Bản án 15A/2017/DSST ngày 08/09/2017 về yêu cầu hủy hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất

Ngày 08 tháng 9 năm 2017, tại trụ sở Toà án nhân dân quận Long Biên xét xử sơ thẩm công khai vụ án dân sự thụ lý số 10 /2017/TLST – DS ngày 20 tháng 2 năm 2017 về việc Yêu cầu hủy hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất theo quyết định đưa vụ án ra xét xử số: 90/2017/QĐXXST-DS ngày 27 tháng 7 năm 2017 và quyết định hoãn phiên tòa số 69/2017/QĐST- DS ngày 16/8/2017 giữa các đương sự:

Nguyên đơn: Ông Võ Quý H1, sinh năm 1950

HKTT: Sô 6 phố Đ – phường C– quận H – Hà Nội.

(Ông H1 có mặt)

Bị đơn: Bà Nguyễn Hồng N, sinh năm 1962

HKTT: Số 21, ngõ 208, phố N, tổ 29, phường B, quận L, Hà Nội

Người kế thừa quyền và nghĩa vụ của ông Q gồm:

1.  Bà Nguyễn Hồng N, sinh năm 1962

2.  Anh Lê Đức A1, sinh năm 1988

3.  Chị Lê Hồng A2, sinh năm 1994

Nơi cư trú cuối cùng: Số 21, ngõ 208, phố N, tổ 29, phường B, quận L, Hà Nội

(Bà N, chị Hồng A2, anh Đức A1 vắng mặt)

4.  Ông Lê H2, sinh năm 1933

5.  Bà Vũ Thị H3, sinh năm 1934

HKTT: Khu 1, thôn V, TP. V, tỉnh P

(Ông Lê H2, bà H3 có đơn xin xét xử vắng mặt)

Người có quyền lợi nghĩa vụ liên quan:

1.  Bà Trần Diệu T1, sinh năm 1977

HKTT: Số 6, phố Đ, phường C, quận H, Hà Nội ủy quyền cho ông Võ Quý H1 (Theo giấy ủy quyền số 01252.2017/CCHH/GUQ ngày 04/5/2017)

(Ông H1 có mặt)

2.  Phòng Công chứng số 1 – Hà Nội

Đại diện theo pháp luật: Ông Tuấn Đạo T2- Trưởng phòng công chứng

Đại diện ủy quyền: Bà Nguyễn Thị Thu L – Phó Trưởng phòng công chứng (theo giấy ủy quyền số 15/CV- PCC1 ngày 27/5/2017)

(Bà L có đơn xin xét xử vắng mặt)

Người làm chứng: Ông Đặng Quý T3, sinh năm 1952

HKTT: Số 291, phố L, quận T, Hà Nội

(Ông T3 vắng mặt)

NỘI DUNG VỤ ÁN

*Theo đơn khởi kiện và các lời khai tại Toà án, ông Võ Quý H1 với tư cách là nguyên đơn và đại diện ủy quyền của bà Trần Diệu T1 trình bày:

Vợ chồng ông và ông Đặng Quý T3 là chỗ quen biết bạn bè. Ông T3 có quen ông Lê Hồng Q và giới thiệu ông Q với vợ chồng ông. Ông Q có đến nhờ ông làm thủ tục chuyển nhượng nhà đất của vợ chồng ông tại căn hộ tầng 2 địa chỉ Biệt thựsố 23 phố Đ, quận B, Hà Nội để hoàn tất thủ tục vay vốn ngân hàng. Do có sự quen biết và ông T3 cũng đứng ra giới thiệu nên vợ chồng ông đồng ý giúp đỡ vợ chồng ông Q. Đối với việc này, vợ chồng ông không hề được hưởng bất kỳ lợi nhuận nào, chỉ mang tính chất tình cảm. Ngày 07/3/2011, vợ chồng ông cùng vợ chồng ông Q đã ra Phòng công chứng số 1 thành phố Hà Nội ký kết hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền trên đất với nội dung vợ chồng ông đồng ý chuyển nhượng căn hộ tầng 2 tại biệt thự 23 phố Đ, quận B, Hà Nội cho vợ chồng ông Q bà N. Ngay sau đó, vợ chồng ông Q đã có ký kết văn bản cam kết với nội dung việc chuyển nhượng trên chỉ là hình thức, không có thật, không hề có việc giao tiền trước sự chứng kiến của ông T3. Toàn bộ giấy tờ gốc về nhà đất hiện nay ông vẫn cầm bao gồm: giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và quyền sở hữu nhà,03 bản hợp đồng chuyển nhượng. Ông Q chỉ cầm 01 bản hợp đồng chuyển nhượng cấp cho bên mua để nộp vào ngân hàng nhằm mục đích giải trình lý do vay tiền của vợ chồng ông Q. Đến nay nhà đất vẫn đứng tên vợ chồng ông chưa có sự chuyển dịch hay biến động nào. Vợ chồng ông vẫn quản lý và sử dụng nhà đất này từ đó đến nay. Năm 2013, do ông Q bị chết đột tử nên vợ chồng ông không thể đến Phòng công chứng số 1 để làm thủ tục hủy hợp đồng chuyển nhượng trên. Sau đó, vợ con ông Q cũng bán nhà và chuyển đi nơi khác sinh sống không hề thông báo với vợ chồng ông. Vì vậy đến nay ông không biết bà N và các con của ông Q ở đâu để tiến hành làm thủ tục hủy hợp đồng. Nay để đảm bảo quyền và lợi ích hợp pháp cho vợ chồng ông, ông đề nghị Tòa án tuyên hủy hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền trên đất được ký kết giữa vợ chồng ông và vợ chồng ông Q.

