Bản án 24/2018/KDTM-ST ngày 19/12/2018 về tranh chấp hợp đồng dịch vụ

TÒA ÁN NHÂN DÂN HUYỆN BÌNH CHÁNH, THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH     

BẢN ÁN 24/2018/KDTM-ST NGÀY 19/12/2018 VỀ TRANH CHẤP HỢP ĐỒNG DỊCH VỤ

Ngày 19 tháng 12 năm 2018, tại Phòng xử án của Tòa án nhân dân huyện Bình Chánh xét xử sơ thẩm công khai vụ án thụ lý số 26/2017/TLST- KDTM ngày 08 tháng 8 năm 2017 về việc “Tranh chấp hợp đồng dịch vụ” theo Quyết định đưa vụ án ra xét xử số 393/2018/QĐXXST-KDTM ngày 19 tháng 9 năm 2018, Quyết định hoãn phiên tòa số 336/2018/QĐST-KDTM ngày 19/10/2018 và Quyết định hoãn phiên tòa số 380/2018/QĐST-KDTM ngày 19/11/2018 giữa các đương sự:

1. Nguyên đơn: Công ty cổ phần N

Địa chỉ: Phường 7, Quận A, Thành phố Hồ Chí Minh.

Đại diện theo ủy quyền: Ông Nguyễn Thanh Đ (Giấy ủy quyền ngày 26/6/2017).

2. Bị đơn: Công ty cổ phần đầu tư xây dựng A

Địa chỉ: Khu dân cư T, xã B huyện B, Thành phố Hồ Chí Minh.

Đại diện theo pháp luật: Ông Trần Thanh H.

Đại diện theo ủy quyền: Ông Đồng Gia K (Giấy ủy quyền không ngày không tháng năm 2018).

NỘI DUNG VỤ ÁN

Nguyên đơn  Công ty cổ phần N có đại diện theo ủy quyền là ông Nguyễn Thanh Đ trình bày:

Ngày 18/11/2015, Công ty cổ phần N (Gọi tắt là Công ty N), và Công ty cổ phần đầu tư xây dựng A (Gọi tắt là Công ty A) đã ký Hợp đồng dịch vụ môi giới độc quyền bất động sản Dự án chung cư căn hộ V (Gọi tắt là Dự án chung cư căn hộ V) số 63/2015/HĐMGĐQ/AĐ-HBH tọa lạc tại Phường 2, Quận B, Thành phố Hồ Chí Minh do Công ty A là chủ đầu tư.

Theo đó, các bên thỏa thuận Công ty N thực hiện dịch vụ môi giới độc quyền bất động sản đối với Dự án Chung cư căn hộ V thời hạn 3 tháng kể từ ngày ký hợp đồng bao gồm các công việc tư vấn khách hàng; cung cấp quảng bá các thông tin môi giới, tìm kiếm đối tác đáp ứng các điều kiện và hỗ trợ Công ty A trong việc đàm phán, ký kết hợp đồng mua bán, chuyển nhượng, cho thuê... đối với sản phẩm thuộc Dự án chung cư căn hộ V.

Bên cạnh đó, hai bên thỏa thuận chỉ tiêu bán hàng, phí dịch vụ môi giới tương ứng từng giai đoạn và số tiền ký quỹ 3.000.000.000đ (Ba tỷ đồng) để độc quyền môi giới và theo đó, số tiền ký quỹ này sẽ được hoàn trả tương ứng 30 triệu/căn khi Công ty N môi giới, giao dịch thành công.

Về chuyển tiền ký quỹ, Công ty N đã ký quỹ cho Công ty A số tiền tương ứng 3.000.000.000đ (Ba tỷ đồng) để thực hiện giao dịch thông qua hai Ủy nhiệm chi:

Ủy nhiệm chi thứ nhất: Chuyển tiền 1.000.000.000 đồng (Một tỷ đồng) ngày 20/11/2015

Ủy nhiệm chi thứ hai: Chuyển tiền 2.000.000.000 đồng (Hai tỷ đồng) ngày 24/11/2015.

