Bản án 23/2023/DS-ST về tranh chấp hợp đồng dân sự có đặt cọc

TÒA ÁN NHÂN DÂN HUYỆN DI LINH, TỈNH LÂM ĐỒNG

BẢN ÁN 23/2023/DS-ST NGÀY 17/04/2023 VỀ TRANH CHẤP HỢP ĐỒNG DÂN SỰ CÓ ĐẶT CỌC

Ngày 17 tháng 4 năm 2023, tại trụ sở Tòa án nhân dân huyện Di Linh, tỉnh Lâm Đồng xét xử sơ thẩm công khai vụ án thụ lý số 184/2022/TLST-DS ngày 14 tháng 10 năm 2022 về việc “Tranh chấp hợp đồng dân sự có đặt cọc” theo Quyết định đưa vụ án ra xét xử số 20/2023/QĐXXST-DS ngày 27 tháng 02 năm 2023; Quyết định hoãn phiên tòa số 16/2023/QĐST-DS ngày 21 tháng 3 năm 2023 giữa các đương sự:

Nguyên đơn: Anh Nguyễn Văn T, sinh năm: 1984; địa chỉ: Thôn N, xã Đ, huyện D, tỉnh Lâm Đồng.

Người đại diện theo ủy quyền: Ông Lê Thanh D, sinh năm: 1967; địa chỉ:

đường L, phường L, thành phố B, tỉnh Lâm Đồng. (Văn bản ủy quyền ngày 26/8/2022).

Bị đơn: Ông Nguyễn Thanh L, sinh năm: 1971, bà Trịnh Thị Lệ D, sinh năm: 1970; cùng địa chỉ: Thôn F, xã H, huyện D, tỉnh Lâm Đồng.

Ông Nguyễn Thanh Long ủy quyền cho anh Nguyễn Cao T, sinh năm: 1992;

địa chỉ: Thôn F, xã H, huyện D, tỉnh Lâm Đồng.

(Văn bản ủy quyền ngày 10/4/2023).

Ông D, bà D có mặt, anh T, ông L, anh T vắng mặt.

NỘI DUNG VỤ ÁN

Theo đơn khởi kiện, bản tự khai và trong quá trình giải quyết vụ án, đại diện nguyên đơn ông Lê Thanh D trình bày thì:

Ngày 23/01/2022, anh Nguyễn Văn T có ký hợp đồng đặt cọc chuyển nhượng quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất với ông Nguyễn Thanh L, bà Trịnh Thị Lệ D để nhận chuyển nhượng diện tích ngang 10m x dài 50m = 500m2 đất trong đó có 100m2 đất ở nông thôn thuộc một phần thửa đất số 26, tờ bản đồ số 1 tọa lạc tại xã H, huyện D với giá chuyển nhượng là 1.650.000.000 đồng. Cùng ngày (ngày 23/01/2022) anh T đã đặc cọc số tiền 300.000.000 đồng cho ông L, bà D. Khi ký hợp đồng đặt cọc nói trên thì hai bên thỏa thuận mọi khoản thuế, phí và chi phí tách thửa, sang tên do ông L, bà D chịu và hẹn đến ngày 23/02/2022 anh T đưa thêm cho ông L, bà D số tiền 200.000.000 đồng. Số tiền còn lại anh T sẽ thanh toán hết khi ông L, bà D hoàn tất việc tách thửa và sang tên quyền sử dụng đất cho anh T. Nhưng sau khi anh T tìm hiểu và được biết thửa đất nói trên của ông L, bà D đang bị Chi cục Thi hành án dân sự huyện Di Linh cưỡng chế kê biên để bảo đảm nghĩa vụ thi hành án của ông L, bà D. Anh T yêu cầu hủy hợp đồng đặt cọc chuyển nhượng quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất ghi ngày 23/01/2022 giữa anh T và ông L, bà D; yêu cầu ông L, bà D trả số tiền đặt cọc là 300.000.00 đồng nhưng ông L, bà D không đồng ý nên anh Nguyễn Văn T khởi kiện yêu cầu Tòa án giải quyết:

- Hủy hợp đồng đặt cọc việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất ghi ngày 23/01/2022 giữa anh Nguyễn Văn T với ông Nguyễn Thanh L, bà Trịnh Thị Lệ D.

- Buộc ông Nguyễn Thanh L, bà Trịnh Thị Lệ D trả cho anh Nguyễn Văn T số tiền đặt cọc là 300.000.000 đồng.

