Kính gửi: Sở Xây dựng thành phố Hồ Chí Minh

Bộ Xây dựng nhận được văn bản số 8049/SXD-VP ngày 13/11/2008 của Sở Xây dựng thành phố Hồ Chí Minh kiến nghị các vướng mắc trong công tác quản lý nhà và quản lý xây dựng trên địa bàn thành phố. Sau khi nghiên cứu nội dung văn bản số 8049/SXD-VP, Bộ Xây dựng có ý kiến như sau:

Mục 1. Phát triển nhà

1. Thẩm định năng lực tài chính của chủ đầu tư dự án.

Tại Điều 5 Nghị định số 153/2007/NĐ-CP ngày 15 tháng 10 năm 2007 của Chính phủ hướng dẫn thi hành Luật Kinh doanh bất động sản quy định chủ đầu tư dự án nhà ở, dự án khu đô thị mới phải đáp ứng yêu cầu tối thiểu về tỷ lệ vốn thuộc sở hữu của mình (đối với dự án khu đô thị mới không thấp hơn 20%, dự án nhà ở không thấp hơn 15% tổng mức đầu tư của dự án). Vốn thuộc sở hữu của chủ đầu tư nêu trên là vốn thực có của chủ đầu tư tính đến năm trước liền kề với năm chủ đầu tư thực hiện dự án, được thể hiện trong báo cáo tài chính của chủ đầu tư và phải được kiểm toán độc lập xác nhận.

Việc ban hành quy định bắt buộc các chủ đầu tư dự án phải có tỷ lệ vốn thuộc sở hữu của chủ đầu tư khi thực hiện dự án là rất cần thiết, vì trong giai đoạn chuẩn bị đầu tư dự án, chủ đầu tư chưa thể huy động được các nguồn vốn khác (vay ngân hàng, huy động tiền ứng trước của khách hàng…). Quy định nêu trên nhằm đảm bảo lựa chọn được chủ đầu tư dự án đảm bảo năng lực tài chính để triển khai các thủ tục, công việc chuẩn bị đầu tư (như: chi phí để lập dự án đầu tư, đền bù, giải phóng mặt bằng, khảo sát, thiết kế …). Tỷ lệ vốn thuộc sở hữu của chủ đầu tư mà chủ đầu tư dự án phải đáp ứng nêu trên là tỷ lệ quy định cụ thể cho từng dự án. Việc xác nhận vốn thuộc sở hữu của chủ đầu tư đã được quy định cụ thể tại Điều 2 Phần 1 Thông tư số 13/2008/TT-BXD ngày 21/05/2008 của Bộ Xây dựng.

Trình tự, thủ tục xác nhận vốn thuộc sở hữu của chủ đầu tư khi đăng ký thực hiện dự án khu đô thị mới, dự án nhà ở, dự án hạ tầng khu công nghiệp đã được hướng dẫn cụ thể tại điểm 2 phần I của Thông tư số 13/2008/TT-BXD ngày 21/05/2008 của Bộ Xây dựng hướng dẫn thực hiện một số nội dung của Nghị định 153/2007/NĐ-CP ngày 15/10/2007. Việc xác nhận tỷ lệ vốn nêu trên được chia thành 2 trường hợp: một là, chủ đầu tư đã thành lập pháp nhân trước khi đăng ký dự án; hai là, chủ đầu tư thành lập pháp nhân mới khi đăng ký thực hiện dự án. Vốn thuộc sở hữu của chủ đầu tư có thể là tiền Việt Nam hoặc ngoại tệ, có thể là tài sản.

Việc yêu cầu thẩm tra năng lực tài chính của chủ đầu tư được quy định tại một số văn bản quy phạm pháp luật khác nhau nhằm đạt được các mục tiêu khác nhau trong từng giai đoạn khác nhau (Luật Đầu tư quy định việc thẩm tra điều kiện tài chính để xem xét, cấp giấy chứng nhận đầu tư; Luật Đất đai quy định về điều kiện về năng lực tài chính để lựa chọn chủ đầu tư được giao đất, cho thuê đất; Luật Kinh doanh bất động sản quy định tỷ lệ vốn tối thiểu của chủ đầu tư dự án nhằm để lựa chọn được chủ đầu tư có đủ năng lực tài chính để triển khai thực hiện dự án…). Tuy nhiên, trong quá trình triển khai thực hiện có thể sử dụng kết quả thẩm tra năng lực tài chính của giai đoạn trước để phục vụ cho việc thẩm tra ở giai đoạn sau nếu kết quả thẩm tra đó đáp ứng đầy đủ các yêu cầu theo quy định.

2. Pháp nhân chủ đầu tư dự án nhà ở.

Tại khoản 2, Điều 12 của Nghị định số 90/2006/NĐ-CP ngày 06 tháng 9 năm 2006 của Chính phủ quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành Luật Nhà ở, các chủ đầu tư dự án phát triển nhà ở thương mại phải có đăng ký kinh doanh bất động sản hoặc giấy chứng nhận đầu tư. Quy định này được áp dụng đối với các dự án được phê duyệt và triển khai sau thời điểm Luật Nhà ở có hiệu lực thi hành (sau ngày 01/7/2006).

Theo quy định hiện hành của pháp luật về nhà ở và pháp luật về đất đai, Nhà nước không thực hiện việc giao đất cho các đơn vị hành chính, sự nghiệp tự đầu tư xây dựng nhà ở cho cán bộ, công nhân viên chức. Việc lựa chọn các tổ chức, cá nhân thuộc các thành phần kinh tế tham gia đầu tư dự án nhà ở thương mại (đầu tư xây dựng nhà ở để bán, cho thuê) phải thực hiện thông qua đấu giá hoặc đấu thầu dự án. Đối với các dự án nhà ở đã được Ủy ban nhân dân Thành phố phê duyệt, giao đất trước thời điểm Luật Đất đai có hiệu lực thi hành thì không phải áp dụng các quy định của pháp luật về nhà ở và pháp luật về đất đai hiện hành (không bắt buộc phải hồi tố, xem xét lại các điều kiện về năng lực, điều kiện tài chính của chủ đầu tư cũng như tỷ lệ vốn tối thiểu bắt buộc).

