Bản án 162/2020/DS-PT ngày 15/09/2020 về tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất

TÒA ÁN NHÂN DÂN TỈNH ĐẮK LẮK

BẢN ÁN 162/2020/DS-PT NGÀY 15/09/2020 VỀ TRANH CHẤP HỢP ĐỒNG CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT

Ngày 15/9/2020, Tại trụ sở Tòa án nhân dân tỉnh Đắk Lắk xét xử phúc thẩm công khai vụ án thụ lý số 155/2020/TLPT- DS ngày 04/8/2020, về việc “Tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất”.

Do Bản án dân sự sơ thẩm số 18/2020/DS-ST ngày 30 tháng 6 năm 2020 của Tòa án nhân dân huyện Cư Mgar, tỉnh Đắk Lắk bị bị đơn kháng cáo, Viện trưởng Viện kiểm sát nhân dân tỉnh Đắk Lắk kháng nghị theo Quyết định số 692/QĐKNPT-VKS-DS ngày 28/7/2020.

Theo Quyết định đưa vụ án ra xét xử phúc thẩm số 166/2020/QĐPT-DS ngày 07/8/2020, giữa các đương sự:

1. Nguyên đơn: Ông Hồ Vững Ch, địa chỉ: Thôn Tiến P, xã Quảng T, huyện Cư Mg, tỉnh Đắk Lắk.

2. Bị đơn: Ông Hoàng Đình C, địa chỉ: Thôn 3, xã Ea R, huyện Ea H, tỉnh Đắk Lắk.

3. Người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan:

3.1. Bà Nguyễn Thị H1, địa chỉ: Thôn Tiến P, xã Quảng T, huyện Cư M, tỉnh Đắk Lắk;

3.2. Bà Nguyễn Thị H2, địa chỉ: Thôn 1B, xã Ea M, huyện Cư M, tỉnh Đắk Lắk.

4. Người kháng cáo: Bị đơn là ông Hoàng Đình C.

Tất cả đều có mặt.

NỘI DUNG VỤ ÁN

* Quá trình tham gia tố tụng và tại phiên tòa, nguyên đơn là ông Hồ Vững Ch trình bày:

Ngày 13/12/2004, ông C chuyển nhượng cho ông Ch diện tích 4765m2 đất thuộc thửa đất số 81, tờ bản đồ số 01, tại Thôn 1A, xã Ea M, huyện Cư M với giá 23.500.000 đồng, hợp đồng chuyển nhượng không có chứng thực của chính quyền địa phương. Quá trình thực hiện hợp đồng, ông Ch đưa trước cho ông C 7.500.000 đồng, còn 16.000.000 đồng thì hai bên thỏa thuận khi nào ông C làm xong giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho ông Ch thì ông Ch giao số tiền còn lại. Ông Ch đã nhận đất và canh tác cho đến nay. Do ông C không thực hiện việc làm giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho ông Ch như đã cam kết nên ông Ch khởi kiện đề nghị Tòa án giải quyết công nhận hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất diện tích đất trên và ông Ch sẽ giao số tiền 16.000.000 đồng còn lại cho ông C.

* Quá trình tham gia tố tụng và tại phiên tòa, bị đơn là ông Hoàng Đình C trình bày:

Ông C xác nhận lời trình bày của ông Ch là đúng sự thật, nguồn gốc thửa đất chuyển nhượng cho ông Ch là tài sản chung của ông C và bà Nguyễn Thị H2. Ông C và bà H2 đã ly hôn theo bản án số 16/LHST ngày 10/2/2004 của Tòa án nhân dân huyện CưMgar, về phần tài sản chung Tòa án quyết định giao thửa đất trên cho ông C quản lý và sử dụng, đến ngày 02/12/2005 thì ông C được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Nay ông Ch khởi kiện yêu cầu công nhận hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất ngày 13/12/2004 ông C đồng ý, tuy nhiên đề nghị Tòa án tính trượt giá đối với số tiền 16.000.000 đồng đề nghị tính theo giá thời điểm hiện tại ông Ch có trách nhiệm thanh toán lại cho ông C từ 100.000.000 đồng đến 130.000.000 đồng.

