Bản án 39/2018/DS-PT ngày 20/01/2018 về tranh chấp hợp đồng đặt cọc

TÒA ÁN NHÂN DÂN TỈNH BẾN TRE

BẢN ÁN 39/2018/DS-PT NGÀY 20/01/2018 VỀ TRANH CHẤP HỢP ĐỒNG ĐẶT CỌC

Ngày 20 tháng 01 năm 2018 tại tại trụ sở Tòa án nhân dân tỉnh Bến Tre xét xử phúc thẩm công khai vụ án dân sự thụ lý số: 334/2017/TLPT- DS ngày 05 tháng 12 năm 2017 về việc “Tranh chấp hợp đồng đặt cọc”.

Do bản án dân sự sơ thẩm số: 74/2017/DS-ST ngày 19 tháng 10 năm 2017 của Tòa án nhân dân huyện Châu Thành bị kháng cáo.

Theo Quyết định đưa vụ án ra xét xử phúc thẩm số: 317/2017/QĐPT-DS ngày 11 tháng 12 năm 2017 giữa các đương sự:

- Nguyên đơn: Ông Nguyễn Quốc T, sinh năm 1982; Địa chỉ: ấp A, xã X, thành phố M, tỉnh Tiền Giang.

Người đại diện hợp pháp của nguyên đơn: ông Phan Thanh S, sinh năm 1978 (có mặt);

Địa chỉ: phường P, thành phố M, tỉnh Tiền Giang.

- Bị đơn: bà Bùi Thị H, sinh năm 1954;

Người đại diện hợp pháp của bị đơn: ông Nguyễn Bảo H1, sinh năm 1976 (có mặt);

Cùng địa chỉ: ấp A1, xã X1, huyện H, tỉnh Bến Tre.

Người có quyền lợi nghĩa vụ liên quan: ông NLQ1, sinh năm 1972; Địa chỉ: ấp A2, xã X2, huyện H, tỉnh Bến Tre.

- Người kháng cáo: nguyên đơn ông Nguyễn Quốc T.

NỘI DUNG VỤ ÁN

Theo án sơ thẩm và các tài liệu, chứng cứ trong quá trình giải quyết vụ án nguyên đơn ông Nguyễn Quốc T trình bày:

Vào năm 2015 bà Bùi Thị H thỏa thuận chuyển nhượng cho ông T phần đất thửa 101, tờ bản đồ số 05, diện tích 7.997,4m2 với giá 700.000.000 đồng. Ngày 10 tháng 7 năm 2015 ông và bà H tiến hành lập hợp đồng đặt cọc và được công chứng tại Văn phòng Công chứng Kim Cương. Nội dung hợp đồng ông đặt cọc cho bà H số tiền 690.000.000 đồng, khi nào thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất xong, ông được nhận giấy chứng nhận quyền sử dụng đất sẽ giao cho bà H số tiền còn lại. Nếu bà H không chuyển nhượng đất nêu trên thì bà H phải bồi thường cho ông gấp đôi số tiền cọc và ngược lại. Sau đó, nhiều lần ông yêu cầu bà H tiến hành làm thủ tục chuyển nhượng nhưng bà H cố tình không thực hiện. Lỗi làm hợp đồng không thực hiện được là do bà H. Vì vậy, ông yêu cầu bà H trả cho ông số tiền đã nhận là 690.000.000 đồng, tiền phạt cọc là 690.000.000 đồng và lãi suất từ ngày 10 tháng 7 năm 2015 đến ngày 10 tháng 9 năm 2016 là 14 tháng x 0.75%/tháng = 72.450.000 đồng. Ông T đồng ý hủy hợp đồng đặt cọc ngày 10 tháng 7 năm 2015.

Theo án sơ thẩm và các tài liệu chứng cứ trong quá trình giải quyết vụ án người đại diện hợp pháp của bị đơn bà Bùi Thị H là ông Nguyễn Bảo H1 trình bày:

Bà H đang thế chấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tại Ngân hàng Nông nghiệp và Phát triển Nông thôn chi nhánh huyện Châu Thành. Do ông NLQ1 (con rể bà H) cần tiền để làm ăn nên nhờ bà H vay của ông T số tiền 690.000.000 đồng. Mục đích vay tiền là để bà H trả nợ Ngân hàng và lấy giấy chứng chứng nhận quyền sử dụng đất về thế chấp cho Ngân hàng khác vay số tiền cao hơn. Sau khi vay được tiền ở Ngân hàng khác, bà H đã đưa tiền cho ông NLQ1 trả nợ cho ông T nên bà không còn nợ tiền ông T. Ông NLQ1 và ông T tự thỏa thuận với nhau để vay lại số tiền này bà H không biết. Khi vay tiền bà H có viết biên nhận mượn tiền ngày 13 tháng 7 năm 2015 đưa cho ông T giữ. Ông T dùng biên nhận này để khởi kiện bà H vụ án tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, sau đó đã rút đơn khởi kiện do không có căn cứ.

