Bản án 27/2022/DS-ST về yêu cầu công nhận hợp đồng mua bán nhà và hủy giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà, quyền sử dụng đất

TÒA ÁN NHÂN DÂN TỈNH ĐẮK LẮK

BẢN ÁN 27/2022/DS-ST NGÀY 28/09/2022 VỀ YÊU CẦU CÔNG NHẬN HỢP ĐỒNG MUA BÁN NHÀ VÀ HỦY GIẤY CHỨNG NHẬN QUYỀN SỞ HỮU NHÀ, QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT

Ngày 28 tháng 9 năm 2022, tại trụ sở Tòa án nhân dân tỉnh Đắk Lắk xét xử sơ thẩm công khai vụ án dân sự thụ lý số 19/2022/TLST-DS ngày 20/6/2022 về việc “Yêu cầu công nhận hợp đồng mua bán nhà và yêu cầu hủy giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà và sử dụng đất” theo Quyết định đưa vụ án ra xét xử số 29/2022/QĐXXST-DS ngày 18/8/2022, giữa các đương sự:

1. Nguyên đơn: Ông Kiều Duy P - Sinh năm 1967 (Có mặt). Địa chỉ: Tổ dân phố A, thị trấn B, huyện K, tỉnh Đắk Lắk.

2. Bị đơn: Ông Lê Ngọc A (Vắng mặt).

Địa chỉ: Phòng B, Tòa nhà N, Khu đô thị T, phường N, quận T, TP.Hà Nội (Ngõ Lê Văn L).

3. Người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan:

- Ông Kiều Duy Đ - Sinh năm 1954.

Địa chỉ: Thôn Q, TT. B, huyện K, Đắk Lắk.

- Ông Kiều Tiến T - Sinh năm 1956.

Địa chỉ: Thôn Q, TT. B, huyện K, Đắk Lắk.

- Ông Kiều Duy H - Sinh năm 1960.

Địa chỉ: Thôn C, thị trấn B, huyện K, tỉnh Đắk Lắk.

- Ông Kiều Duy G - Sinh năm 1974.

Địa chỉ: A đường H, thị trấn B, huyện K, Đắk Lắk.

- Bà Kiều Thị C - Sinh năm 1956.

- Anh Kiều Việt Đ1 - Sinh năm 1982.

Cùng địa chỉ: B Nguyễn Tất T, thị trấn B, huyện K, tỉnh Đắk Lắk.

- Chị Kiều Thị Việt H - Sinh năm 1985.

Địa chỉ: Thôn P, xã N, H. Châu Đ, T. Bà Rịa Vũng Tàu.

Người đại diện theo ủy quyền cho ông Đ, ông T, ông H, ông G, bà C, anh Đ1, chị H: Ông Kiều Duy P (Có mặt).

- Ủy ban nhân dân tỉnh Đ.

+ Người đại diện theo pháp luật: Ông Phạm Ngọc N - Chức vụ: Chủ tịch. Địa chỉ: C Lê D, P.T, TP.B, tỉnh Đắk Lắk.

+ Người đại diện theo ủy quyền: Ông Trần Đình N - Chức vụ: Giám đốc Sở Tài nguyên và môi trường tỉnh Đ (Vắng mặt).

Địa chỉ: G Phan Bội C, P.T, TP.B, tỉnh Đắk Lắk.

NỘI DUNG VỤ ÁN

Theo các tài liệu, chứng cứ có trong hồ sơ vụ án, nội dung vụ án thể hiện như sau:

