Bản án 09/2021/DS-ST ngày 04/06/2021 về tranh chấp hợp đồng đặt cọc

TÒA ÁN NHÂN DÂN QUẬN NGŨ HÀNH SƠN, THÀNH PHỐ Đ

 BẢN ÁN 09/2021/DS-ST NGÀY 04/06/2021 VỀ TRANH CHẤP HỢP ĐỒNG ĐẶT CỌC

 Ngày 04 tháng 6 năm 2021, tại trụ sở Tòa án nhân dân quận Ngũ Hành Sơn Tp Đ, xét xử sơ thẩm công khai vụ án thụ lA số: 69/2020/TLST- DS ngày 01 tháng 10 năm 2020 về: “Tranh chấp hợp đồng đặt cọc” theo Quyết định đưa vụ án ra xét xử số:11/2021/QĐXXST-DS ngày 01 tháng 4 năm 2021, Quyết định hoãn phiên tòa số 10/2021/QĐST-ST ngày 20 tháng 4 năm 2021 và Quyết định tạm ngừng phiên tòa số 02/2021/QĐST-DS ngày 07 tháng 5 năm 2021, giữa các đương sự:

Nguyên đơn: Ông Huỳnh Trọng Th, sinh năm: 1965. Trú tại: 37 T, quận N, TP Đ - Có mặt.

Bị đơn: Bà Trần Thị Nhƣ A, sinh năm: 1989.

Trú tại: K71/5 N, phường K quận N, TP Đ.

Bà A ủy quyền cho bà Lê Thị Mai H- Sinh năm 1977.

Trú tại: 79B T, quận T, TP. Đ theo giấy ủy quyền lập ngày 05/11/2020 - Bà H có mặt.

Người có quyền lợi nghĩa vụ liên quan:

1. Bà Lê Thị Mỹ L - Sinh năm 1973.

Trú tại: 37 T, phường M, quận N, TP Đ.

Bà L ủy quyền cho ông Huỳnh Trọng Th theo văn bản ủy quyền lập ngày 09/12/2020 - Ông Th có mặt.

2. Bà Trần Thị Me T - Sinh năm 1987.

Trú tại: 34 H, phường M, quận N, TP. Đ - Vắng mặt.

3. Bà Nguyễn Thị Diệu Th1 - Sinh năm 1984.

Trú tại: 37 T, quận N, TP. Đ - Vắng mặt

NỘI DUNG VỤ ÁN

Theo đơn khởi kiện ngày 30/9/2020, các bản trình bày trong quá trình giải quyết vụ án và tại phiên tòa, nguyên đơn ông Huỳnh Trọng Th trình bày:

Vào ngày 01/8/2020, ông có kA hợp đồng đặt cọc với bà Trần Thị Như A để nhận chuyển nhượng thửa đất số 84, tờ bản đồ số 47 có diện tích 90,2m2 theo giấy chứng nhận số BK-776710 tại phường Khuê Mỹ, quận Ngũ Hành Sơn, TP Đ, với giá 2.800.000.000đ (Hai tỷ, tám trăm triệu đồng). Theo hợp đồng, ông đã giao cho bà A số tiền đặt cọc 300.000.000đ (Ba trăm triệu đồng), bà A cam kết với ông đến ngày 15/9/2020 ra công chứng kA hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Nhưng đến ngày 15/9/2020 bà A không có bản chính giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ra làm thủ tục công chứng như đã cam kết. Đến ngày 28/9/2020 thì hai bên ra công chứng nhưng khi ra làm thủ tục thì diện tích đất trên sổ đỏ không đúng với hợp đồng đặt cọc (diện tích theo hợp đồng đặt cọc là 90,2m2 nhưng thực tế sổ đỏ 82,1m2). Bà A đã không trung thực, vi phạm hợp đồng đặt cọc. Vì vậy, ông yêu cầu trừ số tiền tương ứng đối với diện tích như thỏa thuận ban đầu nhưng bà A không đồng A, vẫn giữ nguyên giá 2.800.000.000đ nên hai bên không thống nhất và không tiếp tục thực hiện hợp đồng.