3. Huy động vốn của khách hàng

Tại khoản 1, Điều 39 của Luật Nhà ở, chủ đầu tư dự án nhà ở thương mại chỉ được phép huy động vốn từ tiền ứng trước của khách hàng trong trường hợp thiết kế nhà ở đã được phê duyệt và đã được xây dựng xong phần móng (là phần cao độ thấp nhất của công trình, gồm móng và đài móng; không kể tầng hầm, nếu có). Việc ban hành quy định nêu trên là cần thiết nhằm bảo vệ quyền lợi của khách hàng, khắc phục tình trạng một số chủ đầu tư không đảm bảo năng lực tài chính, triển khai chậm tiến độ đã được phê duyệt, vi phạm hợp đồng đã ký kết với người mua nhà… Các quy định nêu trên được áp dụng đối với các dự án đầu tư xây dựng nhà ở (bao gồm các dự án nhà ở độc lập và các dự án nhà ở thành phần trong các khu đô thị mới).

Việc huy động vốn đối với các dự án khu đô thị mới (do chủ đầu tư cấp 1 đầu tư đồng bộ hệ thống hạ tầng để chuyển giao quyền sử dụng đất cho các chủ đầu tư cấp 2) áp dụng theo quy định của pháp luật về khu đô thị mới (Nghị định số 02/2006/NĐ-CP ngày 5/1/2006, Thông tư số 04/2006/TT-BXD ngày 18/08/2006 của Bộ Xây dựng). Trường hợp chủ đầu tư dự án khu đô thị mới có thực hiện việc đầu tư xây dựng nhà ở thì việc huy động vốn của khách hàng được thực hiện khi công trình nhà ở có thiết kế cơ sở được thẩm định, thiết kế bản vẽ thi công hạng mục được phê duyệt và đã thực hiện khởi công hạng mục này.

Việc huy động vốn đối với các dự án kinh doanh hạ tầng khu công nghiệp thì được áp dụng theo quy định của pháp luật về Kinh doanh bất động sản (Luật Kinh doanh bất động sản, Nghị định số 153/2007/NĐ-CP ngày 15/10/2007 của Chính phủ và Thông tư số 13/2008/TT-BXD ngày 21/5/2008 của Bộ Xây dựng).

4. Phân định diện tích sở hữu chung, sở hữu riêng trong nhà chung cư.

Tại khoản 2 và 3, Điều 70 của Luật Nhà ở đã có quy định cụ thể về phần sở hữu riêng và phần sở hữu chung trong nhà chung cư. Ngoài ra, ngày 28 tháng 5 năm 2008, Bộ trưởng Bộ Xây dựng đã ban hành Quy chế quản lý sử dụng nhà chung cư (kèm theo Quyết định số 08/2008/QĐ-BXD). Về các kiến nghị của quý Sở liên quan đến việc phân định phần diện tích thuộc sở hữu chung và sở hữu riêng trong nhà chung cư đã được đề cập tại Văn bản số 2230/BXD-QLN ngày 04/11/ 2008 của Bộ Xây dựng gửi Ủy ban nhân dân thành phố Hà Nội và Ủy ban nhân dân thành phố Hồ Chí Minh cũng như hệ thống văn bản quy phạm pháp luật hiện hành về nhà ở. Ngoài ra, Bộ Xây dựng đang nghiên cứu soạn thảo hướng dẫn về việc phân định sở hữu chung, sở hữu riêng trong nhà chung cư, mẫu hợp đồng mua bán nhà ở chung cư và thủ tục cấp giấy chứng nhận sở hữu đối với nhà chung cư để ban hành áp dụng trong thời gian tới.

5. Phân loại dự án đầu tư xây dựng công trình để xác định thẩm quyền thẩm định thiêt kế cơ sở của dự án phát triển nhà.

Tại Nghị định số 112/2006/NĐ-CP ngày 29 tháng 9 năm 2006 của Chính phủ, Bộ Xây dựng có trách nhiệm thẩm định thiết kế cơ sở đối với các công trình dân dụng thuộc nhóm A (trong đó có công trình nhà ở). Riêng đối với dự án đầu tư xây dựng một công trình dân dụng dưới 20 tầng thì Sở Xây dựng tổ chức thẩm định thiết kế cơ sở.

Trong trường hợp dự án khu đô thị mới hoặc dự án nhà ở có nhiều dự án thành phần khác nhau (dự án cấp 2) thì việc xác định tổng mức đầu tư được chia thành các giai đoạn tương ứng. Trường hợp chủ đầu tư cấp 1 chỉ đầu tư đồng bộ hệ thống hạ tầng (dự án cấp 1), sau đó chuyển giao quyền sử dụng đất cho các chủ đầu tư cấp 2 đầu tư xây dựng nhà ở và các loại công trình khác thì tổng mức đầu tư của dự án chỉ bao gồm các nội dung chi phí để thực hiện dự án cấp 1 (không tính các chi phí thực hiện đầu tư các công trình thuộc dự án cấp 2). Trường hợp các dự án cấp 2 thuộc nhóm B, C thì việc thẩm định thiết kế cơ sở đối với các dự án này thuộc thẩm quyền của Sở Xây dựng.

