Đánh thuế bất động sản thứ 2 có nghĩa là gì? Trường hợp nào chuyển nhượng bất động sản phải đóng thuế TNCN?
Đánh thuế bất động sản thứ 2 có nghĩa là gì?
Đánh thuế bất động sản thứ 2 có nghĩa là áp dụng một khoản thuế bổ sung lên những cá nhân hoặc tổ chức sở hữu nhiều hơn một bất động sản (như nhà ở, đất đai) tại Việt Nam. Ý tưởng này nhằm mục đích điều tiết thị trường bất động sản, hạn chế tình trạng đầu cơ (mua đi bán lại để kiếm lời trong thời gian ngắn), và khuyến khích sử dụng hiệu quả tài nguyên đất đai.
Việc đánh thuế bất động sản thứ 2 này thường nhắm đến bất động sản thứ hai trở lên (nghĩa là bất động sản đầu tiên có thể được miễn hoặc chịu thuế thấp hơn, còn từ bất động sản thứ hai sẽ bị đánh thuế cao hơn).
Ví dụ thực tế: Nếu bạn sở hữu một căn nhà để ở (bất động sản thứ nhất), bạn có thể không phải chịu thuế tài sản hoặc chỉ chịu mức thấp. Nhưng nếu bạn mua thêm căn thứ hai (ví dụ để đầu tư hoặc cho thuê), bạn sẽ phải nộp một khoản thuế bổ sung dựa trên giá trị hoặc diện tích của căn nhà đó.
Hiện nay, đề xuất đánh thuế bất động sản thứ hai đã được Bộ Tài chính nhắc đến nhiều lần, nhưng chưa có thông tin nào chính thức hay có văn bản quy định cụ thể về nội dung này.
Tuy nhiên, theo thông tin gần đây, Bộ Tài chính cho biết, pháp luật hiện hành quy định bất động sản bao gồm: đất đai; nhà, công trình xây dựng gắn liền với đất đai; tài sản khác gắn liền với đất đai, nhà, công trình xây dựng; tài sản khác theo quy định của pháp luật. Thực hiện chức năng quản lý nhà nước về sở hữu và sử dụng bất động sản, Nhà nước đã ban hành các khoản thu liên quan đến bất động sản phát sinh trong cả 3 giai đoạn.Cụ thể gồm:
- Xác lập quyền sở hữu, quyền sử dụng bất động sản (tiền sử dụng đất, tiền thuê đất trường hợp nộp một lần cho cả thời gian thuê, lệ phí trước bạ);
- Sử dụng bất động sản (thuế sử dụng đất phi nông nghiệp, thuế sử dụng đất nông nghiệp, tiền thuê đất nộp hàng năm);
- Chuyển nhượng bất động sản (thuế thu nhập doanh nghiệp, thuế thu nhập cá nhân, thuế giá trị gia tăng).
Tuy nhiên, các khoản thu trong quá trình sử dụng bất động sản chưa áp dụng đối với nhà. Bộ Tài chính đang tiếp tục nghiên cứu, tổng hợp kinh nghiệm quốc tế, xác định những vướng mắc, bất cập trong quá trình triển khai thi hành các chính sách thuế liên quan đến bất động sản trong thời gian qua để báo cáo các cấp có thẩm quyền vào thời điểm thích hợp.
Đảm bảo phù hợp với điều kiện kinh tế - xã hội của Việt Nam, phù hợp với thông lệ quốc tế cũng như tính thống nhất của hệ thống chính sách thuế liên quan đến bất động sản và đặt trong tổng thể cải cách hệ thống chính sách thuế giai đoạn 2021 - 2030.
Như vậy, đánh thuế bất động sản thứ 2 là một công cụ, chính sách tài chính mà vẫn đang được nghiên cứu và xây dựng để quản lý thị trường bất động sản tại Việt Nam.
Đánh thuế bất động sản thứ 2 có nghĩa là gì? (Hình ảnh từ Internet)
Trường hợp nào chuyển nhượng bất động sản phải đóng thuế TNCN?
