Bản án 180/2020/DS-PT ngày 22/06/2020 về tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất

TÒA ÁN NHÂN DÂN TỈNH TIỀN GIANG

BẢN ÁN 180/2020/DS-PT NGÀY 22/06/2020 VỀ TRANH CHẤP HỢP ĐỒNG CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT

Ngày 22 tháng 6 năm 2020 tại trụ sở Tòa án nhân dân tỉnh Tiền Giang xét xử phúc thẩm công khai vụ án thụ lý số 256/2020/TLPT-DS ngày 29 tháng 4 năm 2020 về tranh chấp “Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất”.

Do Bản án dân sự sơ thẩm số 85/2019/DS-ST ngày 27 tháng 11 năm 2019 của Tòa án nhân dân huyện Cai Lậy, tỉnh Tiền Giang bị kháng cáo.

Theo Quyết định đưa vụ án ra xét xử phúc thẩm số 276/2020/QĐ-PT ngày 25 tháng 5 năm 2020 giữa các đương sự:

- Nguyên đơn: Ông Lương Văn S, sinh năm 1960:

Địa chỉ: Ấp Hội T, xã Hội X, huyện Cai L, tỉnh Tiền Giang:

Đại diện theo ủy quyền: Anh Dương Thành C, sinh năm 1991 (có mặt; Địa chỉ: Ấp C, xã Trung A, thành phố Mỹ T, tỉnh Tiền Giang.

(Theo văn bản ủy quyền ngày 07/01/2020) - Bị đơn:

1. Ông Nguyễn Văn U, sinh năm 1953:

2. Bà Nguyễn Thị N, sinh năm 1956:

Cùng cư trú tại: Ấp Hội Tín, xã Hội Xuân, huyện Cai Lậy, tỉnh Tiền Giang.

Người đại diện theo ủy quyền của bị đơn, ông U, bà N: Anh Phạm Thiên N, sinh năm 1994 (có mặt):

Địa chỉ: Ấp Long Hòa A, xã Đạo Thạnh, thành phố Mỹ Tho, tỉnh Tiền Giang.

(Theo văn bản ủy quyền lập ngày 14-10-2019).

- Người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan:

1. Chị Nguyễn Thị Y, sinh năm 1984:

Địa chỉ: Ấp Phú Hưng, xã Long Khánh, thị xã Cai Lậy, tỉnh Tiền Giang.

2. Anh Nguyễn Văn H, sinh năm 1981:

3. Chị Nguyễn Thị Phương Th, sinh năm 1991:

4. Chị Nguyễn Thị Ti, sinh năm 1987:

5. Anh Nguyễn Đức Y, sinh năm 1994:

Cùng cư địa chỉ: Ấp Hội T, xã Hội X, huyện Cai L, tỉnh Tiền Giang.

Người đại diện theo ủy quyền của chị Yến, anh H, chị Th, chị Ti, anh Y:

Anh Phạm Thiên N, sinh năm 1994 (có mặt):

Địa chỉ: Ấp Long H, xã Đạo T, thành phố Mỹ T, tỉnh Tiền Giang.

(Theo văn bản ủy quyền lập ngày 14-10-2019).

6. Anh Nguyễn Văn L, sinh năm 1979(vắng mặt):

Địa chỉ: Ấp Hội T, xã Hội X, huyện Cai L, tỉnh Tiền Giang.

- Người kháng cáo: Bị đơn ông Nguyễn Văn U.

