Bản án 103/2022/DS-PT về tranh chấp hợp đồng đặt cọc chuyển nhượng quyền sử dụng đất

TÒA ÁN NHÂN DÂN TỈNH LÂM ĐỒNG

BẢN ÁN 103/2022/DS-PT NGÀY 19/08/2022 VỀ TRANH CHẤP HỢP ĐỒNG ĐẶT CỌC CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT

Ngày 19 tháng 8 năm 2022 tại trụ sở Tòa án nhân dân tỉnh Lâm Đồng; xét xử phúc thẩm công khai vụ án thụ lý số 119/2022/TLPT-DS ngày 20 tháng 7 năm 2022 về tranh chấp: “Hợp đồng đặt cọc chuyển nhượng QSD đất”.Do Bản án Dân sự sơ thẩm số 18/2022/DS-ST ngày 02 tháng 6 năm 2022 của Tòa án nhân dân huyện B, tỉnh Lâm Đồng bị kháng cáo.

Theo Quyết định đưa vụ án ra xét xử phúc thẩm số 213/2022/QĐ-PT ngày 01 tháng 8 năm 2022, giữa các đương sự:

Nguyên đơn: Bà Lê Thị V, sinh năm: 1973; địa chỉ: số 140/19, đường T, phường X, thành phố L, tỉnh Đồng Nai, vắng mặt.

Người đại diện hợp pháp: Ông Trần Hữu L, sinh năm: 1992; địa chỉ: thị trấn T, huyện c, tỉnh Hà Tĩnh, là người đại diện theo ủy quyền (Văn bản ủy quyền số 7231, quyển số 08/2022 TP/CC-SCC/HĐGD do Văn phòng công chứng H, tỉnh Đ chứng thực ngày 08/8/2022), có mặt.

Bị đơn: Ông Ngô Lê H, sinh năm: 1972; cư trú tại: Tổ 18, Phường 2, thành phố B; địa chỉ liên lạc: Thôn 5, xã L, huyện B, tỉnh Lâm Đồng, vắng mặt.

Người đại diện hợp pháp: Ông Trần Ngọc Th, sinh năm: 1973; địa chỉ: số 157/3, đường Hồ Tùng M, tổ 4, Phường 1, thành phố B (Văn bản ủy quyền số 12435, quyển số 10/2021TP/CC-SCC/HĐGD do Văn phòng công chứng Đ chứng thực ngày 02/12/2021), có mặt.

Người kháng nghị: Viện trưởng Viện kiểm sát nhân dân huyện B, tỉnh Lâm Đồng.

Người kháng cáo: Bà Lê Thị V - Nguyên đơn.

NỘI DUNG VỤ ÁN

Tại đơn khởi kiện ghi ngày 20/10/2022, ngày 22/10/2022, các lời khai trong quá trình giải quyết vụ án cũng như tại phiên tòa của nguyên đơn Bà Lê Thị V trình bày:

Ngày 22/5/2021 bà V và ông H có lập hợp đồng đặt cọc về việc chuyển nhượng quyền sở hữu nhà, quyền sử dụng đất diện tích 19.940,4m², thuộc thửa 04, tờ bản đồ số 44, tọa lạc tại thôn 5, xã L, huyện B với giá thỏa thuận là 6.629.000. 000 đồng, do thửa đất chưa được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nên các bên thống nhất trong hợp đồng đặt cọc là ông H có trách nhiệm làm thủ tục cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, thời gian làm thủ tục cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và công chứng là 60 ngày kể từ ngày đặt cọc, hình thức thanh toán chia là 03 đợt, cụ thể:

Đợt 1: Ngay sau khi ký hợp đồng bà V đặt cọc số tiền 629.000.000 đồng. Đợt 2: Khi ra làm thủ tục công chứng bà V phải thanh toán 3.000.000.000 đồng. Đợt 3: 03 tháng sau khi làm thủ tục công chứng (tức là ngày 22/10/2021) giao đủ. Đến ngày 22/7/2021, bà V liên lạc để ông H ra làm thủ tục công chứng sang tên thì bà V tiếp tục thanh toán như thỏa thuận nhưng ông H thông báo là chưa làm xong giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Đến cuối tháng 8/2021, ông H mới điện thoại và báo cho bà V là đã có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và yêu cầu bà V lên làm thủ tục sang nhượng, đúng lúc nơi bà V sinh sống đang bùng phát dịch bệnh Covid 19, địa phương đang áp dụng lệnh phong tỏa nên bà V không ra khỏi nơi cư trú được.

