Bản án 180/2018/DS-PT ngày 16/10/2018 về tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất

TÒA ÁN NHÂN DÂN TỈNH TÂY NINH

BẢN ÁN 180/2018/DS-PT NGÀY 16/10/2018 VỀ TRANH CHẤP HỢP ĐỒNG CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT

Ngày 16 tháng 10 năm 2018; tại trụ sở, Tòa án nhân dân tỉnh Tây Ninh xét xử phúc thẩm công khai vụ án thụ lý số: 97/2018/TLPT-DS, ngày 16 tháng 7 năm 2018 về “Tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất”.

Do Bản án dân sự sơ thẩm số: 08/2018/DS-ST ngày 30 tháng 5 năm 2018, của Tòa án nhân dân huyện Trảng Bàng, tỉnh Tây Ninh bị kháng cáo.

Theo Quyết định đưa vụ án ra xét xử phúc thẩm số: 148/2018/QĐ-PT ngày 07 tháng 9 năm 2018, giữa các đương sự:

- Nguyên đơn: Ông Nguyễn Văn N, sinh năm 1954 và bà Phạm Thị B, sinh năm 1959; cùng cư trú tại: Ấp N1, xã N2, huyện N3, tỉnh Tây Ninh; vắng mặt.

Người đại diện theo ủy quyền của nguyên đơn: Ông Huỳnh Văn A, sinh năm 1969; cư trú tại: Số A1, khu phố A2, phường A3, thành phố A4, tỉnh Tây Ninh; (văn bản ủy quyền ngày 05-4-2017); có mặt.

- Bị đơn: Ông Bùi Văn T, sinh năm 1966 và bà Nguyễn Thị M, sinh năm 1964; cùng cư trú tại: Ấp T1, xã T2, huyện N3, tỉnh Tây Ninh; có mặt.

- Người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan: Ông Bùi Văn H, sinh năm 1963 và bà Nguyễn Thị G, sinh năm 1965; cùng cư trú tại: Ấp T1, xã T2, huyện N3, tỉnh Tây Ninh; vắng mặt.

- Người kháng cáo: Ông Bùi Văn T là bị đơn.

NỘI DUNG VỤ ÁN

Theo đơn khởi kiện và trong quá trình giải quyết vụ án, nguyên đơn - ông N, bà B và người đại diện theo ủy quyền trình bày:

Ngày 17-7-2003, vợ chồng ông N, bà B nhận chuyển nhượng phần đất ngang 10 m, dài 60 m; tọa lạc tại ấp T1, xã T2, huyện N3, tỉnh Tây Ninh của vợ chồng ông T, bà M với giá 20.500.000 đồng. Ông N, bà B đã giao tiền xong cho ông T, bà M và có nhờ cán bộ địa chính xã T2 đến đo đạc, cắm cọc và phân ranh. Do phần đất của vợ chồng ông T đang thế chấp vay tiền tại ngân hàng nên hai bên chỉ lập giấy tay sang nhượng, giấy ghi rõ diện tích, tứ cận, giá chuyển nhượng và sơ đồ đất kèm theo. Sau khi nhận đất vợ chồng ông N không sử dụng mà cho vợ chồng ông T mượn tiếp tục canh tác.

Ngày 08-5-2009, hai bên đến Ủy ban nhân dân xã Bình Thạnh, huyện Trảng Bàng làm thủ tục sang tên theo quy định; giá chuyển nhượng ghi trong hợp đồng là 20.000.000 đồng, nhưng vợ chồng ông T đã nhận tổng cộng là 20.500.000 đồng. Vợ chồng ông N được Ủy ban nhân dân (UBND) huyện Trảng Bàng cấp Giấychứng nhận quyền sử dụng đất (QSDĐ) ngày 10-6-2009; diện tích 513 m², thửa số 445, tờ bản đồ số 13.

