Bản án 230/2023/DS-ST về tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng và thuê quyền sử dụng đất

TÒA ÁN NHÂN DÂN HUYỆN ĐẦM DƠI, TỈNH CÀ MAU

BẢN ÁN 230/2023/DS-ST NGÀY 15/09/2023 VỀ TRANH CHẤP HỢP ĐỒNG CHUYỂN NHƯỢNG VÀ THUÊ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT

Ngày 15 tháng 9 năm 2023 tại trụ sở Tòa án nhân dân huyện Đầm Dơi xét xử sơ thẩm công khai vụ án thụ lý số: 11/2023/TLST-DS ngày 13 tháng 01 năm 2023 về việc “tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng và thuê quyền sử dụng đất” theo Quyết định đưa vụ án ra xét xử số: 252/2023/QĐXXST-DS ngày 28 tháng 7 năm 2023, giữa các đương sự:

- Nguyên đơn: Anh Nguyễn Tiến Đ, sinh năm 1993. Địa chỉ cư trú: Khóm x, Phường y, thành phố C, tỉnh Cà Mau.

Người đại diện hợp pháp theo ủy quyền của nguyên đơn: Ông Đặng Hữu Th, sinh năm 1968. Địa chỉ cư trú: Khóm z, thị trấn Đ1, huyện Đ2, tỉnh Cà Mau – văn bản ủy quyền ngày 24/12/2022 (có mặt).

- Bị đơn: Anh Phan Văn L, sinh năm 1984. Địa chỉ cư trú: Ấp T2, xã T3, huyện Đ, tỉnh Cà Mau (có mặt tại phiên tòa, vắng mặt khi tuyên án).

- Người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan:

1. Bà Bào Thị P. Địa chỉ cư trú: Ấp T2, xã T3, huyện Đ, tỉnh Cà Mau (vắng mặt).

2. Anh Phan Văn L1, sinh năm 1980. Địa chỉ cư trú Ấp T2, xã T3, huyện Đ, tỉnh Cà Mau (có mặt tại phiên tòa, vắng mặt khi tuyên án).

3. Chị Võ Kiều L2, sinh năm 1979. Địa chỉ cư trú: Ấp T2, xã T3, huyện Đ, tỉnh Cà Mau (vắng mặt).

4. Chị Phan Kiều T. Địa chỉ cư trú: Ấp T2, xã T3, huyện Đ, tỉnh Cà Mau (vắng mặt).

5. Chị Phan Bích H. Địa chỉ cư trú: Ấp T2, xã T3, huyện Đ, tỉnh Cà Mau (vắng mặt).

6. Anh Phan Vũ T1. Địa chỉ cư trú: Ấp T2, xã T3, huyện Đ, tỉnh Cà Mau (vắng mặt).

7. Chị Phan Kiều P. Địa chỉ cư trú: Ấp T2, xã T3, huyện Đ, tỉnh Cà Mau (vắng mặt).

NỘI DUNG VỤ ÁN

* Theo đơn khởi kiện của anh Nguyễn Tiến Đ, lời trình bày tại phiên tòa của ông Đặng Hữu Th, thể hiện:

Vào ngày 19/4/2021 anh Phan Văn L nhận số tiền 300.000.000 đồng để chuyển nhượng quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất tại thửa 265, diện tích 4.752m2 theo giấy chứng nhận số CE886204 và thửa 294, diện tích 8.364m2 theo giấy chứng nhận số CE886205 tại ấp T2, xã T3, huyện Đ, tỉnh Cà Mau (giấy chứng nhận anh L được Giám đốc Sở Tài Nguyên và Môi trường tỉnh Cà Mau cùng cấp ngày 21/12/2016); sau khi nhận tiền, các bên ký hợp đồng để anh L thuê lại phần đất với giá 10.500.000 đồng/tháng, thời hạn thuê là 12 tháng (kể từ ngày 19/4/2021); quá trình thực hiện, anh L không trả tiền thuê. Đến ngày 20/5/2021, các bên đến Văn phòng Công chứng Cao Thị Kiều Diễm lập hợp đồng chuyển nhượng phần đất nêu trên và đã được cập nhật chỉnh lý biến động qua tên anh Đ vào ngày 04/8/2022.

