Bản án 34/2018/DS-ST ngày 23/11/2018 về tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất

TÒA ÁN NHÂN DÂN HUYỆN PHÚ GIÁO, TỈNH BÌNH DƯƠNG

BẢN ÁN 34/2018/DS-ST NGÀY 23/11/2018 VỀ TRANH CHẤP HỢP ĐỒNG CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT

Ngày 23 tháng 11 năm 2018, tại trụ sở Tòa án nhân dân huyện Phú Giáo, tỉnh Bình Dương xét xử sơ thẩm công khai vụ án thụ lý số 33/2018/TLST-DS ngày 21 tháng 3 năm 2018 về việc tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo Quyết định đưa vụ án ra xét xử số 27/2018/QĐXXST-DS ngày 01 tháng 10 năm 2018, giữa các đương sự:

- Nguyên đơn: Ông Nguyễn Sỹ S, sinh năm 1969

Địa chỉ: Tổ 8, ấp 4, xã T V T, huyện Bàu Bàng, tỉnh B Dương

Đại diện theo ủy quyền của ông S: Ông Đỗ Trịnh K, sinh năm 1956; địa chỉ: Ấp 1B, xã P H, huyện Phú Giáo, tỉnh B Dương (theo văn bản ủy quyền ngày 02/01/2018).

Có đơn xin xét xử vắng mặt

- Bị đơn: Ông Nguyễn Thanh B, sinh năm 1970 và bà Nguyễn Thị C, sinh năm 1969; Ngụ cùng địa chỉ: Ấp 1B, xã P H, huyện Phú Giáo, tỉnh B Dương, vắng mặt

- Người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan:

1/ Bà Nguyễn Thị D, sinh năm 1946.

Địa chỉ: Ấp 1B, xã P H, huyện Phú Giáo, tỉnh B Dương. Vắng mặt

2/ Bà Nguyễn Thị M, sinh năm 1974.

Địa chỉ: Ấp 1B, xã P H, huyện Phú Giáo, tỉnh B Dương. Vắng mặt

3/ Ông Nguyễn Đình T, sinh năm 1976.

Địa chỉ: Ấp 1B, xã P H, huyện Phú Giáo, tỉnh B Dương, vắng mặt

4/ Bà Nguyễn Thị H, sinh năm 1982.

Địa chỉ: Ấp 1B, xã P H, huyện Phú Giáo, tỉnh B Dương. Vắng mặt

5/ Ông Nguyễn Phi H (Nguyễn Thanh H), sinh năm 1993.

Địa chỉ: Ấp 1B, xã P H, huyện Phú Giáo, tỉnh B Dương. Vắng mặt

NỘI DUNG VỤ ÁN

Theo đơn khởi kiện, đơn yêu cầu thay đổi nội dung đơn khởi kiện, bản tự khai, biên bản lấy lời khai, đại diện theo ủy quyền của nguyên đơn ông Đỗ Trịnh K trình bày:

Vào ngày 30/8/2004, ông S và ông B, bà C có ký kết hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất diện tích đất chiều ngang 06m chiều dài khoảng 60m, trong đó có 70m2 đất thổ cư, thuộc thửa số 65, tờ bản đồ số 20, toạ lạc tại xã P H, huyện Phú Giáo, tỉnh Bình Dương với giá chuyển nhượng là 20.000.000đ (hai mươi triệu đồng). Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất thực hiện đúng quy định về hình thức và đã được Ủy ban nhân dân xã P H, huyện Phú Giáo, tỉnh Bình Dương ký xác nhận. Sau khi làm thủ tục xong ông B, bà C đã giao đất cho ông S sử dụng từ đó đến nay và ông S đã giao đủ tiền cho bên ông B, bà C. Hiện trên đất ông S đã trồng 18 cây tràm, 26 cây cao su, 04 cây mít và xây móng tường bao quanh khu đất.

Khi ông S sử dụng đất và trồng cây, xây móng xung quanh đất không ai có ý kiến hay tranh chấp khiếu nại gì, không bị chính quyền địa phương xử phạt vi phạm hành chính trong lĩnh vực đất đai. Khi làm hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa bên ông S và ông B, bà C đã xong, các bên có chuyển toàn bộ hồ sơ lên Ủy ban nhân dân huyện Phú Giáo để cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nhưng ông B lên rút hồ sơ về nên hai bên không thực hiện được việc sang tên tách sổ. Nguyên đơn yêu cầu ông B bà C thực hiện việc sang tên tách sổ đối với diện tích đất nêu trên cho ông Nguyễn Sỹ S.

