Bản án 129/2022/DS-ST về tranh chấp hợp đồng giữ chỗ và hợp tác đầu tư

TÒA ÁN NHÂN DÂN THÀNH PHỐ THỦ DẦU MỘT, TỈNH BÌNH DƯƠNG

BẢN ÁN 129/2022/DS-ST NGÀY 28/09/2022 VỀ TRANH CHẤP HỢP ĐỒNG GIỮ CHỖ VÀ HỢP TÁC ĐẦU TƯ

Trong các ngày 13 và 27, 28 tháng 9 năm 2022, tại trụ sở Tòa án nhân dân thành phố Thủ Dầu Một, tỉnh Bình Dương, Tòa án nhân dân thành phố Thủ Dầu Một xét xử sơ thẩm công khai vụ án dân sự thụ lý số 285/2022/TLST-DS ngày 04 tháng 7 năm 2022 về việc “Tranh chấp hợp đồng giữ chỗ và hợp tác đầu tư”, theo Quyết định đưa vụ án ra xét xử số 133/2022/QĐXXST-DS ngày 23 tháng 8 năm 2022, giữa các đương sự:

1. Nguyên đơn: Công ty Cổ phần Đầu tư Thương mại A; địa chỉ: Khu đô thị Sala, phường A, thành phố T, Thành phố Hồ Chí Minh.

Người đại diện hợp pháp của nguyên đơn: Bà Lâm Tố U, sinh năm 1974; địa chỉ khu đô thị Sala, phường A, thành phố T, Thành phố Hồ Chí Minh là người đại diện theo ủy quyền của Công ty Cổ phần Đầu tư Thương mại A (theo văn bản ủy quyền ngày 15/7/2022), có mặt.

2. Bị đơn: Ông Nguyễn Đình S, sinh năm 1978; địa chỉ: Tổ 56, Khu phố 7, phường H, thành phố T, tỉnh Bình Dương, có mặt.

NỘI DUNG VỤ ÁN

[1]. Theo đơn khởi kiện ngày 24 tháng 6 năm 2022 và trong quá trình giải quyết vụ án, nguyên đơn Công ty Cổ phần Đầu tư Thương mại A do bà Lâm Tố U đại diện hợp pháp trình bày:

Công ty Cổ phần Đầu tư Thương mại A (gọi tắt Công ty A) là chủ đầu tư Khu nhà ở Suối giữa thuộc phường T và phường C, thành phố T, tỉnh Bình Dương, cụ thể như sau:

Ngày 07/3/2008, Ủy ban nhân dân tỉnh Bình Dương đã có văn bản số 556/UBND-SX về việc chấp thuận chủ trương cho Công ty được đầu tư xây dựng khu đô thị tại ấp 4, xã T, thị xã T với diện tích khoảng 40ha. Đồng thời yêu cầu Công ty liên hệ với các cơ quan chức năng để lập thủ tục đền bù, quy hoạch và xây dựng theo quy định; lập dự án khu đô thị trình Ủy ban nhân dân tỉnh phê duyệt theo quy định.

Ngày 31/8/2009, Ủy ban nhân dân tỉnh Bình Dương ban hành quyết định số 3887/QĐ-UBND về việc Phê duyệt Phương án Tổng thể bồi thường, hỗ trợ và tái định cư Công trình: Khu đô thị xã T và xã C, thị xã T (nay là phường T và phường C, thành phố T), tỉnh Bình Dương.

Ngày 17/6/2013, Ủy ban nhân dân tỉnh Bình Dương có văn bản số 1643/UBND- KTN về việc chấp thuận đầu tư dự án Khu nhà ở thương mại T và văn bản số 3845/UBND-KTN ngày 17/8/2018 của Ủy ban nhân dân tỉnh Bình Dương về việc chấp thuận đổi tên dự án từ Khu nhà ở thương mại T thành Khu nhà ở Suối giữa và điều chỉnh tiến độ thực hiện dự án đến năm 2021.

- Ngày 9/4/2018, giữa Cổ phần Đầu tư Thương mại Á Châu và ông Nguyễn Đình S ký hợp đồng giữ chỗ và hợp tác đầu tư số 0447/HĐGC&HTĐT/AC, cụ thể như sau: Sau khi xem xét hồ sơ pháp lý và thực địa dự án, hai bên thỏa thuận thống nhất ký hợp đồng giữ chỗ và Hợp tác đầu tư tại dự án “Khu nhà ở thương mại T” (nay là Khu nhà ở Suối giữa) tại phường T, thành phố T, tỉnh Bình Dương với nội dung như sau:

Sau khi ông Nguyễn Đình S đặt số tiền 147.000.000đ để giữ chỗ nền đất thuộc dự án “Khu nhà ở thương mại T” tại phường T, thành phố T, tỉnh Bình Dương do Công ty làm chủ đầu tư thì Công ty đồng ý cho ông Nguyễn Đình S cùng tham gia hợp tác đầu tư theo hình thức góp vốn đầu tư hạ tầng vào dự án. Sau khi dự án được hoàn thành thì ông Nguyễn Đình S sẽ nhận được 01 nền nhà thuộc Lô A13, Mã nền: 36, Đường N7, có diện tích là 70m2.