Ngày 30/01/2016 và ngày 29/02/2016 Công ty N và Công ty A lần lượt ký các biên bản xác nhận trong đó hai bên đã thống nhất xác nhận việc Công ty N đã môi giới thành công 06 căn hộ có mã căn: A 206, A506, B 805, C1 1504, A 1506, A 401. Công ty A cũng đã thực hiện việc thanh toán phí dịch vụ môi giới cho Công ty N với tổng số tiền là 458.073.972 đồng (Bốn trăm năm mươi tám triệu không trăm bảy mươi ba ngàn chín trăm bảy mươi hai đồng) và hoàn trả lại tiền ký quỹ cho Công ty N số tiền 400.000.000 đồng (Bốn trăm triệu đồng).

Riêng 07 căn hộ đã môi giới thành công cho Công ty A bao gồm mã căn hộ: C1 412, B 905, A 906, A 801, B 702, A 201, A 301, Công ty N đã xuất hóa đơn, với phí dịch vụ môi giới thanh toán là 519.042.910 đồng (Năm trăm mười chín triệu không trăm bốn mươi hai ngàn chín trăm mười đồng).

Tuy nhiên, do hai bên chưa thực hiện việc đối chiếu xác nhận giao dịch thành công đối với 07 căn hộ nêu trên nên Công ty N xin rút lại yêu cầu buộc Công ty A thanh toán đối với số tiền 519.042.910 đồng (Năm trăm mười chín triệu không trăm bốn mươi hai ngàn, chín trăm mười đồng). Đồng thời, Công ty N chỉ yêu cầu Tòa án buộc Công ty A hoàn trả lại tiền ký quỹ sau khi trừ đi khoản phạt 40% trên số tiền ký quỹ còn lại là 2.600.000.000 đồng (Hai tỷ sáu trăm triệu đồng) đã được cam kết tại Điều 6 của Hợp đồng.

Tại bản tự khai đề ngày 17/10/2018 ông Đồng Gia K đại diện theo ủy quyền của bị đơn Công ty cổ phần đầu tư xây dựng A trình bày:

Ngày 18/11/2015 Công ty cổ phần đầu tư xây dựng A và Công ty Công ty cổ phần N có ký kết hợp đồng dịch vụ môi giới độc quyền đối với các căn hộ tại Dự án chung cư V.

Theo Điều 6 của Hợp đồng thì bên Công ty N ký quỹ cho Công ty A 3.000.000.000 đồng (Ba tỷ đồng). Thời gian thực hiện hợp đồng là 03 tháng kể từ ngày ký.

Tại Điều 6.4 về việc phạt tiển ký quỹ đã ghi rõ là nếu trường hợp Công ty N bán dưới 75% số căn hộ giai đoạn 1, bên Công ty A được lựa chọn 01 trong 03 phương án phạt tiền ký quỹ. Sau hơn 3 tháng thực hiện hợp đồng, phía Công ty N không đạt được thỏa thuận về chỉ tiêu bán căn hộ, phía Công ty A trên tinh thần hợp tác đã lựa chọn phương thức: gia hạn cho Công ty N thêm 30 ngày để tiếp tục bán căn hộ còn lại. Trong thời gian 30 ngày nếu Công ty N vẫn không bán được số căn hộ còn lại thì Công ty A sẽ áp dụng một trong hai hình thức nêu trên. Sau đó hai bên có ký phụ lục hợp đồng ngày 20/3/2016 gia hạn 30 ngày để Công ty N tiếp tục bán sản phẩm, tuy nhiên sau 30 ngày bên B vẫn không đạt được chỉ tiêu bán sản phẩm.

Chính vì lý do nêu trên, Công ty A chỉ đồng ý trả lại cho Công ty N số tiền ký quỹ theo Điều 6 của Hợp đồng sau khi trừ đi khoản phạt tiền ký quỹ do Công ty N đã cam kết trong hợp đồng.

