Bản án 15/2021/DS-PT ngày 25/05/2021 về tranh chấp hợp đồng đặt cọc

TÒA ÁN NHÂN DÂN TỈNH QUẢNG NAM

BẢN ÁN 15/2021/DS-PT NGÀY 25/05/2021 VỀ TRANH CHẤP HỢP ĐỒNG ĐẶT CỌC

 Ngày 25 tháng 5 năm 2021, tại trụ sở Tòa án nhân dân tỉnh Quảng Nam, xét xử phúc thẩm công khai vụ án thụ lý số 10/2021/TLPT - DS ngày 05 tháng 3 năm 2021 về việc “Tranh chấp hợp đồng đặt cọc”;

Do Bản án dân sự sơ thẩm số 01/2021/DS - ST ngày 04 tháng 01 năm 2021 của Tòa án nhân dân huyện N, tỉnh Quảng Nam bị kháng cáo.

Theo Quyết định đưa vụ án ra xét xử phúc thẩm số 09/2021/QĐ - PT ngày 05 tháng 4 năm 2021, giữa các đương sự:

1. Nguyên đơn: anh Nguyễn Văn Q (sinh năm 19xx), chị Nguyễn Thị T (sinh năm 19yy);

Cùng địa chỉ: thôn P , xã Đ, huyện N, tỉnh Q.

Người bảo vệ quyền, lợi ích hợp pháp của nguyên đơn Nguyễn Văn Q: ông Trần Hải A, Luật sư thuộc Đoàn luật sư thành phố Đ.

2. Bị đơn: bà Châu Thị S, sinh năm 19xx;

Địa chỉ: thôn P , xã Đ, huyện N.

Người bảo vệ quyền, lợi ích hợp pháp của bị đơn: Luật sư Nguyễn Thị T. S, Đoàn luật sư tỉnh Q.

3. Người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan: anh Đồng Phước Châu H, sinh năm 19xx; trú tại: thôn P , xã Đ, huyện N, tỉnh Q.

Người kháng cáo: bị đơn Châu Thị S;

Địa chỉ: thôn P, xã Đ, huyện N.

Các đương sự, người bảo vệ quyền, lợi ích hợp pháp cho đương sự có mặt tại phiên tòa. Luật sư Trần Hải A, anh Đồng Phước Châu H vắng mặt khi tuyên án; bà Châu Thị S có đơn xin vắng mặt khi tuyên án.

NỘI DUNG VỤ ÁN

Sau khi phát hiện diện tích đất trong giấy chứng nhận quyền S dụng đất sau khi chỉnh lý biến động không đúng so với diện tích đất 249m2, thuộc thửa đất số 819, tờ bản đồ số 05 mà các bên đã thỏa thuận trong giao dịch đặt cọc lập ngày 22 tháng 4 năm 2019 với giá chuyển nhượng là 3.500.000.000 đồng, cho rằng bà Châu Thị S đã vi phạm hợp đồng đặt cọc nên anh Nguyễn Văn Q và chị Nguyễn Thị T khởi kiện, yêu cầu bà S trả lại 500.000.000 đồng tiền đặt cọc đã nhận cọc ngày 22 tháng 4 năm 2019.

Bà Châu Thị S xác định hai bên có lập hợp đồng đặt cọc như nguyên đơn trình bày. Bà không đồng ý trả lại tiền cọc cho các nguyên đơn vì sau khi nhận tiền đặt cọc, bà S đã nói cho phía nguyên đơn biết diện tích đất thỏa thuận sẽ chuyển nhượng đã bị nhà nước thu hồi một phần để làm đường Quốc lộ 1 A nhưng vợ chồng anh Q vẫn chấp nhận mua, hẹn khi nào ra công chứng sẽ giao số tiền còn lại; sau khi nhận cọc, do gia đình có chuyện nên bà S đề nghị trả tiền cọc thì anh Q không đồng ý mà còn yêu cầu phạt cọc gấp 3 lần; khi làm xong giấy tờ, ra phòng công chứng thì vợ chồng anh Q thay đổi, không nhận chuyển nhượng đất nữa.

Anh Đồng Phước Châu H không đồng ý yêu cầu khởi kiện của các nguyên đơn, xác định anh H có tham gia lập hợp đồng đặt cọc và tại thời điểm đó anh H có nói cho anh Q biết khả năng diện tích đất này sẽ bị thu hồi để mở rộng đường giao thông nhưng anh Q, chị T vẫn thống nhất lập hợp đồng đặt cọc.