Đến ngày 05/10/2021, để đảm bảo cho giao dịch giữa hai bên và tỏ ra thiện chí của bên nhận chuyển nhượng nên bà V đã chủ động nhắn tin và điện thoại cho ông H xin số tài khoản để chuyển tiền theo thỏa thuận, chờ khi nào gỡ lệnh phong tỏa thì bà V sẽ lên để làm thủ tục công chứng sang tên và bà V sẽ thanh toán số tiền còn lại nhưng ông H không trả lời tin nhắn mà chỉ điện thoại thông báo là bà V đã vi phạm hợp đồng đặt cọc và mất tiền cọc. Do đó, bà V khởi kiện yêu cầu hủy hợp đồng đặt cọc lập ngày 22/5/2021, giá trị tài sản đặt cọc là 629.000.000 đồng và phạt cọc bằng một lần giá trị tài sản đặt cọc là 629.000.000 đồng, tổng cộng là 1.258.000. 000 đồng.

Theo bản tự khai bị đơn Ông Ngô Lê H, Ông Trần Ngọc Th là người đại diện theo ủy quyền trình bày: Vào ngày 22/5/2021, giữa bà V và ông H có lập hợp đồng đặt cọc về việc chuyển nhượng quyền sở hữu nhà, quyền sử dụng đất diện tích 19.940,4m², thuộc thửa đất số 04, tờ bản đồ số 44, tọa lạc tại xã L, huyện B với giá thỏa thuận là 6.629.000.000 đồng. Bà V đặt cọc số tiền 629.000.000 đồng, số tiền còn lại 6.000.000.000 đồng hai bên thỏa thuận giao 3.000.000.000 đồng vào ngày 22/10/2021.

Ngày 22/7/2021, theo thỏa thuận bà V sẽ giao cho ông H số tiền 3.000.000.000 đồng. Sau đó, do dịch bệnh bùng phát nên các tỉnh đều áp dụng Chỉ thị 15, 16, 19 của Chính Phủ, công dân ở tỉnh nào thì ở yên tỉnh đó. Một mặt giấy chứng nhận quyền sử dụng đất của ông H vẫn đang chờ khi nào ông H nhận giấy chứng nhận Quyền sử dụng đất thì sẽ giao tiền.

Ngày 13/9/2021, sau khi ông H nhận giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, thì ông H thông báo cho bà V và đề nghị chuyển tiền nhưng bà V trả lời chưa đủ tiền, chờ đến ngày 22/10/2021 bà V lên trả tiền và ra công chứng luôn. Đến ngày 22/10/2021, theo như thỏa thuận, ông H đã nhiều lần điện thoại nhưng bà V không nghe máy, tiếp đến ngày 23/10, ông H nhiều lần liên lạc bằng điện thoại nhưng vẫn không được. Đến ngày 24/10, ông H liên lạc được thì bà V trả lời do dịch chưa đi được và sau đó thì ông H nhận được giấy triệu tập của Tòa án, Thông báo thụ lý vụ án thì ông H mới biết bà V khởi kiện. Ông H cho rằng hai bên thống nhất ngày cuối cùng giao tiền ra công chứng là ngày 22/10/2021.