Về tiền hoa hồng môi giới, Công ty A đồng ý thanh toán đối với các căn hộ do Công ty N đã môi giới trong thời gian thực hiện hợp đồng sau khi đã có đối chiếu xác nhận công nợ.

Đại diện Viện kiểm sát nhân dân huyện Bình Chánh phát biểu ý kiến về việc tuân theo pháp luật tố tụng trong quá trình giải quyết vụ án của Thẩm phán, Hội đồng xét xử, việc chấp hành pháp luật của người tham gia tố tụng dân sự, từ khi thụ lý vụ án cho đến trước thời điểm Hội đồng xét xử nghị án là đúng quy định pháp luật.

Về nội dung vụ án: Đề nghị Hội đồng xét xử chấp nhận yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn về việc buộc Công ty A trả lại tiền ký quỹ sau khi trừ đi khoản phạt 40% trên số tiền ký quỹ còn lại là 2.600.000.000 đồng (Hai tỷ sáu trăm triệu đồng); Đình chỉ yêu cầu thanh toán phí môi giới chưa thanh toán đã xuất hóa đơn tương ứng 519.042.910 đồng (Năm trăm mười chín triệu không trăm bốn mươi hai ngàn, chín trăm mười đồng).

NHẬN ĐỊNH CỦA TÒA ÁN

Sau khi nghiên cứu các tài liệu có trong hồ sơ vụ án được thẩm tra tại phiên tòa và căn cứ vào kết quả tranh luận tại phiên tòa, Hội đồng xét xử nhận định:

[1]. Về quan hệ pháp luật tranh chấp và thẩm quyền giải quyết vụ án: Công ty cổ phần N khởi kiện yêu cầu Công ty cổ phần đầu tư xây dựng A thanh toán phí môi giới và hoàn trả lại tiền ký quỹ theo Hợp đồng dịch vụ môi giới độc quyền bất động sản dự án Chung cư căn hộ V số 63/2015/HĐMGĐQ/AĐ-HBH ngày 18/11/2015.

Đây là tranh chấp phát sinh trong hoạt động thương mại, thuộc thẩm quyền giải quyết của Tòa án; Bị đơn có trụ sở tại huyện Bình Chánh, theo quy định khoản 1 Điều 30; điểm b khoản 1 Điều 35 và điểm a khoản 1 Điều 39 Bộ luật tố tụng dân sự, Tòa án nhân dân huyện Bình Chánh có thẩm quyền giải quyết.

Quá trình tố tụng, Tòa án nhân dân huyện Bình Chánh đã thực hiện các thủ tục tống đạt, niêm yết Thông báo về việc thụ lý vụ án, Thông báo phiên họp kiểm tra việc giao nộp, tiếp cận, công khai chứng cứ và hòa giải, Quyết định đưa vụ án ra xét xử, Quyết định hoãn phiên tòa tuy nhiên đại diện hợp pháp của bị đơn đều vắng mặt không lý do tại các buổi hòa giải và tại phiên tòa, đều này cho thấy Công ty A không có ý thức chấp hành và tôn trọng pháp luật.

[2]. Về yêu cầu của đương sự, Hội đồng xét xử xét thấy như sau:

[2.1] Ngày 18/11/2015 Công ty cổ phần N và Công ty cổ phần đầu tư xây dựng A có ký kết Hợp đồng dịch vụ môi giới độc quyền bất động sản Dự án chung cư căn hộ V số 63/2015/HĐMGĐQ/AĐ-HBH. Hai bên thỏa thuận Công ty N thực hiện dịch vụ môi giới độc quyền bất động sản đối với Dự án chung cư căn hộ V, thời hạn 3 tháng kể từ ngày ký hợp đồng bao gồm các công việc: Tư vấn khách hàng, cung cấp quảng bá các thông tin môi giới, tìm kiếm đối tác đáp ứng các điều kiện và hỗ trợ Công ty A trong việc đàm phán, ký kết hợp đồng mua bán, chuyển nhượng, cho thuê... đối với sản phẩm thuộc Dự án chung cư căn hộ V.

