Bản án 36/2019/DS-PT ngày 11/03/2019 về tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất

TÒA ÁN NHÂN DÂN TỈNH TÂY NINH

BẢN ÁN 36/2019/DS-PT NGÀY 11/03/2019 VỀ TRANH CHẤP HỢP ĐỒNG CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT

Trong các ngày 6 và 11 tháng 3 năm 2019, tại trụ sở Tòa án nhân dân tỉnh Tây Ninh xét xử phúc thẩm công khai vụ án thụ lý số: 241/2018/TLPT-DS ngày 17 tháng 12 năm 2018 về việc “Tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất”.

Do Bản án dân sự sơ thẩm số: 58/2018/DS-ST ngày 15 tháng 10 năm 2018 của Tòa án nhân dân huyện Châu Thành, tỉnh Tây Ninh bị kháng cáo.

Theo Quyết định đưa vụ án ra xét xử phúc thẩm số: 22/2019/QĐ-PT ngày 28 tháng 01 năm 2019, giữa các đương sự:

- Nguyên đơn: Bà Hoàng Thị H, sinh năm 1969; cư trú tại: Tổ 10, Khu phố 1, thị trấn CT, huyện CT, tỉnh Tây Ninh. (có mặt)

Người đại diên theo ủy quyền của nguyên đơn: Anh Nguyễn Văn H, sinh năm 1989; cư trú tại: Ấp TL, xã TĐ, huyện HT, tỉnh Tây Ninh. (có mặt)

- Bị đơn: Bà Hoàng Thị T, sinh năm 1959; cư trú tại: Tổ 10, Khu phố 1, thị trấn CT, huyện CT, tỉnh Tây Ninh. (vắng mặt)

Người đại diện theo ủy quyền của bị đơn: Ông Trần Đăng M, sinh năm 1979; cư trú tại: 54/8A, khu phố 2, đường Lê Văn L, phường TH, Quận 7, Thành phố Hồ Chí Minh.

- Người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan:

1. NLQ 1, sinh năm 1955; cư trú tại: Tổ 10, Khu phố 1, thị trấn CT, huyện Châu Thành, tỉnh Tây Ninh. (vắng mặt)

2. NLQ 2; Địa chỉ: Số 02 LH, BĐ, Hà Nội.

Người đại diện hợp pháp của Ngân hàng Nông nghiệp và Phát triển nông thôn Việt Nam: Ông Trần Hiếu X; chức vụ: Phó Giám đốc Chi nhánh Ngân hàng Nông nghiệp và Phát triển nông thôn Việt Nam tại huyện CT, tỉnh Tây Ninh (người đại diện theo ủy quyền) (vắng mặt)

- Người kháng cáo: Bị đơn bà Hoàng Thị T.

NỘI DUNG VỤ ÁN

Theo đơn khởi kiện ngày 30-5-2018 và lời khai trong quá trình giải quyết vụ án, nguyên đơn - bà Hoàng Thị H trình bày:

Vào khoảng năm 1997, bà có nhận chuyển nhượng của chị ruột là bà Hoàng Thị T một phần đất có diện tích khoảng 800 m2 (08 m ngang), đo thực tế là 719 m2, tại khu phố 1, thị trấn CT, huyện CT, tỉnh Tây Ninh với giá 2.000.000 đồng/01 m ngang, tương đương 16.000.000 đồng/08 m ngang. Tuy nhiên, hai bên thỏa thuận bà giao cho bà T 01 con bò và 2.000.000 đồng coi như trả đủ tiền đất. Bà T đã nhận đủ tiền và giao đất cho bà sử dụng từ đó đến nay. Việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất có lập “Giấy mua bán đất” do chồng bà là ông Nguyễn Công T viết, bà có ký tên, còn phía bà T do không biết chữ nên bà T chỉ đánh chữ thập (+). Đối với chữ ký và chữ viết Hoàng Thị T dưới mục “Người bán” là ông T viết và ký thay bà T. Khi hai bên thỏa thuận chuyển nhượng có các anh ruột của bà là ông Hoàng Đình C, ông Hoàng Đình B chứng kiến. Quá trình bà sử dụng đất từ năm 1997 cho đến nay không ai tranh chấp.

