Bản án 222/2018/DS-PT ngày 08/11/2018 về tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất

TÒA ÁN NHÂN DÂN TỈNH TÂY NINH

BẢN ÁN 222/2018/DS-PT NGÀY 08/11/2018 VỀ TRANH CHẤP HỢP ĐỒNG CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT

Trong các ngày 01 và 08 tháng 11 năm 2018; tại trụ sở, Tòa án nhân dân tỉnh Tây Ninh xét xử phúc thẩm công khai vụ án thụ lý số: 122/2018/TLPT-DS, ngày 07 tháng 8 năm 2018 về “Tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, tài sản trên đất”.

Do Bản án dân sự sơ thẩm số: 27/2018/DS-ST ngày 28 tháng 6 năm 2018, của Tòa án nhân dân huyện Hòa Thành, tỉnh Tây Ninh bị kháng cáo.

Theo Quyết định đưa vụ án ra xét xử phúc thẩm số: 190/2018/QĐ-PT ngày 08 tháng 10 năm 2018, giữa các đương sự:

- Nguyên đơn: Anh Hồ Duy T, sinh năm 1985; cư trú tại: Số T1, đường T2, khu phố T3, phường T4, thành phố T5, tỉnh Tây Ninh, có mặt.

- Bị đơn: Chị Lầu Thị Ngọc S, sinh năm 1977; cư trú tại: Số S1, đường S2, ấp S3, xã S4, huyện S5, tỉnh Tây Ninh, vắng mặt.

Người đại diện theo ủy quyền của chị S: Anh Trần Vi Anh N, sinh năm 1973, cư trú tại: Số N1, tổ N2, ấp N3, xã N4, huyện N5, tỉnh Tây Ninh (văn bản ủy quyền ngày 30-10-2017), có mặt.

- Người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan:

1. Anh Dương Minh M, sinh năm 1977;

2. Cháu Dương Lầu Minh G, sinh năm 2000;

3. Cháu Dương Lầu Kim Ng, sinh năm 2005;

Cùng cư trú tại: Số S1, đường S2, ấp S3, xã S4, huyện S5, tỉnh Tây Ninh, vắng mặt.

Người đại diện theo pháp luật của cháu Ng: Chị Lầu Thị Ngọc S, vắng mặt.

4. Chị Huỳnh Thị Ngọc D, sinh năm 1985; cư trú tại: Số D1, đường D2, khu phố D3, Phường D4, thành phố T5, tỉnh Tây Ninh, có mặt.

- Người kháng cáo: Chị Lầu Thị Ngọc S là bị đơn.

- Viện kiểm sát kháng nghị: Viện kiểm sát nhân dân tỉnh Tây Ninh.

NỘI DUNG VỤ ÁN

Theo đơn khởi kiện và trong quá trình giải quyết vụ án, nguyên đơn – anh Hồ Duy T trình bày:

Do có nhu cầu mua nhà và được sự giới thiệu của người quen nên anh biết chị S bán nhà đất, anh đến hỏi mua. Chị S thỏa thuận chuyển nhượng cho anh phần đất tọa lạc tại Số S1, đường S2, ấp S3, xã S4, huyện S5, tỉnh Tây Ninh có diện tích 161,7 m2, thửa 558, tờ bản đồ số 34, trên đất có 01 căn nhà cấp 4 với giá 630.000.000 đồng.

Ngày 22-11-2016, anh đặt cọc cho chị S số tiền 280.000.000 đồng, hai bên có lập Giấy cam kết nhận cọc chuyển nhượng nhà đất viết tay. Do đất của chị S đang thế chấp tại Ngân hàng nên cùng ngày 22-11-2016, anh và chị S đến Ngân hàng Thương mại cổ phần Á Châu – Chi nhánh Tây Ninh để trả khoản nợ277.621.328 đồng (gồm 269.998.000 đồng tiền nợ gốc và 2.223.368 tiền nợ lãi) của chị S.

