Bản án 05/2020/DS-ST ngày 22/05/2020 về tuyên hủy hợp đồng đặt cọc

TÒA ÁN NHÂN DÂN HUYỆN THẠCH THẤT, THÀNH PHỐ HÀ NỘI

BẢN ÁN 05/2020/DS-ST NGÀY 22/05/2020 VỀ TUYÊN HỦY HỢP ĐỒNG ĐẶT CỌC

Ngày 22 tháng 5 năm 2020, tại Trụ sở Toà án nhân dân huyện Thạch Thất xét xử sơ thẩm công khai vụ án dân sự thụ lý số: 16/2020/TLST-DS ngày 05/3/2020 về tuyên hủy Hợp đồng đặt cọc, theo Quyết định đưa vụ án ra xét xử số: 07 /2020/QĐXXST-DS ngày 07 tháng 5 năm 2020, giữa các đương sự:

Nguyên đơn: Ông Nguyễn Văn L - sinh năm 1967.

Địa chỉ: Thôn 2, xã T, huyện Thạch Thất, Thành phố Hà Nội. Vắng mặt.

Đồng Bị đơn:

- Bà Vũ Thị Thu H, sinh năm 1977.

Địa chỉ: Số 13, nhà A, tổ 8, phường Đ, quận Hoàng Mai, Thành phố Hà Nội. Vắng mặt.

- Bà Nguyễn Thị Ngọc L1, sinh năm 1986.

Địa chỉ cũ: Căn hộ 12A10, tòa nhà HH3 L, phường H, quận Hoàng Mai, Thành phố Hà Nội.

Địa chỉ mới: Số 43 phường M, quận Nam Từ Liêm, Thành phố Hà Nội. Vắng mặt.

- Ông Nguyễn Văn N, sinh năm 1994

Địa chỉ: Thôn 3, xã H, huyện Thạch Thất, Thành phố Hà Nội. Vắng mặt.

Người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan: Bà Nguyễn Thị L2, sinh năm 1970.

Địa chỉ: Thôn 2, xã T, huyện Thạch Thất, Thành phố Hà Nội. Vắng mặt.

Người đại diện theo ủy quyền của ông Nguyễn Văn L và bà Nguyễn Thị L2: Ông Lê Xuân Tr - sinh năm 1987.

Địa chỉ: Thôn M, xã T, huyện Thạch Thất, Thành phố Hà Nội. Có mặt.

NỘI DUNG VỤ ÁN

Trong đơn khởi kiện và lời khai trong quá trình giải quyết vụ án, cũng như tại phiên tòa sơ thẩm, người đại diện theo ủy quyền của nguyên đơn (Ông Lê Xuân Tr) trình bày:

Ông Nguyễn Văn L và Nguyễn Thị L2 là chủ sử dụng đối với thửa đất số 224, tờ bản đồ số 15, diện tích 507m2 tại thôn 7, xã H, huyện Thạch Thất, Hà Nội, theo giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số AH 813115 ngày 31/12/2007 do UBND huyện Thạch Thất cấp đứng tên ông Nguyễn Việt Th và bà Nguyễn Thị T, đăng ký sang tên chuyển nhượng cho ông Nguyễn Văn L và bà Nguyễn Thị L2 ngày 12/02/2009 tại Văn phòng đăng ký đất đai huyện Thạch Thất.

