữa các đương sự:

* Nguyên đơn: Công ty TNHHMTV Sun Fr VN. Địa chỉ:Lô 2-A2 Võ Văn K, phường AHĐ, quận S,TP Đà Nẵng; Người đại diện theo pháp luật: ông NOMOTO TAKAHIKO; chức vụ: Tổng Giám đốc. Người đại diện theo ủy quyền: bà Hoàng Thị Quỳnh A; Sinh ngày: 01/12/1995; Trú tại: Số 59 Trần Khát Chân, quận Sơn Trà, thành phố Đà Nẵng (Theo văn bản uỷ quyền ký số :05/2023/GUQ/SFVN/HGT ngày 18/4/2023) và bà Trần Thị Ph; sinh ngày:

12/11/1983; Trú tại: Tổ 41 Hoà Cường Bắc, quận HC, Thành phố Đà Nẵng.

* Bị đơn: bà Trần Bội Y.Sinh năm 1983. Địa chỉ : 22 Xóm Vôi, Phường 14, Quận 5, Thành phố Hồ Chí Minh. Vắng mặt Địa chỉ liên hệ: số 118 đường 3/2, phường 12, quận 10, TP Hồ Chí Minh

* Người có quyền và nghĩa vụ liên quan: Ban Quản trị Toà nhà Hiyori Garden T ( Theo quyết định công nhận số 43/QĐ-UBND do Uỷ ban Nhân dân phường An Hải Đông ban hàng ngày 04/02/2021), có đơn xin vắng mặt

NỘI DUNG VỤ ÁN

*Theo đơn khởi kiện, các lời khai trong quá trình giải quyết vụ án và tại phiên toà hôm nay đại diện nguyên đơn bà Hoàng Thị Quỳnh A trình bày: Công ty TNHH MTV Sun Frontier VN (sau đây gọi là “SFVN”) là doanh nghiệp được thành lập và hoạt động theo pháp luật Việt Nam, thực hiện chức năng kinh doanh trong lĩnh vực quản lý bất động sản, cụ thể là quản lý vận hành nhà chung cư; Ngày 29.05.2020, căn hộ 2404 được bàn giao từ Chủ đầu tư là Công ty TNHH MTV Sun Frontier Đà Nẵng cho Ông Đào Duy T, là chủ sở hữu ban đầu của Căn hộ.

Vào ngày 01.6.2020, ông Đào Duy T chuyển nhượng Hợp đồng mua bán căn hộ 2404 cho Bà Trần Bội Y tại Phòng công chứng số 1, địa chỉ số 18B Phan Đình Phùng, phường Hải Châu I, quận Hải Châu, thành phố Đà Nẵng. Vì vậy, Bà Trần Bội Y là chủ sở hữu hợp pháp của căn hộ 2404 tại Dự án Khu Căn hộ Tháp Vườn kể từ thời điểm chuyển nhượng là ngày 01.6.2020;

Vào ngày 20.12.2020, Hội nghị nhà chung cư lần đầu đã bầu ra Ban Quản trị nhà chung cư để thay mặt cho các chủ sở hữu, người sử dụng để thực hiện các quyền và trách nhiệm liên quan đến việc quản lý, sử dụng nhà chung cư theo quy định của pháp luật. Ban Quản trị Tòa nhà Hiyori đã được UBND phường An Hải Đông, quận Sơn Trà công nhận theo Quyết định số 43/QĐ-UBND ngày 04.02.2021.

