Bản án 16/2018/DS-PT ngày 16/01/2018 về tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng nhà và đất

TOÀ ÁN NHÂN DÂN TỈNH CÀ MAU

BẢN ÁN 16/2018/DS-PT NGÀY 16/01/2018 VỀ TRANH CHẤP HỢP ĐỒNG CHUYỂN NHƯỢNG NHÀ VÀ ĐẤT

Trong các ngày 15 và 16 tháng 01 năm 2018, tại trụ sở Tòa án nhân dân tỉnh Cà Mau xét xử phúc thẩm công Khi vụ án thụ lý số 216/2017/TLPT-DS ngày 13 tháng 10 năm 2017 về việc “Tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng nhà và đất”.

Do bản án dân sự sơ thẩm số 38/2017/DS-ST ngày 05 tháng 9 năm 2017 của Tòa án nhân dân huyện H bị kháng cáo.

Theo Quyết định đưa vụ án ra xét xử phúc thẩm số: 341/2017/QĐ-PT ngày 28 tháng 11 năm 2017 giữa các đương sự:

- Nguyên đơn: Bà Tạ Thị Kim O, sinh năm: 1957

Đại chỉ: Đường T, khóm H, phường N, thành phố M, tỉnh Cà Mau.

- Bị đơn:

1. Ông Hồng Minh Kh, sinh năm: 1962.

2. Bà Đào Thị Bé S, sinh năm: 1964.

Cùng địa chỉ: Ấp Kinh R, xã Đ, huyện H, tỉnh Cà Mau.

Người đại diện hợp pháp của bà Đào Thị Bé S, ông Hồng Minh Kh:

Ông Trần Quốc Th, sinh năm 1966; Địa chỉ: Đường D, phường N, thành phố M, tỉnh Cà Mau (Theo văn bản ủy quyền ngày 29/11/2017)

- Người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan:

1. NLQ1.

Địa chỉ: Đường N, Phường T, Quận B, Thành phố Hồ Chí Minh. Đại diện:

Ông Tăng Minh Kh, chức vụ Phó giám đốc chi nhánh Cà Mau (Theo văn bản ủy quyền ngày 18/12/2017).

2. NLQ2, sinh năm 1984 - Chủ doanh nghiệp tư nhân Hồng Tuấn A.

Địa chỉ: Ấp Kinh R, xã Đ, huyện H, tỉnh Cà Mau.

Người đại diện theo ủy quyền của anh Hồng Tuấn A: Ông Hồng Minh Kh, sinh năm 1962.

3. NLQ3, sinh năm: 1950

4. NLQ4, sinh năm: 1972

5. NLQ5, sinh năm: 1986

6. NLQ6, sinh năm: 1987

7. NLQ7, sinh năm: 1987

8. NLQ8, sinh năm: 1993

9. NLQ9, sinh năm: 1974

10. NLQ10, sinh năm: 1996

11.NLQ11, sinh năm 1993

Cùng địa chỉ: Đường T, khóm H, phường N, thành phố M, tỉnh Cà Mau.

12. Ủy ban nhân dân thành phố M, tỉnh Cà Mau.

Địa chỉ: Đường Q, khóm M, phường C, thành phố M, tỉnh Cà Mau.

Người đại diện theo ủy quyền của Ủy ban nhân dân thành phố M: Ông Lê Thanh D – Phó Trưởng phòng Tài nguyên và Môi trường thành phố M.

- Viện kiểm sát kháng nghị: Viện kiểm sát nhân dân huyện H.

- Người kháng cáo: Ông Hồng Minh Kh, bà Đào Thị Bé S và NLQ1 – Chi nhánh Cà Mau.

Tại phiên tòa: Bà O, ông Th, ông Kh và bà Nh có mặt; Những người tham gia tố tụng còn lại vắng mặt.

NỘI DUNG VỤ ÁN

Nguyên đơn bà Tạ Kim O trình bày: Vào ngày 25/12/2012 giữa bà với ông Hồng Minh Kh và bà Đào Thị Bé S có làm tờ thỏa thuận bà thế chấp căn nhà gắn liền với đất, thửa đất 242 tờ bản đồ số 22, nhà cấp 4 tổng diện tích 82,27 m2, số nhà Đường T, khóm H, phường N, thành phố M, tỉnh Cà Mau, với giá 500.000.000 đồng. Nhưng thực tế giấy tờ sang bán đó là giả, vì trước đó bà đã thiếu nợ của ông Kh và bà Bé S với số tiền vay từ năm 2008 là 260.000.000 đồng. Sau đó ông Kh đưa cho bà tổng cộng thêm 315.000.000 đồng. Tổng số tiền vốn và lãi tính đến tháng 12/2012 là 1.200.000.000 đồng. Ngày 05/01/2013 bà đi sang Campuchia làm ăn và vẫn gửi tiền về đóng lãi cho ông Kh với tổng số tiền là 203.000.000 đồng.