Tại phiên tòa, ông đề nghị HĐXX Tòa án nhân dân Quận Ngũ Hành Sơn tuyên buộc bà Trần Thị Như A phải trả lại số tiền cọc 300.000.000đ và phạt cọc 300.000.000đ, tổng cộng 600.000.000đ.

Bà Lê Thị Mai H đại diện ủy quyền cho bị đơn trình bày:

Bà xác nhận vào ngày 01/8/2020 bà A có nhận tiền cọc của ông Huỳnh Trọng Th số tiền 300.000.000đ để chuyển nhượng thửa đất số 84, tờ bản đồ số 47 có diện tích 90,2m2 theo giấy chứng nhận số BK-776710 tại Phường Khuê Mỹ, Quận Ngũ Hành Sơn, TP Đ. Theo cam kết đến ngày 15/9/2020 các bên sẽ làm thủ tục công chứng, chuyển nhượng tại cơ quan có thẩm quyền.

Sau khi hai bên kA Hợp đồng đặt cọc và bà A đã nhận đủ 300.000.000đ tiền đặt cọc, nhưng giá trị chuyển nhượng thực tế là 2.750.000.000đ, bà Th1 là người phía bên ông Th nhờ tìm mua nhà đất tại Đ có đề nghị kê lên và viết thành 2.800.000.000đ để bà Th1 được hưởng 50.000.000đ tiền chênh lệch, bà A đã đưa cho bà T 70.000.000đ trong đó 20.000.000đ tiền môi giới của bà T, 50.000.000đ là tiền kê lên của bà Th1 và chính bà T đã đưa đủ 50.000.000đ cho bà Th1.

Đến ngày 15/9/2020 vợ chồng ông Th bà L, bà T cùng với bà A có lên phòng công chứng Hải Sâm để chuyển nhượng tuy nhiên vợ chồng ông Th không đủ tiền và viện lA do bà A không có sổ đỏ (vì bà A hiện đang thế chấp tại Ngân hàng việc này bà A cũng đã thông tin cho bên phía ông Th được biết) nên yêu cầu bà A phải lấy sổ đỏ về mới công chứng.

Sau khi ở phòng công chứng về bà A đã vay tiền để rút sổ đỏ và xóa thế chấp tại Ngân hàng.

Ngày 25/9/2020 bà A có đến nhà vợ chồng ông Th để hẹn ngày ra công chứng và báo là đã rút được sổ đỏ về. Các bên thống nhất đến ngày 28/9/2020 ra công chứng. Tuy nhiên, đúng hẹn các bên đều có mặt tại phòng công chứng thì vợ chồng ông Th nói chưa đủ tiền để công chứng chuyển nhượng nhà đất mà chỉ tới xem có đúng là có sổ đỏ hay không rồi hẹn đến chiều ngày 29/9/2020 mới công chứng chuyển nhượng.

Trong thời gian chờ vợ chồng ông Th thu xếp tiền để ra công chứng, phía vợ chồng ông Th thông qua bà Th1 nhiều lần xin hoãn ra công chứng để họ có thời gian thu xếp tiền. Vợ chồng ông Th còn đề nghị bà A đặt cọc thêm 200.000.000đ rồi mới ra công chứng. Sau đó vợ chồng ông Th lại đổi A đề nghị cho thời gian hai tuần sau sẽ ra công chứng. Bà A có yêu cầu bà T (người môi giới) viết giấy đặt cọc thêm 200.000.000đ với thời gian thêm 02 tuần nhưng vợ ông Th không đồng A kA mà chỉ muốn hai bên thỏa thuận bằng miệng. Vợ ông Th còn đề nghị bà A đưa chìa khóa nhà để họ vào nhà sửa chữa trước.

Sáng 29/9/2020 vợ ông Th là bà L và bà Th1 (em họ ông Th) cùng với bên Ngân hàng- bên cho ông Th vay tiền có đến nhà bà A để xem nhà và xem Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.