Ngày 24-11-2016, anh và chị S đến Phòng Công chứng Số 1, tỉnh Tây Ninh để lập hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ theo quy định, do căn nhà chưa có giấy chứng nhận sở hữu nhà nên chỉ làm hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất và để đóng thuế thua nhập cá nhân ít nên chị S đề nghị ghi giá trị chuyển nhượng chỉ 120.000.000 đồng. Sau khi ký kết hợp đồng thì anh đã giao cho chị S số tiền còn lại là 70.000.000 đồng, chị S cũng đã ký vào Giấy giao tiền ngày 24-11-2016, thể hiện đã nhận đủ số tiền chuyển nhượng nhà và đất cho anh. Tổng cộng, anh đã giao cho chị S số tiền là 627.621.328 đồng; tiền thuế thu nhập cá nhân anh đóng thay chị S, nên anh đã thực hiện xong nghĩa vụ giao tiền. Hiện tại, anh đã được cấp giấy chứng nhận QSDĐ vào ngày 24-10-2017.

Tuy nhiên, sau khi nhận tiền thì chị S không tiến hành giao nhà, đất cho anh; sự việc đã được Ủy ban nhân dân xã Trường Tây giải quyết nhưng không thành.

Anh T yêu cầu chị S giao cho anh nhà, đất tọa lạc tại Số S1, đường S2, ấp S3, xã S4, huyện S5, tỉnh Tây Ninh có diện tích 161,7m2, thửa 558, tờ bản đồ số 34.

Tại bản tự khai và quá trình làm việc, bị đơn - chị Lầu Thị Ngọc S và người đại diện theo ủy quyền trình bày: Chị S có vay tiền của Ngân hàng Thương mại cổ phần Á Châu – Chi nhánh Tây Ninh số tiền 280.000.000 đồng, tuy chưa đến hạn trả nợ nhưng chị S muốn trả khoản nợ để vay ngân hàng khác với số tiền lớn hơn lấy vốn buôn bán. Thông qua sự giới thiệu của anh Nguyễn Quốc Cường, chị S hỏi vay của anh T số tiền 280.000.000 đồng vào ngày 22-11- 2016, thỏa thuận lãi suất 3.000 đồng/1.000.000 đồng/ngày, thời hạn vay là 05 ngày. Chị có ký giấy nợ này nhưng chỉ làm 01 bản do anh T giữ. Tuy nhiên, anh T còn bắt chị ký các giấy nhận cọc số tiền 280.000.000 đồng; giấy nhận đủ tiền theo hợp đồng và ký giấy tờ chuyển nhượng nhà đất thì anh T mới cho vay.

Sau khi ký giấy nhận tiền cọc bán nhà đất thì anh T đem tiền đến trả ngân hàng thay cho chị; vì chị còn nợ ngân hàng hơn 270.000.000 đồng vốn, chưa biết chính xác tiền lãi là bao nhiêu, nên anh T kêu chị ký có nhận cọc 280.000.000 đồng. Ngoài số tiền anh T trả thay chị tại ngân hàng, chị không nhận khoản tiền nào khác.

Sau khi tất toán khoản nợ tại ngân hàng thì anh T giữ giấy chứng nhận QSDĐ và yêu cầu chị S phải lập hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ để đảm bảo cho khoản vay 280.000.000 đồng. Đến ngày 24-11-2016, chị S cùng anh T lập hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ tại Phòng công chứng số 1, tỉnh Tây Ninh. Chị S thừa nhận đọc rõ nội dung và ký vào Giấy cam kết nhận cọc chuyển nhượng QSDĐ ngày 22-11-2016, Giấy giao tiền ngày 24-11-2016 và Hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ ngày 24-11-2016. Nhưng chị S xác định chỉ vay tiền của anh T số tiền 280.000.000 đồng, lập hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ là để hợp thức hóa cho khoản vay chứ không có chuyển nhượng nhà, đất cho anh T. Chị S không chấp nhận yêu cầu khởi kiện của anh T, chỉ đồng ý trả lại cho ông T số tiền vay 280.000.000 đồng và tiền lãi theo quy định pháp luật tính từ ngày 22- 11-2016.