Theo đơn trình bày ngày 01/11/2022 và lời trình bày của bị đơn bà Trịnh Thị Lệ D thì: Ngày 23/01/2022 vợ chồng bà là Trịnh Thị Lệ D, ông Nguyễn Thanh L và anh Nguyễn Văn T có ký hợp đồng đặt cọc chuyển nhượng quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất đối với diện tích ngang 10m x dài 50m = 500m2 đất, trong đó có 100m2 đất ở trong tổng số diện tích 4.180m2 đất thuộc một phần thửa đất số 26, tờ bản đồ số 1 tại xã H, huyện D với giá chuyển nhượng là 1.650.000.000 đồng. Cùng ngày vợ chồng bà đã nhận của anh T số tiền đặt cọc là 270.000.000 đồng (30.000.000 đồng đưa cho môi giới), hẹn đến ngày 23/02/2022 anh T sẽ đưa thêm 200.000.00 đồng, còn lại sau khi tách sổ 90 ngày anh T sẽ trả đủ số tiền còn lại. Nhưng sau đó anh T không tiếp tục thực hiện hợp đồng và yêu cầu vợ chồng bà trả số tiền đặt cọc thì bà hỏi tại sao không tiếp tục nhận chuyển nhượng nữa thì anh T nói đất đang bị kê biên nên không tiếp tục nhận chuyển nhượng nữa. Bà thừa nhận thửa đất nói trên đang bị Chi cục Thi hành án dân sự huyện Di Linh kê biên nhưng bà vẫn có quyền chuyển nhượng để lấy tiền trả cho những người mà vợ chồng bà có nghĩa vụ phải trả nợ. Anh T chỉ nói miệng với bà là không tiếp tục nhận chuyển nhượng nữa chứ không có văn bản thỏa thuận nào về việc hủy hợp đồng đặt cọc nói trên.

Sau đó, vào ngày 15/02/2022, anh T đưa khoảng 15 đến 16 người vào nhà bà quậy phá và đánh con bà là anh Nguyễn Cao T, gia đình bà đã trình báo sự việc đến cơ quan Công an xã Hòa Nam và Công an huyện Di Linh để giải quyết. Mấy ngày sau, anh T đưa xe tải, gậy gộc, búa, xẻng, dao, máy cắt cỏ đến khu vực nhà bà đòi cướp đất trong khi bà chuyển nhượng quyền sử dụng đất chứ không lừa đảo gì anh T. Anh T không nhận chuyển nhượng nữa thì mất tiền cọc chứ không có quyền đòi tiền bà và đập phá nhà bà gây ảnh hưởng đến công việc, cuộc sống, uy tín của gia đình bà. Hiện nay bà không có khả năng để trả tiền cho anh T, sắp tới bà phải đi chấp hành án, khi nào chấp hành án xong bà về làm ăn có tiền sẽ trả lại số tiền trên cho anh T.

Đến ngày 14/12/2022 bà Trịnh Thị Lệ D làm bản tự khai và trình bày thì: Nay anh T yêu cầu hủy hợp đồng đặt cọc về việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất ghi ngày 23/01/2022 giữa vợ chồng bà và anh T thì bà không đồng ý. Anh T yêu cầu vợ chồng bà trả lại số tiền đặt cọc là 300.000.000 đồng thì vợ chồng bà không đồng ý vì anh T là người vi phạm hợp đồng. Gia đình bà có án phải đi chấp hành án không có khả năng để trả nữa vì gia đình bà đang gặp khó khăn, tài sản đang bị kê biên.

Tòa án đã tiến hành tống đạt thông báo thụ lý vụ án; giấy triệu tập đương sự; thông báo về phiên hòa giải; thông báo phiên họp kiểm tra việc giao nộp, tiếp cận, công khai chứng cứ và hòa giải cho ông L nhưng ông L không đến Tòa làm việc.

Tại phiên tòa hôm nay, nguyên đơn vẫn giữ nguyên yêu cầu khởi kiện. Yêu cầu hủy hợp đồng đặt cọc về việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất ghi ngày 23/01/2022 giữa anh Nguyễn Văn T và ông Nguyễn Thanh L, bà Trịnh Thị Lệ D; yêu cầu ông Nguyễn Thanh L, bà Trịnh Thị Lệ D trả lại cho anh Nguyễn Văn T số tiền đặt cọc là 300.000.000 đồng.