Ngày 13/4/2019 ông Nguyễn Văn L và bà Nguyễn Thị L2 có thỏa thuận chuyển nhượng toàn bộ diện tích thửa đất số 224 cho bà Vũ Thị Thu H, bà Nguyễn Thị Ngọc L1 và ông Nguyễn Văn N với giá 2.535.000.000đ (Hai tỷ năm trăm ba mươi lăm triệu đồng). Do tại thời điểm này giấy chứng nhận quyền sử dụng đất của ông L đang bị mất trang bìa phụ, chưa đủ điều kiện để công chứng hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Vì vậy, để đảm bảo cho việc giao kết và thực hiện việc chuyển nhượng thì bà H, bà L1 và ông N có đặt cọc cho ông L và bà L2 số tiền 400.000.000đ (Bốn trăm triệu đồng). Việc đặt cọc được thực hiện theo Hợp đồng đặt cọc số công chứng 1383/2019/ Quyển số 05- TP/CC-SCC/HĐGD ngày 13/4/2019 tại Văn phòng công chứng Quốc Dân ở thị trấn Liên Quan, huyện Thạch Thất, Hà Nội. Tại mục 4 điều 2 của hợp đồng số 1383 có quy định: Ngay sau khi các bên ký kết hợp đồng này và công chứng thì ông L bà L2 phải có trách nhiệm thực hiện các thủ tục xin cấp trang bìa phụ đối với thửa đất số 224. Ngay sau khi thực hiện xong các thủ tục và nhận được bản chính giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (Đã bao gồm trang bìa phụ) thì ông L và bà L2 có trách nhiệm thông báo cho bà H, bà L1 và ông N biết và trong thời hạn chậm nhất 10 ngày kể từ ngày nhận được thông báo, hai bên có trách nhiệm phối hợp với nhau để thực hiện thủ tục chuyển nhượng thửa đất số 224 tại văn phòng công chứng và đăng ký quyền sử dụng đất cho bên nhận chuyển nhượng tại cơ quan nhà nước có thẩm quyền. Ngay sau khi hai bên hoàn tất thủ tục công chứng hợp đồng chuyển nhượng tại văn phòng công chứng thì bà H, bà L1 và ông N sẽ thanh toán nốt tiền mua đất cho ông L và bà L2 sau khi trừ đi số tiền đã đặt cọc.

Hết thời hạn 10 ngày nêu trên nếu ông L và bà L2 không hoàn tất thủ tục chuyển nhượng thửa đất đã đặt cọc theo quy định của pháp luật hoặc/và phát sinh tranh chấp giữa ông L và bà L2 với bên thứ ba liên quan đến quyền sử dụng thửa đất số 224 thì ông L và bà L2 phải trả lại cho bà H, bà L1 và ông N toàn bộ số tiền đã nhận đặt cọc là 400.000.000 đồng và bị phạt cọc với số tiền là 1.200.000.000đ (Một tỷ hai trăm triệu đồng).

Nếu hết thời hạn 10 ngày nêu trên, khi ông L bà L2 đã hoàn thành các thủ tục theo quy định của pháp luật mà bà H, bà L1 và ông N không tiếp tục nhận chuyển nhượng thửa đất số 224 thì ông L và bà L2 được hưởng số tiền đã đặt cọc là 400.000.000 đồng.

Sau khi ký hợp đồng đặt cọc, ông L bà L2 đã đến cơ quan nhà nước có thẩm quyền để làm thủ tục xin cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng hợp pháp đối với thửa đất số 224. Ngày 25/11/2019 ông L bà L2 đã được Sở Tài nguyên và Môi trường thành phố Hà Nội cấp lại giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đối với thửa đất số 224 có số phát hành CS 858757 đứng tên người sử dụng đất là ông Nguyễn Văn L và bà Nguyễn Thị L2. Ngay sau khi nhận được giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, ông L bà L2 đã trực tiếp gặp bà H, bà L1 và ông N để thông báo thủ tục cấp giấy đã xong và đề nghị họ tiếp tục thực hiện việc nhận chuyển nhượng đất nhưng họ không thực hiện. Để đảm bảo thủ tục, ngày 28/12/2019 ông L đã làm thông báo bằng văn bản gửi cho bà H, bà L1 và ông N. Tính đến nay bà H, bà L1 và ông N đã nhận văn bản thông báo của ông L được gần năm tháng nhưng họ vẫn không liên hệ với ông L bà L2 để thực hiện tiếp thủ tục nhận chuyển nhượng đất. Như vậy, bà H, bà L1, ông N đã vi phạm các quy định tại Hợp đồng đặt cọc ngày ngày 13/4/2019.