Nhà và đất tại số nhà 495, tờ bản đồ số Độc Lập, diện tích 101,10 m2, địa chỉ tại 495 đường Độc Lập, P.E, TP.B (Nay là thửa đất số 123, tờ bản đồ số 6, địa chỉ 239 Lê D, P.E, TP.B) thuộc quyền sử dụng của hộ ông Bùi Quang Đ. Ngày 06/8/1978 ông Đ chuyển nhượng toàn bộ thửa đất này cho ông Huỳnh Tấn T (Giấy chuyển nhượng được UBND P.T và Ty quản lý nhà đất và công trình công cộng tỉnh Đ xác nhận). Ngày 29/10/1984 ông T chuyển nhượng lại cho ông Đỗ Kim C (Giấy chuyển nhượng được UBND P.T và UBND TP.B xác nhận). Ngày 20/11/1992 ông C chuyển nhượng lại cho ông Lê Ngọc A (Đơn mua bán nhà được UBND P.T xác nhận). Ngày 25/8/1995 ông A chuyển nhượng lại cho Kiều Duy C và cụ Đỗ Thị T, giá trị 50.000.000 đồng. Hợp đồng mua bán nhà được UBND phường E, TP.B, tỉnh Đắk Lắk xác nhận. Sau khi ký kết hợp đồng, cụ C đã thanh toán xong tiền cho ông A và ông A đã bàn giao nhà và đất cho cụ C sử dụng. Vợ chồng cụ C sử dụng nhà, đất ổn định từ năm 1995 cho đến nay, th ực hiện đầy đủ nghĩa vụ tài chính đối với Nhà nước, không tranh chấp. Năm 2006 cụ C chết không để lại di chúc. Năm 2013 cụ T chết không để lại di chúc. Do vậy nhà và đất tại 239 Lê D thành di sản thừa kế và là tài sản chung của các con, cháu của cụ C, cụ T.

Đến đầu tháng 5/2020, ông Kiều Duy P nhận ủy quyền của các đồng thừa kế liên hệ với cơ quan nhà nước có thẩm quyền để kê khai, đăng ký cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà và quyền sử dụng đất đối với nhà và đất tại 239 Lê D thì biết nhà và đất này vào năm 1997 ông A đã kê khai và được UBND tỉnh Đắk Lắk cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà và quyền sử dụng đất ở số 4001090104 đứng tên ông A đối với 101,10 m2 nhà và đất tại 239 Lê D, phường E, TP.B, tỉnh Đắk Lắk. Ngày 05/8/2020 UBND phường E đã có văn bản đề nghị các cơ quan có thẩm quyền thu hồi và hủy giấy chứng nhận đã cấp cho ông A nhưng đến nay vẫn chưa có kết quả. Đồng thời gia đình ông P đã nhiều lần liên hệ với ông A để thương lượng, hoàn tất thủ tục sang tên theo quy đ ịnh của pháp luật, nhưng ông A không hợp tác.

* Nguyên đơn khởi kiện yêu cầu Tòa án giải quyết: Công nhận hợp đồng mua bán nhà ngày 24/8/1995, bên bán ông Lê Ngọc A bên mua cụ Kiều Duy C và cụ Đỗ Thị T đối với nhà và đất tại 495 đường Độc L (này là 239 đường Lê D), phường E, TP.B, tỉnh Đắk Lắk; Hủy Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà và quyền sử dụng đất ở số 4001090104 do UBND tỉnh Đắk Lắk cấp ngày 01/8/1997 cho ông Lê Ngọc A đối với nhà và đất tại 495 đường Độc L (này là 239 đường Lê D), phường E, TP.B, tỉnh Đắk Lắk.

* Bị đơn ông Lê Ngọc A: Đã được Tòa án triệu tập nhiều lần nhưng vắng mặt không lý do, không tham gia tố tụng.

* Đại diện theo ủy quyền của UBND tỉnh Đ, ông Trần Đình N trình bày: Tại hồ sơ cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà và quyền sử dụng đất cho ông Lê Ngọc A không thể hiện ông A đã chuyển nhượng nhà và đất tại 495 đường Độc L cho cụ Kiều Duy C và Đỗ Thị T; thành phần hồ sơ, trình tự, thủ tục được thực hiện theo quy định nên việc cấp giấy chứng nhận cho ông A là đúng đối tượng và đúng quy định pháp luật.