Số tiền góp vốn tổng cộng là 490.000.000đ và được góp cụ thể như sau:

+ Đợt 1: 30% tổng giá trị góp vốn (tương đương với số tiền giữ chỗ) khi Công ty tiến hành phát quang, làm sạch mặt bằng dự án;

+ Đợt 2: 20% tổng giá trị góp vốn khi Công ty tiến hành san lấp mặt bằng đặt 50% trên tổng dự án hoặc san lấp mặt bằng toàn bộ các tuyến đường nội bộ của dự án và trong thời hạn 15 ngày kể từ ngày Công ty có Thông báo góp vốn đợt 2;

+ Đợt 3: 20% tổng giá trị góp vốn khi Công ty tập kết máy móc, triển khai đổ nguyên vật liệu (làm đường), lắp đặt hệ thống thoát nước và trong thời hạn 15 ngày kể từ ngày Công ty có Thông báo góp vốn đợt 3;

+ Đợt 4: 25% tổng giá trị góp vốn khi Công ty hoàn thiện 2/3 công tác thi công hạ tầng hoặc đủ điều kiện xây dựng nhà và trong thời hạn 15 ngày kể từ ngày Công ty có Thông báo góp vốn đợt 4;

+ Đợt 5: 5% tổng giá trị góp vốn còn lại khi Công ty làm thủ tục cấp sổ từng lô mang tên Công ty và bàn giao cho bên B hoặc thủ tục hoàn công nhà và trong thời hạn 15 ngày kể từ ngày Công ty có Thông báo góp vốn đợt 5.

Ngoài ra, hợp đồng còn quy định về quyền và nghĩa vụ của các bên, trách nhiệm khi vi phạm hợp đồng.

Sau khi ký hợp đồng thì ông Nguyễn Đình S đã nộp cho Công ty số tiền giữ chỗ, tương đương với 30% tổng giá trị góp vốn của đợt 1 là: 147.000.000đ.

- Ngày 26/6/2019, giữa Cổ phần Đầu tư Thương mại A và ông Nguyễn Đình S tiếp tục ký hợp đồng giữ chỗ và hợp tác đầu tư số 1303/HĐGC&HTĐT/AC thuộc Lô A22, Mã nền: 4, Đường N6, diện tích là 89,4m2. Số tiền góp vốn tổng cộng là 625.800.000đ và được góp cụ thể như Hợp đồng số 0447/HĐGC&HTĐT/AC ngày 9/4/2018. Ông Nguyễn Đình S đã nộp cho Công ty số tiền giữ chỗ, tương đương với 30% tổng giá trị góp vốn của đợt 1 là: 187.740.000đ.

Tuy nhiên, ngày 30/10/2020 Ủy ban nhân dân tỉnh Bình Dương có Quyết định số 3174/QĐ-XPVPHC về việc xử pháp vi phạm hành chính trong lĩnh vực xây dựng đối với chủ đầu tư là Công ty Cổ phần Đầu tư Thương mại A. Theo nội dung của Quyết định này, xác định Công ty vi phạm quy định về huy động vốn hoặc chiếm dụng vốn trái phép tại dự án Khu nhà ở Suối Giữa tại phường T và phường C, thành phố T, tỉnh Bình Dương được quy định tại điểm đ khoản 4 Điều 57 của Nghị định số 139/2017/N Đ-CP ngày 27/11/2017 của Chính phủ quy định về xử phạt vi phạm hành chính trong lĩnh vực xây dựng; với hình phạt chính là số tiền 285.000.000 đồng và đồng thời buộc Công ty phải khắc phục hậu quả, bồi thường thiệt hại cho (nếu có) cho bên mua, bên thuê mua… Sau khi có Quyết định trên của Ủy ban nhân dân tỉnh Bình Dương, Công ty đã nhiều lần liên hệ thỏa thuận với các trường hợp đã ký hợp đồng giữ chỗ và hợp tác với Công ty để giải quyết hậu quả theo đúng tinh thần của Quyết định trên, tuy nhiên nhiều trường hợp không hợp tác và thỏa thuận giải quyết với Công ty.

Để thực hiện đúng Quyết định số 3174/QĐ-XPVPHC về việc xử pháp vi phạm hành chính trong lĩnh vực xây dựng của Ủy ban nhân dân tỉnh Bình Dương. Nay, Công ty Cổ phần Đầu tư Thương mại A khởi kiện đến Tòa án nhân dân thành phố Thủ Dầu Một, tỉnh Bình Dương với yêu cầu cụ thể như sau:

- Yêu cầu tuyên bố Hợp đồng giữ chỗ và hợp tác đầu tư số 0447/HĐGC&HTĐT/AC ngày 09/4/2018 và Hợp đồng giữ chỗ và hợp tác đầu tư số 1303/HĐGC&HTĐT/AC ngày 26/6/2019 được ký kết giữa Công ty Cổ phần Đầu tư Thương mại A với ông Nguyễn Đình S vô hiệu.

