Bản án 316/2020/DS-ST ngày 15/09/2020 về tranh chấp hợp đồng mua bán căn hộ

          TÒA ÁN NHÂN DÂN QUẬN 8 – THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH 

BẢN ÁN 316/2020/DS-ST NGÀY 15/9/2020 VỀ TRANH CHẤP HỢP ĐỒNG MUA BÁN CĂN HỘ

Trong ngày 15 tháng 9 năm 2020 tại trụ sở Tòa án nhân dân Quận 8, Thành phố Hồ Chí Minh xét xử sơ thẩm công khai vụ án thụ lý số: 129/2020/TLST-DS ngày 26 tháng 5 năm 2020 về “Tranh chấp hợp đồng mua bán căn hộ” theo Quyết định đưa vụ án ra xét xử số: 153/2020/QĐXXST-DS ngày 07 tháng 8 năm 2020, Quyết định hoãn phiên tòa số: 115/2020/QĐST-DS ngày 28 tháng 8 năm 2020 giữa các đương sự:

Nguyên đơn : 1/Ông Nguyễn Ngọc N, sinh năm 1957 2/ Bà Lê Thị H, sinh năm 1964 Địa chỉ: 711B khóm TĐB, thị trấn TB, huyện TB, tỉnh ĐT.

Người đại diện theo ủy quyền: Bà Phạm Thị L, sinh năm 1960; Địa chỉ: 735 PTH, Phường B, Quận 8, Thành phố Hồ Chí Minh – Văn bản ủy quyền ngày 11/5/2020 Bị đơn: Công ty VHP; Trụ sở: 312-314 TTV, Phường MB, Quận 8, Thành phố Hồ Chí Minh.

Người đại diện theo pháp luật: Ông Nguyễn Văn M, sinh năm 1962; Địa chỉ: 539 TTV, Phường MH, Quận 8, Thành phố Hồ Chí Minh

NỘI DUNG VỤ ÁN

Trong đơn khởi kiện cùng các tài liệu, chứng cứ trong hồ sơ vụ án nguyên đơn ông Nguyễn Ngọc N, bà Lê Thị H có bà Phạm Thị L làm đại diện trình bày:

Ngày 11/11/2010 ông N, bà H ký hợp đồng góp vốn số 49A/2010/HĐGV – VHP ngày 11/11/2010 và các Phụ lục hợp đồng số 01/PLHĐ-VHP, số 02/PLHĐ- VHP, số 03/PLHĐ-VHP, số 04/PLHĐ-VHP ký ngày 11/11/2010 kèm theo với Công ty VHP (gọi tắt là Công ty VHP). Đến ngày 08/12/2010 ông N, bà H đã đóng cho Công ty VHP số tiền 500.000.000 đồng theo biên nhận số PT 04 ngày 08/12/2010.

Ngày 09/7/2011, Công ty VHP thu hồi hợp đồng góp vốn nói trên và yêu cầu ông N, bà H ký lại hợp đồng mua bán căn hộ chung cư số 49A/2011/HĐMBCH – VHP ngày 09/7/2011 để thay thế hợp đồng góp vốn. Nội dung hợp đồng là công ty VHP bán cho ông N, bà H căn hộ B3-L3 tầng 13, diện tích 83,09 m2, giá trị mua bán là 1.732.011.050 đồng.

Sau đó ông N, bà H đóng thêm cho Công ty VHP số tiền 200.000.000 đồng theo biên nhận số PT 03 ngày 09/7/2011. Như vậy tổng cộng số tiền ông N, bà H đã giao cho Công ty VHP là 700.000.000 đồng theo hợp đồng mua bán căn hộ chung cư số 49A/2011/HĐMBCH – VHP ngày 09/7/2011, còn hợp đồng góp vốn số 49A/2010/HĐGV – VHP ngày 11/11/2010 đã bị thay thế và Công ty VHP đã thu hồi.

Đến nay đã quá thời hạn giao căn hộ nhưng Công ty VHP vẫn không giao căn hộ cho ông N, bà H.

Nay nguyên đơn yêu cầu Công ty VHP trả lại cho nguyên đơn số tiền đã đóng cho Công ty để mua căn hộ là 700.000.000 đồng và yêu cầu bồi thường thiệt hại theo mức lãi suất chậm trả 10%/năm từ ngày 30/3/2013 đến ngày Tòa án xét xử. Thanh toán ngay khi án có hiệu lực pháp luật.

Bị đơn Công ty TNHH Thương Mại – Xây dựng VHP đã được Tòa án tiến hành thông báo thụ lý vụ án và đã nhiều lần triệu tập hợp lệ đương sự đến Tòa án để giải quyết vụ án nhưng đương sự không đến, do đó không có lời khai của đương sự tại Tòa.