* Những người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan ông Kiều Duy Đ, ông Kiều Tiến T, ông Kiều Duy H, ông Kiều Duy G, bà Kiều Thị C, anh Kiều Việt Đ1, chị Kiều Thị Việt H trình bày: Đồng ý với ý kiến và yêu cầu khởi kiện của ông Kiều Duy P.

Tại phiên tòa, nguyên đơn giữ nguyên đơn khởi kiện và đề nghị Tòa án chấp nhận toàn bộ yêu cầu khởi kiện.

* Đại diện Viện kiểm sát nhân dân tỉnh Đắk Lắk tham gia phiên tòa phát biểu: Về tố tụng, quá trình giải quyết vụ án và tại phiên tòa, Thẩm phán, Hội đồng xét xử, thư ký phiên tòa và những người tham gia tố tụng đã chấp hành đúng và đầy đủ các quy định pháp luật. Về nội dung, ngày 25/8/1995 ông A chuyển nhượng lại cho Kiều Duy C và cụ Đỗ Thị T nhà và đất tại 495 đường Độc L, hợp đồng mua bán nhà được UBND phường E xác nhận. Tại thời điểm ký kết hợp đồng, các bên đều có đầy đủ năng lực dân sự, hoàn toàn tự nguyện, hợp đồng được lập bằng văn bản, có đầy đủ nội dung theo quy định. Mặc dù các bên chưa hoàn tất thủ tục đăng ký trước bạ sang tên tại cơ quan quản lý nhà đất có thẩm quyền nhưng bên bán ông A đã nhận đủ tiền, đã bàn giao nhà, đất cho bên mua và bên mua cụ C đã nhận nhà, đất, sử dụng ổn định từ đó đến nay, không tranh chấp. Do vậy, hợp đồng mua bán nhà đã hoàn thành. Ông A đã bán nhà, không còn là chủ sở hữu đối nhà, đất tại 495 đường Độc L nên không được quyền đứng tên kê khai và đề nghị cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà và quyền sử dụng đất. Sau khi nhận được hồ sơ đăng ký, các cơ quan có thẩm quyền không thẩm tra, xác minh nên không phát hiện việc chuyển nhượng nhà đất giữa các bên đương sự và gia đình cụ C đang cư trú, sinh sống tại căn nhà 495 đường Độc L. Do vậy, UBND tỉnh Đ cấp giấy chứng nhận cho ông A là không đúng về đối tượng, trình tự thủ tục theo Điều 11 Pháp lệnh về nhà ở năm 1991 và Nghị định số 60-CP ngày 05/7/1994. Từ những phân tích trên, đề nghị HĐXX chấp nhận khởi kiện của nguyên đơn, công nhận hợp đồng mua bán nhà có hiệu lực pháp luật và hủy giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà và quyền sử dụng đất đã cấp cho ông A.

NHẬN ĐỊNH CỦA TÒA ÁN

Căn cứ vào các chứng cứ, tài liệu có trong hồ sơ vụ án đã được kiểm tra, xem xét tại phiên tòa; căn cứ kết quả tranh luận tại phiên tòa; ý kiến trình bày của các bên đương sự, ý kiến của đại diện Viện kiểm sát nhân dân tỉnh Đắk Lắk tham gia phiên tòa, Hội đồng xét xử nhận định như sau:

[1]. Về thủ tục tố tụng:

Ngày 24/8/1995 ông Lê Ngọc A chuyển nhượng cho vợ chồng cụ Kiều Duy C và Đỗ Thị T căn nhà 495 đường Độc L, tổ 3, khối 10, P. E, TP.B. Năm 1997 ông A kê khai và được UBND tỉnh Đ cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà và quyền sử dụng đất số 4001090104 đối với căn nhà này. Ông Kiều Duy P khởi kiện yêu cầu công nhận hợp đồng mua bán nhà và hủy giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà và quyền sử dụng đất đã cấp cho ông A. Đây là tranh chấp về hợp đồng dân sự và yêu cầu hủy giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở, quyền sử dụng đất nên vụ án thuộc thẩm quyền giải quyết của Tòa án nhân dân tỉnh Đắk Lắk theo khoản 3 Điều 26, Điều 34, Điều 37, Điều 39 Bộ luật tố tụng dân sự.

