Bản án 282/2023/DS-ST về tranh chấp hợp đồng dân sự chuyển nhượng quyền sử dụng đất

TÒA ÁN NHÂN DÂN HUYỆN CỦ CHI, THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH

BẢN ÁN 282/2023/DS-ST NGÀY 30/06/2023 VỀ TRANH CHẤP HỢP ĐỒNG DÂN SỰ CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT

Trong ngày 30 tháng 6 năm 2023, tại trụ sở Tòa án nhân dân huyện Củ Chi, xét xử sơ thẩm công khai vụ án dân sự thụ lý số 178/2021/TLST-DS ngày 20 tháng 4 năm 2021 về tranh chấp hợp đồng dân sự chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo Quyết định đưa vụ án ra xét xử số 219/2023/QĐXXST-DS ngày 19 tháng 5 năm 2023 và Quyết định hoãn phiên tòa số 257/2023/QĐST-DS ngày 13 tháng 6 năm 2023 giữa các đương sự:

1. Nguyên đơn: Bà Lê Thị Phương T, sinh năm 1987; địa chỉ: Số F, tổ A, ấp C, xã H, huyện C, Thành phố Hồ Chí Minh.

Người đại diện hợp pháp của nguyên đơn: Ông Phan Long P; địa chỉ: Số I, đường Q, phường A, quận G, Thành phố Hồ Chí Minh, là người đại diện theo ủy quyền (văn bản ủy quyền ngày 07/4/2023) (có mặt).

Người bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp cho nguyên đơn: Bà Nguyễn Ngọc T1, Luật sư Chi nhánh Văn phòng L, thuộc Đoàn Luật sư tỉnh Đ; địa chỉ: Số A, đường N, phường B, quận B, Thành phố Hồ Chí Minh (vắng mặt).

2. Bị đơn: Bà. Vũ Thị N, sinh năm 1970; địa chỉ: số H, đường D, ấp A, xã T, huyện C, Thành phố Hồ Chí Minh (vắng mặt).

3. Người cỏ quyền lợi, nghĩa vụ liên quan: Ông Võ Thanh S, sinh năm 1969; địa chỉ: số H, đường D, ấp A, xã T, huyện C, Thành phố Hồ Chí Minh (vắng mặt).

NỘI DUNG VỤ ÁN

* Theo đơn khởi kiện ngày 24/3/2021, nguyên đơn bà Lê Thị Phương T trình bày:

Vào năm 2019, bà và bà Vũ Thị N có thỏa thuận mua bán một phần đất diện tích 141,8m² tại xã T, huyện C, Thành phố Hồ Chí Minh. Sau khi thỏa thuận thống nhất ý kiến, vào ngày 03/05/2019, tại số B, H, ấp F, xã B, huyện C, Thành phố Hồ Chí Minh, bà và bà N tiến hành lập một số văn bản để thống nhất việc mua bán giữa hai bên, cụ thể như sau: Thỏa thuận chuyển nhượng quyền sử dụng đất - tài sản gắn liền với đất, Vi bằng và Biên bản giao nhận tiền. Tại 03 văn bản, bà N đồng ý chuyển nhượng cho bà diện tích đất là 141,8m² với chiều ngang là 5m, chiều dài 28,36m, thuộc một phần thửa đất số 585, tờ bản đồ số 15, với giá thỏa thuận là 550.000.000 (năm trăm năm mươi triệu) đồng và có lưu ý thêm là “giá này cố định và không thay đổi trong trường hợp mọi giá cả của thị trường có lên hay xuống”. Tại 03 văn bản này bà đã tiến hành bàn giao cho bà N 02 lần với tổng số tiền là 430.000.000 (bốn trăm ba mươi triệu) đồng, một lần 30.000.000 (ba mươi triệu) đồng, một lần 400.000.000 (bốn trăm triệu) đồng ở lần giao tiền này ngoài được xác nhận chung trong Thỏa thuận chuyển nhượng quyền sử dụng đất thì còn được xác nhận riêng tại Vi bằng, có sự tham gia của Thừa phát lại Nguyễn Thúy H thuộc Văn Phòng T3, địa chỉ tại số A, đường B, phường A, Quận A, Thành phố Hồ Chí Minh, số tiền còn lại 120.000.000 (một trăm hai mươi triệu) đồng hai bên đồng ý thống nhất là khi bà N sang tên đổi sổ, lên thổ cư diện tích đất nêu trên cho bà thì bà thanh toán hết cho bà N. Bà N có hẹn 04 tháng sau sẽ tách sổ cho bà.