Bà H không có chuyển nhượng đất cho ông T. Bà H ký tên vào hợp đồng để công chứng là do ông T kêu, ký tên để cho vay tiền. Sau này ông T đi kiện bà H mới biết bà bị ông T lừa dối. Bà H không đồng ý theo yêu cầu của ông T vì số tiền trên bà đã đưa cho ông NLQ1 trả cho ông T. Ông NLQ1 mượn lại của ông T thì ông NLQ1 có nghĩa vụ trả cho ông T. Nay bà H làm đơn phản tố yêu cầu hủy hợp đồng đặt cọc ngày 10 tháng 7 năm 2015. Với lý do:

- Hợp đồng đặt cọc ngày 10 tháng 7 năm 2015 là hình thức của hợp đồng vay tiền.

- Phần đất bà H đứng tên quyền sử dụng diện tích 7.997,4m2 theo giá ông T ghi trong hợp đồng đặt cọc thấp hơn nhiều so với giá thực tế tại địa phương.

- Lúc ký hợp đồng đặt cọc giấy chứng nhận quyền sử dụng đất của bà H đang thế chấp tại Ngân hàng thì không thể chuyển nhượng cho ông T được.

Đồng thời yêu cầu làm rõ trách nhiệm của Văn phòng Công chứng Kim Cương về việc làm sai quy định của pháp luật khi công chứng hợp đồng trên.

Theo án sơ thẩm và các tài liệu chứng cứ trong quá trình giải quyết vụ ánngười có quyền lợi nghĩa vụ liên quan ông NLQ1 trình bày:

Ông có nhờ bà H vay tiền của ông T để bà H lấy lại giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đang thế chấp vay Ngân hàng. Sau đó, bà H ủy quyền cho ông thế chấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất của bà H để vay tiền của Ngân hàng khác. Khi vay được tiền, bà H có đưa tiền cho ông trả cho ông T nhưng ông không trả. Ông và ông T thỏa thuận dùng tài sản của ông để đảm bảo cho khoản vay của ông và của bà H. Sau đó, ông T kêu ông làm hợp đồng chuyển nhượng đất để làm tin. Nội dung hợp đồng không có đề cập phần nợ bà H ký tên vay nhưng ông có thỏa thuận miệng với ông T, ông thế chấp đất của ông cho ông T để đảm bảo cả phần nợ của bà H ký tên. Ông không biết bà H ký hợp đồng đặt cọc với ông T. Ông đồng ý trả cho ông T số tiền 700.000.000 đồng với điều kiện ông T phải trả lại tài sản cho ông.

Sau khi hòa giải không thành, Tòa án nhân dân huyện Châu Thành đã đưa vụ án ra xét xử, tại bản án số: 74/2017/DSST ngày 19 tháng 10 năm 2017 của Tòa án nhân dân huyện Châu Thành đã tuyên:

Căn cứ vào các Điều 129, 132, 137, 358, 476 Bộ luật Dân sự năm 2005; Điều 147, khoản 2 Điều 227, khoản 3 Điều 228, điểm c khoản 1 Điều 217 Bộ luật Tố tụng Dân sư năm 2015, Điều 26 Nghị quyết 326/2016/UBTVQH14 quy định về mức thu, miễn, giảm, thu, nộp, quản lý, sử dụng án phí, lệ phí Tòa án.

Chấp nhận yêu cầu của ông Nguyễn Quốc T về việc yêu cầu bà Bùi Thị H trả số tiền 759.862.500 đồng. Không chấp nhận yêu cầu của ông Nguyễn Quốc T về việc yêu cầu bà Bùi Thị H bồi thường số tiền phạt cọc.

Đình chỉ yêu cầu phản tố của bà Bùi Thị H.

Tuyên bố hợp đồng đặt cọc ngày 10 tháng 7 năm 2015 giữa bà Bùi Thị H với ông Nguyễn Quốc T là vô hiệu. Buộc bà Bùi Thị H có nghĩa vụ trả cho ông Nguyễn Quốc T số tiền gốc đã nhận là 690.000.000 đồng và bồi thường thiệt hại số tiền 69.862.500 đồng.

Ngoài ra, bản án còn tuyên về lãi suất chậm thi hành án, án phí và quyền kháng cáo bản án của các đương sự.