Bị đơn ông Lê Ngọc A, người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan Ủy ban nhân dân tỉnh Đ đã được triệu tập hợp lệ lần 2 nhưng vắng mặt tại phiên tòa, căn cứ Điều 227, Điều 228 Bộ luật TTDS, HĐXX tiến hành xét xử vắng mặt đương sự.

[2]. Về nội dung:

[2.1]. Về hợp đồng mua bán nhà.

Hợp đồng mua bán ngày 24/8/1995 giữa bên bán ông Lê Ngọc A và bên mua cụ Kiều Duy C, cụ Đỗ Thị T thể hiện, ông A bán cho cụ C, cụ T 01 căn nhà cấp 4 tại 495 đường Độc L, tổ 3, khối 10, P. E, TP.B, diện tích xây dựng chính 31,9 m2, diện tích xây dựng phụ 17,5 m2, diện tích xây dựng được phép sử dụng 80,86 m2, trên tổng diện tích đất 112,86 m2; kết cấu nhà mái tôn, nền xi măng, gạch xây; vị trí, phía đông giáp nhà ông Thảo, phía tây giáp nhà ông Thứ, phía nam giáp nhà ông Luận, phía bắc giáp đường Độc L; giá chuyển nhượng 50.000.000 đồng. Hợp đồng mua bán nhà được UBND phường E, thành phố B chứng thực ngày 25/8/1995. Tại thời điểm ký kết hợp đồng, các bên đều có đầy đủ năng lực dân sự, hoàn toàn tự nguyện, không bị đe dọa, ép buộc; hợp đồng được lập bằng văn bản, có đầy đủ nội dung theo quy định tại Điều 2, 3, 12, 13, 14 Pháp lệnh về hợp đồng dân sự năm 1991 và Điều 17, 31, 32, 33 Pháp lệnh về nhà ở năm 1991. Tuy nhiên, các bên chưa hoàn tất thủ tục đăng ký trước bạ sang tên tại cơ quan quản lý nhà đất có thẩm quyền theo quy định tại Điều 32 Luật đất đai năm 1993 và Điều 33 Pháp lệnh về Nhà ở năm 1991. Quá trình thực hiện hợp đồng, bên bán ông Lê Ngọc A đã nhận đủ tiền, đã bàn giao nhà, đất cho bên mua cụ Kiều Duy C và cụ Đỗ Thị T; Gia đình cụ C đã nhận nhà, đất, sử dụng ổn định từ đó đến nay, thực hiện đầy đủ nghĩa vụ tài chính đối với Nhà nước, không tranh chấp.

Tại Biên bản xác minh ngày 08/5/2020 của UBND phường E và Công văn số 99/CV-UBND ngày 05/8/2020 của UBND phường E đều thể hiện năm 1995 ông A đã chuyển nhượng toàn bộ nhà và đất tại 495 đường Độc L cho cụ Kiều Duy C và cụ Đỗ Thị T. Gia đình cụ C sử dụng đất ổn định cho tới nay. Tuy nhiên, do không hiểu biết nên ông A đã kê khai và được cấp giấy chứng nhận đối với nhà và đất này, việc cấp giấy chứng nhận là không đúng đối tượng nên UBND phường E đã đề nghị cơ quan có thẩm quyền thu hồi và hủy giấy chứng nhận đã cấp cho ông A nhưng đến nay chưa có kết quả. Hiện tại nhà và đất trên không đăng ký thế chấp, chuyển nhượng, tặng cho và các thủ tục đăng ký biến động nào khác (Công văn số 447/VPĐKĐĐ-TTLT ngày 25/6/2021 của Văn phòng Đăng ký đất đai - Sở Tài nguyên và Môi trường tỉnh Đ).