6. Chuyển nhượng dự án.

Các quy định liên quan đến việc chuyển nhượng toàn bộ dự án nhà ở, dự án khu đô thị mới, dự án hạ tầng khu công nghiệp đã được ban hành và quy định cụ thể trong Luật Kinh doanh bất động sản, Nghị định số 153/2007/NĐ-CP ngày 15 /10/ 2007 của Chính phủ và Thông tư số 13/2008/TT-BXD ngày 21/5/2008 của Bộ Xây dựng. Đối với trường hợp chuyển nhượng các dự án thành phần (dự án cấp 2) trong các dự án khu đô thị mới được thực hiện theo quy định tại Nghị định số 02/2006/NĐ-CP ngày 5/1/2006, Thông tư số 04/2006/TT-BXD ngày 18/8/2006 của Bộ Xây dựng. Đề nghị quý Sở nghiên cứu, triển khai thực hiện theo quy định hiện hành.

7. Quản lý sàn giao dịch bất động sản

Các quy định về quản lý sàn giao dịch bất động sản (BĐS) đã được quy định cụ thể tại Thông tư số 13/2008/TT-BXD ngày 21/05/2008 của Bộ Xây dựng. Theo quy định hiện hành, Sở Xây dựng không phải cấp giấy xác nhận sàn giao dịch BĐS có đủ điều kiện hoạt động mà chỉ cần thực hiện việc kiểm tra hồ sơ, nếu chưa hợp lệ thì có trách nhiệm thông báo (bằng văn bản) cho đơn vị thành lập sàn bổ sung, hoàn thiện hồ sơ. Nếu hồ sơ đã đầy đủ theo quy định thì Sở Xây dựng thông báo bằng văn bản về Bộ Xây dựng (Cục Quản lý nhà và thị trường BĐS) để đưa lên mạng sàn giao dịch BĐS Việt Nam, đồng thời thông báo cho đơn vị thành lập sàn biết để triển khai hoạt động.

Mục 2. Thẩm định dự án vốn ngân sách nhà nước nhóm B, C.

1. Hướng dẫn điều chỉnh giá đối với gói thầu thiết bị.

Bộ Xây dựng đã có hướng dẫn việc điều chỉnh giá và hợp đồng xây dựng tại văn bản số 2057/BXD-KTXD ngày 13/10/2008, quy định: Đối với công tác gia công, chế tạo thiết bị của loại thiết bị cần gia công, chế tạo và công tác lắp đặt thiết bị do nhà thầu Việt Nam thực hiện trong nước thì được điều chỉnh giá vật liệu xây dựng theo hướng dẫn tại Thông tư số 09/2008/TT-BXD ngày 17/4/2008 của Bộ Xây dựng về hướng dẫn điều chỉnh giá và hợp đồng xây dựng do biến động giá nguyên liệu, nhiên liệu và vật liệu xây dựng. Đối với hợp đồng nhập khẩu thiết bị cho dự án đầu tư xây dựng công trình thực hiện theo nội dung hợp đồng đã ký kết giữa các bên.

2. Hướng dẫn điều chỉnh dự án có nguồn vốn hỗn hợp, vốn ODA.

Tại Nghị định số 99/2007/NĐ-CP ngày 13/6/2007 của Chính phủ về Quản lý chi phí đầu tư xây dựng công trình thì tổng mức đầu tư, dự toán xây dựng công trình phải được tính đúng, tính đủ và phù hợp với độ dài thời gian xây dựng công trình. Chi phí dự phòng trong tổng mức đầu tư bao gồm cả yếu tố trượt giá do thay đổi tỷ giá ngoại tệ. Trường hợp giá cả, tỷ giá biến động quá lớn dẫn đến làm vượt tổng mức đầu tư dự án đã được phê duyệt thì chủ đầu tư báo cáo cấp có thẩm quyền xem xét quyết định. Đối với dự án sử dụng vốn ODA, hiện nay Bộ Kế hoạch và Đầu tư đang tích cực làm việc với các nhà tài trợ để giải quyết vấn đề này.

3. Quản lý chi phí đầu tư khi thực hiện điều chỉnh dự án.

Chi phí tư vấn cho việc điều chỉnh dự toán xây dựng công trình, giá gói thầu, tổng mức đầu tư và thẩm tra chi phí phát sinh được xác định bằng cách lập dự toán chi phí cho các công việc này như hướng dẫn tại Phụ lục của văn bản số 1751/BXD-VP ngày 14/8/2007 của Bộ Xây dựng. Chi phí cho công việc tư vấn phát sinh được tính vào chi phí của dự án.

4. Xử phạt hành vi vi phạm quy định về đầu tư xây dựng.

Khi Bộ Kế hoạch và đầu tư soạn thảo Nghị định về xử phạt vi phạm hành chính trong lĩnh vực đầu tư, Bộ Xây dựng sẽ góp ý để tăng mức xử phạt đối với các hành vi vi phạm trong lĩnh vực giám sát, đánh giá đầu tư để phù hợp với Pháp lệnh xử lý vi phạm hành chính đã được sửa đổi tháng 2 năm 2008.

5. Chọn tư vấn quản lý dự án.

Theo quy định, hiện nay có 2 hình thức quản lý dự án. Trường hợp đối với công trình chỉ lập Báo cáo kinh tế kỹ thuật có giá trị thấp thì không nhất thiết phải thuê tổ chức tư vấn quản lý dự án mà chủ đầu tư có thể thành lập Ban quản lý dự án sử dụng những người trong bộ máy của chủ đầu tư kiêm nhiệm ; hoặc có thể không nhất thiết phải thành lập Ban quản lý dự án (đối với dự án dưới 1 tỷ đồng) mà sử dụng bộ phận chuyên môn của chủ đầu tư kiêm nhiệm quản lý dự án. Riêng đối với những công việc yêu cầu phải có chuyên môn nghiệp vụ hoặc yêu cầu có chứng chỉ hành nghề mà chủ đầu tư không có cán bộ đủ điều kiện, chủ đầu tư có thể ký hợp đồng với cá nhân có đủ điều kiện năng lực theo quy định để thực hiện. Trường hợp chủ đầu tư có nhiều dự án nhỏ thì có thể thuê tư vấn quản lý đồng thời một số dự án để có đủ kinh phí cho tư vấn thực hiện quản lý dự án.