Tuy nhiên, vào năm 2010 khi vợ chồng ông N tiến hành canh tác thì bị ông Bùi Văn H (anh trai của ông T) ngăn cản vì ông H cho rằng trong phần đất vợ chồng ông N được cấp giấy chứng nhận QSDĐ có phần đất của ông H (thửa 2014) nằm ở giữa.

Khi chuyển nhượng, ông T không thông báo cho vợ chồng ông N biết việc thửa đất không liền ranh. Vợ chồng ông T biết rõ phần đất chuyển nhượng cho vợ chồng ông N bao gồm cả phần đất của ông Bùi Văn H nhưng vẫn cố tình chuyển nhượng dẫn đến gây thiệt hại cho vợ chồng ông N.

Nay vợ chồng ông N, bà B yêu cầu hủy hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ với vợ chồng ông T, bà M ngày 08-5-2009 đối với phần đất diện tích 513 m² tại thửa số445, tờ bản đồ số 13, tọa lạc tại: Ấp T1, xã T2, huyện N3, tỉnh Tây Ninh; trả lại tiền đã nhận, đồng thời yêu cầu vợ chồng ông T bồi thường thiệt hại.

Tại bản tự khai và quá trình làm việc, bị đơn - Ông Bùi Văn T trình bày: Ông thống nhất với lời trình bày của ông N, bà B về quá trình chuyển nhượng và giá chuyển nhượng. Tuy nhiên, năm 2009, khi hai bên tiến hành thủ tục sang tên và có nhờ địa chính xã xác định ranh đất ông có nói cho địa chính xã biết việc thửa đất của ông chỉ có thửa 2013 và thửa 2015 không liền ranh nhau. Ông giao giấy CNQSDĐ cho địa chính làm thủ tục sang tên và vợ chồng ông chỉ đến ký tên chuyển nhượng. Sau khi tách thửa sang tên xong ông giao hết đất cho vợ chồng ông N sử dụng. Ông không bán thửa 2014 cho vợ chồng ông N.

Nay ông yêu cầu tiếp tục lưu thông hợp đồng, nếu nguyên đơn cho rằng ông giao đất thiếu thì ông sẽ tiếp tục giao đủ đất cho nguyên đơn. Trường hợp nguyênđơn yêu cầu hủy hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ, ông đồng ý trả lại số tiền 20.500.000 đồng, không đồng ý bồi thường.

Bà Nguyễn Thị M là vợ ông T thống nhất như lời trình bày và yêu cầu của ông T.

Người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan ông Bùi Văn H, bà Nguyễn Thị G trình bày: Vợ chồng ông T bán đất cho vợ chồng ông N như thế nào ông bà không biết. Đến khi tranh chấp, ông bà mới biết phần đất vợ chồng ông N được cấp theo giấy có103 m2 là đất của vợ chồng ông. Đối với phần đất này, ông bà đang quản lý sử dụng, ông bà không có ý kiến gì đối với yêu cầu khởi kiện của ông N.

Bản án dân sự sơ thẩm số: 08/2018/DS-ST, ngày 30 tháng 5 năm 2018, của Tòa án nhân dân huyện Trảng Bàng, căn cứ vào khoản 1, 3 Điều 228 của Bộ luật Tố tụng dân sự; Điều 132, 137 của Bộ luật Dân sự năm 2005; Nghị quyết số 326/2016/NQ-UBTVQH14 ngày 30/12/2016; quyết định:

1. Chấp nhận yêu cầu khởi kiện của ông Nguyễn Văn N, bà Phạm Thị B tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất đối với Ông Bùi Văn T, bà Nguyễn Thị M.

Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa ông Nguyễn Văn N, bà Phạm Thị B với Ông Bùi Văn T, bà Nguyễn Thị M đối với phần đất diện tích 513 m2, thửa 445, tờ bản đồ số 13 tọa lạc ấp T1, xã T2, huyện N3, tỉnh Tây Ninh là vô hiệu.

Ông Bùi Văn T, bà Nguyễn Thị M có nghĩa vụ thanh toán cho ông Nguyễn Văn N, bà Phạm Thị B số tiền 252.909.000 đồng.

