Bản án 25/2019/DS-ST ngày 10/09/2019 về tranh chấp hợp đồng đặt cọc

TÒA ÁN NHÂN DÂN THỊ XÃ THUẬN AN, TỈNH BÌNH DƯƠNG

BẢN ÁN 25/2019/DS-ST NGÀY 10/09/2019 VỀ TRANH CHẤP HỢP ĐỒNG ĐẶT CỌC

Ngày 10 tháng 9 năm 2019 tại trụ sở Toà án nhân dân thị xã Thuận An, xét xử sơ thẩm vụ án dân sự thụ lý số 224/2018/TLST-DS ngày 20 tháng 12 năm 2018 về “Tranh chấp hợp đồng đặt cọc”, theo quyết định đưa vụ án ra xét xử số 36/2019/QĐXXST-DS ngày 12 tháng 7 năm 2019, giữa:

- Nguyên đơn: Bà Phạm Thị H, sinh năm 1987; trú tại: 147/1/3 T, khu phố 6, phường H, Quận 9, Thành phố H;

Ủy quyền cho ông: Phan Thanh N, sinh năm 1980; trú tại: 198/6, khu phố 5, phường T, Quận 9, Thành phố H.

- Bị đơn: Bà Lê Thị Ph, sinh năm 1963; trú tại: 124/1 khu phố Th, phường A, thị xã Th, tỉnh B.

- Người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan:

1) Ông Châu Minh T, sinh năm 1984; trú tại: 147/1/3 T, khu phố 6, phường H, Quận 9, Thành phố H;

Ủy quyền cho ông: Phan Thanh N, sinh năm 1980; trú tại: 198/6, khu phố 5, phường T, Quận 9, Thành phố H.

2) Bà Nguyễn Thị Thúy L, sinh năm 1981;

3) Bà Nguyễn Thị Thúy H, sinh năm 1984;

4) Ông Nguyễn Văn S, sinh năm 1986;

Cùng trú tại: 124/1 khu phố Th, phường A, thị xã Th, tỉnh B;

5) Ông Nguyễn Minh H, sinh năm 1975; trú tại: 39E/5, phường B, thị xã Th, tỉnh B.

6) Ông Nguyễn Chí Th, sinh năm 1981 và bà Hoàng Ngọc A, sinh năm 1985; cùng địa chỉ: Số 234A, khu phố H, phường H, thị xã Th, tỉnh B.

- Người làm chứng:

1) Ông Phan Văn Ngh, sinh năm 1958; trú tại: 202/2, khu phố Th, phường A, thị xã Th, tỉnh B.

2) Ông Phan Hoàng Anh T, sinh năm 1980; trú tại: 246/2, khu phố Th, phường A, thị xã Th, tỉnh B.

NỘI DUNG VỤ ÁN

Theo đơn khởi kiện nộp tại Tòa án ngày 29/8/2018, quá trình tố tụng và tại phiên tòa người đại diện của nguyên đơn ông Phan Thanh N trình bày:

Ngày 06/11/2016 bà Phạm Thị H và bà Lê Thị Ph có ký hợp đồng đặt cọc sang nhượng nhà đất diện tích 184,7m2 thuộc thửa số 5689, tờ bản đồ số 60 (B3) tọa lạc tại khu phố Thạnh Bình, phường An Thạnh, thị xã Thuận An, tỉnh Bình Dương với giá 646.450.000đ và bà H đặt cọc cho bà Ph 30.000.000đ. Đến ngày 07/11/2016, ông Châu Minh T là chồng bà H có đặt cọc tiếp cho bà Ph số tiền 100.000.000đ. Như vậy, tổng số tiền vợ chồng bà H đã đặt cọc cho bà Ph là 130.000.000đ. Bà H và bà Ph thỏa thuận số tiền còn lại khi ra công chứng sẽ giao hết và bà H giữ lại 10.000.000đ để khi nào nhận giấy hẹn lấy sổ thì giao đủ. Tuy nhiên, sau đó bà Ph không làm thủ tục công chứng chuyển nhượng đất cho bà H. Giữa năm 2017, bà H liên hệ với bà Ph yêu cầu thực hiện việc chuyển nhượng nhưng bà Ph trả lời không bán cho bà H nữa. Nay bà H khởi kiện yêu cầu bà Ph phải trả tiền đặt cọc 130.000.000đ và 130.000.000đ tiền phạt cọc cho vợ chồng bà H.