Tại thời điểm chuyển nhượng, bà T nói giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đang thế chấp ở Ngân hàng, khi nào bà T lấy về sẽ làm thủ tục chuyển quyền cho bà, vì là chị em ruột nên bà cũng đồng ý. Sự việc như thế cứ kéo dài cho đến nay vẫn chưa sang tên quyền sử dụng đất. Khoảng đầu năm 2018, bà nghe được tin bà T sang tên cho con là Phạm Văn T nên có gặp bà T yêu cầu làm thủ tục chuyển quyền sử dụng đất, nhưng bà T không đồng ý, nên hai bên mới xảy ra tranh chấp.

Nay bà yêu cầu công nhận hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa bà và bà T, buộc bà T chuyển quyền sử dụng đất diện tích 719 m2 tại Khu phố 1, thị trấn CT, huyện CT, tỉnh Tây Ninh cho bà.

Tại biên bản lấy lời khai ngày 19 tháng 6 năm 2018, bị đơn bà Hoàng Thị T khai:

Vào khoảng năm 1987, cha mẹ bà là cụ Hoàng Đình C và cụ Nguyễn Thị T có tặng cho riêng bà một phần đất có diện tích 2.605,5 m2, tại: Khu phố 1, thị trấn CT, huyện CT, tỉnh Tây Ninh. Đến năm 1993, bà được UBND huyện CT cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Khoảng năm 1997, bà có cắt chuyển nhượng cho bà Hoàng Thị H (em ruột bà) một phần đất nằm trong phần đất trên, có diện tích khoảng 800 m2 (08 m ngang) với giá 16.000.000 đồng (2.000.000 đồng/1m ngang). Bà H đã giao đủ tiền cho bà và bà cũng đã giao đất cho bà H sử dụng từ năm 1997 cho đến nay. Sở dĩ hai bên không làm thủ tục chuyển quyền sử dụng đất là do bà với bà H đã thỏa thuận khi nào bà có đủ tiền bà H sẽ cho bà chuộc lại đất với giá bằng với giá đất mà bà đã chuyển nhượng cho bà H (tức 2.000.000 đồng/1m ngang). Vì là chị em ruột tin tưởng nhau nên thỏa thuận giữa bà và bà H không lập thành văn bản. Đối với “Giấy mua bán đất” đề ngày 10-5-1997 do bà H giao nộp cho Tòa, bà hoàn toàn không biết, cũng không ký tên.

Tại biên bản hòa giải ngày 02-7-2018, bản tự khai ngày 07-8-2018, biên bản lấy lời khai ngày 10-8-2018 và biên bản hòa giải ngày 20-8-2018, bà Hoàng Thị T và người đại diện hợp pháp của bà T cho rằng: Bà T không chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho bà H mà khoảng trước năm 2001, bà T có vay của bà H số tiền 16.000.000 đồng, về phần đất diện tích 719 m2 bà T giao cho bà H là để đảm bảo cho hợp đồng vay. Hai bên chỉ thỏa thuận bằng miệng, không lập thành văn bản. Hợp đồng vay không thỏa thuận về thời hạn trả nợ và không có lãi. Nay bà H yêu cầu bà T sang tên quyền sử dụng đất, bà T không đồng ý. Bà T có nguyện vọng trả lại cho bà H số tiền 16.000.000 đồng và yêu cầu bà H trả lại quyền sử dụng đất. NLQ 1 trình bày:

Ông thống nhất với lời trình bày và có cùng yêu cầu với bà T. Ông khai bổ sung, ông và bà T chung sống với nhau, có đăng ký kết hôn khoảng từ năm 1981. Trong quá trình chung sống, bà T được cha mẹ ruột là cụ Hoàng Đình C và cụ Nguyễn Thị T tặng cho riêng phần đất có diện tích 2.605,5 m2, tại Khu phố 1, thị trấn CT, huyện CT, tỉnh Tây Ninh. Bà T đã được cơ quan có thẩm quyền cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và đây là tài sản riêng của bà T.