Chiều ngày 29/9/2020 khi bà A ra phòng công chứng thì không thấy vợ chồng ông Th nên đã gọi điện cho bà L (vợ ông Th) thì bà L có nói là điện tích đất thực tế không đúng với Hợp đồng đặt cọc nên không đến.

Nay ông Th yêu cầu bà A trả 300.000.000đ tiền cọc và phạt cọc 300.000.000đ. Tổng cộng là 600.000.000đ thì đại diện cho bị đơn không đồng A trả vì vợ chồng ông Th là người vi phạm hợp đồng trước. Trước khi hai bên đi đến thỏa thuận mua bán bà A đã cung cấp bản photo cho bà Th1 và cũng đã đến xem đất thực tế nên mới kA vào Hợp đồng đặt cọc. Mặt khác, Hợp đồng đặt cọc là do bà T viết nên bà A cũng không xem mà kA luôn ngay sau đó. Rõ ràng vợ chồng ông Th không muốn tiếp tục mua bán nhà đất.

Ngƣời có quyền lợi nghĩa vụ L quan, bà Trần Thị Me T, vắng mặt tại các phiên hòa giải và có gửi bản trình bày với nội dung tóm tắc nhƣ sau: Bà A có nhờ bà giới thiệu bán căn nhà ở kiệt 71 Nguyễn Đình Chiểu, phường Khuê Mỹ, quận Ngũ Hành Sơn, nhà cấp 4, có đổ sẵn trụ và móng cho 3 tầng, diện tích 90m2, kiệt ô tô. Bà A bán giá 2.750.000.000đ. Bà Nguyễn Thị Diệu Th1 yêu cầu bà A ghi lên 2.800.000.000đ theo A của bà Th1 thì bà Th1 dẫn khách đến. Sau đó bà Th1 có dẫn vợ chồng ông Th bà L đến. Sau khi đặt cọc, bà A đưa cho bà T tổng cộng 70.000.000đ đây là tiền chênh lệch 50.000.000đ và tiền môi giới 20.000.000đ. Bà T đã đưa cho bà Th1 tổng cộng 60.000.000đ. Sau hơn 02 tháng hẹn qua, hẹn lại đến ngày ra công chứng ông Th phát hiện ra có 82,1m2 đất. Ông Th yêu cầu bớt 8m2 (bớt 8m2 đất quy ra tiền) thì mới công chứng, nhưng bên bà A không đồng A. Từ đó hai bên không thỏa thuận được việc mua bán.

Ngƣời có quyền lợi nghĩa vụ L quan, bà Nguyễn Thị Diệu Th1, vắng mặt tại các phiên hòa giải và có gửi bản trình bày với nội dung nhƣ sau: Vào ngày 01/8/2020, bà được bà Trần Thị Me T, giới thiệu mua một căn nhà tại K71 Nguyễn Đình Chiểu, thửa đất số 84, tờ bản đồ số 47 có diện tích 90,2m2 theo giấy chứng nhận số BK-776710 tại phường Khuê Mỹ, quận Ngũ Hành Sơn, TP Đ, với giá 2.800.000.000đ. Cùng ngày, ông Th đã đặt cọc 300.000.000đ. Đến ngày công chứng thì bà A không có sổ để công chứng, sự việc kéo dài đến lúc bà A đưa sổ ra để công chứng thì phát hiện sổ chỉ có 82,1m2 nên bên mua không đồng A mua với số tiền đã thỏa thuận, yêu cầu bà A giảm số tiền trên theo diện tích đã thiếu so với thỏa thuận nhưng bà A không đồng A.

Riêng số tiền môi giới là thỏa thuận giữa bà Trần Thị Me T và bà A chứ không L quan gì đến số tiền đặt cọc. Bản thân bà không L quan gì đến số tiền mà bà A trả cho dịch vụ môi giới.

Như vậy, bà A đã vi phạm cam kết trong giấy thỏa thuận đặt cọc đó là: Bà A không có sổ đúng ngày công chứng và diện tích đất thiếu so với thỏa thuận ban đầu.