Căn cứ vào Quyết định công nhận số 43/QĐ-UBND ngày 04.02.2021 của UBND phường An Hải Đông, quận Sơn Trà, ngày 01.4.2021, Ban Quản trị đã ký kết với Công ty TNHH MTV Sun Frontier Việt Nam Hợp đồng dịch vụ quản lý vận hành nhà chung cư số 01/2021/HĐQL-HGT (“Hợp đồng quản lý vận hành”). Theo đó, Công ty TNHH MTV Sun Frontier Việt Nam cung cấp và thực hiện dịch vụ quản lý vận hành Tòa nhà Hiyori với mức phí quản lý vận hành là 16.500 đồng/m2/tháng đối với căn hộ chung cư (đã bao gồm thuế VAT). Phí quản lý vận hành đối với từng Căn hộ được tính theo nguyên tắc giá dịch vụ quản lý vận hành nhân với diện tích sử dụng Căn hộ được quy định tại Khoản 2 Điều 31 Quy chế quản lý, sử dụng nhà chung cư ban hành kèm theo Thông tư 02/2016/TT-BXD ngày 15/02/2016 của Bộ Xây dựng ban hành Quy chế quản lý, sử dụng nhà chung cư (được sửa đổi, bổ sung theo Thông tư 06/2019/TT-BXD ngày 31/10/2019).

Bảng thu phí quản lý vận hành đối với Căn hộ thuộc Tòa nhà Hiyori được quy định tại Phụ lục 2 đính kèm Hợp đồng. Theo đó, mức Phí Quản lý vận hành đối với Căn hộ 2404, có diện tích 70m2 là 1.155.000 đồng/ tháng.

Theo quy định tại Hợp đồng quản lý vận hành, SFVN có quyền thu các loại phí bao gồm phí quản lý vận hành, phí tiêu thụ điện, nước, rác sinh hoạt… (Điều 4.1p); Chủ sở hữu/ Người sử dụng phải thanh toán phí quản lý vận hành từ ngày 01 đến ngày 10 mỗi tháng bằng cách nộp vào tài khoản chuyên dùng để thu phí quản lý vận hành của Ban Quản trị (Điều 5.3).

Kể từ thời điểm nhận chuyển nhượng Hợp đồng mua bán căn hộ từ Ông Đào Duy T, Bà Bội Y đã thanh toán Phí quản lý vận hành và chi phí các dịch vụ tiện ích khác phát sinh đối với Căn hộ đầy đủ từ tháng 5/2020 đến tháng 5/2022. Tuy nhiên, sau đó, Bà Bội Y chỉ mới thanh toán Phí quản lý vận hành của tháng 6/2022 và không tiếp tục thanh toán chi phí điện nước của tháng 6/2022 và toàn bộ các chi phí cần phải thanh toán (Phí quản lý vận hành và chi phí điện nước phát sinh) từ tháng 7/2022 cho đến nay cho Công ty. Tổng Phí quản lý vận hành và chi phí điện nước mà Bà Bội Y đã thanh toán cho Công ty là 29.459.144 đồng.

Đến nay, tổng giá trị phí quản lý vận hành và các dịch vụ tiện ích mà bà Bội Y chưa thanh toán là 12.623.660 đồng, cụ thể như sau: Phí quản lý vận hành Căn hộ từ tháng 7/2022 đến tháng 4/2023 là 11.550.000 đồng; Phí sử dụng điện – nước tháng 6, 7, 8 năm 2022 là 1.073.660 đồng, tổng cộng là 13.077.116 đồng Công ty TNHH MTV Sun Frontier Việt Nam đã gửi 02 Công văn thông báo đến bà Bội Y về việc chậm thanh toán phí quản lý vận hành và phí các dịch vụ tiện ích ngày 12/01/2023 và ngày 27/02/2023 yêu cầu bà Bội Y thanh toán dứt điểm các khoản nợ tồn đọng chậm nhất ngày 01/3/2023. Tuy nhiên cho đến nay, bà Bội Y vẫn không thanh toán khoản giá trị nêu tại Mục 1.5 cho Công ty.

Do Bà Yến không hợp tác trong việc thanh toán phí dịch vụ, ngày 18.5.2023, Công ty TNHH MTV Sun Frontier Việt Nam đã tiến hành khởi kiện Bà Yến tại Tòa án nhân dân quận Sơn Trà để thu hồi các khoản phí dịch vụ quản lý vận hành, chi phí sử dụng điện, nước tại Căn hộ và phần lãi chậm trả do phía bị đơn chậm thanh toán phí, tổng cộng 18.150.245 đồng (Mười tám triêu, một trăm năm mươi ngàn, hai trăm bốn mươi lăm đồng).

