Bản án 342/2023/DS-PT về tranh chấp quyền sở hữu diện tích tầng hầm giữ xe ô tô trong chung cư

TÒA ÁN NHÂN DÂN THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH

BẢN ÁN 342/2023/DS-PT NGÀY 21/03/2023 VỀ TRANH CHẤP QUYỀN SỞ HỮU DIỆN TÍCH TẦNG HẦM GIỮ XE Ô TÔ TRONG CHUNG CƯ

Ngày 21 tháng 3 năm 2023, tại trụ sở Tòa án Nhân dân Thành phố Hồ Chí Minh xét xử phúc thẩm công khai vụ án thụ lý số 461/2022/TLPT-DS ngày 18/11/2022 về việc “Tranh chấp quyền sở hữu đối với diện tích tầng hầm giữ xe ô tô trong chung cư” do Bản án sơ thẩm số 288/2022/DS-ST ngày 13/9/2022 của Tòa án nhân dân quận Tân Bình bị kháng cáo; theo Quyết định đưa vụ án ra xét xử số 311/2023/QĐPT-DS ngày 01 tháng 02 năm 2023 và Quyết định hoãn phiên tòa số 1974/2023/QĐ-PT ngày 27/02/2023, giữa các đương sự:

1. Nguyên đơn: Công ty cổ phần Đ; địa chỉ: C P, Phường A, quận T, Thành phố Hồ Chí Minh.

Người đại diện theo ủy quyền:

- Bà Lê Thị Mỹ H, sinh năm: 1975; (Văn bản ủy quyền số 003/UQ-PY2 ngày 15/02/2023). (Có mặt) - Ông Lê Quốc D, sinh năm 1992; (Văn bản ủy quyền số 002/UQ-PY2 ngày 15/02/2023). (Có mặt)

2. Bị đơn: Ban Q; địa chỉ: C - C P, Phường A, quận T, Thành phố Hồ Chí Minh.

Người đại diện theo ủy quyền: Bà Lê Thị Bích H1, sinh năm 1988 (Văn bản ủy quyền ngày 24/02/2023). (Có mặt)

3. Người có quyền lợi nghĩa vụ liên quan: Công ty cổ phần Q1; địa chỉ: Tòa nhà V phố H, phường L, quận Đ, Thành phố Hà Nội.

Người đại diện theo ủy quyền: Bà Nguyễn Thị Thu D1, sinh năm 1983 (Theo Văn bản ủy quyền số 31/2022/GUQ-PMC ngày 30/6/2022; (có mặt)

NỘI DUNG VỤ ÁN

Theo nội dung bản án sơ thẩm:

Tại đơn khởi kiện và các lời khai trong quá trình giải quyết vụ án, nguyên đơn và người đại diện theo ủy quyền của nguyên đơn trình bày:

Dự án Khu liên hợp văn phòng- thương mại- chung cư và thể dục thể thao P tại số C P, Phường A, quận T, Thành phố Hồ Chí Minh do Công ty cổ phần Đ (viết tắt là “nguyên đơn”) làm chủ đầu tư được Sở Xây dựng Thành phố H phê duyệt ban đầu tại Quyết định số 40/QĐ-SXD-PTN ngày 27/3/2008.

Trong đó Khối Văn phòng - Thương mại thuộc dự án được điều chỉnh thành Khối Thương mại dịch vụ - Căn hộ (Thường được gọi là Khối A - Chung cư P) theo các Quyết định số 54/QĐ-SXD-TĐDA ngày 27/6/2011, Quyết định số 59/QĐ-SXD-TĐDA ngày 17/12/2013 (Trên cơ sở được sự chấp thuận của U tại Văn bản số 3451/UBND-ĐTMT ngày 16/7/2012), Quyết định số 48/QĐ-SXD-TĐDA ngày 14/8/2014, Quyết định số 1201/QĐ-SXD-TĐDA ngày 04/8/2017 của Sở X.

Theo các hồ sơ pháp lý dự án được phê duyệt, Tòa nhà gồm 18 tầng nổi và 02 tầng hầm. Trong đó gồm 2 tầng hầm làm khu để xe và khu kỹ thuật; khu thương mại dịch vụ từ tầng 1 đến tầng 2 do nguyên đơn trực tiếp kinh doanh hoặc cho thuê kinh doanh; tầng 3 là khu văn phòng; tầng 4-17 là tầng căn hộ - tổng số 252 căn. Tòa nhà được khởi công xây dựng từ cuối năm 2012 đến tháng 7/2015 thì hoàn thành. Từ năm 2012, nguyên đơn mở bán căn hộ và cuối năm 2015 tòa nhà chính thức đi vào sử dụng. Ban đầu Chung cư P 2 được phê duyệt với công năng sử dụng làm khu thương mại dịch vụ và căn hộ văn phòng cho thuê nên không quy định về phần diện tích sử dụng, sở hữu chung.