Tại phiên tòa, Kiểm sát viên phát biểu về việc chấp hành pháp luật của người tiến hành tố tụng, người tham gia tố tụng, khẳng định Thẩm phán, Hội đồng xét xử, Thư kA Tòa án đã chấp hành đúng quy định của pháp luật trong quá trình giải quyết vụ án từ khi thụ lA cho đến trước khi Hội đồng xét xử vào nghị án. Về người tham gia tố tụng: Cơ bản, đương sự đã chấp hành đúng quy định pháp luật. Riêng những người có quyền lợi, nghĩa vụ L quan không tuân theo triệu tập của Tòa án, vắng mặt lần thứ hai tại phiên tòa nên phải chịu hậu quả pháp lA về việc vắng mặt của mình. Về nội dung vụ án, đại diện Viện kiểm sát cho rằng việc giấy đặt cọc ghi nhầm diện tích đất là lỗi của cả hai bên, nên đề nghị HĐXX chấp nhận một phần yêu cầu khởi kiện: “Tranh chấp hợp đồng đặt cọc”, buộc bà A phải trả cho ông Th 300.000.000đ tiền đặt cọc và bác yêu cầu phạt cọc 300.000.000đ của ông Th đối với bà A.

NHẬN ĐỊNH CỦA TÒA ÁN

Sau khi nghiên cứu các tài liệu có trong hồ sơ vụ án được thẩm tra tại phiên tòa và căn cứ vào kết quả tranh luận tại phiên tòa, Hội đồng xét xử nhận định:

[1] Về thủ tục tố tụng:

Đây là tranh chấp về “Hợp đồng đặt cọc” được pháp luật công nhận và bảo vệ. Những người có quyền lợi, nghĩa vụ L quan đã được Tòa án triệu tập hợp lệ đến phiên tòa xét xử lần thứ hai nhưng vẫn vắng mặt. Căn cứ quy định tại Điều 227 Bộ luật tố tụng dân sự, Tòa án vẫn tiến hành xét xử theo thủ tục chung. Những người có quyền lợi, nghĩa vụ L quan phải chịu hậu quả pháp lA về việc vắng mặt của mình.

[2] Về nội dung tranh chấp: Vào ngày 01/8/2020, ông Huỳnh Trọng Th có kA hợp đồng đặt cọc với bà Trần Thị Như A để nhận chuyển nhượng thửa đất số 84, tờ bản đồ số 47 có diện tích 90,2m2 theo giấy chứng nhận số BK-776710 tại Phường Khuê Mỹ, Quận Ngũ Hành Sơn, TP Đ, với giá 2.800.000.000đ (Hai tỷ, tám trăm triệu đồng). Theo hợp đồng, ông đã giao cho bà A số tiền đặt cọc là: 300.000.000đ (Ba trăm triệu đồng). Các bên cam kết đến ngày 15/9/2020 ra công chứng kA hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Nhưng đến ngày 15/9/2020 bà A không có bản chính sổ đỏ để ra làm thủ tục công chứng như đã cam kết. Các bên lại tiếp tục hẹn nhau đến ngày 28/9/2020 thì hai bên ra công chứng. Nhưng khi bà A đưa bản chính Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ra thì ông Huỳnh Trọng Th phát hiện diện tích đất trên sổ đỏ không đúng với hợp đồng đặt cọc (diện tích theo hợp đồng đặt cọc là 90,2m2 nhưng thực tế sổ đỏ 82,1m2). Vì vậy, ông Th yêu cầu bớt 8m2 (bớt 8m2 đất quy ra tiền) thì mới công chứng, nhưng bên bà A không đồng A. Từ đó hai bên không thỏa thuận được việc mua bán.

Tại phiên tòa, ông Th đề nghị Tòa án nhân dân Quận Ngũ Hành Sơn giải quyết buộc bà Trần Thị Như A phải trả lại số tiền cọc 300.000.000đ và phạt cọc 300.000.000đ. Tổng cộng 600.000.000đ.

Đại diện theo ủy quyền của bị đơn không đồng A theo yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn vì cho rằng phía nguyên mới là người có lỗi.