Bị đơn bà Trịnh Thị Lệ D thừa nhận thửa đất số 26, tờ bản đồ số 1 tại xã Hòa Nam, huyện Di Linh đang bị Chi cục Thi hành án dân sự huyện Di Linh cưỡng chế kê biên quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất, chưa làm thủ tục tách thửa đất theo thỏa thuận trong hợp đồng đặt cọc nhưng không đồng ý hủy hợp đồng đặt cọc về việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất ghi ngày 23/01/2022 giữa anh Nguyễn Văn T và ông Nguyễn Thanh L, bà Trịnh Thị Lệ D; không đồng ý trả lại số tiền đặt cọc là 300.000.000 đồng cho anh Nguyễn Văn T vì anh Thái là người vi phạm hợp đồng.

Đại diện Viện kiểm sát nhân dân huyện Di Linh, tỉnh Lâm Đồng phát biểu quan điểm tại phiên tòa:

Về tố tụng: Trong quá trình thụ lý vụ án cũng như giải quyết vụ án, thì Chủ tọa phiên tòa và Hội đồng xét xử đã thực hiện đầy đủ trình tự thủ tục tố tụng. Nguyên đơn, bị đơn bà D thực hiện đúng quyền và nghĩa vụ theo quy định của Bộ luật tố tụng dân sự; bị đơn ông L vắng mặt lần thứ hai không có lý do, không vì sự kiện bất khả kháng hoặc trở ngại khách quan nên Hội đồng xét xử xét xử vắng mặt họ là đảm bảo theo quy định của pháp luật.

Về nội dung: Xét thấy hợp đồng đặt cọc ngày 23/01/2022 giữa anh T và ông Lo, bà D là giao dịch pháp luật không quy định về điều kiện hình thức, không bắt buộc phải được công chứng, chứng thực. Đối tượng của hợp đồng đặt cọc là một phần thửa đất số 26, tờ bản đồ số 1 tọa lạc tại xã Hòa Nam, huyện Di Linh với diện tích 500m2 trong tổng số 4.180m2 đất nhưng trong hợp đồng không thể hiện thông tin đối với giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Thửa đất mà hai bên ký kết hợp đồng đặt cọc để thực hiện việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất đối với thửa đất nói trên đang bị Chi cục Thi hành án dân sự huyện Di Linh cưỡng chế kê biên. Ông L, bà D cũng thừa nhận thửa đất nói trên đang bị cưỡng chế kê biên. Đối chiếu với cam kết chung về hợp đồng đặt cọc thì bên A (ông L, bà D) đất không có tranh chấp với bất kỳ cơ quan, tổ chức, cá nhân nào. Như vậy ông L, bà D không thông báo cho Cơ quan Thi hành án mà tự ý bán tài sản là vi phạm pháp luật nên anh T yêu cầu hủy hợp đồng đặt cọc nói trên và yêu cầu ông L, bà D trả lại số tiền đặt cọc là 300.000.000 đồng là có căn cứ chấp nhận nên đề nghị Hội đồng xét xử chấp nhận yêu cầu khởi kiện của anh T hủy hợp đồng đặt cọc về việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất ghi ngày 23/01/2022 giữa anh Nguyễn Văn T và ông Nguyễn Thanh L, bà Trịnh Thị Lê D; buộc ông Nguyễn Thanh L, bà Trịnh Thị Lệ D có trách nhiệm trả cho anh T số tiền đặt cọc là 300.000.000 đồng.

Về án phí: Buộc ông Nguyễn Thanh L, bà Trịnh Thị Lệ D phải chịu án phí dân sự sơ thẩm theo quy định của pháp luật.

NHẬN ĐỊNH CỦA TÒA ÁN

Căn cứ vào tài liệu, chứng cứ đã được xem xét tại phiên tòa, kết quả tranh tụng tại phiên tòa. Hội đồng xét xử nhận định:

[1] Về quan hệ tranh chấp và thẩm quyền giải quyết: Xuất phát từ yêu cầu khởi kiện của anh Nguyễn Văn T yêu cầu hủy hợp đồng đặt cọc và trả tiền đặt cọc nên xác định quan hệ tranh chấp là “Tranh chấp hợp đồng dân sự có đặt cọc” theo quy định tại khoản 3 Điều 26 Bộ luật tố tụng dân sự. Căn cứ điểm a khoản 1 Điều 35, điểm a khoản 1 Điều 39 Bộ luật tố tụng dân sự, vụ án thuộc thẩm quyền giải quyết của Tòa án nhân dân huyện Di Linh, tỉnh Lâm Đồng.

[2] Về thủ tục tố tụng: Tòa án đã tiến hành triệu tập hợp lệ, người đại diện theo ủy quyền của ông L, bị đơn ông L vắng mặt lần thứ hai không có lý do, không vì sự kiện bất khả kháng hoặc trở ngại khách quan nên Hội đồng xét xử tiến hành xét xử vắng mặt ông L, anh T theo quy định tại khoản 2 Điều 227 của Bộ luật tố tụng dân sự.