Tại phiên tòa, Kiểm sát viên phát biểu ý kiến: Kể từ khi thụ lý vụ án cho đến trước thời điểm Hội đồng xét xử nghị án Thẩm phán, Hội đồng xét xử đã tuân theo pháp luật tố tụng trong quá trình giải quyết vụ án; Nguyên đơn, người đại diện hợp pháp của nguyên đơn chấp hành tốt pháp luật tố tụng khi tham gia tố tụng dân sự; Bị đơn chưa chấp hành tốt pháp luật tố tụng khi tham gia tố tụng dân sự. Về phần nội dung vụ án đề nghị Hội đồng xét xử chấp nhận yêu cầu của nguyên đơn.

NHẬN ĐỊNH CỦA TÒA ÁN

[1] Xét đơn khởi kiện của nguyên đơn thì đây là vụ án dân sự tranh chấp hợp đồng mua bán căn hộ do bị đơn có trụ sở tại Quận 8. Nên vụ án này thuộc thẩm quyền giải quyết của Tòa án nhân dân Quận 8, Thành phố Hồ Chí Minh theo quy định tại các điều 26, 35, 39 của Bộ luật Tố tụng dân sự.

[2] Xét nguyên đơn có đơn xin vắng mặt và bị đơn là Công ty TNHH Thương Mại – Xây dựng VHP đã được Tòa án triệu tập hợp lệ lần thứ hai mà vẫn vắng mặt không vì sự kiện bất khả kháng, trở ngại khách quan nên Tòa án vẫn tiến hành xét xử vụ án theo quy định tại Điều 227, Điều 228 của Bộ luật Tố tụng dân sự.

[3] Theo quy định tại khoản 1 Điều 39 Luật nhà ở năm 2005 quy định về mua bán, cho thuê nhà ở thương mại như sau: “…Trường hợp chủ đầu tư huy động vốn từ tiền ứng trước của người có nhu cầu mua hoặc thuê nhà ở thì chỉ được áp dụng trong trường hợp thiết kế nhà ở đã được phê duyệt và đã được xây dựng xong phần móng…”.

Theo quy định tại khoản 2 Điều 22 Luật kinh doanh Bất động sản 2006. Nguyên tắc mua bán nhà, công trình xây dựng “…Tổ chức, cá nhân kinh doanh bất động sản phải bán nhà, công trình xây dựng thông qua sàn giao dịch bất động sản…” Theo điểm đ khoản 3 Điều 9 Nghị định 71/2010/NĐ-CP ngày 23/6/2010 của Chính phủ quy định đối với trường hợp huy động vốn từ tiền mua nhà ứng trước của các đối tượng được quyền sở hữu nhà ở tại Việt Nam theo quy định của Luật Nhà ở thông qua hình thức ký hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai như sau: “ … chủ đầu tư chỉ được ký hợp đồng mua bán nhà ở sau khi đã có thiết kế kỹ thuật nhà ở được phê duyệt, đã xây dựng xong phần móng của nhà ở, đã hoàn thành thủ tục mua bán qua sàn giao dịch bất động sản theo đúng quy định của pháp luật về kinh doanh bất động sản và đã thông báo cho Sở Xây dựng nơi có dự án phát triển nhà ở…” Xét thời điểm ký kết hợp đồng, ông N, bà H và Công ty TNHH Thương Mại – Xây dựng VHP ký kết Hợp đồng mua bán căn hộ vào ngày 09/7/2011: Phía Công ty TNHH Thương Mại – Xây dựng VHP là chủ đầu tư xây dựng công trình thuộc dự án chung cư cao cấp VHP toạ lạc tại 339 Bông Sao, Phường 5, Quận 8, Thành phồ Hồ Chí Minh chưa xây dựng xong phần móng; thể hiện tại nội dung Công văn số 8900/SXD-TT ngày 30/7/2018 của Sở xây dựng về việc kiểm tra, đề xuất xử lý đối với dự án căn hộ cao cấp VHP. Trong nội dung công văn có ghi nhận sai phạm của Công ty VHP là chưa thi công xong phần móng nhưng đã ký hợp đồng bán căn hộ để huy động vốn là vi phạm.

Xét thủ tục ký kết Hợp đồng giữa ông N, bà H và Công ty TNHH Thương Mại – Xây dựng VHP không qua sàn giao dịch Bất Động Sản là vi phạm quy định về huy động vốn trong đầu tư xây dựng dự án phát triển nhà ở, khu đô thị mới, hạ tầng kỹ thuật khu công nghiệp; huy động vốn từ tiền mua nhà ứng trước của các đối tượng được quyền sở hữu nhà ở tại Việt Nam theo quy định của Luật Nhà ở thông qua hình thức ký hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai.