Công ty N đã ký quỹ cho Công ty A số tiền 3.000.000.000 đồng (Ba tỷ đồng) để thực hiện giao dịch thông qua 02 (hai) Ủy nhiệm chi vào ngày 20/11/2015 chuyển 1.000.000.000 đồng (Một tỷ đồng) và ngày 24/11/2015 chuyển 2.000.000.000 đồng (Hai tỷ đồng). Theo đó số tiền ký quỹ này sẽ được hoàn trả tương ứng 30 triệu/căn khi N môi giới, giao dịch thành công.

Tại phiên tòa, ông Nguyễn Thanh Đạm đại diện theo ủy quyền của nguyên đơn xác định: Quá trình thực hiện hợp đồng, Công ty N đã môi giới thành công 06 căn hộ có mã căn: A 206, A506, B 805, C1 1504, A 1506, A 401. Công ty A cũng đã thực hiện việc thanh toán phí dịch vụ môi giới cho

Công ty N với tổng số tiền là 458.073.972 đồng (Bốn trăm năm mươi tám triệu không trăm bảy mươi ba ngàn chín trăm bảy mươi hai đồng) và hoàn trả lại tiền ký quỹ cho Công ty N số tiền 400.000.000 đồng (Bốn trăm triệu đồng). Riêng 7 căn hộ do Công ty N đứng ra môi giới thành công cho Công ty A gồm các mã căn hộ: C1 412, B 905, A 906, A 801, B 702, A 201, A 301 với tổng số tiền thanh toán là 519.042.910 đồng. Công ty N cũng đã xuất hóa đơn giá trị gia tăng ngày 31/5/2016. Do hai bên chưa thực hiện việc đối chiếu xác nhận nên Công ty N cũng đã có đơn nộp cho Tòa án xin rút lại yêu cầu về việc buộc Công ty A thanh toán số tiền này.

Xét thấy, việc rút yêu cầu này của nguyên đơn là hoàn toàn tự nguyện, Hội đồng xét xử đình chỉ giải quyết một phần yêu cầu khởi kiện của Công ty N về việc yêu cầu Công ty A thanh toán phí dịch vụ môi giới là 519.042.910 đồng (Năm trăm mười chín triệu không trăm bốn mươi hai ngàn, chín trăm mười đồng).

[2.2]. Tại khoản 6.4 Điều 6 Hợp đồng dịch vụ môi giới độc quyền bất động sản số 63/2015/HĐMGĐQ/HBH-AĐ ngày 18/11/2015 được ký kết giữa Công ty N và Công ty A có quy định:

“Trong trường hợp hết thời hạn hợp đồng theo quy định tại Điều 9, nếu bên B bán được trên 75% sản phẩm của Giai đoạn bán hàng 1, bên A sẽ hoàn lại toàn bộ số tiền ký quỹ còn lại cho bên B trong thời hạn 07 ngày kể từ ngày nhận được thông báo của bên B. Nếu bên B bán được dưới 75% sản phẩm của Giai đoạn bán hàng 1, bên B sẽ được quyền lựa chọn theo 1 trong 3 cách xử lý sau: Phạt 40% trên số tiền ký quỹ còn lại đối với các căn hộ chưa giao dịch thành công...”.

Do đó Công ty N yêu cầu Công ty A hoàn trả lại tiền ký quỹ sau khi trừ đi khoản phạt 40% trên số tiền ký quỹ còn lại là 2.600.000.000 đồng (Hai tỷ sáu trăm triệu đồng) là có cơ sở, phù hợp với các tài liệu, chứng cứ có trong hồ sơ vụ án nên Hội đồng xét xử chấp nhận. Cụ thể, Công ty A có trách nhiệm hoàn trả số tiền 1.040.000.000 đồng (Một tỷ không trăm bốn mươi triệu đồng) cho Công ty N.