Theo đơn khởi kiện bà V cho rằng, do đại dịch nên chưa thực hiện được đúng hợp đồng đặt cọc là hoàn toàn không đúng vì từ ngày 12/10/2021 Chính phủ đã ban hành Nghị quyết số 128 về việc thích nghi trạng thái bình thường mới, người dân được phép đi lại, nhưng đến ngày 22/10/2021 bà V vẫn cho rằng bị cấm đi lại là không đúng. Mặt khác, theo thỏa thuận là ngày 22/10/2021 là ngày hai bên ra công chứng để làm thủ tục công chứng, nhưng bà V không đến Văn phòng công chứng mà lại đến Tòa án để nộp đơn khởi kiện ngày 22/10/2021 cho thấy việc bà V nêu ra lý do dịch bệnh không đi lại được là không đúng, từ đó cho thấy bà V tự ý bỏ cọc không thực hiện đúng với hợp đồng mà hai bên đã ký nên ông H không chấp nhận yêu cầu khởi kiện của bà V.

Tòa án đã tiến hành hòa giải nhưng không thành.

Tại Bản án số 18/2022/DS-ST ngày 02/6/2022 của Tòa án nhân dân huyện B, tỉnh Lâm Đồng đã xử:

1. Chấp nhận yêu cầu khởi kiện của Bà Lê Thị V đối với Ông Ngô Lê H về việc “Tranh chấp hợp đồng đặt cọc”.

Hủy hợp đồng đặt cọc về việc chuyển nhượng quyền sở hữu nhà và quyền sử dụng đất lập ngày 22/5/2021 giữa Bà Lê Thị V và Ông Ngô Lê H.

Không chấp nhận yêu cầu khởi kiện của Bà Lê Thị V đối với Ông Ngô Lê H về việc yêu cầu trả lại tiền đặt cọc và phạt cọc.

Ngoài ra, bản án còn tuyên về án phí, quyền kháng cáo và trách nhiệm thi hành án của các đương sự.

Ngày 07/6/2022 nguyên đơn Bà Lê Thị V kháng cáo một phần Bản án Dân sự sơ thẩm số 18/2022/DS-ST ngày 02/6/2022 của Tòa án nhân dân huyện B, đề nghị sửa bản án sơ thẩm, yêu cầu hủy hợp đồng đặt cọc lập ngày 22/6/2022 của Tòa án nhân dân huyện B, buộc ông H phải trả lại số tiền đặt cọc đã nhận là 629.000.000đ và phạt cọc bằng một lần giá trị đặt cọc là 629.000.000đ, tổng cộng là 1.258.000.000đ.

Ngày 14/6/2022, Viện trưởng Viện kiểm sát nhân dân huyện B, tỉnh Lâm Đồng kháng nghị một phần Bản án dân sự sơ thẩm số 18/2022/DS-ST ngày 02/6/2022 của Tòa án nhân dân huyện B, đề nghị sửa bản án sơ thẩm theo hướng, chấp nhận một phần yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn bà V; tuyên hủy hợp đồng đặt cọc về việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất ngày 22/5/2021 giữa bà V và ông H; buộc ông H trả cho bà V số tiền đặt cọc là 629.000.000đ; không chấp nhận yêu cầu của bà V về việc buộc ông H thanh toán số tiền phạt cọc là 629.000.000đ.

Tại phiên tòa, Ông Trần Hữu L, là người đại diện theo ủy quyền của Bà Lê Thị V rút một phần yêu cầu khởi kiện đối với yêu cầu phạt cọc, chỉ yêu cầu ông H trả lại số tiền đặt cọc và hủy hợp đồng đặt cọc vào ngày 22/5/2021.

Ông Trần Ngọc Th, là người đại diện theo ủy quyền của Ông Ngô Lê H, không đồng ý với kháng cáo của bà V, đề nghị giải quyết như Bản án sơ thẩm.