Ngoài ra, chị S yêu cầu Tòa án hủy giấy chứng nhận quyền sử dụng đất mà Sở Tài nguyên và Môi trường tỉnh Tây Ninh đã cấp cho anh T.

Người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan anh Dương Minh M trình bày: Anh và chị S là vợ chồng. Hiện nay vợ chồng anh cùng 02 con chung Dương Lầu Minh G và Dương Lầu Kim Ng đang sống trên nhà, đất tranh chấp. Anh thống nhất toàn bộ lời trình bày của chị S và người đại diện, vợ chồng anh chỉ đồng ý trả lại cho ông T số tiền vay 280.000.000 đồng và tiền lãi theo quy định của pháp luật từ ngày 22-11-2016. Gia đình anh không đồng ý giao nhà, đất theo yêu cầu của anh T.

Người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan cháu Dương Lầu Minh G, cháu Dương Lầu Kim Ng thống nhất với lời trình bày và yêu cầu của chị S.

Người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan chị Huỳnh Thị Ngọc D trình bày: Ngày 18-01-2017, chị có góp vốn để cùng anh T nhận chuyển nhượng thửa đất số 558, tờ bản đồ số 34, chị góp số tiền 200.000.000 đồng, anh T góp số tiền 350.000.000 đồng. Hai bên có lập Giấy thỏa thuận góp vốn mua đất và có sự chứng thực chữ ký của Ủy ban nhân dân Phường 2, thành phố Tây Ninh, tỉnh Tây Ninh. Mục đích của chị mua nhà đất của chị S là để bán lại hưởng chênh lệch. Với yêu cầu khởi kiện của anh T thì chị không có ý kiến gì; việc hùn vốn mua bán nhà giữa chị và anh T, anh T tự giải quyết.

Bản án dân sự sơ thẩm số: 27/2018/DS-ST, ngày 28 tháng 6 năm 2018, của Tòa án nhân dân huyện Hòa Thành, căn cứ vào Điều 256 Bộ luật Dân sự năm 2005; Nghị quyết số 326/2016/UBTVQH14 ngày 30/12/2016; quyết định:

Chấp nhận yêu cầu khởi kiện của anh Hồ Duy T đối với chị Lầu Thị Ngọc S về việc đòi lại tài sản.

Buộc chị Lầu Thị Ngọc S, anh Dương Minh M, cháu Dương Lầu Minh G và cháu Dương Lầu Kim Ng di dời tài sản, đồ dùng sinh hoạt trong gia đình đi nơi khác để trả lại cho ông Hồ Duy T 01 phần đất có diện tích 161,7 m2, tại thửa số 558, tờ bản đồ số 34 và 01 căn nhà có diện tích 69,3 m2 có tứ cận kèm theo.

Chị S, anh M, cháu G, cháu Ng được lưu cư trên nhà, đất nêu trên trong thời hạn 03 tháng kể từ ngày có bản án có hiệu lực pháp luật.

Không chấp nhận yêu cầu phản tố của chị S đối với anh T về việc hủy giấy chứng nhận quyền sử dụng đất do Sở Tài nguyên và Môi trường tỉnh Tây Ninh cấp cho anh T.

Về chi phí đo đạc, định giá: Chị S phải chịu 2.000.000 đồng. Về án phí dân sự sơ thẩm: Chị S phải chịu 300.000 đồng.

Ngoài ra, bản án còn tuyên về nghĩa vụ chậm thi hành án và quyền kháng cáo.

Ngày 10-7-2018, chị S kháng cáo không chấp nhận yêu cầu khởi kiện của anh T như bản án sơ thẩm đã tuyên; chị xác định chỉ vay anh T số tiền 280.000.000 đồng.