Tại biên bản hòa giải ngày 20-8-2018, người đại diện hợp pháp của NLQ 2, ông Trần Hiếu X trình bày:

Vào năm 2017, bà Hoàng Thị T có ký hợp đồng tín dụng để vay NLQ 2 - Chi nhánh huyện CT số tiền 20.000.000 đồng. Hợp đồng vay được bảo đảm bằng tín chấp và không có bảo đảm về tài sản nhưng phía Ngân hàng có giữ 01 giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số: CS02464 ngày 19-4-2016 do bà T đứng tên. Do hợp đồng tín dụng chưa đến hạn nên Ngân hàng không có yêu cầu bà T phải trả nợ trong vụ án này. Nguyên đơn chỉ khởi kiện bị đơn liên quan đến diện tích đất 719 m2 nên không ảnh hưởng đến quyền và lợi ích hợp pháp của Ngân hàng. Trường hợp phía bị đơn muốn lấy lại giấy chứng nhận quyền sử dụng đất để làm thủ tục chuyển quyền sử dụng đất cho nguyên đơn thì phải trả cho Ngân hàng số tiền đã vay.

Tại Bản án Dân sự sơ thẩm số: 58/2018/DS-ST ngày 15 tháng 10 năm 2018 của Tòa án nhân dân huyện Châu Thành, tỉnh Tây Ninh đã quyết định:

Căn cứ các Điều 157, 158, 165, 166, 227 và 228 của Bộ luật Tố tụng dân sự; điểm b tiểu mục 2.3 mục 2 phần II Nghị quyết số: 02/2004/NQ-HĐTP ngày 10-8-2004 của Hội đồng thẩm phán Tòa án nhân dân tối cao hướng dẫn áp dụng pháp luật trong việc giải quyết các vụ án dân sự, hôn nhân và gia đình; khoản 3 Điều 27 Nghị quyết: 326/2016/UBTVQH14 ngày 30/12/2016 của Ủy ban thường vụ Quốc hội quy định về mức thu, miễn, giảm, thu, nộp, quản lý và sử dụng án phí và lệ phí Tòa án;

1. Chấp nhận toàn bộ yêu cầu khởi kiện của bà Hoàng Thị H. Công nhận hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa bà Hoàng Thị H và bà Hoàng Thị T.

2. Bà Hoàng Thị H được quyền sử dụng phần đất có diện tích 719 m2, thuộc thửa 43, tờ bản đồ số 04 (bản đồ lưới 2000), tại: Khu phố 1, thị trấn CT, huyện Châu Thành, tỉnh Tây Ninh; Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số: CS02464 ngày 19-4-2016 do Sở Tài nguyên và Môi trường tỉnh Tây Ninh cấp cho bà Hoàng Thị T, theo sơ đồ “SƠ ĐỒ HIỆN TRẠNG SỬ DỤNG ĐẤT” ngày 02-8-2018 của Văn phòng đăng ký đất đai tỉnh Tây Ninh – Chi nhánh Châu Thành.

3. Kiến nghị Sở Tài nguyên và Môi trường tỉnh Tây Ninh thu hồi giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số: CS02464 ngày 19-4-2016 đã cấp cho bà Hoàng Thị T và cấp lại giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho bà T và bà H cho phù hợp với quyết định của bản án này.

Bản án còn tuyên về án phí, chi phí tố tụng khác, nghĩa vụ thi hành án và quyền kháng cáo theo luật định.