Như vậy, mặc dù việc mua bán nhà giữa các bên đương sự chưa hoàn tất về thủ tục đăng ký tại cơ quan nhà nước có thẩm quyền nhưng các bên đã thực hiện được toàn bộ nghĩa vụ trong giao dịch, hiện tại không thế chấp, chuyển nhượng, tặng cho và phù hợp với quy hoạch nên cần công nhận Hợp đồng mua bán nhà ngày 24/8/1995 giữa bên bán ông Lê Ngọc A và bên mua cụ Kiều Duy C, cụ Đỗ Thị T đối với căn nhà và đất tại 495 đường Độc L (Nay là 239 đường Lê D), phường E, thành phố B, tỉnh Đắk Lắk có hiệu lực pháp luật theo Điều 129, Điều 688 Bộ luật dân sự năm 2015 và Điều 122, Điều 182 Luật Nhà ở năm 2014.

[2.2]. Về việc cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà và quyền sử dụng đất.

Hồ sơ cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà và quyền sử dụng đất thể hiện, ngày 08/4/1997 ông Lê Ngọc A kê khai và đề nghị cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà và quyền sử dụng đất đối với căn nhà tại 495 đường Độc L (Nay là 239 đường Lê D), phường E, thành phố B, tỉnh Đắk Lắk. Đến ngày 01/8/1997 ông A được UBND tỉnh Đắk Lắk cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà và quyền sử dụng đất số 4001090104.

Như đã phân tích ở mục [2.1], ngày 24/8/1995 ông A bán nhà cho cụ C, cụ T nên cụ C, cụ T là chủ sở hữu đối với căn nhà và đất tại 495 đường Độc L. Do ông A không phải là chủ sở hữu nên không được quyền đứng tên kê khai và đề nghị cấp giấy chứng nhận theo Điều 11 Pháp lệnh về nhà ở năm 1991, Điều 3, 9, 10 Nghị định số 60-CP ngày 05/7/1994 của Chính phủ quy định về quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở tại đô thị. Sau khi nhận được hồ sơ đăng ký, các cơ quan có thẩm quyền không thẩm tra, xác minh nên không biết việc ông A đã chuyển nhượng nhà đất cho gia đình cụ C và gia đình cụ C hiện đang cư trú, sinh sống tại căn nhà 495 đường Độc L. Như vậy, UBND tỉnh Đắk Lắk cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà và quyền sử dụng đất ở số 4001090104 ngày 01/8/1997 cho ông Lê Ngọc A là không đúng đối tượng, trình tự thủ tục theo theo quy định tại Điều 11 Pháp lệnh về nhà ở năm 1991, Điều 3, 9, 10 Nghị định số 60-CP ngày 05/7/1994.

Từ phân tích, nhận định trên, HĐXX thấy có căn cứ chấp nhận đơn khởi kiện của nguyên đơn ông Kiều Duy P, công nhận hợp đồng mua bán nhà ngày 24/8/1995 có hiệu lực pháp luật và hủy giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà và quyền sử dụng đất đã cấp cho ông A.

[3]. Về án phí và chi phí tố tụng.

- Về án phí: Do chấp nhận yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn nên bị đơn phải chịu án phí DSST 600.000 đồng. Trả lại cho ông P 600.000 đồng tạm ứng án phí đã nộp tại cơ quan thi hành án.

- Về chi phí xem xét, thẩm định tại chỗ và định giá tài sản: Do chấp nhận yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn nên bị đơn phải chịu 4.000.000 đồng chi phí xem xét thẩm định tại chỗ và định giá tài sản. Số tiền này ông P đã nộp tạm ứng nên ông A có nghĩa vụ thanh toán lại cho ông P.