NỘI DUNG VỤ ÁN

Theo án sơ thẩm, Nguyên đơn ông Lương Văn S trình bày: Vào năm 1991 vợ chồng ông Nguyễn Văn U và bà Nguyễn Thị N có sang nhượng cho ông 02 liếp đất khoảng 1000m2 với giá 10 chỉ vàng 24K, khi đo đất, giao vàng thì có vợ chồng ông U, bà N cùng tham gia. Sau khi đo đất xong thì ông nhận đất và giao 10 chỉ vàng 24K cho bà N, ông U; bà N là người nhận vàng, không có làm giấy tờ và cũng không có ai chứng kiến. Đến năm 1992, ông U, bà N tiếp tục chuyển nhượng cho ông một liếp đất nữa có chiều ngang 07m dài 58m với giá 04 chỉ vàng 24K, sau khi đo đất xong thì khoảng 03 ngày sau ông U vào nhà ông nhận đủ số vàng trên. Đến năm 1993, ông U, bà N tiếp tục chuyển nhượng cho ông 01 liếp đất nữa, có chiều ngang 08m, dài 58m với giá 06 chỉ vàng 24K, ông đã giao đủ vàng và nhận đất sử dụng từ đó cho đến nay. Tổng cộng 03 lần ông U, bà N chuyển nhượng cho ông 04 liếp đất, có diện tích khoảng 2.000m2, và ông quản lý, sử dụng đất liên tục từ khi nhận chuyển nhượng cho đến nay.

Do ông và ông U, bà N có quan hệ bà con thân tộc và ông U, bà N liên tiếp thế chấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất để vay vốn Ngân hàng nên không làm thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất được. Đến năm 2004, vợ chồng ông U, bà N có làm hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho ông, chính ông U có ký tên, còn vợ con ông U ông không biết có ký hay không vì lúc đó cấp đất đại trà, ra xã người này ký dùm người kia. Sau đó, Ủy ban nhân dân xã Hội Xuân ký xác nhận và có kèm theo đơn đăng ký quyền sử dụng đất do ông đứng tên, có biên bản đo đạc xác định ranh giới nhưng lúc đó ông U vẫn còn thế chấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ở Ngân hàng nên đến nay vẫn chưa làm thủ tục chuyển nhượng đất cho ông được. Việc chuyển nhượng đất giữa ông và vợ chồng ông U, bà N đã thực hiện xong. Ông cũng đã giao đủ vàng và nhận đất sử dụng ổn định gần 30 năm nay.

Nay ông khởi kiện yêu cầu ông U, bà N và các thành viên trong hộ phải thực hiện hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho ông, hoặc ông có quyền liên hệ với các cơ quan nhà nước có thẩm quyền để làm thủ tục sang tên quyền sử dụng đất đối với 2.000m2 mà ông Nguyễn Văn U đang đại diện hộ đứng tên theo Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số H02867 ngày 22-6-2009, đất tại ấp Hội Tín, xã Hội Xuân, huyện Cai Lậy, tỉnh Tiền Giang.

Bị đơn, ông Nguyễn Văn U trình bày: Năm 1991, ông có bán cho ông S 02 liếp đất với giá 10 chỉ vàng 24K, đến năm 1992 bán tiếp 01 liếp đất nữa với giá 04 chỉ vàng 24K, năm 1993 bán tiếp 01 liếp đất với giá 06 chỉ vàng 24K. Tất cả số vàng này ông đều đã nhận của ông S, khi bán thì ông cắt đất giao liền cho ông S. Giữa ông và ông S có thỏa thuận, khi nào ông S không sử dụng đất nữa thì cho ông được chuộc lại với giá 02 cây vàng 24K, việc thỏa thuận chỉ nói miệng, không có bất cứ người nào làm chứng. Nay phía ông S kêu bán đất nên ông yêu cầu được chuộc lại với giá 02 cây vàng 24K, không đồng ý thực hiện hợp đồng chuyển nhượng cho ông S. Khi ông bán đất cho ông S thì lúc đó vợ con ông vẫn đang sống chung với ông nhưng con ông còn nhỏ. Ông chỉ chuyển nhượng cho ông S đất liếp, còn con mương giáp với phần đất còn lại của ông, ông không có bán cho ông S, nên ranh giới giữa hai bên là mí liếp chứ không phải giữa mương.

Bị đơn, bà Nguyễn Thị N trình bày: Bà thống nhất với lời trình bày của ông S. Bà không đứng ra bán đất cho ông S nhưng việc ông U bán đất cho ông S bà có biết và đồng ý khi nào ông S không làm nữa thì phải cho ông U chuộc lại. Trong 04 liếp đất mà ông S mua thì có một nửa đất là của cha mẹ bà cho tiền mua và cho riêng bà nhưng không làm giấy tờ, sau khi mua bà đồng ý để cho ông U đứng tên vì là vợ chồng. Nay bà không đồng ý với yêu cầu khởi kiện của ông S, yêu cầu cho bà và ông U được chuộc lại đất.