Ngoài ra, ông không có yêu cầu và ý kiến gì khác. Ông cũng không yêu cầu Tòa án phải giải quyết hậu quả pháp lý của việc hủy hợp đồng này.

*Bị đơn: Đối với bà Nguyễn Hồng N, người kế thừa quyền và nghĩa vụ của ông Lê Hồng Q là bà Nguyễn Hồng N, anh Lê Đức A1 và chị Lê Hồng A2 đã bị Tòa án nhân dân quận Long Biên tuyên bố vắng mặt khỏi nơi cư trú theo quyết định số 12/2014/QĐST – ST ngày 26/9/2014. Tòa án đã tiến hành tống đạt hợp lệ các văn bản tố tụng theo quy định của pháp luật nhưng bà N, anh Đức A1, chị Hồng A1 vẫn vắng mặt không có lý do vì vậy Tòa án không thể tiến hành lấy lời khai của các đương sự trên.

Đối với ông Lê H2 và bà Vũ Thị H3 là người kế thừa quyền và nghĩa vụ của ông Lê Hồng Q trình bầy: Ông bà là bố mẹ đẻ của ông Q. Ông bà có 03 con chung là Lê Thanh H4 đã chết, Lê Hồng Q đã chết năm 2013, Lê Đức D. Anh Q có vợ là Nguyễn Hồng N và có 02 con chung là cháu Lê Đức A1 và cháu Lê Hồng A2. Ngoài hai con chung trên ông Q và bà N không có con riêng hay con nuôi nào khác. Trước đây, vợ chồng ông Q và các con chung sống tại địa chỉ số 21, ngõ 208, phố N, tổ 29, phường B, quận L, Hà Nội. Năm 2013, ông Q chết, ông bà cùng vợ con ông Q đã lập văn bản thỏa thuận phân chia di sản thừa kế. Ông bà hoàn toàn không biết gì về giao dịch chuyển nhượng nhà đất tại địa chỉ căn hộ tầng 2 địa chỉ số 23 phố Đ, quận B, Hà Nội giữa vợ chồng ông Q với vợ chồng ông H1. Nay ông H1 có yêu cầu hủy hợp đồng trên, ông bà đề nghị Tòa án căn cứ vào pháp luật để giải quyết. Ông bà không có ý kiến, yêu cầu gì và không có bất kỳ liên quan gì đến việc này.

Sau khi ông Q mất, bà N bán nhà và cùng hai con đã chuyển đi nơi khác để sinh sống. Hiện nay bà N và chị Hồng A2, anh Đức A1 ở đâu ông bà không biết. Từ khoảng tháng 01/2014 ông bà không có tin tức hay liên lạc gì với mẹ con bà N.

Người có quyền lợi nghĩa vụ liên quan: Đại diện ủy quyền của Phòng công chứng số 1 Thành phố Hà Nội, bà Nguyễn Thị Thu L trình bầy: Căn cứ vào hồ sơ lưu trữ tại Phòng công chứng số 1 TP Hà Nội, căn cứ vào các quy định của pháp luật: việc chứng nhận hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền trên đất, đã được công chứng viên thực hiện theo đúng trình tự, thủ tục theo quy định của pháp luật tại thời điểm chứng nhận. Nay các bên xảy ra tranh chấp, đề nghị Tòa án nhân dân quận Long Biên giải quyết vụ án theo đúng thẩm quyền. Bà xin vắng mặt tại phiên tòa xét xử vụ án này.