Ngày 31 tháng 10 năm 2017 ông Nguyễn Quốc T có đơn kháng cáo.

Đại diện theo ủy quyền của bị đơn bà Bùi Thị H là ông Nguyễn Bảo H1 trình bày: ông không đồng ý với yêu cầu kháng cáo của ông Nguyễn Quốc T. Đề nghị giữ nguyên bản án sơ thẩm số 74/2017/DS-ST ngày 19 tháng 10 năm 2017 của Tòa án nhân dân huyện Châu Thành, tỉnh Bến Tre.

Đại diện Viện kiểm sát tham gia phiên tòa phát biểu cho rằng: Về tố tụng: Thẩm phán, Hội đồng xét xử, người tiến hành tố tụng và người tham gia tố tụng đã thực hiện đúng các quy định của pháp luật. Về nội dung: đề nghị Hội đồng xét xử không chấp nhận kháng cáo của ông T, giữ nguyên bản án sơ thẩm số 74/2017/DS-ST ngày 19 tháng 10 năm 2017 của Tòa án nhân dân huyện Châu Thành, tỉnh Bến Tre.

Sau khi nghiên cứu các tài liệu có trong hồ sơ vụ án, lời trình bày của các đương sự, căn cứ vào kết quả tranh tụng tại phiên tòa. Xét kháng cáo của ông Nguyễn Quốc T và đề nghị của đại diện Viện kiểm sát tại phiên tòa.

NHẬN ĐỊNH CỦA TÒA ÁN

[1] Ngày 10 tháng 7 năm 2015 giữa bà Bùi Thị H và ông Nguyễn Quốc T có ký hợp đồng đặt cọc với nội dung: Bà H đồng ý chuyển nhượng cho ông T phần đất thửa 101, tờ bản đồ số 05, diện tích 7.997,4m2 với giá 700.000.000 đồng. Ông T đặt cọc cho bà H số tiền 690.000.000 đồng, khi nào hoàn thành thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất, ông T được nhận giấy chứng nhận quyền sử dụng đất sẽ giao cho bà H số tiền còn lại. Hai bên tiến hành lập hợp đồng đặt cọc với nội dung nếu bà H không chuyển nhượng đất cho ông T thì bà H phải bồi thường cho ông gấp đôi số tiền cọc và ngược lại. Do hai bên không thống nhất được với nhau về việc thực hiện hợp đồng nên xảy ra tranh chấp.

[2] Phía ông T cho rằng ông có đưa cho bà H số tiền 690.000.000 đồng là tiền đặt cọc để nhận chuyển nhượng đất. Tuy nhiên sau đó nhiều lần ông yêu cầu bà H tiến hành các thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất nhưng bà H không thực hiện nên nay ông yêu cầu hủy hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất ngày 10 tháng 7 năm 2015 và yêu cầu bà H hoàn trả cho ông số tiền đặt cọc là 690.000.000 đồng và lãi suất đến ngày 10 tháng 9 năm 2016 là 72.450.000 đồng, đồng thời phạt cọc số tiền 690.000.000 đồng.

Tuy nhiên, lời trình bày này của ông T không được phía bị đơn thừa nhận, bà H thừa nhận có nhận tiền của ông T nhưng bà cho rằng đây là tiền vay, chứ không phải hợp đồng đặt cọc chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Nên bà H có yêu cầu phản tố yêu cầu hủy hợp đồng đặt cọc chuyển nhượng quyền sử dụng đất ngày 10 tháng 7 năm 2015.

[3] Xét về hình thức của hợp đồng đặt cọc ngày 10 tháng 7 năm 2015 giữa bà H với ông T được lập thành văn bản và được công chứng tại Văn phòng công chứng Kim Cương đúng theo quy định của pháp luật.

Xét về nội dung của hợp đồng đặt cọc: Bà H thừa nhận rằng bà có ký tên vào hợp đồng đặt cọc này. Nhưng, bà H cho rằng bà ký tên vào hợp đồng này là do ông T kêu, ký tên để cho vay tiền, bà bị ông T lừa dối ký hợp đồng đặt cọc này. Tuy nhiên, bà H không có chứng cứ gì để chứng minh việc bà bị lừa dối khi ký hợp đồng đặt cọc này.