Người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan, anh Nguyễn Văn H, chị Nguyễn Thị Y cùng trình bày: Khi ông U (cha anh chị) bán đất cho ông S, lúc đó anh chị còn nhỏ nhưng biết có bán cho ông S 04 liếp đất. Hiện nay ông S đang quản lý, canh tác, sử dụng 04 liếp đất này. Từ khi bán đất cho đến nay, anh chị không có ký tên chuyển nhượng cho phía ông S. Do đó, nay anh chị thống nhất với ý kiến của cha anh là ông U, không đồng ý bán đất cho ông S, để ông U chuộc lại với giá 02 cây vàng 24K.

Tại bản án dân sự sơ thẩm số 85/2019/DS-ST ngày 27 tháng 11 năm 2019 của Toà án nhân dân huyện Cai Lậy, tỉnh Tiền Giang đã áp dụng khoản 3 Điều 26, điểm a khoản 1 Điều 35, điểm a khoản 1 Điều 39, Điều 147, Điều 157, Điều 158, Điều 165, Điều 166, khoản 2 Điều 227, khoản 3 Điều 228 của Bộ luật Tố tụng dân sự; Phần II Mục 2 tiểu mục 2.3 điểm b.3 của Nghị quyết số 02/2004/NQ-HĐTP ngày 10-8-2004 của Hội đồng thẩm phán Tòa án nhân dân tối cao hướng dẫn áp dụng pháp luật trong việc giải quyết các vụ án dân sự, hôn nhân và gia đình; Quyết định 220/QĐ-CA ngày 06 tháng 4 năm 2016 của Chánh án Tòa án nhân dân Tối cao; khoản 2 Điều 26 của Nghị quyết số 326/2016/NQ-UBTVQH14 ngày 30-12-2016 của Ủy ban Thường vụ Quốc hội xử:

Chấp nhận yêu cầu khởi kiện của ông Lương Văn S.

Buộc ông Nguyễn Văn U, bà Nguyễn Thị N và các thành viên trong hộ gồm có chị Nguyễn Thị Yến, anh Nguyễn Văn Hiền, chị Nguyễn Thị Phương Thành, chị Nguyễn Thị T, anh Nguyễn Đức Y, anh Nguyễn Văn L phải thực hiện hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho ông Lương Văn S. Phần đất có diện tích 1.768m2, được ký hiệu T1 theo Phiếu xác nhận kết quả đo đạc hiện trạng thửa đất ngày 03-10-2019 của Công ty Trách nhiệm hữu hạn đo đạc Đông Hải là một phần của thửa đất số 241, tờ bản đồ 17, diện tích 9.945m2 tại ấp Hội Tín, xã Hội Xuân, huyện Cai Lậy theo Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số H02867 ngày 22-6-2009 của Ủy ban nhân dân huyện Cai Lậy cấp cho hộ ông Nguyễn Văn U. Có tứ cận như sau:

- Phía Đông giáp: Phần đất còn lại của hộ ông Nguyễn Văn U:

- Phía Tây giáp: Nguyễn Văn Phường, Nguyễn Ngọc Anh:

- Phía Nam giáp: Nguyễn Văn U:

- Phía Bắc giáp: Lê Minh S, Dương Văn S1.

Có sơ đồ kèm theo là Phiếu xác nhận kết quả đo đạc hiện trạng thửa đất ngày 03-10-2019 của Công ty Trách nhiệm hữu hạn đo đạc Đông Hải.

Ông Lương Văn S được quyền liên hệ với cơ quan Nhà nước có thẩm quyền để tiến hành đăng ký kê khai, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đối với phần đất nêu trên.

Ngoài ra bản án còn tuyên về án phí và quyền kháng cáo của đương sự.