Ông Nguyễn Văn L đề nghị Tòa án nhân dân huyện Thạch Thất giải quyết các yêu cầu sau:

1. Tuyên hủy Hợp đồng đặt cọc số công chứng 1383/2019/ Quyển số 05-TP/CC- SCC/HĐGD ngày 13/4/2019 được thực hiện tại Văn phòng công chứng Quốc Dân giữa bên chuyển nhượng đất là ông Nguyễn Văn L và bà Nguyễn Thị L2 với bên nhận chuyển nhượng đất là bà Vũ Thị Thu H, bà Nguyễn Thị Ngọc L1 và ông Nguyễn Văn N về việc chuyển nhượng thửa đất số 224, tờ bản đồ số 15, diện tích 507m2 tại thôn 7, xã H, huyện Thạch Thất, Hà Nội.

2. Công nhận cho ông Nguyễn Văn L và bà Nguyễn Thị L2 được quyền sở hữu đối với số tiền 400.000.000đ (Bốn trăm triệu đồng) của bà H, bà L1 và ông N đã đặt cọc theo Hợp đồng đặt cọc số công chứng 1383/2019 ngày 13/4/2019.

Bà Nguyễn Thị L2 là người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan về phía nguyên đơn, đồng ý với yêu cầu trình bày trên của ông Nguyễn Văn L.

Tại văn bản ngày 07/5/2020 bị đơn là bà Nguyễn Thị Thu H, bà Nguyễn Thị Ngọc L1 và ông Nguyễn Văn N trình bày:

Các ông, bà xác nhận diễn biến việc thỏa thuận nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa các ông, bà với ông Nguyễn Văn L và bà Nguyễn Thị L2 đối với thửa đất số 224, tờ bản đồ số 15, diện tích 507m2 tại thôn 7, xã H, huyện Thạch Thất, Hà Nội như ông Nguyễn Văn L đã trình bày trong đơn khởi kiện là đúng. Sau khi thỏa thuận xong việc chuyển nhượng đất, thì các ông, bà có đặt cọc cho ông Nguyễn Văn L và bà Nguyễn Thị L2 số tiền 400.000.000đ (Bốn trăm triệu đồng). Việc đặt cọc được thực hiện theo Hợp đồng đặt cọc số công chứng 1383/2019/Quyển số 05-TP/CC-SCC/HĐGD ngày 13/4/2019 tại Văn phòng công chứng Quốc Dân ở thị trấn Liên Quan, huyện Thạch Thất, Hà Nội.

Về sau do giữa các ông, bà không thống nhất được việc tiếp tục thực hiện hợp đồng nhận chuyển nhượng đất nên các ông, bà không mua được đất của ông L bà L2 nữa. Các ông, bà đã vi phạm các điều khoản cam kết trong hợp đồng đặt cọc.

Nay ông Nguyễn Văn L đề nghị Tòa án tuyên hủy đối với hợp đồng đặt cọc ngày 13/4/2019 thì các ông, bà cũng đồng ý. Các ông, bà cũng đề nghị Tòa án tuyên hủy hợp đồng đặt cọc theo yêu cầu của ông L và phía ông L bà L2 được hưởng toàn bộ số tiền đặt cọc của các ông, bà.

Đại diện Viện kiểm sát nhân dân huyện Thạch Thất phát biểu ý kiến:

Về tố tụng: Tòa án nhân dân huyện Thạch Thất thụ lý và giải quyết vụ án là đúng thẩm quyền. Quá trình xây dựng hồ sơ và xét xử tại phiên tòa, Thẩm phán, Thư ký, Hội đồng xét xử và các đương sự đã tuân thủ đầy đủ các quy định của Bộ luật Tố tụng dân sự. Các đương sự đã được đảm bảo quyền, nghĩa vụ theo quy định của pháp luật.

Về nội dung: Đề nghị Hội đồng xét xử chấp nhận toàn bộ yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn.