6. Ban quản lý dự án quận, huyện.

Nghị định số 112/2006/NĐ-CP ngày 29/9/2006 của Chính phủ quy định: Ban quản lý dự án là do chủ đầu tư thành lập để giúp chủ đầu tư quản lý thực hiện dự án. Nhiệm vụ, quyền hạn của Ban quản lý dự án do chủ đầu tư giao. Như vậy, nếu thành lập Ban quản lý dự án sẵn khi chưa có dự án và chưa xác định được chủ đầu tư là không đúng với quy định hiện hành. Trường hợp nếu các UBND quận, huyện là chủ đầu tư thì các Ban quản lý dự án này vẫn có thể quản lý các dự án do quận, huyện làm chủ đầu tư. Bộ Xây dựng đã có văn bản số 1394/BXD-PC ngày 28/6/2007 giải thích và hướng dẫn về vấn đề này.

Mục 3. Công tác thẩm định và thiết kế cơ sở:

1. Quy chuẩn, tiêu chuẩn về xây dựng ngầm đô thị .

Bộ Xây dựng xin tiếp thu ý kiến, sớm ban hành quy chuẩn, tiêu chuẩn xây dựng đối với xây dựng công trình ngầm đô thị. Cụ thể, Bộ Xây dựng sẽ ban hành Thông tư hướng dẫn Nghị định số 41/2007/NĐ-CP ngày 22/03/2007 về xây dựng ngầm đô thị.

2. Quy chuẩn quy hoạch xây dựng.

Bộ Xây dựng đã ban hành Quyết định số 04/2008/QĐ-BXD ngày 3/4/2008 về Quy chuẩn xây dựng Việt nam QCXDVN 01:2008/BXD. Tại Điều 2.8.12 và Điều 2.8.13 quy định về quan hệ công trình bên cạnh và các yêu cầu kỹ thuật đối với công trình xây dựng. Quy chuẩn không đề cập cụ thể đến việc mở cửa sổ, cửa đi, tuy nhiên việc mở cửa sổ, cửa đi phải có giải pháp phù hợp sao cho không ảnh hưởng tới sinh hoạt riêng tư của các hộ liền kề.

3. Sử lý công trình sai phép, không phép.

Đối với các công trình xây dựng không phép, sai phép từ 1/7/2004 đến trước ngày 4/01/2008 thì xử lý theo Nghị định số 126/2004/NĐ-CP ngày 26/05/2004. Theo Điều 6 của Nghị định này những trường hợp xây dựng vi phạm quy hoạch quá thời hạn xử phạt thì không bị xử phạt; nhưng vẫn phải xử lý tháo dỡ bộ phận công trình, công trình xây dựng vi phạm.

4. Thẩm định lại thiết kế cơ sở.

Tại Khoản 2, Điều 13, Nghị định số 16/2005/NĐ-CP ngày 07/02/2005 của Chính phủ về quản lý dự án đầu tư xây dựng công trình quy định : "Trường hợp điều chỉnh dự án làm thay đổi thiết kế cơ sở về kiến trúc, quy hoạch, quy mô, mục tiêu đầu tư ban đầu hoặc vượt tổng mức đầu tư đã được phê duyệt thì chủ đầu tư phải trình người quyết định đầu tư xem xét, quyết định. Những nội dung thay đổi phải được thẩm định lại."

Tại Điểm 3, Khoản 10, Điều 1, Nghị định số 112/2006/NĐ-CP ngày 29/9/2006 của Chính phủ thì trong Hồ sơ xin cấp giấy phép xây dựng công trình và nhà ở đô thị gồm "Bản vẽ thiết kế thể hiện được vị trị trí mặt bằng, mặt cắt, mặt đứng điển hình; mặt bằng móng của công trình; sơ đồ vị trí hoặc tuyến công trình; sơ đồ hệ thống và điểm đấu nối kỹ thuật cấp điện, cấp nước, thoát nước..."

Như vậy, nếu việc điều chỉnh thiết kế không làm thay đổi thiết kế cơ sở về kiến trúc, quy hoạch, quy mô, mục tiêu đầu tư ban đầu hoặc vượt tổng mức đầu tư đã được phê duyệt thì không phải thẩm định lại thiết kế cơ sở. Nếu việc điều chỉnh thiết kế không làm thay đổi những nội dung ghi trong giấy phép xây dựng đã được cấp thì không phải điều chỉnh giấy phép xây dựng.

5. Miễn giấy phép xây dựng.

Theo quy định, đối với công trình chỉ yêu cầu lập Báo cáo kinh tế kỹ thuật thì chủ đầu tư tổ chức thẩm định thiết kế bản vẽ thi công, người quyết định đầu tư thẩm định phê duyệt Báo cáo kinh tế kỹ thuật. Như vậy, những nội dung về quy hoạch, kiến trúc, đấu nối hạ tầng kỹ thuật chưa được cơ quan quản lý nhà nước thẩm định, như thẩm định thiết kế cơ sở đối với công trình phải lập dự án. Vì vậy, để quản lý việc xây dựng công trình theo quy hoạch, kiến trúc và đấu nối với công trình hạ tầng kỹ thuật đã được phê duyệt thì trước khi khởi công xây dựng công trình chủ đầu tư phải xin giấy phép xây dựng theo quy định của pháp luật hiện hành và phân cấp của địa phương.