[3] Về nội dung tranh chấp:

[3.1] Qua xem xét các tài liệu chứng cứ có trong hồ sơ vụ án thấy rằng: Anh T khởi kiện yêu cầu hủy hợp đồng đặt cọc ghi ngày 23/01/2022 giữa anh T và ông L, bà D thì thấy rằng: Hợp đồng đặt cọc việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất ghi ngày 23/01/2022 giữa anh Nguyễn Văn T và ông Nguyễn Thanh bà Trịnh Thị Lệ Dthì anh T đặt cọc số tiền 300.000.000 đồng để nhận chuyển nhượng một phần diện tích ngang 10m x dài 50m = 500m2 đất trong tổng số diện tích 4.180m2 đất thuộc một phần thửa đất số 26, tờ bản đồ số 1 tại xã Hòa Nam, huyện Di Linh với giá chuyển nhượng là 1.650.000.000 đồng. Ngày 23/01/2022, anh T đã đặt cọc cho ông L, bà D số tiền 300.000.000 đồng, hẹn đến ngày 23/02/2022 sẽ đưa thêm số tiền 200.000.000 đồng và hẹn 90 ngày sau khi làm xong thủ tục tách thửa đất sẽ làm thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất đối với một phần thửa đất nói trên theo quy định của pháp luật. Tuy nhiên, sau đó hai bên không thực hiện được việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất đối với một phần thửa đất nói trên là do đất đang bị Chi cục Thi hành án dân sự huyện Di Lịnh, tỉnh Lâm Đồng cưỡng chế kê biên quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất (Quyết định về việc cưỡng chế kê biên quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất số 11/QĐ-CCTHADS ngày 19/6/2020 của Chi cục Thi hành án dân sự huyện Di Linh). Đối tượng của hợp đồng đặt cọc là một phần thửa đất số 26, tờ bản đồ số 1 tọa lạc tại xã Hòa Nam, huyện Di Linh với diện tích 500m2 trong tổng số 4.180m2 đất nhưng trong hợp đồng không thể hiện thông tin đối với giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Các bên đều thừa nhận thửa đất mà hai bên ký kết hợp đồng đặt cọc để thực hiện việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất đối với một phần diện tích (500m2) thửa đất số 26, tờ bản đồ số 1 trong tổng số diện tích 4.180m2 đất tại xã Hòa Nam, huyện Di Linh đang bị Chi cục Thi hành án dân sự huyện Di Linh cưỡng chế kê biên.

Điều 188 Luật đất đai năm 2013 quy định: “Điều kiện thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất, góp vốn bằng quyền sử dụng đất” với điều kiện “Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án”.

Điều 123 Bộ luật dân sự quy định “Giao dịch dân sự có mục đích, nội dung vi phạm điều cấm của luật, trái đạo đức xã hội thì vô hiệu”. Như vậy, hợp đồng đặt cọc việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất ghi ngày 23/01/2022 giữa anh Nguyễn Văn T và ông Nguyễn Thanh L, bà Trịnh Thị Lệ D là vô hiệu do vi phạm điều cấm của luật. Anh T khởi kiện yêu cầu hủy hợp đồng đặt cọc việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất ghi ngày 23/01/2022 giữa anh T và ông L, bà D là có cơ sở chấp nhận.

[3.2] Đối với yêu cầu khởi kiện của anh T yêu cầu ông L, bà D trả lại số tiền đã đặt cọc là 300.000.000 đồng thì thấy rằng: Hợp đồng đặt cọc chuyển nhượng quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất ghi ngày 23/01/2022 thể hiện số tiền chuyển nhượng một phần ngang 10m x dài 50m = 500m2 đất trong tổng số diện tích 4.180m2 đất thuộc một phần thửa đất 26, tờ bản đồ số 1 tại xã Hòa Nam, huyện Di Linh với giá 1.650.000.000 đồng. Nguyên đơn trình bày đã đặt cọc cho ông L, bà D số tiền 300.000.00 đồng vào 23/01/2022 là phù hợp với nội dung của hợp đồng đặt cọc. Bà D chỉ thừa nhận có nhận của anh T số tiền 270.000.000 đồng (còn 30.000.000 đồng đưa cho người môi giới) nhưng không có căn cứ chứng minh. Tại “Đơn trình bày” ghi ngày 01/11/2022 của bà D thể hiện “Hiện nay tôi không có khả năng để trả cho anh T, sắp tới tôi phải đi chấp hành án khi nào chấp hành án xong tôi về làm ăn có tiền sẽ trả lại số tiền trên cho anh T” (bút lục số 30). Do hợp đồng đặt cọc chuyển nhượng quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất giữa anh Tvà ông L, bà D vô hiệu nên cần buộc vợ chồng ông L, bà D trả lại cho anh Tsố tiền đặt cọc là 300.000.000 đồng.