Các tài liệu, chứng cứ nguyên đơn cung cấp để chứng minh yêu cầu khởi kiện: Hợp đồng nhận tiền đặt cọc sang nhượng đất ký ngày 06/11/2016, bản phô tô giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đứng tên bà Lê Thị Ph.

Bị đơn bà Lê Thị Ph trình bày:

Ngày 06/11/2016 bà Phạm Thị H và bà Lê Thị Ph có thỏa thuận giao dịch hợp đồng đặt cọc sang nhượng nhà đất diện tích 184,7m2 thuộc thửa số 5689, tờ bản đồ số 60 (B3) tọa lạc tại khu phố Thạnh Bình, phường An Thạnh, thị xã Thuận An, tỉnh Bình Dương với giá 646.450.000đ. Nguồn gốc đất này là do bà Ph và các con được thừa kế bên chồng bà Ph. Do khó khăn bà Ph muốn bán thửa đất này, nên ngày 06/11/2016 bà Ph và bà H lập hợp đồng đặt cọc, bà Ph nhận tiền đặt cọc 30.000.000đ của bà H. Ngày 07/11/2016 bà Ph nhận tiếp 100.000.000đ từ ông T (chồng bà H). Việc ký hợp đồng đặt cọc và nhận tiền chỉ có mình bà Ph thực hiện. Hai bên thỏa thuận bà Ph đi làm giấy tờ xong ra công chứng, nhưng khi bà H xem bản trích lục bản đồ địa chính thì trả lời không mua nữa. Sau đó đến năm 2018 bà Ph đã làm thủ tục bán thửa đất trên cho người khác, hiện nay thửa đất đó không còn thuộc quyền sở hữu của bà Ph. Việc không tiếp tục thực hiện chuyển nhượng là do lỗi của vợ chồng bà H nên bà Ph không đồng ý với yêu cầu của bà H. Bà Ph không có yêu cầu phản tố và có đơn yêu cầu giải quyết vắng mặt.

Các tài liệu, chứng cứ bị đơn cung cấp để chứng minh yêu cầu khởi kiện: Quyết định công nhận sự thỏa thuận của các đương sự; hợp đồng trích đo, đo vẽ chi tiết thửa đất; mảnh trích lục bản đồ địa chính.

Đại diện người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan ông Châu Minh Tư trình bày:

Thống nhất với lời trình bày và yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn.

Những người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan bà Nguyễn Thị Thúy L, bà Nguyễn Thị Thúy H, ông Nguyễn Văn S đã được triệu tập hợp lệ để tham gia phiên họp kiểm tra việc giao nộp, tiếp cận, công khai chứng cứ và hòa giải nhưng không đến. Tòa án đã triệu tập bà L, bà H và ông S tham gia phiên tòa lần thứ hai nhưng vẫn vắng mặt không có lý do và cũng không có văn bản trình bày ý kiến về yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn.

Người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan ông Nguyễn Chí Th và bà Hoàng Ngọc A trình bày: Ngày 10/6/2017 ông Th và bà A có ký hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất diện tích 184,7m2; thửa đất số 5689, tờ bản đồ số 60 (B3), tọa lạc tại khu phố Thạnh Bình, phường An Thạnh, thị xã Thuận An, tỉnh Bình Dương với bà Lê Thị Ph cùng các con là H, S, L. Đối với tranh chấp hợp đồng đặt cọc giữa bà H với bà Ph, ông Th và bà A không biết và cũng không có liên quan gì. Ông Th và bà A không có yêu cầu gì khác và có đơn xin giải quyết vắng mặt.

