Giải đáp 03 vướng mắc về thuế khi áp dụng Luật Đất đai 2024?
Giải đáp 03 vướng mắc về thuế khi áp dụng Luật Đất đai 2024?
Ngày 13/2/2025, Tổng cục Thuế nhận được Công văn 20682/CTBRV-năm 2024 của Cục Thuế tỉnh Bà Rịa - Vũng Tàu về vướng mắc về giá đất khi triển khai thực hiện Luật Đất đai 2024 kể từ ngày 01/8/2024.
Trong đó, các vướng mắc về thuế khi áp dụng Luật Đất đai 2024, Tổng cục Thuế có Công văn 570/TCT-CS năm 2025 giải đáp qua những ý kiến như sau:
(1) Vướng mắc trong giá tính thuế chuyển nhượng bất động sản
Về xác định giá tính thuế chuyển nhượng bất động sản, Tổng cục Thuế đã có Công văn 299/TCT-CS năm 2025 hướng dẫn Cục Thuế các tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương thực hiện (bản photocopy kèm theo). Cụ thể:
- Trường hợp hộ gia đình, cá nhân chuyển nhượng quyền sử dụng đất (không có tài sản gắn liền với đất) thì thu nhập chịu thuế thu nhập cá nhân tính theo giá đất trong bảng giá đất.
- Trường hợp hộ gia đình, cá nhân chuyển nhượng bất động sản (quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất) thì thu nhập chịu thuế thu nhập cá nhân được xác định là giá chuyển nhượng từng lần theo quy định tại các văn bản pháp luật về thuế thu nhập cá nhân hiện hành (Luật Thuế thu nhập cá nhân 2007, Nghị định 12/2015/NĐ-CP, Thông tư 92/2015/TT-BTC).
Ngoài ra, Luật Đất đai 2024 không sửa đổi về lệ phí trước bạ. Chính sách về lệ phí trước bạ hiện hành được thực hiện theo quy định tại Nghị định số 10/2022/NĐ-CP của Chính phủ quy định về lệ phí trước bạ.
(2) Vướng mắc trong xác định tiền sử dụng đất khi thanh toán nợ quá hạn ghi nợ
- Đối với trường hợp hộ gia đình, cá nhân đã được ghi nợ tiền sử dụng đất trên Giấy chứng nhận trước ngày 10 tháng 12 năm 2019 nhưng đến trước ngày 01/8/2024 chưa thanh toán hết nợ tiền sử dụng đất thì người sử dụng đất phải nộp tiền sử dụng đất còn lại theo chính sách và giá đất tại thời điểm trả nợ (áp dụng đối với trường hợp quá thời hạn thanh toán 05 năm).
Cơ quan Thuế có trách nhiệm rà soát các trường hợp đã ghi nợ nhưng đến hạn chưa hoàn thành việc trả nợ để thông báo đến các trường hợp còn nợ tiền sử dụng đất về việc ghi nợ, thanh toán nợ. Cơ quan thu ngân sách nhà nước theo quy định của pháp luật về quản lý thuế có trách nhiệm thu tiền sử dụng đất còn nợ theo số nợ ghi trên Giấy chứng nhận hoặc Thông báo của cơ quan thuế.
- Đối với trường hợp quá hạn thanh toán nợ 05 năm, khi người sử dụng đất đến thanh toán nợ thì tiền sử dụng đất phải nộp để hoàn thành nghĩa vụ tài chính với ngân sách nhà nước (trả nợ) được thực hiện theo chính sách thu và giá đất tại thời điểm trả nợ.
(3) Vướng mắc tính tiền sử dụng đất khi công nhận quyền sử dụng đất
Tại Điều 9, Điều 10, Điều 11, Điều 12 Nghị định 103/2024/NĐ-CP đã quy định các trường hợp cụ thể về tính tiền sử dụng đất khi cấp Giấy chứng nhận.
Các hồ sơ công nhận quyền sử dụng đất đã nộp trước ngày 01/8/2024, từ ngày 01/8/2024 (ngày Luật Đất đai 2024 và Nghị định 103/2024/NĐ-CP có hiệu lực thi hành), cơ quan thuế mới ban hành thông báo thuế thì giá đất và chính sách thu thực hiện theo quy định tại Nghị định 103/2024/NĐ-CP.