- Đồng ý trả lại cho ông S tổng số tiền 549.733.800đ, trong đó 334.740.000đ mà Công ty Cổ phần Đầu tư Thương mại A đã nhận của ông S và tiền phạt 0,05%/ngày tạm tính đến ngày 20/6/2022 là 214.993.800đ.

[2] Tại bản tự khai ngày 16 tháng 7 năm 2022 và trong quá trình giải quyết vụ án, bị đơn ông Nguyễn Đình S trình bày: Ông S không đồng ý với yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn Công ty Cổ phần Đầu tư Thương mại A.

Ông S cho rằng: Trước khi ký hợp đồng hợp tác đầu tư với Công ty Cổ phần Đầu tư Thương mại A thì ông S đã ký giấy đặt cọc với Văn phòng bất động Sản Q. Theo như nội dung của hợp đồng đặt cọc thì ông S đặt cọc để ký kết hợp đồng hợp tác đầu tư Khu nhà ở thương mại T, với nền đất là A13, mã nền 36, có diện tích là 70m2, với giá là 9.700.000đ/m2. Sau khi ký xong hợp đồng đặt cọc thì ông S đã đặt cọc cho Văn phòng bất động Sản Q số tiền 15.000.000đ, khoảng 10 ngày sau đó tức là 09/4/2018, giữa Công ty Cổ phần Đầu tư Thương mại A và ông Nguyễn Đình S ký hợp đồng giữ chỗ và hợp tác đầu tư số 0447/HĐGC&HTĐT/AC đối với Lô A13, Mã nền: 36, Đường N7, có diện tích là 70m2 nhưng Công ty A chỉ ghi Phiếu Thu đề ngày 09/4/2018 là 147.000.000đ đồng, ông S có hỏi thì đại diện Công ty A cho rằng Công ty chỉ bán với giá 7.000.000đ/m2, còn chênh lệch là giữa ông S với người môi giới nên công ty đã thu lại luôn hợp đồng đặt cọc nên hiện ông S không còn hợp đồng đặt cọc giữa ông S với Văn phòng bất động Sản Q. Số tiền ông S đã thanh toán cho Văn phòng bất động Sản Q 189.000.000đ và Công ty A 147.000.000đ, tổng cộng là 336.000.000đ.

Đến tháng 6/2019, ông S lại thấy Công ty TNHH phát triển nhà ga xe lửa D tiếp tục mở bán nên khoảng ngày 15/6/2019, ông lại tiếp tục ký hợp đồng đặt cọc với Văn phòng bất động Sản Q để giữ chỗ lô đất lô A22, mã nền: 4, diện tích là 89,4m2 với giá 11.500.000đ/m2, ông đặt cọc trước 10.000.000đ. Đến ngày 26/6/2019, giữa Công ty Cổ phần Đầu tư Thương mại A và ông Nguyễn Đình S tiếp tục ký hợp đồng giữ chỗ và hợp tác đầu tư số 1303/HĐGC&HTĐT/AC thuộc Lô A22, Mã nền: 4, Đường N6, diện tích là 89,4m2 nhưng Công ty A chỉ ghi Phiếu Thu đề ngày 26/6/2019 là 187.740.000.000đ đồng tương đương 7.000.000đ/m2, ông S hỏi thì đại diện Công ty A vẫn cho rằng Công ty chỉ bán với giá 7.000.000đ/m2, còn chênh lệch là giữa ông S với người môi giới nên công ty lại tiếp tục thu lại luôn hợp đồng đặt cọc, thấy mọi người ai cũng mua như ông S nên ông tiếp tục ký hợp đồng với Công ty A để mua. Số tiền ông S đã thanh toán cho người môi giới Văn phòng bất động Sản Q đối với hợp đồng này là 402.300.000đ và thanh toán cho Công ty A là 187.740.000đ, tổng cộng là 590.000.000đ.

Tổng số tiền ông S đã thanh toán cho Công ty A đối với 02 hợp đồng trên là 334.740.000đ và thanh toán cho người môi giới Văn phòng bất động Sản Q là 590.000.000đ.