Người làm chứng: Ông Đặng Quý T3 trình bầy: Ông có quan hệ bạn bè với

ông Võ Quý H1 và ông Lê Hồng Q. Ông được biết ông Q làm thủ tục vay vốn với khoản tiền vay là 6.000.000.000đ (Sáu tỷ đồng). Nhưng do ông Q không chứng minh được việc sử dụng tiền nên Ngân hàng không đồng ý cho vay. Vì vậy, ông Q nhờ ông đứng ra giới thiệu và nói chuyện với vợ chồng ông H1 để hai bên làm hợp đồng chuyển nhượng căn hộ của ông H1 tại địa chỉ Biệt thự 23, phố Đ, phường B, Hà Nội nhằm mục đích hợp thức hóa thủ tục vay ngân hàng. Khi ông nói chuyện nhờ về việc này thì vợ chồng ông H1 cũng nhất trí giúp đỡ ông Q. Vợ chồng ông H1 không hề được nhận một khoản tiền nào từ phía vợ chồng ông Q. Việc làm thủ tục chuyển nhượng chỉ là hình thức, hai bên không giao nhà không giao tiền. Nhà và giấy tờ nhà ông H1 vẫn cầm, ông Q chưa bao giờ tiếp cận đến nhà và giấy tờ này. Nay do ông Q chết đột tử không kịp làm thủ tục hủy hợp đồng chuyển nhượng nên chưa tiến hành hủy được. Trong thời gian đó, bà N vợ ông Q bị vỡ nợ nhiều người đến đòi nên bà N đã đưa các con đi bỏ trốn. Đến nay ông cũng không biết bà N và các con của ông Q ở đâu.

Ông chỉ là người đứng ra dùng uy tín của mình để ông H1 tin tưởng là hợp đồng chuyển nhượng này chỉ là hình thức. Ông cũng không được nhận một khoản phù lao nào từ việc này.

Nay ông H1 đề nghị Tòa án nhân dân quận Long Biên tuyên bố hủy hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền trên đất được ký kết giữa vợ chồng ông H1 và vợ chồng ông Q, ông hoàn toàn nhất trí và đề nghị Tòa án giải quyết theo quy định của pháp luật.

Ông cam đoan mọi lời trình bầy của ông là đúng sự thật và nếu sai ông xin chịu trách nhiệm trước pháp luật

Tại phiên tòa, ông H1 vẫn giữ nguyên yêu cầu hợp đồng chuyển  nhượng quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền trên đất, không có yêu cầu giải quyết hậu quả pháp lý của việc hủy hợp đồng. Bà N, anh Lê Đức A1, chị Lê Hồng A2 vắng mặt mặc dù Tòa án đã triệu tập hợp lệ, ông Lê H2 và bà Vũ Thị H3, bà Nguyễn Thị Thu L có đơn xin xét xử vắng mặt. Vì vậy Tòa án tiến hành xét xử vắng mặt các đương sự trên theo đúng quy định của pháp luật.

- Đại diện Viện kiểm sát nhân dân quận Long Biên tại phiên toà phát biểu ý kiến: Thẩm phán và Hội đồng xét xử đã thực hiện đúng quy định của pháp luật tố tụng dân sự. Người tham gia tố tụng là nguyên đơn, người có quyền lợi nghĩa vụ liên quan, ông H2 và bà H3 đã chấp hành đúng các quy định của pháp luật tố tụng dân sự. Bị đơn và người kế thừa quyền và nghĩa vụ của bị đơn là bà Nguyễn Hồng N, anh Lê Đức A1, chị Lê Hồng A2 vắng mặt, chưa chấp hành đúng quy định của pháp luật trong quá trình tham gia tố tụng.

NHẬN ĐỊNH CỦA TÒA ÁN

Sau khi nghiên cứu các tài liệu có trong hồ sơ vụ án được thẩm tra tại phiên toà, căn cứ vào kết quả diễn biến tại phiên toà, sau khi thảo luận và nghị án, Hội đồng xét xử nhận định:

* Về tố tụng: Ông Võ Quý H1 khởi kiện vụ án “Yêu cẩu hủy hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền trên đất” đối với bị đơn là bà Nguyễn Hồng N, ông Lê Hồng Q (đã chết năm 2013), người kế thửa quyền và nghĩa vụ của ông Q là bà Nguyễn Hồng N, anh Lê Đức A1, chị Lê Hồng A2 (là vợ con anh Quân), ông Lê H2 và bà Vũ Thị H3 là bố mẹ đẻ của ông Q. Bị đơn có địa chỉ cư trú cuối cùng tại số 21, ngõ 208, phố C, tổ 29, phường B, quận L, Hà Nội nên việc TAND quận Long Biên thụ lý, giải quyết vụ án là đúng thẩm quyền theo quy định tại điểm a khoản 1 điều 40 BLTTDS.