Sau đó, vào ngày 15/11/2019, bà và bà N đã đồng ý và ký xác nhận vào bản vẽ sơ đồ nhà đất do Công ty trách nhiệm hữu hạn T4 thực hiện, bà N đứng tên bên bán và bà đứng tên bên mua. Nhận thấy việc bà N sau khi đồng ý các thỏa thuận, nhận tiền của bà, quá thời hạn thỏa thuận sang tên đồi sổ mà vẫn chưa thực hiện hoàn tất thủ tục cho bà, thời gian đã quá lâu, tiền bà đà trả mà đất bà vẫn chưa được giao sử dụng hợp pháp, làm ảnh hưởng đến quyền và lợi ích hợp pháp của bà.

Xét tình hình hiện nay, khả năng được nhận diện tích đất nêu trên sử dụng với bà là không thể. Vì vậy, bà khởi kiện bà N ra Tòa án nhân dân huyện Củ Chi, bà yêu cầu Tòa án giải quyết: Buộc bà N phải hoàn trả cho bà tổng số tiền 430.000.000 (bốn trăm ba mươi triệu) đồng và tiền lãi tạm tính từ ngày 03/5/2019 cho đến nay, cụ thể như sau: 430.000.000 x 1,2% x 22 tháng = 113.520.000 (một trăm mười ba triệu năm trăm hai mươi nghìn) đồng. Tổng số tiền bà N phải trả cho bà là 543.520.000 (năm trăm bốn mươi ba triệu năm trăm hai mươi nghìn) đồng; yêu cầu hủy văn bản thỏa thuận chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa bà N với bà ngày 03/5/2019.

Bị đơn bà Vũ Thị N đã được Tòa án tống đạt Thông báo thụ lý vụ án, Thông báo về phiên họp kiểm tra việc giao nộp, tiếp cận, công khai chứng cứ và hòa giải, đã được Tòa án triệu tập hợp lệ đến lần thứ hai nhưng bà N vẫn vắng mặt, căn cứ khoản 1 Điều 207 của Bộ luật Tố tụng dân sự vụ án không tiến hành hòa giải được nên phải đưa vụ án ra xét xử.

Tại phiên tòa sơ thẩm:

- Đại diện hợp pháp của nguyên đơn ông Phan Long P trình bày: Nguyên đơn bà T yêu cầu hủy Thỏa thuận chuyển nhượng quyền sử dụng đất - Tài sản gắn liền với đất giữa bà Vũ Thị N với nguyên đơn bà T ngày 03/5/2019; buộc bà N trả cho bà T số tiền 430.000.000 (bốn trăm ba mươi triệu) đồng ngay khi bản án có hiệu lực pháp luật; nguyên đơn bà T rút một phần yêu cầu khởi kiện về việc buộc bà N phải trả tiền lãi.

- Người bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp cho nguyên đơn là bà Nguyễn Ngọc T1 có đơn xin vắng mặt nên không có ý kiến.

- Bị đơn bà Vũ Thị N và người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan ông Võ Thanh S vắng mặt nên không có ý kiến.

- Đại diện Viện kiểm sát phát biểu ý kiến như sau:

+ Về việc tuân theo pháp luật tố tụng của Thẩm phán, Hội thẩm nhân dân, Thư ký phiên tòa và của người tham gia tố tụng trong quá trình giải quyết vụ án, kể từ khi thụ lý cho đến trước thời điểm Hội đồng xét xử nghị án là đúng quy định, về thời hạn chuẩn bị xét xử vi phạm Điều 203 của Bộ luật Tố tụng dân sự năm 2015, kiến nghị Tòa án khắc phục.