* Bà Nguyễn Thị H1 trình bày: Bà là vợ của ông Hồ Vững Ch, diện tích đất đang tranh chấp là của ông Ch có trước khi kết hôn với bà Hồng nên bà không liên quan gì đến diện tích đất trên, đề nghị Tòa án giải quyết theo quy định của pháp luật.

* Bà Nguyễn Thị H2 trình bày: Hiện nay bà H2 đang giữ giấy chứng nhận quyền sử dụng đất của ông C. Ông C muốn bà H2 trả giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thì phải thanh toán tiền cấp dưỡng nuôi hai con chung.

Tại bản án dân sự sơ thẩm số 18/2020/DS-ST ngày 30 tháng 6 năm 2020 của Tòa án nhân dân huyện Cư Mgar, tỉnh Đắk Lắk đã quyết định:

Tuyên xử: Chấp nhận toàn bộ yêu cầu khởi kiện của ông Hồ Vững Ch Công nhận hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất lập ngày 13/12/2004 giữa ông Hồ Vững Ch và ông Hoàng Đình C diện tích 4810,9m2 thuộc thửa 17, tờ bản đồ số 04, tọa lạc xã EaM, huyện CưM, tỉnh Đắk Lắk. (Trích đo được thể hiện theo kết quả đo đạc của công ty cổ phần tư vấn Tài nguyên – Môi trường và trắc địa được sở Tài nguyên và Môi trường duyệt ngày 22/4/2019).

Ông Hồ Vững Ch có trách nhiệm liên hệ với cơ quan nhà nước có thẩm quyền để làm các thủ tục sang tên quyền sử dụng đất đối với thửa đất nói trên theo quy định của pháp luật.

Ông Hồ Vững Ch có nghĩa vụ thanh toán lại cho ông Hoàng Đình C 39.262.717 đồng.

Áp dụng khoản 2 Điều 357 Bộ luật dân sự để tính lãi suất chậm thi hành án Ngoài ra bản án còn quyết định về chi phí thẩm định, định giá, về án phí và quyền kháng cáo.

Ngày 09/7/2020, bị đơn là ông Hoàng Đình C kháng cáo bản án sơ thẩm với nội dung: Kết quả định giá quá thấp so với giá trị thực tế của thửa đất tranh chấp và không đồng ý với việc Tòa án sơ thẩm xác định bị đơn có lỗi 3/5.

Ngày 30/7/2020, Viện trưởng Viện kiểm sát nhân dân tỉnh Đắk Lắk kháng nghị theo Quyết định số 692/QĐKNPT-VKS-DS ngày 28/7/2020 với nội dung:

- Tòa án không công khai biên bản xác minh về việc ông Hỗ Vững Ch được hỗ trợ, bồi thường do có 827,5m2 đất nằm trong hành lang lưới điện và không ghi nhận trong bản án là vi phạm khoản 2 Điều 208 và Điều 266 BLTTDS vì thời điểm nhận bồi thường thì quyền sử dụng đất đang đứng tên ông C.

- Theo thỏa thuận giữa ông Ch và ông C thì ông C có trách nhiệm liên hệ với cơ quan nhà nước có thẩm quyền để làm các thủ tục sang tên quyền sử dụng đất nhưng cấp sơ thẩm tuyên ông Ch phải có nghĩa vụ liên hệ làm thủ tục sang tên là không đúng thỏa thuận; Án sơ thẩm chưa tuyên về nghĩa vụ giao tiền của ông Ch trước hay sau khi ông C làm xong giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là khó khăn cho công tác thi hành án.

- Ông Ch đã thanh toán 7.500.000đ, tương ứng 31,9% giá trị hợp đồng, còn lại 68,1% giá trị hợp đồng chưa thanh toán. Cấp sơ thẩm xác định lỗi của các bên khi đương sự yêu cầu công nhận hợp đồng là không đúng. Cần buộc ông Ch phải trả tiền đất còn thiếu theo giá thị trường, tương ứng 68,1% giá trị hợp đồng là 98.286.687 đồng.