NHẬN ĐỊNH CỦA TÒA ÁN

[1].Về thủ tục tố tụng:

Về thẩm quyền giải quyết: Ông Nguyễn Văn L yêu cầu Tòa án tuyên hủy hợp đồng đặt cọc chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Đây là tranh chấp về giao dịch dân sự, hợp đồng dân sự, đối tượng giao dịch của hợp đồng là quyền sử dụng đất tại xã H, huyện Thạch Thất, Thành phố Hà Nộ; bị đơn có người cư trú tại quận Hoàng Mai, quận Nam Từ Liêm, có người cư trú tại huyện Thạch Thất; Hợp đồng được thực hiện, giao kết tại huyện Thạch Thất, nên theo quy định tại Khoản 3 Điều 26; Điểm a Khoản 1 Điều 35 và điểm a Khoản 1 Điều 39 của Bộ luật Tố tụng dân sự, yêu cầu khởi kiện của ông L thuộc thẩm quyền giải quyết của Tòa án nhân dân huyện Thạch Thất, Thành phố Hà Nội.

Về việc vắng mặt bị đơn: Ngày 07/5/2020, các bị đơn là bà Vũ Thị Thu H, bà Nguyễn Thị Ngọc L1 và ông Nguyễn Văn N đều có đơn đề nghị Tòa án xét vụ án vắng mặt các ông, bà. Căn cứ Khoản 1 Điều 227 của Bộ luật Tố tụng dân sự, Hội đồng xét xử vụ án vắng mặt các bị đơn là phù hợp pháp luật.

Về áp dụng pháp luật: Hợp đồng đặt cọc nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa ông Nguyễn Văn L với bà Nguyễn Thị Ngọc L1, bà Vũ Thị Thu H, ông Nguyễn Văn N được xác lập năm 2019 nên áp dụng Bộ luật dân sự năm 2015 để xem xét tính hợp pháp của hợp đồng này.

[2]. Xét yêu cầu của nguyên đơn đề nghị tuyên hủy hợp đồng đặt cọc lập ngày 13/4/2019, thấy: Nguyên đơn và bị đơn cùng xác nhận ngày 13/4/2019 giữa ông L bà L2 với ông N, bà H, bà L1 có thỏa thuận ông L bà L2 chuyển nhượng cho ông N, bà H và bà L1 quyền sử dụng thửa đất số 224, tờ bản đồ số 15, diện tích 507m2 tại thôn 7, xã H, huyện Thạch Thất, Hà Nội, theo giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số AH 813115 ngày 31/12/2007 với giá 2.535.000.000 đồng. Do tại thời điểm này ông L bị thất lạc mất trang bìa phụ của giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nên chưa đủ điều kiện để công chứng hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Để đảm bảo cho việc giao kết và thực hiện việc chuyển nhượng thì bà H, bà L1 và ông N có đặt cọc cho ông L và bà L2 số tiền 400.000.000đ (Bốn trăm triệu đồng). Việc đặt cọc được thực hiện theo Hợp đồng đặt cọc số công chứng 1383/2019/Quyển số 05-TP/CC-SCC/HĐGD ngày 13/4/2019 tại Văn phòng công chứng Quốc Dân, huyện Thạch Thất. Tại mục 4 điều 2 của hợp đồng số 1383 có quy định: Ngay sau khi các bên ký kết hợp đồng này và công chứng thì ông L bà L2 phải có trách nhiệm thực hiện các thủ tục xin cấp trang bìa phụ đối với thửa đất số 224. Ngay sau khi thực hiện xong các thủ tục và nhận được bản chính giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (Đã bao gồm trang bìa phụ) thì ông L và bà L2 có trách nhiệm thông báo ngay cho bà H, bà L1 và ông N biết và trong thời hạn chậm nhất 10 ngày kể từ ngày nhận được thông báo, hai bên có trách nhiệm phối hợp với nhau để thực hiện thủ tục chuyển nhượng thửa đất số 224 tại văn phòng công chứng và đăng ký quyền sử dụng đất cho bên nhận chuyển nhượng tại cơ quan nhà nước có thẩm quyền. Ngay sau khi hai bên hoàn tất thủ tục công chứng hợp đồng chuyển nhượng tại văn phòng công chứng thì bà H, bà L1 và ông N sẽ thanh toán nốt tiền mua đất cho ông L và bà L2 sau khi trừ đi số tiền đã đặt cọc.

