Bản án 05/2018/DS-ST ngày 28/08/2018 về tranh chấp yêu cầu trả tiền và bồi thường do hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất bị hủy

TÒA ÁN NHÂN DÂN HUYỆN C, TỈNH ĐỒNG NAI

BẢN ÁN 05/2018/DS-ST NGÀY 28/08/2018 VỀ TRANH CHẤP YÊU CẦU TRẢ TIỀN VÀ BỒI THƯỜNG DO HỢP ĐỒNG CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT BỊ HỦY

Ngày 28 tháng 8 năm 2018 tại trụ sở TAND huyện C, tỉnh Đồng Nai tiến hành mở phiên tòa xét xử sơ thẩm công khai vụ án dân sự thụ lý số: 47/2017/TLST-DSST ngày 14 tháng 6 năm 2017 về: “Tranh chấp yêu cầu trả tiền và bồi thường do hợp đồng chuyển nhượng QSD đất bị hủy” theo Quyết định đưa vụ án ra xét xử số: 06/2018/QĐXXST-DS ngày 04 tháng 7 năm 2018, Quyết định hoãn phiên tòa số: 61/2018/QĐST-DS ngày 26/7/2018, giữa các đương sự:

1. Nguyên đơn: Bà Đỗ Thị Tuyết S – Sn: 1959.

Địa chỉ: A4/143, khu phố 4, p. T, Tp. B, tỉnh Đồng Nai. (Có mặt)

2. Bị đơn: Ông Trần Đình M – 1957 và bà Nguyễn Thị L – 1962.

Địa chỉ: ấp 2, xã S, huyện C, tỉnh Đồng Nai. (Vắng mặt)

3. Người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan:

+ Ông Lê Văn H – 1962 và bà Trần Thị D – 1962.

Địa chỉ: khu 1, ấp S, xã L, huyện C, tỉnh Đồng Nai. (Vắng mặt)

+ Ông Nguyễn Văn Đ – 1943 và bà Châu Thị T – 1943.

Địa chỉ: số 53, tổ 2, khóm Y1, ấp 2, xã X, huyện C, tỉnh Đồng Nai. (Vắng mặt)

NỘI DUNG VỤ ÁN

* Theo đơn khởi kiện được lập ngày 17/4/2017 và đơn khởi kiện bổ sung vào ngày 02/01/2018, tại các bản tự khai và tại phiên tòa hôm nay, nguyên đơn là bà Đỗ Thị Tuyết S trình bày: Vào ngày 24/3/2008, bà có nhận sang nhượng của ông Trần Đình M 02 thửa đất, đó là: Thửa 54, tờ bản đồ 05, tại xã X, diện tích 65.000m2 và thửa 144, tờ bản đồ số 06, tại xã X, diện tích 4.597m2. Với số tiền là 61.000.000 đồng/1.000m2, tổng thành tiền là 732.000.000 đồng. Ngoài ra, bà và ông M còn có thỏa thuận về việc chi phí sang tên QSD đất là 2.500.000 đồng/1.000m2. Bà đã giao toàn bộ tiền sang nhượng, cũng như chi phí sang nhượng cho ông M. Sau khi nhận sang nhượng thì bà để cho ông M canh tác và ông M cũng làm xong thủ tục sang tên cho bà.

Cho đến tháng 8/2011, thì bà được UBND xã X thông báo thửa đất 144, tờ bản đồ 06 tại X mà bà nhận sang nhượng từ ông M là đất của ông Nguyễn Văn Đ và bà Châu Thị T, vào năm 1998 ông Đ và bà T đã sang nhượng cho ông Lê Văn H và bà Trần Thị D. Và sau đó ông Đ và T đã khởi kiện ông M yêu cầu hủy hợp đồng chuyển nhượng QSD đất đối với thửa 144, tờ bản đồ 06 tại X, có diện tích 4.597m2, giữa bà và ông Đ, bà T.