- Ông C sinh năm 1960, cấp sơ thẩm chưa thu thập chứng cứ xác định ông C có phải người cao tuổi thuộc trường hợp miễn án phí hay không nhưng vẫn buộc ông C chịu án phí là không đúng.

Tại phiên tòa phúc thẩm, nguyên đơn vẫn giữ nguyên nội dung khởi kiện. Bị đơn giữ nguyên quan điểm như đã trình bày tại Tòa án cấp sơ thẩm và nội dung đã kháng cáo.

Đại diện Viện kiểm sát nhân dân tỉnh Đắk Lắk phát biểu quan điểm: Giữ nguyên nội dung quyết định kháng nghị, đồng thời bổ sung nội dung: Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hiện do bà H2 quản lý nên cần buộc bà H2 giao trả giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho người tham gia chuyển nhượng để có cơ sở hoàn tất thủ tục sang tên. Đối với nội dung kháng cáo của nguyên đơn, trong đó có nội dung yêu cầu sửa số tiền buộc bị đơn phải thanh toán đã trùng với nội dung của quyết định kháng nghị nên đề nghị HĐXX chấp nhận. Đối với nội dung kháng cáo cho rằng việc định giá tài sản không sát với giá thị trường là không có căn cứ chứng minh nên đề nghị HĐXX không chấp nhận nội dung kháng cáo này của nguyên đơn.

NHẬN ĐỊNH CỦA TÒA ÁN

Căn cứ vào các chứng cứ, tài liệu được thu thập có trong hồ sơ vụ án được thẩm tra tại phiên tòa, lời trình bày của các bên đương sự, kết quả tranh tụng tại phiên tòa, ý kiến của Kiểm sát viên. HĐXX nhận thấy:

[1] Xét nội dung kháng cáo của bị đơn cho rằng Kết quả định giá tài sản quá thấp so với giá trị thực tế của thửa đất tranh chấp. Xét thấy:

Hội đồng định giá tài sản theo Biên bản định giá tài sản ngày 08/7/2019 là đầy đủ thành phần quy định tại Điều 104 BLTTDS. Hội đồng định giá tài sản đã định giá quyền sử dụng đất theo giá thị trường. Quá trình tố tụng tại cấp sơ thẩm, bị đơn không có ý kiến gì về kết quả định giá. Sau khi xét xử sơ thẩm, bị đơn kháng cáo cho rằng kết quả định giá tài sản thấp hơn so với giá thị trường nhưng không cung cấp được chứng cứ chứng minh, nên không có căn cứ chấp nhận nội dung kháng cáo này của bị đơn.

[2] Đối với nội dung kháng nghị cho rằng cấp sơ thẩm chưa công khai biên bản xác minh và không đề cập số tiền mà ông Ch đã nhận bồi thường trong bản án. Xét thấy:

Tại biên bản phiên họp kiểm tra việc giao nộp, tiếp cận và công khai chứng cứ ngày 25/3/2020 (BL62), Tòa án đã công khai chứng cứ do Tòa án thu thập, trong đó có biên bản xác minh. Các đương sự đều đề nghị công nhận hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, không yêu cầu Tòa án giải quyết số tiền mà nguyên đơn được bồi thường, hỗ trợ diện tích đất và cây trồng trên đất trong hành lang lưới điện, nên án sơ thẩm không đề cập nội dung này là đúng quy định, không ảnh hưởng đến nội dung tranh chấp. Do đó, kháng nghị của VKSND tỉnh Đăk Lăk về nội dung này là không có căn cứ.

