Bản án 03/2021/DS-ST ngày 22/01/2021 về tranh chấp hợp đồng đặt cọc

TÒA ÁN NHÂN DÂN THÀNH PHỐ T - TỈNH LONG AN

BẢN ÁN 03/2021/DS-ST NGÀY 22/01/2021 VỀ TRANH CHẤP HỢP ĐỒNG ĐẶT CỌC

Trong ngày 22/01/2021, tại trụ sở Tòa án nhân dân thành phố T, tỉnh Long An xét xử sơ thẩm công khai vụ án thụ lý số 279/2020/TLST–DS ngày 16 tháng 12 năm 2020 về việc “Tranh chấp hợp đồng đặt cọc” theo Quyết định đưa vụ án ra xét xử số 01/2021/QĐXXST-DS ngày 07 tháng 01 năm 2021, giữa các đương sự:

1. Nguyên đơn: Bà Hồ Thị C, sinh năm 1965 Địa chỉ: Số 389 ấp 2, xã B, thành phố T, tỉnh Long An.

2. Bị đơn: Công ty TNHH MTV Thanh T Địa chỉ: Số 207 đường Nguyễn T, phường 3, thành phố T, tỉnh Long An. Người đại diện theo pháp luật: Ông Trần Văn T1, giám đốc.

Người đại diện theo ủy quyền: Ông Nguyễn Văn V, sinh năm 1973 Địa chỉ: Số 20 đường Nguyễn Hồng S, phường 3, thành phố T, tỉnh Long An.

(Các đương sự có mặt).

NỘI DUNG VỤ ÁN

* Tại đơn khởi kiện đề ngày 16/11/2020 và các lời khai tại Tòa án, nguyên đơn bà Hồ Thị C trình bày:

Vào ngày 23/7/2019, bà C và Công ty TNHH một thành viên Thanh T (gọi tắt là Công ty Thanh T) do ông Trần Văn T1 - giám đốc đại diện có ký hợp đồng thỏa thuận chuyển nhượng quyền sử dụng đất thuộc khu dân cư Thanh T với mã hiệu nền: C-14, diện tích 57,28m2 thuộc thửa 17 và thửa 25 tờ bản đồ số 60, địa điểm: số 207 đường Nguyễn T, phường 3, thành phố T, tỉnh Long An, giá chuyển nhượng là 750.000.000đ, bà đã đặt cọc cho Công ty Thanh T giá trị hợp đồng:

670.000.000đ. Khi bà nhận được giấy biên nhận quyền sử dụng đất ra tên cho bà, bà có trách nhiệm thanh toán phần còn lại là 80.000.000đ.

Tại Điều 5 của hợp đồng quy định: Nếu Công ty Thanh T không hoàn tất thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho bà (trong vòng 180 ngày kể từ ngày nhận tiền cọc), cũng như các nghĩa vụ của mình như đã thỏa thuận trong hợp đồng này vì bất kỳ lý do gì mà không được sự chấp thuận của bà bằng văn bản, thì xem như Công ty Thanh T vi phạm hợp đồng mà hai bên đã ký kết. Trong trường hợp này, bên Công ty Thanh T phải hoàn trả số tiền đã nhận của bà và bồi thường số 20% lãi của số tiền đã nhận của bà.

Quá thời hạn 180 ngày, bà có đến nhà ông T1 nhiều lần để yêu cầu ông T1 tiếp tục thực hiện hợp đồng chuyển nhượng thì ngày 26/7/2020, ông T1 viết bản cam kết: do dự án bị trễ tiến độ dẫn đến vi phạm hợp đồng, bên Công ty Thanh T muốn thanh lý hợp đồng mã nền C-14. Công ty Thanh T xin cam kết trong vòng 45 ngày kể từ ngày ra bản cam kết này sẽ hoàn trả lại tiền cọc + 20% tiền lãi phạt do trễ hợp đồng với số tiền 804.000.000đ. Nếu sau 45 ngày kể từ ngày cam kết, Công ty Thanh T vẫn chưa hoàn trả lại số tiền như trên cho bà thì Công ty Thanh T sẽ tiếp tục bị tính lãi phạt 20% trên số tiền đã cam kết. Thời hạn cuối cùng để hoàn trả lại tiền là 30 ngày tiếp theo không gia hạn. Theo bản cam kết thì đã quá hạn, bà có đến nhà nhiều lần để đòi lại số tiền nói trên nhưng ông T1 cứ hẹn sẽ trả tiền, đến nay vẫn chưa trả số tiền nói trên cho bà.

Bà yêu cầu tòa án: buộc Công ty Thanh T phải trả cho bà số tiền 804.000.000đ theo bản cam kết ngày 26/7/2020 và tiền lãi theo quy định pháp luật tính từ ngày 11/9/2020 cho đến nay.