Từ nguyên nhân trên, anh Đ khởi kiện yêu cầu anh L trả lại phần đất đã chuyển nhượng theo các giấy chứng nhận đã cập nhật chỉnh lý ngày 04/8/2022 và yêu cầu anh L thanh toán số tiền thuê quyền sử dụng đất thời gian 20 tháng là 210.000.000 đồng.

Tại phiên tòa, đại diện hợp pháp theo ủy quyền của nguyên đơn là ông Đặng Hữu Thọ thống nhất tách giao phần đất khu vực nhà và khu vực mộ của gia đình anh L cho anh L tiếp tục sử dụng, phần đất còn lại yêu cầu giao cho anh Đ; yêu cầu công nhận hợp đồng thuê đất và yêu cầu anh Lại trả tiền thuê đất số tiền 210.000.000 đồng. Hoặc yêu cầu hủy hợp đồng chuyển nhượng đất và xử lý hậu quả về việc bồi thường, yêu cầu công nhận hợp đồng thuê và trả tiền thuê đất theo pháp luật.

* Lời trình bày tại phiên tòa của anh Phan Văn L, thể hiện:

Trước đây anh đã thế chấp các giấy chứng nhận để vay của anh Đ số tiền 300.000.000 đồng, lãi suất 10.500.000 đồng/tháng; tuy nhiên, về thủ tục các bên làm hồ sơ sang nhượng cho anh Đ và anh thuê lại phần đất sử dụng với số tiền 10.500.000 đồng/tháng; sau khi vay, anh trả được 04 – 05 tháng tiền lãi thì ngưng đóng (do dịch bệnh) cho đến nay. Qua yêu cầu của anh Đ, anh đồng ý trả lại 300.000.000 đồng và yêu cầu xem xét giảm bớt khoản tiền lãi do hiện nay anh có hoàn cảnh rất khó khăn; hiện nay phần đất anh L đang sử dụng cùng với bà Bào Thị P (mẹ) và vợ, con anh Phan Văn L1.

Tại phiên tòa, anh L đồng ý hủy hợp đồng chuyển nhượng và bồi thường thiệt hại theo mức độ lỗi của các bên theo quy định của pháp luật; không đồng ý trả tiền thuê đất theo yêu cầu của nguyên đơn.

* Lời trình bày của anh Phan Văn L1 tại phiên tòa, thể hiện:

Phần đất này của cha, mẹ để lại cho anh và anh L (phần đất của anh là 05 công tầm lớn); do anh L trực tiếp nuôi cha, mẹ và anh phải đi làm ăn xa nên đã đồng ý để anh L đứng tên quyền sử dụng đất; anh đã xây dựng nhà và quản lý, sử dụng phần đất cùng với vợ là chị Võ Kiều L2 và các con gồm: Phan Kiều T, Phan Bích H, Phan Vũ T1, Phan Kiều P.

Do đây là phần đất được cho chung cùng với anh L nên anh L1 yêu cầu giữ nguyên phần đất cho gia đình anh tiếp tục sử dụng, về thực hiện các khoản phải hoàn trả cho anh Đ thì anh L phải chịu trách nhiệm.

* Đối với bà Bào Thị P, chị Võ Kiều L2, chị Phan Kiều T, chị Phan Bích H, anh Phan Vũ T1 và chị Phan Kiều P: Mặc dù đã được tống đạt thông báo về việc thụ lý vụ án và các văn bản tố tụng nhưng các đương sự không có ý kiến gì về các vấn đề có liên quan trong vụ án.

Tại phiên tòa, đại diện Viện kiểm sát nhân dân huyện Đầm Dơi phát biểu ý kiến về việc tuân theo pháp luật của Thẩm phán, Hội đồng xét xử, Thư ký phiên tòa và người tham gia tố tụng trong quá trình giải quyết vụ án kể từ khi thụ lý đến trước thời điểm Hội đồng xét xử nghị án đã thực hiện đúng quy định Bộ luật Tố tụng dân sự nên không có kiến nghị và đề nghị Hội đồng xét xử: Áp dụng các điều 122, 124, 131, 481, 482, 500, 501 và 502 của Bộ luật Dân sự và Nghị quyết số 326/2016/UBTVQH14 ngày 30/12/2016 của Ủy ban Thường vụ Quốc hội quy định về mức thu, miễn, giảm, thu, nộp, quản lý và sử dụng án phí và lệ phí Tòa án.