Với những nhận định trên cần chấp yêu cầu khởi kiện của anh T: Hủy hợp đồng đặt cọc về việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất ghi ngày 23/01/2022 giữa anh T và ông L, bà D; buộc ông L, bà D có trách nhiệm trả lại cho anh T số tiền đặt cọc là 300.000.000 đồng.

[4] Về án phí: Do yêu cầu được chấp nhận nên anh T không phải chịu án phí dân sự sơ thẩm. Hoàn trả số tiền tạm ứng án phí dân sự sơ thẩm cho anh T.

Buộc bị đơn phải chịu án phí dân sự sơ thẩm theo quy định của pháp luật.

Vì các lẽ trên, 

QUYẾT ĐỊNH

- Căn cứ khoản 3 Điều 26; điểm a khoản 1 Điều 35, điểm a khoản 1 Điều 39, khoản 1 Điều 228, khoản 2 Điều 229, các Điều 144, 147, 273 của Bộ luật tố tụng dân sự;

- Căn cứ Điều 328 của Bộ luật Dân sự;

- Căn cứ Nghị quyết số 326/2016/UBTVQH14 ngày 30/12/2016 của Ủy ban thường vụ Quốc hội quy định về mức thu, miễn, giảm, thu, nộp quản lý và sử dụng án phí, lệ phí Tòa án;

Chấp nhận yêu cầu khởi kiện của anh Nguyễn Văn T về việc “Tranh chấp hợp đồng dân sự có đặt cọc” đối với ông Nguyễn Thanh L, bà Trịnh Thị Lệ D, xử:

1. Hủy hợp đồng đặt cọc chuyển nhượng quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất ghi ngày 23/01/2022 giữa anh Nguyễn Văn T và ông Nguyễn Thanh L, bà Trịnh Thị Lệ D.

2. Buộc ông Nguyễn Thanh L, bà Trịnh Thị Lệ D có trách nhiệm trả cho anh Nguyễn Văn T số tiền đặt cọc là 300.000.0000 (Ba trăm triệu) đồng.

Kể từ ngày Bản án có hiệu lực pháp luật (đối với các trường hợp cơ quan thi hành án có quyền chủ động ra quyết định thi hành án) hoặc kể từ ngày người được thi hành án có đơn yêu cầu thi hành án đối với số tiền phải thi hành án cho đến khi thi hành án xong tất cả các khoản tiền, hàng tháng ông L, bà D còn phải chịu khoản tiền lãi của số tiền còn phải thi hành án theo mức lãi suất theo quy định tại điều 357, khoản 2 điều 468 của Bộ luật dân sự.

3. Về án phí:

Hoàn trả cho anh Nguyễn Văn T số tiền 7.800.000 (Bảy triệu tám trăm nghìn) đồng tạm ứng án phí dân sự sơ thẩm mà anh T đã nộp theo biên lai thu số 0006850 ngày 14/10/2022 của Chi cục Thi hành án dân sự huyện Di Linh, tỉnh Lâm Đồng.

Buộc ông Nguyễn Thanh L, bà Trịnh Thị Lệ D phải chịu 15.300.000 (Mười lăm triệu ba trăm nghìn) đồng án phí dân sự sơ thẩm.

Trong thời hạn 15 (mười lăm) ngày kể từ ngày tuyên án, anh T, bà D có quyền kháng cáo lên Toà án nhân dân tỉnh Lâm Đồng để yêu cầu xét xử phúc thẩm; Riêng ông Nguyễn Thanh L vắng mặt tại phiên tòa thì thời hạn kháng cáo là 15 (mười lăm) ngày tính từ ngày nhận được bản án hoặc niêm yết bản án.

Trường hợp Bản án được thi hành theo qui định tại Điều 2 Luật Thi hành án dân sự thì người được thi hành án dân sự, người phải thi hành án dân sự có quyền thỏa thuận thi hành án, quyền yêu cầu thi hành án, tự nguyện thi hành án hoặc bị cưỡng chế thi hành án theo qui định tại các điều 6, 7 và 9 Luật thi hành án dân sự; thời hiệu thi hành án được thực hiện quy định tại điều 30 Luật thi hành án dân sự.