Bị đơn và người kế thừa quyền và nghĩa vụ của bị đơn là bà Nguyễn Hồng N, anh Lê Đức A1, chị Lê Hồng A2 đã bị Tòa án nhân dân quận Long Biên tuyên bố vắng mặt khỏi nơi cư trú theo quyết định số ngày 29/6/2014. Tòa án đã tiến hành tống đạt hợp lệ các văn bản tố tụng cho bà N, anh Đức A1 và chị Hồng A1 nhưng bà N, anh Đức A1, chị Hồng A1 vẫn vắng mặt không có lý do. Ông Lê H2, bà Vũ Thị H3 là bố mẹ đẻ của ông Q, bà Nguyễn Thị Thu L có đơn xin xét xử vắng mặt. Do đó, Tòa án tiến hành xét xử vụ án vắng mặt bà N, anh Đức A1, chị Hồng A1, ông H2, bà H3, bà L là phù hợp quy định tại điều 227, điều 228 Bộ luật tố tụng dân sự năm 2015.

* Về hình thức của hợp đồng: Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền trên đất số 1720/11 ngày 07/3/2011 được lập tại Phòng côngchứng số 1, TP Hà Nội đã tuân thủ theo đúng quy định tại điều 401 Bộ luật dân sự năm 2005 và điều 127 Luật đất đai năm 2003.

* Về nội dung của hợp đồng: Theo lời trình bầy của nguyên đơn và các tài liệu chứng cứ có trong hồ sơ thể hiện: việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất và tài sản trên đất theo hợp đồng là không có thực mà chỉ là giả lập tại Phòng công chứng để nhằm mục đích vợ chồng nguyên đơn giúp đỡ vợ chồng bị đơn hoàn tất thủ tục vay vốn tại Ngân hàng. Thực tế vợ chồng ông H1 không nhận bất kỳ khoản tiền nào của vợ chồng ông Q cũng như không hề có việc giao nhà đất và các giấy tờ có liên quan. Việc này có sự làm chứng của ông Đặng Quý T3. Mặt khác, sau khi lập hợp đồng chuyển nhượng, vợ chồng ông H1 và vợ chồng ông Q có lập văn bản ghi nhận nội dung trên.

Tại công văn số 7314/CNKV về việc cung cấp thông tin nhà đất, Văn phòng đăng ký đất đai chi nhánh khu vực Ba Đình -  Hoàn Kiếm – Đống Đa xác nhận nguồn gốc nhà đất đang tranh chấp đã được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và quyền sở hữu nhà cho ông Võ Quý H1 và bà Trần Diệu T1. Đến nay Văn phòng chưa nhận được hồ sơ đăng ký biến động đối với nhà đất trên.

Tại công văn số 102/UBND về việc cung cấp thông tin nhà đất tại địa chỉ số23 phố Đ, quận B, Hà Nội của UBND phường Q, quận B, TP Hà Nội ngày25/5/2017 thể hiện: Diện tích nhà đất tại địa chỉ số 23, phố Đ, phường Q, quận B, TP Hà Nội theo Giấy chứng nhận số 10101055335 ngày 08/7/2004 do UBND thành phố Hà Nội cấp đứng tên bà Nguyễn Thục P, ngày 01/6/2009 đăng ký sang tên ông Võ Quý H1 và vợ là bà Trần Diệu T1. Hiện tại do ông H1 đang sử dụng. Diện tích nhà ở trên thuộc tầng 2 nhà ở chung 4 tầng mặt phố Đ, không nằm trong quy hoạch giải phóng mặt bằng, không thấy tranh chấp, biến động gì.

Để có cơ sở giải quyết vụ án, ngày 10/5/2017, Tòa án nhân dân quận Long Biên đã ra quyết định trưng cầu giám định đối với Viện Khoa học hình sự với nội dung giám định chữ ký và chữ viết của ông Q và bà N trên trang 4 bản photocopy giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà và quyền sử dụng đất ở số 100600.200 so sánh với chữ ký và chữ viết của ông Q bà N tại Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất. Tại kết luận giám định số 177/C54 – P5 ngày19/6/2017 của Viện Khoa học hình sự kết luận: chữ ký, chữ viết đứng tên Nguyễn Hồng N và Lê Hồng Quân trên tài liệu cần giám định so sánh với các tài liệu mẫu so sánh do cùng một người viết ra.