Người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan ông Phạm Minh H trình bày: Ngày 14/3/2018 ông H có ký hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất diện tích 184,7m2; thửa đất số 5689, tờ bản đồ số 60 (B3), tọa lạc tại khu phố Thạnh Bình, phường An Thạnh, thị xã Thuận An, tỉnh Bình Dương với ông Nguyễn Chí Th và bà A. Đối với tranh chấp hợp đồng đặt cọc giữa bà Hvới bà Ph ông H không biết và cũng không có liên quan gì. Ông H không có yêu cầu gì khác và có đơn xin giải quyết vắng mặt.

Người làm chứng ông Phan Văn Ngh trình bày: Ông Ngh không biết việc bà H và bà Ph thỏa thuận gì với nhau, ông Ngh chỉ đi trích lục bản vẽ cho bà Ph. Khi có bản vẽ ông Ngh giao lại cho bà Ph. Ông Ngh có đơn yêu cầu giải quyết vắng mặt.

Người làm chứng ông Phan Hoàng Anh T trình bày: Ông T có giới thiệu cho bà H mua đất của bà Ph và chứng kiến và H đặt cọc cho bà Ph 2 lần với tổng số tiền 130.000.000đ. Ngoài ra, giữa bà H và bà Ph thỏa thuận gì với nhau ông T không biết.

Tại phiên tòa, đại diện nguyên đơn yêu cầu bị đơn bà Ph cùng bà H, bà L và ông S liên đới trả lại cho vợ chồng nguyên đơn số tiền đặt cọc và tiền phạt cọc.

Ý kiến của Kiểm sát viên tại phiên tòa:

Về tố tụng: Trong quá trình giải quyết vụ án của Thẩm phán, Hội đồng xét xử, Thư ký tòa án, kể từ khi thụ lý vụ án cho đến trước thời điểm Hội đồng xét xử nghị án đã thực hiện đúng quy định của Bộ luật Tố tụng dân sự. Nguyên đơn chấp hành đúng pháp luật tố tụng. Bị đơn và người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan có đơn yêu cầu giải quyết vắng mặt nên xét xử vắng mặt là phù hợp với quy định tại Điều 227 Bộ luật Tố tụng dân sự. Đối với những người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan được triệu tập hợp lệ nhưng vẫn vắng mặt không lý do, coi như từ bỏ quyền chứng minh để bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của mình.

Về nội dung: Sau khi nghiên cứu tài liệu có tại hồ sơ vụ án, thấy theo giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số BP 319274, số vào sổ cấp GCN số: CH03094/AT ngày 12/92013 do UBND thị xã Thuận An cấp cho bà Lê Thị Ph có ghi bà Ph đại diện cho nhóm người cùng sử dụng đất theo Quyết định số 29/2013/QĐST-DS ngày 03/4/2013 của Tòa án nhân dân thị xã Thuận An, mà theo Quyết định của Tòa thì bà Ph, bà H, bà L và ông S cùng sở hữu thửa đất trên, nên việc bà Ph ký hợp đồng đặt cọc với bà H để chuyển nhượng thửa đất trên bị vô hiệu, các bên hoàn trả lại cho nhau những gì đã nhận.

NHẬN ĐỊNH CỦA TÒA ÁN

Sau khi nghiên cứu các tài liệu có trong hồ sơ vụ án đã được xem xét tại phiên tòa, kết quả tranh luận tại phiên toà, Hội đồng xét xử nhận định:

[1] Về tố tụng:

Bà H khởi kiện tranh chấp tiền đặt cọc với bà Lê Thị Ph. Quan hệ pháp luật trong vụ án được xác định là “Tranh chấp hợp đồng đặt cọc” theo quy định tại Khoản 3 Điều 26 của Bộ luật Tố tụng dân sự. Bà Ph cư trú tại phường An Thạnh, thị xã Thuận An, tỉnh Bình Dương nên Tòa án nhân dân thị xã Thuận An thụ lý giải quyết là đúng thẩm quyền theo quy định tại các Điều 35, Điều 36 và Điều 39 của Bộ luật Tố tụng dân sự.