Căn cứ theo các quyết định phê duyệt điều chỉnh dự án, Chung cư P có tổng số 252 căn hộ, diện tích xây dựng hầm 1 và hầm 2 là 1.934 m² x 2 = 3.868m², trong đó diện tích để xe là 3.321m². Căn cứ Văn bản số 11780/SXD-TĐDA ngày 28/9/2018 của Sở Xây Dựng Thành phố H về quản lý sử dụng diện tích tầng hầm Khối A Dự án chung cư P, diện tích để xe tại tầng hầm được xác định như sau:

- Diện tích để xe 02 bánh là: 1.486,8 m² (Đây là phần diện tích chung của cư dân và chủ đầu tư đã bàn giao cho B quản trị theo quy định);

- Diện tích để ô tô phục vụ các căn hộ chung cư là: 1.050 m².

Diện tích để ô tô phục vụ khu TM-DV là: 784.2 m².

Căn cứ điểm c Khoản 2 Điều 49 của Nghị định số 71/2010/NĐ-CP: “Đối với khu vực để xe ô tô thì phải xây dựng theo quy chuẩn xây dựng nhưng do chủ đầu tư quyết định thuộc quyền sở hữu chung của các chủ sở hữu nhà chung cư hoặc thuộc sở hữu riêng của chủ sở hữu nhà chung cư”. Như vậy, toàn bộ diện tích để hầm xe ô tô của chung cư P bao gồm căn hộ chung cư và khu T, dịch vụ tại tầng hầm 1.834,2 m² là khu vực là thuộc sở hữu riêng của nguyên đơn.

Chung cư P được đưa vào sử dụng và thành lập Ban quản trị theo đúng với quy định của pháp luật. Dự án đã được nghiệm thu phòng cháy chữa cháy, được cấp giấy phép xả thải, chấp thuận nghiệm thu hoàn thành của Bộ X. Sau khi đi vào hoạt động, nguyên đơn đã thuê một đơn vị chuyên nghiệp quản lý, vận hành tòa nhà là Công ty TNHH T1. Đến cuối năm 2017, nguyên đơn và các chủ sở hữu tại tòa nhà đã tổ chức Hội nghị nhà chung cư lần đầu để bầu Ban quản trị tòa nhà và ban hành quy chế hoạt động của Ban quản trị tòa nhà. Đến ngày 28/12/2017, UBND quận T ra Quyết định số 468/QĐ-UBND công nhận Ban quản trị chung cư Phúc Yên 2 (Khối A) phường A, quận T nhiệm kỳ 2017- 2020 (Viết tắt là “Ban quản trị”).

Sau khi B quản trị tòa nhà được thành lập, Công ty TNHH T1 vẫn tiếp tục là đơn vị thực hiện quản lý, vận hành tòa nhà. Nguyên đơn đã bàn giao công tác quản lý và vận hành chung cư cho Ban quản trị. Nguyên đơn đã bàn giao diện tích để xe cư dân theo tiêu chuẩn quy định. Riêng phần diện tích để xe của thương mại dịch vụ diện tích để xe ô tô của chủ đầu tư, trong cuộc họp đầu tiên với Ban quản trị vừa được bầu, do chưa thống nhất được diện tích chung và riêng nên đã đưa ra giải pháp tạm thời là giao diện tích hầm xe riêng của phần thương mại dịch vụ và diện tích để xe ô tô của Chủ đầu tư cho B quản trị và Ban quản lý là Công ty T1 tạm thời quản lý và thống nhất mở 1 tài khoản chung gồm Chủ đầu tư và Ban quản trị cùng đứng tên, mọi số tiền thu được từ việc khai thác trông giữ xe sau khi trừ phí vận hành theo quy định phải được nộp vào tài khoản này cho đến khi mọi việc phân định ngã ngũ (Theo Biên bản họp ngày 22/5/2018). Nhưng từ ngày tạm bàn giao cho đến nay Ban quản trị đã cố tình không thực hiện mặc dù đã có nhiều văn bản của sở Xây dựng trả lời về vấn đề này (Công văn số 3925/SXD-TĐDA ngày 06/4/2018, số 11780/SXD-TĐDA ngày 28/9/2018) và cũng đã được hướng dẫn nếu không thống nhất được phần diện tích chung riêng thì Tòa án sẽ là nơi phân định cuối cùng. Nguyên đơn cũng nhiều lần yêu cầu Ban quản trị giao trả lại khu vực để xe ô tô cho nguyên đơn để Công ty quản lý và vận hành nhưng Ban quản trị vẫn không đồng ý giao trả. Hiện nay Ban quản trị đang ký hợp đồng với Công ty C phần Quản lý và Khai thác Tòa nhà VNPT để quản lý vận hành toàn bộ chung cư P. Nay nguyên đơn khởi kiện yêu cầu Tòa án giải quyết các vấn đề sau: Công nhận quyền sở hữu diện tích tầng hầm để ô tô tại chung cư P là của nguyên đơn; yêu cầu Ban Q và Công ty Q1 nhà trả lại phần diện tích tầng hầm để ô tô trong Chung cư P và các khoản tiền thu từ hầm để xe ô tô sau khi trừ các chi phí vận hành từ tháng 04/2018 cho đến tháng 2/2020 là 490.246.911 đồng cho nguyên đơn.