HĐXX xét thấy:

[2.1] Việc ông Th và bà A kA với nhau hợp đồng đặt cọc vào ngày 01/8/2020, để nhận chuyển nhượng thửa đất số 84, tờ bản đồ số 47 có diện tích 90,2m2 theo giấy chứng nhận số BK-776710 tại Phường Khuê Mỹ, Quận Ngũ Hành Sơn, TP Đ, với giá 2.800.000.000đ (Hai tỷ, tám trăm triệu đồng) là hoàn toàn tự nguyện và được các bên thừa nhận. Theo hợp đồng, ông đã giao cho bà A số tiền đặt cọc là: 300.000.000đ.

Đến ngày thỏa thuận ra công chứng chuyển nhượng , vì lA do sổ đỏ đang bị cầm cố tại Ngân hàng nên các bên không thể làm thủ tục công chứng.

Theo quy định của pháp luật, khi kA kết hợp đồng mua bán bất động sản là tài sản được pháp luật quy định phải có đăng kA và phải thể hiện bằng bản chính. Nhưng bà A không xuất trình được bản chính của Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và quyền sở hữu nhà ở của thửa đất số 84, tờ bản đồ số 47 tại phường Khuê Mỹ, quận Ngũ Hành Sơn, TP Đ. Như vậy, lỗi của bà A là lỗi trực tiếp làm cho thỏa thuận của các bên không đủ điều kiện để thực hiện.

[2.2] Xét về A chí, trong quá trình thực hiện hợp đồng, khi phát hiện sổ đỏ không ghi diện tích đúng với hợp đồng đặt cọc, điều này làm ảnh hưởng trực tiếp đến quyền lợi của ông Th. Nhưng ông Th vẫn giữ nguyên A định mua thửa đất trên với điều kiện khấu trừ số tiền tương đương với diện tích thiếu so với thỏa thuận tại hợp đồng đặt cọc. Điều này thể hiện, ông Th luôn có thiện chí mong muốn thực hiện hợp đồng, nhưng bà A không đồng A và đến ngày 20/11/2020, bà A đã chuyển nhượng thửa đất số 84, tờ bản đồ số 47 có diện tích 82,1m2 theo giấy chứng nhận số BK-776710 tại phường Khuê Mỹ, quận Ngũ Hành Sơn, TP Đ cho người khác.

Bà A là người có đầy đủ năng lực trách nhiệm trong giao dịch dân sự nên phải chịu trách nhiệm về sự nhầm lẫn của mình. Do đó, trong việc sai sót này là lỗi hoàn toàn thuộc về bà A. Vì ông Th chỉ kA hợp đồng và đặt cọc để mua thửa đất số 84, tờ bản đồ số 47 giá 2.800.000.000đ với diện tích 90,2m2 , chứ với số tiền đó ông không đặt cọc để mua thửa đất chỉ có diện tích 82,1m2 .

HĐXX xét thấy, nguyên nhân chính của việc hợp đồng đặt cọc ngày 01/8/2020 giữa bà A và ông Th không được thực hiện là do bà A không có sổ đỏ để làm thủ tục công chứng vào ngày giao hẹn 15/9/2020; Bà A là người có tài sản nhưng đã đưa ra thông tin không đúng về diện tích thửa đất điều này làm ảnh hươgr đến quyền lợi hợp pháp của ông Th nên bà A phải bồi thường hợp đồng là đúng theo quy định của pháp luật về hợp đồng đặt cọc.

[2.3] Xét vai trò của những người có quyền lợi, nghĩa vụ L quan, bà Trần Thị Me T và bà Nguyễn Thị Diệu Th1: Những người này là môi giới và việc kA kết hợp đồng đặt cọc giữa bà Trần Thị Như A và ông Huỳnh Trọng Th là A chí hoàn toàn tự nguyện của bà A và ông Th. Việc môi giới của bà T và bà Th1 chỉ để tạo điều kiện cho các chủ thể gặp nhau, bàn bạc và đi đến kA kết hợp đồng mà thôi.