* Ý kiến của đại diện Viện kiểm sát nhân dân tỉnh Tây Ninh:

Về tố tụng: Việc tuân theo pháp luật tố tụng của Thẩm phán, Hội đồng xét xử, Thư ký phiên tòa kể từ khi thụ lý vụ án cho đến trước thời điểm Hội đồng xét xử nghị án đã thực hiện đúng quy định pháp luật. Việc chấp hành pháp luật của người tham gia tố tụng thực hiện đúng quy định pháp luật.

Về nội dung: Đề nghị Hội đồng xét xử áp dụng khoản 2 Điều 308 Bộ luật Tố tụng dân sự, chấp một phần kháng cáo của bà T. Sửa bản án sơ thẩm theo hướng hủy hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa bà H và bà T do trên đất bà H chưa xây dựng công trình kiên cố hay trồng cây lâu năm; buộc bà T thanh toán cho bà H giá trị đất theo giá thị trường tại thời điểm xét xử sơ thẩm.

NHẬN ĐỊNH CỦA TÒA ÁN

Căn cứ vào các tài liệu, chứng cứ đã được xem xét tại phiên tòa; căn cứ vào kết quả tranh tụng tại phiên tòa, ý kiến Đại diện Viện kiểm sát, xét thấy:

[1] Về tố tụng: Người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan NLQ1 (chồng bà T) và người đại diện hợp pháp của Ngân hàng Nông nghiệp và Phát triển nông thôn Việt Nam có đơn đề nghị xét xử vắng mặt, nên căn cứ Điều 296 của Bộ luật Tố tụng dân sự, Tòa án tiến hành xét xử vắng mặt các đương sự nêu trên.

[2] Tại phiên tòa, người đại diện hợp pháp cho bị đơn cho rằng cấp sơ thẩm có vi phạm về tố tụng, cụ thể: Tại đơn khởi kiện, nguyên đơn yêu cầu bà T và anh Phạm Văn T là con trai bà T phải thực hiện thủ tục chuyển nhượng QSDĐ cho bà H nhưng cấp sơ thẩm không đưa anh T vào tham gia tố tụng. Xét thấy, quá trình giải quyết vụ án các đương sự xác định giao dịch giữa bà H và bà T không liên quan đến anh T; bà H chỉ yêu cầu công nhận hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất và yêu cầu bà T thực hiện thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho bà. Do đó, cấp sơ thẩm không đưa anh T tham gia tố tụng trong vụ án này là đúng với quy định tại Điều 68 của Bộ luật Tố tụng dân sự.

[3] Xét kháng cáo của bà T: Bà T cho rằng hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa bà và bà H chỉ hình thức “cố đất” nhằm bảo đảm cho số tiền bà đã vay của bà H là 16.000.000 đồng; do đó, các bên không thỏa thuận lãi suất, cũng không làm giấy tờ gì và việc “cố đất” không có thời hạn. Xét thấy, bà T trình bày nhưng không đưa ra được chứng cứ nào chứng minh cho lời trình bày của mình.

[4] Bà H cho rằng hai bên chuyển nhượng đất có lập hợp đồng viết tay nhưng bà T không thừa nhận có ký tên trong hợp đồng này. Tuy nhiên, thực tế thể hiện, bà T đã giao đất cho bà H sử dụng từ năm 1997 đến nay hơn 20 năm; bà H sử dụng đất liên tục từ đó đến nay; giữa 2 bên có đo đạc, cắm cọc phân định ranh giới bằng trụ bê tông quanh phần đất đã chuyển nhượng. Bà T thừa nhận đã nhận đủ số tiền 16.000.000 đồng của bà H, tuy bà T không thừa nhận đây là tiền chuyển nhượng đất nhưng qua xác minh, giá đất hai bên chuyển nhượng là phù hợp với giá thị trường chuyển nhượng đất tại địa pH thời điểm giao kết hợp đồng. Do đó, có căn cứ xác định các bên đã thực hiện xong nghĩa vụ theo hợp đồng.