Ngày 21/8/2018, nguyên đơn thay đổi yêu cầu khởi kiện đề nghị Tòa án giải quyết công nhận hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất mà ông S và vợ chồng ông B, bà C đã lập tại “Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất” ngày 28/5/2004 có hiệu lực, đồng thời công nhận cho ông S được quyền sử dụng diện tích đất 330,7m2 trong đó có 70m2 đất thổ cư thuộc một phần thửa đất số 65, tờ bản đồ số 20, đất tọa lạc tại xã P H, huyện Phú Giáo, tỉnh Bình Dương.

- Tại biên bản lấy lời khai người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan bà Nguyễn Thị H trình bày: Bà Nguyễn Thị C là chị gái bà, ông B là anh rể bà, bà là con ruột của bà Nguyễn Thị D. Trước đây, bà ở chung hộ khẩu với bà D, sau này khoảng năm 2003, bà lấy chồng nên chuyển khẩu đi nơi khác không còn chung hộ khẩu với bà D. Việc tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa ông S với vợ chồng ông B, bà C như thế nào bà không biết, diện tích đất tranh chấp là của riêng ông B, bà C mua lại của người ta, bà không có công sức hay quyền lợi gì trên khu đất tranh chấp của các bên.

- Bị đơn ông Nguyễn Thanh B, bà Nguyễn Thị C; người có quyền lợi nghĩa vụ liên quan: Bà Nguyễn Thị D, bà Nguyễn Thị M, ông Nguyễn Đình T, ông Nguyễn Phi H đã được Tòa án tống đạt hợp lệ thông báo thụ lý, thông báo phiên họp kiểm tra việc giao nộp, tiếp cận, công khai chứng cứ và hoà giải; thông báo kết quả phiên họp, quyết định đưa vụ án ra xét xử, quyết định hoãn phiên toà nhưng vắng mặt không có lý do, không đưa ra ý kiến trước yêu cầu của nguyên đơn.

Đại diện Viện Kiểm sát nhân dân huyện Phú Giáo phát biểu ý kiến:

Về tố tụng: Từ khi thụ lý vụ án đến khi kết thúc phần tranh luận và đối đáp, Thẩm phán, Thư ký đã tiến hành đúng, đầy đủ các thủ tục tố tụng theo quy định. Tính đến ngày Tòa án có quyết định đưa vụ án ra xét xử, vụ án còn trong thời hạn chuẩn bị xét xử theo điểm a khoản 1 Điều 203 của Bộ luật Tố tụng dân sự. Tại phiên tòa sơ thẩm, những người tiến hành tố tụng như Thẩm phán, Hội thẩm nhân dân, Thư ký Tòa án và những người tham gia tố tụng chấp hành đúng quy định của Bộ luật Tố tụng dân sự.

Về nội dung vụ án: Căn cứ vào các tài liệu chứng có có trong hồ sơ vụ án xét thấy ông S và ông B bà C ký kết hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất diện tích 396m2, trong đó có 70m2 đất thổ cư, thuộc thửa số 65, tờ bản đồ số 20, toạ lạc tại xã P H, huyện Phú Giáo, tỉnh Bình Dương với giá chuyển nhượng là 20.000.000đ (hai mươi triệu đồng). Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất thực hiện đúng quy định về hình thức và đã được Ủy ban nhân dân xã P H, huyện Phú Giáo, tỉnh Bình Dương ký xác nhận nên có cơ sở chấp nhận yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn nên đề nghị Hội đồng xét xử chấp nhận yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn.

NHẬN ĐỊNH CỦA TÒA ÁN

Sau khi nghiên cứu các tài liệu, chứng cứ có trong hồ sơ vụ án đã được thẩm tra tại phiên tòa; Sau khi Kiểm sát viên phát biểu về việc chấp hành pháp luật tố tụng dân sự của người tiến hành tố tụng và của đương sự, về nội dung vụ án; Căn cứ vào kết quả tranh luận tại phiên tòa, Hội đồng xét xử nhận định:

[1] Về thủ tục tố tụng: Nguyên đơn có đơn xin xét xử vắng mặt, bị đơn, người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan vắng mặt lần thứ hai không có lý do chính đáng nên Tòa án vẫn tiến hành xét xử vắng mặt theo quy định tại Điều 227, Điều 228 của Bộ luật Tố tụng dân sự.