3. Về án phí: Đương sự phải chịu án phí dân sự sơ thẩm theo quy định tại Nghị quyết số 326/2016/UBTVQH14 của Ủy ban Thường vụ Quốc hội quy định về mức thu, miễn, giảm, thu, nộp, quản lý và sử dụng án phí và lệ phí Toà án;

Vì các lẽ trên,

QUYẾT ĐỊNH

Căn cứ khoản 1 Điều 30; điểm b khoản 1 Điều 35; điểm a khoản 1 Điều 39; điểm b khoản 2 Điều 227, khoản 3 Điều 228; Điều 273 Bộ luật tố tụng dân sự năm 2015; Căn cứ Điều 306 Luật thương mại; Căn cứ Nghị quyết số 326/2016/UBTVQH14 ngày 30/12/2016 của Ủy ban Thường vụ Quốc Hội quy định về mức thu, miễn, giảm, thu, nộp, quản lý và sử dụng án phí và lệ phí Toà án;

Tuyên xử:

1. Chấp nhận yêu cầu của Công ty cổ phần N về việc yêu cầu Công ty cổ phần đầu tư xây dựng A hoàn trả lại tiền ký quỹ.

Buộc Công ty cổ phần đầu tư xây dựng A có trách nhiệm hoàn trả số tiền 1.040.000.000 đồng (Một tỷ không trăm bốn mươi triệu đồng) cho Công ty cổ phần N, trả một lần ngay sau khi án có hiệu lực pháp luật. Thi hành tại Chi cục Thi hành án dân sự có thẩm quyền.

Đình chỉ giải quyết một phần yêu cầu khởi kiện của Công ty cổ phần N về việc yêu cầu Công ty cổ phần đầu tư xây dựng A thanh toán phí môi giới đối với 07 căn hộ có các mã căn hộ: C1 412, B 905, A 906, A 801, B 702, A 201, A 301 với tổng số tiền thanh toán là 519.042.910 đồng (Năm trăm mười chín triệu không trăm bốn mươi hai ngàn, chín trăm mười đồng).

Kể từ khi Công ty cổ phần N có đơn yêu cầu thi hành án, nếu Công ty cổ phần đầu tư xây dựng A chậm thực hiện nghĩa vụ trả tiền thì Công ty cổ phần đầu tư xây dựng A còn phải trả lãi trên số tiền chậm trả theo lãi suất nợ quá hạn trung bình trên thị trường tương ứng với thời gian chậm trả tại thời điểm thanh toán.

3. Về án phí:

Công ty cổ phần đầu tư xây dựng A chịu 43.200.000 đồng (Bốn mươi ba triệu hai trăm ngàn đồng) án phí kinh doanh thương mại sơ thẩm.

Công ty cổ phần N được nhận lại số tiền tạm ứng án phí kinh doanh thương mại sơ thẩm là 47.190.429 (Bốn mươi bảy triệu một trăm chín mươi ngàn bốn trăm hai mươi chín đồng) đã nộp theo biên lai thu tạm ứng án phí số: AA/2017/0030068 ngày 03/8/2017 của Chi cục Thi hành án dân sự huyện Bình Chánh.

Trường hợp bản án, quyết định được thi hành theo quy định tại Điều 2 Luật Thi hành án dân sự thì người được thi hành án dân sự, người phải thi hành án dân sự có quyền thỏa thuận thi hành án, quyền yêu cầu thi hành án, tự nguyện thi hành án hoặc bị cưỡng chế thi hành án theo quy định tại các điều 6, 7 và 9 Luật Thi hành án dân sự; thời hiệu thi hành án được thực hiện theo quy định tại Điều 30 Luật Thi hành án dân sự.

4. Các đương sự có quyền làm đơn kháng cáo trong thời hạn 15 ngày kể từ ngày tuyên án, đương sự vắng mặt tại phiên tòa hoặc không có mặt khi tuyên án mà có lý do chính đáng thì thời hạn kháng cáo tính từ ngày nhận được bản án hoặc được tống đạt hợp lệ.