Đến tháng 4/2014 thì ông Kh tuyên bố lấy nhà của bà. Số nợ bà vay của vợ chồng ông Kh cụ thể như sau:

Vào ngày 08/7/2010  hai  bên có chốt  nợ vốn  là 80.000.000  đồng  lãi 4 phân/tháng là 89.600.000 đồng.

Vào ngày 13/8/2010 vay 30.000.000 đồng lãi 20 phân/tháng là 156.000.000 đồng.

Vào ngày 27/12/2010 vay 150.000.000 đồng lãi 9 phân/tháng là 207.000.000 đồng.

Sau đó hai bên chốt nợ tổng cộng vốn là 260.000.000 đồng và tổng lãi 452.600.000 đồng.

Vào ngày 25/12/2012 hai bên chốt lại lãi và vốn trong đó có lãi nhập vốn nhưng bà chấp nhận nợ ông Kh là 1.200.000.000 đồng.

Sau đó hai bên thỏa thuận làm hợp đồng chuyển nhượng nhà và đất cho ông Kh với giá là 500.000.000 đồng để cho ông Kh làm tin. Trong thời gian sau khi làm hợp đồng chuyển nhượng nhà và đất thì bà vẫn đóng lãi cho ông Kh trên số tiền 1.200.000.000 đồng với lãi suất là 1,43%/tháng, mỗi tháng là 15.620.000 đồng, tổng số tiền lãi đã đóng là 206.000.000 đồng. Sau khi làm hợp đồng chuyển nhượng nhà thì hai bên thỏa thuận nếu quá 06 tháng nếu bà có tiền thì ông Kh cho bà mua lại căn nhà với giá 1.200.000.000 đồng, nếu không đóng lãi đầy đủ cho ông Kh thì ông Kh có quyền không cho mua lại nhà, nhưng trong và qua thời gian 06 tháng đó bà vẫn đóng lãi đầy đủ cho ông Kh. Sau đó, ông Kh không đồng ý nhận lãi nữa và xảy ra tranh chấp đối với nhà và đất. Nay bà yêu cầu không công nhận hợp đồng nhà và đất giữa bà và ông Kh vì là hợp đồng giả cách, về số tiền 1.200.000.000 đồng bà thừa nhận có nợ của ông Kh và thống nhất trả cho ông Kh nhưng xin được trả dần.

Theo biên nhận ngày 25/12/2012 bà thừa nhận là chữ ký của bà và NLQ3 nhưng khi ký biên nhận số tiền 900.000.000 đồng thì bà không có đọc nội dung trong biên nhận nên cũng không biết nội dung. Bà không nhận số tiền 900.000.000 đồng từ ông Kh mà chỉ ký để ông Kh làm thủ tục vay tiền tại Ngân hàng.

Bà thừa nhận có nhận của ông Kh 300.000.000 đồng nhưng nhận trước thời gian làm hợp đồng chuyển nhượng nhà và đất, nhận 300.000.000 đồng cộng với tiền đã vay trước đó thì tôi nợ ông Kh tổng là 1.200.000.000 đồng nên hai bên làm hợp đồng chuyển nhượng nhà và đất giá 500.000.000 đồng để làm tin. Ông Kh cho rằng sau khi bà bán nhà nhưng cho bà ở lại nhà và đóng tiền nhà mỗi tháng là 15.620.000 đồng là vô lý vì thực tế nếu bà bán thì bà có thể tự ra ngoài mướn nhà với giá rẻ hơn. Nếu bà bán nhà cho ông Kh thì tại sao hai bên không có giấy tờ giao nhà. Nay bà yêu cầu không công nhận hợp đồng mua bán nhà và chuyển nhượng đất với vợ chồng ông Kh.