Đối với vấn đề mà bà Me T cho rằng bà Th1 và bà A có thỏa thuận với nhau về việc bà A phải chi số tiền chênh lệch cho bà Th1 cũng như tiền môi giới giữa các bên thỏa thuận. Đây chỉ là trình bày của đơn pH của bà Me T và không L quan đến việc kA hợp đồng của bà A và ông Th. Nếu sau này phát sinh tranh chấp giữa bà A, bà Me T, bà Diệu Th1 sẽ được Tòa án xem xét ở vụ án khác.

[2.4] Từ những phân tích trên, HĐXX xét thấy không có cơ sở chấp nhận đề nghị của đại diện Viện kiểm sát về việc: “Bác một phần khởi kiện của nguyên đơn” mà có căn cứ để chấp nhận toàn bộ yêu cầu khởi kiện của ông Huỳnh Trọng Th đối với bà Trần Thị Như A.

Buộc bà A phải trả lại cho ông Th 300.000.000đ tiền nhận cọc và 300.00.000đ tiền phạt cọc. Tổng cộng là 600.000.000đ.

[3] Về án phí: Do yêu cầu khởi kiện của ông Huỳnh Trọng Th đối với bà Trần Thị Như A được HĐXX chấp nhận nên bà A phải chịu số tiền án phí sơ thẩm là 20.000.000đ + (200.000.000đ x 4% = 8.000.000đ) = 28.000.000đ

[3.1] Về lệ phí xem xét thẩm định tại chỗ: Ông Huỳnh Trọng Th tự nguyện chịu (đã nộp và chi xong).

Vì các lẽ trên.

QUYẾT ĐỊNH

Căn cứ vào các điều 328, 357 Bộ luật Dân sự; Điều 147, 227, 271 và Điều 273 Bộ luật Tố tụng dân sự; Nghị quyết số: 326/2016/UBTVQH14 ngày 30/12/2016 của Ủy ban thường vụ Quốc hội về án phí, lệ phí Tòa án.

Chấp nhận toàn bộ yêu cầu khởi kiện: “Tranh chấp hợp đồng đặt cọc” của ông Huỳnh Trọng Th đối với bà Trần Thị Như A.

Tuyên xử:

[1] Buộc bà Trần Thị Như A phải trả cho ông Huỳnh Trọng Th số tiền 600.000.000đ (sáu trăm triệu đồng). Trong đó, 300.000.000đ tiền nhận cọc và 300.000.000đ tiền phạt cọc.

[2] Kể từ ngày có đơn yêu cầu thi hành án của người được thi hành án cho đến khi thi hành án xong tất cả các khoản tiền, hàng tháng bên phải thi hành án còn phải chịu khoản tiền lãi của số tiền còn phải thi hành án theo mức lãi suất quy định tại khoản 2 Điều 468 Bộ luật Dân sự.

[3] Về án phí Dân sự sơ thẩm: 28.000.000đ (hai mươi tám triệu đồng) bà Trần Thị Như A phải chịu.

- Hoàn trả cho ông Huỳnh Trọng Th 7.500.000đ tiền tạm ứng án phí theo biên lai thu số 0007012 ngày 01/10/2020, tại Chi cục Thi hành án Dân sự quận Ngũ Hành Sơn, TP Đ.

[4] Trường hợp bản án, quyết định được thi hành theo quy định tại Điều 2 luật Thi hành án dân sự thì người được thi hành án dân sự, người phải thi hành án dân sự có quyền thoả thuận thi hành án, quyền yêu cầu thi hành án, tự nguyện thi hành án hoặc bị cưỡng chế thi hành án theo quy định tại các Điều 6, 7 và 9 Luật thi hành án dân sự; thời hiệu thi hành án được thực hiện theo quy định tại Điều 30 luật Thi hành án dân sự.

Đương sự có quyền kháng cáo bản án trong hạn 15 ngày kể từ ngày tuyên án, đương sự vắng mặt tại phiên tòa thì thời hạn kháng cáo tính từ ngày nhận được bản án hoặc được tống đạt hợp lệ.