Vì các lẽ trên,

QUYẾT ĐỊNH

Căn cứ vào khoản 3 Điều 26, Điều 34, Điều 37, Điều 39, Điều 235, Điều 266 Bộ luật tố tụng dân sự; Áp dụng Điều Điều 129, Điều 688 Bộ luật dân sự năm 2015; Điều 122, Điều 182 Luật Nhà ở năm 2014; Điều 2, Điều 3, Điều 12, Điều 13, Điều 14 Pháp lệnh về hợp đồng dân sự năm 1991; Điều 11, Điều 17, Điều 18, Điều 31, Điều 32, Điều 33, Điều 36, Điều 37, Điều 38 Pháp lệnh về nhà ở năm 1991; Điều 3, Điều 9, Điều 10 Nghị định số 60-CP ngày 05/7/1994 của Chính phủ quy định về quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở tại đô thị ; Áp dụng Điều 26, Điều 27 Nghị quyết số 326/2016/UBTVQH14 ngày 30/12/2016 của Ủy ban thường vụ quốc hội, Tuyên xử:

[1]. Chấp nhận yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn ông Kiều Duy P.

- Công nhận Hợp đồng mua bán nhà ngày 24/8/1995 giữa b ên bán ông Lê Ngọc A, bên mua cụ Kiều Duy C, cụ Đỗ Thị T đối với căn nhà và đất tại thửa đất số 495, tờ bản đồ số Độc Lập, diện tích 101,10 m2, địa chỉ tại 495 đường Độc L, phường E, thành phố B (Nay là thửa đất số 123, tờ bản đồ số 6, địa chỉ 239 Lê D, phường E, thành phố B, diện tích thực tế 97,9 m2) có hiệu lực pháp luật.

- Hủy Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà và quyền sử dụng đất ở số 4001090104 do Ủy ban nhân dân tỉnh Đắk Lắk cấp ngày 01/8/1997 cho ông Lê Ngọc A đối với căn nhà và đất diện tích 101,10 m2, địa chỉ tại 495 đường Độc L , phường Ea T, thành phố B, tỉnh Đắk Lắk.

Ông Kiều Duy P và các đồng thừa kế có trách nhiệm liên hệ với cơ quan có thẩm quyền để hoàn tất thủ tục cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và q uyền sử dụng đất đối với nhà đất trên theo quy định của pháp luật.

[2]. Về án phí và chi phí tố tụng.

- Về án phí: Ông Lê Ngọc A phải chịu 600.000 đồng án phí dân sự sơ thẩm.

Trả lại cho ông Kiều Duy P 600.000 đồng tạm ứng đã nộp tại Biên lai thu số 9582 ngày 16/11/2021 của Chi cục Thi hành án dân sự TP.Buôn Ma Thuột, tỉnh Đắk Lắk.

- Về chi phí xem xét, thẩm định tại chỗ và định giá tài sản:

Ông Lê Ngọc A phải chịu 4.000.000 đồng chi phí xem xét thẩm định tại chỗ và định giá tài sản. Do ông Kiều Duy P đã nộp tạm ứng số tiền này nên ông A có nghĩa vụ thanh toán lại cho ông P 4.000.000 đồng.

[3]. Về quyền kháng cáo:

Đương sự có mặt tại phiên tòa được quyền kháng cáo bản án sơ thẩm trong thời hạn 15 ngày, kể từ ngày tuyên án.

Đương sự vắng mặt tại phiên tòa được quyền kháng cáo bản án sơ thẩm trong thời hạn 15 ngày kể từ ngày nhận được bản án hoặc bản án được niêm yết hợp lệ.

Trường hợp bản án, quyết định được thi hành theo quy định tại Điều 2 Luật thi hành án dân sự thì người được thi hành án dân sự, người phải thi hành án dân sự có quyền thỏa thuận thi hành án, quyền yêu cầu thi hành án, tự nguyên thi hành án hoặc bị cưỡng chế thi hành án theo quy định tại Điều 6, Điều 7, Điều 7a, và Điều 9 Luật Thi hành án dân sự. Thời hiệu yêu cầu thi hành án được thực hiện theo quy định tại Điều 30 Luật Thi hành án dân sự.