Ngày 23/3/2017, Tòa án nhân dân tỉnh Đồng Nai đã ra bản án số: 37/2017/DS- PT, tuyên xử: hủy một phần hợp đồng chuyển nhượng QSD đất giữa ông Nguyễn Văn Đ và Châu Thị T với ông Trần Đình M theo giấy tay lập ngày 17/3/2008 đối với thửa đất 144, tờ bản đồ 06, tại Xuân Quế do vô hiệu và hủy 1 phần hợp đồng chuyển nhượng QSD đất giữa ông Nguyễn Văn Đ, bà Châu Thị T với bà Đỗ Thị Tuyết S được UBND xã X chứng thực ngày 25/4/2018 đối với thửa 144, tờ bản đồ 06, tại xã X do vô hiệu và hủy luôn cả phần nội dung chỉnh lý sang tên QSD đất cho bà S.

Việc ông M sang nhượng đất và tự đi làm thủ tục sang tên quyền sử dụng đất cho bà đối với thửa đất trên trái quy định pháp luật. Bà chỉ là người đứng ra nhận sang nhượng và bà không biết việc làm sai trái đó của ông M, nên việc hủy hợp đồng sang nhượng đối với thửa đất 144, tờ bản đồ 06, tại xã X là lỗi hoàn toàn của ông M. Vì vậy, do hợp đồng liên quan đến thửa đất 144, tờ bản đồ 06 tại X, có diện tích 4.597m2 đã bị hủy và bà đã giao toàn bộ tiền nhận sang nhượng đất cho ông M nên bà yêu cầu ông M, bà L (là vợ ông M) trả cho bà toàn bộ số tiền bà đã nhận sang nhượng thửa đất 144, tờ bản đồ 06 với diện tích 4.597m2 với giá là 61.000.000 đồng x 4,597 sào = 280.417.000 đồng + số tiền 12.500.000 đồng là chi phí thủ tục sang tên chuyển nhượng đối với diện tích đất trên. Tổng 2 khoản tiền bà yêu cầu ông M, bà L trả lại là 292.917.000 đồng. Và bồi thường thiệt hại cho bà do giá đất tăng theo thời điểm hiện tại. Theo Chứng thư thẩm định giá ngày 19/12/2017 của Công ty CP Thẩm định giá Đồng Nai xác định: thửa đất trên có giá trị đất là 1039.381.000 đồng và tài sản trên đất có giá là 82.910.000 đồng. Tổng đất và tài sản trên đất có giá là 1.122.300.000 đồng. Vì vậy, thiệt hại của bà do giá đất tăng lên là 1.122.300.000 đồng – 280.417.000 đồng = 841.883.000 đồng. Vậy nên, bà buộc ông M, bà L bồi thường cho bà số tiền bà số tiền trên.

Tuy nhiên, tại phiên tòa hôm nay, bà S rút 1 phần yêu cầu đối với số tiền 12.500.000 đồng là chi phí sang nhượng, theo bà do việc thỏa thuận trả chi phí trên chỉ nói miệng và khi giao tiền bà cũng không lập giấy tờ gì nên bà xin rút 1 phần yêu cầu. Đồng thời bà cũng rút yêu cầu về số tiền bồi thường theo chứng thư thẩm định giá thể hiện cây trồng trên đất có giá trị là 74.750.000 đồng và công trình xây dựng đã qua sử dụng trên đất là 8.160.000 đồng. Do khi nhận sang nhượng bà không trực tiếp vào đất nên không thể xác định được trên đất lúc sang nhượng đã có những tài sản này hay không, mà đất từ khi bà nhận sang nhượng là do ông Hoàn quản lý, sử dụng, khi đi định giá ông H cũng áng chừng chứ cũng không xác định được tài sản trên đất được tạo lập khi nào. Vì vậy, để đảm bảo cho yêu cầu của mình, bà S chỉ yêu cầu ông M, bà L trả cho bà theo giá trị đất hiện tại là 1.039.381.000 đồng mà không yêu cầu trả tiền giá trị tài sản trên đất. Nay tổng số tiền bà S yêu cầu ông M, bà L trả là 1.039.381.000 đồng (trong đó số tiền buộc trả lại là 280.417.000 đồng + số tiền bồi thường thiệt hại do giá đất tăng là 758.964.000 đồng).