Ngày 11/12/2019, bị đơn Nguyễn Văn U có đơn kháng cáo với nội dung yêu cầu Tóa phúc thẩm giải quyết:

- Tuyên bố vô hiệu với “Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất” lập tại Ủy ban nhân dân xã Hội Xuân, huyện Cai Lậy, tỉnh Tiền Giang ngày 27/2/2004.

- Bác đơn kiện của nguyên đơn đối với vụ tranh chấp “Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất”.

- Buộc bị đơn trả lại số vàng cho nguyên đơn, đồng thời buộc nguyên đơn trả lại phần đất đang tranh chấp cho bị đơn.

Tại phiên tòa phúc thẩm, nguyên đơn vẫn giữ nguyên yêu cầu khởi kiện, bị đơn vẫn giữ nguyên yêu cầu kháng cáo.

Đại diện Viện kiểm sát phát biểu ý kiến về việc tuân theo pháp luật của Thẩm phán, Hội đồng xét xử đã thực hiện đúng quy định của Bộ luật tố tụng dân sự. Người tham gia tố tụng chấp hành đúng qui định của pháp luật. Về nội dung đề nghị Hội đồng xét xử không chấp nhận yêu cầu kháng cáo của bị đơn ông Nguyễn Văn U, giữ nguyên bản án sơ thẩm.

Qua nghiên cứu toàn bộ các tài liệu, chứng cứ có trong hồ sơ vụ án được thẩm tra tại phiên tòa, nội dung yêu cầu kháng cáo của ông Nguyễn Văn U, lời trình bày của đương sự và kết quả tranh tụng tại phiên tòa phúc thẩm, ý kiến phát biểu của đại diện Viện kiểm sát nhân dân tỉnh Tiền Giang.

NHẬN ĐỊNH CỦA TÒA ÁN

[1] Về tố tụng: Án sơ thẩm xác định quan hệ pháp luật của vụ án là tranh chấp “Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất” là có căn cứ.

[2] Về nội dung: Theo trình bày thống nhất của ông Lương Văn S, ông Nguyễn Văn U và bà Nguyễn Thị N thì vào các năm 1991, 1992 và 1993 ông U và bà N có chuyển nhượng cho ông S 04 liếp đất có diện tích theo đo đạc thực tế là 1.768m2 (Theo Phiếu xác nhận kết quả đo đạc hiện trạng thửa đất ngày 03/10/2019 của Công ty trách nhiệm hữu hạn đo đạc Đông Hải) là một phần của thửa đất số 241, tờ bản đồ số 17, diện tích 9.945 m2 tại ấp Hội Tín, xã Hội Xuân, huyện Cai Lậy, tỉnh Tiền Giang, theo giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số H02867 ngày 22/6/2009 của Ủy ban nhân dân huyện Cai Lậy cấp cho hộ ông Nguyễn Văn U.

[3] Trong hồ sơ vụ án thể hiện lời khai của ông U, bà N thừa nhận có chuyển nhượng cho ông S phần đất nêu trên là 20 chỉ vàng 24K, nhưng cho rằng việc chuyển nhượng có điều kiện khi nào ông S không canh tác thì ông U được chuộc lại, nhưng không có chứng cứ chứng minh có việc thỏa thuận chuộc lại. Các bên đương sự cũng trình bày thống nhất ông S đã giao đủ tiền cho bên ông U và bà N và đã nhận đất canh tác từ các năm 1991, 1992 và 1993. [4] Xét việc chuyển nhượng đất các bên đương sự đã thực hiện từ các năm 1991, 1992 và 1993. Ở cấp sơ thẩm ông Lương Văn S có cung cấp cho Tòa án Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa ông Lương Văn S với ông Nguyễn Văn U ngày 27/02/2004 được Ủy ban nhân dân xã Hội Xuân, huyện Cai Lậy, tỉnh Tiền Giang xác nhận. Tại phiên tòa sơ thẩm và phiên tòa phúc thẩm anh Phạm Thiên Nhân là đại diện theo ủy quyền của bị đơn ông U, bà N và những người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan là chị Yến, anh Hiền, chị Thành, chị Tiếng và anh Yên thừa nhận người nhận chuyển nhượng đất là ông S đã giao đủ tiền cho bên chuyển nhượng là ông U và bà N. Tại thời điểm này trực tiếp quản lý đất, trồng cây lâu năm trên đất cho đến nay. Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa ông S và ông U thể hiện bà N đã đồng ý và các con ông U thời điểm năm 1991, 1992 và 1993 đều chưa thành niên và sau đó đã biết nhưng không có ý kiến khiếu nại gì xem như đã đồng ý việc chuyển nhượng đất gữa ông U với ông S, chỉ chưa thực hiện thủ tục chuyển nhượng theo quy định, nên cần công nhận Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất diện tích đo đạc thực tế 1.768m2 giữa ông S với ông U vào các năm 1991, 1992 và 1993.