Ông T, bà M được quyền sử dụng phần đất diện tích 410 m2, thuộc thửa 445, tờ bản đồ số 13, (bản đồ 299 thuộc thửa 2013, 2015), gồm 02 phần, có tứ cận cụ thể; đất tọa lạc ấp T1, xã T2, huyện N3, tỉnh Tây Ninh, và có quyền yêu cầu cơ quan Nhà nước có thẩm quyền điều chỉnh.

2. Về án phí dân sự sơ thẩm: Ông T, bà M phải chịu 12.646.450 đồng. Ông N, bà B không phải chịu tiền án phí dân sự sơ thẩm, hoàn trả cho ông N, bà B 2.500.000 đồng tiền tạm ứng án phí đã nộp.

Buộc ông T và bà M có nghĩa vụ trả chi phí, xem xét thẩm định tại chỗ và định giá tài sản là 1.900.000 đồng cho ông N, bà B.

Ngoài ra, bản án còn tuyên về quyền, nghĩa vụ thi hành án và quyền kháng cáo.

Ngày 14-6-2018, ông T kháng cáo không chấp nhận bồi thường cho ông N, bà B số tiền 252.909.000 đồng như bản án sơ thẩm đã tuyên.

Tại phiên toà phúc thẩm, ông T giữ nguyên yêu cầu kháng cáo.

Ý kiến của đại diện Viện kiểm sát nhân dân tỉnh Tây Ninh tham gia phiên tòa:

Về thủ tục tố tụng: Thẩm phán, Thư ký, Hội đồng xét xử đã thực hiện đúng trình tự, thủ tục giải quyết vụ án theo quy định của Bộ luật Tố tụng dân sự. Những người tham gia tố tụng chấp hành đúng quy định của Bộ luật Tố tụng dân sự.

Về nội dung: Đề nghị Hội đồng xét xử không chấp nhận yêu cầu kháng cáo của ông T, giữ nguyên bản án sơ thẩm.

NHẬN ĐỊNH CỦA TÒA ÁN

Căn cứ vào các chứng cứ, tài liệu đã được xem xét tại phiên tòa; kết quả tranh tụng tại phiên tòa; xét kháng cáo của ông T, Hội đồng xét xử nhận định:

[1] Hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ giữa vợ chồng ông N với vợ chồng ông T được ký kết trên cơ sở tự nguyện, từ ngày 17-7-2003 bằng giấy viết tay và được ký kết, thực hiện các thủ tục theo quy định của pháp luật tại UBND xã Bình Thạnh vào ngày 08-5-2009. Theo đó, vợ chồng ông T chuyển nhượng cho vợ chồng ông N phần đất có diện tích 10 m x 60 m; tọa lạc tại ấp T1, xã T2, huyện N3 với giá 20.500.000 đồng, đất nằm trong một phần các thửa 2013, 2014, 2015, tờ bản đồ số 299. Vợ chồng ông N được cấp giấy chứng nhận QSDĐ ngày 10-6-2009 với diện tích 513 m2, thửa 445, tờ bản đồ số 13 (năm 2005). Vợ chồng ông T đã nhận đủ tiền từ năm 2003 và đã giao đất cho vợ chồng ông N nhưng mượn đất lại để canh tác, đến năm 2010 khi ông N lấy đất sản xuất thì ông H là anh ruột của ông T ra ngăn cản nên xảy ra tranh chấp.

[2] Nguồn gốc đất chuyển nhượng là của cha mẹ ông H, ông T để lại các anh em tự phân chia, trong đó ông T được chia thửa 2013, 2015 (tờ bản đồ 299); được cấp giấy chứng nhận QSDĐ năm 1997; còn ông H được chia thửa 2014, 2017 (tờ bản đồ số 299), được cấp giấy chứng nhận QSDĐ năm 1994. Theo tờ bản đồ số 299 thể hiện: Các phần đất ông H và ông T đăng ký và được cấp giấy chứng nhận QSDĐ nằm xen kẽ nhau theo chiều ngang, song song với tỉnh lộ 786; lần lượt các thửa 2013 (của ông T), đến thửa 2014 (của ông H), đến thửa 2015 (của ông T) và thửa 2017 (của ông H).