+ Về việc giải quyết vụ án, đề nghị Hội đồng xét xử: Căn cứ khoản 3 Điều 26, điểm a khoản 1 Điều 35, điểm c khoản 1 Điều 39, Điều 244 của Bộ luật Tố tụng dân sự năm 2015; các Điều 117, 122, 131, 502 của Bộ luật Dân sự năm 2015; Điều 167 Luật Đất đai năm 2013;

Chấp nhận yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn tuyên hợp đồng: “Văn bản thỏa thuận chuyển nhượng quyền sử dụng đất - Tài sản gắn liền với đất” ngày 03/5/2019 giữa bà Lê Thị Phương T với bà Vũ Thị N là vô hiệu; buộc bà Vũ Thị N hoàn trả đủ một lần tổng số tiền là 430.000.000 (bốn trăm ba mươi triệu) đồng cho bà Lê Thị Phương T ngay sau khi bản án có hiệu lực pháp luật.

Đình chỉ một phần yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn đối với khoản tiền lãi tạm tính từ ngày 03/5/2019 cho đến nay, cụ thể như sau: 430.000.000 đồng x 1,2% x 22 tháng = 113.520.000 đồng do nguyên đơn xin rút yêu cầu khởi kiện.

NHẬN ĐỊNH CỦA TÒA ÁN

Sau khi nghiên cứu các tài liệu có trong hồ sơ vụ án được thẩm tra tại phiên tòa và căn cứ vào kết quả tranh tụng tại phiên tòa, Hội đồng xét xử nhận định:

* Về tố tụng:

[1] Theo nội dung đơn khởi kiện của nguyên đơn có cơ sở xác định tranh chấp hợp đồng dân sự chuyển nhượng quyền sử dụng đất được quy định tại khoản 3 Điều 26 của Bộ luật Tố tụng dân sự năm 2015.

[2] Bị đơn bà Vũ Thị N và người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan ông Võ Thanh S đã được triệu tập hợp lệ đến lần thứ hai mà vẫn vắng mặt, căn cứ vào điểm b khoản 2 Điều 227 và khoản 3 Điều 228 của Bộ luật Tố tụng dân sự năm 2015, Hội đồng xét xử tiến hành xét xử vắng mặt bà N và ông S.

Người bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp cho nguyên đơn là bà Nguyễn Ngọc T1 có đơn xin vắng mặt, căn cứ vào khoản 1 Điều 227 và khoản 1 Điều 228 của Bộ luật Tố tụng dân sự năm 2015, Hội đồng xét xử tiến hành xét xử vắng mặt bà T1.

* Về nội dung:

[3] Căn cứ lời trình bày của nguyên đơn và các chứng cứ có tại hồ sơ, Hội đồng xét xử có cơ sở xác định:

Ngày 03/05/2019, bà Lê Thị Phương T với bà Vũ Thị Ngọc k Thỏa thuận chuyển nhượng quyền sử dụng đất - Tài sản gắn liền với đất, nội dung: Bà N chuyển nhượng cho bà T diện tích đất là 141,8m² với chiều ngang là 5m, chiều dài 28,36m, thuộc một phần thửa đất số 585, tờ bản đồ số 15 tại xã T, huyện C (theo Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số CH06181 do Ủy ban nhân dân huyện C cấp cho bà Trần Thị C ngày 17/7/2018, cập nhật chuyển nhượng cho bà Vũ Thị N ngày 24/7/2018) với giá là 550.000.000 (năm trăm năm mươi triệu) đồng (giá này cố định và không thay đổi trong trường hợp mọi giá cả của thị trường có lên hay xuống); bà T đã thanh toán cho bà N hai lần với tổng số tiền là 430.000.000 (bốn trăm ba mươi triệu) đồng, lần một số tiền 30.000.000 (ba mươi triệu) đồng, lần hai là ngày ký thỏa thuận số tiền 400.000.000 (bốn trăm triệu) đồng, số tiền còn lại 120.000.000 (một trăm hai mươi triệu) đồng bà T sẽ thanh toán khi bà N thực hiện chuyển mục đích lên thổ cư cho bà T.