* Tại biên bản ghi lời khai ngày 13/7/2017, bị đơn là Nguyễn Thị L trình bày:

Bà là vợ ông M, bà chung sống với ông M từ năm 1980 đến nay nhưng đến khoảng đầu năm 2017 mới đăng ký kết hôn. Việc làm ăn của ông M bà không biết nhưng thỉnh thoảng ông M cũng có kêu bà ký vào các giấy tờ nhưng bà chỉ ký mà không rõ nội dung. Tuy nhiên, ông M cũng đưa tiền cho bà để lo kinh tế cho gia đình và ông cũng là người mua sắm các vật dụng trong nhà.Việc ông M sang nhượng đất cho bà S bà không biết nên việc bà S khởi kiện yêu cầu bà và ông M cùng trả lại tiền và bồi thường do hợp đồng sang nhượng đất bị hủy thì bà không đồng ý cùng ông M trả tiền vì bà không biết giao dịch trên giữa ông M và bà S.

* Tại biên bản ghi lời khai ngày 08/12/2017, người có quyền, nghĩa vụ liên quan là bà Trần Thị D trình bày: Bà và ông Lê Văn H là người quản lý và sử dụng thửa đất 144, tờ bản đồ 06 tại xã X từ năm 1997 đến nay. Bà không biết gì đối với hợp đồng sang nhượng đất giữa ông M và bà S nên bà không có ý kiến gì đối với yêu cầu đòi tiền của bà S đối với ông M.

* Tại biên bản ghi lời khai ngày 07/12/2017 của người có quyền, nghĩa vụ liên quan là bà Châu Thị T trình bày: Bà có sang nhượng đất cho ông M, tuy nhiên việc ông M có sang nhượng lại cho bà S thì bà không biết. Nay bà S yêu cầu ông M trả tiền và bồi thường do hợp đồng sang nhượng bị hủy thì bà không có ý kiến gì vì bà không liên quan.

* Đối với ông Trần Đình M, ông Lê Văn H, ông Nguyễn Văn Đ được triệu tập nhưng không lên Tòa án làm việc nên không thu thập được lời khai.

* Ý kiến của đại diện VKSND huyện C: Quá trình thụ lý thu thập chứng cứ của Tòa án thực hiện đúng quy định pháp luật. HĐXX, thư ký, nguyên đơn tại phiên tòa thực hiện đúng theo quy định pháp luật tố tụng; bị đơn và người có quyền, nghĩa vụ liên quan mặc dù được triệu tập hợp lệ nhưng không tham gia phiên tòa là không thực hiện đúng quy định pháp luật tố tụng. Quan điểm giải quyết vụ án: xét thấy theo bản án đã có hiệu lực của TAND tỉnh đã hủy hợp đồng chuyển nhượng QSD đất giữa ông Đ, bà T với bà S đối với thửa đất 144, tờ bản đồ 06, tại xã X, do lỗi hoàn toàn thuộc về ông M. Vì vậy, cần buộc vợ chồng ông M, bà L trả cho bà S số tiền theo giá trị đất hiện tại là 1.039.381.000 đồng là phù hợp. Bà S rút yêu cầu đối với số tiền chi phí sang nhượng và số tiền giá trị tài sản trên đất nên không đặt ra xem xét.

NHẬN ĐỊNH CỦA TÒA ÁN

Căn cứ vào các tài liệu, chứng cứ có trong hồ sơ vụ án, căn cứ vào lời khai của các đương sự và kết quả tranh luận tại phiên tòa, ý kiến của Kiểm sát viên, Hội đồng xét xử nhận định như sau:

[1] Về quan hệ tranh chấp, thẩm quyền và thủ tục tố tụng:

- Về quan hệ tranh chấp và thẩm quyền: bà Đỗ Thị Tuyết S có đơn khởi kiện ông Trần Đình M và bà Nguyễn Thị L để yêu cầu bị đơn trả lại cho bà số tiền đã đưa cho ông M và phải bồi thường tiền chênh lệch đất do Hợp đồng chuyển nhượng QSD đất bị hủy.

Theo biên bản xác minh ngày 13/7/2017 của Tòa án tại Công an xã S thì hiện tại ông M và bà L cư trú tại xã S, huyện C, tỉnh Đồng Nai. Vì vậy, căn cứ theo quy định tại khoản 3 Điều 26; điểm a khoản 1 Điều 35; điểm a khoản 1 Điều 39 BTTDS thì đây là vụ án tranh chấp về hợp đồng dân sự, cụ thể là tranh chấp yêu cầu trả tiền và bồi thường do hợp đồng chuyển nhượng QSD đất bị hủy và vụ án trên thuộc thẩm quyền giải quyết của TAND huyện C, tỉnh Đồng Nai.