Ngày 08/12/2021, nguyên đơn có đơn xin rút lại yêu cầu khởi kiện về việc: Yêu cầu Ban Q trả cho nguyên đơn các khoản tiền thu từ hầm để xe ô tô sau khi trừ các chi phí vận hành từ tháng 04/2018 cho đến tháng 2/2020 là 490.246.911 đồng.

Để thuận lợi trong công tác quản lý vận hành và hài hòa lợi ích của cư dân, nguyên đơn chỉ yêu cầu bàn giao phần diện tích sử dụng thực tế để xe ô tô tại tầng hầm 2 là 1.659,77 m² (lấy thông thủy và trừ diện tích cột, kỹ thuật, sảnh thang) được xác định căn cứ bản vẽ thiết kế được phê duyệt và bản vẽ hoàn công.

Bị đơn- Ban Q trình bày: Ban quản trị chỉ đại diện bảo vệ quyền lợi cho cư dân trong chung cư chứ không có quyền xác định về quyền sở hữu chung riêng trong chung cư. Do đó về yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn đề nghị Tòa án giải quyết theo quy định của pháp luật.

Người có quyền lợi nghĩa vụ liên quan, Công ty cổ phần Q1 Tòa nhà Q1 trình bày: Công ty chỉ là đơn vị quản lý, thực hiện vận hành tòa nhà theo hợp đồng dịch vụ với Ban quản trị chung cư nên đối với tranh chấp giữa nguyên đơn và bị đơn phía công ty không có ý kiến gì và đề nghị tòa án xem xét xét xử theo quy định của pháp luật.

Ngày 13/9/2022, Tòa án nhân dân quận Tân Bình, Thành phố Hồ Chí Minh ban hành Bản án sơ thẩm số 288/2022/DS-ST; tuyên xử:

1. Chấp nhận yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn Xác định và công nhận toàn bộ diện tích 1.659,77 m² giữ xe ô tô tại hầm 2 Chung cư P thuộc quyền sở hữu của nguyên đơn.

Căn cứ Bản vẽ chi tiết và Bản vẽ hoàn công ngày 30/10/2015 (kèm theo bản án), xác định vị trí để xe ô tô (Bao gồm cả đường lưu thông) là toàn bộ diện tích hầm 2 sau khi đã trừ đi diện tích kỹ thuật.

Ban Q và Công ty Q1 (Công ty cổ phần Quản lý và Khai thác Tòa nhà VNPT) có trách nhiệm trả lại toàn bộ diện tích tại hầm 2 trong Chung cư P cho nguyên đơn.

2. Đình chỉ xét xử đối với yêu cầu của nguyên đơn về việc yêu cầu Ban Q trả cho nguyên đơn các khoản tiền thu từ hầm để xe ô tô sau khi trừ các chi phí vận hành từ tháng 04/2018 cho đến tháng 02/2020 là 490.246.911 đồng.

Ngoài ra bản án sơ thẩm còn tuyên nghĩa vụ thi hành án, chi phí tố tụng, án phí và quyền kháng cáo của các đương sự theo quy định của pháp luật.

Ngày 23/9/2022, Tòa án nhân dân quận Tân Bình ban hành Quyết định số 42/2022/QĐ-SCBSBA sửa chữa, bổ sung bản án sơ thẩm; nội dung: “... Tổng diện tích bố trí làm nơi để xe máy, xe đạp (252 căn hộ x 2 xe máy/ 1 hộ x 2,5m²/xe + ((252 căn hộ x 2 xe đạp/1 hộ x 0,9m²/xe) = 1.486,8m².

Diện tích xe ô tô phục vụ các căn hộ chung cư: 252 căn hộ/6 hộ x 25m²/xe= 1.050m²...”.

Ngày 27/9/2022, bị đơn có đơn kháng cáo toàn bộ Bản án sơ thẩm số 288/2022/DS-ST ngày 13/9/2022 của Tòa án nhân dân quận Tân Bình, Thành phố Hồ Chí Minh.

Tại phiên tòa phúc thẩm:

Nguyên đơn trình bày: Giữ nguyên nội dung yêu cầu tại đơn khởi kiện; đồng ý với Bản án sơ thẩm số 288/2022/DS-ST ngày 13/9/2022 của Tòa án nhân dân quận Tân Bình; không đồng ý với nội dung kháng cáo của bị đơn.