[2] Về quan hệ pháp luật và thẩm quyền giải quyết: Đây là tranh chấp dân sự về hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Bị đơn hiện cư trú tại xã P H, huyện Phú Giáo, tỉnh Bình Dương, hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất được thực hiện tại xã P H, huyện Phú Giáo và nguyên đơn có đơn khởi kiện yêu cầu Tòa án nhân dân huyện Phú Giáo giải quyết nên thuộc thẩm quyền giải quyết của Tòa án nhân dân huyện Phú Giáo theo quy định tại khoản 3 Điều 26, điểm a khoản 1 Điều 35, điểm a khoản 1 Điều 39, khoản 1 Điều 40 của Bộ luật Tố tụng dân sự.

[3] Về nội dung tranh chấp:

Ngày 20/5/2004, ông Nguyễn Sỹ S và ông Nguyễn Thanh B, bà Nguyễn Thị C có ký kết hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất diện tích đất 396m2, trong đó có 70m2 đất thổ cư thuộc thửa số 65, tờ bản đồ số 20, toạ lạc tại xã P H với giá chuyển nhượng là 20.000.000đ (hai mươi triệu đồng). Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất thực hiện đúng quy định về hình thức và đã được Ủy ban nhân dân xã P H, huyện Phú Giáo, tỉnh Bình Dương ký chứng thực. Sau khi làm thủ tục xong ông B, bà C đã giao đất cho ông S sử dụng từ đó đến nay và ông S đã giao đủ tiền cho bên ông B, bà C. Do bị đơn không thực hiện hợp đồng tại Ủy ban nhân dân huyện Phú Giáo và đến rút hồ sơ về nên hai bên không làm thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất được. Nay nguyên đơn yêu cầu Tòa án công nhận hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất mà nguyên đơn và bị đơn đã lập tại “Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất” ngày 28/5/2004 có hiệu lực, đồng thời công nhận cho nguyên đơn được quyền sử dụng diện tích đất 330,7m2, trong đó có 70m2 đất thổ cư thuộc một phần thửa đất số 65, tờ bản đồ địa chính số 20, đất tọa lạc tại xã P H, huyện Phú Giáo, tỉnh Bình Dương.

Bị đơn, người có quyền lợi nghĩa vụ liên quan dù đã được Tòa án triệu tập hợp lệ nhiều lần để tham gia tố tụng nhưng không đến và cũng không cung cấp chứng cứ cho Tòa án, không có ý kiến trước yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn nên không có căn cứ để Hội đồng xét xử xem xét ý kiến của bị đơn, người có quyền lợi nghĩa vụ liên quan.

Theo kết quả đo đạc thì phần đất ông S nhận chuyển nhượng của ông B, bà C có tổng diện tích là 330,7m2, trong đó có 30m2 đất thuộc hành lang an toàn đường bộ, thuộc một phần thửa 65, tờ bản đồ số 20, tọa lạc tại ấp 1B, xã P H, huyện Phú Giáo, tỉnh Bình Dương.

Theo biên bản xác minh ngày 12/9/2018 tại Chi nhánh văn phòng đăng ký đất đai huyện Phú Giáo, thửa đất số 65, tờ bản đồ số 20, tọa lạc tại ấp 1B, xã P H, huyện Phú Giáo được Ủy ban nhân dân huyện Phú Giáo, tỉnh Bình Dương cấp cho hộ ông Nguyễn Thanh B (thành viên trong hộ gồm bà Nguyễn Thị D - chủ hộ, ông Nguyễn Đình T, bà Nguyễn Thị M, Nguyễn Thị H, ông Nguyễn Thanh B, ông Nguyễn Thanh H, bà Nguyễn Thị C). Thời điểm cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất năm 2003 thực hiện theo luật đất đai năm 1993 nên các giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đều cấp cho hộ gia đình (khi đăng ký quyền sử dụng đất từ 02 người trở lên, ông B, bà C đăng ký). Do vậy, hồ sơ đăng ký quyền sử dụng đất của ông B, bà C là đăng ký hai người nên Ủy ban nhân dân huyện Phú Giáo, tỉnh B Dương cấp cho hộ ông Nguyễn Thanh B. Tại hồ sơ đăng ký quyền sử dụng đất nguồn gốc đất tranh chấp là do ông B, bà C mua của ông Nguyễn Duy Đ.