Căn cứ khoản 5 Điều 3 Luật Thuế thu nhập cá nhân 2007 (được sửa đổi bởi Khoản 1 Điều 1 Luật thuế thu nhập cá nhân sửa đổi 2012) quy định về các khoản thu nhập chịu thuế từ việc chuyển nhượng bất động sản như sau:
Thu nhập chịu thuế
...
5. Thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản, bao gồm:
a) Thu nhập từ chuyển nhượng quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất;
b) Thu nhập từ chuyển nhượng quyền sở hữu hoặc sử dụng nhà ở;
c) Thu nhập từ chuyển nhượng quyền thuê đất, quyền thuê mặt nước;
d) Các khoản thu nhập khác nhận được từ chuyển nhượng bất động sản dưới mọi hình thức.
...
Đồng thời, căn cứ khoản 1 và khoản 2 Điều 4 Luật Thuế thu nhập cá nhân 2007 quy định về thu nhập được miễn thuế đối với một số trường hợp chuyển nhượng quyền sử dụng bất động sản như sau:
Thu nhập được miễn thuế
1. Thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản giữa vợ với chồng; cha đẻ, mẹ đẻ với con đẻ; cha nuôi, mẹ nuôi với con nuôi; cha chồng, mẹ chồng với con dâu; cha vợ, mẹ vợ với con rể; ông nội, bà nội với cháu nội; ông ngoại, bà ngoại với cháu ngoại; anh, chị, em ruột với nhau.
2. Thu nhập từ chuyển nhượng nhà ở, quyền sử dụng đất ở và tài sản gắn liền với đất ở của cá nhân trong trường hợp cá nhân chỉ có một nhà ở, đất ở duy nhất.
...
Như vậy, các trường hợp chuyển nhượng bất động sản phải chịu thuế TNCN bao gồm:
- Thu nhập từ chuyển nhượng quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất;
- Thu nhập từ chuyển nhượng quyền sở hữu hoặc sử dụng nhà ở;
- Thu nhập từ chuyển nhượng quyền thuê đất, quyền thuê mặt nước;
- Các khoản thu nhập khác nhận được từ chuyển nhượng bất động sản dưới mọi hình thức.
Tuy nhiên, các khoản thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản nêu trên không được thuộc một các trường hợp sau:
- Thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản giữa vợ với chồng; cha đẻ, mẹ đẻ với con đẻ; cha nuôi, mẹ nuôi với con nuôi; cha chồng, mẹ chồng với con dâu; cha vợ, mẹ vợ với con rể; ông nội, bà nội với cháu nội; ông ngoại, bà ngoại với cháu ngoại; anh, chị, em ruột với nhau.
- Thu nhập từ chuyển nhượng nhà ở, quyền sử dụng đất ở và tài sản gắn liền với đất ở của cá nhân trong trường hợp cá nhân chỉ có một nhà ở, đất ở duy nhất.
Xác định thu nhập chịu thuế TNCN từ chuyển nhượng bất động sản như thế nào?
Căn cứ khoản 1 Điều 14 Luật Thuế thu nhập cá nhân 2007 (được sửa đổi bởi khoản 6 Điều 2 Luật sửa đổi các Luật về thuế 2014 và Điều 247 Luật Đất đai 2024) quy định về thu nhập chịu thuế từ chuyển nhượng bất động sản như sau:
Thu nhập chịu thuế từ chuyển nhượng bất động sản
1. Thu nhập chịu thuế từ chuyển nhượng bất động sản được xác định là giá chuyển nhượng từng lần; trường hợp chuyển nhượng quyền sử dụng đất thì thu nhập chịu thuế tính theo giá đất trong bảng giá đất.
2. Chính phủ quy định nguyên tắc, phương pháp xác định giá chuyển nhượng bất động sản.
3. Thời điểm xác định thu nhập chịu thuế từ chuyển nhượng bất động sản là thời điểm hợp đồng chuyển nhượng có hiệu lực theo quy định của pháp luật.
Như vậy, theo quy định trên thì thu nhập chịu thuế TNCN từ chuyển nhượng bất động sản được xác định là giá chuyển nhượng từng lần; trường hợp chuyển nhượng quyền sử dụng đất thì thu nhập chịu thuế tính theo giá đất trong bảng giá đất.