Người đại diện của bị đơn trình bày: Không đồng ý với toàn bộ yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn. Đề nghị Tòa án cấp phúc thẩm sửa Bản án sơ thẩm số 288/2022/DS-ST ngày 13/9/2022 của Tòa án nhân dân quận Tân Bình; cụ thể: Không chấp nhận yêu cầu khởi kiện của Công ty cổ phần Đ về việc công nhận diện tích 1.659,77 m² để xe ô tô tại hầm 2 của Chung cư P tại địa chỉ 31 - C P, Phường A, quận T, Thành phố Hồ Chí Minh là thuộc sở hữu riêng của Công ty cổ phần Đ. Vì các lý do sau: Quyết định số 40/QĐ-SXD-PTN ngày 27/3/2008 của Sở Xây dựng áp dụng Luật Nhà ở năm 2005 chỉ quy định hầm xe nói chung (gồm xe 2 bánh và 4 bánh) là thuộc sở hữu chung, nên nếu nguyên đơn có bảng tổng dự toán xây dựng thì là tổng dự toán xây dựng chung tất cả các hạng mục dự án; không thể có nội dung phân định giá trị phần xây dựng chung tất cả các hạng mục dự án, không thể có nội dung phân định giá trị phần xây dựng chung hoặc riêng đối với diện tích hầm xe. Theo các quyết định điều chỉnh bổ sung phê duyệt dự án số 54/QĐ-SXD-TĐDA ngày 27/6/2011, số 59/QĐ-SXD-TĐDA ngày 17/12/2013 và số 48/QĐ-SXD-TĐDA ngày 14/8/2014 chua có quy định sở hữu chung- riêng nào khác Quyết định số 40/QĐ-SXD-TĐDA liên quan đến tầng hầm xe ô tô B2. Sở Xây dựng đã yêu cầu nguyên đơn tự điều chỉnh thay đổi loại, diện tích căn hộ, diện tích sở hữu chung, sở hữu riêng của người mua với chủ đầu tư, trách nhiệm phát sinh trong hợp đồng mua bán căn hộ đã ký kết với người mua mà tại thời điểm này nguyên đơn đã bán rất nhiều căn hộ cho người mua. Và không có tài liệu nào chứng minh nguyên đơn đã điều chỉnh bản tổng dự toán xây dựng và điều chỉnh thay đổi quy định về sở hữu chung, riêng theo yêu cầu của sở Xây dựng cho phù hợp quy định mới liên quan đến các hạng mục Dự án.

Dự án được phê duyệt từ năm 2008 nhưng nguyên đơn không cung cấp được tài liệu chứng cứ - Bảng tổng dự toán xây dựng Chung cư P đã được thay đổi, cập nhật theo yêu cầu của sở Xây dựng.

Tòa án cấp sơ thẩm căn cứ vào Báo cáo tài chính năm 2017 đã được kiểm toán tại T 23 của Báo cáo tài chính đã được kiểm toán bởi Công ty TNHH K cho năm tài chính kết thúc ngày 31/12/2017 thể hiện diện tích để xe 1.834.2m² là 9.180.000.000 đồng được ghi nhận tăng tài sản cố định hữu hình của nguyên đơn, không phân bổ vào giá thành căn hộ. Các tài sản cố định hữu hình tăng trong báo cáo tài chính đã được kiểm toán năm 2017 thể hiện diện tích mà chủ đầu tư để lại kinh doanh, không bán, chủ đầu tư đã hoàn tất thuế và nghĩa vụ tài chính là chưa đầy đủ và chưa toàn diện; bởi lẽ: Nguyên đơn chưa cung cấp được tài liệu chứng minh giá bán căn hộ có bao gồm hay không bao gồm chi phí xây dựng hầm xe B2, chi phí xây dựng hầm xe tách khỏi giá bán căn hộ; tổng chi phí xây dựng tầng hầm xe B2. Nguyên đơn cho rằng năm 2017 mới được phép ghi nhận tăng tài sản như Báo cáo tài chính năm 2017 là không có căn cứ và chưa đủ để chứng minh quyền sở hữu riêng đối với hầm xe B2.

Đại diện Viện kiểm sát nhân dân Thành phố Hồ Chí Minh phát biểu quan điểm như sau:

+ Về tố tụng: Hội đồng xét xử, thư ký phiên tòa đã thực hiện đúng quyền hạn, nhiệm vụ và các đương sự chấp hành đúng quy định của Bộ luật Tố tụng Dân sự trong quá trình thụ lý, giải quyết vụ án cũng như tại phiên tòa.

+ Về tính hợp pháp của đơn kháng cáo: Bị đơn thực hiện quyền kháng cáo trong thời hạn luật định, căn cứ Điều 273 và Điều 285 của Bộ luật Tố tụng Dân sự năm 2015, Tòa án nhân dân Thành phố Hồ Chí Minh thụ lý giải quyết là đúng quy định của pháp luật.