Ngày 26-7-2018, Viện kiểm sát nhân dân tỉnh Tây Ninh kháng nghị đề nghị Tòa án nhân dân tỉnh Tây Ninh sửa án sơ thẩm theo hướng buộc chị S phải chịu án dân sự sơ thẩm có giá ngạch đối với giá trị quyền sử dụng đất và tài sản trên đất, phải chịu án phí do yêu cầu hủy giấy chứng nhận quyền sử dụng đất không được Tòa án chấp nhận.

Tại phiên toà phúc thẩm, người đại diện hợp pháp của chị S giữ nguyên yêu cầu kháng cáo; Viện kiểm sát nhân dân tỉnh Tây Ninh giữ nguyên quyết định kháng nghị. 

Ý kiến của đại diện Viện kiểm sát nhân dân tỉnh Tây Ninh tham gia phiên tòa:

Về thủ tục tố tụng: Thẩm phán, Thư ký, Hội đồng xét xử đã thực hiện đúng trình tự, thủ tục giải quyết vụ án theo quy định của Bộ luật Tố tụng dân sự. Những người tham gia tố tụng chấp hành đúng quy định của Bộ luật Tố tụng dân sự.

Về nội dung: Đề nghị bác yêu cầu kháng cáo của bị đơn, chấp nhận kháng nghị của Viện kiếm sát nhân dân tỉnh Tây Ninh, sửa án sơ thẩm về phần án phí.

NHẬN ĐỊNH CỦA TÒA ÁN

Căn cứ vào các chứng cứ, tài liệu đã được xem xét tại phiên tòa; kết quả tranh tụng tại phiên tòa; xét kháng cáo của chị S, kháng nghị của Viện kiểm sát nhân dân tỉnh Tây Ninh, Hội đồng xét xử nhận định:

[1] Chị S vắng mặt nhưng có người đại diện hợp pháp tại phiên tòa; anh M, cháu G, cháu Ng đã được triệu tập hợp pháp nhưng vắng mặt không lý do nên Hội đồng xét xử tiến hành xử vắng mặt những người này là phù hợp với quy định tại Điều 296 của Bộ luật Tố tụng dân sự.

[2] Về quan hệ tranh chấp: Anh T mua nhà đất của chị S, hai bên đã thực hiện thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất, anh T cho rằng đã giao đủ tiền nhưng chị S chưa giao nhà đất nên kiện yêu cầu chị S giao nhà đất. Đây là tranh chấp về hợp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, mua bán nhà ở. Cấp sơ thẩm xác định quan hệ tranh chấp là đòi nhà cho ở nhờ là không chính xác; cấp phúc thẩm điều chỉnh lại cho đúng với khoản 3 Điều 26 của Bộ luật Tố tụng dân sự.

[3] Xét kháng cáo của chị S, Hội đồng xét xử nhận thấy: Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa anh T và chị S được ký kết ngày 24-11- 2016, trên cơ sở tự nguyện; có công chứng. Theo đó, chị S chuyển nhượng cho anh T phần đất có diện tích 161,7 m2, tọa lạc tại ấp S3, xã S4, huyện S5, tỉnh Tây Ninh, trên đất có nhà cấp 4C. Anh T được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ngày 24-10-2017.

Phần đất mà chị S chuyển nhượng cho anh T có nguồn gốc của mẹ ruột chị S tặng cho riêng chị S vào năm 2014, do một mình chị S đứng tên. Còn căn nhà trên đất là của vợ chồng chị S, anh M xây. Khi bán nhà đất cho anh T thì anh M cũng biết và không có ý kiến phản đối, tiền chị S sử dụng trả nợ chung. Sau khi xét xử sơ thẩm anh M và các con anh M, chị S cũng không kháng cáo.