6. Thủ tục đầu tư xây dựng đối với các dự án đầu tư trên 7 tỷ đồng.

Tại khoản 5 Điều 35 Luật Xây dựng, khi đầu tư xây dựng nhà ở riêng lẻ thì chủ đầu tư không phải lập dự án đầu tư xây dựng công trình và Báo cáo kinh tế kỹ thuật mà chỉ cần lập hồ sơ xin giấy phép xây dựng theo quy định. Đối với công trình xây dựng (trừ nhà ở riêng lẻ) nếu có tổng mức đầu tư trên 7 tỷ đồng (tổng mức đầu tư được xác định theo quy định của Nghị định số 99/2007/NĐ-CP) thì yêu cầu phải lập dự án để trình cơ quan nhà nước theo phân cấp, thẩm định sự phù hợp của thiết kế cơ sở với quy hoạch, kiến trúc, đấu nối hạ tầng; việc áp dụng quy chuẩn, tiêu chuẩn, … Nếu công trình có tổng mức đầu tư dưới 7 tỷ đồng khi đó yêu cầu lập Báo cáo kinh tế kỹ thuật, chủ đầu tư không phải trình thẩm định thiết kế cơ sở nhưng phải xin giấy phép xây dựng theo quy định.

Do đó, dù có thay đổi quy định cụ thể đối với công trình có tổng mức đầu tư trên 7 tỷ đồng hay dưới 7 tỷ đồng thì Dự án vẫn phải thông qua cơ quan quản lý nhà nước thẩm định thiết kế cơ sở hoặc cấp giấy phép xây dựng.

7. Quản lý các công trình xây dựng theo yêu cầu quản lý hoạt động bay và bảo vệ vùng trời của Bộ Quốc phòng.

Bộ Xây dựng cho rằng việc quản lý hoạt động bay và bảo vệ vùng trời của Bộ Quốc phòng là cần thiết, tuy nhiên, để giảm bớt thủ tục hành chính và thuận lợi cho nhà đầu tư thì những vấn đề này cần phải được cải tiến theo hướng: Cơ quan quốc phòng có ý kiến ngay từ giai đoạn thẩm định, phê duyệt quy hoạch xây dựng để tránh phải làm thủ tục thoả thuận cho từng công trình như hiện nay. Vấn đề này đã được Bộ Xây dựng báo cáo Thủ tướng Chính phủ tại các văn bản số 1680/BXD-PC ngày 3/8/2007, số 1797/BXD-PC ngày 01/9/2008.

Bộ Quốc phòng cũng nhất trí với ý kiến đề xuất nêu trên của Bộ Xây dựng và hiện nay đang hoàn chỉnh dự thảo Nghị định về quản lý độ cao chướng ngại vật hàng không và các trận địa quản lý, bảo vệ vùng trời theo hướng nêu trên để trình Chính phủ ban hành.

Mục 4. Công tác đấu thầu:

Bộ Kế hoạch và đầu tư là cơ quan chủ trì biên soạn Nghị định 58/2008/NĐ-CP ngày 5/5/2008 của Chính phủ triển khai Luật đấu thầu. Một số vướng mắc liên quan đến công tác đấu thầu như đề xuất của quý Sở, Bộ Xây dựng sẽ nghiên cứu, trao đổi với Bộ Kế hoạch và đầu tư, báo cáo Thủ tướng chính phủ.

Mục 5. Công tác cấp giấy phép xây dựng cho nhà thầu nước ngoài hoạt động tại Thành phố Hồ Chi Minh:

1.Giấy phép thầu cho nhà thầu nước ngoài.

Khi giao thầu tư vấn lập dự án đầu tư xây dựng và thiết kế cơ sở thì chủ đầu tư phải đưa ra nhiệm vụ và các yêu cầu trong đó có xác định sơ bộ tổng mức đầu tư. Tổng mức đầu tư được xác định bằng 4 phương pháp như quy định tại Điều 5 Nghị định số 99/2007/NĐ-CP. Trên cơ sở tổng mức đầu tư được xác định sơ bộ, đối chiếu với bảng phân nhóm dự án tại Nghị định số 112/2006/NĐ-CP ngày 29/9/2006 có thể biết được dự án thuộc nhóm nào để xin giấy phép thầu theo phân cấp tại Quyết định số 87/2004/QĐ-TTg ngày 19/5/2004 của Thủ tướng Chính phủ.

2. Xử phạt vi phạm xin giấy phép thầu.

Nếu nhà thầu tư vấn giám sát thi công xây dựng nước ngoài vi phạm thì trước hết bị xử phạt hành chính theo quy định tại Điều 19 Nghị định số 126/2004/NĐ-CP ngày 26/5/2004 về xử phạt hành chính trong hoạt động xây dựng và buộc phải xin cấp giấy phép thầu theo quy định tại Quyết định số 87/2004/QĐ-TTg ngày 19/5/2004 của Thủ tướng Chính phủ.

Mục 6. Công tác quản lý nhà thuộc Sở hữu nhà nước:

1. Đối với nhà có nguồn gốc là nhà ở.

Về nguyên tắc, những nhà ở thuộc sở hữu nhà nước mà được bố trí sử dụng sau ngày Quyết định số 118/TTg ngày 27/11/1992 của Thủ tướng Chính phủ có hiệu lực thì không thuộc diện bán theo quy định tại Nghị định số 61/CP ngày 05/7/1994 của Chính phủ, trừ các trường hợp sau:

- Nhà ở được đầu tư xây dựng từ ngân sách nhà nước trước ngày Quyết định số 118/TTg có hiệu lực thi hành, nhưng sau ngày Quyết định số 118/TTg có hiệu lực mới hoàn thành, đưa vào sử dụng và bố trí cho cán bộ công nhân viên thuê theo Quyết đinh số 118/TTg;

- Trường hợp cán bộ, công nhân viên đang ở thuê nhà ở thuộc sở hữu nhà nước theo Quyết định số 118/TTg nhưng do nhiệm vụ điều chuyển công tác nên phải trả nhà ở đang thuê và được cơ quan nhà nước bố trí nhà ở khác.

