07 trường hợp giá đất được khấu trừ khi tính thuế GTGT trong hoạt động kinh doanh bất động sản theo Dự thảo Nghị định hướng dẫn Luật Thuế GTGT?

Nội dung chính

• 07 trường hợp giá đất được khấu trừ khi tính thuế GTGT trong hoạt động kinh doanh bất động sản theo Dự thảo Nghị định hướng dẫn Luật Thuế GTGT?
• Từ ngày 01/7/2025, giá tính thuế GTGT đối với hoạt động kinh doanh bất động sản ra sao?
• Thời điểm lập hóa đơn đối với tổ chức kinh doanh bất động sản là khi nào?

07 trường hợp giá đất được khấu trừ khi tính thuế GTGT trong hoạt động kinh doanh bất động sản theo Dự thảo Nghị định hướng dẫn Luật Thuế GTGT?

Bộ Tài chính đang dự thảo Nghị định quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật Thuế giá trị gia tăng (dự thảo lần 2).

>> Xem chi tiết Dự thảo Nghị định hướng dẫn Luật Thuế GTGT (dự thảo lần 2)... Tải về

Một trong những nội dung đề xuất tại Dự thảo Nghị định quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật Thuế giá trị gia tăng (dự thảo lần 2) là quy định chi tiết về giá tính thuế GTGT trong hoạt động kinh doanh bất động sản.

Cụ thể, tại khoản 8 Điều 4 dự thảo Nghị định quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật Thuế giá trị gia tăng có đề xuất 07 trường hợp giá đất được khấu trừ khi tính thuế GTGT bất động sản, gồm:

(1) Trường hợp được Nhà nước giao đất, cho thuê đất trả tiền một lần cho cả thời gian thuê (thông qua đấu giá hoặc không thông qua đấu giá), chuyển mục đích sử dụng đất, công nhận quyền sử dụng đất, điều chỉnh quyết định giao đất, điều chỉnh quyết định cho thuê đất, điều chỉnh quy hoạch chi tiết, gia hạn sử dụng đất, điều chỉnh thời hạn sử dụng đất, chuyển hình thức từ thuê đất trả tiền hằng năm sang thuê đất trả tiền một lần cho cả thời gian thuê thì giá đất được trừ để tính thuế giá trị gia tăng là tiền sử dụng đất, tiền thuê đất trả tiền một lần cho cả thời gian thuê được tính theo quy định tại Nghị định của Chính phủ về tiền sử dụng đất, tiền thuê đất (chưa trừ tiền bồi thường, hỗ trợ, giải phóng mặt bằng về đất mà người sử dụng đất đã ứng trước (nếu có)).

(2) Trường hợp cơ sở kinh doanh nhận chuyển nhượng bất động sản là quyền sử dụng đất của các tổ chức, cá nhân thì giá đất được trừ để tính thuế giá trị gia tăng khi chuyển nhượng là tiền sử dụng đất, tiền thuê đất đã nộp ngân sách nhà nước của khu đất, thửa đất nhận chuyển nhượng, không bao gồm giá trị cơ sở hạ tầng. Cơ sở kinh doanh được kê khai, khấu trừ thuế giá trị gia tăng đầu vào của cơ sở hạ tầng (nếu có).

(3) Trường hợp cơ sở kinh doanh nhận góp vốn bằng quyền sử dụng đất của tổ chức, cá nhân thì giá đất được trừ để tính thuế giá trị gia tăng là tiền sử dụng đất, tiền thuê đất nộp ngân sách nhà nước.

(4) Trường hợp cơ sở kinh doanh thực hiện hợp đồng BT được thanh toán bằng quỹ đất thì giá đất được trừ để tính thuế giá trị gia tăng là giá trị quỹ đất được thanh toán theo quy định của pháp luật về đầu tư theo phương thức đối tác công tư.

(5) Trường hợp xây dựng, kinh doanh cơ sở hạ tầng, xây dựng nhà để bán, chuyển nhượng hoặc cho thuê, giá tính thuế giá trị gia tăng là số tiền thu được theo tiến độ thực hiện dự án hoặc tiến độ thu tiền ghi trong hợp đồng trừ (-) giá đất được trừ quy định ở các điểm a, b, c, d khoản 8 Điều 4 Dự thảo này tương ứng với tỷ lệ % số tiền thu được trên tổng giá trị hợp đồng.

(6) Trường hợp xây dựng nhà nhiều tầng nhiều hộ ở, nhà chung cư để bán thì giá đất được trừ tính cho 1m2 nhà để bán được xác định bằng giá đất được trừ theo quy định ở các điểm a, b, c, d khoản 8 Điều 4 Dự thảo này chia (:) số m2 sàn xây dựng không bao gồm diện tích dùng chung như hành lang, cầu thang, tầng hầm, công trình xây dựng dưới mặt đất.

(7) Trường hợp cơ sở kinh doanh nhận chuyển nhượng bất động sản, nhận góp vốn bằng quyền sử dụng đất của tổ chức, cá nhân quy định tại điểm b, điểm c khoản 8 Điều 4 Dự thảo này không xác định được tiền sử dụng đất hoặc tiền thuê đất nộp ngân sách nhà nước thì:

- Phương án 1: Cơ quan quản lý thuế có trách nhiệm cung cấp số tiền sử dụng đất hoặc tiền thuê đất đã nộp ngân sách nhà nước trên cơ sở dữ liệu quản lý theo đề nghị của cơ sở kinh doanh.