Chấp nhận yêu cầu của nguyên đơn. Tuyên bố vô hiệu hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất ngày 20/5/2021, xử lý hậu quả việc tuyên bố vô hiệu theo quy định của pháp luật, buộc anh L trả cho anh Đ số tiền thuê 210.000.000 đồng.

Án phí dân sự sơ thẩm, chi phí tố tụng các đương sự phải chịu theo quy định của pháp luật.

NHẬN ĐỊNH CỦA TÒA ÁN

[1] Về quan hệ pháp luật tranh chấp: Anh Nguyễn Tiến Đ khởi kiện yêu cầu anh Phan Văn L trả lại phần đất đã chuyển nhượng và phần tiền thuê đất nên quan hệ pháp luật giải quyết trong vụ án này là “tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng và thuê quyền sử dụng đất” thuộc thẩm quyền của Tòa án theo khoản 3 Điều 26 của Bộ luật Tố tụng dân sự.

[2] Bà Bào Thị P, chị Võ Kiều L2, chị Phan Kiều T, chị Phan Bích H, anh Phan Vũ T1 và chị Phan Kiều P đã được triệu tập hợp lệ để tham gia phiên tòa đến lần thứ hai nhưng vẫn vắng mặt nên Hội đồng xét xử căn cứ vào điểm b khoản 2 Điều 227 của Bộ luật Tố tụng dân sự tiến hành xét xử vắng mặt đối với các đương sự này là phù hợp và đúng quy định của pháp luật.

[3] Tại phiên tòa, đại diện hợp pháp theo ủy quyền của nguyên đơn là ông Đặng Hữu Th thay đổi yêu cầu khởi kiện về việc hủy hợp đồng, giải quyết hậu quả việc hủy hợp đồng và yêu cầu trả tiền thuê theo quy định của pháp luật. Xét thấy việc thay đổi một phần yêu cầu khởi kiện của ông Th là hoàn toàn tự nguyện, không trái quy định của pháp luật nên được chấp nhận khoản 1 Điều 244 của Bộ luật Tố tụng dân sự.

[4] Quá trình giải quyết vụ án, ông Th đơn có đơn đề nghị không hòa giải nên vụ án không tiến hành hòa giải được theo khoản 4 Điều 207 của Bộ luật Tố tụng dân sự.

[5] Tòa án đã kết hợp với Công ty TNHH phát triển xanh Việt Nam thẩm định phần đất tranh chấp. Tuy nhiên, mặc dù đã được thông báo về thời gian xem xét, thẩm định nhưng anh L, bàị P, anh L1, chị L2, chị T, chị H, anh T1 và chị P vắng mặt nên Tòa án không thể tiến hành thẩm định. Ngày 05/6/2023 ông Th có đơn yêu cầu không yêu cầu đo đạc mà sử dụng kết qủa đo đạc của Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai huyện Đầm Dơi khi cấp giấy chứng nhận của anh L để giải quyết vụ án.