- Trường hợp nhà ở quy định tại Điều 6 của Nghị định số 61/CP, theo đó nhà ở các hộ đang thuê thuộc diện không được bán nhưng các hộ này có nhu cầu mua thì được xét cho mua nhà ở khác thuộc sở hữu nhà nước theo quy định của Nghị định số 61/CP, nhưng phải trả lại cho nhà nước diện tích đang thuê;

Pháp luật hiện hành chưa có quy định bán đối với nhà ở thuộc sở hữu nhà nước mà bố trí sau ngày Quyết định số 118/TTg có hiệu lực thi hành. Việc ban hành quy định này thuộc thẩm quyền của Chính phủ. Để giải quyết kiến nghị của Sở Xây dựng thành phố Hồ Chí Minh, đề nghị Sở Xây dựng báo cáo với UBND thành phố thống kê, tổng hợp số liệu về những nhà ở loại này, báo cáo Bộ Xây dựng để trình Chính phủ xem xét, quyết định.

2. Đối với những nhà không có nguồn gốc là nhà ở

Đối với những nhà không có nguồn gốc là nhà ở mà thuộc diện như quy định tại điểm a Mục 1 của Nghị quyết số 48/2007/NQ-CP ngày 30/8/2007 của Chính phủ thì Sở Xây dựng báo cáo UBND thành phố thực hiện bán (nếu nhà đó thuộc diện được bán) cho người ở thuê theo quy định tại Nghị định số 61/CP và Nghị quyết số 23/2006/NQ-CP ngày 07/9/2006 của Chính phủ. Trường hợp những nhà đó là nhà riêng lẻ có khả năng sinh lợi cao ở vị trí mặt đường, mặt phố thì thực hiện bán theo quy định tại điểm a Mục 2 của Nghị quyết số 48/2007/NQ-CP.

Mục 7. Công tác cấp chứng chỉ hành nghề:

1.Cấp chứng chỉ hành nghề

Những ngành nghề liên quan đến hoạt động xây dựng rất rộng, các văn bản quy phạm pháp luật chưa thể quy định hết các ngành nghề này. Do vậy, khi xét cấp chứng chỉ hành nghề, Hội đồng tư vấn có thể xem xét từng trường hợp cụ thể để cấp chứng chỉ hành nghề cho cá nhân thực hiện các công việc liên quan đến dự án đầu tư xây dựng theo đúng ngành nghề được đào tạo và đáp ứng đủ các điều kiện theo quy định.

2. Năng lực công chức thực hiện công tác quản lý xây dựng

Theo quy định của pháp luật, công chức không được đứng tên thành lập doanh nghiệp hoặc tham gia chủ trì các công việc liên quan đến lĩnh vực quản lý của mình. Để thực hiện các công việc quản lý nhà nước, công chức phải có các điều kiện theo quy định của Pháp lệnh công chức, trong đó có tiêu chuẩn về chuyên môn, nghiệp vụ. Mặt khác, những nội dung thẩm định của cơ quan nhà nước chỉ là về nguyên tắc và dựa trên cơ sở khung đã được quy định, không đi sâu vào tính toán cụ thể. Do vậy, khi đáp ứng các điều kiện của Pháp lệnh công chức thì công chức đó phải đảm đương được công việc do mình đảm nhận.

3. Chất lượng cơ sở đào tạo

Các cơ sở đào tạo về tư vấn giám sát thi công xây dựng, kỹ sư định giá, môi giới bất động sản, … đều phải có chương trình đào tạo theo chương trình khung do Bộ Xây dựng ban hành và phải đáp ứng các điều kiện về cơ sở giảng dạy, đội ngũ giảng viên có trình độ, kinh nghiệm đăng ký và được Bộ Xây dựng công nhận mới có tư cách để đào tạo. Các địa phương có quyền giám sát, kiểm tra các cơ sở đào tạo này, nếu không đáp ứng điều kiện theo quy định thì phản ánh về Bộ Xây dựng để kiểm tra xử lý.

4. Chuyên gia tư vấn đấu thầu

Theo quy định tại khoản 2 Điều 9 Luật Đấu thầu thì chứng chỉ tham gia khoá học về đấu thầu chỉ là một điều kiện để được tham gia tổ chuyên gia đấu thầu, ngoài ra còn có các điều kiện khác như có trình độ chuyên môn liên quan đến gói thầu, am hiểu các nội dung cụ thể tương ứng của gói thầu, có thời gian tối thiểu 3 năm công tác trong lĩnh vực liên quan đến nội dung kinh tế, kỹ thuật của gói thầu, …

Như vậy, việc quy định những người tham gia khoá học 3 ngày về đấu thầu chỉ là một điều kiện để các cá nhân này bổ túc thêm về pháp luật đấu thầu và kỹ năng về đánh giá thầu, không thể thay thế được các điều kiện nêu trên. Trong chương trình bồi dưỡng cho kỹ sư định giá có nội dung về đấu thầu và theo quy định những kỹ sư có đủ điều kiện và đã qua lớp bồi dưỡng nghiệp vụ về kỹ sư định giá thì được làm tư vấn đấu thầu.

5. Về chương trình khung đào tạo, bồi dưỡng tư vấn quản lý dự án.

Về nội dung liên quan đến công tác tư vấn quản lý dự án đã được nêu trong các văn bản liên quan như Luật Xây dựng, các văn bản hướng dẫn thi hành Luật. Bộ Xây dựng sẽ chỉ đạo việc nghiên cứu tổng hợp thành chương trình khung đào tạo, bồi dưỡng thống nhất về tư vấn quản lý dự án để nâng cao chất lượng đào tạo của công tác này.

6. Quy định về năng lực các tổ chức tư vấn

Điều kiện năng lực của tổ chức tư vấn quy định trong Dự thảo Nghị định sửa đổi Nghị định số 16/2005/NĐ-CP về cơ bản không thay đổi nhiều so với Nghị định số 16/2005/NĐ-CP ngày 07/02/2005 của Chính phủ. Các điều kiện này quy định đối với tổ chức tư vấn khi thực hiện công việc tư vấn cụ thể, không phải quy định đối với doanh nghiệp, vì hiện nay một số doanh nghiệp có thể hoạt động đa ngành nghề. Do vậy, chỉ có thể quy định điều kiện khi thực hiện, nếu tổ chức tư vấn không đủ người đáp ứng điều kiện thì có thể ký hợp đồng thuê cá nhân có thời hạn để đáp ứng điều kiện năng lực theo quy định, thực hiện công việc tư vấn đó.

