Bản án 203/2020/DS-ST ngày 10/07/2020 về tranh chấp hợp đồng mua bán căn hộ

TÒA ÁN NHÂN DÂN QUẬN 8, THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH

BẢN ÁN 203/2020/DS-ST NGÀY 10/07/2020 VỀ TRANH CHẤP HỢP ĐỒNG MUA BÁN CĂN HỘ

Trong ngày 10 tháng 7 năm 2020 tại trụ sở Tòa án nhân dân Quận 8, Thành phố Hồ Chí Minh xét xử sơ thẩm công khai vụ án thụ lý số: 287/2018/TLST-DS ngày 27 tháng 8 năm 2018 về “Tranh chấp hợp đồng mua bán căn hộ” theo Quyết định đưa vụ án ra xét xử số: 70/2020/QĐXXST-DS ngày 04 tháng 6 năm 2020, Quyết định hoãn phiên tòa số: 52/2020/QĐST-DS ngày 23 tháng 6 năm 2020 giữa các đương sự:

Nguyên đơn: Bà Tô Thị H, sinh năm: 1986; Địa chỉ: 26/28 Đường K, phường ĐK, Quận 1, Thành phố Hồ Chí Minh.

Người đại diện theo ủy quyền: Ông Nguyễn Thượng T, sinh năm: 1960; Địa chỉ: 325/37/53 Đường Đ, Phường M, quận Bình Thạnh, Thành phố Hồ Chí Minh - Văn bản ủy quyền ngày 07/8/2018.

Bị đơn: Công ty VHP; Trụ sở: 312 – 314 Đường V , Phường B, Quận 8, Thành phồ Hồ Chí Minh.

Người đại diện theo pháp luật: Ông Nguyễn Văn M, sinh năm 1962; Địa chỉ: 539 Đường V, Phường H, Quận 8, Thành phố Hồ Chí Minh.

NỘI DUNG VỤ ÁN

Trong đơn khởi kiện cùng các tài liệu, chứng cứ trong hồ sơ vụ án nguyên đơn bà Tô Thị H có ông Nguyễn Thượng T làm đại diện trình bày:

Ngày 21/3/2014 bà Tô Thị H có ký Hợp đồng mua bán căn hộ chung cư với Công ty VHP thuộc dự án chung cư cao cấp VHP toạ lạc tại 339 Đường S, Phường N, Quận 8, Thành phồ Hồ Chí Minh cụ thể là hợp đồng số 48L/2011/HĐMBCH-VHP; Loại căn hộ: B3-LA, tầng 8; Diện tích căn hộ: 83,09 m2; Thời hạn bàn giao căn hộ cho bà H là vào quý I năm 2015. Tổng giá trị căn hộ đã bao gồm VAT là 1.663.461.800 đồng. Kèm theo hợp đồng là các phụ lục hợp đồng số 01/PLHĐ – VHP ngày 21/3/2014; 02/PLHĐ – VHP ngày 21/3/2014; 03/PLHĐ – VHP ngày 21/3/2014;

04/PLHĐ – VHP ngày 21/3/2014. Sau khi ký kết hợp đồng bà H đã thanh toán cho Công ty VHP số tiền là 1.580.288.710 đồng theo Phiếu thu số: PT 25 ngày 21/3/2014. Hợp đồng này được bà H ký kết trực tiếp với người đại diện theo pháp luật của công ty là ông Nguyễn Văn M tại trụ sở công ty.

Tuy đã ký kết hợp đồng và nhận khoản thanh toán từ bà H nhưng Công ty VHP không có thực hiện đúng theo thoả thuận trong hợp đồng và thực tế dự án không được Công ty VHP thi công như dự tính. Đến hạn bàn giao căn hộ như thoả thuận trong hợp đồng, phía Công ty VHP vẫn chưa thi công xong công trình và không có căn hộ để bàn giao như cam kết. Bà H đã chủ động liên hệ thoả thuận giải quyết yêu cầu chấm dứt hợp đồng nhưng phía Công ty VHP không hợp tác.

Việc Công ty VHP vi phạm nghĩa vụ làm cho hợp đồng không thể tiếp tục thực hiện được gây ảnh hưởng đến quyền lợi của bà H. Do đó, nguyên đơn yêu cầu Toà án giải quyết hủy hợp đồng mua bán căn hộ chung cư số 48L/2011/HĐMBCH-VHP ngày 21/3/2014 được ký kết giữa bà Tô Thị H và Công ty VHP; Buộc Công ty VHP hoàn trả cho bà H toàn bộ số tiền đã thanh toán là 1.580.288.710 đồng theo Phiếu thu số: PT 25 ngày 21/3/2014.