Bị đơn bà Ph, người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan ông Th, bà A và ông H có đơn yêu cầu giải quyết vắng mặt. Những người có quyền lợi nghĩa vụ liên quan bà Nguyễn Thị Thúy L, bà Nguyễn Thị Thúy H, ông Nguyễn Văn S theo biên bản xác minh ngày 14/5/2019 hiện đang sinh sống tại địa chỉ 124/1, khu phố Thạnh Bình, phường An Thạnh, thị xã Thuận An, tỉnh Bình Dương, Tòa án đã triệu tập hợp lệ theo đúng quy định tại các Điều 177, 179 Bộ luật Tố tụng dân sự năm 2015 nhưng không tới tham dự phiên tòa. Do vậy, Toà án tiến hành xét xử vắng mặt bà Ph, ông Th, bà A, ông H, bà L, bà H và ông S theo quy định tại Điều 227 Bộ luật Tố tụng dân sự.

[2] Về nội dung:

Nguyên đơn bà H khởi kiện yêu cầu bị đơn bà Ph trả lại tiền đặt cọc là 130.000.000đ và tiền phạt cọc 130.000.000đ theo hợp đồng đặt cọc ký kết ngày 06/11/2016.

Căn cứ vào nội dung bản hợp đồng đặt cọc ký ngày 06/11/2016, ngày 07/11/2016 và lời trình bày của bà H cùng bà Ph thể hiện giữa bà Ph và bà H có ký hợp đồng đặt cọc về việc chuyển nhượng diện tích đất 184,7m2, thuộc thửa số 5689, tờ bản đồ số 60 (B3) tọa lạc tại khu phố Thạnh Bình, phường An Thạnh, thị xã Thuận An, tỉnh Bình Dương với giá chuyển nhượng là 646.450.000đ. Bà Ph xác định đã nhận tiền đặt cọc từ vợ chồng bà H ông T là 130.000.000đ. Do đó, có đủ cơ sở khẳng định hợp đồng đặt cọc nêu trên được lập dựa trên ý chí tự nguyện của các bên tham gia hợp đồng.

Xét thấy, giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số BP 319274, số vào sổ cấp GCN số: CH03094/AT ngày 12/92013 do UBND thị xã Thuận An cấp cho bà Lê Thị Ph có ghi bà Ph đại diện cho nhóm người cùng sử dụng đất theo Quyết định số 29/2013/QĐST-DS ngày 03/4/2013 của Tòa án nhân dân thị xã Thuận An là ông Nguyễn Văn S, Nguyễn Thị Thúy L, Nguyễn Thị Thúy H. Tại thời điểm các bên ký hợp đồng đặt cọc thửa đất số 5689, tờ bản đồ số 60 (B3) tọa lạc tại khu phố Thạnh Bình, phường An Thạnh, thị xã Thuận An, tỉnh Bình Dương thuộc sở hữu chung của bà Ph, bà H, bà L và ông S. Bà Ph tự định đoạt ký nhận tiền đặt cọc mà không có ý kiến của ông S, bà L và bà H, nên giao dịch dân sự đặt cọc giữa bà Ph và bà H là vô hiệu do vi phạm điều cấm của pháp luật theo quy định tại Điều 128 Bộ luật dân sự năm 2005.

Thời điểm hai bên xác lập giao dịch dân sự thì Bộ luật dân sự năm 2005 đang có hiệu lực pháp luật, vì vậy cần áp dụng quy định của Bộ luật dân sự năm 2005 để xử lý đối với hợp đồng vô hiệu.