* Bị đơn Công ty Thanh T do ông Nguyễn Văn V đại diện trình bày:

Công ty TNHH MTV Thanh T được UBND tỉnh Long An quyết định chủ trương đầu tư dự án khu dân cư Thanh T diện tích 7166m2 theo quyết định số 3396/QĐ-UBND ngày 24/9/2018.

Tiến độ thực hiện dự án theo quyết định số 56/QĐ-SKHĐT: Tháng 09/2018 – tháng 06/2019 hoàn thành thủ tục đất đai, tháng 07/2019 – tháng 12/2019: xây dựng các hạng mục công trình. Căn cứ quyết định trên công ty đã hoàn thành các hạng mục đúng quy trình và đã đưa vào giao dịch mua bán trên thị trường các lô nền đất theo bản vẽ.

Trong các trường hợp giao dịch mua bán theo đó có lô C-14 diện tích nền 57,28m2, công ty bán cho bà Hồ Thị C. Thời gian hai bên cam kết hoàn tất thủ tục giấy tờ là 180 ngày kể từ ngày nhận cọc, nhưng bên công ty không thực hiện đúng hạn với lý do: Trong quá trình thực hiện các thủ tục cấp giấy UBND tỉnh có thông báo tạm dừng để thanh tra theo Nghị định số 30/NĐ-CP, do đó làm thủ tục ra giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho bà C không đúng hạn. Thời gian thanh tra của UBND tỉnh kéo dài nên công ty phải xin thời gian giãn tiến độ để tiếp tục thực hiện dự án, việc xin giãn tiến độ đã được Sở KHĐT duyệt theo quyết định 1509/QĐ- SKHĐT ngày 30/10/2020.

Với lý do trên nên Công ty Thanh T không thể hoàn thành việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đúng hạn cho bà C. Việc giao dịch giữa Công ty Thanh T với bà C là ông T1 trực tiếp thực hiện, nhưng ông T1 đã giao số tiền nhận cọc của bà C là 670.000.000đ cho ông V là thành viên của công ty, giữa ông T1 và ông V chưa thống nhất nên hiện nay Công ty Thanh T chưa có khả năng trả lại tiền cho bà C.

Qua yêu cầu khởi kiện của bà C: Công ty Thanh T có ý kiến như sau:

Về tiền đặt cọc mà Công ty Thanh T đã nhận là 670.000.000đ, Công ty Thanh T đồng ý trả lại 670.000.000đ và tiền lãi tính từ ngày 23/7/2019 cho đến nay, cam kết đến ngày 25/3/2021 sẽ hoàn trả.

Tại phiên tòa sơ thẩm:

Nguyên đơn, đại diện bị đơn vẫn giữ nguyên lời trình bày. Ý kiến của Kiểm sát viên về việc giải quyết vụ án:

Về tố tụng: Thẩm phán, Hội đồng xét xử, Thư ký phiên tòa và người tham gia tố tụng trong quá trình giải quyết vụ án kể từ khi thụ lý vụ án cho đến Hội đồng xét xử nghị án đều tuân theo đúng quy định pháp luật tố tụng.

Về nội dung:

Ý kiến về việc giải quyết vụ án:

Xét thấy, căn cứ Hợp đồng thoả thuận chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa bà Hồ Thị C và Công ty TNHH MTV Thanh T lập ngày 23/7/2019, thì bà Hồ Thị C có nhận chuyển nhượng 01 lô đất, mã hiệu nền C-14, diện tích 57,28m2 thuộc thửa đất số 17 và 25, tờ bản đồ số 60 tại địa chỉ số 207, Nguyễn T, phường 3, thành phố T, tỉnh Long An của Công ty Thanh T với giá 750.000.000đ. Bà C đã đặt cọc 670.000.000đ. Theo thoả thuận trong vòng 180 ngày kể từ ngày nhận tiền đặt cọc (ngày 23/7/2019), Công ty Thanh T phải hoàn tất thủ tục chuyển nhượng cho bà C, nếu không Công ty Thanh T phải trả lại số tiền đã nhận là 670.000.000đ và bồi thường 20% lãi của số tiền này.