Đại diện Viện kiểm sát nhân dân tỉnh Lâm Đồng vẫn giữ nguyên quyết định kháng nghị số 03/QĐ-VKS-DS ngày 14/6/2022 của Viện trưởng Viện kiểm sát nhân dân huyện B. Đồng thời phát biểu về việc tuân theo pháp luật trong quá trình giải quyết vụ án của Thẩm phán, Hội đồng xét xử và các đương sự tại giai đoạn phúc thẩm cũng như phiên tòa hôm nay: đã chấp hành đúng quy định của Bộ luật Tố tụng Dân sự. về nội dung: Căn cứ khoản 2 Điều 308 Bộ luật tố tụng dân sự, đề nghị chấp nhận toàn bộ kháng nghị của Viện trưởng Viện kiểm sát nhân dân huyện B theo hướng sửa Bản án sơ thẩm, hủy hợp đồng đặt cọc ngày 22/5/2021, buộc ông H trả lại cho bà V số tiền 629.000.000 đồng.

NHẬN ĐỊNH CỦA TÒA ÁN

[1] Xuất phát từ việc Bà Lê Thị V khởi kiện yêu cầu Tòa án giải quyết hủy hợp đồng đặt cọc ngày 22/5/2021, buộc Ông Ngô Lê H phải trả lại 629.000.000 đồng tiền đặt cọc đã nhận và phạt cọc gấp đôi số tiền đã đặt cọc là 629.000.000 đồng, tổng số tiền là 1.258.000.000 đồng về việc thỏa thuận chuyển nhượng diện tích khoảng 19.940,4m², thuộc thửa 04, tờ bản đồ số 44, tọa lạc tại xã L, huyện B; ông H không đồng ý nên các bên phát sinh tranh chấp, cấp sơ thẩm xác định quan hệ tranh chấp là “Tranh chấp Hợp đồng dân sự có đặt cọc” là phù hợp với quy định của pháp luật.

[2] Xét kháng cáo của nguyên đơn thì thấy rằng:

[2.1] Ngày 22/5/2021, bà V và ông H có lập hợp đồng đặt cọc để thỏa thuận chuyển nhượng diện tích đất 19.940,4m², thuộc thửa 04, tờ bản đồ số 44, tọa lạc tại xã L, huyện B, với giá chuyển nhượng là 6.629.000.000 đồng, sau khi ký hợp đồng đặt cọc, bà V giao cho ông H số tiền 629.000.000 đồng, số tiền còn lại hai bên thỏa thuận trong thời hạn 60 ngày, kể từ ngày 22/5/2021 đến ngày 22/7/2021, bà V và ông H làm thủ tục công chứng, chuyển nhượng tại cơ quan có thẩm quyền, khi thủ tục công chứng hoàn tất bà V phải giao đủ số tiền còn lại cho ông H, ra công chứng giao thêm 3.000.000.000 đồng, còn lại 3.000.000.000 đồng 03 tháng sau giao đủ số tiền còn lại vào ngày 22/10/2021.

[2.2] Do diện tích đất chua được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nên các bên thỏa thuận sau khi ông H được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thì mới làm thủ tục sang tên cho bà V. Tuy nhiên, ngày 13/9/2021 ông H mới được Sở Tài nguyên và Môi trường tỉnh Lâm Đồng cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất số DD905709 đối với diện tích đất nói trên. Bà V trình bày do ngày 13/9/2021 địa phương bà V sinh sống tại huyện Long Khánh, tỉnh Đồng Nai bị phong tỏa theo Chỉ thị số 15, 16 của Thủ tướng Chính phủ nên hai bên không thực hiện được việc chuyển nhượng Quyền sử dụng đất theo thỏa thuận, nên việc không thực hiện được hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất là lý do khách quan.

[3] Xét thấy, tại Công văn số 10569/UBND - KGVX ngày 31/8/2021 và Kế hoạch số 11102/KH-UBND ngày 15/9/2021 của Ủy ban nhân dân tỉnh Đ về công tác phòng dịch covid 19 tại tỉnh Đồng Nai thì việc áp dụng Chỉ thị 15/CT-UBND ngày 08/7/2021 của Chủ tịch Ủy ban nhân dân tỉnh Đ từ ngày 1/9/2021 đến 20/9/2021 và sau đó thực hiện việc cách ly theo từng gia đình, khu phố, phường, xã. Như vậy, ngày 13/9/2021, ông Hải được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thì bà V vẫn thực hiện việc cách ly theo Chỉ thị 15, 16 tại địa phương, do vậy việc bà V không đến tỉnh Lâm Đồng để ký hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất là vì lý do khách quan là có căn cứ.