+ Về nội dung:

Căn cứ hồ sơ vụ án nhận thấy: Dự án Chung cư P là dự án Khu liên hợp văn phòng thương mại - chung cư V tại số C P, Phường A, quận T, Thành phố Hồ Chí Minh do nguyên đơn làm Chủ đầu tư được Sở Xây dựng Thành phố H phê duyệt tại Quyết định số 40/QĐ-SXD-PTN ngày 27/3/2008. Trong đó Khối Văn phòng - Thương mại thuộc dự án được điều chỉnh thành Khối Thương mại dịch vụ - Căn hộ (K - Chung cư P) theo các Quyết định số 54/QĐ-SXD-TĐDA ngày 27/6/2011, Quyết định số 59/QĐ-SXD-TĐDA ngày 17/12/2013, Quyết định số 48/QĐ-SXD-TĐDA ngày 14/8/2014, Quyết định số 1201/QĐ-SXD-TĐDA ngày 04/8/2017 của Sở X.

Theo Công văn số 3945/SXD-QLN&CS ngày 6/4/2018 của Sở xây dựng Thành phố H thì: “Việc xác định quyền sở hữu đối với phần diện tích để xe chung cư được thực hiện theo quy định tại Khoản 2 Điều 49 Nghị định 71/2010/NĐ-CP ngày 23/6/2010 của Chính phủ. Ngoài ra, việc xác định quyền sở hữu đối với phần diện tích nơi để xe tại chung cư cần căn cứ hợp đồng mua bán căn hộ chung cư đã được ký giữa Công ty Cổ phần Đ và người mua căn hộ...” Trong hợp đồng mua bán căn hộ ký giữa nguyên đơn và khách hàng không có thoả thuận về phần sở hữu chung, sở hữu riêng. Theo Án lệ số 51, trường hợp này chủ đầu tư cần phải có các giấy tờ tài liệu để chứng minh chưa phân bổ chi phí đầu tư xây dựng đối với phần diện tích khu tầng hầm và khu dịch vụ thương mại vào giá bán căn hộ. Trong trường hợp giấy tờ, tài liệu chứng minh chủ đầu tư chưa tính các chi phí đầu tư xây dựng phần diện tích nêu trên vào giá bán căn hộ cho người mua thì phần diện tích này thuộc sở hữu riêng của chủ đầu tư, và chủ đầu tư phải đảm bảo sử dụng đúng mục đích, công năng thiết kế các diện tích này theo hồ sơ dự án đã được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt cũng như những quy định có liên quan trong hợp đồng mua bán với khách hàng.

Căn cứ Báo cáo tài chính đã được kiểm toán bởi Công ty TNHH K, trang 24 thể hiện: Diện tích thương mại Phúc Yên 2 là 26.482.900.084 đồng; diện tích để xe Phúc Yên 2 (1834.2 m²) là 9.180.000.000 đồng là tài sản cố định hữu hình tăng của nguyên đơn.

Căn cứ Công văn số 02/2023/CV-SCIC ngày 18/3/2023 của Công ty TNHH K gửi Tòa án nhân dân Thành phố Hồ Chí Minh về việc giải thích nội dung Báo cáo kiểm toán năm 2017 nội dung T 18 và T 24 kết luận: “Diện tích để xe Phúc Yên 2 là diện tích tầng hầm để xe thuộc chung cư P do Công ty Cổ phần Đ là chủ đầu tư. Chi phí xây dựng diện tích để xe không được phân bổ vào giá thành căn hộ”.

Như vậy, có cơ sở xác định nguyên đơn chưa phân bổ chi phí đầu tư xây dựng đối với phần diện tích tầng hầm vào giá bán căn hộ. Bản án sơ thẩm chấp nhận yêu cầu của nguyên đơn về việc công nhận quyền sở hữu phần diện tích để xe ô tô thuộc sở hữu của chủ đầu tư là có cơ sở. Đề nghị Hội đồng xét xử không chấp nhận yêu cầu kháng cáo của bị đơn, giữ nguyên bản án sơ thẩm.

NHẬN ĐỊNH CỦA TÒA ÁN

Sau khi nghiên cứu các tài liệu, chứng cứ có trong hồ sơ vụ án đã được xem xét, thẩm tra và kết quả tranh tụng, ý kiến của Kiểm sát viên tại phiên tòa; Hội đồng xét xử phúc thẩm nhận định như sau:

[1] Về thủ tục tố tụng:

[1.1] Quyền, thời hạn kháng cáo và thẩm quyền giải quyết: Đơn kháng cáo ngày 26/9/2022 của bị đơn trong thời hạn và bị đơn đã nộp tạm ứng án phí phúc thẩm, theo quy định tại Điều 272, Điều 273 Bộ luật Tố tụng dân sự Tòa án nhân dân Thành phố Hồ Chí Minh có thẩm quyền thụ lý giải quyết theo trình tự phúc thẩm đối với Bản án sơ thẩm số 288/2022/DS-ST ngày 13/9/2022 của Tòa án nhân dân quận Tân Bình, Thành phố Hồ Chí Minh.