Theo biên bản xác minh ngày 10/8/2018, tại Chi nhánh văn phòng đăng ký đất đai huyện Phú Giáo, biên bản xác minh ngày 28/8/2018 tại Ủy ban nhân dân xã P H, huyện Phú Giáo, tỉnh Bình Dương; Công văn số 843/UBND-NC ngày 20/8/2018 của UBND huyện Phú Giáo; Công văn số 2284/CNVPĐKĐĐ ngày 05/9/2018 của Chi nhánh văn phòng đăng ký đất đai huyện Phú Giáo xác định thửa đất 65, tờ bản đồ số 20, tọa lạc tại ấp 1B, xã P H, huyện Phú Giáo, tỉnh Bình Dương đã bị Ủy ban nhân dân huyện Phú Giáo, tỉnh Bình Dương ra Quyết định số 2090/QĐ-UBND ngày 09/9/2009 về việc hủy giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số 00224 QSDĐ/PG ngày 22/5/2000 cấp cho hộ ông Nguyễn Thanh B và hiện tại chưa cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho ai. Quyết định hủy đã có hiệu lực pháp luật, không ai khiếu nại.

Như vậy, tại thời điểm chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho ông S, ông B, bà C đã được Ủy ban nhân dân huyện Phú Giáo cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho riêng ông Nguyễn Thanh B, bà Nguyễn Thị C, những người có quyền lợi nghĩa vụ liên quan không có quyền lợi gì đối với diện tích đất trên. Hiện tại ông B và bà C vẫn đang sinh sống, quản lý diện tích đất đã được Ủy ban nhân dân huyện huyện Phú Giáo cấp năm 2003.

Xét hình thức của hợp đồng thì hợp đồng nêu trên phù hợp với quy định tại Điều 689 Bộ luật dân sự năm 2005.

Xét về nội dung việc chuyển quyền sử dụng đất giữa hai bên trong hợp đồng không ghi rõ diện tích là bao nhiêu, nhưng trong các bản đo đạc, xác minh tại Ủy ban nhân dân xã Phước Hoà, huyện Phú Giáo, tỉnh B Dương năm 2004 thì diện tích xác định là 396m2 (đo đạc thực tế ngày 09/8/2018 là 330,7m2) ông Nguyễn Sỹ S đã nhận đất canh tác, trồng cây, xây hàng rào bao bọc phần đất đã nhận chuyển nhượng, sử dụng ổn định từ năm 2004 đến nay không ai tranh chấp.

Căn cứ vào Điều 92 của Bộ luật Tố tụng dân sự; Điều 691, 707 Bộ luật Dân sự năm 1995; các Điều 122, 123, 124, 689, 692, 697, 699 và Điều 702 Bộ luật dân sự năm 2005. Điều 127 Luật đất đai năm 2003. Nghị quyết số 02/2004/NQ-HĐTP ngày 10/8/2004 của Hội đồng thẩm phán Tòa án nhân dân Tối cao. Hội đồng xét xử có đủ căn cứ để kết luận chấp nhận yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn ông Nguyễn Sỹ S đối với bị đơn Nguyễn Thanh B và bà Nguyễn Thị C; công nhận hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất do ông Nguyễn Thanh B, bà Nguyễn Thị C và ông Nguyễn Sỹ S lập ngày 20/5/2004 được Ủy ban nhân dân xã Phước Hoà xác nhận ngày 30/8/2004.

[4] Xét ý kiến của đại diện Viện Kiểm sát chấp nhận yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn là phù hợp với chứng cứ có trong hồ sơ vụ án.

[5] Về chi phí tố tụng: Chi phí xem xét thẩm định tại chỗ và đo đạc định giá là 3.350.000đ (ba triệu ba trăm năm mươi nghìn đồng), yêu cầu của ông S được chấp nhận nên không phải chịu chi phí tố tụng; ông B, bà C phải chịu toàn bộ chi phí tố tụng.

[6] Về án phí dân sự sơ thẩm: Theo quy định tại Điều 147 của Bộ luật Tố tụng dân sự; Điều 26 Nghị quyết 326/2014/UBTVQH14 ngày 30/12/2016 của Ủy ban thường vụ Quốc Hội quy định về án phí, lệ phí Tòa án do yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn được chấp nhận toàn bộ nên không phải chịu án phí dân sự sơ thẩm. Hoàn trả cho nguyên đơn ông Nguyễn Sỹ S số tiền tạm ứng án phí dân sự sơ thẩm đã nộp theo quy định của pháp luật. Bị đơn ông Nguyễn Thanh B, bà Nguyễn Thị C phải liên đới nộp án phí dân sự sơ thẩm theo quy định của pháp luật.