[5] Án sơ thẩm xét xử chấp nhận yêu cầu khởi kiện của ông S. Buộc ông U, bà N và các thành viên trong hộ thực hiện chuyển nhượng cho ông S 1.768m2 đất là có căn cứ, phù hợp quy định tại Phần II tiểu mục 2.3 điểm b.3 Nghị quyết số 02/2004/NQ-HĐTP ngày 10/8/2004 của Hội đồng Thẩm phán Tòa án nhân dân Tối cao hướng dẫn áp dụng pháp luật trong việc giải quyết các vụ án dân sự, hôn nhân và gia đình; Án lệ số 04/2016/AL được Hội đồng Thẩm phán Tòa án nhân dân tối cao thông qua ngày 06 tháng 4 năm 2016 và được công bố theo Quyết định 220/QĐ-CA ngày 06 tháng 4 năm 2016 của Chánh án Tòa án nhân dân Tối cao về “Tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất”.

Ông Nguyễn Văn U kháng cáo nhưng không cung cấp chứng cứ mới chứng minh. Do đó không chấp nhận yêu cầu kháng cáo của ông U.

[6] Về án phí: Ông Nguyễn Văn U sinh năm 1953, bà Nguyễn Thị N sinh năm 1956 là người cao tuổi, thuộc trường hợp được miễn án phí theo quy định tại điểm đ khoản 1 Điều 12 Nghị quyết số 326/2016/UBTVQH ngày 30/12/2016 của Ủy ban Thường vụ Quốc hội Quy định về mức thu, miễn, giảm, thu, nộp, quản lý và sử dụng án phí và lệ phí Tòa án. Cấp sơ thẩm buộc ông U và bà N phải chịu án phí dân sự sơ thẩm là chưa phù hợp nên cấp phúc thẩm điều chỉnh lại phần này của bản án sơ thẩm.

[7] Xét ý kiến phát biểu và đề nghị của đại diện Viện kiểm sát là có cơ sở phù hợp với nhận định của Hội đồng xét xử nên được chấp nhận.

Vì các lẽ trên, Căn cứ khoản 1 Điều 308 Bộ luật tố tụng dân sự; Nghị quyết số 02/2004/NQ-HĐTP ngày 10/8/2004 của Hội đồng Thẩm phán Tòa án nhân dân Tối cao hướng dẫn áp dụng pháp luật trong việc giải quyết các vụ án dân sự, hôn nhân và gia đình; Án lệ số 04/2016/AL được Hội đồng Thẩm phán Tòa án nhân dân tối cao thông qua ngày 06 tháng 4 năm 2016 và được công bố theo Quyết định 220/QĐ-CA ngày 06 tháng 4 năm 2016 của Chánh án Tòa án nhân dân Tối cao; Nghị quyết số 326/2016/UBTVQH ngày 30/12/2016 của Ủy ban Thường vụ Quốc hội Quy định về mức thu, miễn, giảm, thu, nộp, quản lý và sử dụng án phí và lệ phí Tòa án.

QUYẾT ĐỊNH

1/ Không chấp nhận yêu cầu kháng cáo của ông Nguyễn Văn U, giữ nguyên bản án dân sự sơ thẩm số 85/2019/DS-ST ngày 27 tháng 11 năm 2019 của Toà án nhân dân huyện Cai Lậy, tỉnh Tiền Giang.