[1.2] Tài liệu chứng cứ Tòa án cấp phúc thẩm mới thu thập được:

Văn bản số 02/2023/CV-SCIC ngày 18/3/2023 của Công ty TNHH K.

[2] Giải quyết yêu cầu kháng cáo của bị đơn về quyền sở hữu diện tích chỗ để xe ô tô tại tầng hầm 2.

[2.1] Về diện tích chỗ đế xe ô tô tại 2 tầng hầm Tòa án cấp sơ thẩm xác định tổng diện tích để xe ô tô trong chung cư P 2 là 1.834,2 m² (bao gồm: diện tích để xe ô tô phục vụ khu thương mại - dịch vụ: 784,2 m² và diện tích để xe ô tô phục vụ các căn hộ chung cư: 1.050 m²) là có căn cứ, đúng với Bản vẽ mặt bằng hầm 1, 2 (Bút lục 162- 163) đã được sở Xây dựng Thành phố H thẩm định, đính kèm Quyết định số 48/QĐ-SXD-TĐDA ngày 14/8/2014 và đúng quy chuẩn xây dựng quy định tại Quyết định số 26/2004 ngày 2/11/2004 của Bộ X về việc ban hành TCXDVN 323:2004 nhà ở cao tầng - tiêu chuẩn thiết kế.

[2.2] Tính pháp lý về sử dụng, sở hữu chung diện tích chỗ đế xe ô tô tại 2 tầng hầm - Theo Quyết định số 40/QĐ-SXD-PTN ngày 27/3/2008 của Sở Xây dựng Thành phố H về phê duyệt dự án Khu liên hợp văn phòng- thương mại - chung cư và thể dục thể thao P tại số C P, Phường A, quận T, Thành phố Hồ Chí Minh có cơ sở xác định nguyên đơn là Chủ đầu tư dự án nêu trên.

Tại Mục 8.2 và Mục 9.2 của Quyết định số 40/QĐ-SXD-PTN ngày 27/3/2008 đối với Khối Văn phòng- Thương mại 17 tầng, tổng diện tích sàn xây dựng (kể cả tầng hầm) là 34.470m² và diện tích xây dựng trệt: 1.883,4m².

Được sự chấp thuận của Ủy ban nhân dân Thành phố U, Sở Xây dựng Thành phố H đã ban hành 02 quyết định phê duyệt điều chỉnh nội dung liên quan đến Mục 8.2 và Mục 9.2 của Quyết định số 40/QĐ-SXD-PTN ngày 27/3/2008; cụ thể như sau:

+ Quyết định số 48/QĐ-SXD-TĐDA ngày 14/8/2014 điều chỉnh số tầng từ 17 tầng lên 18 tầng; tổng số căn hộ 247 căn; Tổng diện tích sàn xây dựng 36.053m² (trong đó diện tích hầm, kỹ thuật: 4.331m²); điều chỉnh Mục 9.2 diện tích tầng hầm 1-2= 1.934 m² x 2= 3.868m² (khu để xe 3.321m², kỹ thuật).

+ Quyết định số 59/QĐ-SXD-TĐDA ngày 17/12/2013 điều chỉnh tổng số căn hộ 200 căn; tổng diện tích sàn xây dựng 35.491m² (trong đó diện tích hầm, kỹ thuật: 3.868m²); điều chỉnh Mục 9.2 diện tích tầng hầm 1-2= 1.934 m² x 2= 3.868m² (khu để xe 3.321m², kỹ thuật).

- Đến ngày 04/8/2017, sở Xây dựng ban hành Quyết định số 1201/QĐ-SXD-TĐDA phê duyệt điều chỉnh Tầng 4 và Tầng 18 tại Mục 9.2 Khoản 4 Điều 1 của Quyết định số 48/QĐ-SXD-TĐDA ngày 14/8/2014 nâng tổng số căn hộ lên 252 căn; diện tích tầng hầm không thay đổi.

Như vậy, qua các lần điều chỉnh tại các quyết định nêu trên không có nội dung nào thể hiện nguyên đơn đã đưa diện tích tầng hầm vào diện tích sử dụng, sở hữu chung.

[2.3] Thỏa thuận về diện tích sử dụng, sở hữu chung tại hợp đồng mua bán căn hộ Xét, nguyên đơn và bị đơn thống nhất xác định hợp đồng mua bán căn hộ giữa nguyên đơn với khách hàng (bên mua) không thỏa thuận diện tích tầng hầm được xác định là diện tích sử dụng, sở hữu chung.

[2.4] Việc phân bổ chi phí xây dựng tầng hầm xe ô tô Xác định chủ đầu tư đã phân bổ hay chưa phân bổ chi phí đầu tư xây dựng tầng hầm để xe ô tô vào giá bán căn hộ phải căn cứ vào nội dung dự án đã được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt và báo cáo tài chính đã được kiểm toán.