Với nội dung như trên, tại Bản án dân sự sơ thẩm số 01/2021/DS - ST ngày 04 tháng 01 năm 2021 của Tòa án nhân dân huyện N, tỉnh Quảng Nam đã căn cứ khoản 2 Điều 26, điểm a khoản 1 Điều 35, điểm a khoản 1 Điều 39 Bộ luật Tố tụng dân sự năm 2015; các điều 328, 443, 468 Bộ luật Dân sự năm 2015; khoản 2 Điều 26 Nghị quyết số 326/2016/UBTVQH14 ngày 30/12/2016 của Ủy ban Thường vụ Quốc hội khóa 14 quy định về mức thu, miễn, giảm, thu, nộp, quản lý và sử dụng án phí và lệ phí của Tòa án, xử chấp nhận yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn Nguyễn Văn Q và Nguyễn Thị T về việc tranh chấp hợp đồng đặt cọc với bị đơn Châu Thị S, buộc bà Châu Thị S trả cho anh Nguyễn Văn Q và chị Nguyễn Thị T số tiền đặt cọc là 500.000.000 đồng.

Ngoài ra, bản án sơ thẩm còn quyết định về án phí, chi phí tố tụng khác, nghĩa vụ thi hành án và quyền kháng cáo của các đương sự.

Sau khi xét xử sơ thẩm, ngày 19 tháng 01 năm 2021, bị đơn Châu Thị S kháng cáo bản án sơ thẩm.

Tại phiên tòa phúc thẩm, người bảo vệ quyền, lợi ích hợp pháp cho bị đơn – người kháng cáo, cho rằng: phía bị đơn đã cung cấp các thông tin liên quan đến diện tích đất mà các bên đặt cọc để ký kết giao dịch; trong quá trình giao dịch, phía bị đơn luôn có thiện chí tiếp tục thực hiện giao dịch; tại phiên tòa hôm nay, phía bị đơn tiếp tục mong muốn thực hiện các cam kết trong hợp đồng đặt cọc và đồng ý giảm giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất và mua bán nhà tương ứng với diện tích đất bị thu hồi nhưng phía nguyên đơn không đồng ý, không tiếp tục thực hiện giao dịch. Theo đó, lỗi dẫn đến hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất và mua bán tài sản không được ký kết là hoàn toàn thuộc về nguyên đơn. Vì vậy, đề nghị Hội đồng xét xử chấp nhận kháng cáo của bị đơn, sửa bản án sơ thẩm theo hướng không chấp nhận yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn.

Người bảo vệ quyền, lợi ích hợp pháp cho nguyên đơn cho rằng: nghĩa vụ cung cấp các thông tin liên quan đến diện tích đất chuyển nhượng là thuộc về bên bán. Quá trình đặt cọc, mong muốn của bên mua là nhận chuyển nhượng 249m2 đất, nhưng sau khi bên bán chuyển các giấy tờ liên quan thì bên mua phát hiện đất bị giảm 12,7m2; diện tích đất bị giảm đã ảnh hưởng đến mục đích giao dịch, quyền lợi hợp pháp của nguyên đơn, và sau đó nguyên đơn đã thương lượng về giá lại với bị đơn nhưng bị đơn không hợp tác. Theo đó, lỗi dẫn đến giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất và mua bán nhà giữa hai bên không thực hiện được là do phía bị đơn. Do vậy, đề nghị Hội đồng xét xử không chấp nhận kháng cáo của bị đơn, giữ nguyên bản án sơ thẩm.

Tại phiên tòa phúc thẩm, đại diện Viện kiểm sát nhân dân tỉnh Quảng Nam phát biểu ý kiến:

- Về việc tuân theo pháp luật trong quá trình giải quyết vụ án dân sự ở giai đoạn phúc thẩm: Thẩm phán được phân công trực tiếp giải quyết vụ án đã thực hiện đúng các quy định của pháp luật về việc thụ lý vụ án, về thời hạn giải quyết vụ án, về việc chuyển hồ sơ vụ án cho Viện kiểm sát nghiên cứu để tham gia xét xử. Tại phiên tòa, Hội đồng xét xử, Thư ký phiên tòa đã thực hiện đúng trình tự, thủ tục theo quy định của pháp luật. Các đương sự đã thực hiện đúng quyền, nghĩa vụ của mình theo quy định của pháp luật.

- Về việc giải quyết vụ án: đề nghị Hội đồng xét xử áp dụng khoản 2 Điều 308, Điều 309 Bộ luật Tố tụng dân sự năm 2015, chấp nhận kháng cáo của bị đơn, sửa bản án sơ thẩm theo hướng không chấp nhận yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn về việc buộc bị đơn phải trả lại cho nguyên đơn 500.000.000 (năm trăm triệu) đồng tiền cọc đã nhận.