[3] Trên thực tế ông T và ông H không sử dụng đất theo chiều ngang song song với tỉnh lộ 786 như giấy cấp mà sử dụng theo chiều dọc. Lời khai của những người có đất giáp ranh đất tranh chấp xác định phần đất ông T chuyển nhượng cho nguyên đơn do ông T trực tiếp sản xuất từ năm 1980. Ông H và ông T chia đất sử dụng theo chiều dọc, mỗi ông sử dụng 1 phần của các thửa đất nói trên tính từ đường 786 trở vào đến hết thửa 2017. Hơn nữa, giữa các thửa đất không có bờ phân ranh nên những người nhận chuyển nhượng đất không biết đất của ông H nằm xen kẽ đất của ông T.

Các bên thỏa thuận chuyển nhượng đất theo chiều dọc có chiều dài 60 m nằm trong các thửa 2013, 2014, 2015 (bản đồ 299); chiều ngang giáp tỉnh lộ 786, dài 10 m.

[4] Vợ chồng ông T biết thửa 2014 đã được cấp giấy cho ông H nhưng khi chuyển nhượng không nói cho vợ chồng ông N cũng như công chức địa chính xã T2 lúc đó biết. Thời điểm làm thủ tục chuyển nhượng đất vào năm 2009, ông T lại có yêu cầu điều chỉnh tăng diện tích và được địa chính xã T2 chuyển hồ sơ lên Phòng Tài nguyên và Môi trường huyện Trảng Bàng trình Ủy ban cấp giấy chứng nhận QSDĐ cho vợ chồng ông T đối với thửa 2014, sau đó hoàn tất thủ tục chuyển quyền sử dụng, cấp giấy cho vợ chồng ông N theo đúng như sơ đồ mà hai bên thỏa thuận.

Khi làm việc tại Tòa án, ông T khai là không chuyển nhượng đất cho vợ chồng ông N đối với thửa 2014, thửa đất 2014 là của ông H; tức là đất vợ chồng ông N nhận chuyển nhượng là 02 phần không liền ranh. Nhưng khi hòa giải tại Ủy ban nhân dân xã Bình Thạnh ngày 16-9-2010 ông T xác định: “Phần đất tôi bán cho ông Quang, ông Trương, ông N là đất của tôi, chứ không phải là của ông H”. Trong giấy tay chuyển nhượng đất ghi ngày 17-7-2003 có vẽ sơ đồ là một phần đất duy nhất có chiều ngang 10 m, chiều dài 60 m. Hơn nữa, mục đích vợ chồng ông H nhận chuyển nhượng đất là để cất nhà ở, diện tích không lớn nên không thể có việc nhận chuyển nhượng 02 thửa không liền ranh như lời trình bày của vợ chồng ông T được. Mặt khác, vào năm 2000, ông H và ông T chuyển nhượng một phần đất trong thửa 2013, 2014 cho ông Nhàn thì ông T và ông H đều ký tên vào hợp đồng chuyển nhượng. Như vậy, vợ chồng ông T không nhầm lẫn mà cố ý chuyển nhượng cả thửa 2014 cho vợ chồng ông N là có sự lừa dối; vi phạm quy định tại Điều 132 của Bộ luật Dân sự năm 2005. Cấp sơ thẩm xác định hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa vợ chồng ông N và vợ chồng ông T được ký ngày 17-7-2003 và ngày 08-5-2009 vô hiệu là có căn cứ.