Qua các tài liệu cấp giấy chứng nhận của anh L do Văn phòng đăng ký đất đai huyện cung cấp, thấy rằng: Phần đất có nguồn gốc của ông Phan Văn B (cha của anh L) được Ủy ban nhân dân huyện Đầm Dơi cấp Giấy chứng nhận số 149954, ngày 10/5/1994 có diện tích 21.600m2 tại các thửa đất 173, 227 tờ bản đồ số 3 tại ấp T2, xã T3, huyện Đ, tỉnh Cà Mau. Đến ngày 02/11/2016 ông B lập hợp đồng tặng cho anh Phan Văn M, chị Nguyễn Thúy H diện tích 10.619m2; phần diện tích còn lại 10.981m2 ông B cho anh L sử dụng; ngày 22/11/2016 Cán bộ Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai huyện xuống thực địa và lập bản mô tả ranh giới, mốc giới thửa đất; đến ngày 24/11/2016 Chi nhánh Văn phòng đã cung cấp phiếu xác nhận kết quả đo đạc hiện trạng thửa đất thể hiện kích thước các phía tiếp giáp và có diện tích 13.116m2 (gồm: Đất ở nông thôn 300m2, đất trồng cây lâu năm 4.452m2 và đất nuôi trồng thủy sản 8.364m2). Trên cơ sở kết quả đo đạc, ngày 29/11/2016 ông B làm hợp đồng tặng cho anh L phần đất này và đến ngày 21/12/2016 Giám đốc Sở Tài Nguyên và Môi trường tỉnh Cà Mau cấp cho anh L1 giấy chứng nhận số CE886204 tại thửa 265 có diện tích 4.752m2 và giấy chứng nhận số CE886205 tại thửa 294, diện tích 8.364m2. Do phần đất anh L đã được cấp giấy chứng nhận thể hiện cụ thể kích thước, diện tích nên không cần thiết phải thẩm định lại khi giải quyết vụ án nên chấp nhận ý kiến của ông Th về nội dung này là phù hợp.

[6] Theo các tài liệu, chứng cứ có trong hồ sơ và lời thừa nhận tại phiên tòa của các đương sự, thể hiện: Vào ngày 19/4/2021 anh L làm biên nhận để chuyển nhượng phần đất anh L đã được cấp giấy chứng nhận cho anh Đ với số tiền 300.000.000 đồng; sau khi anh L nhận tiền, anh Đ làm hợp đồng cho anh L thuê lại thời hạn 12 tháng với giá 10.500.000 đồng/tháng. Đến ngày 20/5/2021, các bên đến Văn phòng Công chứng Cao Thị Kiều Diễ m lập hợp đồng chuyển nhượng đã cập nhật chỉnh lý biến động qua tên anh Đ vào ngày 04/8/2022. Đây là những tình tiết, sự kiện không phải chứng minh theo điểm a khoản 1 Điều 92 của Bộ luật Tố tụng dân sự.

[7] Xét việc đồng ý hủy hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa các đương sự, thấy rằng:

Hợp đồng chuyển nhượng đã được công chứng vào ngày 20/5/2021, đến ngày 04/8/2022 cập nhật, chỉnh lý biến động qua tên anh Đ.

Qua diễn biến tại phiên tòa, thể hiện: Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa anh L và anh Đ được thiết lập là hoàn toàn tự nguyện, thỏa mãn các điều kiện quy định tại các điều 167 và 188 của Luật Đất đai. Tuy nhiên, quá trình thực hiện hợp đồng, anh L đã không cung cấp thông tin đầy đủ (mặc dù phần đất do anh L đứng tên nhưng là tài sản sử dụng chung với bàị P và vợ chồng anh L1) làm cho anh Đ hiểu sai lệch về chủ thể, tính chất sử dụng của phần đất nên đã xác lập hợp đồng chuyển nhượng; mặt khác, trước khi nhận chuyển nhượng anh Đ không đến thực địa để kiểm tra dẫn đến có sai sót về thông tin khi ký hợp đồng chuyển nhượng nên giao dịch này bị vô hiệu theo Điều 127 của Bộ luật Dân sự và các bên sẽ hoàn trả cho nhau những gì đã nhận, bên có lỗi phải bồi thường theo Điều 131 của Bộ luật Dân sự.

Tại phiên tòa, mặc dù các đương sự đề nghị hủy hợp đồng chuyển nhượng; tuy nhiên, về bản chất là yêu cầu chấm dứt hợp đồng nên đối chiếu với quy định của pháp luật thì đây là trường hợp đồng bị vô hiệu nên cần tuyên bố hợp đồng chuyển nhượng đất giữa anh L và anh Đ vô hiệu và xử lý hậu quả của vô hiệu là phù hợp.

Do phần đất anh L đang quản lý, sử dụng cùng với bàị P, anh L1, chị L2, chị T, chị H, anh T1 và chị P nên giữ nguyên cho các đương sự tiếp tục quản lý, sử dụng nhưng anh L phải có nghĩa vụ trả lại cho anh Đ số tiền 300.000.000 đồng là phù hợp.