[4] Theo hồ sơ thể hiện thì bà V cung cấp nội dung tin nhắn gửi đến tài khoản Hải Ngô Lê ngày 05/10/2021 nội dung “Em gửi số tài khoản qua để chị chuyển tiền, hôm nay chuyển 2 tỷ, trong tuần này chuyển tiếp 1 tỷ, còn lại chịu lãi theo Ngân hàng như trong hợp đồng, 2 tháng chị công chứng chồng đủ, đó là thiện chí của tôi mua, mong anh hợp tác và trao đổi... 3 tuần tôi ký chuyển nhượng”. Như vậy việc bà V trình bày lý do dịch bệnh và có liên lạc với ông H để trao đổi lại và gia hạn thêm thời gian thêm 02 tháng để ký hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất nhưng ông H không hợp tác là phù hợp với nội dung tin nhắn bà V cung cấp. Trong khi đó ông H trình bày ngày cuối cùng hai bên thỏa thuận giao tiền tại Văn phòng công chứng là ngày 22/10/2021, bà V cho rằng ngày 22/10/2021 không phải là ngày hai bên thỏa thuận ký hợp đồng chuyển nhượng đất tại văn phòng công chứng mà ngày bà V phải thanh toán đủ số tiền còn lại 3.000.000.000 đồng, sau khi hai bên ký hợp đồng công chứng. Như vậy ngày 05/10/2021 bà V nhắn tin gia hạn thêm thời gian ký hợp đồng chuyển nhượng là 02 tháng và ngày 22/10/2021 bà V nhắn tin cho ông H để gia hạn thêm 03 tuần mới ký hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất nhưng ông H không trả lời nên không có căn cứ xác định thời hạn cuối cùng là ngày 22/10/2021 sẽ làm thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất tại văn phòng công chứng là có căn cứ, đúng quy định của pháp luật.

[5] Như vậy, diện tích đất mà các bên thỏa thuận đặt cọc có nguồn gốc là của ông H, chua được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Sau khi được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thì ngày 27/12/2021 vợ chồng ông H, bà Trần Thị Gấm đã lập hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho ông Nguyễn Văn Chúc, hợp đồng chuyển nhượng được Văn phòng công chứng Đ chứng thực theo quy định của pháp luật. Do đó, có căn cứ để khẳng định “Hợp đồng đặt cọc” ngày 12/5/2021 giữa ông H và bà V là vô hiệu theo Điều 117 Bộ luật Dân sự và các bên phải trả cho nhau những gì đã nhận. Quá trình giải quyết vụ án, các bên đều thừa nhận bà V đã đưa đủ số tiền đặt cọc 629.000.000 đồng cho ông H nên đây là tình tiết, sự kiện không phải chứng minh theo quy định tại Điều 92 Bộ luật Tố tụng Dân sự; do việc đặt cọc này bị vô hiệu nên cấp sơ thẩm không chấp nhận yêu cầu khởi kiện của bà V về việc yêu cầu ông H phải trả lại số tiền 629.000.000 đồng là không có căn cứ, ảnh hưởng nghiêm trọng đến quyền và lợi ích hợp pháp của bà V. Tại phiên tòa hôm nay, ông Lâm yêu cầu hủy hợp đồng đặt cọc ngày 22/5/2021 và yêu cầu ông H trả lại số tiền đặt cọc là 629.000.000 đồng nên cần đình chỉ yêu cầu phạt cọc của ông Lâm. Do đó, cần hủy hợp đồng đặt cọc ngày 22/5/2021 buộc ông H có trách nhiệm trả lại cho bà V số tiền 629.000.000 đồng tiền đặt cọc đã nhận là có căn cứ.