Nay, trước yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn thì ông S không đồng ý, nếu Công ty cho rằng Công ty không thể triển khai dự án thì đề nghị cung cấp văn bản của Ủy ban nhân dân thành phố T hoặc UBND tỉnh Bình Dương về việc thu hồi toàn bộ dự án. Khi mà có văn bản trả lời của cơ quan có thẩm quyền là thu hồi dự án để phục vụ cho mục đích công cộng như trường học… nhưng không phục vụ cho nhà ở hoặc kinh doanh hoặc vì sự kiện bất khả kháng không thể thực hiện được dự án thì ông S chấp nhận hủy hợp đồng và yêu cầu Công ty A hoàn trả cho ông S số tiền 926.000.000đ mà ông S đã bỏ ra mua cũng như tiền lãi suất mà hai bên đã thỏa thuận trong hợp đồng hợp tác kể từ khi hai bên ký hợp đồng cho đến nay. Trường hợp không có văn bản trả lời của cơ quan có thẩm quyền là thu hồi toàn bộ dự án nhưng Công ty A không tiếp tục thực hiện hợp đồng để bàn giao đất thì ông S đồng ý hủy hợp đồng nhưng yêu cầu Công ty bồi thường cho ông S số tiền gấp 3 lần mà ông đã bỏ ra, cụ thể là bồi thường cho ông khoảng gần 3.000.000.000đ. Trường hợp, nguyên đơn không đồng ý với số tiền này thì ông S yêu cầu tiếp tục thực hiện hợp đồng và đề nghị nhận đất theo thỏa thuận.

Đối với Thông báo về việc yêu cầu cung cấp bổ sung tài liệu, chứng cứ số 290/TB-TA ngày 01 tháng 8 năm 2022 của Tòa án nhân dân thành phố Thủ Dầu Một, tỉnh Bình Dương thì ông S không cung cấp được bằng chứng mối liên hệ giữa người môi giới với Công ty A và hiện nay như Văn phòng bất động sản Q đã đóng cửa và chuyển đi đâu không rõ nên ông S không thể cung cấp được cho Tòa án.

[4]. Tại phiên tòa:

- Các đương sự vẫn giữ nguyên yêu cầu và quan điểm của mình.

- Đại diện Viện kiểm sát nhân dân thành phố Thủ Dầu Một, tỉnh Bình Dương phát biểu ý kiến:

+ Việc tuân theo pháp luật trong thời gian chuẩn bị xét xử: Thẩm phán đã xác định đúng quan hệ pháp luật là “Tranh chấp hợp đồng giữ chỗ và hợp tác đầu tư” theo quy định tại khoản 3 Điều 26 của Bộ luật Tố tụng dân sự; thụ lý và giải quyết đúng thẩm quyền quy định tại khoản 1 Điều 35; điểm c khoản 1 Điều 39 của Bộ luật Tố tụng dân sự.

Vụ án được thụ lý và ra Quyết định đưa vụ án ra xét xử là đúng thời hạn theo điểm a khoản 1 Điều 203 của Bộ luật Tố tụng dân sự.

Trong thời hạn chuẩn bị xét xử Thẩm phán đã chấp hành đúng quy định tại Điều 203 của Bộ luật Tố tụng dân sự.

Trình tự thụ lý, việc xác minh, thu thập và giao nhận chứng cứ, các văn bản tố tụng đầy đủ đúng trình tự theo quy định của pháp luật.

+ Việc tuân theo pháp luật của Hội đồng xét xử, Thư ký tại phiên tòa: Hội đồng xét xử và Thư ký phiên tòa đã tuân theo đúng các quy định của Bộ luật Tố tụng dân sự về phiên tòa sơ thẩm;

+ Việc tuân theo pháp luật tố tụng của người tham gia tố tụng dân sự trong quá trình giải quyết vụ án, kể từ khi thụ lý cho đến trước thời điểm Hội đồng xét xử nghị án: Nhận thấy, các đương sự đã chấp hành đầy đủ quyền và nghĩa vụ tố tụng theo quy định.

Kiểm sát viên không kiến nghị khắc phục gì thêm.

+ Về việc giải quyết vụ án: Căn cứ vào các tài liệu, chứng cứ có trong hồ sơ vụ án đã được thẩm tra tại phiên tòa, đề nghị Hội đồng xét xử chấp nhận yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn.

NHẬN ĐỊNH CỦA TÒA ÁN

[1]. Về tố tụng:

[1.1]. Về quan hệ pháp luật tranh chấp: Theo đơn khởi kiện ngày 24 tháng 6 năm 2022 và trong quá trình giải quyết vụ án, nguyên đơn Công ty Cổ phần Đầu tư Thương mại A yêu cầu Tuyên bố “Hợp đồng giữ chỗ và hợp tác đầu tư” số 0447/HĐGC&HTĐT/AC ngày 09/4/2018 và Hợp đồng giữ chỗ và hợp tác đầu tư số 1303/HĐGC&HTĐT/AC ngày 26/6/2019 được ký kết giữa Công ty Cổ phần Đầu tư Thương mại A với ông Nguyễn Đình S vô hiệu; Công ty Cổ phần Đầu tư Thương mại A có trách nhiệm hoàn lại toàn bộ số tiền cho ông S tổng số tiền 549.733.800đ, trong đó 334.740.000đ mà Công ty Cổ phần Đầu tư Thương mại A đã nhận của ông S và tiền phạt 0,05%/ngày tạm tính đến ngày 20/6/2022 là 214.993.800đ nên đây là vụ án “Tranh chấp hợp đồng giữ chỗ và hợp tác đầu tư” theo quy định tại Điều 504 của Bộ luật Dân sự.