Nguyên đơn xác nhận toàn bộ số tiền bà H đã thanh toán cho Công ty VHP để mua căn hộ là tài sản riêng của bà H vì bà H chưa đăng ký kết hôn với ai.

Bị đơn Công ty VHP đã được Tòa án tiến hành thông báo thụ lý vụ án và đã nhiều lần triệu tập hợp lệ đương sự đến Tòa án để giải quyết vụ án nhưng đương sự không đến, do đó không có lời khai của đương sự tại Tòa.

Tại phiên tòa, Kiểm sát viên phát biểu ý kiến: Kể từ khi thụ lý vụ án cho đến trước thời điểm Hội đồng xét xử nghị án Thẩm phán, Hội đồng xét xử đã tuân theo pháp luật tố tụng trong quá trình giải quyết vụ án; Nguyên đơn, người đại diện hợp pháp của nguyên đơn chấp hành tốt pháp luật tố tụng khi tham gia tố tụng dân sự; Bị đơn chưa chấp hành tốt pháp luật tố tụng khi tham gia tố tụng dân sự. Về phần nội dung vụ án đề nghị Hội đồng xét xử chấp nhận yêu cầu của nguyên đơn.

NHẬN ĐỊNH CỦA TÒA ÁN

[1] Xét đơn khởi kiện của bà Tô Thị H thì đây là vụ án dân sự tranh chấp hợp đồng mua bán căn hộ do bị đơn có trụ sở tại Quận 8. Nên vụ án này thuộc thẩm quyền giải quyết của Tòa án nhân dân Quận 8, Thành phố Hồ Chí Minh theo quy định tại các điều 26, 35, 39 của Bộ luật Tố tụng dân sự.

[2] Xét nguyên đơn có đơn đề nghị Tòa án xét xử vắng mặt và bị đơn là Công ty VHP đã được Tòa án triệu tập hợp lệ lần thứ hai mà vẫn vắng mặt không vì sự kiện bất khả kháng, trở ngại khách quan nên Tòa án vẫn tiến hành xét xử vụ án theo quy định tại Điều 227, Điều 228 của Bộ luật Tố tụng dân sự.

[3] Theo quy định tại khoản 1 Điều 39 Luật nhà ở năm 2005 quy định về mua bán, cho thuê nhà ở thương mại như sau: “…Trường hợp chủ đầu tư huy động vốn từ tiền ứng trước của người có nhu cầu mua hoặc thuê nhà ở thì chỉ được áp dụng trong trường hợp thiết kế nhà ở đã được phê duyệt và đã được xây dựng xong phần móng…”.

Theo quy định tại khoản 2 Điều 22 Luật kinh doanh Bất động sản 2006. Nguyên tắc mua bán nhà, công trình xây dựng “…Tổ chức, cá nhân kinh doanh bất động sản phải bán nhà, công trình xây dựng thông qua sàn giao dịch bất động sản…” Theo điểm đ khoản 3 Điều 9 Nghị định 71/2010/NĐ-CP ngày 23/6/2010 của Chính phủ quy định đối với trường hợp huy động vốn từ tiền mua nhà ứng trước của các đối tượng được quyền sở hữu nhà ở tại Việt Nam theo quy định của Luật Nhà ở thông qua hình thức ký hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai như sau: “ … chủ đầu tư chỉ được ký hợp đồng mua bán nhà ở sau khi đã có thiết kế kỹ thuật nhà ở được phê duyệt, đã xây dựng xong phần móng của nhà ở, đã hoàn thành thủ tục mua bán qua sàn giao dịch bất động sản theo đúng quy định của pháp luật về kinh doanh bất động sản và đã thông báo cho Sở Xây dựng nơi có dự án phát triển nhà ở…” Xét thời điểm ký kết hợp đồng, bà Tô Thị H và Công ty VHP ký kết Hợp đồng mua bán căn hộ vào ngày 21/3/2014: Phía Công ty VHP là chủ đầu tư xây dựng công trình thuộc dự án chung cư cao cấp VHP toạ lạc tại 339 Bông Sao, Phường 5, Quận 8, Thành phồ Hồ Chí Minh chưa xây dựng xong phần móng; thể hiện tại nội dung Công văn số 8900/SXD-TT ngày 30/7/2018 của Sở xây dựng về việc kiểm tra, đề xuất xử lý đối với dự án căn hộ cao cấp VHP. Trong nội dung công văn có ghi nhận sai phạm của Công ty VHP là chưa thi công xong phần móng nhưng đã ký hợp đồng bán căn hộ để huy động vốn là vi phạm.