[5] Xét mức độ lỗi làm cho hợp đồng vô hiệu là do có sự lừa đối của vợ chồng ông T, nên vợ chồng ông T có lỗi toàn bộ. Vợ chồng ông N không biết thửa đất 2014 đã được cấp giấy chứng nhận QSDĐ cho ông H. Thời điểm nhận chuyển nhượng đất ông H cũng không sản xuất trên đất này mà do ông T sử dụng nên vợ chồng ông N không biết.

Đối với sai sót của Ủy ban nhân dân huyện Trảng Bàng trong việc cấp giấy chứng nhận QSDĐ cho ông T thửa 2014 vào năm 2009; theo Công văn số 502/UBND ngày 06/8/2015 của UBND huyện Trảng Bàng xác định: “... do sai sót trong khâu đối chiếu bản đồ và chỉnh lý giấy chứng nhận QSDĐ của ông T từ bản đồ 299 sang bản đồ lưới tọa đồ trùng lên thửa đất số 2014 của ông H. Do đó, khi ông T lập hợp đồng chuyển nhượng thì thửa đất ông Trương, ông Quang, ông N trùng lên một phần thửa 2014 nằm trong giấy chứng nhận QSDĐ của Ông Bùi Văn T”. Tuy nhiên, sai sót trong việc điều chỉnh cấp tăng diện tích cho ông T năm 2009 đối với thửa 2014 cũng là do vợ chồng ông T biết nhưng cố ý để cho sự sai sót xảy ra, vợ chồng ông T có việc lừa dối từ năm 2003, thời điểm làm giấy viết tay chuyển nhượng đất. Khi xảy ra tranh chấp vợ chồng ông T cũng không có thiện chí thương lượng với ông N và ông H để cùng tìm cách giải quyết đổi đất như thực tế đang sử dụng để đảm bảo quyền lợi của người nhận chuyển nhượng.

Do đó, khi cấp sơ thẩm tuyên bố hợp đồng vô hiệu, ngoài việc buộc các bên hoàn trả cho nhau những gì đã nhận còn buộc vợ chồng ông T bồi thường toàn bộ thiệt hại cho vợ chồng ông N theo mức lấy giá đất thực tế tại thời điểm xét xử sơ thẩm trừ đi giá chuyển nhượng tại thời điểm chuyển nhượng, còn lại là mức thiệt hại là có căn cứ, đúng với quy định tại Điều 137 của Bộ luật Dân sự năm 2005, nên không có căn cứ chấp nhận yêu cầu kháng cáo của ông T, giữ nguyên bản án sơ thẩm.

[6] Về án phí phúc thẩm: Do kháng cáo của ông T không được Tòa án chấp nhận nên ông T phải chịu án phúc phúc thẩm dân sự.

Các phần khác của bản án sơ thẩm không kháng cáo nên không xem xét.

Vì các lẽ trên,

QUYẾT ĐỊNH

Căn cứ vào khoản 1 Điều 308 của Bộ luật Tố tụng dân sự; các điều 132, 137\ của Bộ luật Dân sự năm 2005; Nghị quyết số 326/2016/NQ-UBTVQH14 ngày 30/12/2016 của Ủy ban Thường vụ Quốc hội.

1. Không chấp nhận kháng cáo của Ông Bùi Văn T, giữ nguyên bản án sơthẩm.

1.1. Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa ông Nguyễn Văn N, bà Phạm Thị B với Ông Bùi Văn T, bà Nguyễn Thị M đối với phần đất diện tích 513 m2, thửa 445, tờ bản đồ số 13 (một phần của các thửa số 2013, 2014 và 2015, tờ bản đồ 299) tọa lạc ấp T1, xã T2, huyện N3, tỉnh Tây Ninh được ký ngày 17-7-2003 và ngày 08-5-2009 là vô hiệu.