Bị đơn ông Hồng Minh Kh, bà Đào Thị Bé S và người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan anh Hồng Tuấn A trình bày:

Vào ngày 25/12/2012 vợ chồng Bà O có đến nhà ông và xác lập hợp đồng chuyển nhượng nhà và đất cho vợ chồng ông giá trị là 1.200.000.000 đồng. Khi đó Bà O xác định giấy tờ đất bà đang vay tại Quỹ tín dụng phường 2, thành phố M nên ông có đưa cho Bà O và NLQ3 900.000.000 đồng để lấy lại giấy tờ đất. Sau đó ông có đến Phòng Công chứng Đất Mũi, thành phố M làm hợp đồng chuyển nhượng giá thỏa thuận thực tế là 1.200.000.000 đồng nhưng do làm để trốn thuế nên làm hợp đồng chuyển nhượng giá 500.000.000 đồng. Sau đó vợ chồng ông Kh và Bà O thỏa thuận là trong 6 tháng nếu Bà O có số tiền 1.200.000.000 đồng thì ông Kh sẽ bán lại nhà cho Bà O với giá là 1.200.000.000 đồng nên có thêm thỏa thuận vào ngày 25/12/2012. Số tiền 300.000.000 đồng vợ chồng ông Kh đã giao cho Bà O và NLQ3 vào ngày 25/12/2012 nên cộng chung trong thỏa thuận tổng là 1.200.000.000 đồng. Do Bà O bán nhà không có chỗ ở nên có thỏa thuận nếu Bà O ở lại nhà thì Bà O đóng lãi trong thời gian 6 tháng mỗi tháng là 15.620.000 đồng, Bà O đóng được 6 tháng nhưng Bà O vẫn không có tiền chuộc lại nhà nên bà tiếp tục xin gia hạn thêm 6 tháng và Bà O tiếp  tục đóng  lãi  thêm 6 tháng  nữa. Sau  đó, Bà O trốn qua Campuchia nên vợ chồng ông Kh không có khả năng đóng lãi khi đó Ngân hàng phát mãi nhà để thu hồi nợ.

Người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan NLQ9 trình bày: Ông là em ruột của Bà O, hiện tại đang ở nhà tọa lạc tại Đường T, khóm H, phường N, thành phố M, tỉnh Cà Mau. Việc Bà O và ông Kh giao dịch với nhau là ông không biết, ông xác định nhà là của chung các anh chị em trong gia đình. Ông không công nhận hợp đồng chuyển nhượng nhà và đất giữa Bà O và ông Kh, giống với yêu cầu của Bà O. Ông không đặt ra yêu cầu gì khác.

Người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan Ủy ban nhân dân thành phố M trình bày: Theo hồ sơ địa chính đang lưu giữ thì ông Hồng Minh Kh và bà Đào Thị Bé S là chủ sử dụng quyền sử dụng đất và quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất đối với thửa đất số 242, tờ bản đồ 22, diện tích 77,54m2, loại đất thổ cư, mục đích sử dụng: Lâu dài, phần đất tọa lạc tại phường 5, thành phố M theo giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số AH 362975 vào số cấp giấy ngày 02/3/2017 và được Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất thành phố M điều chỉnh (tại trang 4) tên chủ sử dụng đất cho bà Tạ Thị Kim O đứng tên trên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ngày 28/12/2012. Theo quy định tại khoản 1 Điều 4 Thông tư số 20.TT- BTNMT ngày 22/10/2010 của Bộ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường quy định bổ sung về giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất thì việc Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất thành phố M xác nhận thay đổi vào giấy chứng nhận đã cấp cho bà Tạ Thị Kim O (tại trang 4) do bên nhận chuyển quyền (ông Hồng Minh Kh, bà Đào Thị Bé S) có yêu cầu sử dụng giấy chứng nhận của bên chuyển quyền (bà Tạ Thị Kim O) vào ngày 28/12/2012 là đúng theo quy định của pháp luật tại thời điểm xác nhận. Hiện nay ông Hồng Minh Kh, bà Đào Thị Bé S chưa liên hệ cơ quan có thẩm quyền lập thủ tục cấp đổi giấy chứng nhận đã cấp theo quy định pháp luật.

Trong quá trình giải quyết vụ án  NLQ1, NLQ3, NLQ4, NLQ5, NLQ6, NLQ11, NLQ7, NLQ8, NLQ10 không có ý kiến trình bày.

Tại bản án dân sự sơ thẩm số 38/2017/DS-ST ngày 05/9/2017 của Tòa án nhân dân huyện H đã quyết định:

Chấp nhận toàn bộ yêu cầu khởi kiện của bà Tạ Thị Kim O. Tuyên bố hợp đồng chuyển nhượng nhà và đất giữa bà Tạ Thị Kim O, NLQ3 với ông Hồng Minh Kh, bà Đào Thị Bé S là vô hiệu.