Tòa án cấp sơ thẩm đã căn cứ vào Báo cáo tài chính đã được kiểm toán bởi Công ty TNHH K để giải quyết là phù hợp.

Tuy nhiên, một số nội dung của Báo cáo tài chính đã được kiểm toán tại T 18 và T 24 cần phải được Công ty TNHH K làm rõ và giải thích thì mới có căn cứ vững chắc để giải quyết vụ án. Do vậy, ngày 16/3/2023, Tòa án nhân dân Thành phố Hồ Chí Minh đã ban hành Quyết định thu thập tài liệu, chứng cứ số 3024/2024/QĐ-CCTLCC yêu cầu Công ty TNHH K cung cấp thông tin và giải thích rõ hơn liên quan đến ký hiệu “PY2”, diện tích để xe ô tô của Chung cư P, việc phân bổ chi phí đầu tư tầng hầm để xe vào giá thành căn hộ tại T và T 24 của Báo cáo tài chính đã được kiểm toán.

Ngày 18/3/2023, Công ty TNHH K đã phúc đáp tại Văn bản số 02/2023/CV-SCIC với nội dung giải thích, như sau:

Tại Trang 24 của Báo cáo kiểm toán có các ký hiệu như sau:

+ Diện tích để xe PY2: Diện tích thương mại P.

+ Diện tích để xe PY2 (1.834,2m²): Diện tích thương mại P (1.834,2m²).

- Tại Trang 18 của Báo cáo kiểm toán có ghi nhận Doanh thu căn hộ và giá vốn chuyển nhượng bao gồm:

Doanh thu căn hộ: 394.543.204.750 VNĐ + Căn hộ thuộc Dự án P: 3.535.651.818 VNĐ + Căn hộ thuộc Dự án P: 389.939.294.007 VNĐ + Doanh thu môi giới: 1.068.258.925 VNĐ Giá vốn chuyển nhượng căn hộ: 278.964.267.800 VNĐ + Giá vốn căn hộ thuộc Dự án P: 16.644.227.916 VNĐ + Giá vốn căn hộ thuộc Dự án P: 389.939.294.007 VNĐ + Doanh thu môi giới: 1.068.258.925 VNĐ Giá vốn chuyển nhượng căn hộ: 276.964.267.800 VNĐ + Giá vốn căn hộ thuộc Dự án P: 16.644.227.916 VNĐ + Giá vốn căn hộ thuộc Dự án P: 262.319.939.884 VNĐ + Doanh thu môi giới:: 1.068.258.925 VNĐ Tài sản cố định thể hiện tại Bảng cân đối kế toán bao gồm các tài sản sau:

Đơn vị tính: VNĐ

- Tổng chi phí đầu tư Dự án P: 297.982.39.968 VNĐ + Giá trị đưa vào giá thành căn hộ: 262.319.939.884 VNĐ + Giá trị đưa vào tài sản cố định của Công ty Đ (Diện tích thương mại tầng 1-2 và diện tích để xe Phúc Yên 2 (1.834,2m²): 35.662.900.084 VNĐ.

Như vậy: Diện tích để xe Phúc Yên 2 là diện tích tầng hầm để xe thuộc Chung cư P do Công ty Cổ phần Đ là Chủ đầu tư. Chi phí xây dựng diện tích để xe không được phân bổ vào giá thành căn hộ”.

Từ kết quả phúc đáp của Công ty TNHH K nêu trên có căn cứ xác định “Diện tích để xe PY2 (1.834,2m²)” tại Báo cáo tài chính đã được kiểm toán bởi Công ty TNHH K là diện tích tầng hầm để xe ô tô tại Chung cư P và chi phí xây dựng diện tích tầng hầm để xe ô tô không được phân bổ vào giá thành căn hộ.

[2.5] Quy định của pháp luật về sở hữu chung nhà đối với diện tích để xe ô tô tại chung cư Điểm c, khoản 2, khoản 3, Điều 49 của Nghị định số 71/2010/NĐ-CPngày 23/6/2010 của Chính phủ quy định chi tiết và hướng dẫn Luật Nhà ở theo đó phần sở hữu chung nhà chung cư được quy định như sau:

‘...

Đối với khu vực để xe ô tô thì phải xây dựng theo quy chuẩn xây dựng nhưng do chủ đầu tư quyết định thuộc quyền sở hữu chung của các chủ sở hữu nhà chung cư hoặc thuộc sở hữu riêng của chủ sở hữu nhà chung cư....

Phần sở hữu riêng và phần sở hữu chung nhà chung cư quy định tại điều này phải được ghi rõ trong hợp đồng mua bán căn hộ chung cư”.

Đối chiếu quy định nêu trên, có căn cứ xác định diện tích để xe ô tô trong tầng hầm tại Chung cư P do nguyên đơn quyết định thuộc quyền sở hữu chung hoặc sở hữu riêng của chủ sở hữu nhà chung cư.