Tuy nhiên hết thời hạn thoả thuận, Công ty Thanh T không thực hiện thủ tục cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho bà C. Ngày 26/7/2020, công ty làm cam kết trong vòng 45 ngày kể từ ngày cam kết sẽ trả lại tiền cọc cho bà C và chịu 20% tiền lãi phạt do trễ hợp đồng, tổng cộng là 804.000.000đ nhưng đến nay Công ty Thanh T vẫn không thực hiện nghĩa vụ. Như vậy, Công ty Thanh T đã vi phạm hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất và cam kết đối với bà C. Công ty Thanh T cho rằng lý do không thực hiện đúng hợp đồng là do trong quá trình thực hiện thủ tục cấp giấy chứng nhận, UBND tỉnh Long An có thông báo tạm dừng để thanh tra theo Nghị định số 30/NĐ-CP của Chính phủ, việc thanh tra kéo dài nên công ty phải xin thời gian giãn tiến độ để tiếp tục thực hiện dự án. Đối với việc này thấy rằng, khi ký hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất với bà C thì Công ty Thanh T đã biết rõ dự án của công ty ở giai đoạn nào, đã được phép chuyển nhượng hay không, trách nhiệm, nghĩa vụ của công ty đối với khách hàng như thế nào khi ký hợp đồng chuyển nhượng. Do đó, Công ty Thanh T phải chịu trách nhiệm khi vi phạm hợp đồng với bà C.

Theo thoả thuận trong hợp đồng, Công ty Thanh T phải trả lại cho bà C số tiền đã nhận và phải chịu 20% lãi của số tiền đã nhận. Đây là sự thoả thuận của các bên phù hợp với quy định tại Điều 328 và Điều 418 BLDS năm 2015. Do đó, buộc Công ty TNHH MTV Thanh T trả cho bà Hồ Thị C số tiền 804.000.000đ.

Đối với yêu cầu tính lãi của số tiền 804.000.000đ từ ngày 11/9/2020 đến ngày xét xử sơ thẩm. Xét thấy, yêu cầu này của bà C là phù hợp nên chấp nhận.

Về án phí DSST: Buộc Công ty TNHH MTV Thanh T chịu án phí theo quy định.

NHẬN ĐỊNH CỦA TÒA ÁN

Căn cứ vào tài liệu, chứng cứ đã được xem xét tại phiên tòa, kết quả tranh luận tại phiên tòa, Hội đồng xét xử nhận định: [1] Về thủ tục tố tụng:

Ngày 16/12/2020 Tòa án nhân dân thành phố T, tỉnh Long An thụ lý đơn khởi kiện của bà Hồ Thị C “Tranh chấp hợp đồng đặt cọc” với Công ty Thanh T, làm phát sinh vụ án tranh chấp về dân sự thuộc thẩm quyền giải quyết của Tòa án nhân dân thành phố T, tỉnh Long An theo quy định tại Điều 26, 35, 39 Bộ luật tố tụng dân sự, do đó Tòa án nhân dân thành phố T, tỉnh Long An thụ lý giải quyết theo thủ tục sơ thẩm.

[2] Về nội dung:

2.1: Xét yêu cầu của bà Hồ Thị C về việc yêu cầu Công ty Thanh T hoàn trả số tiền 804.000.000đ theo bản cam kết ngày 26/7/2020, Hội đồng xét xử nhận thấy: Hợp đồng thỏa thuận chuyển nhượng quyền sử dụng đất ngày 23/7/2019 thể hiện, giữa hai bên thỏa thuận số tiền đặt cọc là 670.000.000đ. Tuy nhiên, Công ty Thanh T không thực hiện giao đất theo thỏa thuận ban đầu nên hai bên đã thỏa thuận lại bằng “bản cam kết ngày 26/7/2020”. Như vậy, theo bản cam kết này Công ty Thanh T đồng ý chịu 20% tiền lãi phạt do trễ hợp đồng là 670.000.000đ x 20% = 134.000.000đ + 670.000.000đ = 804.000.000đ. Do đó, bà C yêu cầu Công ty Thanh T hoàn trả số tiền 804.000.000đ là có căn cứ.

2.2: Xét yêu cầu của bà Hồ Thị C về việc yêu cầu Công ty Thanh T trả cho bà số tiền lãi theo quy định pháp luật tính từ ngày 11/9/2020 cho đến nay, Hội đồng xét xử nhận thấy:

Tại bản cam kết ngày 26/7/2020 Công ty Thanh T cam kết “xin cam kết trong vòng 45 ngày kể từ ngày ra bản cam kết này sẽ hoàn trả lại tiền cọc + 20% tiền lãi phạt do trễ hợp đồng với số tiền là 804.000.000đ”. Theo bản cam kết này đến nay đã quá hạn mà Công ty Thanh T vẫn chưa trả số tiền 804.000.000đ, như vậy việc bà C yêu cầu tính lãi theo quy định pháp luật là có căn cứ.

Như vậy, tiền lãi được tính như sau:

804.000.000đ x 1,67%/tháng x 4 tháng 11 ngày = 58.630.360đ. Tổng cộng: 804.000.000đ + 58.630.360đ = 862.630.360đ 2.3: Về phương thức trả nợ :

Bà C yêu cầu Công ty Thanh T trả một lần đủ số tiền ngay sau khi bản án có hiệu lực pháp luật. Xét thấy để đảm bảo quyền lợi cho bà C cần buộc Công ty Thanh T có nghĩa vụ hoàn trả cho bà C số tiền 862.630.360đ ngay sau khi bản án có hiệu lực pháp luật.