Mục 8. Công tác quản lý chất lượng:

Cấp phép phá dỡ công trình khác cấp phép xây dựng công trình: khi phá dỡ công trình phải đảm bảo yếu tố an toàn lao động, an toàn về môi trường và an toàn cho công trình lân cận. Vì vậy không thể quan niệm cấp phép phá dỡ là thủ tục chồng lên cấp phép xây dựng do đó không được huỷ bỏ việc cấp phép phá dỡ công trình. Việc phá dỡ cần thực hiện theo Điều 86 của Luật xây dựng và các văn bản hướng dẫn luật.

Mục 9. Các vướng mắc, kiến nghị chưa được giải đáp:

1. Công tác thẩm định thiết kế cơ sở và cấp phép xây dựng

Trước tình hình nhiều công trình nhà ở riêng lẻ xây dựng không đảm bảo chất lượng gây sự cố nghiêm trọng do khi xây dựng không khảo sát hoặc khảo sát không đạt yêu cầu dẫn đến khi xây dựng công trình bị lún quá phạm vi cho phép, gây sự cố cho công trình và những công trình lân cận, Bộ Xây dựng đã ban hành Chỉ thị số 13/2006/CT-BXD ngày 23/11/2006 nhằm chấn chỉnh công tác này. Tuy nhiên, không nhất thiết phải xem xét hồ sơ khảo sát tất cả các công trình; tuỳ thuộc vào tình hình cụ thể ví dụ: xây dựng trên nền đất yếu, xây dựng chen vào khu vực đã có nhà, công trình thì mới yêu cầu phải có hồ sơ khảo sát để xem xét thiết kế có đảm bảo an toàn.

2. Biên bản xác nhận về hiện trạng công trình lân cận

Xuất phát từ việc một số công trình cao tầng xây dựng gây sự cố cho các công trình xung quanh; nhưng không xác định được mức độ gây ảnh hưởng, những sự cố đó có trước hay sau xây dựng công trình dẫn đến việc quy trách nhiệm và mức bồi thường khó khăn, Bộ Xây dựng ban hành Chỉ thị số 07/2007/CT-BXD ngày 5/11/2007 nhằm chấn chỉnh công tác xây dựng nhà cao tầng đảm bảo an toàn, trong đó có quy định khi cấp phép phải thực hiện khảo sát hiện trường và có biên bản xác nhận về hiện trạng của các công trình lân cận. Nội dung chi tiết phải căn cứ vào tình trạng cụ thể của các công trình lân cận, các hộ có công trình lân cận ký vào biên bản xác nhận. Nếu công trình lân cận không đảm bảo an toàn thì yêu cầu chủ đầu tư công trình phải có biện pháp thi công để đảm bảo an toàn tối ưu nhất, trường hợp không thể tồn tại được thì chủ đầu tư phải thoả thuận với chủ hộ có công trình lân cận đi đến thống nhất phương án xử lý trước khi xem xét cấp giấy phép xây dựng.

Khi xảy ra sự cố thì chủ đầu tư và các hộ có công trình lân cận căn cứ vào biên bản xác nhận về hiện trạng để cùng nhau xem xét xử lý, nếu không thống nhất được thì có thể khiếu kiện đến cơ quan có thẩm quyền.

3. Mua các loại bảo hiểm khi đầu tư xây dựng công trình.

Bộ Xây dựng đã có Văn bản số 455/BXD-HDXD ngày 3/11/2008 trả lời Văn bản số 7019/SXD-QLCLXD ngày 09/10/2008 của Sở Xây dựng TP Hồ Chí Minh về vấn đề nêu trên.

Theo quy định tại các Điều 51, 58, 90 Luật Xây dựng, các nhà thầu khảo sát xây dựng, nhà thầu thiết kế xây dựng công trình và nhà thầu giám sát thi công xây dựng công trình có nghĩa vụ "mua bảo hiểm trách nhiệm nghề nghiệp". Tại Điều 72 Luật Xây dựng quy định nhà thầu thi công xây dựng công trình có nghĩa vụ "mua các loại bảo hiểm theo quy định của pháp luật về bảo hiểm". Như vậy, theo quy định của Luật Xây dựng, các nhà thầu hoạt động xây dựng có nghĩa vụ mua các loại bảo hiểm theo quy định của pháp luật về bảo hiểm có liên quan. Hiệu lực của các văn bản pháp luật về bảo hiểm thực hiện theo hướng dẫn của Bộ Tài chính.

4. Công tác điều chỉnh dự án đối với dự án được phê duyệt theo Nghị định số 52/1999/NĐ-CP, xử lý chuyển tiếp theo Nghị định số 99/2007/NĐ-CP.

Việc thực hiện chuyển tiếp các qui định quản lý dự án đầu tư xây dựng công trình từ Qui chế quản lý đầu tư xây dựng công trình của Chính phủ (Nghị định số 52/1999/NĐ-CP ngày 8/7/1999; Nghị định số 12/2000/NĐ-CP ngày 5/5/2000; Nghị định số 07/2003/NĐ-CP ngày 30/1/2003) sang Nghị định số 16/2005/NĐ-CP ngày 7/2/2005 của Chính phủ theo hướng dẫn tại Thông tư số 08/2005/TT-BXD ngày 6/5/2005 của Bộ Xây dựng.