[8] Xét yếu tố lỗi dẫn đến hợp đồng chuyển nhượng vô hiệu, thấy rằng: Như trên đã phân tích, quá trình thực hiện hợp đồng, anh L không cung cấp thông tin đầy đủ làm cho anh Đ hiểu sai lệch về chủ thể, tính chất của đối tượng đã xác lập hợp đồng chuyển nhượng và trước khi nhận chuyển nhượng, anh Đ không đến thực địa để kiểm tra hiện trạng để xác định các chủ thể đang sử dụng đất nên các đương sự cùng có lỗi trong trường hợp này và mỗi bên có phần lỗi ngang nhau. Như vậy, thiệt hại được xác định trong trường hợp này là: 13.116m2 x 90.000 đồng/m2 – 300.000.000 đồng = 880.440.000 đồng và mỗi bên phải chịu mức thiệt hại là 440.220.000 đồng.

[9] Từ sự phân tích ở mục [7, 8] nêu trên, xét thấy cần buộc anh L phải trả cho anh Đ tổng số tiền 740.220.000 đồng là phù hợp (300.000.000 đồng + 440.220.000 đồng).

[10] Xét yêu cầu trả tiền thuê đất của nguyên đơn, thấy rằng: Do hợp đồng thuê được xác lập trên cơ sở giấy nhận tiền để chuyển nhượng đất vào ngày 19/4/2021; tuy nhiên, đến ngày 20/5/2021 các bên mới ký hợp đồng chuyển nhượng và đến ngày 04/8/2022 mới được cập nhật chỉnh lý, biến động. Như vậy, hợp đồng thuê được thiết lập trước thời điểm hợp đồ ng chuyển nhượng có hiệu lực và do hợp đồng chuyển nhượng đã bị vô hiệu nên hợp đồng thuê này cũng bị vô hiệu theo khoản 4 Điều 402 và khoản 2 Điều 407 của Bộ luật Dân sự nên yêu cầu của ông Thọ và đề nghị của đại diện Viện kiểm sát về việc buộc anh L trả cho anh Đ số tiền tiền thuê đất 210.000.000 đồng là không phù hợp, không được chấp nhận.

Quá trình giải quyết và tại phiên tòa, anh L xác định đã trả được 04 -05 tháng tiền thuê đất nhưng không đưa ra được tài liệu, chứng cứ để chứng minh trong khi đó ông Th không thừa nhận việc anh Đ đã nhận tiền nên không đặt ra việc xử lý đối với số tiền này là phù hợp.

[11] Chi phí xem xét, thẩm định tại chỗ và định giá tài sản: Tại phiên tòa, ông Th xác định anh Đ sẽ tự nguyện chịu các khoản chi phí này và không có yêu cầu gì khác; xét thấy, đây là quyền định đoạt của đương sự, không trái pháp luật nên được chấp nhận và anh Đ sẽ chịu các khoản chi phí này theo các điều 157 và 161 của Bộ luật Tố tụng dân sự.

[12] Án phí dân sự sơ thẩm: Theo khoản 1 Điều 147 của Bộ luật Tố tụng dân sự; khoản 3 Điều 27 Nghị quyết số 326/2016/UBTVQH14 ngày 30/12/2016 của Ủy ban Thường vụ Quốc hội quy định về mức thu, miễn, giảm, thu, nộp, quản lý và sử dụng án phí và lệ phí Tòa án thì anh Đ phải chịu án phí không có giá ngạch đối với nội dung theo hợp đồng thuê đất không được chấp nhận là 300.000 đồng và anh L phải chịu án phí có giá ngạch đối với phần phải thực hiện nghĩa vụ là: 20.000.000 đồng + 340.220.000 đồng x 4% = 33.608.800.000 đồng.

Vì các lẽ trên,

QUYẾT ĐỊNH

Căn cứ vào khoản 3 Điều 26, điểm a khoản 1 Điều 92, khoản 1 Điều 147, Điều 157, Điều 161, khoản 4 Điều 207, điểm b khoản 2 Điều 227, khoản 1 Điều 244 và khoản 1 Điều 273 của Bộ luật Tố tụng dân sự; Điều 127, Điều 131, khoản 4 Điều 402, khoản 2 Điều 407, Điều 500, Điều 501 và Điều 502 của Bộ luật Dân sự; các điều 167 và 188 của Luật Đất đai; khoản 3 Điều 27 Nghị quyết số 326/2016/UBTVQH14 ngày 30/12/2016 của Ủy ban Thường vụ Quốc hội quy định về mức thu, miễn, giảm, thu, nộp, quản lý và sử dụng án phí và lệ phí Tòa án.