Hết thời hạn 10 ngày nêu trên nếu ông L và bà L2 không hoàn tất thủ tục chuyển nhượng thửa đất đã đặt cọc theo quy định của pháp luật hoặc/và phát sinh tranh chấp giữa ông L và bà L2 với bên thứ ba liên quan đến quyền sử dụng thửa đất số 224 thì ông L và bà L2 phải trả lại cho bà H, bà L1 và ông N toàn bộ số tiền đã nhận đặt cọc là 400.000.000 đồng và bị phạt cọc với số tiền là 1.200.000.000đ (Một tỷ hai trăm triệu đồng). Nếu hết thời hạn 10 ngày nêu trên, khi ông L bà L2 đã hoàn thành các thủ tục theo quy định của pháp luật mà bà H, bà L1 và ông N không tiếp tục nhận chuyển nhượng thửa đất số 224 thì phải chịu mất số tiền đã đặt cọc là 400.000.000 đồng và ông L bà L2 được hưởng số tiền đặt cọc này.

Sau khi ký hợp đồng đặt cọc, ông L bà L2 đã đến cơ quan nhà nước có thẩm quyền để làm thủ tục xin cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng hợp pháp đối với thửa đất số 224. Ngày 25/11/2019 ông L bà L2 đã được Sở Tài nguyên và Môi trường Thành phố Hà Nội cấp lại giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đối với thửa đất số 224 có số phát hành CS 858757 đứng tên người sử dụng đất là ông Nguyễn Văn L và bà Nguyễn Thị L2. Ngay sau khi nhận được giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, ông L bà L2 đã trực tiếp gặp bà H, bà L1 và ông N để thông báo thủ tục cấp giấy đã xong và đề nghị tiếp tục thực hiện việc nhận chuyển nhượng đất nhưng bà H, bà L1 và ông N không thực hiện. Để đảm bảo thủ tục, ngày 28/12/2019 ông L đã làm thông báo bằng văn bản gửi cho bà H, bà L1 và ông N. Tính đến nay bà H, bà L1 và ông N đã nhận văn bản thông báo của ông L được gần năm tháng nhưng bà H, bà L1 và ông N vẫn không liên hệ với ông L bà L1 để thực hiện tiếp thủ tục nhận chuyển nhượng đất. Tại văn bản ngày 07/5/2020, bà H, bà L1 và ông N cùng xác nhận do có vướng mắc giữa bà H, bà L1 và ông N với nhau nên các ông bà không thực hiện được việc nhận chuyển nhượng đất của ông L bà L2 nữa. Bà H, bà L1 và ông N cũng đề nghị Tòa án tuyên hủy hợp đồng đặt cọc ngày 13/4/2019 và đồng ý để ông L bà L2 được hưởng toàn bộ số tiền đặt cọc 400.000.000 đồng.

Từ các nhận định trên, đủ căn cứ kết luận bà H, bà L1 và ông N đã vi phạm Hợp đồng đặt cọc ngày 13/4/2019, nên ông L bà L2 yêu cầu tuyên hủy hợp đồng đặt cọc này là có căn cứ, được chấp nhận.

Do bà H, bà L1 và ông N vi phạm hợp đồng nên ông L và bà L2 được sở hữu số tiền 400.000.000 đồng do bà H, bà L1 và ông N đã đặt cọc cho ông L bà L2.