- Về thủ tục tố tụng: Bị đơn là ông Trần Đình M, bà Nguyễn Thị L đã được triệu tập hợp lệ lần thứ 2 để tham gia phiên tòa nhưng vẫn vắng mặt mà không vì sự kiện bất khả kháng hoặc trở ngại khách quan; người có quyền, nghĩa vụ liên quan là ông Lê Văn H, bà Trần Thị D, ông Nguyễn Văn Đ và bà Châu Thị T có đơn xin xét xử vắng mặt. Vì vậy, Tòa án tiến hành xét xử vắng mặt các ông bà trên là phù hợp theo quy định tại Điều 227, 228 BLTTDS.

[2] Về nội dung vụ án: Theo các chứng cứ tài liệu trong hồ sơ vụ án nhận thấy: Mặc dù trong vụ án này không thu thập được lời khai của ông Trần Đình M, do ông M có tình vắng mặt. Tuy nhiên, theo bản án đã có hiệu lực số: 37/2017/DS-PT ngày 23/3/2017 của TAND tỉnh Đồng Nai thể hiện: lời khai của ông M cho rằng ông có nhận sang nhượng đất của ông Nguyễn Văn Đ và bà Châu Thị T đối với thửa đất 54, tờ bản đồ số 05 và thửa 144, tờ bản đồ 06, tại xã X. Sau khi nhận sang nhượng thì ông chuyển nhượng lại cho bà Sương với giá là 61.000.000 đồng/1,000m2 và ông chuyển nhượng cho bà Sương 12.000m2. Sau khi chuyển nhượng, ông nhờ anh T (địa chính xã) làm thủ thục chuyển nhượng QSD đất, sang thẳng từ ông Đ, bà T cho bà S. Và ông xác định cùng đã nhận tiền của bà S để giao tiền cho ông Đ.

Và bản án trên TAND tỉnh Đồng Nai đã hủy 1 phần hợp đồng chuyển nhượng QSD đất đối với thửa đất số 144, tờ bản đồ 06 tại X, có diện tích 4.597m2 giữa: ông Đ, bà T với ông M và hợp đồng sang nhượng giữa ông Đ, bà T với bà S; với lý do: ông M đã làm giả giấy tờ sang nhượng. Tức ông Đ, bà T chỉ sang nhượng cho ông M 1 thửa số 54, tờ bản đồ 05, tại xã X, diện tích 65.000m2 nhưng ông M lại ghi thêm vào thửa số 144, tờ bản đồ 06. Và ông đã sang nhượng cho bà S cả thửa 144, tờ bản đồ 06. Như vậy, việc bà S đã thực hiện xong việc giao tiền và ông M thỏa thuận làm thủ tục sang tên xong cho bà S, chứng tỏ bà S không biết gì về việc làm trái pháp luật của ông M. Việc hợp đồng đối với thửa đất số 144, tờ bản đồ 06 bị hủy là do lỗi hoàn toàn thuộc về ông M. Vì vậy, hợp đồng bị hủy do vô hiệu thì các bên trả lại cho nhau những gì đã nhận. Bà S đã trả đất lại nên cần buộc ông M trả lại số tiền đã nhận của bà S đối với diện tích đất bị hủy là 4.597m2 là 280.417.000 đồng. Vì hợp đồng trên bị hủy là do lỗi hoàn toàn thuộc về ông M như đã phân tích như trên, nên cần buộc ông M phải bồi thường toàn bộ thiệt hại do hợp đồng bị hủy. Theo Chứng thư thẩm định giá thì thửa đất 144, tờ bản đồ 06, tại X có giá trị đất hiện tại là 1.039.381.000 đồng và giá trị tài sản trên đất là 82.910.000 đồng. Bà S chỉ yêu cầu bồi thường theo giá trị đất mà không yêu cầu đối với phần tài sản có trên đất. Như vậy giá trị đất hiện nay cao hơn giá trị đất khi sang nhượng là 758.964.000 đồng, đây là thiệt hại mà bà S phải chịu do hợp đồng bị hủy. Vì vậy, việc bà S yêu cầu vợ chồng ông M bồi thường cho bà số tiền trên là phù hợp nên chấp nhận.