Buộc bà Tạ Thị Kim O và NLQ3 có nghĩa vụ thanh toán cho ông Hồng Minh Kh và bà Đào Thị Bé S số tiền 1.500.000.000 đồng (một tỷ năm trăm triệu đồng).

Buộc ông Hồng Minh Kh và và bà Đào Thị Bé S có nghĩa vụ thanh toán cho bà Tạ Thị Kim O và NLQ3 số tiền 187.440.000 đồng (một trăm tám mươi bảy triệu bốn trăm bốn mươi nghìn đồng).

Buộc NLQ1 Chi nhánh Cà Mau giao trả cho bà Tạ Thị Kim O giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số AH 362975 tên Tạ Thị Kim O được cấp 02/3/2007 và Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất thành phố M, tỉnh Cà Mau đã điều chỉnh chủ sử dụng đất ngày 28/12/2012. Bà O liên hệ với Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất thành phố M, tỉnh Cà Mau để điều chỉnh lại tên chủ sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất theo quy định của pháp luật.

Ngày 19/9/2017 ông Hồng Minh Kh và bà Đào Thị Bé S kháng cáo toàn bộ bản án sơ thẩm.

Ngày 20/9 /2017 NLQ1 – Chi nhánh Cà Mau kháng cáo toàn bộ bản án sơ thẩm

Ngày 18/9/2017 Viện kiểm sát nhân dân huyện H có Quyết định kháng nghị phúc thẩm số 303/QĐKNPT -VKS -DS ngày 18/9/2017 đối với bản án sơ thẩm số: 38/2017/DS-ST ngày 05/9/2017 của Tòa án nhân dân huyện H với nội dung kháng nghị theo hướng sửa nội dung bản án, không chấp nhận yêu cầu của bà Tạ Thị Kim O.

Tại phiên tòa phúc thẩm ông Kh, bà Sáu, NLQ1 – Chi nhánh Cà Mau vẫn giữ nguyên yêu cầu kháng cáo. Kiểm sát viên giữ nguyên quyết định kháng nghị.

Đại diện Viện kiểm sát nhân dân tỉnh Cà Mau tham gia phiên tòa phúc thẩm phát biểu về việc chấp hành pháp luật về tố tụng và đề nghị Hội đồng xét xử:Hủy bản án sơ thẩm để xét xử lại vụ án bởi lẽ: Hợp đồng chuyển nhượng nhà và đất đang tranh chấp, trong khi đó đối tượng đang tranh chấp được thế chấp tại Ngân hàng để đảm bảo cho một hợp đồng tín dụng khác. Án sơ thẩm tuyên hợp đồng chuyển nhượng vô hiệu và xử lý hậu quả của hợp đồng, buộc Ngân hàng phải trả lại giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho Bà O nhưng lại tách phần vay tài sản được đảm bảo bởi quyền sử dụng đất đang tranh chấp là không đúng pháp luật, ảnh hưởng đến quyền và lợi ích hợp pháp của ngân hàng, không giải quyết toàn diện vụ án.

NHẬN ĐỊNH CỦA TÒA ÁN

[1] Ngày 25/12/2012 vợ chồng bà Tạ Thị Kim O có ký hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất với diện tích 77,54m2 có gắn liền với nhà với vợ chồng ông Hồng Minh Kh, giá chuyển nhượng ghi trong hợp đồng là 500.000.000 đồng, hình thức hợp đồng xác lập theo đúng quy định của pháp luật, ông Kh đã được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và hiện đang thế chấp tại ngân hàng nhưng nhà và đất hiện Bà O vẫn đang quản lý sử dụng. Theo Bà O xác định, do bà nợ tiền vay của ông Kh nên thế chấp nhà và đất cho ông Kh với giá 1.200.000.000 đồng, còn hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất là giả cách. Bà O cho rằng, bà có làm biên nhận của ông Kh 900.000.000 đồng, nhưng đây là tiền vay và ông Kh có đưa cho bà 300.000.000 đồng, để đủ số tiền 1.200.000.000 đồng. Đối với ông Kh thì cho rằng giữa ông và Bà O trước đây có giao dịch vay tiền nhưng hai bên đã thanh toán xong, hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất là thật không phải giả cách.