NHẬN ĐỊNH CỦA TÒA ÁN

Căn cứ vào các tài liệu, chứng cứ đã được xem xét tại phiên tòa, kết quả tranh tụng tại phiên tòa, ý kiến phát biểu của đại diện Viện kiểm sát, Hội đồng xét xử phúc thẩm nhận định:

[1] Trong quá trình tố tụng tại cấp phúc thẩm, nguyên đơn không rút đơn khởi kiện; bị đơn không rút đơn kháng cáo, yêu cầu cấp phúc thẩm xem xét lại bản án sơ thẩm.

[2] Xét kháng cáo của bị đơn thì thấy:

[2.1]. Về thủ tục tố tụng Việc kháng cáo của bà Châu Thị S được thụ lý đúng điều kiện, thủ tục và thẩm quyền theo quy định của Bộ luật Tố tụng dân sự năm 2015.

[2.2] Về nội dung [2.2.1]. Về hiệu lực của giao dịch đặt cọc Các đương sự thừa nhận đã tự nguyện thỏa thuận các nội dung trong giao dịch đặt cọc lập ngày 22 tháng 4 năm 2019 để ký kết hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất 249m2, thuộc thửa đất số 819, tờ bản đồ số 05, tại thôn S, xã T, huyện N (đất đã được cơ quan có thẩm quyền cấp giấy chứng nhận quyền S dụng đất cho bà Châu Thị S), giá chuyển nhượng là 3.500.000.000 đồng; bên nhận cọc đã nhận số tiền 500.000.000 đồng. Đây là các tình tiết, sự việc không phải chứng minh theo quy định tại Điều 92 Bộ luật Tố tụng dân sự, đủ cơ sở để Hội đồng xét xử xác định bản án sơ thẩm nhận định giao dịch đặt cọc giữa các bên hợp pháp, có hiệu lực là phù hợp với thực tế thiết lập giao dịch giữa các bên và có căn cứ pháp luật.

[2.2.2]. Về yêu cầu trả lại tiền cọc của nguyên đơn Thứ nhất, tại phiên tòa phúc thẩm, các nguyên đơn khẳng định mục đích ký kết hợp đồng đặt cọc, nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất và nhà thuộc sở hữu của bị đơn là để sử dụng vào kinh doanh thuốc tây và để ở. Trước khi đặt cọc, nguyên đơn đã đến xem đất, xem nhà, và các nguyên đơn xác nhận đến thời điểm Tòa án cấp sơ thẩm tiến hành xem xét, thẩm định tại chỗ thì diện tích đất, nhà không thay đổi, không ảnh hưởng gì đến mục đích của nguyên đơn đặt ra trước khi đặt cọc, mặc dù trên giấy tờ thể hiện diện tích đất giảm 12,7m2. Sự thừa nhận của phía nguyên đơn thuộc tình tiết, sự việc không phải chứng minh theo quy định tại Điều 92 Bộ luật Tố tụng dân sự, đủ cơ sở để Hội đồng xét xử xác định việc diện tích đất trong giấy chứng nhận quyền sử dụng đất giảm 12,7m2 so với thời điểm đặt cọc không làm thay đổi nhiều về hiện trạng, diện tích, công năng sử dụng nhà, đất là đối tượng giao dịch, không làm cho mục đích nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất và mua bán nhà của phía bên mua không đạt được.

Thứ hai, các nguyên đơn khẳng định trong quá trình ký kết, thực hiện hợp đồng đặt cọc, phía nguyên đơn chưa lần nào làm việc trực tiếp với bà S, chỉ làm việc với anh H và một người tên là Trần Đ. Nguyên đơn Nguyễn Văn Q khẳng định anh quen biết anh H, giữa các đương sự là người cùng xã, mặc dù bà S không trực tiếp giao dịch nhưng bên mua vẫn chấp nhận làm việc với những người đại diện, không suy nghĩ đến các rủi ro liên quan. Các nguyên đơn xác nhận đã nắm được các thông tin liên quan đến nhà, đất chuyển nhượng thông qua anh H (là người đại diện của bị đơn) và trên cơ sở bản photo giấy chứng nhận quyền sử dụng đất với diện tích 249m2. Sau khi đặt cọc và chuyển tiền, phía nguyên đơn không yêu cầu phía bị đơn cung cấp thêm thông tin gì liên quan đến nhà, đất chuyển nhượng. Các nguyên đơn không phản đối lời khai của bị đơn và người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan về thực tế giá bất động sản sau thời điểm đặt cọc tăng cao, nhưng đến thời điểm hoàn thành thủ tục, chuẩn bị ký hợp đồng, công chứng thì giá bất động sản đã giảm sâu.