[3] Xét nội dung kháng cáo và kháng nghị về số tiền nguyên đơn còn phải trả cho bị đơn:

Sau khi xác lập Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất ngày 13/12/2004, ông Ch đã sử dụng đất ổn định và trồng cây lâu năm toàn bộ diện tích đất. Vì vậy, Tòa án cấp sơ thẩm công nhận hợp đồng là đúng với quy định tại điểm b.2, b3 tiểu mục 2.3 mục 2 phần II của Nghị quyết số 02/2004/NQ-HĐTP ngày 18/4/2004 của Hội đồng Thẩm phán Tòa án nhân dân tối cao.

Nghị quyết số 02/2004/NQ-HĐTP ngày 18/4/2004 của Hội đồng Thẩm phán Tòa án nhân dân tối cao hướng dẫn giải quyết hậu quả của hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất vô hiệu. Trong trường hợp này, hợp đồng được công nhận nên không áp dụng quy định của Nghị quyết số 02/2004/NQ-HĐTP ngày 18/4/2004 để giải quyết số tiền còn phải thanh toán. Kháng nghị của Viện kiểm sát nhân dân tỉnh Đăk Lăk đề nghị không áp dụng các quy định của giao dịch dân sự vô hiệu để giải quyết số tiền còn phải thanh toán khi công nhận hợp đồng là có căn cứ.

Tuy nhiên, nội dung kháng nghị cho rằng ông Ch còn phải thanh toán cho ông C 68,1% giá trị hợp đồng ở thời điểm giải quyết sơ thẩm là 98.286.687 đồng và Kháng cáo của bị đơn cho rằng không có lỗi, yêu cầu nguyên đơn phải thanh toán cho bị đơn số tiền từ 100.000.000đ đến 130.000.000đ là không có cơ sở chấp nhận. Bởi lẽ:

Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa ông C và ông Ch được xác lập tại thời điểm BLDS năm 1995 đang có hiệu lực thi hành nên cần áp dụng các quy định của BLDS năm 1995 để xem xét.

Điều 431 BLDS 1995 quy định:

1- Bên mua phải trả đủ tiền vào thời điểm và tại địa điểm đã thoả thuận.

2- Bên mua phải trả lãi, kể từ ngày chậm trả theo quy định tại khoản 2 Điều 313 của Bộ luật này, trừ trường hợp có thoả thuận khác hoặc pháp luật có quy định khác.

Điều 710 BLDS năm 1995 quy định:

Bên chuyển quyền sử dụng đất có các quyền sau đây:

1- Được nhận tiền chuyển nhượng quyền sử dụng đất; nếu bên nhận quyền sử dụng đất chậm trả tiền, thì áp dụng theo quy định tại khoản 2 Điều 313 của Bộ luật này;

Các quy định của pháp luật hiện hành về nghĩa vụ trả tiền cũng quy định tương tự. Như vậy, trường hợp ông Ch có vi phạm nghĩa vụ thì ngoài số tiền còn phải trả, ông Ch chỉ phải trả lãi đối với số tiền chậm trả theo quy định của pháp luật. Tuy nhiên, khi giao kết hợp đồng, các bên thỏa thuận, sau khi ông C làm giấy sang tên hợp lệ thì bên ông Ch sẽ giao đủ số tiền còn lại. Do ông C không thực hiện thủ tục sang tên cho ông Ch nên ông Ch chưa thanh toán số tiền còn lại cho ông C là đúng thỏa thuận, không vi phạm nghĩa vụ trả tiền. Nay ông Ch yêu cầu công nhận hợp đồng và được Tòa án chấp nhận, nên chỉ phải có nghĩa vụ thanh toán số tiền còn thiếu cho ông C mới phù hợp với các quy định của pháp luật như đã viện dẫn nêu trên. Tuy nhiên, do ông Ch không kháng cáo đối với số tiền phải trả nên cần giữ nguyên bản án sơ thẩm về số tiền mà ông Ch phải thanh toán cho ông C cũng đảm bảo quyền lợi của các bên.