Cùng ngày bà T và bà N lập biên bản giao nhận tiền, nội dung giao nhận số tiền chuyển nhượng quyền sử dụng đất như nêu trên. Việc giao nhận số tiền 400.000.000 đồng ngày 03/5/2019 được Thừa phát lại Nguyễn Thúy H thuộc Văn Phòng T3, địa chỉ tại số A, đường B, phường A, Quận A, Thành phố Hồ Chí Minh lập vi bằng.

Ngày 15/11/2019, bà T và bà N đã ký xác nhận vào bản vẽ sơ đồ nhà đất do Công ty trách nhiệm hữu hạn T4 lập, bà N đứng tên bên bán và bà T đứng tên bên mua. Do bà N không thực hiện đúng thỏa thuận với bà T nên phát sinh tranh chấp.

[4] Tại phiên tòa, nguyên đơn bà T rút một phần yêu cầu khởi kiện về việc buộc bà N phải trả tiền lãi là 113.520.000 đồng, việc bà T rút một phần yêu cầu khởi kiện là do bà T tự nguyện, căn cứ vào khoản 2 Điều 244 của Bộ luật Tố tụng dân sự, Hội đồng xét xử đình chỉ xét xử đối với phần yêu cầu này.

[5] Xét nguyên đơn bà T yêu cầu hủy Thỏa thuận chuyển nhượng quyền sử dụng đất - Tài sản gắn liền với đất giữa bà Vũ Thị N với nguyên đơn bà T ngày 03/5/2019; buộc bà N trả cho bà T số tiền 430.000.000 (bốn trăm ba mươi triệu) đồng ngay khi bản án có hiệu lực pháp luật:

[5.1] Căn cứ Điều 500, Điều 502 của Bộ luật dân sự năm 2015, điểm a khoản 3 Điều 167 của Luật Đất đai năm 2013, Thỏa thuận chuyển nhượng quyền sử dụng đất - Tài sản gắn liền với đất giữa bà Vũ Thị N với bà Lê Thị Phương T ngày 03/5/2019 không tuân thủ về hình thức hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất.

[5.2] Nội dung Thỏa thuận chuyển nhượng quyền sử dụng đất - Tài sản gắn liền với đất giữa bà Vũ Thị N với bà Lê Thị Phương T ngày 03/5/2019 không thể thực hiện được, lý do đất do bà N đứng tên là đất trồng cây lâu năm chưa chuyển mục đích sử dụng. Theo bản vẽ sơ đồ nhà đất do Công ty trách nhiệm hữu hạn T4 lập ngày 15/11/2019, bà N tự chừa đường, phân lô bán nền cho bà T là trái với quy định của pháp luật.

[5.3] Ngoài ra, căn cứ hồ sơ công chứng do Văn phòng C2 cung cấp thì ngày 26/6/2020, bà Vũ Thị N cùng chồng là ông Võ Thanh S đã ủy quyền cho ông Nguyễn Văn C1 phần đất diện tích 948m² thuộc thửa đất số 585, tờ bản đồ số 15 tại xã T, huyện C do bà N đứng tên nêu trên trong đó có phần đất bà N chuyển nhượng cho bà Lê Thị Phương T. Đến ngày 22/10/2020, ông Nguyễn Văn C1 đã chuyển nhượng toàn bộ thửa đất do bà N đứng tên nêu trên cho bà Phan Thị T2.

[5.4] Tại biên bản giải thích yêu cầu khởi kiện ngày 13/6/2023 và tại phiên tòa, người đại diện hợp pháp của nguyên đơn là ông Phan Long P xác định bà T2 không yêu cầu giải quyết hậu quả của hợp đồng vô hiệu và xin rút lại một phần yêu cầu khởi kiện về việc buộc bà N phải trả tiền lãi là 113.520.000 đồng.

Hội đồng xét xử chấp nhận yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn.

Tuy nhiên, căn cứ Điều 117, Điều 122, Điều 123, Điều 129 của Bộ luật dân sự năm 2015, Hội đồng xét xử tuyên bố Thỏa thuận chuyển nhượng quyền sử dụng đất - Tài sản gắn liền với đất giữa bà Vũ Thị N với bà Lê Thị Phương T ngày 03/5/2019 vô hiệu. Căn cứ Điều 131 của Bộ luật dân sự năm 2015, Hội đồng xét xử buộc bà N trả cho bà T số tiền 430.000.000 (bốn trăm ba mươi triệu) đồng ngay khi bản án có hiệu lực pháp luật là phù hợp.