[4] Chị S và người đại diện hợp pháp của chị S cho rằng hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất là giả tạo, nhưng không cung cấp được bằng chứng nào thể hiện có sự giả tạo hoặc có việc vay tiền giữa chị S và anh T. Các chứng cứ do anh T xuất trình và chị S thừa nhận thể hiện ngày 22-11-2016 chị S có ký giấy nhận tiền cọc để bán nhà đất cho anh T với số tiền 280.000.000 đồng; cùng ngày 22-11-2016 anh T đến ngân hàng trả thay cho chị S số tiền 277.621.328 đồng và ngày 24-11-2017 sau khi công chứng hợp đồng xong thì chị S ký giấy xác nhận đã nhận đủ tiền theo hợp đồng mua bán nhà với anh T. Anh T cho rằng khi ký hợp đồng tại Phòng Công chứng xong anh giao thêm cho chị S70.000.000 đồng nên chị S ký đã nhận đủ tiền theo hợp đồng. Trong quá trình làm việc, người đại diện theo ủy quyền của chị S cũng xác định chị S ký giấy nhận đủ tiền là vì chị S muốn anh T đưa thêm 70.000.000 đồng nữa. Như vậy,chị S đã nhận đủ tiền chuyển nhượng quyền sử đất và mua bán nhà ở do anh T giao.

[5] Theo biên bản định giá ngày 04-01-2018, phần đất có giá thị trường là 755.642.400 đồng; nhà ở và nhà vệ sinh trên đất có giá 55.761.300 đồng; tổng cộng nhà và đất có giá 811.403.700 đồng. So với giá mua bán nhà đất tại thời điểm tháng 11-2016 là 630.000.000 đồng thì không có sự chênh lệch lớn. Do đó, cấp sơ thẩm chấp nhận yêu cầu khởi kiện của anh T là có căn cứ; không có cơ sở chấp nhận yêu cầu kháng cáo của chị S.

[6] Xét kháng nghị của Viện kiểm sát nhân dân tỉnh Tây Ninh thấy rằng, anh T khởi kiện yêu cầu chị S giao nhà đất; tức yêu cầu công nhận hợp đồng có hiệu lực. Còn chị S yêu cầu tuyên bố hợp đồng vô hiệu. Do Tòa án buộc chị S giao nhà đất, không chấp nhận yêu cầu của chị S tuyên hợp đồng vô hiệu, nên trường hợp này đương sự phải chịu án phí dân sự sơ thẩm như vụ án dân sự không có giá ngạch theo quy định tại điểm a khoản 3 Điều 27 của Nghị quyết 326/2016/UBTVQH14. Đối với yêu cầu hủy giấy chứng nhận quyền sử dụng đất của chị S thì yêu cầu này không phải đóng tiền tạm ứng án phí và không phải chịu án phí. Kháng nghị của Viện kiểm sát nhân dân tỉnh Tây Ninh không có cơ sở chấp nhận; nên giữ nguyên bản án sơ thẩm.

[7] Về án phí phúc thẩm: Do kháng cáo của chị S không được Tòa ánchấp nhận nên chị S phải chịu án phúc phúc thẩm dân sự theo quy định tại Điều 148 của Bộ luật Tố tụng dân sự.

Các phần khác của bản án sơ thẩm không kháng cáo nên không xem xét. Vì các lẽ trên,

QUYẾT ĐỊNH

Căn cứ vào khoản 1 Điều 308 của Bộ luật Tố tụng dân sự; Điều 697 của Bộ luật Dân sự năm 2005; Nghị quyết số 326/2016/NQ-UBTVQH14 ngày 30/12/2016 của Ủy ban Thường vụ Quốc hội.

1. Không chấp nhận kháng cáo của chị Lầu Thị Ngọc S, không chấp nhận kháng nghị của Viện kiểm sát nhân dân tỉnh Tây Ninh, giữ nguyên bản án sơ thẩm.

1.1. Chấp nhận yêu cầu khởi kiện của anh Hồ Duy T đối với chị Lầu Thị Ngọc S tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, mua bán nhà ở.