2/ Chấp nhận yêu cầu khởi kiện của ông Lương Văn S.

Buộc ông Nguyễn Văn U, bà Nguyễn Thị N và các thành viên trong hộ gồm có chị Nguyễn Thị Yến, anh Nguyễn Văn Hiền, chị Nguyễn Thị Phương Thành, chị Nguyễn Thị Tiếng, anh Nguyễn Đức Yên, anh Nguyễn Văn Lượm phải thực hiện hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho ông Lương Văn S. Phần đất có diện tích 1.768m2, được ký hiệu T1 theo Phiếu xác nhận kết quả đo đạc hiện trạng thửa đất ngày 03/10/2019 của Công ty Trách nhiệm hữu hạn đo đạc Đông Hải là một phần của thửa đất số 241, tờ bản đồ 17, diện tích 9.945m2 tại ấp Hội Tín, xã Hội Xuân, huyện Cai Lậy, tỉnh Tiền Giang theo Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số H02867 ngày 22-6-2009 của Ủy ban nhân dân huyện Cai Lậy, tỉnh Tiền Giang cấp cho hộ ông Nguyễn Văn U. Có tứ cận như sau:

- Phía Đông giáp: Phần đất còn lại của hộ ông Nguyễn Văn U:

- Phía Tây giáp: Nguyễn Văn Phường, Nguyễn Ngọc Anh:

- Phía Nam giáp: Nguyễn Văn U:

- Phía Bắc giáp: Lê Minh Sanh, Dương Văn Sang.

(Có sơ đồ kèm theo là Phiếu xác nhận kết quả đo đạc hiện trạng thửa đất ngày 03-10-2019 của Công ty Trách nhiệm hữu hạn đo đạc Đông Hải).

Ông Lương Văn S được quyền liên hệ với cơ quan Nhà nước có thẩm quyền để tiến hành đăng ký kê khai, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đối với phần đất nêu trên.

3/Về án phí: Ông Nguyễn Văn U, bà Nguyễn Thị N được miễn án phí dân sự sơ thẩm. Ông U không phải chịu án phí dân sự phúc thẩm. Hoàn lại ông U 300.000 đồng tiền tạm ứng án phí phúc thẩm theo biên lai thu số 17382 ngày 12/12/2019 của Chi cục Thi hành án dân sự huyện Cai Lậy, tỉnh Tiền Giang.

Hoàn lại ông Lương Văn S 300.000 đồng tiền tạm ứng án phí theo biên lai thu số 16750 ngày 31/5/2019 của Chi cục Thi hành án dân sự huyện cai Lậy, tỉnh Tiền Giang.

4/ Về chi phí tố tụng: Ông Nguyễn Văn U, bà Nguyễn Thị N phải chịu chi phí tố tụng là 13.900.000 đồng. Ông Lương Văn S đã nộp tạm ứng nên ông U, bà N có nghĩa vụ hoàn trả cho ông S số tiền 13.900.000 đồng.

Kể từ ngày có đơn yêu cầu của người được thi hành án (đối với các khoản tiền phải trả cho người được thi hành án) cho đến khi thi hành xong, bên phải thi hành án còn phải chịu khoản lãi của số tiền còn phải thi hành án theo mức lãi suất quy định tại Điều 357, Điều 468 của Bộ luật dân sự.

Bản án phúc thẩm có hiệu lực pháp luật kể từ ngày tuyên án.

Trường hợp bản án được thi hành theo quy định tại Điều 2 Luật Thi hành án dân sự thì người được thi hành án dân sự, người phải thi hành án dân sự có quyền thỏa thuận thi hành án, quyền yêu cầu thi hành án, tự nguyện thi hành án hoặc bị cưỡng chế thi hành án theo quy định tại các Điều 6, 7 và 9 Luật Thi hành án dân sự; Thời hiệu thi hành án được thực hiện theo quy định tại Điều 30 Luật Thi hành án dân sự.