>>>Xem thêm: Trường hợp nào chuyển mục đích sử dụng đất không phải nộp tiền sử dụng đất?
Giải đáp 03 vướng mắc về thuế khi áp dụng Luật Đất đai 2024? (Hình ảnh từ Internet)
Các khoản thu nhập nào từ chuyển nhượng bất động sản chịu thuế thu nhập cá nhân?
Căn cứ khoản 5 Điều 2 Thông tư 111/2013/TT-BTC thu nhập chịu thuế thu nhập cá nhân từ chuyển nhượng bất động sản là khoản thu nhập nhận được từ việc chuyển nhượng bất động sản bao gồm:
- Thu nhập từ chuyển nhượng quyền sử dụng đất.
- Thu nhập từ chuyển nhượng quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất.
Tài sản gắn liền với đất bao gồm:
+ Nhà ở, kể cả nhà ở hình thành trong tương lai;
+ Kết cấu hạ tầng và các công trình xây dựng gắn liền với đất, kể cả công trình xây dựng hình thành trong tương lai;
+ Các tài sản khác gắn liền với đất bao gồm các tài sản là sản phẩm nông nghiệp, lâm nghiệp, ngư nghiệp (như cây trồng, vật nuôi).
- Thu nhập từ chuyển nhượng quyền sở hữu nhà ở, kể cả nhà ở hình thành trong tương lai.
Nhà, công trình xây dựng hình thành trong tương lai là nhà, công trình xây dựng đang trong quá trình xây dựng và chưa được nghiệm thu đưa vào sử dụng.
- Thu nhập từ chuyển nhượng quyền thuê đất, quyền thuê mặt nước.
- Thu nhập khi góp vốn bằng bất động sản để thành lập doanh nghiệp hoặc tăng vốn sản xuất kinh doanh của doanh nghiệp theo quy định của pháp luật.
- Thu nhập từ việc ủy quyền quản lý bất động sản mà người được ủy quyền có quyền chuyển nhượng bất động sản hoặc có quyền như người sở hữu bất động sản theo quy định của pháp luật.
- Các khoản thu nhập khác nhận được từ chuyển nhượng bất động sản dưới mọi hình thức.
Công thức tính thuế thu nhập cá nhân từ chuyển nhượng bất động sản như thế nào?
Căn cứ theo Điều 12 Thông tư 111/2013/TT-BTC (được sửa đổi bởi Điều 17 Thông tư 92/2015/TT-BTC) và khoản 1 Điều 21 Thông tư 111/2013/TT-BTC thì thuế thu nhập cá nhân từ chuyển nhượng bất động sản được xác định bằng công thức sau:
(1) Đối với cá nhân cư trú
Thuế thu nhập cá nhân phải nộp | = | Giá chuyển nhượng (từng lần) | x | Thuế suất 2% |
Trong đó:
- Giá chuyển nhượng bất động sản được xác định như sau:
+ Giá chuyển nhượng đối với chuyển nhượng quyền sử dụng đất không có công trình xây dựng trên đất; chuyển nhượng quyền sử dụng đất gắn với công trình xây dựng trên đất (kể cả nhà, công trình xây dựng hình thành trong tương lai) là giá ghi trên hợp đồng chuyển nhượng tại thời điểm chuyển nhượng.
++ Trường hợp chuyển nhượng nhà gắn liền với đất thì phần giá trị nhà, kết cấu hạ tầng và công trình kiến trúc gắn liền với đất được xác định căn cứ theo giá tính lệ phí trước bạ nhà do UBND cấp tỉnh quy định. Trường hợp UBND cấp tỉnh không có quy định giá tính lệ phí trước bạ nhà thì căn cứ vào quy định của Bộ Xây dựng về phân loại nhà, về tiêu chuẩn, định mức xây dựng cơ bản, về giá trị còn lại thực tế của công trình trên đất.