Xét thủ tục ký kết Hợp đồng giữa bà Tô Thị H và Công ty VHP không qua sàn giao dịch Bất Động Sản là vi phạm quy định về huy động vốn trong đầu tư xây dựng dự án phát triển nhà ở, khu đô thị mới, hạ tầng kỹ thuật khu công nghiệp; huy động vốn từ tiền mua nhà ứng trước của các đối tượng được quyền sở hữu nhà ở tại Việt Nam theo quy định của Luật Nhà ở thông qua hình thức ký hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai.

Như vậy Công ty VHP là chủ đầu tư xây dựng công trình thuộc dự án chung cư cao cấp VHP toạ lạc tại 339 Bông Sao, Phường 5, Quận 8, Thành phồ Hồ Chí Minh chưa đảm đầy đủ các điều kiện theo quy định tại khoản 1 Điều 39 Luật nhà ở năm 2005; khoản 2 Điều 22 Luật kinh doanh Bất động sản 2006; khoản 3 Điều 9 Nghị định 71/2010/NĐ-CP ngày 23/6/2010; mà ký kết hợp đồng mua bán căn hộ để huy động vốn từ tiền ứng trước của bà H là vi phạm điều cấm của pháp luật. Nên giao dịch ký kết hợp đồng mua bán căn hộ chung cư giữa bà Tô Thị H và Công ty VHP thuộc dự án chung cư cao cấp VHP toạ lạc tại 339 Bông Sao, Phường 5, Quận 8, Thành phồ Hồ Chí Minh số 48L/2011/HĐMBCH-VHP ngày 21/3/2014 vô hiệu theo quy định tại Điều 122, Điều 127, Điều 128 của Bộ luật dân sự năm 2005. Do hợp đồng bị vô hiệu dẫn đến các phụ lục hợp đồng kèm theo cũng chấm dứt theo quy định tại Điều 410 của Bộ luật dân sự năm 2005.

[4] Xét Giấy xác nhận tình trạng độc thân số 118/UBND – XNTTHN ngày 17/02/2020 của Ủy ban nhân dân phường Đa Kao Quận 1 đã xác nhận bà Tô Thị H chưa đăng ký kết hôn với ai nên số tiền bà H thanh toán cho Công ty VHP là tài sản riêng của bà H.

[5] Xét Phiếu thu số: PT 25 ngày 21/3/2014 của Công ty VHP lập thể hiện nội dung bà Tô Thị H đã nộp cho Công ty VHP số tiền là 1.580.288.710 đồng.

Giao dịch ký kết hợp đồng mua bán căn hộ chung cư giữa bà Tô Thị H và Công ty VHP ngày 21/3/2014 vô hiệu không làm phát sinh, thay đổi, chấm dứt quyền, nghĩa vụ dân sự của các bên kể từ thời điểm xác lập; Các bên khôi phục lại tình trạng ban đầu, hoàn trả cho nhau những gì đã nhận. Do vậy, Công ty VHP có nghĩa vụ hoàn trả cho bà Tô Thị H số tiền đã nhận là 1.580.288.710 đồng là phù hợp quy định tại Điều 137 của Bộ luật dân sự năm 2005.

[6] Công ty TNHH Thương Mại – Xây dựng Vạn Hưng phải chịu án phí sơ thẩm trên số tiền thanh toán cho bà Tô Thị H; Bà Tô Thị H không phải chịu án phí theo quy định tại Điều 147 của Bộ luật Tố tụng dân sự và Nghị quyết số 326/2016/UBTVQH14 ngày 30/12/2016 quy định về mức thu, miễn, giảm, thu, nộp, quản lý và sử dụng án phí và lệ phí Tòa án.