* Bị đơn bà Trần Bội Y không đến Tòa án để trình bày ý kiến của mình đối với yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn cũng như không tham gia phiên họp kiểm tra việc giao nộp, tiếp cận, công khai chứng cứ và hòa giải mặc dù đã được Tòa án tống đạt hợp lệ thông báo thụ lý vụ án và các thông báo về phiên họp kiểm tra việc giao nộp, tiếp cận, công khai chứng cứ và hòa giải.

* Người có quyền và nghĩa vụ liên quan: Ban Quản trị Toà nhà Hiyori Garden T không có văn bản trình bày ý kiến đối với yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn, có đơn xin xét xử vắng mặt.

* Ý kiến của đại diện Viện kiểm sát nhân dân quận Sơn Trà:

- Về thủ tục tố tụng: Về việc tuân theo pháp luật tố tụng trong quá trình giải quyết vụ án của Thẩm phán, Hội đồng xét xử cũng như việc chấp hành pháp luật của đại diện nguyên đơn kể từ khi thụ lý vụ án cho đến trước thời điểm hội đồng xét xử nghị án; bị đơn không chấp hành nghiêm pháp luật, vắng mặt tại phiên tòa mặc dù đã được Tòa án triệu tập hợp lệ.

Đối với Ban quản trị nhà chung cư Hiyori đã thực hiện đầy đủ quyền và nghĩa vụ của người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan được quy định tại Điều 70, 73 BLTTDS 2015: cung cấp bản tự khai cho Tòa án, có đơn đề nghị xét xử vắng mặt phiên tòa.

-Về nội dung vụ án: Căn cứ Điều 468, 513,519 BLDS năm 2015; căn cứ vào các điều khoản của các HĐ mà 02 bên đã ký kết, có đủ cơ sở:

1. Chấp nhận yêu cầu khởi kiện của Công ty TNHH MTV Sun frontier Việt Nam về việc kiện yêu cầu thanh toán chi phí dịch vụ chung cư đối với bà Trần Bội Y 2.Buộc bà Trần Bội Y phải trả cho Công ty TNHH MTV Sun frontier Việt Nam số tiền tính đến ngày 17.8.2023 là 18.145.826 đồng (Mười tám triêu, một trăm bốn mươi lăm ngàn, tám trăm hai mươi sáu đồng), trong đó: Phí quản lý vận hành từ tháng 7/2022 đến ngày 17.8.2023 là 16.170.000 đồng, Phí điện nước của tháng 6,7,8/2022 là 1.073.660, lãi chậm trả là 902.166 đồng.

NHẬN ĐỊNH CỦA TÒA ÁN

Sau khi nghiên cứu các tài liệu có trong hồ sơ vụ án, đã được thẩm tra tại phiên tòa và căn cứ vào kết quả tranh luận tại phiên tòa, HĐXX nhận định:

[1].Về thủ tục tố tụng:

Về thẩm quyền giải quyết của Tòa án: Tranh chấp dân sự kiện yêu cầu thanh toán phí dịch vụ chung cư giữa Công ty TNHH MTV Sun frontier Việt Nam với bà Trần Bội Y thuộc thẩm quyền giải quyết của Tòa án nhân dân quận Sơn Trà, TP Đà Nẵng theo quy định tại khoản 3 Điều 26, điểm a khoản 1 Điều 35 và điểm a khoản 1 Điều 39 của Bộ luật tố tụng dân sự.

Về phiên họp kiểm tra việc giao nộp, tiếp cận, công khai chứng cứ và hòa giải: Tòa án đã mở phiên họp kiểm tra việc giao nộp, tiếp cận, công khai chứng cứ và hòa giải; thông báo kết quả phiên họp kiểm tra việc giao nộp, tiếp cận, công khai chứng cứ cho đương sự vắng mặt theo quy định tại Điều 208, 209, 210, 211 của BLTTDS. Tại phiên tòa hôm nay, các đương sự không xuất trình thêm chứng cứ mới.