[1.2]. Về thẩm quyền: Do đối tượng tranh chấp liên quan đến quyền sử dụng đất tại thành phố Thủ Dầu Một, tỉnh Bình Dương nên căn cứ vào khoản 3 Điều 26, điểm a khoản 1 Điều 35, điểm c khoản 1 Điều 39 của Bộ luật Tố tụng dân sự thì đây là vụ án thuộc thẩm quyền giải quyết của Tòa án nhân dân thành phố Thủ Dầu Một.

[1.3]. Về sự tham gia phiên tòa của đương sự: Quá trình giải quyết vụ án, bị đơn ông S xác định trước khi ký hợp đồng giữ chỗ và hợp tác đầu tư với Công ty Cổ phần Đầu tư Thương mại A trước đó ông S đã ký hợp đồng đặt cọc với Văn phòng bất động sản Q với nền đất là lô A13, mã nền 36, có diện tích là 70m2, với giá 9.700.000đ/m2 và Lô A22, Mã nền 4, Đường N6, có diện tích là 89,4m2 với giá 11.500.000đ/m2, tổng số tiền mà ông S đã thanh toán cho Văn phòng bất động sản Q số tiền 590.000.000đ. Tuy nhiên, ông S không cung cấp được địa chỉ cụ thể của Văn phòng bất động sản Q, cũng không cung cấp được mối liên hệ giữa Văn phòng bất động sản Q và Công ty Cổ phần Đầu tư Thương mại A nên Tòa án không thể đưa văn phòng bất động sản Q vào tham gia vụ án với tư cách là người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan.

[2]. Xét yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn, Hội đồng xét xử xét thấy:

Ngày 09/4/2018, giữa Công ty Cổ phần Đầu tư Thương mại A và ông Nguyễn Đình S ký hợp đồng giữ chỗ và hợp tác đầu tư số 0447/HĐGC&HTĐT/AC, với nội dung chính như sau: Sau khi ông Nguyễn Đình S đặt số tiền 147.000.000đ (tương đương với 30% giá trị của hợp đồng) để giữ chỗ nền đất thuộc dự án Khu nhà ở thương mại T (nay là Khu nhà ở Suối Giữa), tại phường T, thành phố T, tỉnh Bình Dương do Công ty Cổ phần Đầu tư Thương mại A làm chủ đầu tư thì Công ty đồng ý cho ông Nguyễn Đình S cùng tham gia hợp tác đầu tư theo hình thức góp vốn đầu tư hạ tầng vào dự án. Sau khi dự án được hoàn thành thì ông Nguyễn Đình S sẽ nhận được 01 nền nhà thuộc Lô A13, Mã nền: 36, Đường N7, có diện tích là 70m2. Tổng số tiền góp vốn là 490.000.000đ. Ngoài ra, hợp đồng quy định về thời gian, số tiền của từng đợt góp vốn; quyền và nghĩa vụ của các bên, trách nhiệm khi vi phạm hợp đồng.

Ngày 26/6/2019, giữa Công ty Cổ phần Đầu tư Thương mại A và ông Nguyễn Đình S tiếp tục ký hợp đồng giữ chỗ và hợp tác đầu tư số 1303/HĐGC&HTĐT/AC, với nội dung chính như sau: Sau khi ông Nguyễn Đình S đặt số tiền 187.740.000đ (tương đương với 30% giá trị của hợp đồng) để giữ chỗ nền đất thuộc dự án Khu nhà ở thương mại T (nay là Khu nhà ở Suối Giữa), tại phường T, thành phố T, tỉnh Bình Dương do Công ty Cổ phần Đầu tư Thương mại A làm chủ đầu tư thì Công ty đồng ý cho ông Nguyễn Đình S cùng tham gia hợp tác đầu tư theo hình thức góp vốn đầu tư hạ tầng vào dự án. Sau khi dự án được hoàn thành thì ông Nguyễn Đình S sẽ nhận được 01 nền nhà thuộc Lô A22, Mã nền: 4, Đường N6, có diện tích là 89,4m2. Tổng số tiền góp vốn là 625.800.000đ. Ngoài ra, hợp đồng quy định về thời gian, số tiền của từng đợt góp vốn; quyền và nghĩa vụ của các bên, trách nhiệm khi vi phạm hợp đồng.

Theo khoản 4 Điều 67 của Luật Nhà ở quy định về các nguồn vốn phục vụ cho phát triển nhà ở thì trong đó có “Vốn góp thông qua hình thức góp vốn, hợp tác đầu tư, hợp tác kinh doanh, liên doanh, liên kết của các tổ chức, cá nhân”; khoản 2 Điều 69 của Luật Nhà ở quy định về vốn phục vụ cho phát triển nhà ở thương mại trong đó có “Vốn huy động thông qua hình thức góp vốn, hợp tác đầu tư, hợp tác kinh doanh, liên doanh, liên kết của các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân”.