Theo nội dung hợp đồng đặt cọc ngày 10 tháng 7 năm 2015 được công chứng tại Văn phòng Công chứng Kim Cương có căn cứ xác định ông T có giao cho bà H số tiền 690.000.000 đồng để đảm bảo việc chuyển nhượng tài sản là quyền sử dụng đất diện tích 7.997, 4m2, tại thửa 101, tờ bản đồ số 5 với giá 700.000.000 đồng. Thực tế thì bà H thừa nhận có nhận của ông T số tiền 690.000.000 đồng, nhưng bà cho rằng đây là tiền vay chứ không phải tiền đặt cọc chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Tuy nhiên, bà H không cung cấp được chứng cứ để chứng minh cho lời trình bày này của mình. Đối với biên nhận nhận tiền đề ngày 13 tháng 7 năm 2015 phía ông T không đồng ý này nên không có căn cứ chứng minh.

Do đó, hợp đồng đặt cọc ngày 10 tháng 7 năm 2015 được giao kết giữa bà H và ông T được giao kết dựa trên ý chí tự nguyện của các bên và được thực hiện đúng về hình thức và nội dung của hợp đồng nên đã phát sinh hiệu lực.

Tòa sơ thẩm đã căn cứ vào Điều 129 Bộ luật Dân sự năm 2005 để tuyên hợp đồng đặt cọc này là vô hiệu là không có căn cứ, làm ảnh hường đến quyền và lợi ích hợp pháp của ông T.

[4] Xét về lỗi dẫn đến hợp đồng không thực hiện được, thấy rằng theo nội dung của hợp đồng đặt cọc này thì ông T đặt cọc cho bà H số tiền 690.000.000 đồng mục đích để bà H trả nợ Ngân hàng và nhận lại giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Sau khi nhận lại giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thì bà H phải tiến hành các thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho ông T. Bà H cũng thừa nhận có nhận số tiền này và sau đó trả nợ Ngân hàng để lấy lại giấy chứng nhận quyền sử dụng đất về thế chấp cho Ngân hàng khác vay số tiền cao hơn.

Thấy rằng, hợp đồng đã phát sinh hiệu lực, ông T đã thực hiện nghĩa vụ của mình là giao cho bà H số tiền 690.000.000 đồng. Tuy nhiên, theo sự thỏa thuận của các bên trong hợp đồng thì lẽ ra, sau khi bà H trả nợ Ngân hàng và lấy giấy chứng nhận quyền sử dụng đất về thì phải làm thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho ông T. Nhưng sau khi bà H nhận số tiền trên trả nợ Ngân hàng và lấy giấy chứng nhận quyền sử dụng đất về thì bà đã không thực hiện nghĩa vụ làm thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho ông T theo như thỏa thuận của hợp đồng đặt cọc, dù ông T đã nhiều lần yêu cầu. Do đó, lỗi không thực hiện được hợp đồng là do bà H.

Nên nay ông T yêu cầu bà H phải chịu số tiền phạt cọc 690.000.000 đồng là có căn cứ.

Tòa sơ thẩm đã không chấp nhận yêu cầu phạt cọc của ông T là làm ảnh hưởng đến quyền và lợi ích của ông T. Kháng cáo của ông T là có cơ sở nên cần được chấp nhận.

Cấp phúc thẩm cần phải sửa bản án sơ thẩm, chấp nhận một phần kháng cáo của ông T, chấp nhận một phần yêu cầu khởi kiện của ông T đối với bà H. Xác định hợp đồng đặt cọc ngày 10 tháng 7 năm 2015 giữa bà Bùi Thị H với ông Nguyễn Quốc T đã phát sinh hiệu lực. Bà H không thực hiện việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho ông T theo nội dung cam kết trong hợp đồng đặt cọc nên bà H phải có trách nhiệm trả lại tiền đặt cọc là 690.000.000 đồng và chịu tiền phạt cọc là 690.000.000 đồng do vi phạm Điều 3 của hợp đồng đặt cọc. Tổng cộng buộc bà H trả cho ông T số tiền 1.380.000.000 đồng.

[5] Do đây là hợp đồng đặt cọc, không phải là hợp đồng vay và các bên không có thỏa thuận lãi suất nên ông T yêu cầu bà H chịu lãi suất đối với số tiền vốn đã nhận tính từ ngày 13 tháng 7 năm 2015 đến ngày xét xử 18 tháng 10 năm 2017 là không có căn cứ chấp nhận. Hội đồng xét xử không chấp nhận yêu cầu của ông T về việc buộc bà H chịu lãi suất đối với số tiền vốn đã nhận từ ngày 10 tháng 7 năm 2015 đến ngày Tòa xét xử.

Đề nghị của đại diện Viện kiểm sát nhân dân tỉnh Bến Tre không phù hợp với Hội đồng xét xử nên không được chấp nhận.

[6] Do kháng cáo được chấp nhận nên ông Nguyễn Quốc T không phải chịu án phí phúc thẩm theo Điều 148 Bộ luật Tố tụng Dân sự.