[2] Hội đồng xét xử thấy rằng: Ông Hồng Minh Kh đã dùng tài sản là quyền sử dụng đất thế chấp tại NLQ1 - Chi nhánh Cà Mau để đảm bảo cho ông Hồng Tuấn A vay vốn tại Ngân hàng. Tài sản này cũng chính là đối tượng mà Bà O và ông Kh đang tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Tại bản án kinh doanh thương mại phúc thẩm số 08/2016/KDTM-PT ngày 15/9/2016 của Tòa án nhân dân tỉnh Cà Mau đã quyết định hủy bản án sơ thẩm số 02/2016/KDTM-ST ngày 08/6/2016 của Tòa án nhân dân huyện H để xét xử sơ thẩm lại với nhận định: “Án sơ thẩm chỉ xem xét giải quyết mối quan hệ tranh chấp hợp đồng tín dụng về việc vay nợ của doanh nghiệp tư nhân Hồng Tuấn A đối với NLQ1 theo hợp đồng tín dụng số LD 1414300366 ngày 26/5/2014 và tuyên xử lý tài sản thế chấp là nhà và đất tọa lạc tại đường T, khóm H, phường N thành phố M nhưng hoàn toàn không xem xét đến tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng nhà và đất theo yêu cầu của Bà O đã đặt ra tại biên bản hòa giải ngày 18/01/2016. Trong khi đó đối với căn nhà là tài sản thế chấp những người như bà Tạ Thị Kim O, NLQ3, NLQ5, NLQ, NLQ11, NLQ7, NLQ8, NLQ4 vẫn đang quản lý sử dụng nên việc án sơ thẩm tuyên xử lý hợp đồng thế chấp nhưng không giải quyết quan hệ tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng nhà và đất sẽ không thể thi hành án được và chưa giải quyết triệt để vụ án…”

Ngày 06/10/2016 Tòa án cấp sơ thẩm thụ lý lại vụ án kinh doanh thương mại đã bị hủy, ngày 06/02/2017 Tòa án cấp sơ thẩm ra quyết định tách vụ án đối với yêu cầu của Bà O về việc không công nhận hợp đồng chuyển nhượng nhà và đất thành một vụ án dân sự. Trong khi đó, hai mối quan hệ pháp luật đang tranh chấp có liên quan với nhau và cần phải được xem xét giải quyết cùng một vụ án. Án sơ thẩm tuyên hợp đồng chuyển nhượng nhà và đất giữa Bà O và ông Kh vô hiệu, buộc Ngân hàng trả lại giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho Bà O nhưng lại tách phần vay nợ của Ngân hàng thành một vụ án khác là ảnh hưởng đến quyền lợi của Ngân hàng và không thể giải quyết toàn diện vụ án.

[3] Ngoài ra, án sơ thẩm cần làm rõ vì sao cùng ngày ký hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất và nhà thì giữa vợ chồng Bà O và vợ chồng ông Kh ký văn bản thỏa thuận về việc Bà O thế nhà cho ông Kh với giá 1.200.000.000 đồng và chịu lãi suất theo lãi suất Ngân hàng. Hơn nữa, nhà và đất chưa giao cho ông Kh quản lý nhưng ông Kh đã đem thế chấp cho Ngân hàng để đảm bảo cho hợp đồng tín dụng.

[4] Do đó, tại phiên tòa phúc thẩm, đại diện Viện kiểm sát nhân dân tỉnh Cà Mau đề nghị hủy bản án sơ thẩm để xét xử lại vụ án là có cơ sở chấp nhận. Do hủy án sơ thẩm để xét xử lại nên không xem xét giải quyết nội dung kháng cáo, kháng nghị. Án phí sơ thẩm được giữ lại để tiếp tục giải quyết vụ án, án phí phúc thẩm các đương sự không phải chịu.

Vì các lẽ trên,

QUYẾT ĐỊNH

Căn cứ vào khoản 3 Điều 308, Điều 310 Bộ luật Tố tụng dân sự; Nghị quyết 326/2016/UBTVQH14 ngày 30/12/2016 của Ủy ban thường vụ Quốc hội quy định về mức thu, miễn, giảm, thu, nộp, quản lý và sử dụng án phí, lệ phí Toà án.

Hủy bản án dân sự sơ thẩm số 38/2017/DS-ST ngày 05/9/2017 của Tòa án nhân dân huyện H và chuyển hồ sơ vụ án cho Tòa án nhân dân huyện H để giải quyết lại theo quy định.

Án phí sơ thẩm được giữ lại để tiếp tục giải quyết vụ án.

Án phí phúc thẩm các đương sự không phải chịu. Ngày 20/9/2017 NLQ1 dự nộp 300.000 đồng lai số 0013848, ngày 19/9/2017 ông Kh, bà Sáu mỗi người dự nộp 300.000 đồng các lai số 0013846 và 0013847 được nhận lại.

Bản án phúc thẩm có hiệu lực pháp luật kể từ ngày tuyên án.