[2]. Hội đồng xét xử xét thấy:

[2.1]. Ngày 29.05.2020, căn hộ 2404 được bàn giao từ Chủ đầu tư là Công ty TNHH MTV Sun Frontier Đà Nẵng cho Ông Đào Duy T, là chủ sở hữu ban đầu của Căn hộ. Vào ngày 01.6.2020, ông Đào Duy T chuyển nhượng Hợp đồng mua bán căn hộ 2404 cho Bà Trần Bội Y tại Phòng công chứng số 1, địa chỉ số 18B Phan Đình Phùng, phường Hải Châu I, quận Hải Châu, thành phố Đà Nẵng.

Vì vậy, Bà Trần Bội Y là chủ sở hữu hợp pháp của căn hộ 2404 tại Dự án Khu Căn hộ Tháp Vườn (Tòa nhà Hiyori Garden Tower – gọi tắt là “Tòa nhà Hiyori”) kể từ thời điểm chuyển nhượng là ngày 01.6.2020;

[2.2]. Chủ đầu tư Tòa nhà Hiyori đã tổ chức Hội nghị nhà chung cư lần đầu theo quy định của pháp luật vào ngày 20.12.2020 đã bầu ra Ban Quản trị nhà chung cư để thay mặt cho các chủ sở hữu, người sử dụng để thực hiện các quyền và trách nhiệm liên quan đến việc quản lý, sử dụng nhà chung cư theo quy định của pháp luật. Ban Quản trị Tòa nhà Hiyori đã được UBND phường An Hải Đông, quận Sơn Trà công nhận theo Quyết định số 43/QĐ-UBND ngày 04.02.2021.

Ngày 30.3.2021, Ban quản trị Tòa nhà tổ chức cuộc họp cư dân trong đó có nội dung: “Điều chỉnh và xác định mức phí quản lý”. Trong cuộc họp đã thống nhất giảm phí quản lý vận hành các căn hộ trong tòa nhà từ 17.600đ/m2 xuống 16.500đ/m2.

[2.3]. Xét hợp đồng được ký kết giữa Công ty TNHH MTV Sun Frontier Việt Nam với Ban Quản trị Tòa nhà Hiyori chung cư thì thấy:

Ban Quản trị Tòa nhà Hiyori đã được UBND phường An Hải Đông, quận Sơn Trà công nhận theo Quyết định số 43/QĐ-UBND ngày 04.02.2021. Ngày 01.4.2021, Ban Quản trị nhà chung cư đã ký kết với Công ty TNHH MTV Sun Frontier Việt Nam Hợp đồng dịch vụ quản lý vận hành nhà chung cư số 01/2021/HĐQL-HGT. Công ty TNHH MTV Sun Frontier Việt Nam là đơn vị cung cấp và thực hiện dịch vụ quản lý vận hành Tòa nhà Hiyori với mức phí quản lý vận hành là 16.500 đồng/m2/tháng đối với căn hộ chung cư . Phí quản lý vận hành đối với từng Căn hộ được tính theo nguyên tắc giá dịch vụ quản lý vận hành nhân với diện tích sử dụ ng Căn h ộ được quy định tại Khoản 2 Điều 31 Quy chế quản lý, sử dụng nhà chung cư ban hành kèm theo Thông tư 02/2016/TT-BXD ngày 15/02/2016 của Bộ Xây dựng ban hành Quy chế quản lý, sử dụng nhà chung cư (được sửa đổi, bổ sung theo Thông tư 06/2019/TT-BXD ngày 31/10/2019). Bảng thu phí quản lý vận hành đối với Căn hộ thuộc Tòa nhà Hiyori được quy định tại Phụ lục 2 đính kèm Hợp đồng. Theo đó, mức Phí Quản lý vận hành đối với Căn hộ 2404, có diện tích 70m2 là 1.155.000 đồng/ tháng.