[4] Mặt khác, trong lời khai của chính mình, bà T thừa nhận việc chuyển nhượng với giá 2.000.000 đồng/ mét ngang, hai bên đã giao nhận đất từ năm 1997 (bút lục 26) nay bà T và người đại diện hợp pháp cho bà T cho rằng do bà T không hiểu biết nên trình bày không đúng với bản chất sự việc là không có cơ sở chấp nhận. Hơn nữa, giữa bà H và bà T là chị em ruột, các anh chị em khác trong gia đình đều biết và xác nhận giữa bà H và bà T thực tế có giao dịch chuyển nhượng đất, đã giao nhận đất và tiền xong (bút lục 66, 67).

[5] Do đó, cấp sơ thẩm nhận định giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa bà H và bà T là có thật, không phải hình thức bảo đảm cho giao dịch vay tiền là có căn cứ, đúng pháp luật.

[6] Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa bà H và bà T chỉ vi phạm về hình thức, căn cứ điểm b tiểu mục 2.3 mục 2 phần II Nghị quyết số: 02/2004/NQ-HĐTP ngày 10-8-2004 của Hội đồng thẩm phán Tòa án nhân dân tối cao hướng dẫn áp dụng pháp luật trong việc giải quyết các vụ án dân sự, hôn nhân và gia đình thì hợp đồng không bị vô hiệu do vi phạm điều kiện này. Hợp đồng thực hiện từ năm 1997 đến nay mới phát sinh tranh chấp, căn cứ Điều 129, 688 của Bộ luật Dân sự năm 2015, cấp sơ thẩm công nhận hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa bà H và bà T là đúng quy định của pháp luật.

[7] Tại phiên tòa, người đại diện hợp pháp cho bị đơn cung cấp thêm chứng cứ là “Đơn tường trình và cam kết” có chứng thực chữ ký, người đứng đơn mang tên Hoàng Đình C, Hoàng Đình B, trong đó, hai ông xác nhận chỉ chứng kiến việc bà H giao cho bà T 01 con bò và số tiền 2.000.000 đồng, bà T có giao cho bà H 01 phần đất ngang 8m, nhưng không biết giao dịch giữa bà H và bà T là giao dịch gì. Xét thấy, cấp sơ thẩm đã tiến hành thu thập lời khai của ông C; tại cấp phúc thẩm bị đơn cung cấp lại lời khai của ông C nhưng lại có sự mâu thuẫn với chứng cứ ban đầu, do đó không có cơ sở xem xét tính khách quan trong lời khai của ông C do bị đơn cung cấp. Đối với lời khai của ông B, cũng không có nội dung nào chứng minh cho yêu cầu của nguyên đơn hay bị đơn nên Hội đồng xét xử không xem xét.

[8] Từ những nhận định trên, Hội đồng xét xử xét thấy đề nghị của Viện kiểm sát nhân dân tỉnh Tây Ninh là không có căn cứ; không có cơ sở chấp nhận kháng cáo của bà T, giữ nguyên bản án sơ thẩm.

[9] Về án phí dân sự phúc thẩm: Do kháng cáo của bà T không được chấp nhận nên phải chịu án phí phúc thẩm dân sự theo quy định tại Điều 148 của Bộ luật Tố tụng dân sự.

Vì các lẽ trên,

QUYẾT ĐỊNH

Căn cứ khoản 1 Điều 308, các Điều 157, 158, 165, 166, 296 của Bộ luật Tố tụng dân sự; Điều 129, 688 Bộ luật Dân sự năm 2015; điểm b tiểu mục 2.3 mục 2 phần II Nghị quyết số: 02/2004/NQ-HĐTP ngày 10-8-2004 của Hội đồng thẩm phán Tòa án nhân dân tối cao hướng dẫn áp dụng pháp luật trong việc giải quyết các vụ án dân sự, hôn nhân và gia đình; khoản 3 Điều 27 Nghị quyết: 326/2016/UBTVQH14 ngày 30/12/2016 của Ủy ban thường vụ Quốc hội quy định về mức thu, miễn, giảm, thu, nộp, quản lý và sử dụng án phí và lệ phí Tòa án;

Không chấp nhận kháng cáo của bà Hoàng Thị T. Giữ nguyên bản án sơ thẩm.