Như vậy mặc dù đã lập hợp đồng công chứng về việc chuyển nhượng nhưng cả hai bên chưa thực hiện việc giao nhận tiền và giao nhà, chưa làm thủ tục chuyển dịch tại cơ quan nhà nước có thẩm quyền. Các dương sự lập hợp đồng này hoàn toàn giả tạo nhằm lừa đối cớ quan chức năng để làm thủ tục vay vốn ngân hàng là vi phạm điều 129 BLDS năm 2005. Vì vậy hợp đồng chuyển nhượng trên là vô hiệu theo điều 127 BLDS năm 2005.

Xét lỗi làm cho hợp đồng vô hiệu là do ý chí của cả hai bên đương sự cố tình ký kết nhằm che dấu một giao dịch khác. Song thực tế chưa có sự chuyển giao quyền sở hữu và giá trị tài sản, nguyên đơn ông H1 và các đương sự trong vụ án không yêu cầu Tòa án giải quyết hậu quả pháp lý của việc hủy hợp đồng trên nên HĐXX không xem xét mức độ lỗi, mức độ thiệt hại và trách nhiệm bồi thường thiệt hại của các đương sự.

Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền trên đất giữa các bên được xác lập vào ngày 07/3/2011 nên luật nội dung nguồn được áp dụng khi giải quyết vụ án này là Bộ luật dân sự năm 2005.

* Về án phí: Bị đơn phải chịu án phí theo quy định của pháp luật. Ông Lê H2, sinh năm 1933 và bà Vũ Thị H3, sinh năm 1934 là người cao tuổi thuộc đối tượng được miễn nộp tiền án phí theo quy định tại điểm đ, khoản 1 điều 12 Nghị quyết  số 326/2016/UBTVQH 14 quy định về mức thu, miễn, giảm, thu, nộp, quản lý và sử dụng án phí và lệ phí tòa án nên được HĐXX miễn nộp án phí.

Vì các lẽ trên,

QUYẾT ĐỊNH

- Căn cứ Điều 127, Điều 129, Điều 137 Bộ luật dâu sự năm 2005

- Căn cứ các Điều 227, Điểu 228, khoản 4 Điều 147 Bộ luật tố tụng dân sự 2015.

- Căn cứ điều 127 Luật đất đai năm 2003.

- Căn cứ  Nghị quyết số 326/2016/UBTVQH 14 quy định về mức thu, miễn, giảm, thu, nộp, quản lý và sử dụng án phí và lệ phí tòa án.

Xử

2.  Tuyên bố giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền trên đất giữa ông Võ Qúy H1, bà Trần Diệu T1và ông Lê Hồng Q, bà Nguyễn Hồng N là giao địch dân sự vô hiệu.

3.  Hủy hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền trên đất số 11170/11 lập tại Phòng công chứng số 1 TP Hà Nội ngày 07/3/2011 giữa ông Võ Quý H1, bà Trần Diệu T1 với ông Lê Hồng Q và bà Nguyễn Hồng N.

Về án phí: Bà Nguyễn Hồng N, anh Lê Đức A1, chị Lê Hồng A2, ông Lê H2và bà Vũ Thị H3 mỗi người phải chịu 300.000đồng (Ba trăm nghìn đồng) án phí dân sự sơ thẩm. Ông Lê H2 và bà Vũ Thị H3 được miễn nộp án phí theo quy định của pháp luật.

Ông Võ Quý H1 được nhận lại số tiền 300.000 đồng (Ba trăm nghìn đồng) tiền tạm ứng án phí ông đã nộp theo biên lai số 9431 ngày 20/2/2017 tại Chi cục thi hành án quận Long Biên.

Kể từ ngày bản án, quyết định có hiệu lực pháp luật (đối với các trường hợp cơ quan thi hành án có quyền chủ động ra quyết định thi hành án) hoặc kể từ ngày có đơn yêu cầu thi hành án của người được thi hành án (đối với các khoản tiền phải trả cho người được thi hành án) cho đến khi thi hành án xong khoản tiền hàng tháng bên phải thi hành án còn phải chịu khoản tiền lãi của số tiền còn phải thi hành án theo mức lãi suất quy định tại khoản 2 Điều 468 của Bộ luật dân sự năm 2015.

Trường hợp bản án, quyết định được thi hành theo quy định tại Điều 2 Luật Thi hành án dân sự thì người được thi hành án dân sự, người phải thi hành án dân sự có quyền thoả thuận thi hành án, quyền yêu cầu thi hành án, tự nguyện thi hành án hoặc bị cưỡng chế thi hành án theo quy định tại các Điều 6, 7 và 9 của Luật Thi hành án dân sự; thời hiệu thi hành án được thực hiện th eo quy định tại Điều 30 của Luật Thi hành án dân sự.