Từ kết quả phân tích nêu trên; căn cứ tài liệu, chứng cứ có trong hồ sơ vụ án; quy định của pháp luật; trình bày của các đương sự và ý kiến phát biểu của đại diện Viện kiểm sát nhân dân Thành phố Hồ Chí Minh tại phiên tòa; Hội đồng xét xử cấp phúc thẩm nhận thấy: Bản án sơ thẩm số 288/2022/DS-ST ngày 13/9/2022 của Tòa án nhân dân quận Tân Bình, Thành phố Hồ Chí Minh đã xác định và công nhận diện tích 1.659,77 m² để xe ô tô tại hầm 2 của Chung cư P là thuộc sở hữu riêng của nguyên đơn là phù hợp với quy định của pháp luật và Án lệ số 51/2021/AL về xác định quyền sở hữu đối với khu vực để xe ô tô của nhà chung cư đã được Hội đồng thẩm phán Tòa án nhân dân Tối cao thông qua ngày 25/11/2021 theo Quyết định số 594/QĐ-CA ngày 31/12/2021 của Chánh án Tòa án nhân dân Tối cao. Bị đơn kháng cáo yêu cầu sửa bản án sơ thẩm là không có căn cứ chấp nhận.

[3] Đối với việc nguyên đơn rút yêu cầu buộc bị đơn trả cho nguyên đơn các khoản tiền thu từ hầm để xe ô tô sau khi trừ các chi phí vận hành từ tháng 04/2018 cho đến tháng 2/2020 là 490.246.911 đồng. Việc rút một phần yêu cầu này là hoàn toàn tự nguyện, Tòa án cấp sơ thẩm đã đình chỉ giải quyết là đúng quy định của pháp luật tố tụng dân sự.

[4] Đối với các nội dung khác của bản án sơ thẩm không có kháng cáo, không bị kháng nghị nên căn cứ Điều 293 Bộ luật tố tụng dân sự năm 2015, Tòa án cấp phúc thẩm không xem xét.

[5] Về án phí dân sự phúc thẩm: Do kháng cáo của bị đơn không được chấp nhận nên bị đơn phải chịu án phí dân sự phúc thẩm.

Vì các lẽ trên;

QUYẾT ĐỊNH

Căn cứ Điều 308 và Điều 309 Bộ luật tố tụng dân sự năm 2015;

Căn cứ Luật Nhà ở năm 2005;

Căn cứ Nghị định số 71/2010/NĐ-CP ngày 23/6/2010 của Chính phủ quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành Luật Nhà ở;

Căn cứ Án lệ số 51/2021/AL đã được Hội đồng thẩm phán Tòa án nhân dân Tối cao thông qua ngày 25/11/2021 theo Quyết định số 594/QĐ-CA ngày 31/12/2021 của Chánh án Tòa án nhân dân Tối cao;

Căn cứ Nghị quyết 326/2016/UBTVQH14 ngày 30-12-2016 quy định về án phí, lệ phí Tòa án;

Căn cứ Luật thi hành án dân sự.

Tuyên xử:

1. Không chấp nhận yêu cầu kháng cáo của Ban quản trị chung cư Phúc Yên 2 về sửa Bản án sơ thẩm số 288/2022/DS-ST ngày 13/9/2022 của Tòa án nhân dân quận Tân Bình, Thành phố Hồ Chí Minh.

2. Giữ nguyên Bản án sơ thẩm số 288/2022/DS-ST ngày 13/9/2022 của Tòa án nhân dân quận Tân Bình, Thành phố Hồ Chí Minh.

3. Về án phí dân sự phúc thẩm: 300.000 đồng, Ban quản trị chung cư P phải chịu nhưng được trừ vào số tiền tạm ứng án phí phúc thẩm đã nộp theo Biên lai thu tạm ứng án phí, lệ phí Tòa án số AA/2021/0032004 ngày 28/9/2022 của Cục thi hành án dân sự quận Tân Bình, Thành phố Hồ Chí Minh. Ban quản trị chung cư P đã nộp đủ án phí phúc thẩm.

Thi hành án tại Cơ quan thi hành án dân sự có thẩm quyền.

4. Bản án phúc thẩm có hiệu lực pháp luật kể từ ngày tuyên án.

5. Trong trường hợp bản án, quyết định được thi hành theo quy định tại Điều 2 Luật thi hành án dân sự thì người được thi hành án dân sự, người phải thi hành án dân sự có quyền thỏa thuận thi hành án, quyền yêu cầu thi hành án, tự nguyện yêu cầu thi hành án hoặc bị cưỡng chế thi hành án theo quy định tại các Điều 6, Điều 7, Điều 7a, Điều 7b và 9 Luật thi hành án dân sự; thời hiệu thi hành án được thực hiện theo quy định tại Điều 30 Luật thi hành án dân sự.