Việc Công ty Cổ phần Đầu tư Thương mại A và ông Nguyễn Đình S ký hợp đồng giữ chỗ và hợp tác đầu tư chính là một hình thức huy động vốn của Công ty Cổ phần Đầu tư Thương mại A cho dự án Khu nhà ở thương mại T (nay là Khu nhà ở Suối Giữa).

Theo quy định tại khoản 3 Điều 19 của Nghị định 99/2015/NĐ-CP ngày 20/10/2015 quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành một số Điều của Luật Nhà ở thì:

“3. Việc huy động vốn để đầu tư xây dựng nhà ở theo quy định tại Điểm a Khoản 2 Điều này phải thông qua hợp đồng góp vốn hoặc hợp đồng hợp tác đầu tư hoặc hợp đồng hợp tác kinh doanh; chủ đầu tư chỉ được ký kết các hợp đồng này sau khi có đủ điều kiện sau đây:

a) Đã có hồ sơ dự án đầu tư xây dựng nhà ở được phê duyệt theo quy định của pháp luật;

b) Dự án đầu tư xây dựng nhà ở đã thực hiện xong giải phóng mặt bằng theo tiến độ thực hiện dự án được phê duyệt;

c) Đã có biên bản bàn giao mốc giới của dự án;

d) Đã có thông báo đủ điều kiện được huy động vốn của Sở Xây dựng nơi có dự án. Chủ đầu tư phải có văn bản kèm theo giấy tờ chứng minh đủ điều kiện huy động vốn quy định tại các Điểm a, b và c Khoản này gửi Sở Xây dựng đề nghị có văn bản thông báo đủ điều kiện được huy động vốn để đầu tư xây dựng nhà ở”.

Tại Công văn số 3598/SXD-QHKT ngày 05/9/2022 của Sở Xây dựng tỉnh Bình Dương xác định:

“1. Năm 2008, UBND tỉnh có Văn bản số 556/UBND-SX ngày 07/3/2008 về việc chấp thuận chủ trương cho Công ty Cổ phần Đầu tư Thương mại A đầu tư xây dựng khu đô thị tại xã T với diện tích khoảng 40ha. Dự án đã được UBND thành phố Thủ Dầu Một phê duyệt điều chỉnh quy hoạch chi tiết với tỷ lệ 1/500 tại Quyết định số 2577/QĐ-UBND ngày 03/8/2015. Dự án chưa được thẩm định thiết kế cơ sở và chưa được cấp có thẩm quyền cấp giấy phép xây dựng.

2. Dự án Khu nhà ở Suối Giữa chưa được Sở Xây dựng thông báo đủ điều kiện bán nhà ở hình thành trong tương lai; hợp tác đầu tư theo quy định của pháp luật nhà ở, kinh doanh bất động sản. Do vậy, Công ty Cổ phần Đầu tư Thương mại A chưa đủ điều kiện để thực hiện kinh doanh sản phẩm bất động sản để huy động vốn tại dự án”.

Như vậy, có đủ cơ sở khẳng định việc Công ty Cổ phần Đầu tư Thương mại A huy động vốn thông qua “Hợp đồng giữ chỗ và hợp tác đầu tư” với ông S khi chưa đủ điều kiện huy động vốn là vi phạm điều cấm của pháp luật.

Theo quy định tại khoản 1 Điều 19 của Nghị định 99/2015/NĐ-CP ngày 20/10/2015 quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành một số Điều của Luật Nhà ở thì: “1. Việc ký hợp đồng huy động vốn để đầu tư xây dựng nhà ở thương mại chỉ được thực hiện thông qua các hình thức quy định tại các Khoản 2, 3 và 4 Điều 69 của Luật Nhà ở; trường hợp ký hợp đồng huy động vốn không đúng với quy định tại Điều 68, Điều 69 của Luật Nhà ở và quy định tại Điều này thì không được pháp luật công nhận, chủ đầu tư bị xử phạt vi phạm theo quy định của pháp luật và phải bồi thường thiệt hại cho người tham gia góp vốn”.