Việc thực hiện chuyển tiếp từ các qui định về quản lý chi phí đầu tư xây dựng công trình từ Nghị định số 16/2005/NĐ-CP ngày 07 tháng 02 năm 2005 của Chính phủ về quản lý dự án đầu tư xây dựng công trình, Nghị định số 112/2006/NĐ-CP ngày 29 tháng 9 năm 2006 của Chính phủ về sửa đổi, bổ sung một số điều Nghị định số 16/2005/NĐ-CP ngày 07 tháng 02 năm 2005 của Chính phủ sang Nghị định số 99/2007/NĐ-CP ngày 13 tháng 6 năm 2007 của Chính phủ về quản lý chi phí đầu tư xây dựng công trình thực hiện theo qui định tại Nghị định số 03/2008/NĐ-CP ngày 7/1/2008 của Chính phủ.

5. Cấp giấy phép thầu cho nhà thầu nước ngoài

Bộ Xây dựng đã có văn bản số 1748/BXD-HĐXD ngày 25/8/2008 hướng dẫn về cấp giấy phép thầu cho nhà thầu nước ngoài hoạt động trong lĩnh vực xây dựng tại Việt Nam.

6. Công tác cấp chứng chỉ hành nghề

Xem trả lời câu 1 Mục 7.

7. Hỗ trợ di dời đối với người đang thuê nhà ở thuộc sở hữu nhà nước

Chính sách hỗ trợ di dời đối với người đang thuê nhà ở thuộc sở hữu nhà nước nằm trong chính sách chung về bồi thường, hỗ trợ và tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất (Nghị định số 197/2004/NĐ-CP ngày 03/12/2004 của Chính phủ và Thông tư hướng dẫn số 116/2004/TT-BTC ngày 07/ 12/ 2004 của Bộ Tài chính). Những kiến nghị của quý Sở về vấn đề này đã được Bộ Xây dựng báo cáo Thủ tướng Chính phủ xem xét, quyết định.

8. Công tác cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở.

Một số vướng mắc liên quan đến công tác cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở như đề xuất của quý Sở đã được Bộ Xây dựng nghiên cứu, đề xuất trong dự thảo Nghị định sửa đổi, bổ sung Nghị định số 90/2006/NĐ-CP ngày 06/09/2006. Đối với thủ tục cấp giấy chứng nhận sở hữu nhà chung cư, hiện nay Bộ Xây dựng đang nghiên cứu soạn thảo văn bản hướng dẫn về vấn đề này để ban hành áp dụng trong thời gian tới.

Về các vướng mắc liên quan đến sở hữu nhà ở của người Việt Nam định cư ở nước ngoài sẽ có văn bản hướng dẫn cụ thể sau khi Quốc hội thông qua việc sửa đổi Điều 126 của Luật Nhà ở.

9. Thẩm quyền xử phạt của Chánh Thanh tra xây dựng quận, huyện.

Nghị định số 126/2004/NĐ-CP ngày 26/05/2004 không quy định thẩm quyền xử phạt và mức xử phạt của Trưởng công an huyện và Chánh Thanh tra xây dựng quận, huyện. Tuy nhiên, theo Quyết định số 89/2007/QĐ-TTg ngày 18/06/2007 thì thẩm quyền xử phạt của Chánh Thanh tra xây dựng quận, huyện tương đương với thẩm quyền xử phạt của Trưởng công an huyện tại pháp lệnh xử lý vi phạm hành chính năm 2002 là 10 triệu đồng. Như vậy, tất cả các hành vi vi phạm hành chính quy định tại Nghị định số 126/2004/NĐ-CP ngày 26/05/2004 có mức phạt đến 10 triệu đồng thuộc thẩm quyền xử phạt của Chánh Thanh tra xây dựng quận, huyện.

10. Đào tạo nghiệp vụ thanh tra

Hiện nay, Học viện cán bộ quản lý xây dựng và đô thị đang mở lớp bồi dưỡng nghiệp vụ Thanh tra viên chuyên ngành cho lực lượng thanh tra xây dựng khu vực phía Nam tại Thành phố Hồ Chí Minh đã khai giảng ngày 28/11/2008.

11. Trích tiền xử phạt vi phạm hành chính

Theo quy định của Pháp lệnh xử lý vi phạm hành chính năm 2002, thì tiền thu từ xử phạt vị phạm hành chính được nộp 100% vào kho bạc nhà nước. Vì vậy, Nghị định số 126/2004/NĐ-CP ngày 26/05/2004 không quy định việc trích lại cho các lực lượng Thanh tra. Tuy nhiên, Quyết định số 89/2007/QĐ-TTg ngày 18/06/2007 cho phép Thanh tra xây dựng quận, huyện, xã, phường, thị trấn được giữ lại 100% tiền xử phạt vi phạm hành chính để chi phí cho các hoạt động trực tiếp và gián tiếp. Đối với lực lượng thanh tra xây dựng quận, huyện, xã phường, thị trấn được thành lập thí điểm, vì vậy cũng được áp dụng cơ chế thí điểm. Thanh tra Sở Xây dựng hoạt động theo Luật Thanh tra và Pháp lệnh xử lý vi phạm hành chính, vì vậy không thể quy định được giữ lại phần trăm số tiền từ xử phạt vi phạm hành chính. Tuy nhiên, hiện nay Bộ Xây dựng đã trình Chính phủ dự thảo Nghị định về xử phạt vi phạm hành chính trong hoạt động xây dựng kinh doanh bất động sản; khai thác sản xuất kinh doanh vật liệu xây dựng; quản lý công trình hạ tầng kỹ thuât; quản lý phát triển nhà và công sở để thay thế Nghị định số 126/2004/NĐ-CP, có đề xuất việc Chính phủ giao Bộ Tài chính chủ trì phối hợp với Bộ Xây dựng hướng dẫn phần kinh phí được sử dụng trong công tác xử phạt vi phạm hành chính.

Trong quá trình thực hiện, đề nghị Quý sở phản ánh những vướng mắc (nếu có) về Bộ Xây dựng để hướng dẫn giải quyết./.