1. Chấp nhận yêu cầu khởi kiện của bà Hoàng Thị H. Công nhận hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa bà Hoàng Thị H và bà Hoàng Thị T.

2. Bà Hoàng Thị H được quyền sử dụng phần đất có diện tích 719 m2, thuộc thửa 43, tờ bản đồ số 04 (bản đồ lưới 2000), tại: Khu phố 1, thị trấn CT, huyện Châu Thành, tỉnh Tây Ninh; Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số: CS02464 ngày 19-4-2016 do Sở Tài nguyên và Môi trường tỉnh Tây Ninh cấp cho bà Hoàng Thị T, theo sơ đồ “SƠ ĐỒ HIỆN TRẠNG SỬ DỤNG ĐẤT” ngày 02-8-2018 của Văn phòng đăng ký đất đai tỉnh Tây Ninh – Chi nhánh Châu Thành.

3. Kiến nghị Sở Tài nguyên và Môi trường tỉnh Tây Ninh thu hồi giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số: CS02464 ngày 19-4-2016 đã cấp cho bà Hoàng Thị T và cấp lại giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho bà T và bà H cho phù hợp với quyết định của bản án này.

4. Án phí:

4.1 Án phí dân sự sơ thẩm: Bà Hoàng Thị T phải chịu 300.000 đồng (Ba trăm nghìn đồng).

Bà Hoàng Thị H được nhận lại số tiền tạm ứng án phí sơ thẩm dân sự đã nộp là 300.000 đồng (Ba trăm nghìn đồng) theo biên lai thu tiền số 0019234 ngày 04 tháng 6 năm 2018 của Chi cục Thi hành án dân sự huyện Châu Thành, tỉnh Tây Ninh.

4.2. Án phí dân sự phúc thẩm:

Bà T phải chịu 300.000 đồng (ba trăm nghìn đồng), được khấu trừ vào tiền tạm ứng án phí dân sự phúc thẩm đã nộp 300.000 đồng (ba trăm nghìn đồng) tại biên lai số 0019138 ngày 29-10-2018 của Chi cục Thi hành án dân sự huyện Châu Thành, tỉnh Tây Ninh. Bà T đã nộp xong án phí dân sự phúc thẩm.

5. Chi phí tố tụng khác:

Buộc bà Hoàng Thị T hoàn trả cho bà Hoàng Thị H chi phí xem xét, thẩm định tại chỗ và chi phí thẩm định giá tài sản là 5.000.000 đồng (Năm triệu đồng).

Kể từ ngày có đơn yêu cầu thi hành án của người được thi hành án (đối với các khoản tiền phải trả cho người được thi hành án) cho đến khi thi hành xong tất cả các khoản tiền, hàng tháng bên phải thi hành án còn phải chịu khoản tiền lãi của số tiền còn phải thi hành án theo mức lãi suất quy định tại khoản 2 Điều 468 Bộ luật Dân sự 2015.

Trường hợp bản án, quyết định được thi hành theo quy định tại Điều 2 Luật Thi hành án dân sự, thì người được thi hành án dân sự, người phải thi hành án dân sự có quyền thỏa thuận thi hành án, quyền yêu cầu thi hành án, tự nguyện thi hành án hoặc bị cưỡng chế thi hành án theo quy định tại các Điều 6, 7 và 9 Luật Thi hành án dân sự; thời hiệu thi hành án được thực hiện theo quy định tại Điều 30 Luật Thi hành án dân sự.

Bản án phúc thẩm có hiệu lực pháp luật kể từ ngày tuyên án.