Ủy ban nhân dân tỉnh Bình Dương đã xác định Công ty Cổ phần Đầu tư Thương mại A vi phạm quy định về huy động vốn hoặc chiếm dụng vốn trái phép tại dự án Khu nhà ở Suối Giữa tại phường T và phường C, thành phố T, tỉnh Bình Dương được quy định tại điểm đ khoản 4 Điều 57 của Nghị định số 139/2017/NĐ-CP ngày 27/11/2017 của Chính phủ quy định về xử phạt vi phạm hành chính trong lĩnh vực xây dựng nên ngày 30/10/2020 Ủy ban nhân dân tỉnh Bình Dương có Quyết định số 3174/QĐ-XPVPHC về việc xử pháp vi phạm hành chính trong lĩnh vực xây dựng đối với chủ đầu tư là Công ty Cổ phần Đầu tư Thương mại A; với hình phạt chính là số tiền 285.000.000đ và đồng thời buộc Công ty phải khắc phục hậu quả, bồi thường thiệt hại cho (nếu có) cho bên mua, bên thuê mua… Mặt khác, theo điểm a khoản 2 Điều 19 của Nghị định 99/2015/NĐ-CP ngày 20/10/2015 quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành một số Điều của Luật Nhà ở thì “Bên tham gia góp vốn, hợp tác đầu tư, hợp tác kinh doanh, liên doanh, liên kết quy định tại điểm này chỉ được phân chia lợi nhuận (bằng tiền hoặc cổ phiếu) trên cơ sở tỷ lệ vốn góp theo thỏa thuận trong hợp đồng; chủ đầu tư không được áp dụng hình thức huy động vốn quy định tại điểm này hoặc các hình thức huy động vốn khác để phân chia sản phẩm nhà ở hoặc để ưu tiên đăng ký, đặt cọc, hưởng quyền mua nhà ở hoặc để phân chia quyền sử dụng đất trong dự án cho bên được huy động vốn, trừ trường hợp góp vốn thành lập pháp nhân mới để được Nhà nước giao làm chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở”. Trong khi đó, tại khoản 2 Điều 1 của Hợp đồng giữ chỗ và hợp tác đầu tư các bên đã thỏa thuận: “Sau khi dự án đã hoàn chỉnh cơ sở hạ tầng, Bên B sẽ nhận lại số nền nhà (đất thổ cư) hoặc căn hộ được duyệt theo quy hoạch (Sau đây gọi tắt là “nền nhà”) với chi tiết, đặc điểm và giá trị quy định tại điều 2 và điều 3 của hợp đồng này”. Do đó, thỏa thuận này của các bên trái với quy định của pháp luật.

Từ những phân tích như trên, đủ cơ sở xác định “Hợp đồng giữ chỗ và hợp tác đầu tư” 0447/HĐGC&HTĐT/AC ngày 09/4/2018 và Hợp đồng giữ chỗ và hợp tác đầu tư số 1303/HĐGC&HTĐT/AC ngày 26/6/2019 đã ký giữa Công ty Cổ phần Đầu tư Thương mại A và ông Nguyễn Đình S là vô hiệu theo quy định tại Điều 123, Điều 407 của Bộ luật Dân sự nên yêu cầu khởi kiện của Công ty Cổ phần Đầu tư Thương mại A được chấp nhận.

[3] Theo quy định tại Điều 131 của Bộ luật Dân sự thì: Giao dịch dân sự vô hiệu không làm phát sinh, thay đổi, chấm dứt quyền, nghĩa vụ dân sự của các bên kể từ thời điểm giao dịch được xác lập. Khi giao dịch dân sự vô hiệu thì các bên khôi phục lại tình trạng ban đầu, hoàn trả cho nhau những gì đã nhận. Bên có lỗi gây thiệt hại thì phải bồi thường. Căn cứ phiếu thu ngày 09/4/2018 thể hiện Công ty Cổ phần Đầu tư Thương mại A đã nhận của ông S 147.000.000đ; phiếu thu ngày 26/6/2019 Thương mại Á Châu đã nhận của ông S 187.740.000đ nên Công ty Cổ phần Đầu tư Thương mại A có trách nhiệm hoàn trả lại cho ông S tổng số tiền 334.740.000đ.

Xét về phần lỗi dẫn đến hợp đồng vô hiệu và phần bồi thường thiệt hại, nhận thấy Công ty Cổ phần Đầu tư Thương mại A chưa đủ điều kiện nhưng vẫn ký hợp đồng với ông S để huy động vốn, còn ông S không tìm hiểu dự án và các quy định của pháp luật trước khi ký hợp đồng nên cả hai bên cùng có lỗi. Quá trình giải quyết vụ án, cả Công ty Cổ phần Đầu tư Thương mại A và ông S đều không chứng minh được thiệt hại thực tế xảy ra, ông S chỉ yêu cầu tiếp tục thực hiện hợp đồng và không yêu cầu bồi thường thiệt hại. Do đó, không có cơ sở để xem xét giải quyết về phần bồi thường thiệt hại. Tuy nhiên, phía Công ty Cổ phần Đầu tư Thương mại A đồng ý chịu phạt với mức phạt đã cam kết là 0,05%/ngày, với số tiền tính đến ngày khởi kiện là 214.993.800đ nên cần ghi nhận.

[4] Tổng cộng, Công ty Cổ phần Đầu tư Thương mại A có trách nhiệm trả lại cho ông S số tiền đã nhận và tiền phạt là: 334.740.000đ (đã nhận) + 214.993.800đ (tiền phạt) = 549.733.800đ.