[6] Với những nhận định trên; có căn cứ chấp nhận kháng nghị của Viện trưởng Viện kiểm sát nhân dân huyện B, tỉnh Lâm Đồng, chấp nhận một phần kháng cáo của Bà Lê Thị V, sửa Bản án sơ thẩm theo hướng đã nhận định.

[4] Về án phí: Đương sự phải chịu án phí dân sự sơ thẩm theo quy định. Do sửa án nên bà V không phải chịu án phí Dân sự phúc thẩm.

Vì các lẽ trên,

QUYẾT ĐỊNH

- Căn cứ khoản 2 Điều 308 Bộ luật tố tụng Dân sự năm 2015;

- Căn cứ khoản 2 Điều 26, khoản 1 Điều 29 Nghị quyết số 326/2016/UBTVQH14 ngày 30/12/2016 của Ủy ban Thường vụ Quốc hội quy định về mức thu, miễn, giảm, thu, nộp, quản lý và sử dụng án phí và lệ phí Tòa án.

- Chấp nhận toàn bộ kháng nghị của Viện trưởng Viện kiểm sát nhân dân huyện B.

- Chấp nhận một phần kháng cáo của Bà Lê Thị V, sửa bản án sơ thẩm.

Tuyên xử:

1. Chấp nhận một phần yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn Bà Lê Thị V đối với bị đơn Ông Ngô Lê H về việc tranh chấp hợp đồng đặt cọc về việc chuyển nhượng quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở ngày 22/5/2021.

2. Đình chỉ yêu cầu phạt cọc của Bà Lê Thị V đối với số tiền 629.000.000 đồng.

3. Hủy hợp đồng đặt cọc về việc chuyển nhượng quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở ngày 22/5/2021 giữa Bà Lê Thị V và Ông Ngô Lê H.

Buộc Ông Ngô Lê H có trách nhiệm trả lại cho Bà Lê Thị V số tiền 629.000.000 đồng (sáu trăm hai mươi chín nghìn đồng).

4. Về án phí:

- Án phí sơ thẩm: Buộc Ông Ngô Lê H phải chịu 29.160.000 đồng án phí dân sự sơ thẩm. Hoàn trả cho Bà Lê Thị V số tiền 25.170.000 đồng bà V đã nộp theo Biên lai thu tạm ứng án phí, lệ phí Tòa án số 00004160 ngày 15/11/2021 của Chi cục Thi hành án Dân sự huyện Bảo Lâm.

- Án phí phúc thẩm: Bà Lê Thị V không phải chịu án phí Dân sự phúc thẩm, bà V được nhận lại số tiền 300.000đ tạm ứng án phí Dân sự phúc thẩm theo Biên lai thu tạm ứng án phí, lệ phí Tòa án số 00004550 ngày 22/6/2022 của Chi cục Thi hành án Dân sự huyện Bảo Lâm, tỉnh Lâm Đồng. Bà V đã nộp đủ án phí Dân sự phúc thẩm.

5. Về nghĩa vụ thi hành án:

Kể từ ngày Bản án có hiệu lực pháp luật và kể từ ngày có đơn yêu cầu thi hành án của người được thi hành án (đối với các khoản tiền phải trả cho người được thi hành án) cho đến khi thi hành án xong, bên phải thi hành án còn phải chịu khoản tiền lãi của số tiền còn phải thi hành án theo mức lãi suất quy định tại Điều 357, Điều 468 của Bộ luật Dân sự năm 2015.

Trường hợp Bản án được thi hành theo quy định tại Điều 2 Luật Thi hành án Dân sự thì người được thi hành án dân sự, người phải thi hành án dân sự có quyền thỏa thuận thi hành án, quyền yêu cầu thi hành án, tự nguyện thi hành án hoặc bị cưỡng chế thi hành án theo các quy định tại các Điều 6, 7, 7a, 7b và 9 Luật Thi hành án Dân sự, thời hiệu thi hành án được thực hiện theo quy định tại Điều 30 Luật Thi hành án Dân sự.

Bản án phúc thẩm có hiệu lực pháp luật kể từ ngày tuyên án./.