Anh Đồng Phước Châu H khẳng định đã cung cấp thông tin cho các nguyên đơn biết về việc nhà nước sẽ thu hồi một phần diện tích đất mặt tiền để mở đường nhưng phía nguyên đơn vẫn đồng ý tiếp tục nhận chuyển nhượng và chuyển tiền đặt cọc; nguyên nhân chính dẫn đến giao dịch bất động sản không thực hiện được là do bất động sản bị giảm giá.

Nguyên đơn Nguyễn Thị T khẳng định sau khi đặt cọc, bà S có đến gặp bà T và thông tin cho bà T biết nên cân nhắc việc nhận chuyển nhượng nhà đất vì “nhà đất đó khó ở” (theo cách hiểu tâm linh), nếu không mua thì bà S trả lại tiền cọc, nhưng vợ chồng bà T vẫn giữ quan điểm tiếp tục mua theo giao dịch đã đặt cọc.

Nguyên đơn Nguyễn Văn Q khẳng định sau khi nhận được trích lục thể hiện diện tích đất trên bìa giảm, phía nguyên đơn đã trao đổi với bị đơn là phải giảm giá chuyển nhượng nhà và đất nhưng hai bên không thống nhất.

Những thông tin, tình tiết nêu trên cho thấy nguyên nhân dẫn đến hai bên không ký hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất và mua bán nhà theo thỏa thuận tại hợp đồng đặt cọc là do chưa thỏa thuận được giá chuyển nhượng sau khi có thay đổi về diện tích đất, chứ không phải là do phía bị đơn không cung cấp thông tin đầy đủ liên quan đến 12,7m2 đất bị thu hồi.

Thứ ba, các đương sự thừa nhận giao dịch đặt cọc không thỏa thuận về thời điểm tiến hành ký hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Phía nguyên đơn cho rằng đã làm việc với ông Đ và hẹn 3 tháng nhưng hai bên không thỏa thuận được giá chuyển nhượng, lời khai này của nguyên đơn không có chứng cứ chứng minh về việc giữa hai bên có thỏa thuận bổ sung về thời hạn thực hiện hợp đồng đặt cọc, chứng cứ do nguyên đơn cung cấp tại phiên tòa (bản pho to tin nhắn điện thoại của một chủ thuê bao có tên Đông T) chỉ thể hiện giữa hai bên có trao đổi về giá trị 12,7m2 đất bị giảm. Tại phiên tòa sơ thẩm và phúc thẩm, phía bị đơn tiếp tục thiện chí thực hiện hợp đồng đặt cọc, đồng ý giảm giá tiền theo giá trị sử dụng 1m2 đất đã được thỏa thuận ở giao dịch đặt cọc, tương ứng với 12,7m2 đất bị giảm. Nhưng các nguyên đơn khẳng định không tiếp tục thực hiện hợp đồng đặt cọc vì không có nhu cầu nhận chuyển nhượng đất và mua nhà nữa, nếu bị đơn bán rẻ với giá 2 tỷ thì nguyên đơn mua.

Từ các nhận định trên, Hội đồng xét xử đủ cơ sở xác định: nguyên nhân dẫn đến việc bên mua không ký hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất và mua bán nhà với bị đơn là do không đồng ý đề xuất của bị đơn về giá chuyển nhượng sau khi diện tích đất bị giảm 12,7m2 trong giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Phía bị đơn căn cứ vào giá thỏa thuận ban đầu, trừ đi giá trị quyền sử dụng đất đã giảm để đề xuất giá chuyển nhượng là quan điểm mang tính thiện chí, phù hợp với quyền lợi của các bên tham gia giao dịch, tương ứng với mức độ ảnh hưởng về giá trị tài sản, công năng sử dụng của tài sản sau khi diện tích đất trong giấy chứng nhận quyền sử dụng đất bị giảm. Phía nguyên đơn lấy lý do diện tích đất giảm, đưa ra mức giá chuyển nhượng bằng 57% giá thỏa thuận ban đầu trong khi diện tích đất bị giảm không ảnh hưởng đến mặt tiền, công năng sử dụng đất, chỉ chiếm 0,51% tổng diện tích đất giao dịch (12,7/249) là không thiện chí, thể hiện mong muốn từ chối thực hiện giao kết hợp đồng.

Khoản 2 Điều 328 Bộ luật Dân sự quy định “Trường hợp hợp đồng được giao kết, thực hiện thì tài sản đặt cọc được trả lại cho bên đặt cọc hoặc được trừ để thực hiện nghĩa vụ trả tiền; nếu bên đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng thì tài sản đặt cọc thuộc về bên nhận đặt cọc”.