1.2. Ông Bùi Văn T, Bà Nguyễn Thị M được quyền sử dụng diện tích 410 m2 đất, thuộc thửa 445, tờ bản đồ số 13 (nằm trong thửa 2013, 2015, tờ bản đồ 299) tọa lạc ấp T1, xã T2, huyện N3, tỉnh Tây Ninh; gồm 02 phần:

- Phần thứ nhất diện tích 91,5 m2 trong thửa 445, tờ bản đồ 13 (bản đồ 299 trong thửa 2013), có tứ cận:

+ Hướng Đông giáp đường thửa 786 dài 10 m;

+ Hướng Tây giáp đất ông H dài 9,67 m;

+ Hướng Bắc giáp đất ông ông Trương dài 16,89 m;

+ Hướng Nam giáp đất ông ông Quang dài 17,56 m.

- Phần thứ hai diện tích 318,5 m2 trong thửa 445, tờ bản đồ 13 (bản đồ 299 trong thửa 2015), có tứ cận:

+ Hướng Đông giáp ông H dài 9,24 m;

+ Hướng Tây giáp đất ông T dài 10 m;

+ Hướng Bắc giáp đất ông Trương dài 31,57 m;

+ Hướng Nam giáp đất ông Quang dài 29,87 m.

1.3. Ông Bùi Văn T, bà Nguyễn Thị M có nghĩa vụ thanh toán cho ông Nguyễn Văn N, bà Phạm Thị B số tiền 252.909.000 (hai trăm năm mươi hai triệu chín trăm lẻ chín nghìn) đồng.

1.4. Ông T và bà M có nghĩa vụ trả lại tiền chi phí xem xét thẩm định tại chỗ và định giá tài sản 1.900.000 (một triệu chín trăm nghìn) đồng cho ông N, bà B.

1.5. Kể từ ngày ông N, bà B có đơn yêu cầu thi hành án, nếu ông T, bà M chưa trả số tiền nêu trên thì hàng tháng ông T, bà M còn phải trả lãi đối với số tiền chậm trả tương ứng với thời gian chậm trả theo quy định tại Điều 357 của Bộ luật Dân sự 2015.

1.6. Kiến nghị cơ quan Nhà nước có thẩm quyền thu hồi giấy chứng nhận QSDĐ do UBND huyện Trảng Bàng cấp cho ông Nguyễn Văn N, bà Phạm Thị B ngày 10-6-2009, thửa đất 445, tờ bản đồ số 13, tọa lạc tại ấp T1, xã T2, huyện N3, tỉnh Tây Ninh.

2. Về án phí dân sự sơ thẩm.

Ông T, bà M phải chịu 12.646.450 (mười hai triệu sáu trăm bốn mươi sáu nghìn bốn trăm năm mươi) đồng tiền án phí dân sự sơ thẩm.

Ông N, bà B không phải chịu tiền án phí dân sự sơ thẩm, hoàn trả cho ông N, bà B 2.500.000 (hai triệu năm trăm nghìn) đồng tiền tạm ứng án phí đã nộp theo Biên lai thu tạm ứng án phí số 0008705 ngày 17-4-2017 của Chi cục thi hành án dân sự huyện Trảng Bàng.

3. Về án phí phúc thẩm: Ông Bùi Văn T phải chịu 300.000 đồng, được trừ vào 300.000 đồng tiền tạm ứng án phí phúc thẩm đã nộp theo Biên lai thu số 0016119 ngày 14 tháng 6 năm 2018, của Chi cục Thi hành án dân sự huyện Trảng Bàng, tỉnh Tây Ninh. Ông T đã nộp xong án phí phúc thẩm.

4. Trường hợp bản án được thi hành theo quy định tại Điều 2 của Luật Thi hành án dân sự thì người được thi hành án dân sự, người phải thi hành án dân sự có quyền thỏa thuận thi hành án, quyền yêu cầu thi hành án, tự nguyện thi hành án hoặc bị cưỡng chế thi hành án theo quy định tại các Điều 6, 7 của Luật Thi hành án dân sự; thời hiệu thi hành án được thực hiện theo quy định tại Điều 30 của Luật Thi hành án dân sự.

5. Bản án phúc thẩm có hiệu lực pháp luật kể từ ngày tuyên án.