[6] Về án phí: Căn cứ vào khoản 2 Điều 26 của Nghị quyết số 326/2016/UBTVQH14 ngày 30/12/2016 của Ủy ban thường vụ Quốc hội, Hội đồng xét xử buộc bà Vũ Thị N phải chịu án phí dân sự sơ thẩm.

[7] Ý kiến của Đại diện Viện kiểm sát như trên là phù hợp.

Vì các lẽ trên,

QUYẾT ĐỊNH

- Căn cứ vào khoản 3 Điều 26; khoản 1, điểm b khoản 2 Điều 227; khoản 1, 3 Điều 228; khoản 2 Điều 244 của Bộ luật Tố tụng dân sự năm 2015;

- Căn cứ vào Điều 117, Điều 122, Điều 123, Điều 129, Điều 131, Điều 357, Điều 468, Điều 500 và Điều 502 của Bộ luật Dân sự năm 2015;

- Căn cứ vào khoản 2 Điều 26 của Pháp lệnh án phí, lệ phí Tòa án ngày 27/02/2009 của Ủy ban thường vụ Quốc hội;

Chấp nhận yêu cầu của nguyên đơn bà Lê Thị Phương T:

1. Đình chỉ xét xử đối với một phần yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn bà Lê Thị Phương T về việc buộc bà Vũ Thị N phải trả tiền lãi là 113.520.000 (một trăm mười ba triệu năm trăm hai mươi nghìn) đồng.

2. Thỏa thuận chuyển nhượng quyền sử dụng đất - Tài sản gắn liền với đất giữa bà Vũ Thị N với bà Lê Thị Phương T ngày 03/5/2019 vô hiệu.

Buộc bà Vũ Thị N trả cho bà Lê Thị Phương T số tiền 430.000.000 (bốn trăm ba mươi triệu) đồng ngay khi bản án có hiệu lực pháp luật.

Kể từ ngày bà T có đơn yêu cầu thi hành án nếu bà N chưa thi hành trả số tiền nêu trên thì hàng tháng bà N còn phải trả cho bà T tiền lãi đối với số tiền chậm trả tương ứng với thời gian chậm trả. Lãi suất phát sinh do chậm trả tiền được xác định theo thỏa thuận của các bên nhưng không được vượt quá mức lãi suất được quy định tại khoản 1 Điều 468 của Bộ luật Dân sự năm 2015; nếu không thỏa thuận thì thực hiện theo theo quy định tại khoản 2 Điều 468 của Bộ luật Dân sự năm 2015.

2. Án phí: Buộc bà Vũ Thị N phải nộp án phí dân sự sơ thẩm là 21.200.000 (hai mươi mốt triệu hai trăm nghìn) đồng.

Hoàn trả cho bà Lê Thị Phương T số tiền tạm ứng án phí đà nộp là 12.870.400 (mười hai triệu tám trăm bảy mươi nghìn bốn trăm) đồng theo biên lai thu tiền tạm ứng án phí số AA/2019/0086067 ngày 20/4/2021 của Chi cục thi hành án dân sự huyện Củ Chi.

Nguyên đơn có quyền kháng cáo trong thời hạn 15 ngày kể từ ngày tuyên án. Bị đơn và người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan vắng mặt tại phiên tòa có quyền kháng cáo trong thời hạn 15 ngày kể từ ngày nhận được bản án hoặc được tống đạt hợp lệ.

Trường hợp bản án được thi hành theo quy định tại Điều 2 Luật Thi hành án dân sự thì người được thi hành án dân sự, người phải thi hành án dân sự có quyền thỏa thuận thi hành án, quyền yêu cầu thi hành án, tự nguyện thi hành án hoặc bị cưỡng chế thi hành án theo quy định tại các Điều 6, 7 và 9 Luật Thi hành án dân sự; thời hiệu thi hành án được thực hiện theo quy định tại Điều 30 Luật Thi hành án dân sự