[3] Xét nội dung kháng nghị về nghĩa vụ làm thủ tục sang tên Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất:

Theo thỏa thuận giữa ông Ch và ông C thì ông C có trách nhiệm liên hệ với cơ quan nhà nước có thẩm quyền để làm các thủ tục sang tên quyền sử dụng đất. Do ông C không thực hiện nghĩa vụ đã thỏa thuận nên ông Ch yêu cầu công nhận hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Tòa án cấp sơ thẩm công nhận hợp đồng chuyển nhượng, buộc bên mua – là người đang sử dụng đất – thực hiện đăng ký kê khai để cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là phù hợp với các quy định của pháp luật hiện hành và đảm bảo công tác thi hành án. Tuy nhiên, Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hiện do bà Nguyễn Thị H2 quản lý nên cần buộc bà H2 giao Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho ông Ch để ông Ch thực hiện quyền và nghĩa vụ đăng ký sang tên. Kháng nghị bổ sung của VKSND tỉnh Đăk Lăk về nội dung này là có căn cứ chấp nhận.

Việc bà H2 cho rằng do ông C không thực hiện nghĩa vụ cấp dưỡng nuôi con nên bà H2 không giao trả giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho ông C là không hợp pháp. Bà H2 có quyền yêu cầu cơ quan có thẩm quyền giải quyết đối với việc cấp dưỡng nuôi con bằng vụ việc khác.

Trong hợp đồng, các bên không thỏa thuận về việc ai là người chịu các chi phí hợp lệ liên quan đến thủ tục sang tên nên các chi phí hợp lệ liên quan đến thủ tục sang tên được thực hiện theo quy định của pháp luật hiện hành.

Nghĩa vụ của các bên được giải quyết bằng bản án của Tòa án nên việc thi hành được thực hiện theo trình tự thi hành án, không cần thiết phải tuyên buộc ông Ch trả tiền trước hay sau khi thực hiện xong thủ sang tên. Do đó, không có căn cứ chấp nhận nội dung kháng nghị này của VKSND tỉnh Đăk Lăk.

[4] Đối với nội dung kháng nghị cho rằng cấp sơ thẩm không thu thập tài liệu để xác định ông C có phải là người cao tuổi thuộc trường hợp được miễn án phí hay không:

Theo quy định tại Điều 14 Nghị quyết số 326/2016/UBTVQH ngày 30/12/2016 của Ủy ban thường vụ Quốc hội thì người đề nghị được miễn, giảm tạm ứng án phí, án phí phải có đơn đề nghị kèm theo các tài liệu, chứng cứ chứng minh. Tòa án không có nghĩa vụ thu thập chứng cứ xác định ông C có phải người cao tuổi thuộc trường hợp miễn án phí hay không. Do ông C không có đơn đề nghị nên cấp sơ thẩm buộc ông C chịu án phí là đúng quy định. Do đó, không có căn cứ chấp nhận nội dung kháng nghị này của VKSND tỉnh Đăk Lăk Từ những phân tích, nhận định nêu trên, không có cơ sở chấp nhận yêu cầu kháng cáo của bị đơn, có cơ sở chấp nhận một phần nội dung kháng nghị của Viện trưởng Viện kiểm sát nhân dân tỉnh Đắk Lắk.

[5] Về án phí: Do sửa án sơ thẩm nên ông Hoàng Đình C không phải chịu án phí dân sự phúc thẩm.

Vì các lẽ trên;

QUYẾT ĐỊNH

Căn cứ khoản 2 Điều 308, khoản 1 Điều 309 của Bộ luật tố tụng dân sự;

Không chấp nhận yêu cầu kháng cáo của bị đơn. Chấp nhận một phần nội dung kháng nghị của Viện trưởng Viện kiểm sát nhân dân tỉnh Đắk Lắk. Sửa một phần bản án Dân sự sơ thẩm số 18/2020/DS-ST ngày 30 tháng 6 năm 2020 của Tòa án nhân dân huyện Cư Mgar, tỉnh Đắk Lắk.