Vì các lẽ trên,

QUYẾT ĐỊNH

Căn cứ vào Điều 26, Điều 35, Điều 39, khoản 4 Điều 91, Điều 147, Điều 227, Điều 228, Điều 266, Điều 271, Điều 273 của Bộ luật Tố tụng dân sự;

Căn cứ vào Điều 122, Điều 127, Điều 128, Điều 137 và Điều 410 của Bộ luật dân sự năm 2005;

Căn cứ vào Điều 357, Điều 468 và Điều 688 của Bộ luật dân sự năm 2015; Căn cứ vào Điều 39 của Luật nhà ở năm 2005;

Căn cứ vào khoản 2 Điều 22 của Luật kinh doanh Bất động sản năm 2006;

Căn cứ vào điểm đ khoản 3 Điều 9 và khoản 5 Điều 60 Nghị định 71/2010/NĐ-CP ngày 23/6/2010 của Chính phủ quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành Luật nhà ở;

Căn cứ vào khoản 5 Điều 18 của Thông tư 16/2010/TT-BXD ngày 01/9/2010 của Bộ xây dựng quy định cụ thể và hướng dẫn thực hiện một số nội dung của Nghị định 71/2010/NĐ-CP ngày 23/6/2010;

Căn cứ vào Luật Thi hành án dân sự; Căn cứ Luật Phí và Lệ phí năm 2015;

Căn cứ vào Nghị quyết số 326/2016/UBTVQH14 ngày 30/12/2016 quy định về mức thu, miễn, giảm, thu, nộp, quản lý và sử dụng án phí và lệ phí Tòa án.

1. Xác định Hợp đồng mua bán căn hộ chung cư ký kết giữa bà Tô Thị H và Công ty VHP thuộc dự án chung cư cao cấp VHP toạ lạc tại 339 Bông Sao, Phường 5, Quận 8, Thành phồ Hồ Chí Minh số 48L/2011/HĐMBCH-VHP ký ngày 21/3/2014 vô hiệu.

Chấm dứt các Phụ lục hợp đồng số 01/PLHĐ-VHP, số 02/PLHĐ-VHP, số 03/PLHĐ-VHP, số 04/PLHĐ-VHP ký ngày 21/3/2014 kèm theo Hợp đồng số 48L/2011/HĐMBCH-VHP ký ngày 21/3/2014.

2. Chấp nhận yêu cầu của bà Tô Thị H, buộc Công ty VHP hoàn trả cho bà Tô Thị H số tiền là 1.580.288.710 đồng (Một tỷ năm trăm tám mươi triệu hai trăm tám mươi tám ngàn bảy trăm mười đồng) khi bản án có hiệu lực pháp luật.

Kể từ ngày bản án có hiệu lực pháp luật (đối với các trường hợp cơ quan thi hành án có quyền chủ động ra quyết định thi hành án) hoặc kể từ ngày có đơn yêu cầu thi hành án của người được thi hành án (đối với các khoản tiền phải trả cho người được thi hành án) cho đến khi thi hành án xong, tất cả các khoản tiền, hàng tháng bên phải thi hành án còn phải chịu khoản tiền lãi của số tiền còn phải thi hành án theo mức lãi suất quy định tại khoản 2 Điều 468 của Bộ luật dân sự.

Thi hành tại cơ quan thi hành án dân sự có thẩm quyền.

3. Về án phí:

Công ty VHP phải chịu tiền án phí dân sự sơ thẩm là 59.408.661 đồng (năm mươi chín triệu bốn trăm lẻ tám ngàn sau trăm sáu mươi mốt đồng).

Bà Tô Thị H không phải chịu án phí và được nhận lại số tiền tạm ứng án phí đã nộp là 29.705.000 đồng (Hai mươi chín triệu bảy trăm lẻ năm ngàn đồng) theo biên lai thu tiền số 0018213 ngày 24/8/2018 của Chi cục Thi hành án dân sự Quận 8.

4. Trường hợp bản án được thi hành theo quy định tại Điều 2 Luật Thi hành án dân sự thì người được thi hành án dân sự, người phải thi hành án dân sự có quyền thỏa thuận thi hành án, quyền yêu cầu thi hành án, tự nguyện thi hành án hoặc bị cưỡng chế thi hành án theo quy định tại các Điều 6, 7 và 9 Luật Thi hành án dân sự; thời hiệu thi hành án được thực hiện theo quy định tại Điều 30 Luật Thi hành án dân sự.

5. Thời hạn kháng cáo đối với bản án của Tòa án cấp sơ thẩm là 15 ngày, kể từ ngày tuyên án. Đối với đương sự không có mặt tại phiên tòa thì thời hạn kháng cáo được tính từ ngày họ nhận được bản án hoặc bản án được niêm yết.