Tuyên xử:

1. Chấp nhận một phần yêu cầu khởi kiện của anh Nguyễn Tiến Đ. Tuyên bố hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất ngày 20/5/2021 và hợp đồng thuê quyền sử dụng đất ngày 19/4/2021 giữa anh Đ với anh Phan Văn L vô hiệu.

Anh L cùng bà Bào Thị P, anh Phan Văn L1, chị Võ Kiều L2, chị Phan Kiều T, chị Phan Bích H, anh Phan Vũ T1 và chị Phan Kiều P tiếp tục được sử dụng các phần đất tại ấp T2, xã T3, huyện Đ, tỉnh Cà Mau theo các giấy chứng nhận mà anh Phạm Văn L đã được cấp ngày 21/12/2016 (cập nhật, chỉnh lý sang tên anh Nguyễn Tiến Đ ngày 04/8/2022) số CE886204 tại thửa 265 có diện tích 4.752m2 và số CE886205 tại thửa 294 có diện tích 8.364m2.

Các đương sự có quyền, nghĩa vụ liên hệ đến cơ quan có thẩm quyền để cập nhật, chỉnh lý quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật.

Buộc anh L trả cho anh Đ tổng số tiền 740.220.000 đồng (bảy trăm bốn mươi triệu hai trăm hai mươi nghìn đồng).

Kể từ ngày có đơn yêu cầu thi hành án của anh Nguyễn Tiến Đ cho đến khi thi hành án xong khoản tiền phải trả thì hàng tháng anh Phan Văn L còn phải chịu khoản tiền lãi của số tiền còn phải thi hành án theo mức lãi suất quy định tại khoản 2 Điều 468 Bộ luật Dân sự.

2. Không chấp nhận một phần yêu cầu của anh Nguyễn Tiến Đ. Tuyên bố hợp đồng thuê quyền sử dụng đất giữa anh Nguyễn Tiến Đ và anh Phan Văn L thiết lập ngày 19/4/2021 vô hiệu và không chấp nhận yêu cầu của anh Đ về yêu cầu anh L trả số tiền 210.000.000 đồng (hai trăm mười triệu đồng).

3. Chi phí xem xét, thẩm định tại chỗ và định giá tài sản: Anh Nguyễn Tiến Đ tự nguyện chịu số tiền 2.700.000 đồng (hai triệu bảy trăm nghìn đồng) (đã thanh toán xong).

4. Án phí dân sự sơ thẩm:

Anh Nguyễn Tiến Đ phải chịu 300.000 đồng; đối trừ số tiền anh Đ đã nộp tạm ứng 5.250.000 đồng theo Biên lai thu tiền số 0013498 ngày 13/01/2023 của Chi cục thi hành án dân sự huyện Đầm Dơi thì anh Đ được nhận lại 4.950.000 đồng (bốn triệu chín trăm năm mươi nghìn đồng).

Anh Phan Văn L phải chịu 33.608.800 đồng (ba mươi ba triệu sáu trăm lẻ tám nghìn tám trăm đồng) (chưa nộp).

Trường hợp bản án, quyết định được thi hành theo quy định tại Điều 2 Luật thi hành án dân sự thì người được thi hành án dân sự, người phải thi hành án dân sự có quyền thỏa thuận thi hành án, quyền yêu cầu thi hành án, tự nguyện thi hành án hoặc bị cưỡng chế thi hành án theo quy định tại các Điều 6, 7 và 9 Luật thi hành án dân sự; thời hiệu thi hành án được thực hiện theo quy định tại Điều 30 Luật thi hành án dân sự.

Các đương sự có quyền làm đơn kháng cáo trong thời hạn 15 ngày kể từ ngày tuyên án, đương sự vắng mặt tại phiên tòa thì thời hạn kháng cáo tính từ ngày nhận được bản án hoặc được tống đạt hợp lệ.