Căn cứ điểm c khoản 1 Điều 688 Bộ luật dân sự năm 2015;

Căn cứ Điều 431, các Điều 705, 706, 707, 708, 709, 710, 712 Bộ luật dân sự năm 1995;

Căn cứ điểm b.2, b3 tiểu mục 2.3 mục 2 phần II của Nghị quyết số 02/2004/NQ-HĐTP ngày 18/4/2004 của Hội đồng Thẩm phán Tòa án nhân dân tối cao;

Áp dụng Nghị quyết số 326/2016/UBTVQH14 ngày 30/12/2016 của Ủy ban thường vụ Quốc Hội quy định về mức thu, miễn, giảm, thu, nộp, quản lý sử dụng án phí, lệ phí Tòa án;

Áp dụng khoản 4 Điều 146 Nghị định 181/2004/ND0-CP ngày 29/10/2004 của Chính phủ về thi hành Luật đất đai năm 2003.

Tuyên xử:

[1] Chấp nhận yêu cầu khởi kiện của ông Hồ Vững Ch.

[1.1] Công nhận hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất lập ngày 13/12/2004 giữa ông Hồ Vững Ch và ông Hoàng Đình C đối với diện tích 4810,9m2 đất thuộc thửa số 17, tờ bản đồ số 04, tọa lạc xã EaM, huyện Cư M, tỉnh Đắk Lắk. (Trích đo được thể hiện theo kết quả đo đạc của công ty cổ phần tư vấn Tài nguyên – Môi trường và trắc địa được sở Tài nguyên và Môi trường duyệt ngày 22/4/2019).

[1.2] Buộc bà Nguyễn Thị H2 giao cho ông Hồ Vững Ch giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số AD 550606 do UBND huyện Cư M cấp ngày 02/12/2005 cho hộ ông Hoàng Đình C, thửa đất số 81, tờ bản đồ số 01 tại xã Ea M, huyện Cư M, vào sổ cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số H00086.

[1.3] Ông Hồ Vững Ch phải có nghĩa vụ liên hệ với cơ quan Nhà nước có thẩm quyền để đăng ký sang tên quyền sử dụng đất đối với thửa đất số 81, tờ bản đồ số 01 tại xã Ea M, huyện Cư M theo quy định của pháp luật. Chi phí hợp lệ liên quan đến thủ tục sang tên được thực hiện theo quy định của pháp luật hiện hành.

[1.4] Ông Hồ Vững Ch có nghĩa vụ thanh toán cho ông Hoàng Đình C số tiền 39.262.717 đồng (Ba mươi chín triệu hai trăm sáu hai ngàn bảy trăm mười bảy đồng).

Kể từ ngày có đơn yêu cầu thi hành án của người được thi hành án cho đến khi thi hành án xong, bên phải thi hành án còn phải chịu khoản tiền lãi của số tiền còn phải thi hành án theo mức lãi suất quy định tại Điều 357, Điều 468 BLDS năm 2015.

[2] Về án phí phúc thẩm: Ông Hoàng Đình C được nhận lại số tiền 300.000đ đồng tạm ứng án phí dân sự phúc thẩm đã nộp theo biên lai số AA/2019/0010141 ngày 09/7/2020 tại Chi cục Thi hành án dân sự huyện Cư M, tỉnh Đắk Lắk.

Các quyết định khác của bản án sơ thẩm không có kháng cáo, kháng nghị có hiệu lực pháp luật kể từ ngày hết thời hạn kháng cáo, kháng nghị.

Bản án phúc thẩm có hiệu lực pháp luật kể từ ngày tuyên án.

Trường hợp bản án, quyết định được thi hành theo quy định tại Điều 2 Luật Thi hành án dân sự, thì người được thi hành án dân sự, người phải thi hành án dân sự có quyền thoả thuận thi hành án, quyền yêu cầu thi hành án, tự nguyện thi hành án hoặc bị cưỡng chế thi hành án theo quy định tại các Điều 6, Điều 7, Điều 7a và Điều 9 Luật thi hành án dân sự; thời hiệu thi hành án được thực hiện theo quy định tại Điều 30 Luật thi hành án dân sự.