Như vậy Công ty TNHH Thương Mại – Xây dựng VHP là chủ đầu tư xây dựng công trình thuộc dự án chung cư cao cấp VHP toạ lạc tại 339 Bông Sao, Phường 5, Quận 8, Thành phồ Hồ Chí Minh chưa đảm bảo đầy đủ các điều kiện theo quy định tại khoản 1 Điều 39 Luật nhà ở năm 2005; khoản 2 Điều 22 Luật kinh doanh Bất động sản 2006; khoản 3 Điều 9 Nghị định 71/2010/NĐ-CP ngày 23/6/2010; mà ký kết hợp đồng mua bán căn hộ để huy động vốn từ tiền ứng trước của ông N, bà H là vi phạm điều cấm của pháp luật. Nên giao dịch ký kết hợp đồng mua bán căn hộ chung cư giữa ông N, bà H và Công ty TNHH Thương Mại – Xây dựng VHP thuộc dự án chung cư cao cấp VHP toạ lạc tại 339 Bông Sao, Phường 5, Quận 8, Thành phồ Hồ Chí Minh theo hợp đồng số 49A/2011/HĐMBCH – VHP ngày 09/7/2011 vô hiệu theo quy định tại Điều 122, Điều 127 và Điều 128 của Bộ luật dân sự năm 2005. Do hợp đồng bị vô hiệu dẫn đến các phụ lục hợp đồng kèm theo cũng chấm dứt theo quy định tại Điều 410 của Bộ luật dân sự năm 2005.

[4] Xét Phiếu thu số: PT 03 ngày 09/7/2011 và PT 04 ngày 08/12/2010 của Công ty TNHH Thương Mại – Xây dựng VHP lập thể hiện nội dung ông N, bà H đã nộp cho Công ty TNHH Thương Mại – Xây dựng VHP số tiền là 700.000.000 đồng.

Giao dịch ký kết hợp đồng mua bán căn hộ chung cư giữa ông N, bà H và Công ty TNHH Thương Mại – Xây dựng VHP ngày 09/07/2011 vô hiệu không làm phát sinh, thay đổi, chấm dứt quyền, nghĩa vụ dân sự của các bên kể từ thời điểm xác lập; Các bên khôi phục lại tình trạng ban đầu, hoàn trả cho nhau những gì đã nhận. Do vậy, Công ty TNHH Thương Mại – Xây dựng VHP có nghĩa vụ hoàn trả cho ông N, bà H số tiền đã nhận 700.000.000 đồng là phù hợp quy định tại Điều 137 của Bộ luật dân sự năm 2005.

Công ty TNHH Thương Mại – Xây dựng VHP có lỗi nên phải chịu trách nhiệm bồi thường thiệt hại theo yêu cầu của nguyên đơn với yêu cầu bồi thường theo mức lãi suất chậm trả 10%/năm từ ngày 30/3/2013 đến ngày Tòa án xét xử là phù hợp qui định tại Điều 137 Bộ luật dân sự năm 2005. Cụ thể như sau, từ ngày 30/3/2013 đến ngày 15/9/2020 là 7 năm 5 tháng 15 ngày, số tiền là:

700.000.000 đồng x 10% x 7 năm 5 tháng 15 ngày = 522.083.334 đồng.

[6] Công ty TNHH Thương Mại – Xây dựng Vạn Hưng phải chịu án phí sơ thẩm trên số tiền thanh toán cho ông N, bà H; Ông N, bà H không phải chịu án phí theo quy định tại Điều 147 của Bộ luật Tố tụng dân sự và Nghị quyết số:

326/2016/UBTVQH14 ngày 30/12/2016 quy định về mức thu, miễn, giảm, thu, nộp, quản lý và sử dụng án phí và lệ phí Tòa án.

Vì các lẽ trên,

QUYẾT ĐỊNH

Căn cứ vào Điều 26, Điều 35, Điều 39, khoản 4 Điều 91, Điều 147, Điều 227, Điều 228, Điều 266, Điều 271, Điều 273 của Bộ luật tố tụng dân sự;

Căn cứ vào Điều 122, Điều 127, Điều 128, Điều 137 và Điều 410 của Bộ luật dân sự năm 2005;

Căn cứ vào Điều 357, Điều 468 và Điều 688 của Bộ luật dân sự năm 2015;

Căn cứ vào Điều 39 của Luật nhà ở năm 2005;

Căn cứ vào khoản 2 Điều 22 của Luật kinh doanh Bất động sản năm 2006;