Theo quy định tại Hợp đồng quản lý vận hành, Công ty TNHH MTV Sun Frontier Việt Nam có quyền thu các loại phí bao gồm phí quản lý vận hành, phí tiêu thụ điện, nước, rác sinh hoạt… (Điều 4.1p); Chủ sở hữu/ Người sử dụng phải thanh toán phí quản lý vận hành từ ngày 01 đến ngày 10 mỗi tháng bằng cách nộp vào tài khoản chuyên dùng để thu phí quản lý vận hành của Ban Quản trị (Điều 5.3).

Trong quá trình sử dụng từ tháng 6.2020 bà Trần Bội Y đã thực hiện việc đóng phí quản lý vận hành và chi phí các dịch vụ tiện ích khác phát sinh đối với Căn hộ đầy đủ từ tháng 5/2020 đến tháng 6/2022 là 29.459.144 đồng và từ tháng 6/2022 bà Yến đã không thanh toán phí quán lý vận hành và chi phí điện nước cho Công ty.

HĐXX xét thấy: Căn cứ vào Điều 4.1 và Điều 5.3 Hợp đồng quản lý vận hành; điểm c Điều 8.2 các Hợp đồng mua bán căn hộ và Hợp đồng mua bán cửa hàng và Điều 13.2 của Nội Quy Quản Lý Sử Dụng Tòa Nhà Chung Cư Trong quá trình sử dụng bà Yến đã thống nhất thanh toán các phí dịch vụ quản lý vận hàng từ tháng 5, 6/2022 và chi phí điện nước của tháng 5/2022 mà không có bất kỳ khiếu nại gì. Do vậy việc bà Yến đã không tiếp tục thanh toán tiền phí dịch vụ là vi phạm nghĩa vụ của mình nên Công ty TNHH MTV Sun Frontier Việt Nam khởi kiện yêu cầu bà Yến phải trả số tiền nợ phí tính đến ngày 17.8.2023 là 17.243.660 đồng, trong đó dịch vụ chung cư là 16.170.000 đồng và chi phí điện nước 1.073.660 đồng nên HĐXX căn cứ vào Điều 519 Bộ luật dân sự và các điều khoản của các Hợp đồng mà các bên đã ký kết nên có đủ cơ sở chấp nhận yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn.

[2.4]. Đối với yêu cầu tính lãi: Căn cứ vào quy định tại Điều 5.3 Hợp đồng quản lý vận hành và Điều 18.1; Điều 31, Điều 39 của Nội Quy Quản Lý Sử Dụng Tòa Nhà Chung Cư đã quy định Chủ sở hữu/ Người sử dụng phải thanh toán phí quản lý vận hành từ ngày 01 đến ngày 10 mỗi tháng bằng cách nộp vào tài khoản chuyên dùng để thu phí quản lý vận hành của Ban Quản trị; Do bà Yên đã chậm thực hiện nghĩa vụ thanh toán các khoản phí dịch vụ nên căn cứ vào Điều 468 Bộ luật dân sự chấp nhận yêu cầu tính lãi phát sinh tính đến ngày 17.8.2023 là 902.166 đồng.

[3] Về chi phí tham gia tố tụng và án phí:

3.1.Chi phí xem xét thẩm định: Công ty TNHH MTV Sun frontier Việt Nam đã nộp 2.000.000 đồng. Nên buộc bà Trần Bội Y phải trả lại cho Công ty TNHH MTV Sun frontier Việt Nam số tiền 2.000.000 đồng

4.2.Án phí dân sự sơ thẩm:

-Bị đơn bà Trần Bội Y phải chịu án phí dân sự sơ thẩm là 907.291 đồng ( chín trăm lẻ bảy ngàn, hai trăm chín mươi mốt đồng) -Hoàn trả cho Công ty TNHH MTV Sun Frontier Việt Nam số tiền tạm ứng án phí là 326.928 đồng (ba trăm hai mươi sáu ngàn, chín trăm hai mươi tám đồng) đã nộp tại biên lai thu số 0003778 ngày 29.5.2023 của Chi cục Thi hành án dân sự quận Sơn Trà.