[3] Về án phí: Căn cứ Khoản 1 Điều 147 của Bộ luật Tố tụng dân sự; Khoản 2 Điều 26 của Nghị quyết số 326/2016/UBTVQH14 ngày 30/12/2016 của Ủy ban thường vụ Quốc hội về án phí lệ phí Tòa án. Do yêu cầu khởi kiện của ông L được chấp nhận nên bà H, bà L1 và ông N phải chịu án phí dân sự có giá ngạch đối với số tiền 400.000.000 đồng là 20.000.000 đồng. Tại phiên tòa người đại diện theo ủy quyền của nguyên đơn xin tự nguyện để nguyên đơn chịu toàn bộ tiền án phí của bị đơn. Xét sự tự nguyện chịu tiền án phí của nguyên đơn là phù hợp pháp luật nên được chấp nhận và được trừ vào số tiền 300.000 đồng đã nộp dự phí tại Chi cục Thi hành án dân sự huyện Thạch Thất, ông Nguyễn Văn L còn phải nộp tiếp số tiền 19.700.000 đồng.

[6].Về quyền kháng cáo: Căn cứ các Điều 271, 273 của Bộ luật Tố tụng dân sự. Các đương sự được quyền kháng cáo bản án theo quy định của pháp luật.

Vì các lẽ trên; Áp dụng:

QUYẾT ĐỊNH

- Điều 328 của Bộ luật Dân sự năm 2015.

- Khoản 3 Điều 26; Điểm a Khoản 1 Điều 35; Điểm a Khoản 1 Điều 39; Khoản 1 Điều 147, Khoản 1 Điều 227, Điều 271, Điều 273 của Bộ luật Tố tụng dân sự năm 2015.

- Điều 26 của Nghị quyết số 326/2016/UBTVQH14 ngày 30/12/2016 của Ủy ban thường vụ Quốc Hội về án phí, lệ phí Tòa án.

Tuyên xử:

1. Chấp nhận toàn bộ yêu cầu của ông Nguyễn Văn L.

Tuyên hủy Hợp đồng đặt cọc số công chứng 1383/2019/ Quyển số 05-TP/CC- SCC/HĐGD ngày 13/4/2019 lập tại Văn phòng công chứng Quốc Dân, huyện Thạch Thất giữa ông Nguyễn Văn L và bà Nguyễn Thị L2 với bà Vũ Thị Thu H, bà Nguyễn Thị Ngọc L1 và ông Nguyễn Văn N có nội dung đặt cọc để thực hiện việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất đối với thửa đất số 224, tờ bản đồ số 15, diện tích 507m2 tại thôn 7, xã H, huyện Thạch Thất, Thành phố Hà Nội, theo giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số AH 813115 ngày 31/12/2007 của UBND huyện Thạch Thất.

Ông Nguyễn Văn L và bà Nguyễn Thị L2 được sở hữu số tiền 400.000.000đ (Bốn trăm triệu đồng) do bà Vũ Thị Thu H, bà Nguyễn Thị Ngọc L1 và ông Nguyễn Văn N đặt cọc theo Hợp đồng đặt cọc số công chứng 1383/2019/ Quyển số 05-TP/CC-SCC/HĐGD ngày 13/4/2019.

2. Về án phí: Ghi nhận sự tự nguyện của ông Nguyễn Văn L chịu cả 20.000.000đ (Hai mươi triệu đồng) tiền án phí dân sự sơ thẩm. Được trừ vào số tiền 300.000đ (Ba trăm nghìn đồng) đã nộp dự phí theo biên lai số 07283 ngày 05/3/2020 của Chi cục Thi hành án dân sự huyện Thạch Thất, ông Nguyễn Văn L còn phải nộp tiếp 19.700.000đ (Mười chín triệu bảy trăm nghìn đồng) tiền án phí.

5. Về quyền kháng cáo: Nguyên đơn, người có quyền lợi nghĩa vụ liên quan được quyền kháng cáo bản án trong thời hạn 15 ngày kể từ ngày tuyên án. Bị đơn được quyền kháng cáo bản án trong hạn 15 ngày kể từ ngày được giao nhận bản án hoặc bản án được niêm yết hợp lệ.