Buộc chị Lầu Thị Ngọc S, anh Dương Minh M, cháu Dương Lầu Minh G và cháu Dương Lầu Kim Ng di dời tài sản, đồ dùng sinh hoạt trong gia đình đi nơi khác để trả lại cho anh Hồ Duy T 01 phần đất có diện tích 161,7 m2, tại thửa số 558, tờ bản đồ số 34 và 01 căn nhà có diện tích 69,3 m2; cấp 4C, có kết cấu: Móng bê tông đá 4x6, nền gạch men + nền xi măng, cửa đi + cửa sổ sắt có gắn kính, cột gạch, kèo – đòn tay gỗ xây dựng + sắt, không trần, mái tôn, tường xây gạch quét vôi; cất trên phần đất có diện tích 161,7 m2 nêu trên, nhà và đất tọa lạc tại ấp S3, xã S4, huyện S5, tỉnh Tây Ninh, có tứ cận:

Hướng Đông giáp đường Trần Phú, dài 18,78m.

Hướng Tây giáp thửa 384, thửa 385, dài 1,8m + 0,35m + 9,66m+ 0,77m + 2,63m.

Hướng Nam giáp thửa 385, dài 6,86m. Hướng Bắc giáp thửa 557, dài 14,55m.

1.2. Chị Lầu Thị Ngọc S, anh Dương Minh M, cháu Dương Lầu Minh G và cháu Dương Lầu Kim Ng được lưu cư trên nhà, đất nêu trên trong thời hạn 03 tháng kể từ ngày có bản án có hiệu lực pháp luật, hết thời hạn lưu cư này chị S, anh M, cháu G, cháu Ng phải di dời tài sản, đồ dùng sinh hoạt trong gia đình đi nơi khác để giao trả nhà, đất nêu trên cho anh Hồ Duy T.

1.3. Không chấp nhận yêu cầu của chị Lầu Thị Ngọc S về việc hủy giấy chứng nhận quyền sử dụng đất do Sở Tài nguyên và Môi trường tỉnh Tây Ninh cấp cho anh Hồ Duy T.

1.4. Chị Lầu Thị Ngọc S có nghĩa vụ trả lại chi phí tạm ứng đo đạc, định giá cho anh Hồ Duy T số tiền 2.000.000 (hai triệu) đồng.

Kể từ ngày anh T có đơn yêu cầu thi hành án, nếu chị S không trả số tiền nêu trên, thì hàng tháng chị S còn phải trả cho anh T số tiền lãi đối với số tiền chậm trả tương ứng với thời gian chậm trả theo quy định tại Điều 357 của Bộ luật Dân sự 2015.

2. Về án phí dân sự sơ thẩm:

Chị Lầu Thị Ngọc S phải chịu 300.000 (ba trăm nghìn) đồng. Hoàn trả cho anh Hồ Duy T 300.000 đồng tiền tạm ứng án phí dân sự sơ thẩm theo biên lai thu số 0004532 ngày 06-10-2017 của Chi cục Thi hành án dân sự huyện Hòa Thành, tỉnh Tây Ninh.

3. Về án phí phúc thẩm: Chị Lầu Thị Ngọc S phải chịu 300.000 đồng, được trừ vào 300.000 đồng tiền tạm ứng án phí phúc thẩm đã nộp theo Biên lai thu số 0012217 ngày 10 tháng 7 năm 2018, của Chi cục Thi hành án dân sự huyện Hòa Thành, tỉnh Tây Ninh. Chị S đã nộp xong án phí phúc thẩm.

4. Trường hợp bản án được thi hành theo quy định tại Điều 2 của Luật Thi hành án dân sự thì người được thi hành án dân sự, người phải thi hành án dân sự có quyền thỏa thuận thi hành án, quyền yêu cầu thi hành án, tự nguyện thi hành án hoặc bị cưỡng chế thi hành án theo quy định tại các Điều 6, 7 của Luật Thi hành án dân sự; thời hiệu thi hành án được thực hiện theo quy định tại Điều 30 của Luật Thi hành án dân sự.

5. Bản án phúc thẩm có hiệu lực pháp luật kể từ ngày tuyên án.