Mặt khác, theo trình bày của bà Ph và bà H thì thửa đất trên bà Ph đã chuyển nhượng cho người khác. Tòa án tiến hành xác minh thì ngày 10/6/2017 bà Ph cùng ông S, bà L, bà H đã ký hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất trên cho vợ chồng ông Th và bà A. Sau đó đến ngày 14/3/2018 vợ chồng ông Th đã ký hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất trên cho ông Phạm Minh H và hiện tại ông H là người đứng tên sở hữu.

Về việc xác định lỗi của các bên làm cho giao dịch dân sự vô hiệu: Tại biên bản lấy lời khai và tại phiên tòa, người đại diện theo ủy quyền của nguyên đơn xác định khi thỏa thuận đặt cọc bà Ph có đưa bản chính giấy chứng nhận quyền sử dụng đất để bà H đối chiếu với bản phô tô. Như vậy, bà H biết và buộc phải biết bà Ph chỉ là người đại diện cho nhóm người cùng sử dụng đất và nhóm người đó là ông Nguyễn Văn S, bà Nguyễn Thị Thúy L và bà Nguyễn Thị Thúy H. Xét thấy, trong giao dịch này các bên đều có lỗi làm cho giao dịch vô hiệu nên thiệt hại xảy ra các bên phải tự gánh chịu. Do đó, yêu cầu phạt cọc của bà H là không có cơ sở chấp nhận.

Hợp đồng vô hiệu không phát sinh quyền và nghĩa vụ của các bên tham gia kể từ thời điểm các bên giao kết, các bên phải hoàn trả cho nhau những gì đã nhận theo quy định tại Điều 137 Bộ luật dân sự năm 2005. Bà H chưa nhận quyền sử dụng đất, bà Ph đã nhận của vợ chồng bà H 130.000.000đ. Theo quy định của pháp luật thì bà Ph phải trả ngay số tiền đã nhận cho bà H và ông T, nhưng đến nay chưa trả là vi phạm nghĩa vụ trả tiền. Khoản 2 Điều 305 của Bộ luật dân sự 2005 quy định: “… bên có nghĩa vụ trả tiền mà chậm trả tiền thì bên đó phải trả lãi đối với số tiền chậm trả tương ứng với thời gian chậm trả…”.

Áp dụng quy định trên thì bà Phụng phải có trách nhiệm trả lại cho bà H số tiền đã nhận là 130.000.000đ và lãi suất từ thời điểm ngày 07/11/2016 đến khi xét xử ngày 10/9/2019 là 02 năm 10 tháng 03 ngày. Theo quyết định số 2868/2010/QĐNHNN ngày 29/11/2010 của Ngân hàng Nhà nước thì lãi suất cơ bản được quy định là 9%/năm (tức 0,75%/tháng), do đó bà Phụng phải trả tiền lãi cho bà H như sau: 130.000.000đ x 0,75%/tháng x 2 năm 10 tháng 03 ngày = 33.247.500đ.

Như vậy, bà Ph phải trả tiền gốc và tiền lãi cho bà H và ông T là 130.000.000đ + 33.247.500đ = 163.247.500đ.

Tại phiên tòa, đại diện nguyên đơn yêu cầu bị đơn bà Ph và các con là bà H, bà L, ông S phải liên đới hoàn trả số tiền đặt cọc. Tuy nhiên, đại diện nguyên đơn không cung cấp được chứng cứ để xác định bà H, bà L và ông S cùng sử dụng số tiền đặt cọc với bà Ph. Do đó, yêu cầu của đại diện nguyên đơn không có cơ sở chấp nhận.

Từ những phân tích trên, Tòa án chấp nhận một phần yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn đối với bị đơn về việc tranh chấp hợp đồng đặt cọc.

[3] Ý kiến của Kiểm sát viên tham gia phiên tòa về nội dung vụ án là có cơ sở và phù hợp với quy định của pháp luật.