Căn cứ vào điểm đ khoản 3 Điều 9 và khoản 5 Điều 60 Nghị định 71/2010/NĐ-CP ngày 23/6/2010 của Chính phủ quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành Luật nhà ở;

Căn cứ vào khoản 5 Điều 18 của Thông tư 16/2010/TT-BXD ngày 01/9/2010 của Bộ xây dựng quy định cụ thể và hướng dẫn thực hiện một số nội dung của Nghị định 71/2010/NĐ-CP ngày 23/6/2010;

Căn cứ vào Luật Thi hành án dân sự ; Căn cứ Luật Phí và Lệ phí năm 2015;

Căn cứ vào Nghị quyết số 326/2016/UBTVQH14 ngày 30/12/2016 quy định về mức thu, miễn, giảm, thu, nộp, quản lý và sử dụng án phí và lệ phí Tòa án.

1. Xác định Hợp đồng mua bán căn hộ chung cư ký kết giữa ông Nguyễn Ngọc N, bà Lê Thị H và Công ty TNHH Thương Mại – Xây dựng VHP thuộc dự án chung cư cao cấp VHP toạ lạc tại 339 Bông Sao, Phường 5, Quận 8, Thành phồ Hồ Chí Minh số 49A/2011/HĐMBCH – VHP ngày 09/7/2011 vô hiệu.

Chấm dứt các Phụ lục hợp đồng số 01/PLHĐ-VHP, số 02/PLHĐ-VHP, số 03/PLHĐ-VHP, số 04/PLHĐ-VHP ký ngày 11/11/2010 kèm theo Hợp đồng số 49A/2010/HĐGV – VHP ngày 11/11/2010 và Hợp đồng mua bán căn hộ số 49A/2011/HĐMBCH – VHP ngày 09/7/2011.

2. Chấp nhận yêu cầu của ông Nguyễn Ngọc N, bà Lê Thị H, buộc Công ty TNHH Thương Mại – Xây dựng VHP hoàn trả cho ông Nguyễn Ngọc N, bà Lê Thị H số tiền là 700.000.000 đồng (bảy trăm triệu đồng) và bồi thường thiệt hại số tiền 522.083.344 đồng (Năm trăm hai mươi hai triệu không trăm tám mươi ba ngàn ba trăm bốn mươi bốn đồng). Tổng cộng là 1.222.083.344 đồng (Một tỷ hai trăm hai mươi hai triệu không trăm tám mươi ba ngàn ba trăm bốn mươi bốn đồng) khi bản án có hiệu lực pháp luật.

Kể từ ngày bản án có hiệu lực pháp luật (đối với các trường hợp cơ quan thi hành án có quyền chủ động ra quyết định thi hành án) hoặc kể từ ngày có đơn yêu cầu thi hành án của người được thi hành án (đối với các khoản tiền phải trả cho người được thi hành án) cho đến khi thi hành án xong, tất cả các khoản tiền, hàng tháng bên phải thi hành án còn phải chịu khoản tiền lãi của số tiền còn phải thi hành án theo mức lãi suất quy định tại khoản 2 Điều 468 của Bộ luật dân sự.

Thi hành tại cơ quan thi hành án dân sự có thẩm quyền.

3. Về án phí:

Công ty TNHH Thương Mại – Xây dựng VHP phải chịu tiền án phí dân sự sơ thẩm là 48.662.500 đồng (Bốn mươi tám triệu sáu trăm sáu mươi hai ngàn năm trăm đồng).

Ông Nguyễn Ngọc N, bà Lê Thị H không phải chịu án phí và được nhận lại số tiền tạm ứng án phí đã nộp là 27.000.000 đồng (Hai mươi bảy triệu đồng) theo biên lai thu tiền số 0043571 ngày 22/5/2020 của Chi cục Thi hành án dân sự Quận 8.

4. Trường hợp bản án được thi hành theo quy định tại Điều 2 Luật Thi hành án dân sự thì người được thi hành án dân sự, người phải thi hành án dân sự có quyền thỏa thuận thi hành án, quyền yêu cầu thi hành án, tự nguyện thi hành án hoặc bị cưỡng chế thi hành án theo quy định tại các Điều 6, 7 và 9 Luật Thi hành án dân sự; thời hiệu thi hành án được thực hiện theo quy định tại Điều 30 Luật Thi hành án dân sự.

5. Thời hạn kháng cáo đối với bản án của Tòa án cấp sơ thẩm là 15 ngày, kể từ ngày tuyên án. Đối với đương sự không có mặt tại phiên tòa thì thời hạn kháng cáo được tính từ ngày họ nhận được bản án hoặc bản án được niêm yết.