Đối chiếu kết quả tranh tụng tại phiên tòa với các tài liệu, chứng cứ có trong hồ sơ vụ án và quy định của Bộ luật Dân sự vừa viện dẫn, Hội đồng xét xử xác định: đủ cơ sở thực tiễn và chứng cứ chứng minh phía bị đơn không vi phạm nghiêm trọng thỏa thuận trong hợp đồng đặt cọc, nhưng phía nguyên đơn từ chối việc giao kết hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất và mua bán nhà, không thực hiện đúng cam kết tại hợp đồng đặt cọc. Theo đó, bản án sơ thẩm tuyên chấp nhận yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn, buộc bị đơn trả lại tiền nhận cọc 500.000.000 đồng cho các nguyên đơn là không phù hợp với thực tế sự kiện pháp lý đã xảy ra, chưa đảm bảo quyền lợi của các bên tham gia giao dịch bất động sản khi giá bất động sản thay đổi và không đúng quy định của Bộ luật Dân sự.

Do kết quả tranh tụng tại phiên tòa phúc thẩm làm thay đổi kết quả xét xử sơ thẩm, nên Hội đồng xét xử chấp nhận kháng cáo của bị đơn, sửa bản án sơ thẩm số 01/2021/DS - ST ngày 04 tháng 01 năm 2021 của Tòa án nhân dân huyện N theo hướng không chấp nhận yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn.

[2.2.3] Về án phí và chi phí tố tụng khác - Án phí dân sự sơ thẩm: các nguyên đơn phải chịu 300.000 đồng; được trừ vào số tiền tạm ứng án phí các nguyên đơn đã nộp, hoàn trả cho các nguyên đơn số tiền tạm ứng án phí dân sự sơ thẩm đã nộp thừa.

- Án phí dân sự phúc thẩm: do kháng cáo được chấp nhận, nên bị đơn Châu Thị S không chịu án phí dân sự phúc thẩm; hoàn lại số tiền tạm ứng án phí phúc thẩm cho bị đơn.

- Các nguyên đơn tự nguyện chịu chi phí xem xét, thẩm định, định giá tài sản nên không xét.

Vì các lẽ trên;

QUYẾT ĐỊNH

Căn cứ vào Điều 293, khoản 2 Điều 308, Điều 309, khoản 2 Điều 26, điểm a khoản 1 Điều 35, điểm a khoản 1 Điều 39 Bộ luật Tố tụng dân sự năm 2015; các điều 14, 328, 443, 468 Bộ luật Dân sự năm 2015; Nghị quyết số 326/2016/UBTVQH14 ngày 30/12/2016 của Ủy ban Thường vụ Quốc hội quy định về mức thu, miễn, giảm, thu, nộp, quản lý và sử dụng án phí và lệ phí của Tòa án, xử:

1. Chấp nhận kháng cáo của bị đơn, sửa Bản án dân sự sơ thẩm số 01/2021/DS - ST ngày 04/01/2021 của Tòa án nhân dân huyện N, tỉnh Quảng Nam;

2. Không chấp nhận yêu cầu khởi kiện của các nguyên đơn về việc buộc bà Châu Thị S phải trả cho anh Nguyễn Văn Q và chị Nguyễn Thị T số tiền đặt cọc là 500.000.000 (năm trăm triệu) đồng.

3. Về án phí và chi phí tố tụng:

- Án phí dân sự phúc thẩm: bà Châu Thị S không phải chịu; hoàn trả cho bà Châu Thị S 300.000 (ba trăm nghìn) đồng tiền tạm ứng án phí mà bà Châu Thị S đã nộp theo biên lai thu số 0003141 ngày 29 tháng 01 năm 2021 của Chi cục Thi hành án dân sự huyện N, tỉnh Quảng Nam.

- Án phí dân sự sơ thẩm: anh Nguyễn Văn Q và chị Nguyễn Thị T phải chịu 300.000 (ba trăm nghìn) đồng, khấu trừ vào số tiền tạm ứng án phí mà anh Nguyễn Văn Q và chị Nguyễn Thị T đã nộp 12.000.000 (mười hai triệu) đồng, theo biên lai thu tiền tạm ứng án phí số 0004386 ngày 12 tháng 8 năm 2019 của Chi cục Thi hành án dân sự huyện N, hoàn trả lại cho anh Q và chị T số tiền thừa là 11.700.000 (mươi một triệu bảy trăm nghìn) đồng theo biên lai nói trên.

Bản án phúc thẩm có hiệu lực pháp luật kể từ ngày tuyên án, ngày 25 tháng 5 năm 2021.