Vì các lẽ trên,

QUYẾT ĐỊNH

Căn cứ vào khoản 3 Điều 26, điểm a khoản 1 Điều 35, điểm a khoản 1 Điều 39, khoản 1 Điều 40, các Điều 92, 147, 157, 165, 227, 228, 266, 271, 273 Bộ luật Tố tụng dân sự năm 2015; Điều 691, 707 Bộ luật Dân sự năm 1995; Các Điều 122, 123, 124, 689, 692, 697, 699 và Điều 702 của Bộ luật Dân sự năm 2005; Điều 127 Luật đất đai năm 2003; Nghị quyết số 02/2004/NQ-HĐTP ngày 10/8/2004 của Hội đồng Thẩm phán Tòa án nhân dân tối cao. Điều 27 của Nghị quyết số 326/2016/UBTVQH14, ngày 30/12/2016 của Ủy ban Thường vụ Quốc hội quy định về mức thu, miễn, giảm, thu, nộp, quản lý và sử dụng án phí và lệ phí Tòa án.

Tuyên xử:

1. Chấp nhận yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn ông Nguyễn Sỹ S với bị đơn ông Nguyễn Thanh B và bà Nguyễn Thị C về việc “Tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử đất”.

2. Công nhận hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất lập ngày 20/5/2004 giữa ông Nguyễn Thanh B và bà Nguyễn Thị C với ông Nguyễn Sỹ S được Ủy ban nhân dân xã P H xác nhận ngày 30/8/2004.

3. Ông Nguyễn Sỹ S được quyền sử dụng diện tích 330,7m2 thuộc một phần thửa 65, tờ bản đồ số 20, toạ lạc tại ấp 1B, xã P H, huyện Phú Giáo, tỉnh Bình Dương (trong đó có 70m2 đất thổ cư, 30m2 hành lang lộ giới), có tứ cận:

Phía Bắc giáp thửa 435

Phía Đông giáp thửa 435

Phía tây giáp đường đất

Phía Nam giáp thửa 65 (đất ông Nguyễn Thanh B)

(Tứ cận theo các cạnh từ cạnh 1 đến cạnh 2 dài 56,13m, từ cạnh số 2 đến cạnh số 3 dài 06m. Từ cạnh số 3 đến cạnh số 4 dài 55,07m, từ cạnh 4 đến cạnh 01 dài 06m. Kèm theo bản Trích lục đo vẽ chỉnh lý thửa đất bản đồ địa chính số 2625 ngày 09/8/2018 của Chi nhánh văn phòng đăng ký đất đai huyện Phú Giáo).

4. Ông Nguyễn Sỹ S được quyền liên hệ với cơ quan nhà nước có thẩm quyền để làm thủ tục cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật.

5. Về chi phí tố tụng: Buộc ông Nguyễn Thanh B và bà Nguyễn Thị C phải liên đới nộp số tiền 3.350.000đ (ba triệu ba trăm năm mươi nghìn đồng) tiền chi phí xem xét thẩm định tại chỗ và định giá tài sản để trả lại cho ông Nguyễn Sỹ S.

Kể từ ngày người thi hành án có đơn yêu cầu thi hành án cho đến khi thi hành xong tất cả các khoản tiền thì hàng tháng bên phải thi hành án phải chịu khoản tiền lãi của số tiền còn phải thi hành án theo mức lãi suất quy định tại khoản 2 Điều 468 của Bộ luật Dân sự năm 2015 tương ứng với số tiền và thời gian chậm thi hành án.

3. Về án phí dân sự sơ thẩm:

- Buộc ông Nguyễn Thanh B và bà Nguyễn Thị C phải liên đới nộp số tiền 300.000đ (ba trăm nghìn đồng) tiền án phí dân sự sơ thẩm.

- Hoàn trả cho ông Nguyễn Sỹ S số tiền 500.000đ (năm trăm nghìn đồng) theo Biên lai thu tạm ứng án phí, lệ phí Tòa án số 0007241 ngày 20/3/2018 của Chi cục Thi hành án dân sự huyện Phú Giáo.

4. Về quyền kháng cáo: Nguyên đơn, bị đơn, người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan được quyền kháng cáo trong thời hạn 15 ngày kể từ ngày nhận được bản án hoặc kể từ ngày bản án được niêm yết theo quy định của pháp luật.

Trường hợp bản án được thi hành theo quy định tại Điều 2 Luật Thi hành án dân sự thì người được thi hành án dân sự, người phải thi hành án dân sự có quyền thỏa thuận thi hành án, quyền yêu cầu thi hành án, tự nguyện thi hành án hoặc bị cưỡng chế thi hành án theo quy định tại các Điều 6, 7 và 9 Luật Thi hành án dân sự; Thời hiệu thi hành án được thực hiện theo quy định tại Điều 30 Luật Thi hành án dân sự.