- Phương án 2: Trường hợp không xác định được giá đất được trừ tại thời điểm nhận chuyển nhượng thì giá tính thuế giá trị gia tăng là giá chuyển nhượng.

07 trường hợp giá đất được khấu trừ khi tính thuế GTGT trong hoạt động kinh doanh bất động sản theo Dự thảo Nghị định hướng dẫn Luật Thuế GTGT? (Hình ảnh từ Internet)

Từ ngày 01/7/2025, giá tính thuế GTGT đối với hoạt động kinh doanh bất động sản ra sao?

Căn cứ tại khoản 1 Điều 7 Luật Thuế giá trị gia tăng 2024 (văn bản có hiệu lực từ 01/07/2025) quy định về giá tính thuế theo một số trường hợp như sau:

Giá tính thuế

1. Giá tính thuế được quy định như sau:

...

g) Đối với hoạt động xây dựng, lắp đặt là giá trị công trình, hạng mục công trình hay phần công việc thực hiện bàn giao chưa có thuế giá trị gia tăng. Trường hợp xây dựng, lắp đặt không bao thầu nguyên vật liệu, máy móc, thiết bị thì giá tính thuế là giá trị xây dựng, lắp đặt không bao gồm giá trị nguyên vật liệu và máy móc, thiết bị;

h) Đối với hoạt động kinh doanh bất động sản là giá bán bất động sản chưa có thuế giá trị gia tăng trừ tiền sử dụng đất hoặc tiền thuê đất nộp ngân sách nhà nước (giá đất được trừ). Chính phủ quy định việc xác định giá đất được trừ quy định tại điểm này phù hợp với quy định của pháp luật về đất đai;

i) Đối với hoạt động đại lý, môi giới mua bán hàng hóa và dịch vụ hưởng hoa hồng là tiền hoa hồng thu được từ các hoạt động này chưa có thuế giá trị gia tăng;

...

Như vậy, kể từ ngày 01/07/2025 thì giá tính thuế GTGT đối với hoạt động kinh doanh bất động sản được xác định là giá bán bất động sản chưa có thuế GTGT trừ tiền sử dụng đất hoặc tiền thuê đất nộp ngân sách Nhà nước (giá đất được trừ)

Thời điểm lập hóa đơn đối với tổ chức kinh doanh bất động sản là khi nào?

Căn cứ điểm d khoản 4 Điều 9 Nghị định 123/2020/NĐ-CP quy định về thời điểm lập hóa đơn như sau:

Thời điểm lập hóa đơn

...

4. Thời điểm lập hóa đơn đối với một số trường hợp cụ thể như sau:

...

c) Đối với hoạt động xây dựng, lắp đặt, thời điểm lập hóa đơn là thời điểm nghiệm thu, bàn giao công trình, hạng mục công trình, khối lượng xây dựng, lắp đặt hoàn thành, không phân biệt đã thu được tiền hay chưa thu được tiền.

d) Đối với tổ chức kinh doanh bất động sản, xây dựng cơ sở hạ tầng, xây dựng nhà để bán, chuyển nhượng:

d.1) Trường hợp chưa chuyển giao quyền sở hữu, quyền sử dụng: Có thực hiện thu tiền theo tiến độ thực hiện dự án hoặc tiến độ thu tiền ghi trong hợp đồng thì thời điểm lập hóa đơn là ngày thu tiền hoặc theo thỏa thuận thanh toán trong hợp đồng.

d.2) Trường hợp đã chuyển giao quyền sở hữu, quyền sử dụng: Thời điểm lập hóa đơn thực hiện theo quy định tại khoản 1 Điều này.

đ) Thời điểm lập hóa đơn đối với các trường hợp tổ chức kinh doanh mua dịch vụ vận tải hàng không xuất qua website và hệ thống thương mại điện tử được lập theo thông lệ quốc tế chậm nhất không quá 05 ngày kế tiếp kể từ ngày chứng từ dich vụ vận tải hàng không xuất ra trên hệ thống website và hệ thống thương mại điện tử.

e) Đối với hoạt động tìm kiếm thăm dò, khai thác và chế biến dầu thô: Thời điểm lập hóa đơn bán dầu thô, condensate, các sản phẩm được chế biến từ dầu thô (bao gồm cả hoạt động bao tiêu sản phẩm theo cam kết của Chính phủ) là thời điểm bên mua và bên bán xác định được giá bán chính thức, không phân biệt đã thu được tiền hay chưa thu được tiền.

Đối với hoạt động bán khí thiên nhiên, khí đồng hành, khí than được chuyển bằng đường ống dẫn khí đến người mua, thời điểm lập hóa đơn là thời điểm bên mua, bên bán xác định khối lượng khí giao hàng tháng nhưng chậm nhất không quá 07 ngày kế tiếp kể từ ngày bên bán gửi thông báo lượng khí giao hàng tháng.

...

Như vậy, thời điểm lập hóa đơn đối với tổ chức kinh doanh bất động sản như sau:

- Trường hợp chưa chuyển giao quyền sở hữu, quyền sử dụng: Có thực hiện thu tiền theo tiến độ thực hiện dự án hoặc tiến độ thu tiền ghi trong hợp đồng thì thời điểm lập hóa đơn là ngày thu tiền hoặc theo thỏa thuận thanh toán trong hợp đồng.

- Trường hợp đã chuyển giao quyền sở hữu, quyền sử dụng: Thời điểm lập hóa đơn là thời điểm chuyển giao quyền sở hữu hoặc quyền sử dụng hàng hóa cho người mua, không phân biệt đã thu được tiền hay chưa thu được tiền.