[5] Đối với số tiền 590.000.000đ ông S đặt cọc cũng như thanh toán tiền chênh lệch cho Văn phòng bất động Sản Q thì ông S có quyền khởi kiện thành vụ án khác để yêu cầu Văn phòng bất động Sản Q theo quy định của pháp luật.

[6] Tại tòa, quan điểm giải quyết vụ án của Kiểm sát viên Viện Kiểm sát nhân dân thành phố Thủ Dầu Một là có cơ sở.

[7] Về án phí dân sự sơ thẩm: Công ty Cổ phần Đầu tư Thương mại A phải chịu trên số tiền trả cho ông S là 549.733.800đ, với số tiền án phí cụ thể là 25.989.352đ. Ông S phải chịu 300.000đ do yêu cầu tuyên bố hợp đồng vô hiệu của Công ty Cổ phần Đầu tư Thương mại A được chấp nhận.

Vì các lẽ trên,

QUYẾT ĐỊNH

- Căn cứ khoản 3 Điều 26; điểm a khoản 1 Điều 35; điểm c khoản 1 Điều 39; Điều 147; các Điều 266, 271 và 273 của Bộ luật Tố tụng dân sự;

- Căn cứ Điều 123, 131, 357, 407, 504 của Bộ luật Dân sự;

- Căn cứ Điều 68, Điều 69 của Luật Nhà ở;

- Căn cứ Nghị định 99/2015/NĐ-CP ngày 20/10/2015 quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành một số Điều của Luật Nhà ở;

- Căn cứ Nghị quyết số 326/2016/UBTVQH14 ngày 30/12/2016 của Ủy ban Thường vụ Quốc Hội quy định về mức thu, miễn, giảm, thu, nộp, quản lý và sử dụng án phí và lệ phí Tòa án.

1. Chấp nhận yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn Công ty Cổ phần Đầu tư Thương mại A đối với bị đơn ông Nguyễn Đình S về việc: “Tranh chấp hợp đồng giữ chỗ và hợp tác đầu tư”.

1.1.Tuyên bố “Hợp đồng giữ chỗ và hợp tác đầu tư” số 0447/HĐGC&HTĐT/AC ngày 09/4/2018 và Hợp đồng giữ chỗ và hợp tác đầu tư số 1303/HĐGC&HTĐT/AC ngày 26/6/2019 đã ký giữa Công ty Cổ phần Đầu tư Thương mại A và ông Nguyễn Đình S là vô hiệu.

1.2. Công ty Cổ phần Đầu tư Thương mại A có trách nhiệm trả cho lại cho ông Nguyễn Đình S số tiền đã nhận 334.740.000đ (Ba trăm ba mươi bốn triệu bảy trăm bốn mươi nghìn đồng) và số tiền phạt 214.993.800đ (Hai trăm mười bốn triệu chín trăm chín mươi ba nghìn tám trăm đồng), tổng cộng 549.733.800đ (Năm trăm bốn mươi chín triệu bảy trăm ba mươi ba nghìn tám trăm đồng).

Kể từ ngày có đơn yêu cầu thi hành án của người được thi hành án cho đến khi thi hành án xong, bên phải thi hành án còn phải chịu khoản tiền lãi của số tiền còn lại phải thi hành án theo mức lãi suất quy định tại Điều 357, Điều 468 Bộ luật Dân sự năm 2015.

2. Về án phí dân sự sơ thẩm:

2.1. Công ty Cổ phần Đầu tư Thương mại A phải chịu 25.989.352đ (Hai mươi lăm triệu chín trăm tám mươi chín nghìn ba trăm năm mươi hai đồng) được khấu trừ vào số tiền tạm ứng án phí đã nộp là 13.595.000đ (Mười ba triệu năm trăm chín mươi lăm nghìn đồng) theo Biên lai thu tạm ứng án phí, lệ phí Tòa án số AA/2021- 0001551 ngày 28/6/2022 của Chi cục Thi hành án dân sự thành phố Thủ Dầu Một, tỉnh Bình Dương. Công ty Cổ phần Đầu tư Thương mại A còn phải nộp thêm 12.394.000đ (Mười hai triệu ba trăm chín mươi bốn nghìn đồng).

2.2. Ông Nguyễn Đình S phải chịu 300.000đ (ba trăm nghìn đồng).

3. Các đương sự được quyền kháng cáo bản án trong thời hạn 15 ngày kể từ ngày tuyên án.

4. Trường hợp Bản án được thi hành theo quy định tại Điều 2 Luật Thi hành án dân sự thì người được thi hành án dân sự, người phải thi hành án dân sự có quyền thỏa thuận thi hành án, quyền yêu cầu thi hành án, tự nguyện thi hành án hoặc bị cưỡng chế thi hành án theo quy định tại các điều 6, 7 và 9 Luật Thi hành án dân sự; thời hiệu thi hành án được thực hiện theo quy định tại Điều 30 Luật thi hành án dân sự./.