++ Đối với công trình xây dựng hình thành trong tương lai, trường hợp hợp đồng không ghi giá chuyển nhượng hoặc giá chuyển nhượng thấp hơn tỷ lệ góp vốn trên tổng giá trị hợp đồng nhân với giá đất và giá tính lệ phí trước bạ công trình xây dựng do UBND cấp tỉnh quy định thì giá chuyển nhượng được xác định theo giá Ủy ban nhân với tỷ lệ góp vốn trên tổng giá trị hợp đồng. Trường hợp UBND cấp tỉnh chưa có quy định về đơn giá thì áp dụng theo suất vốn đầu tư xây dựng công trình do Bộ Xây dựng công bố, đang áp dụng tại thời điểm chuyển nhượng.
Lưu ý: Trường hợp trên hợp đồng chuyển nhượng không ghi giá đất hoặc giá đất trên hợp đồng chuyển nhượng thấp hơn giá đất do UBND cấp tỉnh quy định tại thời điểm chuyển nhượng thì giá chuyển nhượng đất là giá do UBND cấp tỉnh quy định tại thời điểm chuyển nhượng.
+ Giá chuyển nhượng đối với chuyển nhượng quyền thuê đất, thuê mặt nước là giá ghi trên hợp đồng tại thời điểm chuyển nhượng quyền thuê mặt đất, thuê mặt nước.
Lưu ý: Trường hợp đơn giá cho thuê lại trên hợp đồng thấp hơn giá do UBND tỉnh quy định tại thời điểm cho thuê lại thì giá cho thuê lại được xác định căn cứ theo bảng giá do UBND tỉnh quy định.
- Thuế suất đối với chuyển nhượng bất động sản là 2% trên giá chuyển nhượng hoặc giá cho thuê lại.
- Thời điểm tính thuế từ chuyển nhượng bất động sản được xác định như sau:
+ Trường hợp hợp đồng chuyển nhượng không có thỏa thuận bên mua là người nộp thuế thay cho bên bán thì thời điểm tính thuế là thời điểm hợp đồng chuyển nhượng có hiệu lực;
+ Trường hợp hợp đồng chuyển nhượng có thỏa thuận bên mua là người nộp thuế thay cho bên bán thì thời điểm tính thuế là thời điểm làm thủ tục đăng ký quyền sở hữu, quyền sử dụng bất động sản.
Trường hợp cá nhân nhận chuyển nhượng nhà ở hình thành trong tương lai, quyền sử dụng đất gắn với công trình xây dựng tương lai là thời điểm cá nhân nộp hồ sơ khai thuế với cơ quan thuế.
Lưu ý:
Trường hợp chuyển nhượng bất động sản là đồng sở hữu thì nghĩa vụ thuế được xác định riêng cho từng người nộp thuế theo tỷ lệ sở hữu bất động sản.
Căn cứ xác định tỷ lệ sở hữu là tài liệu hợp pháp như: thỏa thuận góp vốn ban đầu, di chúc hoặc quyết định phân chia của tòa án,... Trường hợp không có tài liệu hợp pháp thì nghĩa vụ thuế của từng người nộp thuế được xác định theo tỷ lệ bình quân.
(2) Đối với cá nhân không cư trú
Căn cứ Điều 21 Thông tư 111/2013/TT-BTC thì thuế thu nhập cá nhân đối với thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản tại Việt Nam của cá nhân không cư trú được xác định theo công thức sau:
Thuế thu nhập cá nhân phải nộp | = | Giá chuyển nhượng bất động sản | x | Thuế suất 2% |
Trong đó:
- Giá chuyển nhượng bất động sản của cá nhân không cư trú: là toàn bộ số tiền mà cá nhân nhận được từ việc chuyển nhượng bất động sản không trừ bất kỳ khoản chi phí nào kể cả giá vốn.
Giá chuyển nhượng bất động sản của cá nhân không cư trú trong từng trường hợp cụ thể được xác định như xác định giá chuyển nhượng bất động sản của cá nhân cư trú theo hướng dẫn tại điểm a.1, b.1, c.1, d.1, khoản 1, Điều 12 Thông tư 111/2013/TT-BTC.
- Thời điểm xác định thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản: là thời điểm cá nhân không cư trú làm thủ tục chuyển nhượng bất động sản theo quy định.