[4] Án phí dân sự sơ thẩm: Nguyên đơn bà H phải chịu án phí dân sự sơ thẩm có giá ngạch đối với số tiền 96.752.500đ không được chấp nhận. Bị đơn bà Ph phải chịu án phí dân sự sơ thẩm không giá ngạch đối với hợp đồng vô hiệu và có giá ngạch trên số tiền 33.247.500đ phải trả cho nguyên đơn.

Vì các lẽ trên, 

QUYẾT ĐỊNH

Căn cứ Khoản 3 Điều 26; Điều 35; Điều 36; Điều 39; Điều 147; Điều 227; Điều 271; Điều 273 Bộ luật Tố tụng dân sự;

Căn cứ các Điều 128, Điều 137 và Điều 358 Bộ luật Dân sự năm 2005;

Căn cứ Nghị quyết số 326/2016/UBTVQH14 của Ủy ban Thường vụ Quốc hội quy định về mức thu, miễn, giảm, thu, nộp, quản lý và sử dụng án phí và lệ phí Toà án.

1. Chấp nhận một phần yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn bà Phạm Thị H đối với bị đơn bà Lê Thị Ph.

- Tuyên bố hợp đồng đặt cọc ngày 06/11/2016 giữa bà Lê Thị Ph với bà Phạm Thị H về việc thỏa thuận ký chuyển nhượng diện tích đất 184,7m2, thuộc thửa số 5689, tờ bản đồ số 60 (B3) tọa lạc tại khu phố Thạnh Bình, phường An Thạnh, thị xã Thuận An, tỉnh Bình Dương là vô hiệu.

- Buộc bà Lê Thị Ph có nghĩa vụ trả lại cho bà Phạm Thị H và ông Châu Minh T số tiền là 163.247.500đ (một trăm sáu mươi ba triệu, hai trăm bốn bảy nghìn năm trăm đồng).

Kể từ ngày bản án có hiệu lực pháp luật, người được thi hành án có đơn yêu cầu thi hành án, nếu người phải thi hành án chưa thi hành xong số tiền phải thi hành án thì hàng tháng còn phải chịu khoản tiền lãi theo quy định tại Khoản 2 Điều 468 của Bộ luật Dân sự với mức lãi suất do Ngân hàng Nhà nước công bố tương ứng với số tiền và thời gian chưa thi hành án.

- Không chấp nhận yêu cầu của bà H về việc yêu cầu bà Ph trả số tiền phạt cọc 130.000.000đ (một trăm ba mươi triệu đồng).

2. Về án phí dân sự sơ thẩm:

Bà Phạm Thị H phải chịu 4.837.625 đồng án phí dân sự sơ thẩm, được khấu trừ vào số tiền 3.550.000đ tiền tạm ứng án phí đã nộp theo biên lai thu số 0024197 ngày 19/9/2018 của Chi cục Thi hành án dân sự thị xã Thuận An, tỉnh Bình Dương. Bà Hồng còn phải nộp 1.287.625đ.

Bà Lê Thị Ph phải nộp 1.962.375 đồng án phí dân sự sơ thẩm.

Nguyên đơn có quyền kháng cáo bản án trong thời hạn 15 ngày kể từ ngày tuyên án. Bị đơn, người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan vắng mặt, có quyền kháng cáo bản án trong thời hạn 15 ngày kể từ ngày nhận được bản án hoặc bản án được tống đạt hợp lệ.

Trường hợp bản án được thi hành theo quy định tại Điều 2, Luật thi hành án dân sự thì người được thi hành án dân sự, người phải thi hành án dân sự có quyền thỏa thuận thi hành án, quyền yêu cầu thi hành án, tự nguyện thi hành án hoặc bị cưỡng chế thi hành án theo quy định tại các Điều 6,7 và 9 Luật thi hành án dân sự; thời hiệu thi hành án được thực hiện theo quy định tại Điều 30 Luật thi hành án dân sự./.