[3] Về án phí:

Công ty Thanh T phải chịu án phí theo quy định tại Điều 147 Bộ luật tố tụng dân sự năm 2015 và Điều 26 Nghị quyết số 326/2016/UBTVQH14 ngày 30 tháng 12 năm 2016 của Ủy ban thường vụ Quốc Hội quy định về mức thu, miễn, giảm, thu, nộp, quản lý và sử dụng án phí và lệ phí tòa án.

Theo đó, Công ty Thanh T phải nộp số tiền án phí dân sự sơ thẩm với mức thu 37.878.910đ.

Bà Hồ Thị C được nhận lại số tiền tạm ứng án phí đã nộp là 10.080.000đ theo biên lai thu tạm ứng án phí, lệ phí Tòa án số 0005042 ngày 16/12/2020 của Chi cục Thi hành án dân sự thành phố T, tỉnh Long An.

[4] Kiểm sát viên Viện kiểm sát nhân dân thành phố T, tỉnh Long An phát biểu ý kiến của Viện kiểm sát tại phiên tòa về thủ tục tố tụng và nội dung vụ án là có căn cứ.

Vì các lẽ trên, 

QUYẾT ĐỊNH

Căn cứ vào các Điều 26, 35, 39, 147, 266, 267, 273 Bộ luật Tố tụng Dân sự;

Áp dụng Điều 328 Bộ luật dân sự 2015;

Áp dụng Điều 26 Nghị quyết số 326/2016/UBTVQH14 ngày 30 tháng 12 năm 2016 của Ủy ban thường vụ Quốc Hội quy định về mức thu, miễn, giảm, thu, nộp, quản lý và sử dụng án phí và lệ phí tòa án;

Tuyên xử:

[1] Chấp nhận toàn bộ yêu cầu khởi kiện của bà Hồ Thị C.

Buộc Công ty trách nhiệm hữu hạn một thành viên Thanh T hoàn trả cho bà Hồ Thị C số tiền 862.630.360đ (tám trăm sáu mươi hai triệu sáu trăm ba mươi ngàn ba trăm sáu mươi đồng).

[2] Về án phí :

Công ty trách nhiệm hữu hạn một thành viên Thanh T phải nộp số tiền án phí dân sự sơ thẩm với mức thu 37.878.910đ (ba mươi bảy triệu tám trăm bảy mươi tám ngàn chín trăm mười đồng).

Bà Hồ Thị C được nhận lại số tiền tạm ứng án phí đã nộp là 10.080.000đ (mười triệu không trăm tám mươi ngàn đồng) theo biên lai thu tạm ứng án phí, lệ phí Tòa án số 0005042 ngày 16/12/2020 của Chi cục Thi hành án dân sự thành phố T, tỉnh Long An.

[3] Về nghĩa vụ thi hành án:

3.1: Về nghĩa vụ chậm thi hành án:

Kể từ ngày bản án, quyết định có hiệu lực pháp luật (đối với các trường hợp cơ quan thi hành án có quyền chủ động ra quyết định thi hành án) hoặc kể từ ngày có đơn yêu cầu thi hành án của người được thi hành án (đối với khoản tiền phải trả cho người được thi hành án) cho đến khi thi hành xong, tất cả các khoản tiền, hàng tháng bên phải thi hành án còn phải chịu khoản tiền lãi của số tiền còn phải thi hành án theo mức lãi suất quy định tại khoản 2 Điều 468 của Bộ luật dân sự năm 2015.

3.2: Về hướng dẫn thi hành án dân sự:

Trường hợp bản án, quyết định được thi hành theo quy định tại Điều 2 Luật Thi hành án dân sự thì người được thi hành án dân sự, người phải thi hành án dân sự có quyền thỏa thuận thi hành án, quyền yêu cầu thi hành án, tự nguyện thi hành án hoặc bị cưỡng chế thi hành án theo quy định tại các Điều 6, 7 và 9 Luật Thi hành án dân sự; thời hiệu thi hành án được thực hiện theo quy định tại Điều 30 Luật Thi hành án dân sự.

[4] Về quyền kháng cáo:

Các đương sự có quyền làm đơn kháng cáo trong thời hạn 15 ngày kể từ ngày tuyên án, đương sự vắng mặt tại phiên tòa hoặc không có mặt khi tuyên án mà có lý do chính đáng thì thời hạn kháng cáo tính từ ngày nhận được bản án hoặc được tống đạt hợp lệ.