Vì các lẽ trên, 

QUYẾT ĐỊNH

Căn cứ vào: - khoản 3 điều 26; điểm a khoản 1 điều 35 và điểm g khoản 1 điều 40; Điều 147, 227 của Bộ luật TTDS;

- Điều 513,519, 468 BLDS 2015;

- Nghị quyết số 326/2016/UBTVQH14 ngày 30/12/2016 của Ủy ban thường vụ Quốc hội quy định về mức thu, miễn, giảm, thu, nộp, quản lý và sử dụng án phí và lệ phí Tòa án.

Tuyên xử:

1. Chấp nhận yêu cầu khởi kiện của Công ty TNHH MTV Sun frontier Việt Nam về việc kiện yêu cầu thanh toán chi phí dịch vụ chung cư đối với bà Trần Bội Y.

2. Buộc bà Trần Bội Y phải trả cho Công ty TNHH MTV Sun frontier Việt Nam số tiền tính đến ngày 17.8.2023 là 18.145.826 đồng (Mười tám triêu, một trăm bốn mươi lăm ngàn, tám trăm hai mươi sáu đồng), trong đó: Phí quản lý vận hành từ tháng 7/2022 đến ngày 17.8.2023 là 16.170.000 đồng, Phí điện nước của tháng 6,7,8/2022 là 1.073.660, lãi chậm trả là 902.166 đồng.

Kể từ ngày có đơn yêu cầu thi hành án của người được thi hành án (đối với khoản tiền phải trả cho người được thi hành án) cho đến khi thi hành án xong, bên thi hành án còn phải chịu tiền lãi của số tiền còn phải thi hành án theo lãi suất quy định tại Điều 357, Điều 468 Bộ luật dân sự 2015, trừ trường hợp pháp luật có quy định khác.

3. Về chi phí tham gia tố tụng và án phí:

3.1.Chi phí xem xét thẩm định: Công ty TNHH MTV Sun frontier Việt Nam đã nộp 2.000.000 đồng. Nên buộc bà Trần Bội Y phải trả lại cho Công ty TNHH MTV Sun frontier Việt Nam số tiền 2.000.000 đồng 3.2.Án phí dân sự sơ thẩm:

-Bị đơn bà Trần Bội Y phải chịu án phí dân sự sơ thẩm là 907.291 đồng ( chín trăm lẻ bảy ngàn, hai trăm chín mươi mốt đồng) -Hoàn trả cho Công ty TNHH MTV Sun Frontier Việt Nam số tiền tạm ứng án phí là 326.928 đồng (ba trăm hai mươi sáu ngàn, chín trăm hai mươi tám đồng) đã nộp tại biên lai thu số 0003778 ngày 29.5.2023 của Chi cục Thi hành án dân sự quận Sơn Trà.

4. Quyền kháng cáo: Đương sự có mặt có quyền kháng bản án sơ thẩm trong hạn 15 ngày kể từ ngày tuyên án sơ thẩm.

Riêng những người vắng mặt tại phiên toà có quyền kháng cáo bản án trong thời hạn 15 ngày kể từ ngày nhận được bản án hoặc kể từ ngày bản án được niêm yết.

Trường hợp bản án được thi hành theo quy định tại Điều 2 Luật Thi hành án dân sự thì người được thi hành án dân sự, người phải thi hành án dân sự có quyền thỏa thuận thi hành án, quyền yêu cầu thi hành án, tự nguyện thi hành án hoặc bị cưỡng chế thi hành án theo quy định tại các Điều 6, 7 và 9 Luật Thi hành án dân sự; thời hiệu thi hành án được thực hiện theo quy định tại Điều 30 Luật Thi hành án dân.