Bà S rút yêu cầu đối với số tiền chi phí làm thủ tục sang nhượng đối với diện tích đất bà là 12.500.000 đồng và giá trị tài sản trên đất là 82.910.000 đồng Vì vậy, HĐXX không đặt ra xem xét đối với yêu cầu trên.

Bà S yêu cầu cả ông M và bà L cùng liên đới trả cho bà số tiền 1.039.381.000 đồng. Xét yêu cầu trên nhận thấy: bà L cho rằng các việc làm của ông M bà không biết, tuy nhiên ông M và bà vẫn đang là vợ chồng; các chi phí sinh hoạt gia đình, tài sản tạo lập trong gia đoạn này cũng đều do 2 vợ chồng tạo nên. Vì vậy, nghĩa vụ thanh toán do phát sinh từ công việc của cả 2 thì cũng là nghĩa vụ thanh toán chung của 2 vợ chồng. Vậy nên, cần buộc cả ông M và bà Lcùng trả số tiền trên cho bà S.

[3] Về chi phí tố tụng và án phí: Vì chấp nhận yêu cầu của nguyên đơn nên ông M, bà L phải chịu chi phí về định giá tài sản và án phí vụ án. Về chi phí định giá tài sản, bà S đã chi số tiền 8.590.000 đồng , nên cần buộc ông M, bà L trả cho bà S số tiền trên.

Đối với tiền án phí: ông M, bà L phải chịu với mức là 36.000.000 đồng + (239.381.000 đồng x 3% = 7.181.430 đồng) = 43.181.430 đồng.

* Về quan điểm của đại diện VKSND huyện C: quan điểm của VKS là phù hợp với quy định pháp luật nên HĐXX ghi nhận.

Vì các lẽ trên;

QUYẾT ĐỊNH

Căn cứ: - Khoản 3 Điều 26; điểm a khoản 1 Điều 35; điểm a khoản 1 Điều 39; Điều 147; Điều 266; Điều 227; Điều 228 Bộ luật tố tụng dan sự;

- Điều 137, 410 Bộ luật dân sự 2005;

- Khoản 2 Điều 468 Bộ luật dân sự 2015;

- Nghị quyết 326/2016/UBTVQH14 ngày 30/12/2016 quy định về mức thu, miễn, giảm, thu nộp, quản lý và sử dụng án phí, lệ phí Tòa án.

Tuyên xử:

1/ Chấp nhận yêu cầu của nguyên đơn là bà Đỗ Thị Tuyết S.

- Buộc ông Trần Đình M và bà Nguyễn Thị L trả cho bà Đỗ Thị Tuyết S số tiền là 1.039.381.000 đồng (Một tỷ ba mươi chín triệu ba trăm tám mươi mốt nghìn đồng)

- Ông M, bà L phải trả cho bà Đỗ Thị Tuyết S số tiền chi phí tố tụng là 8.590.000 đồng (Tám triệu năm trăm chín mươi nghìn đồng).

2/ Về án phí: Buộc ông M, bà L phải nộp án phí DSST là 43.181.430 đồng (Bốn mươi ba triệu một trăm tám mốt nghìn bốn trăm ba mươi đồng).

Kể từ ngày bản án có hiệu lực pháp luật, người được thi hành án có đơn yêu cầu thi hành án cho đến khi thi hành án xong, hàng tháng người phải thi hành án còn phải chịu lãi suất chậm trả theo quy định tại khoản 2 Điều 468 BLDS 2015.

Trường hợp bản án được thi hành theo quy định tại Điều 2 Luật Thi hành án dân sự thì người được thi hành án dân sự, người phải thi hành án dân sự có quyền thỏa thuận thi hành án, quyền yêu cầu thi hành án, tự nguyện thi hành án hoặc bị cưỡng chế thi hành án theo quy định tại các Điều 6, 7, 7a, 7b và 9 Luật thi hành án dân sự; thời hiệu thi hành án được thực hiện theo quy định tại Điều 30 Luật thi hành án dân sự.

Nguyên đơn được quyền kháng cáo bản án trong hạn 15 ngày, kể từ ngày tuyên án sơ thẩm. Riêng các đương sự vắng mặt được quyền kháng cáo bản án trong hạn 15 ngày, kể từ ngày bản án được tống đạt hợp lệ.