Do bà H thuộc diện được miễn án phí theo Điều 12 Nghị quyết 326/2016/UBTVQH14 quy định về mức thu, miễn, giảm, thu, nộp, quản lý, sử dụng án phí, lệ phí Tòa án nên cần điều chỉnh lại cho phù hợp.

Vì các lẽ trên,

QUYẾT ĐỊNH

Căn cứ vào khoản 2 Điều 308, Điều 309 Bộ luật Tố tụng Dân sự 2015;

Căn cứ vào các Điều 358, 476 Bộ luật Dân sự năm 2005; Nghị quyết 326/2016/UBTVQH14 quy định về mức thu, miễn, giảm, thu, nộp, quản lý, sử dụng án phí, lệ phí Tòa án.

Chấp nhận một phần kháng cáo của ông Nguyễn Quốc T.

Tuyên xử:

1. Chấp nhận yêu cầu của ông Nguyễn Quốc T về việc yêu cầu bà Bùi Thị H trả số tiền 690.000.000 đồng. Chấp nhận yêu cầu của ông Nguyễn Quốc T về việc yêu cầu bà Bùi Thị H bồi thường số tiền phạt cọc với số tiền 690.000.000 đồng.

Tuyên hợp đồng đặt cọc ngày 10 tháng 7 năm 2015 giữa bà Bùi Thị H với ông Nguyễn Quốc T đã phát sinh hiệu lực.

Buộc bà Bùi Thị H có nghĩa vụ trả cho ông Nguyễn Quốc T số tiền gốc đã nhận là 690.000.000 đồng và số tiền phạt cọc là 690.000.000 đồng. Tổng cộng buộc bà H trả cho ông T số tiền 1.380.000.000 đồng (một tỷ ba trăm tám mươi triệu đồng).

Kể từ ngày bản án, quyết định có hiệu lực pháp luật, có đơn yêu cầu thi hành án của người được thi hành án, nếu người phải thi hành án chưa thi hành xong khoản tiền thì còn phải chịu lãi suất chậm trả theo mức lãi suất được quy định tại khoản 2 Điều 468 của Bộ luật dân sự năm 2015 tương ứng với thời gian chưa thi hành án cho đến khi thi hành xong.

2. Không chấp nhận yêu cầu của ông T về việc buộc bà H chịu lãi suất đối với số tiền vốn đã nhận từ ngày 10 tháng 7 năm 2015 đến ngày Tòa xét xử.

3. Đình chỉ yêu cầu phản tố của bà Bùi Thị H.

4.Về án phí dân sự sơ thẩm:

Ông Nguyễn Quốc T phải chịu án phí đối với số tiền 72.450.000 đồng không được chấp nhận là: 72.450.000 đồng x 5% = 3.622.500 đồng nhưng được khấu trừ vào số tiền tạm ứng án phí đã nộp là 27.786.000 đồng theo biên lai thu số 0009775 ngày 16/02/2017 tại Chi cục thi hành án dân sự huyện Châu Thành. Chi cục Thi hành án Dân sự huyện Châu Thành có trách nhiệm hoàn lại cho ông T số tiền 24.163.500 đồng (hai mươi bốn triệu một trăm sáu mươi ba nghìn năm trăm đồng).

Bà Bùi Thị H không phải chịu án phí dân sự sơ thẩm. Chi cục Thi hành án dân sự huyện Châu Thành có trách nhiệm hoàn lại số tiền tạm ứng án phí bà Bùi Thị H đã nộp là 300.000 đồng (ba trăm nghìn đồng) theo biên lai thu số 0012507 ngày 25/8/2017.

5. Án phí dân sự phúc thẩm: ông Nguyễn Quốc T không phải chịu. Chi cục Thi hành án Dân sự huyện Châu Thành có trách nhiệm hoàn lại cho ông T số tiền tạm ứng án phí đã nộp là 300.000 đồng theo biên lai thu tạm ứng án phí, lệ phí Tòa án số 0012738 ngày 06 tháng 11 năm 2017.

Trường hợp bản án được thi hành theo Điều 2 Luật thi hành án dân sự thì người được thi hành án, người phải thi hành án có quyền thỏa thuận thi hành án, quyền yêu cầu thi hành án, tự nguyện thi hành án, hoặc bị cưỡng chế thi hành án theo qui định tại các Điều 6, 7 và 9 Luật thi hành án dân sự; thời hiệu thi hành án được thực hiện theo qui định tại Điều 30 Luật thi hành án dân sự.

Bản án phúc thẩm có hiệu lực kể từ ngày tuyên án.